Estinzione del condominio | Jesús Benavides Studio notarile
Immobili e mutui

Estinzione del condominio

Passo 1

Che cos'è l'estinzione del condominio?

È il documento notarile con il quale si pone fine a una situazione di proprietà condivisa tra più persone, dette comproprietarie, assegnando una parte o la totalità di un immobile a uno solo di loro.

Passo 3

Quanto costa estinguere un condominio davanti a un notaio?

Il seguente calcolatore offre all'utente/consumatore la possibilità di conoscere con grande precisione i costi che dovranno essere sostenuti per formalizzare l'estinzione notarile del condominio o lo scioglimento della comunità. Questo calcolatore ha parametrato sia gli onorari notarili e di registro, sia le normative regionali in vigore a seconda dell'ubicazione dell'immobile da sciogliere o estinguere.

Stiamo attualmente sviluppando questo calcolatore. Vi invitiamo a tornare presto per poter calcolare il vostro budget.
Passo 4

Altre domande frequenti

In cosa consiste l'estinzione del condominio?

Per comprendere correttamente cosa sia la cosiddetta estinzione del condominio, senza dubbio, la cosa più ragionevole da fare sembra essere quella di comprendere, in primo luogo, cosa siano una comunità e un condominio, perché solo comprendendo questo concetto, sarà possibile comprendere correttamente l'estinzione dello stesso.

Pertanto, su questa base e in conformità con le disposizioni del Codice civile catalano, "esiste una comunione di beni quando due o più persone condividono congiuntamente e simultaneamente la proprietà del bene o di un altro diritto reale sullo stesso bene" (articolo 551-1 del Libro V del Codice civile della Catalogna).

<ejemplo>Por ejemplo, imaginemos la situación en la que Mireia y Anna, amigas desde la infancia, son muy aficionadas al esquí. A resultas de esta afición, ambas deciden adquirir, de forma conjunta, la propiedad de un apartamento en Puigcerdà, a los efectos de poder acudir al mismo los fines de semana de invierno, y así poder practicar ese deporte que tanto les gusta.<ejemplo>

<ejemplo>A la vista de lo indicado, Mireia y Anna, al adquirir cada una el 50% del pleno dominio de este apartamento, han creado una situación de comunidad o de condominio sobre ese bien inmueble (recordemos, un apartamento), que será necesario gestionar jurídicamente.<ejemplo>

Compresa questa situazione di comunità o di condominio, la sua estinzione si verificherà, come si può presumere, quando i comproprietari che formano la comunità si accorderanno per porre fine a questa situazione di proprietà condivisa, in modo tale che uno di loro diventi il nuovo proprietario dell'intero immobile in questione, la cui proprietà era precedentemente condivisa.

<ejemplo>Siguiendo pues el ejemplo anterior, si Mireia, pasados los años, ya no desea seguir practicando el esquí, y por lo tanto, mantener la propiedad de ese 50% del apartamento en Puigcerdà ha perdido el sentido para ella, puede optar, en tal caso, y de común acuerdo con Anna (la cual está interesada en ser la propietaria de la totalidad del piso), proceder a la extinción del condominio de este piso que las une a ambas, de tal modo que Mireia dejará de ser la propietaria de dicho 50%, el cual se integrará en el patrimonio de Anna, convirtiéndose así en la propietaria del 100% del pleno dominio de la finca, abonando a cambio a Mireia el valor que corresponda a ese 50% del piso.<ejemplo>

Qual è lo scopo dell'estinzione del condominio?

Come è stato appena spiegato nella domanda precedente, l'estinzione di un condominio è la figura giuridica che permette di porre fine a una situazione di proprietà condivisa da più persone su un bene, in modo tale che uno (o alcuni) di essi diventi il nuovo proprietario dell'intero bene.

Alla luce di questo concetto, la sua utilità è più che evidente nei casi in cui, per qualsiasi motivo, più persone che condividono la proprietà di un immobile desiderano porre fine a questa situazione, in modo che l'immobile diventi di proprietà di uno solo di loro.

In pratica, il ricorso all'estinzione del condominio si verifica solitamente, tra gli altri, nei seguenti casi:

  • Nel caso di coppie che acquistano congiuntamente un immobile e che successivamente, quando la relazione termina, uno dei due desidera acquisire l'intero immobile e l'altro uscire dalla comunità in vista della cessazione della convivenza tra loro (si pensi ai casi di separazioni, divorzi, cessazione di convivenze stabili, ecc.)
  • ~Julia e Vicente sono una coppia che ha una relazione da 10 anni, durante i quali hanno acquistato la proprietà di un appartamento a Barcellona (50% ciascuno), per stabilire la loro residenza abituale. Dopo questo periodo, a causa di divergenze personali, Julia e Vicente decidono di porre fine alla loro relazione, così Julia lascia la casa comune e si trasferisce in un'altra residenza.
  • ~A seguito di questa situazione, poiché Julia e Vincent non sono più una coppia e non vivono più insieme, Julia desidera liberarsi del 50% che possiede in quell'immobile, per cui, dopo aver concordato il da farsi con Vincent, entrambi decidono di comune accordo di procedere all'estinzione del condominio esistente, in modo che Vincent acquisisca il restante 50% dell'immobile che in precedenza apparteneva a Julia e, in cambio, la compensi con il valore di mercato di quella %, diciamo ad esempio 150.150.000, in modo da estinguere la situazione comunitaria, lasciando Vincent come unico proprietario del 100% della proprietà libera.
  • È molto comune anche nel caso di beni acquisiti per eredità da più fratelli o nipoti che, dopo qualche tempo, viste le difficoltà di gestione della comunità, si accordano per cessare questa situazione, in modo tale che uno di loro conservi l'intero bene, compensando gli altri con il corrispondente importo monetario.
  • ~Immaginiamoche Óscar e Raquel, proprietari di una casa vacanze a Calella de Palafrugell, siano una coppia sposata con tre figlie, Belén, Andrea e Sara. Alla morte di Óscar e Raquel, le loro tre figlie, in qualità di eredi universali, accettando l'eredità dei genitori defunti, diventano proprietarie a tutti gli effetti dell'immobile, possedendo ciascuna il 33% della proprietà.
  • ~Nel corso deglianni, le tre sorelle giungono alla conclusione che condividere la proprietà della casa non è pratico, perché ad esempio due di loro non la usano, così alla fine, visto che Sara ne gode, si accordano per estinguere il condominio esistente, in modo che Sara acquisisca il restante 66% (appartenente a Belén e Andrea rispettivamente al 33%), rendendo così Sara proprietaria del 100% della proprietà libera.
  • Può anche essere utilizzata per sciogliere la comunione dei beni esistente per qualsiasi altro motivo(ricordate l'esempio dei due amici che acquistano congiuntamente una seconda casa e in seguito desiderano porre fine a questa situazione).

Che differenza c'è tra l'estinzione di un condominio?

Come si può notare, la compravendita e l'estinzione di un condominio sono operazioni molto simili, poiché in entrambi i casi si verifica il trasferimento di parte della proprietà di un bene a un terzo, in cambio di un corrispettivo economico (a condizione, ovviamente, che l'estinzione del condominio avvenga a titolo oneroso).

Pertanto, sulla base di questa somiglianza tra le altre operazioni, le differenze fondamentali tra le due risorse sono, a grandi linee, le seguenti:

In primo luogo, come è evidente, è necessario indicare che l'estinzione del condominio può avvenire solo se uno qualsiasi dei comproprietari è disposto ad acquistare le porzioni residue appartenenti agli altri comproprietari, poiché se tutti desiderano lasciare la comunità, e quindi è opportuno il trasferimento a terzi, l'unico meccanismo giuridico adatto a questo sarà la compravendita.

<ejemplo>Así pues, recuperando el ejemplo inicialmente propuesto de Mireia y Anna que adquirieron conjuntamente una vivienda en Puigcerdà, si pasados los años, ambas ya no desean tener la propiedad de esta vivienda, lo que procederá es realizar una compraventa y vender la finca a un tercero que la adquiera, por el precio que se pacte.<ejemplo>

Fatta questa precisazione basilare e ovvia, ma allo stesso tempo necessaria, se nella cessazione della comunione prevista, uno dei comproprietari è intenzionato ad acquistare le restanti porzioni di proprietà appartenenti al resto dei comproprietari, in tal caso, è necessario indicare che gli intervenuti, oltre a ricorrere all'estinzione del condominio, potrebbero anche optare per la compravendita, che però avrà un costo fiscale maggiore, in quanto, in tal caso, sarà tassata dall'Imposta di Trasferimento (in Catalogna, ad esempio, con un'aliquota del 10%).

<ejemplo>Así pues, recuperando el ejemplo inicialmente propuesto de Mireia y Anna que adquirieron conjuntamente una vivienda en Puigcerdà, si posteriormente Mireia desea abandonar la comunidad, puede plantear una compraventa a Anna, de modo que Anna adquiera el 50% de la propiedad restante mediante una escritura de compraventa, a cambio de, por ejemplo, 150.000 euros.<ejemplo>

<ejemplo>No obstante, como se indica, en este caso, al tratarse de una compraventa, la misma tributará por ITP al 10%, esto es, Anna deberá pagar 15.000 euros (el 10% de 150.000 euros) en concepto de ITP a la Agencia Tributaria catalana.<ejemplo>

D'altra parte, se la cessazione della comunione avviene attraverso l'estinzione del condominio, per cui uno dei comproprietari acquisisce le porzioni di proprietà appartenenti al resto dei comproprietari, attraverso questa figura di estinzione del condominio, l'operazione avrà un trattamento fiscale più favorevole, poiché in tal caso sarà dovuta solo l'imposta di bollo (in Catalogna, ad esempio, con un'aliquota dell'1,5%).

<ejemplo>Así pues, recuperando el ejemplo inicialmente propuesto de Mireia y Anna que adquirieron conjuntamente una vivienda en Puigcerdà, si posteriormente Mireia desea abandonar la comunidad, si la operación se plantea como una extinción de condominio, Anna adquirirá el 50% restante de la propiedad, Mireia recibirá esos 150.000 euros igualmente como contraprestación, pero el coste fiscal será mucho menor, pues se tributará por AJD sólo 2.250 euros (esto es, el 1,5% de 150.000 euros).<ejemplo>

Come viene regolata la comunità dei comproprietari?

Prima di capire come procedere nell'estinzione di un condominio, credo sia necessario sapere anche cosa sia una comunità indivisa e come sia regolata.

Per quanto riguarda il concetto di proprietà comune indivisa, come già indicato in precedenza, si tratta di una realtà giuridica in cui due o più persone condividono congiuntamente e contemporaneamente la proprietà del bene o di un altro diritto reale sullo stesso bene (nel nostro caso, un immobile, cioè un appartamento, una casa, un posto auto, ecc.), senza che si determini quale parte specifica e concreta appartenga a ciascuno dei comproprietari.

<ejemplo>Así pues, recuperando el ejemplo inicialmente propuesto de Mireia y Anna que adquirieron conjuntamente, al 50%, una vivienda en Puigcerdà, como vemos, lo único que sabemos es que dicho piso pertenece al 50% a cada una, pero sin que sea posible determinar qué parte concreta del piso pertenece a cada una, de modo que, por ejemplo, no es posible saber si una habitación concreta, o un baño, o el pasillo, pertenecen a una u otra.<ejemplo>

Sapendo che cos'è una comunione dei beni indivisa, è necessario sapere che, per quanto riguarda la sua regolamentazione, essa sarà disciplinata:

  • In primo luogo, dall'autonomia della volontà delle parti, cioè dai patti o dagli accordi raggiunti dai comproprietari(nell'esempio di Mireia e María, potrebbero aver concordato che l'appartamento sarà utilizzato da entrambe indistintamente per tutto il tempo, o a settimane alterne, tra molte altre opzioni).
  • E, in mancanza di accordo tra le parti, dalle norme giuridiche stabilite dalla legislazione civile (nel caso della legislazione catalana, gli articoli 552-1 e seguenti del Libro V del Codice Civile della Catalogna).

Pertanto, in relazione a questo regolamento, è necessario evidenziare le seguenti questioni principali in termini generali:

  • Ciascuno dei diritti determina la quota di partecipazione all'uso, al godimento e al rendimento del bene(così, ad esempio, se Juan possiede il 25% di un appartamento, ha il diritto di usarlo 3 mesi all'anno, cioè il 25% del tempo; oppure, se ad esempio quell'appartamento viene affittato per un importo di 800 euro al mese, Juan riceverà 200 euro, cioè il 25% dell'affitto ottenuto) .
  • Ogni comproprietario può disporre liberamente del proprio diritto nella comunità, alienarlo e gravarlo(ad esempio, nel nostro esempio, John, se vuole, può vendere il suo 25% o addirittura ipotecarlo).
  • Ogni comproprietario può utilizzare l'oggetto della comunità in conformità con il suo scopo sociale ed economico e in modo da non danneggiare gli interessi della comunità o degli altri comproprietari, ai quali non può essere impedito di utilizzarlo.
  • Nessun comproprietario può modificare l'immobile oggetto della comunione (cioè eseguire lavori, modifiche, ecc.), nemmeno per migliorarlo o renderlo più redditizio, senza il consenso degli altri comproprietari. Tuttavia, se un comproprietario esegue lavori che migliorano la proprietà senza l'espressa opposizione degli altri entro un anno dalla loro esecuzione, può chiedere un risarcimento con gli interessi legali maturati dal momento in cui avanza una richiesta affidabile.
  • L'amministrazione della comunità corrisponde a tutti i comproprietari e per l'adozione di accordi si terrà conto delle seguenti regole:
  • ~Per gli atti di ordinaria amministrazione (ad esempio, piccole riparazioni), le delibere devono essere adottate a maggioranza dei comproprietari, in base al valore della loro quota.
  • ~D'altra parte, per gli atti di straordinaria amministrazione(come, ad esempio, l'installazione di una piscina in casa al costo di 40.000 euro), è necessaria la maggioranza dei tre quarti delle quote.
  • Ogni comproprietario deve contribuire, in proporzione alla sua quota, alle spese necessarie per la manutenzione, l'uso e l'esecuzione dell'oggetto della comunità, nonché alle modifiche e ai miglioramenti decisi dalla maggioranza(così, se Juan è proprietario del 25% dell'immobile e un apparecchio elettrico si rompe e la riparazione costa 1.000 euro, Juan deve pagare i 250 euro corrispondenti al suo 25%).
  • In questi casi, occorre anche tenere presente che i comproprietari che hanno anticipato le spese possono chiedere agli altri il rimborso della loro quota, più gli interessi legali maturati dal momento in cui ne fanno richiesta in modo attendibile.

Cosa succede se uno dei membri della comunità indivisa vuole rinunciare alla sua parte?

In conformità con il diritto civile catalano, è necessario sapere che, come già indicato, qualsiasi comproprietario che desideri lasciare la comunità ha il diritto di farlo, senza la necessità di addurre o giustificare alcun motivo, e in tal caso può vendere la propria quota a un terzo estraneo alla comunità.

<ejemplo>Así pues, siguiendo con nuestro ejemplo inicial de Mireia y Anna que poseen cada una el 50% de ese piso en Puigcerdà, si Mireia desea desprenderse de su 50%, tiene todo el derecho a hacerlo, de modo que podrá venderlo a un tercero distinto a Anna, por ejemplo, a su amigo Francisco, que desea comprar ese 50%, a cambio de 100.000 euros.<ejemplo>

Tuttavia, in questi casi, la legge stabilisce che gli altri comproprietari avranno un diritto di prelazione per l'acquisto della % che il comproprietario vuole cedere (a meno che non sia stato espressamente concordato diversamente nell'atto costitutivo). Per esercitare questo diritto di prelazione, il comproprietario che desidera acquisire quella percentuale di proprietà deve pagare lo stesso prezzo e alle stesse condizioni concordate con il terzo.

<ejemplo>En nuestro ejemplo, como Anna no quiere compartir ese piso con Francisco, porque no tienen buena relación, si Anna lo desea, puede “igualar” la oferta de Francisco, de modo que si ella abona los 100.000 euros a Mireia, podrá adquirir ese 50% de Mireia y hacerse con el 100% de la propiedad, “pasando por delante” de Francisco, pues como este es un tercero ajeno a la comunidad, ella tendrá este derecho de tanteo.<ejemplo>

Per esercitare questo diritto, il comproprietario che intende effettuare il trasferimento deve notificare agli altri comproprietari, in modo attendibile (ad esempio tramite un burofax), la decisione di cedere e le circostanze del trasferimento.

  • In tal caso, la prelazione può essere esercitata entro un mese dal momento della notifica.

Allo stesso modo, per evitare che il comproprietario che vuole vendere non rispetti questo diritto, la legge stabilisce che, se non c'è notifica o se il trasferimento avviene per un prezzo o in circostanze diverse da quelle indicate nella notifica, la prelazione comporterà il diritto di recesso, cioè la possibilità di intentare un'azione legale per invalidare questa vendita a terzi, in modo che siano gli altri comproprietari ad acquisire definitivamente la % venduta a qualcuno al di fuori della comunità.

  • In tal caso, il diritto di recesso può essere esercitato entro tre mesi dal momento in cui gli altri comproprietari vengono a conoscenza dell'alienazione e delle sue circostanze o dalla data di registrazione del trasferimento nel registro fondiario.

Infine, va notato che se ci sono più di due comproprietari che desiderano esercitare il diritto di prelazione, ciascuno di essi avrà diritto a una percentuale proporzionale ai rispettivi diritti nella comunità.

<ejemplo>Así pues, siguiendo con nuestro ejemplo inicial, si este piso en Puigcerdà lo compraron Mireia, Anna y Paula, cada una un 33%, y posteriormente Mireia desea vender su 33% y Anna y Paula lo desean comprar, dicho 33% se dividirá entre ambas, correspondiendo un 16,5% a cada una, de modo que Anna y Paula se convertirán en propietarias del 50% cada una.<ejemplo>

Vedi altre domande frequenti

Un comproprietario può rinunciare a una parte della proprietà comune?

In effetti, è possibile per un proprietario di un bene immobile in regime di comproprietà, per qualsiasi motivo, rinunciare alla proprietà del bene.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si Juan y Antonio son propietarios, al 50%, de un terreno que han heredado, el cual origina unos gastos de mantenimiento elevados, pero que no es posible venderlo por su escaso valor o por las condiciones de mercado, si por ejemplo Juan no tiene dinero para afrontar dichos gastos, como no puede venderlo (porque ni Antonio ni un tercero ajeno lo quiere comprar) puede optar por renunciar a su derecho de propiedad.<ejemplo>

In ogni caso, in queste rinunce si deve tenere conto dei seguenti aspetti:

  • Nel caso di beni immobili, la rinuncia è possibile solo se formalizzata in un atto pubblico.
  • La rinuncia comporta l'accredito degli altri comproprietari, in proporzione ai loro diritti.
  • Non è necessario che gli altri comproprietari accettino la rinuncia per aumentare la loro proprietà.
  • Gli altri comproprietari, se non desiderano acquisire l'ulteriore % della proprietà a cui l'altro comproprietario deve rinunciare, hanno il diritto di rifiutarla o rinunciarvi.
  • Nel caso in cui il comproprietario che intende rinunciare abbia obblighi pregressi nei confronti della comunità (ad esempio, spese di riparazione straordinarie), la rinuncia non lo esenta dal pagamento.

È possibile estinguere un condominio senza pagare una contropartita?

Infatti, ciò che è ragionevole è che nell'estinzione del condominio, il condomino che lascia la comunità, in cambio, riceve come corrispettivo il denaro in cui è valutata la sua quota di proprietà immobiliare, al prezzo di mercato.

<ejemplo>Así pues, siguiendo con nuestro ejemplo inicial de Mireia y Anna que poseen cada una el 50% de ese piso en Puigcerdà, Mireia, al abandonar la comunidad, recibirá a cambio, la cantidad de 150.000 euros, esto es, el valor de mercado de su 50% que es adquirido por Anna.<ejemplo>

Tuttavia, può accadere che, per qualsiasi motivo, la cessazione del condominio avvenga senza che il condomino che lascia la comunità riceva alcun corrispettivo.

<ejemplo>Siguiendo nuestro ejemplo, podría suceder que Mireia sufra una grave enfermedad, ante la cual, su amiga Anna la ayuda a sobreponerse de la situación, la cuida, etc., de modo que, una vez recuperada, Mireia, como muestra de gratitud, procede a extinguir el condominio existente en la vivienda de Puigcerdà pero sin pedir nada a cambio a Anna (o en su caso, un importe inferior al valor de mercado, por ejemplo, 50.000 euros).<ejemplo>

Questo è perfettamente possibile, ma in tal caso avrà comunque conseguenze fiscali, poiché in questo caso si considera che sia avvenuta una donazione e quindi si dovrà pagare l'imposta su di essa.

Come vengono formalizzate le estinzioni condominiali nella pratica?

Se due o più persone condividono la proprietà di un immobile e una di esse desidera estinguere il condominio e lasciare la comunità, deve procedere come segue:

Innanzitutto, questo comproprietario deve comunicare la sua volontà di abbandonare la proprietà condivisa, in modo che l'altro o gli altri comproprietari, se lo desiderano, possano acquisire la sua quota. Da questo momento in poi, questo può accadere:

  • Se c'è un solo altro comproprietario, se quest'ultimo è interessato all'acquisto e le parti si accordano sul corrispettivo, il condominio si estingue alle condizioni concordate.

D'altra parte, se c'è più di un comproprietario, questo può accadere:

  • Se solo uno di loro è interessato, non c'è alcun problema, perché se le parti raggiungono un accordo, sarà quel condomino ad aggiudicarsi la quota corrispondente.
  • Tuttavia, se più di uno dei comproprietari rimanenti mostra interesse, in tal caso il Codice civile catalano (articolo 552-11 del Libro V) stabilisce che l'aggiudicatario sarà il comproprietario con la quota maggiore.
  • ~Quindi, ad esempio, se John (20%), Laura (30%) e Mar (50%) condividono la proprietà di una casa, se John desidera cedere il suo 20% e sia Laura che Mar desiderano rivendicare tale quota, poiché Mar ha una percentuale di proprietà superiore a quella di Laura, il premio nell'estinzione andrà a Mar.
  • Se i restanti comproprietari hanno la stessa quota, l'assegnazione sarà decisa per sorteggio (articolo 552-11 del Libro V).
  • ~Seguendo l'esempio precedente, se l'appartamento è condiviso da Juan (20%), Laura (40%) e Mar (40%), se Juan vuole rinunciare al suo 20% e Laura e Mar vogliono prenderlo e non riescono a mettersi d'accordo sulla distribuzione, dovranno tirare a sorte per decidere chi dei due è il beneficiario.

D'altra parte, se nessuno degli attuali comproprietari è interessato ad acquistare quella quota, il comproprietario che vuole lasciare la comunità può venderla a un terzo, al prezzo e alle condizioni da concordare, ma sempre rispettando il diritto di prelazione degli altri comproprietari, nei termini stabiliti in una domanda precedente.

Infine, nel caso in cui tutti i condomini desiderino lasciare la comunità, l'immobile può essere semplicemente messo in vendita e il prezzo di vendita ottenuto sarà diviso in base alla quota % di ciascuno di essi.

Cosa succede se una casa è posseduta al 50% da due comproprietari ed entrambi desiderano acquisire la metà dell'altro?

In pratica, è molto frequente che, soprattutto nel caso di coppie che acquistano la casa congiuntamente (di solito al 50-50%), in un secondo momento, quando la relazione si interrompe, si presenti la necessità di stabilire cosa fare della casa che non è più la residenza comune di entrambi i partner.

Se le parti raggiungono un accordo su chi dei due si aggiudicherà l'immobile, nonché sull'indennizzo che l'altro comproprietario riceverà in cambio, non ci sono problemi, poiché l'estinzione verrà formalizzata senza ulteriori impedimenti.

D'altra parte, se entrambi i comproprietari sono interessati all'acquisto dell'intera proprietà e non riescono a mettersi d'accordo, si applicherà la suddetta norma del Codice civile catalano, nel qual caso l'aggiudicazione avverrà per lotti (a condizione che la proprietà appartenga al 50-50% a ciascun comproprietario).

Se le parti non si accordano sulle modalità di svolgimento della lotteria, la questione dovrà essere portata in tribunale affinché l'autorità giudiziaria decida in merito.

Cosa succede se l'immobile per il quale il condominio deve essere estinto è ipotecato?

In pratica, è anche molto comune che, quando si prende in considerazione l'estinzione del condominio, l'immobile in questione sia ipotecato, quindi anche questa è una situazione che deve essere gestita. Ciò accade spesso in coppie che acquistano congiuntamente un immobile (50-50%) e successivamente pongono fine alla loro relazione, con uno dei due che vuole ottenere la metà dell'immobile.

In questi casi, è necessario capire che, da un punto di vista ideale, sarà necessario, oltre all'estinzione del condominio, eseguire un atto di novazione ipotecaria, in modo che l'ex comproprietario che ora possiede il 100% dell'immobile (cioè colui che mantiene l'appartamento) rimanga l'unico debitore del prestito garantito, liberando così l'altro comproprietario che ha lasciato la comunità.

Tuttavia, affinché ciò avvenga, è necessario che la banca acconsenta a questa novazione, perché prima aveva due debitori che garantivano il rimborso del prestito, mentre ora avrà un solo debitore che pagherà il debito, il che significa che questo debitore (il nuovo proprietario esclusivo dell'intero appartamento) dovrà presentare una capacità economica sufficiente per assumersi il rimborso esclusivo del prestito.

Pertanto, può accadere che se il comproprietario che manterrà l'intera proprietà non ha un reddito sufficiente a pagare il mutuo in via esclusiva, la banca rifiuti la novazione, il che significa che l'estinzione del condominio sarà molto difficile, perché sebbene il comproprietario che lascia la comunità non sia più proprietario dell'immobile, sarà comunque titolare di un mutuo a suo nome che dovrà pagare e, in caso di mancato pagamento, genererà gravi conseguenze per il suo patrimonio.

In questi casi, in pratica, l'estinzione del condominio viene esclusa oppure, se viene effettuata, i comproprietari sottoscrivono una scrittura privata in cui uno di loro si impegna ad assumersi la responsabilità esclusiva delle rate del mutuo, ma come abbiamo indicato, questa non è una buona soluzione, in quanto questa scrittura privata non è opponibile all'istituto di credito, per cui se il nuovo proprietario dell'intero appartamento non paga il mutuo, la banca può rivalersi in solido sui due debitori, con tutto ciò che ne consegue.

Come viene tassata l'estinzione di un condominio?

In termini generali (e fatte salve le particolarità specifiche di alcune operazioni singolari), all'estinzione dei condomini si applicherà la seguente tassazione:

  • Come già indicato in una domanda precedente, il principale vantaggio di queste ultime è che, non essendo considerate un trasferimento di beni (in quanto l'immobile è un bene indivisibile), a condizione che vi sia il relativo compenso, non saranno tassate ai sensi dell'imposta sul trasferimento di beni (ITP).
  • D'altra parte, saranno soggetti all'imposta di trasferimento e all'imposta di bollo, nella sua modalità di imposta di bollo, con le seguenti particolarità:
  • ~Il soggetto passivo dell'imposta è il comproprietario che si aggiudica la quota indivisa (il nuovo proprietario della % assegnata).
  • ~La base imponibile è costituita dal valore della quota assegnata.
  • ~L'aliquota imponibile sarà dell'1,5% (in Catalogna).
  • ~Il periodo di liquidazione sarà di un mese dalla maturazione dell'evento imponibile, ovvero dalla firma dell'atto di estinzione del condominio.
  • Se il comproprietario che lascia la comunità non riceve alcun compenso, la somma sarà considerata come una donazione, nel qual caso sarà soggetta all'imposta sulle successioni e sulle donazioni.
  • Allo stesso modo, un altro grande vantaggio delle estinzioni condominiali è che, poiché la proprietà si considera nuovamente non trasferita (in quanto le proprietà sono indivisibili), l'operazione non sarà soggetta alla "plusvalia comunale" (l'imposta sull'incremento di valore dei terreni urbani).

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