Guida pratica all'acquisto di una casa e all'accensione di un mutuo (Capitolo 2)

2/3/2025

Tempo di lettura:

Guida pratica all'acquisto di una casa e all'accensione di un mutuo (Capitolo 2)

"Firmare un buon contratto di acconto

In questo articolo troverete

Nel primo capitolo di questa guida, il mese scorso, ho parlato dell'importanza di anticipare e dare maggiore importanza alla valutazione. In questo secondo capitolo mi concentrerò sulla firma di "un buon contratto di caparra confirmatoria". Un contratto che funziona davvero e che risparmia grattacapi in seguito. Tuttavia, prima di entrare nel vivo della questione, illustrerò brevemente i due scenari da trattare:

Scenario business as usual
vs
Scenario ideale

Da un lato, abbiamo lo scenario abituale e diffuso nella pratica quotidiana. La maggior parte delle persone associa il contratto di caparra confirmatoria all'idea di riservare saldamente la casa che si vuole acquistare. A tal fine, è sufficiente anticipare il 10% del prezzo di acquisto. E se alla fine il venditore si tira indietro, dobbiamo restituire il doppio della somma versata. Se siamo noi, perdiamo l'importo pagato. Tutta la nostra attenzione è concentrata su queste due idee!

Tuttavia, il contratto di caparra contiene una buona manciata (scusate l'espressione) di clausole, obblighi o avvertenze di grande importanza. Molte di esse sono standardizzate e non risolvono in modo chiaro e conciso le diverse casistiche o difficoltà che possono presentarsi nella vita reale e quotidiana.

D'altra parte, abbiamo lo scenario ideale a mio avviso, che propongo apertamente:

Con informazioni adeguate sulla situazione dell'immobile (tra queste informazioni adeguate, aver acquisito in precedenza una perizia approvata). Redigere in modo chiaro e pratico (non teorico) nel contratto di caparra confirmatoria le diverse questioni o i possibili punti di conflitto individuati in precedenza. In questo modo, li si riflette chiaramente nella caparra stessa:

Quando, da chi e come?

Tutte le controversie rilevate fin dall'inizio saranno risolte. Non limitatevi alle clausole generali che funzionano quando tutto è perfetto e non ci sono dubbi. Cosa che nella pratica quotidiana non accade mai. Preparare e firmare un buon contratto di caparra confirmatoria vi permette di firmare ed effettuare il pagamento di quel 10% del prezzo di acquisto con la tranquillità che la situazione richiede.

C'è una frase che mi piace molto e che recita così: "Solo perché le cose si fanno di solito in un modo e funzionano, non significa che sia l'unico o il migliore modo di farle".

Ora inizierò in ordine sparso con le raccomandazioni da tenere a mente. Andiamo avanti...

La fretta non è un buon consigliere

Quando si intende acquistare un immobile, in pratica, è molto comune che quando un potenziale acquirente visita un immobile che gli piace, faccia immediatamente un'offerta al venditore per cercare di raggiungere un accordo.

Se l'offerta viene accettata dal venditore, è anche molto comune che, in modo molto rapido e affrettato, e il tutto pilotato dagli intermediari della transazione (agenzie immobiliari, agenti di vendita, ecc.), le parti procedano a firmare un cosiddetto "contratto di acconto", spesso basato su semplici moduli ottenuti da internet, in cui si impegnano a formalizzare la compravendita davanti a un notaio, entro un certo periodo di tempo, e questo contratto viene sigillato con una clausola di "acconto" per garantire il rispetto del contratto.

Questa procedura, molto diffusa nella pratica immobiliare quotidiana, rappresenta a mio avviso un rischio monumentale per tutte le parti coinvolte nel processo, perché in questi cosiddetti "contratti di caparra", le parti si assumono in realtà importanti impegni legali nei confronti di un immobile di cui non conoscono a fondo lo stato giuridico e per il quale non hanno la garanzia di un finanziamento bancario, qualora lo richiedessero.

Tornando al primo capitolo, ho raccontato la mia esperienza personale nell'acquisto di un immobile a Formentera. Aver anticipato la valutazione ed essere realmente consapevole delle difficoltà che l'immobile presentava e del tempo che sarebbe stato necessario per risolverle, mi ha permesso di concordare nella caparra un periodo di tempo molto lungo con il venditore per poterle risolvere. Anche con la possibilità di prolungare questo periodo se le circostanze lo avessero reso opportuno.

E tutto questo era anche subordinato alla conferma del finanziamento da parte della banca... Anche se questa possibilità non è prevista nelle Isole Baleari, mi sono basato sulla legge catalana per inserire una clausola di questo tipo che aveva perfettamente senso per non trovarmi nella complicata situazione di aver firmato un deposito e non avere il resto del denaro necessario per rendere effettivo l'acquisto dell'immobile.

Ricordiamo la prima grande lezione: prima di tutto, la VALUTAZIONE UFFICIALE.

Come abbiamo appena visto, nella pratica, in molte occasioni, molte persone, trascinate dalle folli dinamiche del mercato immobiliare spagnolo, quando visitano un immobile di loro gradimento, guidate dalla fretta di "non lasciarsi sfuggire l'occasione", vincolano l'acquisto di un immobile con un "contratto di deposito", senza prima analizzarne a fondo il valore e la situazione giuridica.

Quindi, per evitare questo colossale errore, la prima cosa che un potenziale acquirente dovrebbe fare quando trova l'immobile che desidera acquistare è, come abbiamo visto nel primo capitolo della nostra guida pratica( consultabile nuovamenteQUI ), richiedere una valutazione ufficiale da parte di un perito abilitato, perché grazie ad essa il potenziale acquirente, tra le altre cose fondamentali, potrà ottenere una valutazione ufficiale:

Una valutazione indipendente del prezzo di mercato dell'immobile, che assicura che il prezzo che intendete pagare per l'immobile corrisponda al suo valore reale.
Un'approssimazione molto precisa dell'importo massimo che, nel vostro caso, la banca finanzierà, per tutti quei casi in cui l'acquirente avrà bisogno di un prestito ipotecario per permettersi l'acquisto.
Un'analisi legale approfondita dell'immobile, che metta in evidenza tutti gli incidenti legali che possono influire sul suo valore o che devono essere presi in considerazione al momento della formalizzazione della transazione (come ipoteche, vincoli, possibili contenziosi sull'immobile, discrepanze nel catasto in relazione alla sua superficie, requisiti amministrativi che devono essere soddisfatti, oneri di urbanizzazione che devono essere presi in considerazione dalle parti, ecc.)

Come abbiamo visto, anticipare il momento in cui viene effettuata la valutazione ufficiale approvata può essere un'azione tattica molto interessante per il potenziale acquirente, in quanto ciò garantirà che l'acquisto (che, ricordiamolo, nella maggior parte dei casi è il più grande investimento nella vita di qualsiasi cittadino) venga effettuato con molta più certezza e sicurezza giuridica sul valore e sulla situazione legale dell'immobile.

Continuando con la mia esperienza personale. Formentera è uno di quei luoghi particolari in cui il prezzo di mercato degli immobili è folle se analizziamo realmente i metri costruiti e la qualità dell'edificio. Tuttavia, è giustificato dalla legge della domanda e dell'offerta. Faccio questa piccola precisazione, perché nel mio caso specifico ho ottenuto due valutazioni molto diverse, una del valore di mercato (più alta). E un'altra con effetti ipotecari (più bassa) perché l'immobile presentava condizioni e avvertenze che, dal punto di vista del rischio per la banca che ti sta per prestare il denaro, giustificavano questa importante differenza tra le due. Quello che ho imparato, in questo caso, è che esistono valutazioni diverse e per scopi diversi. Quando ordinate una perizia, fate attenzione a chiarire lo scopo della valutazione.

E dopo la perizia... è il momento di chiudere l'operazione.

Se avete seguito il mio consiglio e, una volta individuato l'appartamento che vi interessa, siete riusciti a fare una valutazione ufficiale, è il momento di "legare" questa operazione tra il futuro venditore e l'acquirente, formalizzando un contratto o precontratto in cui si pongono le basi della futura compravendita, che verrà formalizzata davanti a un notaio.

In questo senso, è necessario comprendere che, in pratica, il processo di acquisto di un immobile non è un'attività automatica o veloce, in quanto sia l'ottenimento di un finanziamento bancario, sia la necessità di risolvere alcuni incidenti che l'immobile può avere (come la rimozione di gravami, la rettifica di discrepanze nei registri, la raccolta di autorizzazioni amministrative, ecc.), sia la necessità per il venditore e l'acquirente di organizzare un trasloco o la scelta di una nuova casa in sostituzione di quella venduta, tutto ciò fa sì che, in pratica, dal momento in cui si raggiunge l'accordo tra le parti, l'acquisto di un immobile non è un processo veloce o automatico.), e anche la necessità per il venditore e l'acquirente di organizzare un trasloco o la scelta di una nuova casa in sostituzione di quella venduta, tutto ciò fa sì che, in pratica, dal momento in cui c'è un accordo tra le parti per vendere l'immobile fino alla formalizzazione della vendita davanti a un notaio, nella maggior parte dei casi trascorra un lasso di tempo considerevole di diverse settimane o mesi.

Consapevoli di questa realtà, al di là dell'accordo verbale raggiunto tra le parti quando si accordano sul prezzo e sulle condizioni essenziali della vendita, la verità è che, tenendo conto di questi lunghi periodi di tempo, è molto comune, e certamente consigliabile, che le parti, al fine di garantire o vincolare questo accordo raggiunto, formalizzino, prima di recarsi dal notaio per firmare la loro vendita in un atto pubblico, una scrittura privata, comunemente nota come "contratto di caparra", formalizzino, prima di recarsi dal notaio per firmare la loro compravendita in un atto pubblico, una scrittura privata, comunemente nota come "contratto di caparra", in virtù della quale le parti concordano gli elementi essenziali di questa futura compravendita, le sue condizioni di esecuzione e, soprattutto, le conseguenze in caso di eventuale violazione unilaterale di questo contratto.

Pertanto, come avremo modo di vedere in questo articolo, i cosiddetti "contratti con caparra confirmatoria" sono una modalità contrattuale molto rilevante da cui possono derivare gravi conseguenze legali per le parti.

Tenendo conto di questa realtà, cercherò ora di spiegarvi in una piccola guida pratica quali sono gli elementi fondamentali di cui dovreste tenere conto, a mio modesto parere, per stipulare un contratto di deposito con garanzie, che vi permetterà di acquistare o vendere la vostra casa in modo sicuro e confortevole, evitando situazioni gravi e molto difficili da risolvere.

Fate molta attenzione quando firmate un "contratto di acconto".

Come abbiamo appena visto, infatti, in molte occasioni può essere necessario e utile firmare un contratto di deposito, come passo preliminare all'acquisto di un immobile in un atto pubblico davanti a un notaio.

Tuttavia, come vedremo in questo articolo, questo tipo di contratto può comportare notevoli rischi legali, sia per il venditore che per l'acquirente, per cui è mia intenzione in queste righe spiegarvi quali sono questi rischi e come potete gestirli e mitigarli nel miglior modo possibile.

In ogni caso, per darvi un'idea iniziale, ecco i punti chiave da tenere a mente:

Come vi ho già detto, prima di firmare qualsiasi cosa, richiedete una valutazione ufficiale dell'immobile. In questo modo potrete conoscere il suo reale valore di mercato e i principali svantaggi legali che può presentare.
Vi consiglio vivamente di rivolgervi a un avvocato (o anche direttamente a un notaio), in modo da non firmare alcun contratto senza averlo prima esaminato da uno specialista che possa aiutarvi e consigliarvi adeguatamente.

Come vi ho indicato, questa consulenza può essere ottenuta, gratuitamente, anche dal vostro notaio di fiducia che, se fornisce un buon servizio, può confermarvi che è il professionista giusto con cui formalizzare la vostra vendita. Inoltre, se lo desiderate, c'è anche la possibilità di firmare il contratto di caparra confirmatoria davanti a un notaio e/o di depositare la caparra confirmatoria davanti a un notaio, per dare maggiori garanzie e sicurezza alla transazione.

Al momento della firma del "contrato de arras", fissate un lungo periodo di tempo per formalizzare la vendita e l'acquisto davanti a un notaio, in modo da avere il tempo di ottenere il miglior finanziamento bancario e anche in modo che tutte le parti abbiano il tempo di risolvere eventuali questioni legali che potrebbero sorgere.
Riflettere correttamente nel contratto di caparra confirmatoria tutti gli oneri o i gravami che gravano sull'immobile (ipoteche, pegni, vincoli fiscali, limitazioni amministrative, ecc.), e a chi spetta sollevarli o gestirli.
Il documento stabilisce correttamente la natura della caparra confirmatoria (confermativa o penitenziale) e chiarisce in modo inequivocabile cosa accadrà nel caso in cui una delle parti violi il contratto.
Come ho già detto, prendete seriamente in considerazione la possibilità di depositare la caparra in presenza di un notaio, per dare maggiori garanzie a tutte le parti coinvolte.
Se l'acquirente ha bisogno di un finanziamento bancario per l'acquisto, chiarite che, in caso di mancato ottenimento di tale finanziamento, potrete recuperare il denaro versato come caparra confirmatoria.
Prevede la possibilità che nel corso del processo si verifichino impedimenti che ritardano il momento della firma e, se necessario, il modo per estendere la validità del contratto di caparra, in modo da avere un margine per superarli e salvare così l'operazione.

È quindi giunto il momento di dare un'occhiata più da vicino al "contratto di caparra confirmatoria".

Ora, senza ulteriori indugi, vediamo cosa sono i "contratti di caparra confirmatoria", come sono regolamentati e quali sono gli aspetti essenziali quando si firma uno di questi contratti, in modo che tutte le parti abbiano la massima certezza del diritto.

Che cosa sono i cosiddetti "contratti di acconto"?

Il cosiddetto "contratto di caparra confirmatoria" può essere definito come un documento, generalmente di natura privata (cioè nella maggior parte dei casi non firmato davanti a un notaio), in cui due parti contraenti, cioè rispettivamente il proprietario di un immobile e una persona interessata ad acquistarlo, concordano le condizioni essenziali di una futura compravendita di tale immobile, che sarà formalizzata in un futuro prossimo (ad esempio, uno, due o tre mesi), di solito per mezzo di un atto pubblico davanti a un notaio.

Pertanto, in questo tipo di contratto o precontratto, le parti generalmente:

Organizzare la futura vendita dell'immobile.
Il prezzo al quale verrà formalizzata la vendita.
La consegna anticipata da parte del futuro acquirente di una parte del prezzo (generalmente il 10%), a titolo di "caparra" o "arras" (da cui il nome).
Il termine massimo per firmare la compravendita davanti a un notaio e consegnare il possesso dell'immobile.
Ulteriori dettagli sulle modalità di formalizzazione della transazione (ad esempio, chi è responsabile della rimozione dei gravami sull'immobile, come un'ipoteca, un pegno, ecc.)
E, soprattutto, quali sono le conseguenze per ciascuna delle parti nel caso in cui non rispettino il loro impegno e non procedano alla formalizzazione della vendita.

Se volete conoscere in modo più approfondito quali sono i contratti di arras, le loro caratteristiche e la loro regolamentazione, QUI potete trovare la sezione del mio sito dove troverete molte informazioni interessanti.

Che cosa sono in realtà i cosiddetti "contratti di acconto"?

Come cerco di spiegare nel link che vi ho appena fornito, in realtà i cosiddetti "contratti di acconto" dalla maggior parte delle persone, da un punto di vista legale, non esistono come tali, in quanto non sono espressamente disciplinati dalla legge.

In pratica, la giurisprudenza ha ritenuto che questo tipo di "contratti di caparra confirmatoria", che di solito vengono firmati prima di una vendita, nella maggior parte dei casi rientrano nell'ambito dei contratti preparatori, "precontratti" o "promesse di vendita", ossia contratti in cui vengono concordate le basi di un contratto principale da concludere successivamente.

In questo caso, è quindi necessario sapere che, in realtà, la caparra confirmatoria è un tipo di clausola che può essere inserita in una moltitudine di contratti, in virtù della quale, a seconda della modalità scelta, determinerà la natura di tale contratto o, se del caso, gli effetti derivanti dalle azioni di alcune delle parti.

Nel diritto civile catalano esistono due tipi di arras:

1.- Le cosiddette "arras confirmatorias":

In questo tipo di caparra, la sua funzione è quella di operare come "segno di conclusione della vendita", il che significa che, se in un contratto viene concordata una caparra confirmatoria, questo contratto è già completamente "chiuso" o "confermato" (da qui il suo nome), in modo che le parti non possano in seguito pentirsi del contratto e dissociarsene, poiché, essendo già "chiuso" o "perfezionato", sono obbligate ad adempiere a quanto concordato (nel nostro caso, la vendita dell'immobile).
Inoltre, è estremamente importante capire che il Codice Civile della Catalogna stabilisce che nel caso in cui le parti non specifichino il tipo di deposito nel contratto, lo stesso sarà considerato come un deposito di conferma.

Seguendo il mio esempio, se al momento della firma del contratto di caparra confirmatoria avessimo dato a quest'ultima un carattere confermativo (o non avessimo specificato la natura della caparra), ciò avrebbe significato che il contratto di compravendita era già stato perfezionato (anche se non era stato ancora autenticato), per cui sarei già proprietario dell'immobile e sarei stato obbligato a pagare il resto del prezzo al venditore, anche se non avessi ottenuto il finanziamento bancario di cui avevo bisogno o anche se il venditore non avesse risolto i problemi legali che dovevano essere risolti prima della vendita.

Il cosiddetto "arras penitenziale":

Al contrario, i cosiddetti depositi penitenziali sono in realtà un sistema di indennizzo o compensazione in caso di recesso unilaterale dell'altra parte contraente, per cui:
- Se l'acquirente recede unilateralmente dal contratto, perderà l'eventuale caparra versata.
- Se il venditore recede unilateralmente dal contratto, deve restituirli all'acquirente raddoppiati.
Affinché questi depositi abbiano questa natura penitenziale, è necessario che siano espressamente concordati come tali.

Seguendo il mio esempio, come abbiamo fatto, io e il venditore abbiamo concordato che questi depositi erano di natura penitenziale, in modo che se, per qualsiasi motivo, non avessi voluto acquistare definitivamente l'immobile, perdendo quel 10% del prezzo pagato, avrei potuto recedere dalla transazione, mentre, se fosse stato il venditore a non volermi vendere definitivamente, avrebbe dovuto restituirmi il doppio (cioè moltiplicato per 2) della somma che gli avevo versato come deposito penitenziale.

Perché può essere utile firmare un "contratto di acconto"?

Come abbiamo già detto in questo articolo, in pratica, dato l'elevato prezzo delle abitazioni in Spagna oggi, la maggior parte degli acquirenti avrà bisogno di un mutuo ipotecario per potersi permettere l'acquisto.

Nella maggior parte dei casi, la ricerca della migliore offerta di finanziamento, la compilazione di tutta la documentazione richiesta, nonché lo studio e l'approvazione dell'operazione richiedono settimane o addirittura mesi.

Su questa base, come si può vedere, dal momento in cui il venditore e l'acquirente "si accordano" per concludere la transazione, cioè raggiungono un accordo per l'acquisto dell'immobile a un determinato prezzo, fino a quando questo acquisto può essere concretizzato in un atto pubblico davanti a un notaio, possono passare diverse settimane o mesi, cioè il tempo necessario all'acquirente per ottenere il mutuo ipotecario.

È quindi fondamentalmente per "vincolare" o "assicurare" la transazione durante questo periodo di tempo, e quindi garantire che le parti rispettino quanto concordato, che i cosiddetti "contratti con caparra confirmatoria" hanno molto senso, in quanto con essi e con gli impegni che le parti si assumono, ci assicuriamo che al momento opportuno entrambe le parti rispettino e procedano a formalizzare la compravendita davanti a un notaio per la quale si sono impegnate.

Continuando con il mio esempio, una volta trovata la casa che desideravo, ho dovuto dedicare alcune settimane alla compilazione di tutta la documentazione che la banca mi chiedeva per autorizzare la transazione (come la dichiarazione dei redditi, l'IVA trimestrale, ecc.), quindi avere il contratto di caparra confirmatoria a garanzia dell'acquisto ha dato a me e al venditore molta più sicurezza e comodità.

Inoltre, la firma di un contratto di deposito può avere un significato anche per il venditore, in quanto in molte occasioni è necessario che il venditore prenda delle misure in anticipo per ottenere una transazione di successo, come, ad esempio, la cancellazione di un'ipoteca, la revoca di un pignoramento (che può richiedere mesi, secondo la mia esperienza personale, tenendo conto delle procedure giudiziarie e anagrafiche che dovranno essere svolte), la correzione delle discrepanze tra la superficie reale e quella registrata, l'ottenimento della documentazione necessaria per provvedere alla vendita (come il certificato di occupazione, il certificato di efficienza energetica, il certificato di idoneità dell'edificio, ecc.), o l'ottenimento di autorizzazioni amministrative per la vendita (come nel caso di abitazioni soggette a VPO o quando esistono diritti di prelazione a favore di un'amministrazione).

Pertanto, il fatto di concordare un contratto di deposito con un margine di tempo sufficiente, ad esempio 4 o 5 mesi per la formalizzazione dell'atto pubblico, ci darà il tempo di gestire tutti questi documenti e formalità e di arrivare al momento della firma davanti al notaio "con i compiti fatti", senza fretta, e con tutta la tranquillità del mondo.

Inoltre, il fatto di concordare un contratto di deposito con un ampio margine di tempo consentirà a entrambe le parti di prendere le disposizioni necessarie per un cambio di abitazione, come il trasloco nel caso del venditore, o anche la vendita di un'abitazione precedente nel caso dell'acquirente (in pratica è molto comune che l'acquirente, per potersi permettere l'acquisto della nuova casa, debba prima vendere il suo appartamento attuale).

Cosa devo fare prima di firmare un "contrato de arras"?

Come abbiamo visto in questo articolo, nella pratica è molto comune che le persone, spinte dalla fretta e dall'eccitazione di acquistare la loro nuova casa, quando trovano un immobile di loro gradimento, procedano a firmare in modo rapido e sconsiderato, il che può essere un grosso errore e il presupposto di gravi conseguenze legali.

Quindi, la mia idea fondamentale in questo articolo è che, prima di firmare qualsiasi contratto, se state pensando di acquistare un appartamento o una casa, dovete compiere tre passi fondamentali:

‍

1.- Prima di tutto, assicurare il finanziamento

A mio parere, se avete bisogno di un mutuo ipotecario per l'acquisto di un appartamento, è essenziale che, prima di impegnarvi ad acquistare un appartamento tramite un contratto di deposito, vi assicuriate che la vostra banca vi presti il denaro necessario per farlo.

Questo aspetto, che è fondamentale, non lo è altrettanto nella pratica, dato che molte persone firmano contratti di acconto per case che non possono acquistare perché nessuna banca presta loro il denaro necessario per farlo.

Quindi, se state pensando di acquistare una casa nei prossimi mesi, è essenziale che, prima di tutto, vi rechiate presso la vostra banca (o anche presso altre banche della concorrenza), che raccontiate la vostra situazione (che sarà determinata principalmente dal vostro reddito, dai vostri risparmi e dai vostri debiti pregressi) e che, in base a questo, vi dica qual è l'importo massimo che può prestarvi e quale sarà la vostra rata mensile del mutuo, in modo che possiate sapere esattamente qual è il prezzo massimo della casa che potete acquistare.

Con questa semplice operazione preliminare, andrete sul sicuro e vi risparmierete un sacco di problemi.

‍

2.- Prima di firmare qualsiasi contratto, valutare l'abitazione.

Una volta che vi siete assicurati il finanziamento, e avete anche trovato l'immobile che vi piace e che volete acquistare, prima di firmare qualsiasi contratto che vi obblighi, come ho spiegato, a mio parere, l'opzione di anticipare la valutazione ufficiale dell'immobile è molto interessante, perché con essa, come abbiamo visto:

Potrete conoscere il valore reale dell'immobile.
Sarete sicuri che la banca vi presterà il denaro di cui avete bisogno (ricordate che in genere la banca vi presterà al massimo l'80% del valore della valutazione ufficiale del perito autorizzato).
Sarete in grado di mostrare la situazione legale dell'immobile, potendo conoscere il suo stato reale ed eventuali incidenti.

‍

3.- Prima di firmare la caparra confirmatoria, chiedete un parere legale.

Infine, ma non per questo meno importante, a mio avviso è essenziale che prima di firmare qualsiasi contratto di caparra confirmatoria, contratto di prenotazione, impegno all'acquisto, ecc. vi rivolgiate a un legale esperto, che possa aiutarvi a esaminare a fondo il contratto, proteggendo così la vostra posizione legale nella trattativa.

Questa consulenza legale può essere ottenuta da un avvocato o anche dal vostro notaio di fiducia, cioè un funzionario pubblico specializzato in diritto, che sarà in grado di consigliarvi sulla firma del contratto di caparra, il che darà molta più sicurezza all'operazione. Inoltre, se optate per lo studio notarile, che è gratuito in questa fase di consulenza, conoscerete già il professionista con cui firmare il vostro atto di compravendita, il che vi darà molta più sicurezza e comodità in questo importante passo della vostra vita.

Pertanto, a questo proposito, è necessario comprendere che è molto comune la pratica di firmare questo tipo di contratto utilizzando moduli internet o moduli standard forniti dagli intermediari immobiliari, che spesso contengono errori evidenti o sono semplicemente modelli generici che non si adattano alle particolarità e alle esigenze di ogni transazione.

Come abbiamo visto, nei contratti di "earnest money" i firmatari si assumono obblighi giuridici importanti e importanti e consegnano anche grandi somme di denaro (ad esempio 20, 30, 40, 40, 50.000 euro o anche di più).

Alla luce di ciò, è fondamentale che venditore e acquirente, prima di firmare qualsiasi documento che li vincoli, si rivolgano al proprio notaio o avvocato di fiducia che potrà esaminare il contratto, analizzare nel dettaglio la transazione e, in considerazione delle sue specifiche caratteristiche e particolarità, inserire nel contratto tutte le clausole e le provisioni necessarie per tutelare adeguatamente i nostri diritti e legittimi interessi, assicurandoci così di poter effettuare un acquisto con tutta la tranquillità e le garanzie del mondo.

In breve, invito tutti gli acquirenti e i venditori, prima di firmare qualsiasi cosa, a spendere qualche centinaio di euro, a consultare il proprio avvocato o notaio di fiducia, e ad assicurarsi così l'acquisto con tutte le garanzie del mondo.

Quale periodo di tempo deve intercorrere tra la firma del "contratto di caparra" e la formalizzazione della vendita in un atto pubblico?

Come abbiamo già visto in questo articolo, nei contratti di caparra confirmatoria le parti concordano gli elementi chiave di una futura vendita, che sarà formalizzata in futuro davanti a un notaio mediante un atto pubblico.

Pertanto, in questi contratti, è essenziale stabilire un periodo di tempo ragionevole e ampio, in modo che tutte le parti abbiano il tempo sufficiente per "fare i compiti", e arrivare al giorno della firma con tutto pronto e in grado di formalizzare correttamente la compravendita.

Pertanto, nella pratica, è comune fissare periodi di formalizzazione molto brevi (2-3 mesi), che a volte possono essere molto stretti, a seconda delle formalità da espletare, come, ad esempio, l'eliminazione di alcuni oneri (come i pegni), la correzione di discrepanze nel registro o l'ottenimento di alcune autorizzazioni amministrative (come nel caso delle OPV o dei diritti di acquisizione preferenziale a favore dell'amministrazione).

Su questa base, la mia umile raccomandazione è che le parti concordino lunghi periodi di formalizzazione (ad esempio, minimo 4 mesi, se non di più), in modo che tutti abbiano il tempo di eseguire i passi necessari per formalizzare la compravendita davanti al notaio in modo corretto.

Sarebbe interessante anche in questo caso, a seconda delle circostanze della transazione, delle parti e dell'immobile in questione, prevedere la possibilità di estendere il periodo concordato, in modo che se si verificano eventi imprevisti che richiedono più tempo per la loro gestione e soluzione, le parti possano raggiungere un accordo per estendere il periodo di sottoscrizione davanti al notaio, evitando così il rischio di esporsi a una possibile situazione di non conformità.

Perché può essere molto interessante depositare la caparra davanti a un notaio?

Oltre a tutto ciò che è stato spiegato fino a questo punto, come abbiamo anche analizzato, nella maggior parte di questi contratti preparatori, le parti concordano di includere una caparra penitenziale, che garantisce l'adempimento di quanto concordato e, se necessario, consente a una delle parti di recedere unilateralmente dal contratto, assumendone le relative conseguenze:

Nel caso dell'acquirente, cioè, si tratta di incamerare il deposito cauzionale.
E nel caso del venditore, devono essere restituiti piegati all'acquirente.

Quindi, in relazione a queste somme date come caparra, è importante capire che in molte occasioni si tratta di somme ingenti (30, 40, 50.000 euro o anche di più), che il futuro acquirente dà a una persona, cioè il venditore, che non conosce affatto e non ha alcuna garanzia che, nel caso in cui la vendita non abbia luogo, potrà recuperare il suo denaro in modo facile e veloce.

Tenendo conto di questo rischio elevato, per mitigarlo esiste un'opzione molto interessante, che consiste nel depositare la caparra davanti a un notaio, cioè andare da un notaio e chiedergli di "tenere" il denaro per noi, in modo da poterlo "salvare":

Se la vendita viene formalizzata entro il periodo concordato, il venditore potrà recarsi presso l'ufficio del notaio e ottenere il denaro che gli spetta e che il notaio ha conservato per lui.
D'altra parte, se la vendita non viene formalizzata entro il periodo concordato, l'acquirente potrà recuperare automaticamente il suo denaro se questo viene accreditato davanti al notaio corrispondente.

Come si vede, questa opzione offre molte più garanzie all'acquirente, poiché nel caso in cui la vendita non venga formalizzata, l'acquirente "frustrato" potrà recuperare il suo denaro in modo facile e veloce e, se necessario, dovrà solo intentare una causa contro il venditore per ottenere l'importo aggiuntivo delle "arras dobladas" che gli corrisponde come risarcimento per il fatto che il venditore non ha rispettato il suo impegno.

Se volete saperne di più su questa possibilità di depositare la caparra confirmatoria davanti a un notaio, QUI vi linko un articolo del mio blog in cui vi fornisco maggiori dettagli in merito.

Di cosa devo tenere conto come acquirente se avrò bisogno di un mutuo ipotecario per acquistare l'immobile?

Se avete bisogno di un mutuo ipotecario per acquistare la vostra nuova casa, è molto importante che siate a conoscenza di un'opzione legale che può proteggere la vostra situazione nel contratto di caparra confirmatoria, cioè quella di condizionare il contratto alla concessione del mutuo ipotecario da parte di un istituto finanziario, in modo che, se non ottenete il finanziamento di cui avete bisogno, possiate annullare il contratto di caparra confirmatoria e recuperare gli importi che avete pagato al venditore a questo proposito.

In Catalogna, questa opzione è espressamente disciplinata dall'articolo 621-49 del Libro VI del Codice Civile della Catalogna, che, regolando la fornitura di finanziamenti di terzi per l'acquisto, stabilisce che:

Se il contratto di vendita prevede il finanziamento di tutto o parte del prezzo da parte di un istituto di credito, l'acquirente, salvo patto contrario, può recedere dal contratto se fornisce la prova documentale, entro il termine concordato, del rifiuto dell'istituto designato di concedere il finanziamento o di accettare la surrogazione dell'acquirente nell'ipoteca che grava sull'immobile, a meno che il rifiuto non sia dovuto a negligenza dell'acquirente.
Il recesso dell'acquirente obbliga il venditore a restituire il prezzo pagato e, se del caso, la caparra, e obbliga l'acquirente a lasciare il venditore nella stessa situazione in cui si sarebbe trovato se il contratto non fosse stato concluso, fatte salve le disposizioni del diritto ipotecario.

Pertanto, in ambito catalano, se questa opzione, espressamente disciplinata dalla legge, è prevista al momento della formalizzazione del contratto di deposito, se l'acquirente non ottiene il finanziamento di cui ha bisogno (ovviamente senza negligenza da parte sua), può recedere dal contratto e recuperare la caparra versata, in modo da riavere i suoi soldi e "non perdere nulla", pur non avendo potuto acquistare la casa per cui si era impegnato.

Nel resto della Spagna, sebbene il Codice Civile di diritto comune non disciplini espressamente questa opzione, resta inteso che, in virtù della tutela dell'autonomia della volontà delle parti, se questo tipo di accordo è incluso nel contratto di caparra confirmatoria, è pienamente valido e applicabile, per cui è senza dubbio un'opzione da tenere in considerazione da parte dei futuri acquirenti quando si accingono a firmare un contratto di caparra confirmatoria.

Come gestire gli oneri sull'immobile da vendere?

Un altro punto importante da tenere a mente è che, una volta formalizzato il contratto di caparra confirmatoria, è molto importante che le parti, fin dal "minuto 0", agiscano con diligenza e procedano a gestire tutto ciò che è necessario per poter arrivare il giorno della firma presso lo studio notarile "con i compiti fatti", e quindi chiudere la transazione con successo.

Pertanto, in relazione ai gravami, che normalmente vengono gestiti e cancellati dal venditore, è essenziale che vengano gestiti con diligenza e rapidità, poiché alla fine, entro 2-3-4 mesi, tutto deve essere "pronto" per poter firmare e trasferire l'immobile libero da gravami, che è l'obbligo assunto dal venditore nella maggior parte dei casi.

In pratica, anche se un periodo di 2, 3 o 4 mesi può sembrare lungo, la verità è che in molte occasioni la gestione e l'annullamento di alcuni oneri (e parlo per esperienza personale), soprattutto nel caso in cui debbano essere coinvolte alcune amministrazioni pubbliche (per esempio, come i tribunali nel caso dei sequestri), può comportare molte settimane, o addirittura mesi, di procedure.

È quindi essenziale che le parti, una volta firmato il contratto di caparra, si mettano subito al lavoro per ottenere tutta la documentazione necessaria a formalizzare la vendita entro il periodo concordato, come ad esempio:

Originali dei titoli di proprietà (se non sono disponibili, sarà necessario ottenere una copia autenticata).
Cédula de habitabilidad (se è scaduta, dovrà essere rinnovata, il che può richiedere molto tempo e molte pratiche).
Certificato di efficienza energetica.
Certificato di idoneità dell'edificio per i vecchi edifici che sono obbligati a farlo.
Certificato dei debiti con la comunità dei proprietari.
Nel caso di ipoteche già pagate e non ancora cancellate, ottenere il certificato di saldo zero dalla banca e gestire la cancellazione dell'iscrizione.
Nel caso di pignoramenti, provvedendo al pagamento del debito esistente, ottenendo il precetto dal Tribunale e provvedendo alla sua registrazione nel registro fondiario.
Nel caso di VPO o di abitazioni soggette a diritti di acquisizione preventiva, ottenere le autorizzazioni amministrative corrispondenti per formalizzare il trasferimento (che può richiedere mesi).
In caso di discrepanze tra la superficie effettiva della proprietà e quella registrata nel Registro, gestendo la rettifica delle discrepanze attraverso la corrispondente procedura amministrativa o anagrafica (che può richiedere anche mesi).

Come si evince da tutti questi esempi, ciò che voglio trasmettere è che, una volta firmato il contratto di caparra confirmatoria, la transazione non è affatto chiusa o assicurata, ma che le parti, da quel momento in poi, devono iniziare a lavorare sodo, a "fare i compiti a casa", in modo che, una volta arrivato il termine per la firma davanti al notaio, questa possa essere portata a termine con successo, avendo potuto gestire e risolvere tutti gli oneri, i gravami e gli incidenti legali che gravano sull'immobile.

Quali conclusioni finali possiamo trarre dall'analisi che abbiamo fatto sui contratti di caparra confirmatoria?

Per concludere questo articolo, che spero sia stato di interesse per il lettore, vorrei semplicemente terminare con un breve riassunto delle idee chiave che voglio cogliere in questa guida pratica:

L'acquisto di una casa è la decisione finanziaria più importante nella vita di una persona, quindi per fare le cose per bene è necessario pianificare questo processo e farsi aiutare da professionisti del settore, evitando la fretta e la precipitazione, che possono portare a errori molto gravi.
Prima di cercare una casa che vi piace, andate in banca e chiedete quanto vi possono prestare, in considerazione del vostro reddito e dei vostri risparmi, perché questo vi dirà quale casa potete permettervi, il che vi permetterà di restringere la ricerca in modo molto più razionale e vincente.
Se trovate un immobile che vi piace, organizzate innanzitutto una valutazione ufficiale, per assicurarvi del suo valore, della possibilità di ottenere il mutuo ipotecario di cui avete bisogno e per assicurarvi che non abbia problemi legali che potrebbero complicare l'operazione.
Se firmate un contratto di caparra confirmatoria, chiedete l'aiuto di un avvocato o di un notaio per rivedere il contratto, al fine di garantire la vostra posizione legale nel miglior modo possibile. La maggior parte dei contratti di caparra confirmatoria sono redatti in modo così generico o standardizzato che spesso non riescono a risolvere le piccole controversie quotidiane. Ricordate che la realtà spesso vince sulla finzione.
Una volta firmato il contratto di caparra confirmatoria, iniziate a lavorare sodo per prendere tutti gli accordi necessari per il successo dell'acquisto della vostra casa.

‍

Nella speranza che questo articolo sia utile a tutti coloro che sono interessati a saperne di più sul concetto di contratto di caparra confirmatoria, il team dello Studio Notarile Jesús Benavides rimane a vostra disposizione per aiutarvi a risolvere qualsiasi problema.

Dicembre 2023

1.- RINUNCIA ALL'EREDITÀ E SOSTITUZIONE COMUNE. SE LA DESIGNAZIONE TESTAMENTARIA DEI SOSTITUTI È GENERICA ("FIGLI" O "DISCENDENTI"), LA SEMPLICE AFFERMAZIONE CHE QUESTI NON ESISTONO È SUFFICIENTE A FORMALIZZARE LA RINUNCIA E LA SUCCESSIVA AGGIUDICAZIONE A CHI CORRISPONDE:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 30 ottobre 2023 (BOE del 22 novembre 2023), in cui la DG risolve un caso di accettazione dell'eredità di una donna, vedova deceduta, con due figlie che, nel suo testamento, erano state designate come eredi in parti uguali, con sostituzione comune da parte dei rispettivi figli o discendenti. Al momento della formalizzazione dell'accettazione dell'eredità, una delle sorelle rinuncia all'eredità e, nell'atto, la sorella rinunciataria si limita a dichiarare di non avere figli o discendenti (senza alcuna prova certa), cosicché l'altra sorella si vede assegnare l'intera eredità. L'ufficiale di stato civile rifiuta la registrazione perché ritiene che l'inesistenza di figli o discendenti debba essere provata (con atto notarile o con qualsiasi altro mezzo valido per legge).

Il notaio ordinante ha impugnato la qualifica e la DG, allineandosi a quest'ultima, ha revocato la nota di qualifica, confermando che, quando la comune sostituzione testamentaria è effettuata in modo generico (con espressioni quali "figli" o "discendenti", cioè senza appelli nominativi), la semplice manifestazione dell'inesistenza di questi ultimi è sufficiente a formalizzare la rinuncia e la successiva accettazione da parte dell'erede favorito da tale rinuncia.

‍

2.- VENDITA DI UN IMMOBILE IN AFFITTO. NON È NECESSARIO FORNIRE LA RINUNCIA AL DIRITTO DI PRELAZIONE DA PARTE DELL'INQUILINO AI FINI DELLA REGISTRAZIONE:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP dell'8 novembre 2023 (BOE del 30 novembre 2023), in cui la DG risolve un caso di vendita di beni in locazione (locali), nel cui atto il notaio certifica che gli è stato mostrato un atto in cui il locatario rinuncia al diritto di acquisizione preferenziale riconosciuto dalla LAU.

Il Conservatore rifiuta la registrazione, sostenendo che è necessario che i dettagli e le circostanze di questa rinuncia gli siano accreditati in modo affidabile (fornendo una copia dell'atto di rinuncia in cui il Conservatore possa analizzarne i termini, la legittimazione legale della persona che la concede, ecc.) La DG revoca la nota di qualificazione, ritenendo sufficiente l'attestazione del notaio che l'inquilino ha rinunciato al diritto di prelazione, poiché la legge non conferisce al Conservatore il potere di qualificare i dettagli di tale rinuncia.

‍

3.- IN CATALOGNA, IL PRELEGATARIO PUÒ ENTRARE IN POSSESSO, DA SOLO, DEI BENI PRELEGATI:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya del 27 ottobre 2023 (DOGC dell'8 novembre 2023), che risolve un caso relativo a un'accettazione di eredità con più coeredi, in cui uno di essi, oltre a essere un prelegatario di un immobile, accetta la sua parte di eredità e, inoltre, si aggiudica unilateralmente questo immobile che costituisce il prelegatario. Il Catasto rifiuta la registrazione in quanto, affinché l'aggiudicazione abbia effetto, è necessario il consenso di tutti gli eredi.

Il notaio ordinante ha presentato ricorso e la DG, allineandosi a quest'ultimo, ha revocato la nota di qualificazione, ricordando che, ai sensi del CCCat (art. 427-22), il legatario può prendere possesso del legato stesso se si tratta di un prelegato.

‍

4.- COMPRAVENDITA CON CONDIZIONE RISOLUTIVA IN CATALONIA. INTERPRETAZIONE DELLE PERCENTUALI DI MANCATO PAGAMENTO NECESSARIE PER LA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya del 10 novembre 2023 (DOGC del 1° dicembre 2023), che risolve un caso relativo a un atto di risoluzione della vendita, in conformità a una condizione risolutiva concordata e registrata, a causa del mancato pagamento di importi dovuti.

In questo caso, il DG stabilisce la corretta interpretazione dell'articolo 621-54 CCCat, in virtù del quale, per poter risolvere la compravendita a causa del mancato pagamento degli importi differiti (in modo che i venditori recuperino la proprietà dell'immobile) è necessario che gli importi non pagati superino il 15% del prezzo pieno (prezzo totale della compravendita), cosicché, solo una volta accumulati importi non pagati che superano il 15% del prezzo totale di acquisto, sarà possibile risolvere la compravendita.

‍

5.- SE LE DELIBERE DI UN'ASSEMBLEA GENERALE A CUI NON PARTECIPANO GLI AMMINISTRATORI SIANO REGISTRABILI:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 15 novembre 2023 (BOE del 4 dicembre 2023), in cui la DG risolve il caso di un'Assemblea generale degli azionisti a cui non partecipano gli amministratori della società.

Il Conservatore del Registro delle Imprese rifiuta di registrare le delibere adottate per questo motivo, sulla base dell'articolo 180 LSC ("gli amministratori devono partecipare alle assemblee generali"). Il notaio ha impugnato la qualifica e il DG, allineandosi a quest'ultimo, ha confermato che, in effetti, la mancata partecipazione dell'organo amministrativo all'assemblea generale non è motivo di nullità della stessa, ma ciò che, eventualmente, genererà la responsabilità degli amministratori prevista dall'articolo 236 LSC.

‍

6.- VERBALE NOTARILE DELL'ASSEMBLEA. PER POTER REGISTRARE L'ANNOTAZIONE PREVENTIVA NEL REGISTRO DELLE IMPRESE, È NECESSARIO DIMOSTRARE CHE È STATA FATTA LA RICHIESTA NOTARILE AGLI AMMINISTRATORI:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 14 novembre 2023 (BOE del 4 dicembre 2023), in cui la DG risolve un caso di rifiuto di annotazione preventiva di una richiesta di verbale notarile di un'assemblea, nel Registro Mercantile. Si tratta di un caso in cui un azionista desidera che venga redatto il verbale notarile di un'assemblea generale e, a tal fine, invia un'e-mail di richiesta al presidente del consiglio di amministrazione, che risponde affermativamente. L'azionista cerca di ottenere l'annotazione preventiva nel Registro delle imprese sulla base di questa e-mail e il Conservatore rifiuta, affermando che per poter registrare l'annotazione preventiva è necessario fornire la richiesta notarile agli amministratori.

Il DG conferma la nota di qualificazione e ricorda che, per poter effettuare l'annotazione preventiva richiesta, è necessario dimostrare che è stata emessa la convocazione notarile degli amministratori (art. 104.1 RRM).

‍

7.- VENDITA DI BENI DA PARTE DI UNA CONGREGAZIONE RELIGIOSA:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 23 ottobre 2023 (BOE del 22 novembre 2023), che può essere utile in questo caso di trasferimenti, in quanto riassume e analizza nel dettaglio la normativa e la documentazione necessaria per formalizzare la vendita di un immobile appartenente a una congregazione religiosa.

‍

8.- ELEVAZIONE AD ATTO PUBBLICO DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE FIRMATO DAL PRECEDENTE DICHIARANTE:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 2 ottobre 2023 (BOE del 2 novembre 2023), in cui la DG risolve un ricorso presentato contro il rifiuto di registrare un atto di elevazione ad atto pubblico di un contratto di locazione.

Contratto di locazione stipulato tra il precedente proprietario registrato (in qualità di locatore) e un locatario. Il proprietario non paga il mutuo ipotecario che grava sull'immobile locato e l'immobile viene infine sottoposto a pignoramento, nel corso del quale l'immobile viene assegnato a un terzo, a favore del quale l'immobile è attualmente registrato. In questo processo di pignoramento, il nuovo proprietario che si aggiudica l'immobile è a conoscenza del fatto che l'immobile è locato e l'aggiudicazione, in sede giudiziaria, viene concessa salvaguardando i diritti di tale locatario. Successivamente, il locatario tenta di registrare il suo diritto e il Registro lo respinge per mancanza di tratti successivi (art. 20 LH), ossia la persona che ha firmato il contratto di locazione come locatore non coincide con l'attuale proprietario registrato.

La DG revoca la qualifica, ritenendo che questo caso rappresenti un'eccezione al principio generale, in quanto nel procedimento di pignoramento in cui era parte l'attuale proprietario registrato è stato salvaguardato il diritto dell'inquilino a occupare l'immobile.

‍

9.- PROPRIETÀ ORIZZONTALE. DA UN ELEMENTO PRIVATO A UN ELEMENTO COMUNE. IL PERCORSO CORRETTO È L'ACCORDO DI AFFILIAZIONE E LA CONVERSIONE IN ELEMENTO COMUNE:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 14 novembre 2023 (BOE del 4 dicembre 2023), in cui la DG risolve un ricorso presentato contro il rifiuto della registrazione di un atto di segregazione di un elemento privato e successiva vendita a favore della comunità di proprietari (per convertirlo successivamente in un elemento comune della proprietà orizzontale).

La DG conferma il difetto e, in sintesi, ci dice che se si vuole convertire qualcosa di privato in elemento comune, la via corretta non è la sua vendita a favore della collettività, ma la sua configurazione come elemento comune, modificando la descrizione dell'edificio, e con l'accordo unanime della comunità dei proprietari, in quanto incide sul titolo costitutivo.

‍

10.- NUOVE FUNZIONALITÀ NELLA SEDE ELETTRONICA DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE DELLA CATALOGNA:

Le nuove funzionalità sono riassunte (QUI) e i miglioramenti apportati alla sede elettronica dell'ATC:

Imposta di trasferimento e di bollo (ITPAJD): sono state introdotte nuove funzionalità nei moduli online per i moduli 600 e 620 e nel programma di aiuto per i moduli 650 e 660:

Adattamento del modulo telematico del modulo 600 dell'ITPAJD per ammettere i cedenti stranieri senza NIF nelle transazioni al tasso DRG (diritti reali di garanzia e di prestito).
Adattamento del modulo telematico 620, vendita e acquisto di alcuni mezzi di trasporto usati, per consentire l'esportazione dell'autocertificazione e il recupero dei dati in presenza di più acquirenti, nel caso dell'acquisto di un'imbarcazione, e per indicare separatamente i tipi di autocaravan.

Per quanto riguarda l'imposta sulle successioni e donazioni (ISD):

Adattamenti al programma di sostegno della modalità di successione per introdurre depositi in conto corrente o di risparmio in formato IBAN.

Inoltre, è stata introdotta l' incorporazione automatica dell'atto pubblico nei file di autovalutazione ITPAJD (modulo 600) e ISD (moduli 650, 651 e 653) . Pertanto, non è più necessario che il cittadino fornisca l'atto pubblico se lo studio notarile ha precedentemente inviato la dichiarazione informativa del notaio all'Agenzia fiscale catalana.

‍

11.- VERBALE LCI. È NECESSARIO CHIEDERE AL CLIENTE COME VUOLE CHE SIANO AUTORIZZATE LE SUE FUTURE COPIE SIA DEL MUTUO IPOTECARIO CHE DELLA COMPRAVENDITA:

In allegato (QUI) Nota del Consiglio Direttivo dell'Associazione Notarile della Catalogna in cui, in risposta a una comunicazione ricevuta in diversi studi notarili dalla banca ING (che chiedeva che tutte le copie dei loro atti CV + PH fossero rilasciate in formato elettronico), si indica che, negli atti CV + PH, è l'acquirente (che paga l'atto) a dover scegliere il formato delle sue copie autorizzate (su carta o in formato elettronico).

A tal fine, si raccomanda di porre al cliente questa domanda nell'atto pre-LCI, di registrarla nell'atto e, in base alla sua preferenza, di rilasciare la copia secondo la forma richiesta dall'acquirente.

‍

12.- ISTRUZIONI PER LA VERIFICA DEI VALORI IMMOBILIARI 2024:

In allegato (QUI) l'Istruzione per la verifica dei valori immobiliari dell'Agenzia delle Entrate della Catalogna per gli eventi imponibili (ITP, Eredità e Donazioni) per l'anno 2024.

Va ricordato che questa tabella è di vitale importanza quando non si dispone del valore catastale di riferimento dell'immobile in questione. Sempre, in primo luogo, si deve tenere conto del valore di riferimento ai fini fiscali. In mancanza di questo, la tabella continuerà a essere utilizzata in modo tradizionale. Moltiplicando il valore catastale per il corrispondente coefficiente moltiplicatore, si ottiene il valore fiscale minimo.

‍

13.- PROPRIETÀ ORIZZONTALE E SEGREGAZIONE/DIVISIONE DI UN ELEMENTO PRIVATO. SE LO STATUTO LO CONSENTE, AUTORIZZA ANCHE, IMPLICITAMENTE, LE OPERE NECESSARIE PER REALIZZARLO:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 2 novembre 2023 (BOE del 30 novembre 2023), in cui la DG risolve un caso relativo a una segregazione di locali, stabilendo che, quando il titolo costitutivo della proprietà orizzontale prevede la possibilità di segregare o dividere elementi privati senza la necessità di un accordo collettivo dell'assemblea dei proprietari, autorizza implicitamente le opere e le modifiche che tale segregazione richiede, a meno che non vi sia una clausola espressa in senso contrario.

‍

14.- VENDITA DELLA RESIDENZA ABITUALE DELLA FAMIGLIA. È NECESSARIO IL CONSENSO DI ENTRAMBI I CONIUGI, ANCHE PER GLI STRANIERI:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 25 ottobre 2023 (BOE del 22 novembre 2023), in cui la DG risolve un caso di vendita di un immobile appartenente a uno straniero, stabilendo che l'applicazione dell'articolo 1320 CC (e quindi del suo omologo nel Codice civile catalano), relativo alla necessità del consenso di entrambi i coniugi per disporre della residenza abituale della famiglia, è indipendente dalle disposizioni della legge che disciplina il regime patrimoniale dei coniugi, e che, in conformità al Regolamento 24 giugno 2016, è applicabile anche ai matrimoni stranieri.

‍

15.- IMPORTANTE DISTINZIONE TRA PARTIZIONE FATTA DAL TESTATORE E REGOLE DI PARTIZIONE:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 27 ottobre 2023 (BOE del 22 novembre 2023), in cui la DG risolve un caso relativo a un atto di accettazione dell'eredità e a premi ereditari, in cui, sintetizzando la giurisprudenza della Corte di Cassazione in materia, chiarisce l'importante differenziazione tra una partizione effettuata nel testamento stesso e le mere "norme di partizione".

Il Centro sottolinea che quando il testatore compie tutte le operazioni di partizione previste dal testamento (inventario, stima, liquidazione e assegnazione dei lotti) siamo di fronte a una vera e propria divisione fatta nel testamento. Quando invece il testatore si limita a esprimere la volontà che, al momento della divisione, determinati beni vengano assegnati a ciascun erede in pagamento del suo patrimonio, siamo di fronte a un semplice regolamento di divisione.

Novembre 2023

1.- FARE MOLTA ATTENZIONE. ERRORI NELLO STUDIO NOTARILE CHE DANNO LUOGO A RESPONSABILITÀ CIVILE:

In allegato (QUI) una nota del Consiglio Generale del Notariato, che illustra in dettaglio le principali richieste di risarcimento che l'assicurazione di responsabilità civile per i notai si trova a dover affrontare in caso di negligenza, errori o imperizia professionale. Di seguito sono riportati alcuni esempi significativi:

Vari reclami relativi a documenti autorizzati con persone con ridotte capacità mentali. Esercitare estrema cautela con persone anziane con segni di deterioramento cognitivo, incapaci / con misure di sostegno per l'esercizio della capacità giuridica, sotto tutela, curatela, ecc.
Furto di identità. Siate estremamente diligenti nel verificare l'identità della persona con la sua foto DNI / NIE / Passaporto, ecc.
Verifica dei gravami ipotecari. Prendete le dovute precauzioni con le ipoteche che sono state cancellate economicamente, ma non registrate. Richiedete la prova documentale dell'avvenuto pagamento del prestito garantito.

‍

2.- NUOVO PROMEMORIA. NUOVI SVILUPPI NEGLI INVESTIMENTI ESTERNI:

In allegato (QUI) una nota informativa dell'OCP con una sintesi delle principali novità del Regio Decreto 571/2023, sugli investimenti esteri. Sono considerati investimenti esteri i seguenti:

Investimenti esteri in Spagna:

Partecipazione di un NON RESIDENTE in società spagnole superiore al 10% del capitale sociale.
Acquisto di beni immobili in Spagna da parte di NON RESIDENTI superiore a 500.000 euro.
Nel caso in cui i fondi utilizzati per l'investimento provengano da giurisdizioni non cooperative, è necessaria una dichiarazione preventiva. L'ordinanza del 9 febbraio 2023 (QUI) contiene l'elenco delle giurisdizioni non cooperative.

Investimenti spagnoli all'estero:

Partecipazione al capitale di società non residenti superiore al 10% del capitale sociale.
Acquisto di immobili all 'estero per un valore superiore a 300.000 euro.
Nel caso in cui la destinazione dell'investimento sia una giurisdizione non cooperativa, è necessaria anche una dichiarazione preventiva.

Obblighi del notaio:

Quando entrerà in vigore l'attuazione normativa del Regio Decreto, sarà obbligatorio per il notaio inviare le informazioni sugli investimenti esteri al Consiglio Generale del Notariato.
Nel periodo transitorio, la presentazione delle dichiarazioni online avviene tramite AFORIX.
Rimane in vigore l'obbligo per il notaio di inviare per iscritto alla Direzione Generale per il Commercio e gli Investimenti Internazionali, nei mesi di gennaio e luglio di ogni anno, un elenco delle transazioni intervenute considerate come investimenti esteri durante il semestre precedente per le quali non è stato richiesto al notaio di presentare la relativa dichiarazione.

‍

3.- È POSSIBILE DICHIARARE IL COMPLETAMENTO PARZIALE DI UN EDIFICIO DIVISO ORIZZONTALMENTE:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 19 settembre 2023 (BOE del 26 ottobre 2023), in cui la DG risolve il caso di un edificio, con diversi piani, diviso orizzontalmente, in cui viene dichiarata la fine dei lavori solo per una parte di essi (nello specifico, il piano terra e il primo piano, non il resto dei piani).

In questo caso, la DG lo accetta, affermando che non vi è alcun inconveniente nel fatto che la prova di completamento può essere parziale, per fasi e persino per piani; poiché può accadere nella pratica che vi siano elementi non finiti, senza che ciò ostacoli la registrazione del completamento di altri, purché questo sia debitamente accreditato.

‍

4.- LA SPARTIZIONE DELL'EREDITÀ DA PARTE DI UN COMMERCIALISTA SPARTITORE. ATTENZIONE AI CONFLITTI DI INTERESSE:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 5 settembre 2023 (BOE del 25 ottobre 2023), in cui la DG stabilisce che in un atto di accettazione, divisione e aggiudicazione dell'eredità, la commercialista-partidora non si è limitata all'aspetto strettamente partitivo e, nelle aggiudicazioni, ha svolto funzioni dispositive che richiedono l'intervento degli eredi.

Inoltre, esiste un conflitto di interessi tra due fratelli coeredi, in quanto uno è il tutore dell'altro e quindi esercita la sua rappresentanza legale. Poiché entrambi sono interessati all'eredità e uno di loro è rappresentato legalmente dal fratello, esiste un conflitto di interessi e in questo caso è necessario l'intervento di un difensore legale.

‍

5.- VENDITA DI UN POSTO AUTO IN UNA PROPRIETÀ INDIVISA. È RICHIESTA UNA DESCRIZIONE SPECIFICA DEL POSTO AUTO:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 28 luglio 2023 (BOE del 12 ottobre 2023), in cui la DG risolve un caso di vendita di una quota indivisa (1,329%) di un immobile, destinato a parcheggio auto. L'atto conteneva la descrizione dell'immobile registrato nel suo complesso (costituito dal piano seminterrato di un edificio adibito a parcheggio e da locali di deposito), ma non la descrizione dello specifico posto auto il cui uso e godimento esclusivo era attribuito alla quota indivisa dell'immobile trasferito.

La DG, in linea con il Conservatore, ritiene necessario che nell'atto di vendita siano descritti dettagliatamente i confini e la superficie del parcheggio da trasferire.

‍

6.- CATASTO E LEGGE 11/2023. NUOVE SCADENZE PER LA QUALIFICAZIONE DEI DOCUMENTI:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 7 luglio 2023 (BOE del 15 agosto 2023), che approva il calendario per l'attuazione della Legge 11/2023 sulla digitalizzazione delle azioni di registro. Questa legge stabilisce la firma elettronica di tutte le voci e i documenti del registro e la tenuta di un protocollo in formato elettronico. La suddetta risoluzione include due allegati con un calendario per l'implementazione della firma elettronica in ciascuno dei Registri immobiliari in Spagna, ed estende il periodo ordinario per l'abilitazione al registro da 15 giorni lavorativi a 30 giorni lavorativi, per un periodo di un mese dalla data di inizio dell'implementazione dei procedimenti digitali.

In allegato alla sintesi si trova la delibera con gli allegati contenenti le rispettive date di inizio della fase di implementazione della firma elettronica, in modo che tutti i dipendenti dello studio notarile possano consultarle e tenere presente che entro un mese da questa data, il periodo di abilitazione non è di 15 giorni come di consueto, ma di 30 giorni.

L'importanza di questa consultazione risiede nel fatto che sono autorizzate le cancellazioni delle ipoteche iscritte in tutti i registri della Spagna, ognuno dei quali ha una data prevista per l'implementazione di questa firma elettronica!

‍

7.- IL VICINATO CIVILE E LE SUE DIFFICOLTÀ DI PROVA. GRANDE IMPORTANZA DEVE ESSERE DATA ALLA DICHIARAZIONE CONTENUTA NELL'ATTO:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 3 ottobre 2023 (BOE del 2 novembre 2023), in cui la DG risolve un caso riguardante la prova della residenza civile di una persona deceduta e la sua importanza nel determinare la legge successoria applicabile.

In questo caso, la defunta, nel suo testamento, dichiara di avere uno stato civile comune. Tuttavia, l'erede (il marito), quando accetta l'eredità, nel suddetto atto di accettazione dichiara che lo stato civile della defunta era quello di Ibiza e, in base a ciò, gli viene assegnata l'intera eredità (a differenza di ciò, se lo stato civile fosse stato comune, poiché la defunta non aveva discendenti, ma aveva ascendenti viventi, questi sarebbero stati legittimati). Quando l'atto di accettazione dell'eredità è stato presentato per la registrazione, il cancelliere si è rifiutato di registrarlo, ritenendo prevalente la dichiarazione di stato civile comune fatta dalla defunta nel suo testamento.

La DG, allineandosi al Registro, ritiene che la prova dello stato civile sia molto difficile (tranne nei casi in cui l'espressa dichiarazione sia riportata nel Registro Civile). Pertanto, in caso di dubbio, deve prevalere la dichiarazione dell'interessato resa davanti a un notaio (in quanto resa dopo essere stato debitamente informato dal notaio), anche rispetto a quanto può risultare da documenti extragiudiziali (come un certificato di censimento che dimostri che la persona è registrata a quell'indirizzo da più di 10 anni), in quanto la residenza amministrativa non sempre coincide con l'indirizzo effettivo (che è quello che determina la residenza civile).

‍

8.- UN AMMINISTRATORE IL CUI MANDATO SIA SCADUTO PUÒ CONVOCARE UN'ASSEMBLEA GENERALE PER IL RINNOVO DELL'ORGANO AMMINISTRATIVO E PER LA PRESENTAZIONE DEI CONTI ANNUALI:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 31 ottobre 2023 (BOE del 21 novembre 2023), in cui la DG delibera che l'Assemblea generale convocata da un amministratore con una carica scaduta è valida, a condizione che tale Assemblea generale sia convocata per rinnovare l'organo amministrativo e approvare i conti annuali di diversi esercizi finanziari come modo per superare la chiusura del Catasto.

‍

9. POTERI PREVENTIVI E ASPETTI INTERREGIONALI:

Di seguito viene riportata una breve sintesi di un documento sui poteri preventivi e sugli aspetti da tenere in considerazione nel campo del diritto interregionale:

Grande utilità della procura preventiva: evita alla famiglia di dover ricorrere a misure di sostegno giudiziarie (che richiedono più di un anno per essere istituite, oltre al costo degli avvocati, ecc.)
Presto sarà possibile consultare la validità di queste procure per via telematica presso lo Stato Civile. Occorre prestare attenzione quando un delegato si reca presso uno studio notarile per firmare con una di queste procure.
Dubbi sulla legge applicabile quando un cliente si reca presso uno studio notarile per firmare una procura: dobbiamo sempre ricorrere al criterio della residenza abituale (art. 9.6 Cc) per costituire la procura ai sensi del CCCat o del Cc.
Ricordate sempre di inserire (o meno), su richiesta del cliente, la clausola relativa alla necessità o meno dell'autorizzazione giudiziaria per gli stessi atti per i quali il tutore la richiede.
In Catalogna, nei prossimi mesi, ci saranno sviluppi significativi in questo ambito, in quanto il progetto di riforma del Libro II del Codice Civile catalano su questa materia entrerà presto in Parlamento come disegno di legge, per cui, se verrà elaborato in modo ordinario, tra pochi mesi ci saranno nuove norme in questo ambito con modifiche molto profonde che dovremo studiare per adeguare gli atti.

‍

10.- LEGGE 11/2023. DIGITALIZZAZIONE DEGLI ATTI NOTARILI E DI REGISTRO (PROTOCOLLO ELETTRONICO, VIDEO FIRME e COPIE ELETTRONICHE AUTORIZZATE):

In allegato un articolo tratto dal nostro BLOG che riassume i 10 punti principali dell'entrata in vigore della legge 11/2023 (QUI).

Tre cambiamenti principali influenzeranno la nostra vita quotidiana:

Il primo è il deposito di tutti i documenti firmati nell'ufficio elettronico del notaio, che rispecchia fedelmente il documento cartaceo (matrice, uniti, diligenze e note).
Il secondo cambiamento importante è la possibilità di videofirmare alcuni tipi di documenti con un certificato digitale una volta che il cittadino si è registrato sul portale notarile;
e infine, la creazione di copie autorizzate elettroniche che sostituiscono la carta con la stessa efficacia e validità.

Dopo 21 giorni di implementazione abbiamo riscontrato la seguente casistica:

SUL PORTALE NOTARILE (PNC):

I cittadini che desiderano effettuare le procedure devono compilare il modulo e convalidare il proprio telefono cellulare e l'indirizzo e-mail di contatto. La procedura è semplice e si completa caricando il documento d'identità sulla piattaforma. L'abbiamo validata e funziona correttamente per i cittadini identificati con DNI, NIE e PASSPORT.
Il modo più pratico per accedere e firmare è utilizzare un certificato digitale. Consigliamo la Fábrica Nacional de Moneda y Timbre, anche se esistono diversi enti emittenti certificati da Ancert.
Il cittadino che vi accede potrà consultare tutta la sua storia di atti tra il 1° gennaio 2007 e l'8 novembre 2023. Le modalità di pubblicazione degli atti stipulati dopo l'entrata in vigore della legge sono ancora da definire.

SULLA VIDEO-FIRMA:

Fin dall'inizio siamo riusciti a realizzare con successo 2 firme video . Sebbene sia una tecnologia molto nuova e abbia i suoi limiti, non è stato complesso realizzarla una volta che il cliente è registrato nel portale e ha il certificato digitale da firmare.
La connessione avviene tramite un'applicazione integrata nel browser web ed è intuitiva e semplice. Prevediamo che, con la registrazione dei cittadini, il numero di documenti rilasciati con questo metodo aumenterà.

PER QUANTO RIGUARDA LA COPIA ELETTRONICA CERTIFICATA:

Abbiamo già rilasciato le prime copie autorizzate elettroniche con un codice di verifica sicuro (CSV).
Il processo è gestito da Word stesso e in parallelo al deposito del documento, anche se può essere emesso in una data successiva, sempre per i documenti firmati dopo il 9 novembre 2023.
Il documento viene pubblicato nell'ufficio elettronico del notaio e il CSV viene generato rapidamente e facilmente in SIGNO e inviato al cliente.
Una volta caricato sul sito elettronico, viene condiviso con il cliente tramite un'e-mail in cui forniamo un link alla sua copia elettronica autorizzata. Questo metodo di consegna gli conferisce autenticità e validità legale nei confronti di terzi. Riteniamo che sostituirà gradualmente il cartaceo, in quanto non è necessario essere registrati nel portale notarile per la consultazione e la convalida.

DOMANDE FREQUENTI SUL PROTOCOLLO ELETTRONICO e sulla FIRMA VIDEO:

Nel SIC, nella sezione"Legge 11/2023. Digitalizzazione dei procedimenti notarili e di cancelleria" è disponibile un documento con domande e risposte sui dubbi esistenti in relazione all'attuazione della Legge 11/2023; sono state realizzate due pubblicazioni: il primo e il secondovolume .

Sono anche allegati (QUI al singolare e QUI plurale), i modelli di base per qualsiasi atto elettronico concesso tramite video-firma attraverso il Portale Notarile del Cittadino.

MODIFICA DELL'INDICE UNICO INFORMATIZZATO. NECESSITÀ DI SEGNALARE SEPARATAMENTE IL NUMERO DI PAGINE IN FORMATO CARTACEO/TELEMATICO:

A partire dal 9 novembre 2023, l'Indice unico informatizzato è modificato per incorporare come campo obbligatorio da riportare in ogni strumento pubblico il numero di fogli della matrice del supporto cartaceo separatamente dal numero di fogli del supporto elettronico.

‍

Per qualsiasi domanda sulla nuova digitalizzazione (sia per i dipendenti che per i clienti), si prega di contattare Antonio Alba via e-mail: antonio@jesusbenavides.es

Ottobre 2023

1.- REGISTRO CENTRALE DEGLI ATTI DI PROPRIETÀ. NOTA ESPLICATIVA

In allegato (QUI) nota chiarificatrice dell'OCP su varie questioni relative al Registro Centrale dei Titoli Immobili ari e agli obblighi dei notai al riguardo:

L'ottenimento dell'indirizzo di posta elettronica di cui all'articolo 4 del RD 609/2023 non è un prerequisito per l'esecuzione del negozio giuridico, in quanto non rientra nei requisiti di identificazione del titolare effettivo.
Percentuale di partecipazione: questa informazione deve essere inserita solo quando si deve effettuare una nuova registrazione della manifestazione, nel caso in cui ci sia una discrepanza tra il contenuto della BDTR e la manifestazione del concedente.

‍

COMPRAVENDITA DI IMMOBILI FORMALIZZATA DA UN RAPPRESENTANTE CON PROCURA REVOCATA. OCCORRE PRESTARE MOLTA ATTENZIONE NEL VERIFICARE LA VALIDITÀ DELLE PROCURE E DELLE CARICHE SOCIALI.

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 26 luglio 2023 (BOE del 28 settembre 2023).. La DG risolve un caso di vendita di un immobile, in cui il venditore è rappresentato da un procuratore, che dichiara che la sua procura è valida, e il notaio, che dà il suo parere positivo sulla sufficienza dell'atto. Tuttavia, dai dati del Registro delle Imprese, risulta che tale procura era stata revocata pochi giorni prima, essendo stata pubblicata sul BORME, una volta iscritta nel Registro (da cui è opponibile ai terzi), lo stesso giorno della firma del CV.

Il DG conferma la classificazione del Registro, per cui il diritto dell'acquirente non può essere registrato in quanto il venditore non era debitamente rappresentato da una persona con poteri sufficienti per formalizzare la vendita.

Prendere in considerazione il caso e fare le relative indagini in cancelleria il più vicino possibile alla firma dell'atto (se possibile, lo stesso giorno), al fine di evitare tali casi.

‍

3.- SL. RIDUZIONE DEL CAPITALE PER ACQUISTO DI AZIONI. IMPORTO DELLA RISERVA VINCOLATA

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 24 luglio 2023 (BOE del 27 settembre 2023).. La DG risolve il tipico caso di "uscita" di un azionista da una SL. A tal fine, la società riacquista tutte le azioni di quell'azionista (per un valore di rimborso superiore al valore nominale) e poi riduce il capitale sociale dello stesso importo (procedendo così al suo rimborso) e, allo stesso tempo, costituisce una riserva vincolata, per l'importo della riduzione (prendendo come riferimento il valore nominale delle azioni, e non il valore rimborsato all'azionista, che, come indicato, è superiore), per garantire i diritti dei creditori.

Il Registro si qualifica negativamente perché ritiene che l'importo della riserva debba essere pari al "valore di quanto ricevuto dall'azionista" (cioè l'importo totale rimborsato, e non solo il valore nominale delle azioni).

La DG ribalta la classificazione del Conservatore del registro di commercio, stabilendo che in questi casi l'importo della riserva vincolata deve essere pari al valore nominale delle azioni rimborsate e non all'importo rimborsato all'azionista uscente.

‍

TUTELA DI FATTO. DOCUMENTO INTERPRETATIVO PER LE PROCEDURE BANCARIE

Si segnala che nel SIC, all'interno del link "Ley 8/2021 de apoyo a la discapacidad", è a disposizione dei dipendenti un protocollo quadro firmato tra l'Avvocatura dello Stato e il settore bancario per chiarire i poteri del tutore di fatto nel campo delle transazioni bancarie.

Questo documento è stato anche oggetto di un'analisi dettagliata in un articolo sul nostro blog (QUI è possibile consultarlo).

‍

5.- INVESTIMENTI ESTERNI. SVILUPPI NORMATIVI DA TENERE IN CONSIDERAZIONE

Si informa il personale della recente approvazione del Regio Decreto 571/2023 del 4 luglio sugli investimenti esterni (QUI è possibile consultarlo), che deve essere tenuto in considerazione quando si effettuano transazioni con non residenti. In particolare, modifica la normativa precedente nei seguenti aspetti fondamentali:

1.- Sono considerati investimenti esteri ai fini della relativa dichiarazione successiva al Registro degli investimenti del Ministero dell'Economia:

Partecipazioni di non residenti in società spagnole quando tali partecipazioni superano il 10% del capitale sociale o dei diritti di voto della società (in precedenza era richiesto il 50%).
Acquisto di beni immobili in Spagna da parte di non residenti quando l'importo supera i 500.000 euro (in precedenza il limite minimo era di 3.000.000 euro).

In questi casi, il titolare non residente è tenuto a dichiarare l'investimento al Registro degli investimenti del Ministero dell'Economia, utilizzando i moduli previsti dalla Disposizione transitoria 3 del Regio Decreto (moduli DP1, D1A D1B, DP2, D2A, D2B).

2.- Se la transazione è stata eseguita da un notaio, questi deve notificare al Consiglio Generale del Notariato l'investimento attraverso l'ufficio elettronico del notaio (SIGNO) e, in ogni caso, avvertire la persona che compare dell'obbligo di presentarlo.

3.- Nel caso in cui gli investimenti considerati esteri (ai sensi dell'articolo 4 del Regio Decreto), abbiano origine in un Paese di giurisdizione non cooperativa (ex paradisi fiscali), che sono quelli inclusi nell'Ordinanza del 9 febbraio 2023, sarà necessario fare una dichiarazione preventiva e i notai dovranno richiederla prima della concessione, indicandolo espressamente nell'atto pubblico.

‍

6.- NOTE PRATICHE SUI DOCUMENTI RELATIVI A CITTADINI STRANIERI

In allegato (QUI), un interessante articolo di un collega notaio, che espone una serie di considerazioni pratiche da tenere presenti quando una persona fisica straniera è coinvolta in un atto pubblico. A titolo di sintesi, si evidenziano le più rilevanti:

Identificazione. Si applicano le norme generali del Regolamento notarile. In particolare, nel caso degli stranieri dell'UE, l'identificazione avviene tramite il passaporto o la carta d'identità nazionale.
NIE: Gli stranieri che, a causa dei loro interessi economici, professionali o sociali, sono legati alla Spagna, devono essere dotati, a fini di identificazione, di un numero personale, unico ed esclusivo. Necessario per tutte le operazioni con implicazioni fiscali.
Traduzione: a meno che il notaio non conosca la lingua straniera, è necessario attenersi alle disposizioni del § 150 del Regolamento notarile e richiedere un interprete.
Mezzi di pagamento: prestare molta attenzione e diligenza per quanto riguarda la prevenzione del riciclaggio di denaro. È altamente consigliabile richiedere che i conti di deposito e di pagamento siano detenuti in banche spagnole. Se ci sono banche straniere o conti di terzi, saranno richieste informazioni il più possibile complete e affidabili sull'origine dei fondi, richiedendo una giustificazione documentale (certificati di proprietà dei conti, contratti che giustifichino l'origine dei fondi, ecc.)
Apostille: l'apostilla è richiesta per i documenti rilasciati all'estero.
Transazioni immobiliari. Ricordiamo la trattenuta del 3% del prezzo (Imposta sul reddito dei non residenti) e l'inversione del contribuente nel "capital gain municipale".

‍

7.- RICHIESTA DI COPIE DI TESTAMENTI ALL'ARCHIVIO DELL'ASSOCIAZIONE NOTARILE DELLA CATALOGNA

Informazioni di interesse per la richiesta di copie di testamenti al Collegio. Per evitare problemi in caso di discrepanze di date, l'Associazione chiede che, al momento dell'invio della richiesta di copia, vengano allegati alla richiesta di copia del testamento i relativi certificati di morte e di ultima volontà, per identificare con maggiore precisione la richiesta.

‍

8.- FIRMA TELEMATICA DEGLI ATTI NOTARILI. ENTRATA IN VIGORE

Come riportato in precedenza, il 9 novembre entrerà in vigore la Legge 11/2023, che consentirà la firma telematica degli atti pubblici (ovvero, attraverso un sistema di videoconferenza con il notaio e firma elettronica, senza la necessità che il cliente si rechi fisicamente presso lo studio del notaio). QUI potete trovare un articolo sul blog dello studio notarile di Jesus Benavides con maggiori dettagli (quali documenti possono essere firmati, procedura, ecc.).

Per essere pionieri con questa novità e dare il miglior servizio ai clienti, è stata creata una nuova sezione nella pagina web dello studio notarile di Jesus Benavides (Video firma) dove, attraverso video didattici, viene spiegato l'intero processo da seguire per qualsiasi cittadino che voglia mettere in pratica questa possibilità.

‍

Per qualsiasi domanda su questo argomento (sia da parte dei dipendenti che dei clienti), si prega di contattare Antonio Alba per la risoluzione del problema via e-mail: antonio@jesusbenavides.es.

Settembre 2023

1.- CALCOLO DEI TERMINI PER LO SVOLGIMENTO DELL'ASSEMBLEA GENERALE. IL GIORNO IN CUI SI TIENE L'ASSEMBLEA GENERALE NON PUÒ ESSERE INCLUSO NEL CALCOLO.

Si allega la Risoluzione della DGSJFP dell'11 luglio 2023 (BOE del 28 luglio 2023).. Di conseguenza, e a titolo di sintesi, la DG ricorda le regole per il calcolo dei termini di convocazione dell'assemblea generale in una società di capitali. Come è noto, l'articolo 176 LSC stabilisce che tra la convocazione e lo svolgimento dell'assemblea generale deve trascorrere un mese (SA) o 15 giorni (SL). Ai fini del calcolo di questi termini, il giorno iniziale inizia dal giorno in cui l'avviso di convocazione viene inviato all'ultimo degli azionisti e, per determinare il giorno in cui scade il termine, non si può contare il giorno in cui si tiene l'assemblea generale.

Pertanto, deve trascorrere un mese per le società per azioni e 15 giorni per le società a responsabilità limitata, ed è il giorno successivo a queste scadenze che l'Assemblea generale può essere validamente tenuta.

‍

2.- DOTTRINA DELLA DIREZIONE GENERALE PER LE QUESTIONI TARIFFARIE

In allegato (QUI) un interessante documento contenente una sintesi della dottrina della Direzione Generale della Sicurezza Legale e della Fede Pubblica, in materia tariffaria, per gli anni 2020 - 2023. Da consultare in caso di dubbi sulle modalità di verbalizzazione di atti specifici.

‍

3.- NUOVI SVILUPPI DELL'INDICE UNICO INFORMATIZZATO

È stato riferito che l'Indice unico informatizzato ha recentemente incluso una serie di nuove funzionalità per migliorare la rappresentazione dei negozi giuridici concessi in strumenti pubblici.

In particolare, vengono creati nuovi atti giuridici per tenerne conto:

Atti di acquisizione o conservazione dello stato civile.
Atti di misure di sostegno e atti di costituzione di assistenza (e loro equivalenti in Catalogna),
Atti di omissione del numero di protocollo o di registro (per risolvere lo sfortunato caso in cui uno o più numeri rimangono senza un documento effettivamente autorizzato o intervenuto).

Altre modifiche minori:

Prova dei mezzi di pagamento nelle ricevute di deposito.
Specificazione della proprietà (o meno) nella vendita e nell'acquisto di azioni e titoli aziendali.
Costituzione di entità con o senza personalità giuridica, in cui è richiesta l'informazione sul loro codice fiscale (se l'informazione è ottenuta dopo la concessione e non è stato possibile ottenerla dal cliente, una volta scaduto il termine per la presentazione dell'indice, la revoca della norma deve essere richiesta attraverso il solito canale).

‍

4.- TEORIA DEGLI AFFARI LEGALI COMPLESSI. ACQUISTO + IPOTECA DI UN IMMOBILE DA PARTE DI UNA PERSONA SPOSATA. IL CONSENSO DELL'ALTRO CONIUGE NON È NECESSARIO SE L'IPOTECA VIENE FATTA CONTEMPORANEAMENTE ALL'ACQUISTO. ATTENZIONE NEL CASO DI STRANIERI

In allegato (QUI) un interessante articolo che riassume la dottrina della DG sulla teoria dei negozi giuridici complessi. L'articolo tratta i casi in cui una persona sposata acquista un immobile da sola e poi lo ipoteca. Come è noto, la regola generale stabilisce che, per ipotecare la residenza abituale, anche se appartiene a uno solo dei coniugi, è necessario il consenso dell'altro coniuge. Come eccezione a questa regola generale, si pone la teoria del negozio giuridico complesso, in virtù della quale il consenso del coniuge non proprietario non è necessario nella costituzione di un'ipoteca sulla residenza abituale subito dopo il suo acquisto, ossia l'ipoteca viene firmata con il numero di protocollo subito dopo il protocollo di compravendita.

Nel caso di stranieri, ATTENZIONE, perché la DG non ammette la dottrina del negozio giuridico complesso, a meno che la legge straniera non lo consenta e non sia accreditata (quindi, occorre verificare con una relazione notarile se la legge straniera che regola il regime patrimoniale specifico dei clienti ammette o meno questa teoria del negozio giuridico complesso).

‍

5.- AUTENTICAZIONE PUBBLICA DELLE DELIBERE SOCIETARIE. UNA BUONA AZIONE PUÒ SALVARE UN CATTIVO CERTIFICATO

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 10 luglio 2023 (BOE del 28 luglio 2023).. In conformità a tale risoluzione, e a titolo di sintesi, la DG stabilisce che, nell'ambito delle delibere societarie di una SL (cessazione e designazione di cariche), se il certificato non indica il quorum per l'adozione delle delibere, ma l'atto lo specifica (mediante una dichiarazione dell'amministratore), ciò è sufficiente per registrare la delibera nel Registro Mercantile.

‍

6.- PRIOR IN TEMPORE, POTIOR IN IURE. CIÒ CHE ARRIVA PER PRIMO IN CANCELLERIA È CIÒ CHE PREVALE (ANCHE SE LA LEGGE È SUCCESSIVA).

Si allega la Risoluzione della DG Diritto, Persone Giuridiche e Mediazione del 17 luglio 2023 (DOGC del 31 luglio 2023).. In base ad essa, e a titolo di sintesi, la DG stabilisce che prevale ciò che viene iscritto per primo nel Registro.

Caso in cui, nel 1986, con una scrittura privata, viene costituito un usufrutto a vita su un immobile. Successivamente, il 09/02/2023, tale scrittura privata viene elevata ad atto pubblico e presentata per la registrazione al Catasto. Tuttavia, il Conservatore rifiuta la registrazione, poiché il 03/02/2023, cioè 6 giorni prima, era stato presentato per la registrazione un atto di lascito, in cui questo diritto di usufrutto era stato assegnato a un terzo, sulla base di un'accettazione di eredità da parte di una persona deceduta nel 2022.

In questo caso, la DG richiama il principio fondamentale del funzionamento del Registro, ossia prior in tempore, potior in iure, per cui ciò che arriva per primo al Registro e viene registrato (usufrutto del 2022 presentato il 3 febbraio 2023), prevale sugli altri diritti (in questo caso, un usufrutto costituito in una scrittura privata nel 1986 e presentato per la registrazione il 9 febbraio 2023 sulla base di un atto di elevazione ad atto pubblico).

‍

7.- TABELLA DELLE NORME SULLA NAZIONALITÀ E SULLO STATO CIVILE

In allegato (QUI) un interessante documento che include una tabella dei regolamenti sulla cittadinanza e sullo stato civile, dove si possono trovare i link ai regolamenti e alle risoluzioni della Direzione Generale su vari argomenti come la registrazione civile, le certificazioni, il regime economico del matrimonio, ecc.

‍

8.- GIURAMENTO DI CITTADINANZA. VARIE QUESTIONI DA TENERE IN CONSIDERAZIONE

In allegato (QUI) Circolare della DG relativa alla competenza dello specifico Ufficio di Stato Civile in cui formalizzare la dichiarazione di opzione per la cittadinanza spagnola, nonché il giuramento o la promessa. Stabilisce che è competente l'Ufficio di Stato Civile del luogo di residenza del richiedente.

Si allega anche (QUI) Circolare del Direttore Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica, che stabilisce l'inopportunità di concedere certificati di cittadinanza giurata quando si rilevano indizi che il richiedente abbia compiuto atti incompatibili con la buona condotta civile (come, ad esempio, il fatto che il richiedente sia detenuto in un centro penitenziario).

‍

9.- CONTESTAZIONE GIUDIZIALE DELLE QUALIFICHE NEGATIVE. SERVIZIO A CUI SI PUÒ RICORRERE COME STUDIO NOTARILE

In allegato (QUI) un documento informativo del Consiglio Generale del Notariato, attraverso il quale viene reso noto un servizio a disposizione dei notai per poter ricorrere giudizialmente contro le valutazioni negative (o anche le delibere della DGSJFP) che possono comportare un interesse aziendale per i notai.

Pertanto, nel caso in cui il dipendente riscontri una valutazione negativa che ritenga possa ripercuotersi sull'ufficio del notaio nel suo complesso, può sollevare questa eventualità con il notaio, che può richiederla attraverso i canali indicati nel documento allegato.

‍

10.- LA RACCOMANDAZIONE DI REGISTRARE LE DICHIARAZIONI PRIMA DELLA STIPULA DI UN ATTO IN CUI È COINVOLTA UNA PERSONA CON DISABILITÀ.

La circolare informativa 3/2021, del 27 settembre, del Comitato permanente del Consiglio generale del notariatopropone che, prima della stipula di un atto in cui siano coinvolte persone con disabilità, venga redatto un registro delle manifestazioni in cui siano annotate le circostanze che possono influenzare l'esecuzione del negozio giuridico in questione. Questo registro può includere, tra le altre circostanze

Dichiarazioni della persona con disabilità stessa, ad esempio una dichiarazione della persona con disabilità che riconosce di vendere al di sotto del prezzo di mercato per una particolare necessità o convenienza, o le ragioni per cui rinuncia a una particolare eredità.
Dichiarazioni di persone che assistono la persona disabile nell'esercizio della sua capacità. Ad esempio, la dichiarazione del tutore di fatto, dell'avvocato, dell'accompagnatore occasionale, ecc. in cui si afferma di aver consigliato alla persona disabile di concedere un atto di vendita perché necessario per il suo futuro sostegno e mantenimento, o per saldare i debiti in sospeso.

Questo certificato è un complemento indispensabile alla valutazione della capacità notarile e fornisce chiarezza e sicurezza in caso di controversie future e possibili richieste di risarcimento. Si raccomanda che a richiedere il certificato sia la persona con disabilità o il suo assistente.

‍

11.- VIENE CREATO IL REGISTRO CENTRALE DEI TITOLI DI PROPRIETÀ.

Decreto Reale 609/2023, dell'11 luglio, che crea il Registro Centrale dei Titoli Immobiliari. Decreto Reale 609/2023, dell'11 luglio, che crea il Registro Centrale dei Titoli di Proprietà Immobiliare.. Questo registro deve essere consultato da tutte le parti obbligate per legge a controllare il riciclaggio di denaro, compresi i notai. Tuttavia, fino al trasferimento dei dati in questo registro, per il quale sono previsti 9 mesi, il Regio Decreto stabilisce che si devono continuare a utilizzare le fonti tradizionali (il database del beneficiario effettivo tramite Signo).

Luglio 2023

1.- NUOVO CONGEDO RETRIBUITO DI 15 GIORNI DI CALENDARIO PER I PARTNER NON SPOSATI

Il regio decreto legge 5/2023 viene pubblicato nel BOE ed entra in vigore (QUI potete consultarlo), in virtù del quale viene riconosciuto un congedo retribuito di 15 giorni di calendario per il fatto di diventare (e registrarsi) come coppia stabile. Tutte le coppie stabili che formano un'unione stabile d'ora in poi possono essere informate di questo, in modo da poter usufruire di questo nuovo congedo.

‍

2.- NUOVO REGOLAMENTO SULLE MODIFICHE STRUTTURALI DELLE SOCIETÀ COMMERCIALI

Il citato regio decreto legge 5/2023 (QUI ) ha abrogato la precedente Legge 3/2009, del 3 aprile, sulle modifiche strutturali delle società commerciali (trasformazione, fusione, scissione, trasferimento globale di attività e passività, ecc.) Pertanto, d'ora in poi, il nuovo regime giuridico per le modifiche strutturali si trova nel citato Regio Decreto Legge 5/2023. Da tenere in considerazione quando un funzionario prepara una di queste operazioni (deve consultare il nuovo regolamento e adattare le citazioni legali al nuovo testo normativo).

‍

3.- LE SENTENZE DI DIVORZIO DI STRANIERI, CON AGGIUDICAZIONE DI BENI IMMOBILI, DEVONO ESSERE REGISTRATE NEL REGISTRO CIVILE CENTRALE.

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 13 giugno 2023 (BOE del 10 luglio 2023).. In base ad essa, e a titolo riassuntivo, la DG stabilisce che, in caso di divorzio (DI STRANIERI il cui matrimonio non è registrato nel Registro Civile spagnolo), se nella sentenza viene assegnato un immobile a uno degli ex coniugi, per poterlo registrare nel Catasto, è necessario che, in precedenza, tale sentenza di divorzio sia registrata nel Registro Civile Centrale.

‍

4.- REGISTRAZIONE DEI BENI E PRECEDENZA IN TEMPOREALE. A VOLTE SÌ, A VOLTE NO, CIÒ CHE VIENE DEPOSITATO SUCCESSIVAMENTE HA LA PRIORITÀ SUI DOCUMENTI DEPOSITATI PRECEDENTEMENTE.

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 15 giugno 2023 (BOE del 10 luglio 2023).. In base ad essa, e a titolo di sintesi, la DG risolve un caso curioso:

Il CV + PH è firmato e presentato per la registrazione, qualificato con difetti correggibili.
Viene presentata una rettifica e, mentre l'iscrizione è ancora in vigore (cioè il VC + PH non sono ancora stati registrati), il Catasto riceve un'ordinanza dell'AEAT con un divieto di alienazione dell'immobile, a causa di debiti fiscali.
Il cancelliere qualifica negativamente il CV + PH (presentato prima dell'ordinanza) per motivi di ordine pubblico.
Il notaio ha presentato ricorso e la DG gli ha dato ragione, stabilendo che se l'ordinanza derivava da un procedimento amministrativo in cui non era stata messa in discussione la validità civile del negozio giuridico (ricordiamo i debiti fiscali), la classificazione negativa non era applicabile, in quanto il CV + PH era stato presentato in precedenza nel registro (prior in tempore potior in iure).
Tuttavia, la DG ricorda che se l'ingiunzione è stata emessa nel contesto di un procedimento penale in cui viene messa in discussione la validità dell'attività (ad esempio, una presunta frode nel VC), la sospensione della registrazione (anche se l'ingiunzione è successiva) sarebbe appropriata, per motivi di interesse generale/ordine pubblico.

‍

5.- NULLA PUÒ ESSERE REGISTRATO A FAVORE DI UNA SOCIETÀ LA CUI CIF SIA STATA REVOCATA.

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 16 giugno 2023 (BOE del 10 luglio 2023).. In base a questa risoluzione, e a titolo di sintesi, la DG stabilisce che, nell'ambito di una compravendita, se il numero di partita IVA della società acquirente è stato revocato, l'acquisizione non può essere registrata a suo favore. È importante tenere presente e ricordare sempre, quando si tratta di una società, di consultare la banca dati esistente in materia.

‍

6.- È POSSIBILE RIDURRE IL CAPITALE SOCIALE AL DI SOTTO DEI 3.000 EURO IN UNA SOCIETÀ ESISTENTE

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 13 giugno 2023 (BOE del 10 luglio 2023).. In essa, e a titolo di sintesi, la DG risolve il seguente curioso caso:

3.000, effettua una riduzione di capitale, in seguito alla quale il capitale sociale risultante scende al di sotto dei 3.000 euro.
Il Conservatore sospende la registrazione in quanto ritiene che questa cifra sia inferiore al minimo legale, in quanto ritiene che le SL inferiori a 3.000 euro di capitale siano possibili solo al momento della costituzione.
Il DG revoca la qualifica del Conservatore, ritenendo che sia effettivamente possibile effettuare una riduzione di capitale in una SL con un capitale sociale inferiore a 3.000 euro.

‍

7.- AUMENTO DEL CAPITALE SOCIALE E DIRITTO DI OPZIONE. IL TEMPO DEVE ESSERE RISPETTATO

A seguito di una transazione formalizzata presso lo studio notarile, si ricorda che nell'ambito di un aumento di capitale di una società di capitali, il diritto di prelazione degli azionisti sugli aumenti di capitale sorge dal momento della pubblicazione dell'offerta di sottoscrizione delle nuove azioni nella Gazzetta Ufficiale del Registro delle Imprese, o dalla comunicazione scritta a ciascun azionista. La sottoscrizione può essere effettuata dagli azionisti entro il termine fissato dall'Assemblea generale, che non può essere inferiore a un mese dalla pubblicazione o dalla comunicazione.

Queste scadenze devono quindi essere prese in considerazione e rispettate quando si formalizza questo tipo di operazione (per cui non è possibile che la sottoscrizione delle nuove azioni avvenga nella stessa assemblea della delibera, a meno che tutti gli azionisti non abbiano partecipato all'assemblea).

‍

8.- RESPONSABILITÀ CIVILE DEL NOTAIO. È MOLTO IMPORTANTE TENERNE CONTO PER EVITARE QUESTO TIPO DI ERRORE.

Si allega un link a un interessante articolo dottrinale (QUI) in cui viene analizzata la responsabilità civile del notaio. Di particolare interesse è una sezione con approfondimenti di casi specifici (es. omissione di oneri, procure insufficienti, mancata informazione sugli effetti fiscali dell'esecuzione, ecc.)

Si raccomanda vivamente a tutti i dipendenti dello studio notarile di leggere l'articolo e questi casi specifici per evitare di commettere tali errori e la responsabilità ad essi associata.

‍

9.- REGISTRAZIONE CIVILE E GIURAMENTO DI CITTADINANZA E MATRIMONI NOTARILI. QUESTIONI IMPORTANTI DA TENERE IN CONSIDERAZIONE

Si allega un documento della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica(si veda il PDF allegato a questa mail) che chiarisce diverse questioni relative soprattutto alla documentazione che gli interessati devono presentare nella dichiarazione giurata di cittadinanza e nel procedimento di matrimonio davanti a un notaio, nonché aspetti relativi alla procedura da tenere in considerazione sia per la concessione della cittadinanza che per il matrimonio.

Giugno 2023

1.- STATUTO. LA CLAUSOLA STATUTARIA CHE CONSENTE L'INVIO DELL'AVVISO DI CONVOCAZIONE DELL'ASSEMBLEA AGLI AZIONISTI PER POSTA ORDINARIA (SENZA RICEVUTA DI RITORNO) NON È VALIDA:

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 10 maggio 2023 (BOE del 1° giugno 2023).. Di conseguenza, e a titolo riassuntivo, il DG ricorda che (nell'ambito della costituzione di una SL), la clausola statutaria che consente l'invio dell'avviso di convocazione ai soci per posta ordinaria (senza ricevuta di ritorno) non è ammissibile, in quanto, per essere valido, il sistema di invio deve consentire la verifica della ricezione dell'avviso da parte del destinatario.

‍

2.- NELL'ATTO DI VENDITA STRAGIUDIZIALE DI UN IMMOBILE IPOTECATO, È NECESSARIO DARE UNA NOTIFICA AFFIDABILE DELL'ESECUZIONE AI TITOLARI DI ONERI SUCCESSIVI:

Si allega la Risoluzione della DGSJFP dell'11 maggio 2023 (BOE del 1° giugno 2023). Caso di pignoramento extragiudiziale di un immobile ipotecato, presso uno studio notarile, in presenza di una condizione risolutiva successiva all'ipoteca a favore di una società. La società viene avvisata del procedimento di pignoramento con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, ma la consegna è negativa, dopodiché l'atto viene concesso. La DG, allineandosi alla tesi del Conservatore, non condivide questa tesi, in quanto ritiene che quando l'esecuzione stragiudiziale di un immobile ipotecato viene formalizzata con un atto, è necessario dare una notifica certa della procedura a tutti i titolari di oneri o diritti successivi all'ipoteca in corso di esecuzione, per cui se si decide di inviare la notifica della procedura con raccomandata con ricevuta di ritorno, e la sua consegna al destinatario è negativa, è opportuno effettuare una notifica personale, da parte del notaio, con un atto di notifica (art. 202 Regolamento Notarile).

‍

3.- RETTIFICA DI UNA SUPERFICIE SUPERIORE AL 10%. NON È POSSIBILE REGISTRARLA "A POCO A POCO":

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 12 maggio 2023 (BOE del 1° giugno 2023). Viene concesso un atto di rettifica delle dimensioni dell'immobile, con il"metodo semplificato" dell'articolo 201.3 della legge ipotecaria(per differenze non superiori al 10%), ma analizzando i metri quadrati dichiarati nel registro e quelli dichiarati ora (da 9.403 a 10.377), si nota che la differenza è superiore al 10%. Il Conservatore sospende la registrazione e successivamente il notaio presenta un atto di rettifica chiedendo di registrare solo l'eccedenza dei metri quadrati fino al raggiungimento del 10%. Il Conservatore dà nuovamente una qualifica negativa e il DG, allineandosi al Conservatore, conferma che ciò non è possibile, in quanto non è possibile registrare una rettifica "frammentaria" o "a pezzi" della superficie del terreno, per cui se è superiore al 10%, si deve utilizzare la procedura ordinaria dell'articolo 201.1 della legge sulle ipoteche e non la procedura semplificata dell'articolo 201.3.

‍

4.- MINUTAGGIO DEI "CONCETTI MINORI". COSA PUÒ ESSERE ADDEBITATO E COSA NO:

Interessante post dal blog "justitonotario" (QUI) che analizza una Risoluzione della Direzione Generale del 3 gennaio 2023 (consultabile integralmente in un link del suddetto blog), che risolve un ricorso di un privato contro il verbale di un notaio di un atto di compravendita. In sintesi, stabilisce che:

Cosa è testimoniato e cosa no? È il notaio a decidere.
Rapporto del registro commerciale: non applicabile.
Consultazione del titolare effettivo: Sì.
Faccia in bianco degli assegni: corretto.
Incorporazione nella copia di un foglio per l'inserimento di note: corretto.
Diligenze: Devono essere registrate per poter essere considerate minime.
Copie semplici e accordo sull'assunzione dei costi da parte dell'acquirente: se l'acquirente si assume i costi, questo include le copie necessarie per adempiere agli obblighi di comunicazione dell'attività formalizzata.
Numero di copie elettroniche semplici: 2 (per le comunicazioni al Catasto e al Comune, rispettivamente).
Numero di copie in carta semplice: 3 (per regolare rispettivamente ITP, "plusvalía" e formalità varie).
Al momento dell'indicazione del numero di copie desiderate dai concedenti: Al momento della firma.
Cosa possiamo considerare come testimonianze? La trascrizione dei dati della società intervenuta; l'elaborazione della modulistica necessaria per poter effettuare la liquidazione telematica; la testimonianza per richiesta di informazioni anagrafiche; la consultazione della Real Titolarità; la semplice nota del Registro; la ricevuta dell'IBI; la certificazione catastale descrittiva e grafica (a parte la gestione catastale extra-territoriale che è anch'essa minutabile); gli assegni di accredito dei mezzi di pagamento; il certificato dei debiti della comunità; l'etichetta della Certificazione Energetica o l'intero certificato e rispettando quanto necessario a seconda dei casi; l'attestazione di ricezione da parte del Comune della comunicazione di cui all'art. 110.6.b) e la verifica dei CSV.
Sigillo di sicurezza: Sì, è verbalizzato.
Nota del Registro: può trattarsi di un supplemento (a margine della testimonianza).

‍

5.- NON SI PUÒ ESSERE DUE COSE ALLO STESSO TEMPO. NON È POSSIBILE ESSERE MEMBRO (PERSONA FISICA) DEL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE DI UNA SOCIETÀ E, ALLO STESSO TEMPO, ESSERE ANCHE UNA PERSONA FISICA CHE RAPPRESENTA UNA SOCIETÀ CHE RICOPRE LA CARICA DI MEMBRO DELLO STESSO CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE:

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 23 maggio 2023 (BOE del 16 giugno 2023).. Di conseguenza, e a titolo riassuntivo, la DG stabilisce che, in un consiglio di amministrazione di 3 membri, non è possibile che la stessa persona fisica ricopra la posizione di membro del consiglio e, allo stesso tempo, quella di persona fisica che rappresenta una società che è anche membro del consiglio, in quanto ciò implicherebbe che, de facto, una sola persona avrebbe il diritto di veto sull'adozione o meno di qualsiasi accordo, oltre a poter generare situazioni suscettibili di conflitto di interessi. In ogni caso, se il consiglio avesse più di 3 membri, la questione sarebbe più discutibile e il caso specifico dovrebbe essere analizzato per giungere a una conclusione in merito.

‍

6.- VENDITA DI BENI IMMOBILI DA PARTE DI UNA SOCIETÀ RAPPRESENTATA DA UN AMMINISTRATORE LA CUI POSIZIONE NON È ISCRITTA NEL REGISTRO DELLE IMPRESE. È POSSIBILE SE IL GIUDIZIO DI SUFFICIENZA DEL NOTAIO VIENE ESEGUITO CORRETTAMENTE:

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 9 maggio 2023 (BOE del 29 maggio 2023).. In conformità ad esse, e a titolo di sintesi, la DG ribadisce la propria dottrina già consolidata e stabilisce che, in caso di vendita di un immobile da parte di una SL, rappresentata nella compravendita dal proprio amministratore, senza che la posizione sia ancora registrata, è possibile formalizzare l'operazione se il giudizio di sufficienza notarile viene svolto correttamente . In particolare, l'atto deve contenere tutte le circostanze richieste dalla legge affinché la nomina dell'amministratore sia considerata valida:

La delibera dell'Assemblea generale regolarmente convocata.
Accettazione della nomina,
La notifica o il consenso, a seconda dei casi, dei titolari delle precedenti sedi legali.

‍

7.- MODIFICA DEL REGOLAMENTO DEL REGISTRO DELLE IMPRESE PER ADEGUARLO ALLA LEGISLAZIONE DELL'UNIONE EUROPEA SUI PROCESSI DIGITALI

QUI è possibile consultare la suddetta riforma del Regolamento del Registro Mercantile, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale dello Stato del 14 giugno. Sulla base della stessa, come aspetti chiave:

A tutte le società a responsabilità limitata e alle filiali verrà assegnato un identificativo unico europeo (EUID), che consentirà di identificarle in modo univoco attraverso un sistema di interconnessione di tutti i registri delle imprese dell'UE.
È prevista la possibilità di creare e chiudere filiali telematicamente/online.
La sua entrata in vigore è posticipata di un anno dalla pubblicazione nel BOE della Legge 11/2023 (cioè il 9 maggio 2024).

Maggio 2023

1.- RINUNCIA ALL'EREDITÀ DEI MINORI E CONFLITTO DI INTERESSI. ASPETTI DA TENERE IN CONSIDERAZIONE:

Allego la Risoluzione della DG del Diritto, delle Persone Giuridiche e della Mediazione della Generalitat de Catalunya, datata 20 febbraio 2023 (DOGC del 2 marzo 2023). In base ad essa, e a titolo riassuntivo, la DG ricorda che nella rinuncia all'eredità a favore di minori, la regola generale è che essa deve essere formalizzata in un atto pubblico dai genitori, con autorizzazione giudiziaria (art. 236-27 CCCat) o, in alternativa, dai due parenti più stretti (art. 236-30 CCCat). In caso di conflitto di interessi di uno dei genitori, la rinuncia viene fatta dall'altro genitore con il consenso dei due parenti. Se il conflitto di interessi riguarda uno dei due parenti, questi deve astenersi o, se necessario, il parente successivo deve essere chiamato a sostituirlo.

‍

2.- CATASTO. LE NOTE SEMPLICI NON POSSONO ESSERE RICHIESTE NÉ PER E-MAIL NÉ PER MEZZO DI UN DOCUMENTO PRESENTATO PER VIA TELEMATICA:

Si allegano le risoluzioni della DGSJFP del 27 marzo 2023 (BOE del 18 aprile 2023) e del 28 marzo 2023 (BOE del 18 aprile 2023). Di conseguenza, e a titolo riassuntivo, la DG ricorda che le note semplici non possono essere richieste né via e-mail né attraverso una richiesta presentata in un documento attraverso il sistema di deposito telematico dei documenti del Registro. La via ordinaria è quella del portale telematico di Registradores.org o del Telefax nel caso di note continue provenienti dallo studio notarile.

‍

3.- CESSIONE DI PROPRIETÀ IN CAMBIO DI UNA RENDITA VITALIZIA GARANTITA CON CONDIZIONE SOSPENSIVA E DI UN DIRITTO REALE IPOTECARIO. NON SI PUÒ IPOTECARE CIÒ CHE ANCORA NON CI APPARTIENE:

Allego la Risoluzione della DGSJFP del 28 marzo 2023 (BOE del 18 aprile 2023). In essa, e a titolo di sintesi, la DG ci ricorda che non è possibile ipotecare ciò che non è ancora vostro. La cessione di un immobile in cambio di una rendita viene formalizzata in un atto pubblico. Il cedente (una persona anziana) trasferisce l'immobile a un terzo (cessionario) in cambio di una rendita. Il trasferimento viene formalizzato con una condizione sospensiva, per cui il passaggio di proprietà avverrà quando il cessionario dimostrerà di aver pagato per intero la rendita pattuita (si intende alla morte del cedente). Inoltre (per garantire che chi è tenuto a pagare la rendita la paghi), il cessionario costituisce un'ipoteca su tale proprietà, a favore del cedente, come ulteriore garanzia per il pagamento della rendita vitalizia. L'iscrizione dell'ipoteca viene rifiutata in quanto la condizione sospensiva non si è ancora verificata, per cui i cessionari non hanno ancora acquisito la proprietà dell'immobile (condizione sospensiva in attesa di adempimento) e quindi non possono ipotecare qualcosa che ancora non gli appartiene.

‍

4.- IPOTECA E DOMICILIO AI FINI DELLA NOTIFICA. NON PUÒ ESSERE UN INDIRIZZO ESTERO:

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 30 marzo 2023 (BOE del 18 aprile 2023). In base ad essa, e a titolo riassuntivo, la DG ricorda che quando si formalizza un diritto reale ipotecario, l'atto deve indicare un indirizzo del debitore ai fini delle notifiche e delle convocazioni, che deve essere situato in Spagna, per cui non è ammissibile indicare un indirizzo del debitore all'estero a tali fini.

‍

5.- ATTO DI ESTINZIONE DELLA CONVIVENZA STABILE E DI SCIOGLIMENTO DEL CONDOMINIO (APPARTAMENTO IN COMUNE). PUÒ ESSERE CONCESSO CON FIGLI MINORI SE NELL'ATTO NON SONO INCLUSI ACCORDI CHE RIGUARDANO I FIGLI:

Allego la Risoluzione della DG del Diritto, delle Persone Giuridiche e della Mediazione della Generalitat de Catalunya del 19 aprile 2023 (DOGC del 24 aprile 2023). In base ad essa, e a titolo riassuntivo, la DG stabilisce che in presenza di una coppia stabile con figli e con una casa in comune, quando la coppia stabile si estingue per cessazione della convivenza, anche se ci sono figli minori, possono formalizzare l'estinzione della coppia stabile nell'atto e concordare nello stesso lo scioglimento del condominio dell'immobile che avevano in comune. Tuttavia, ciò sarà possibile solo se l'atto di cessazione della convivenza stabile non include misure che riguardano i figli, come un accordo, un piano genitoriale, gli alimenti o un regime di visita (nel qual caso, logicamente, sarebbe necessaria un'autorizzazione giudiziaria).

‍

6.- ATTO DI DIVISIONE MATERIALE DI UN ELEMENTO PRIVATO DI UNA PROPRIETÀ SOGGETTA AL REGIME DI PROPRIETÀ ORIZZONTALE È RICHIESTA SOLO LA MAGGIORANZA SEMPLICE:

Allego la Risoluzione della DG del Diritto, delle Persone Giuridiche e della Mediazione della Generalitat de Catalunya, del 5 maggio 2023 (DOGC del 15 maggio 2023). In base a questa, e a titolo riassuntivo, la DG stabilisce che nel caso di un vecchio edificio con una divisione orizzontale "singolare" (diviso in 4 entità, una delle quali comprende 13 appartamenti suscettibili di uso individualizzato), se il regolamento non lo consente espressamente, l'edificio deve essere diviso in 4 entità, una delle quali comprende 13 appartamenti suscettibili di uso individualizzato, se lo statuto non lo consente espressamente (nel qual caso non sarebbe necessario l'accordo dell'Assemblea generale), è possibile formalizzare una divisione materiale di questa entità che comprende questi 13 appartamenti, al fine di creare 13 proprietà registrate indipendenti, con la sola delibera dell'Assemblea generale approvata a maggioranza semplice (cioè non sarebbe necessario un accordo con maggioranze qualificate di 4/5).

‍

7.- ATTO DI RETTIFICA DI ERRORE (DI SUPERFICIE) NELLA DESCRIZIONE DI UN IMMOBILE (ELEMENTO PRIVATO) SOGGETTO AL REGIME DI PROPRIETÀ ORIZZONTALE. NON È RICHIESTA LA DICHIARAZIONE DI VECCHIE OPERE EDILIZIE NUOVE DA PARTE DELLA COMUNITÀ DEI PROPRIETARI:

Allego la Risoluzione della DGSJFP del 18 aprile 2023 (BOE dell'8 maggio 2023). In essa, e a titolo riassuntivo, la DG risolve un caso in cui una sovrastruttura, registrata con una superficie utile di 47,51 metri, viene rettificata a 97 metri (poiché in realtà questa era la superficie reale e corretta), mediante un atto concesso dal proprietario registrato dell'immobile, sulla base di una certificazione catastale e grafica e di una relazione di un architetto (che accreditano che si tratta di un errore e che questo appartamento ha questa superficie dal momento della costruzione), nonché mediante una risoluzione del Consiglio (adottata all'unanimità) che acconsente a questa rettifica. In questo caso, la DG conferma che questo atto è sufficiente per registrare la modifica della superficie dell'appartamento, senza la necessità di un atto di dichiarazione di vecchia e nuova costruzione, da parte della comunità di proprietari, in cui viene rettificata la descrizione di tale elemento.

‍

8.- QUANDO IN UNA SUCCESSIONE C'È UN DIRITTO DI TRASMISSIONE, SONO CONSAPEVOLE CHE PER LA CONSEGNA DI UN LEGATO È NECESSARIO IL CONCORSO DI TUTTI GLI INTERESSATI ALL'EREDITÀ:

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 19 aprile 2023 (BOE dell'8 maggio 2023). In base a tale risoluzione, e a titolo riassuntivo, la DG ricorda che, nell'ambito del diritto di trasferimento, e in base all'articolo 1006 del Codice civile, qualsiasi operazione volta a dividere l'eredità cui è chiamato il cedente deve essere concessa da tutti gli interessati alla successione di quest'ultimo (compresi i suoi beneficiari legittimari). Si tratta di un caso in cui due persone decedute, nel loro testamento, nominano eredi i loro sei figli (con volgare sostituzione a favore dei rispettivi discendenti) e, allo stesso modo, dispongono a favore di tre dei loro figli il lascito di alcuni beni immobili. Successivamente, uno di questi figli morì, lasciando una vedova e tre figli (nipoti del primo defunto). L'atto di consegna del lascito viene concesso dagli eredi (figli della coppia defunta) e anche dagli eredi cedenti (nipoti), ma non interviene la coniuge vedova del figlio defunto, che il DG interpreta come necessaria, in quanto interessata alla successione.

‍

9.- PRESTO SARÀ POSSIBILE CONCEDERE ATTI PER VIA ELETTRONICA:

In allegato il link all'articolo recentemente pubblicato su El Periódico (QUI) in cui vengono spiegate sinteticamente le novità derivanti dalla Legge 11/2023. Sulla base di questa legge, a breve (a fine novembre scade la vacatio legis di 6 mesi), sarà possibile rilasciare alcuni atti pubblici per via telematica, cioè senza la presenza fisica del cliente presso lo studio notarile. Non appena saranno disponibili ulteriori sviluppi sull'attuazione pratica della misura, il personale sarà debitamente informato.

Aprile 2023

1.- I CLIENTI POSSONO IDENTIFICARSI DAVANTI AL NOTAIO CON UNA PATENTE DI GUIDA VALIDA DEL REGNO DI SPAGNA:

Allego la Risoluzione della DGSJFP del 16 gennaio 2023 (BOE del 14 febbraio 2023). In base a questa risoluzione, e a titolo riassuntivo, la DG consente a una persona che si presenta davanti a un notaio di identificarsi mediante una patente di guida spagnola valida, anche se questa risorsa deve essere utilizzata in modo sussidiario o complementare. Ciò significa che, di norma, in tutti i casi l'identificazione degli spagnoli deve avvenire tramite passaporto o DNI (carta d'identità nazionale spagnola). Tuttavia, in alternativa, può essere accettata anche la patente di guida, in quanto si tratta di un documento ufficiale rilasciato da un'autorità pubblica, con fotografia e firma, che ha effetti identificativi.

‍

2.- IL CONSENSO DEI NUOVI PROPRIETARI DI UN IMMOBILE SOGGETTO A REGIME PATRIMONIALE ORIZZONTALE È NECESSARIO PER REGISTRARE IN CATASTO GLI ACCORDI ADOTTATI PRIMA DEL LORO ACQUISTO E NON REGISTRATI.

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 31 gennaio 2023 (BOE del 20 febbraio 2023).. In base ad essa, e a titolo di sintesi, la DG ricorda che, come regola generale, se una comunità di proprietari adotta una delibera soggetta a registrazione nel Catasto, e successivamente, prima che tale delibera venga registrata, si verificano cambiamenti di proprietà in elementi privati, per ottenere la registrazione di tale delibera, i nuovi proprietari devono dare il loro consenso. Tuttavia, in questo caso specifico, trattandosi di una successione, la DG applica il principio della successione universale (articolo 661 Cc) e consente la registrazione del patto.

‍

3.- NELL'AMBITO DI UNA SUCCESSIONE EREDITARIA, LA SEPARAZIONE DEL MATRIMONIO DEVE ESSERE PROVATA IN MODO ATTENDIBILE PER PRIVARE IL CONIUGE SUPERSTITE DEI SUOI DIRITTI EREDITARI SULLA QUOTA RISERVATA.

Allego la Risoluzione della DGSJFP del 24 gennaio 2023 (BOE del 14 febbraio 2023). In essa, e a titolo riassuntivo, la DG ricorda che, nell'ambito di un'accettazione di eredità, per poter formalizzare l'eredità senza il coniuge legittimo superstite (a seguito della separazione dei coniugi), è necessario certificare la separazione (per mutuo consenso in un atto pubblico / decisione giudiziaria di separazione o divorzio / ratifica del coniuge che non partecipa alla divisione).

‍

4.- PRECAUZIONI DA PRENDERE IN CONSIDERAZIONE NEL GIUDIZIO DI SUFFICIENZA QUANDO SI UTILIZZA UNA PROCURA PREVENTIVA IN PREVISIONE DELLA PERDITA DI CAPACITÀ.

Allego la Risoluzione della DGSJFP del 4 novembre 2022 (BOE del 2 dicembre 2022). Di conseguenza, e a titolo riassuntivo, la DG stabilisce che per poter utilizzare una procura preventiva in previsione della perdita di capacità (del tipo che ha effetto solo una volta che la perdita di capacità è stata accreditata, non prima) non è sufficiente un generico giudizio di sufficienza come in qualsiasi tipo di procura, ma saranno richiesti ulteriori requisiti, ovvero è necessario un certificato medico in corso di validità, che riporti la data, l'autore, lo scopo e un giudizio esplicito da parte del notaio che il mandante si trovi nella situazione di sostegno descritta affinché la procura abbia effetto (e addirittura, in caso di dubbio, può essere richiesta una perizia, che sarà valutata in un atto notarile separato o, se necessario, aggiungendo la comparsa del mandante per valutare la sua situazione di bisogno sul posto).

‍

5.- LE DECISIONI GIUDIZIARIE CHE INCIDONO SULLA CAPACITÀ DELLA PERSONA DEVONO ESSERE REGISTRATE NELL'ANAGRAFE, IN MODO CHE GLI ATTI CHE NE DERIVANO ABBIANO ACCESSO ALL'ANAGRAFE IMMOBILIARE.

Allego la Risoluzione della DGSJFP del 3 gennaio 2023 (BOE del 9 febbraio 2023). In essa, e a titolo di sintesi, la DG ci ricorda che la sentenza del tribunale che incide sulla capacità di una persona, oltre a essere definitiva, deve essere registrata nel Registro civile. Senza questo requisito, l'atto compiuto dal rappresentante non potrà accedere al Catasto.

‍

6.- QUANDO IL REGIME ECONOMICO DEL MATRIMONIO È INDICATO IN UN ATTO, DEVE ESSERE SPECIFICATO SE È LEGALE O CONVENZIONALE.

Allego la Risoluzione della DGSJFP del 20 dicembre 2022 (BOE del 3 febbraio 2023). In essa, e a titolo riassuntivo, la DG ricorda che nell'indicare il regime economico del matrimonio è necessario stabilire nell'atto se il regime economico matrimoniale è legale o convenzionale (poiché se è convenzionale, possono essere state previste regole specifiche di gestione e disposizione, diverse da quelle generiche previste dal regime legale del Codice). Inoltre, se si tratta di un regime concordato o convenzionale, è necessario fornire al notaio la prova di ciò mostrando l'atto autentico da cui deriva il regime economico convenzionale (contratto di matrimonio) con gli estremi della registrazione nel registro civile competente. La prova può essere fornita anche attraverso un certificato di matrimonio dell'ufficio anagrafe, a margine del quale deve essere riportata l'annotazione della stipula della convenzione di matrimonio in cui viene concordato il regime patrimoniale convenzionale, il giorno della stipula, il notaio autorizzante e il numero di protocollo.

‍

7.- LA NECESSITÀ CHE IL NOTAIO INDICHI ESPRESSAMENTE NELLA SENTENZA DI SUFFICIENZA NOTARILE L'AVVERTENZA DI AUTOAPPALTO E/O CONFLITTO DI INTERESSI.

Si allega la risoluzione della DGSJFP del 9 marzo 2023 (B.O.E. 27 marzo 2023). In questa interessante risoluzione, la DG ribadisce ancora una volta la sua dottrina in merito alla sufficienza notarile e alla sentenza autoconcordataria, nel senso che bisogna prendere delle precauzioni quando c'è un negozio giuridico concesso da un procuratore che a sua volta interviene in nome e per conto proprio come parte con interessi opposti a quelli del suo mandante. Nel caso presentato nella sentenza, il Conservatore sospende la registrazione di una donazione in cui il donatore agisce a sua volta come procuratore del donatario, senza indicare nell'atto di donazione che la procura conferita dal donatario evita espressamente la figura dell'autocontratto e/o del conflitto di interessi. Il centro amministrativo ricorda la propria dottrina, già molto ribadita, secondo cui l'articolo 98 della Legge 24/2001 attribuisce esclusivamente al notaio il giudizio di sufficienza della presunta rappresentanza, senza che l'ufficiale di stato civile possa pretendere, per la propria qualifica, l'esibizione, l'accompagnamento o la trascrizione del documento da cui la rappresentanza è tratta. Tuttavia, quando si tratta della figura dell'autocontraenza, non è sufficiente che il notaio riporti nell'atto il suo giudizio di sufficienza, ma è anche necessario che indichi chiaramente che l'atto pubblico da cui deriva la rappresentanza (procura) contiene la clausola di autocontraenza".

‍

8.- LEGGE APPLICABILE IN MATERIA DI REGIMI PATRIMONIALI TRA CONIUGI CON ELEMENTI INTERNAZIONALI

8.1.- LEGGE APPLICABILE AL REGIME PATRIMONIALE DEI CONIUGI:

Il Regolamento UE 2016/1103 (QUI) si applica a tutti i matrimoni contratti a partire da giugno 2019, ed è universalmente applicabile (anche le leggi non UE possono essere applicate).
Il regolamento (art. 22) consente ai coniugi di scegliere la legge applicabile al loro regime patrimoniale tra quella del luogo di celebrazione o quella della cittadinanza di uno dei due coniugi.
Validità dell'accordo: Soggetto ai requisiti formali di ciascun Paese (di conseguenza, in Spagna sarà necessario un atto pubblico).
Inmancanza di accordo, la legge applicabile è (art. 26): quella della prima residenza abituale dopo il matrimonio, quella della cittadinanza comune o quella del legame più stretto.
‍Si applica anchealle "società di persone registrate": società stabili iscritte in un registro pubblico.

8.2.- LEGGE APPLICABILE AL DIVORZIO:

Si applica il Regolamento UE 1259/2010 (QUI) sulla legge applicabile al divorzio, che è anche universalmente applicabile (si possono applicare anche leggi non UE).
Il regolamento (art. 5) consente ai coniugi di scegliere la legge applicabile al divorzio tra la legge del luogo di residenza abituale, la legge dell'ultimo luogo di residenza abituale, la legge dello Stato di cui uno dei coniugi ha la cittadinanza al momento della conclusione dell'accordo o la legge del foro.
Validità dell'accordo: Soggetto ai requisiti formali di ciascun Paese (in Spagna, atto pubblico di patti in previsione della rottura).
Inassenza di un accordo, si applicano i criteri dell'art. 8 del Regolamento.

Jesús Benavides Lima

Notaio di Barcellona



Seguitemi su LinkedIn

Contratto di deposito

Scoprite tutto quello che c'è da sapere e come fissare il vostro appuntamento in modo facile e veloce online.


Descrizione

Documentazione necessaria

Spese di elaborazione

Domande frequenti

Regolamenti applicabili

Fissare un appuntamento

Visualizza tutte le informazioni