Estinzione del condominio

Come è stato appena spiegato nella domanda precedente, l'estinzione di un condominio è la figura giuridica che permette di porre fine a una situazione di proprietà condivisa da più persone su un bene, in modo tale che uno (o alcuni) di essi diventi il nuovo proprietario dell'intero bene.

Alla luce di questo concetto, la sua utilità è più che evidente nei casi in cui, per qualsiasi motivo, più persone che condividono la proprietà di un immobile desiderano porre fine a questa situazione, in modo che l'immobile diventi di proprietà di uno solo di loro.

In pratica, il ricorso all'estinzione del condominio si verifica solitamente, tra gli altri, nei seguenti casi:

• Nel caso di coppie che acquistano congiuntamente un immobile e che successivamente, quando la relazione termina, uno dei due desidera acquisire l'intero immobile e l'altro uscire dalla comunità in vista della cessazione della convivenza tra loro (si pensi ai casi di separazioni, divorzi, cessazione di convivenze stabili, ecc.)
• ~Julia e Vicente sono una coppia che ha una relazione da 10 anni, durante i quali hanno acquistato la proprietà di un appartamento a Barcellona (50% ciascuno), per stabilire la loro residenza abituale. Dopo questo periodo, a causa di divergenze personali, Julia e Vicente decidono di porre fine alla loro relazione, così Julia lascia la casa comune e si trasferisce in un'altra residenza.
• ~A seguito di questa situazione, poiché Julia e Vincent non sono più una coppia e non vivono più insieme, Julia desidera liberarsi del 50% che possiede in quell'immobile, per cui, dopo aver concordato il da farsi con Vincent, entrambi decidono di comune accordo di procedere all'estinzione del condominio esistente, in modo che Vincent acquisisca il restante 50% dell'immobile che in precedenza apparteneva a Julia e, in cambio, la compensi con il valore di mercato di quella %, diciamo ad esempio 150.150.000, in modo da estinguere la situazione comunitaria, lasciando Vincent come unico proprietario del 100% della proprietà libera.
• È molto comune anche nel caso di beni acquisiti per eredità da più fratelli o nipoti che, dopo qualche tempo, viste le difficoltà di gestione della comunità, si accordano per cessare questa situazione, in modo tale che uno di loro conservi l'intero bene, compensando gli altri con il corrispondente importo monetario.
• ~Immaginiamoche Óscar e Raquel, proprietari di una casa vacanze a Calella de Palafrugell, siano una coppia sposata con tre figlie, Belén, Andrea e Sara. Alla morte di Óscar e Raquel, le loro tre figlie, in qualità di eredi universali, accettando l'eredità dei genitori defunti, diventano proprietarie a tutti gli effetti dell'immobile, possedendo ciascuna il 33% della proprietà.
• ~Nel corso deglianni, le tre sorelle giungono alla conclusione che condividere la proprietà della casa non è pratico, perché ad esempio due di loro non la usano, così alla fine, visto che Sara ne gode, si accordano per estinguere il condominio esistente, in modo che Sara acquisisca il restante 66% (appartenente a Belén e Andrea rispettivamente al 33%), rendendo così Sara proprietaria del 100% della proprietà libera.
• Può anche essere utilizzata per sciogliere la comunione dei beni esistente per qualsiasi altro motivo(ricordate l'esempio dei due amici che acquistano congiuntamente una seconda casa e in seguito desiderano porre fine a questa situazione).
  

Come si può notare, la compravendita e l'estinzione di un condominio sono operazioni molto simili, poiché in entrambi i casi si verifica il trasferimento di parte della proprietà di un bene a un terzo, in cambio di un corrispettivo economico (a condizione, ovviamente, che l'estinzione del condominio avvenga a titolo oneroso).

Pertanto, sulla base di questa somiglianza tra le altre operazioni, le differenze fondamentali tra le due risorse sono, a grandi linee, le seguenti:

In primo luogo, come è evidente, è necessario indicare che l'estinzione del condominio può avvenire solo se uno qualsiasi dei comproprietari è disposto ad acquistare le porzioni residue appartenenti agli altri comproprietari, poiché se tutti desiderano lasciare la comunità, e quindi è opportuno il trasferimento a terzi, l'unico meccanismo giuridico adatto a questo sarà la compravendita.

<ejemplo>Así pues, recuperando el ejemplo inicialmente propuesto de Mireia y Anna que adquirieron conjuntamente una vivienda en Puigcerdà, si pasados los años, ambas ya no desean tener la propiedad de esta vivienda, lo que procederá es realizar una compraventa y vender la finca a un tercero que la adquiera, por el precio que se pacte.<ejemplo>

Fatta questa precisazione basilare e ovvia, ma allo stesso tempo necessaria, se nella cessazione della comunione prevista, uno dei comproprietari è intenzionato ad acquistare le restanti porzioni di proprietà appartenenti al resto dei comproprietari, in tal caso, è necessario indicare che gli intervenuti, oltre a ricorrere all'estinzione del condominio, potrebbero anche optare per la compravendita, che però avrà un costo fiscale maggiore, in quanto, in tal caso, sarà tassata dall'Imposta di Trasferimento (in Catalogna, ad esempio, con un'aliquota del 10%).

<ejemplo>Así pues, recuperando el ejemplo inicialmente propuesto de Mireia y Anna que adquirieron conjuntamente una vivienda en Puigcerdà, si posteriormente Mireia desea abandonar la comunidad, puede plantear una compraventa a Anna, de modo que Anna adquiera el 50% de la propiedad restante mediante una escritura de compraventa, a cambio de, por ejemplo, 150.000 euros.<ejemplo>

<ejemplo>No obstante, como se indica, en este caso, al tratarse de una compraventa, la misma tributará por ITP al 10%, esto es, Anna deberá pagar 15.000 euros (el 10% de 150.000 euros) en concepto de ITP a la Agencia Tributaria catalana.<ejemplo>

D'altra parte, se la cessazione della comunione avviene attraverso l'estinzione del condominio, per cui uno dei comproprietari acquisisce le porzioni di proprietà appartenenti al resto dei comproprietari, attraverso questa figura di estinzione del condominio, l'operazione avrà un trattamento fiscale più favorevole, poiché in tal caso sarà dovuta solo l'imposta di bollo (in Catalogna, ad esempio, con un'aliquota dell'1,5%).

<ejemplo>Así pues, recuperando el ejemplo inicialmente propuesto de Mireia y Anna que adquirieron conjuntamente una vivienda en Puigcerdà, si posteriormente Mireia desea abandonar la comunidad, si la operación se plantea como una extinción de condominio, Anna adquirirá el 50% restante de la propiedad, Mireia recibirá esos 150.000 euros igualmente como contraprestación, pero el coste fiscal será mucho menor, pues se tributará por AJD sólo 2.250 euros (esto es, el 1,5% de 150.000 euros).<ejemplo>

Prima di capire come procedere nell'estinzione di un condominio, credo sia necessario sapere anche cosa sia una comunità indivisa e come sia regolata.

Per quanto riguarda il concetto di proprietà comune indivisa, come già indicato in precedenza, si tratta di una realtà giuridica in cui due o più persone condividono congiuntamente e contemporaneamente la proprietà del bene o di un altro diritto reale sullo stesso bene (nel nostro caso, un immobile, cioè un appartamento, una casa, un posto auto, ecc.), senza che si determini quale parte specifica e concreta appartenga a ciascuno dei comproprietari.

<ejemplo>Así pues, recuperando el ejemplo inicialmente propuesto de Mireia y Anna que adquirieron conjuntamente, al 50%, una vivienda en Puigcerdà, como vemos, lo único que sabemos es que dicho piso pertenece al 50% a cada una, pero sin que sea posible determinar qué parte concreta del piso pertenece a cada una, de modo que, por ejemplo, no es posible saber si una habitación concreta, o un baño, o el pasillo, pertenecen a una u otra.<ejemplo>

Sapendo che cos'è una comunione dei beni indivisa, è necessario sapere che, per quanto riguarda la sua regolamentazione, essa sarà disciplinata:

• In primo luogo, dall'autonomia della volontà delle parti, cioè dai patti o dagli accordi raggiunti dai comproprietari(nell'esempio di Mireia e María, potrebbero aver concordato che l'appartamento sarà utilizzato da entrambe indistintamente per tutto il tempo, o a settimane alterne, tra molte altre opzioni).
• E, in mancanza di accordo tra le parti, dalle norme giuridiche stabilite dalla legislazione civile (nel caso della legislazione catalana, gli articoli 552-1 e seguenti del Libro V del Codice Civile della Catalogna).

Pertanto, in relazione a questo regolamento, è necessario evidenziare le seguenti questioni principali in termini generali:

• Ciascuno dei diritti determina la quota di partecipazione all'uso, al godimento e al rendimento del bene(così, ad esempio, se Juan possiede il 25% di un appartamento, ha il diritto di usarlo 3 mesi all'anno, cioè il 25% del tempo; oppure, se ad esempio quell'appartamento viene affittato per un importo di 800 euro al mese, Juan riceverà 200 euro, cioè il 25% dell'affitto ottenuto) .
• Ogni comproprietario può disporre liberamente del proprio diritto nella comunità, alienarlo e gravarlo(ad esempio, nel nostro esempio, John, se vuole, può vendere il suo 25% o addirittura ipotecarlo).
• Ogni comproprietario può utilizzare l'oggetto della comunità in conformità con il suo scopo sociale ed economico e in modo da non danneggiare gli interessi della comunità o degli altri comproprietari, ai quali non può essere impedito di utilizzarlo.
• Nessun comproprietario può modificare l'immobile oggetto della comunione (cioè eseguire lavori, modifiche, ecc.), nemmeno per migliorarlo o renderlo più redditizio, senza il consenso degli altri comproprietari. Tuttavia, se un comproprietario esegue lavori che migliorano la proprietà senza l'espressa opposizione degli altri entro un anno dalla loro esecuzione, può chiedere un risarcimento con gli interessi legali maturati dal momento in cui avanza una richiesta affidabile.
• L'amministrazione della comunità corrisponde a tutti i comproprietari e per l'adozione di accordi si terrà conto delle seguenti regole:
• ~Per gli atti di ordinaria amministrazione (ad esempio, piccole riparazioni), le delibere devono essere adottate a maggioranza dei comproprietari, in base al valore della loro quota.
• ~D'altra parte, per gli atti di straordinaria amministrazione(come, ad esempio, l'installazione di una piscina in casa al costo di 40.000 euro), è necessaria la maggioranza dei tre quarti delle quote.
• Ogni comproprietario deve contribuire, in proporzione alla sua quota, alle spese necessarie per la manutenzione, l'uso e l'esecuzione dell'oggetto della comunità, nonché alle modifiche e ai miglioramenti decisi dalla maggioranza(così, se Juan è proprietario del 25% dell'immobile e un apparecchio elettrico si rompe e la riparazione costa 1.000 euro, Juan deve pagare i 250 euro corrispondenti al suo 25%).
  
In questi casi, occorre anche tenere presente che i comproprietari che hanno anticipato le spese possono chiedere agli altri il rimborso della loro quota, più gli interessi legali maturati dal momento in cui ne fanno richiesta in modo attendibile.

In conformità con il diritto civile catalano, è necessario sapere che, come già indicato, qualsiasi comproprietario che desideri lasciare la comunità ha il diritto di farlo, senza la necessità di addurre o giustificare alcun motivo, e in tal caso può vendere la propria quota a un terzo estraneo alla comunità.

<ejemplo>Así pues, siguiendo con nuestro ejemplo inicial de Mireia y Anna que poseen cada una el 50% de ese piso en Puigcerdà, si Mireia desea desprenderse de su 50%, tiene todo el derecho a hacerlo, de modo que podrá venderlo a un tercero distinto a Anna, por ejemplo, a su amigo Francisco, que desea comprar ese 50%, a cambio de 100.000 euros.<ejemplo>

Tuttavia, in questi casi, la legge stabilisce che gli altri comproprietari avranno un diritto di prelazione per l'acquisto della % che il comproprietario vuole cedere (a meno che non sia stato espressamente concordato diversamente nell'atto costitutivo). Per esercitare questo diritto di prelazione, il comproprietario che desidera acquisire quella percentuale di proprietà deve pagare lo stesso prezzo e alle stesse condizioni concordate con il terzo.

<ejemplo>En nuestro ejemplo, como Anna no quiere compartir ese piso con Francisco, porque no tienen buena relación, si Anna lo desea, puede “igualar” la oferta de Francisco, de modo que si ella abona los 100.000 euros a Mireia, podrá adquirir ese 50% de Mireia y hacerse con el 100% de la propiedad, “pasando por delante” de Francisco, pues como este es un tercero ajeno a la comunidad, ella tendrá este derecho de tanteo.<ejemplo>

Per esercitare questo diritto, il comproprietario che intende effettuare il trasferimento deve notificare agli altri comproprietari, in modo attendibile (ad esempio tramite un burofax), la decisione di cedere e le circostanze del trasferimento.

• In tal caso, la prelazione può essere esercitata entro un mese dal momento della notifica.

Allo stesso modo, per evitare che il comproprietario che vuole vendere non rispetti questo diritto, la legge stabilisce che, se non c'è notifica o se il trasferimento avviene per un prezzo o in circostanze diverse da quelle indicate nella notifica, la prelazione comporterà il diritto di recesso, cioè la possibilità di intentare un'azione legale per invalidare questa vendita a terzi, in modo che siano gli altri comproprietari ad acquisire definitivamente la % venduta a qualcuno al di fuori della comunità.

• In tal caso, il diritto di recesso può essere esercitato entro tre mesi dal momento in cui gli altri comproprietari vengono a conoscenza dell'alienazione e delle sue circostanze o dalla data di registrazione del trasferimento nel registro fondiario.

Infine, va notato che se ci sono più di due comproprietari che desiderano esercitare il diritto di prelazione, ciascuno di essi avrà diritto a una percentuale proporzionale ai rispettivi diritti nella comunità.

<ejemplo>Así pues, siguiendo con nuestro ejemplo inicial, si este piso en Puigcerdà lo compraron Mireia, Anna y Paula, cada una un 33%, y posteriormente Mireia desea vender su 33% y Anna y Paula lo desean comprar, dicho 33% se dividirá entre ambas, correspondiendo un 16,5% a cada una, de modo que Anna y Paula se convertirán en propietarias del 50% cada una.<ejemplo>