Opzione di acquisto : Notaria Jesús Benavides
Immobili e mutui

Opzione di acquisto

Passo 1

Che cos'è un'opzione call?

È il documento notarile con cui il proprietario di un bene (di solito un immobile) concede a un terzo il diritto di acquistarlo in cambio di un prezzo concordato ed entro un certo periodo di tempo.

Passo 3

Quanto costa formalizzare un'opzione di acquisto davanti a un notaio?

Il seguente calcolatore offre all'utente/consumatore la possibilità di conoscere con grande precisione i costi che dovrà sostenere quando formalizza l'opzione di acquisto di un immobile tramite un notaio. Questo calcolatore ha parametrato sia gli onorari notarili e di registro sia le normative regionali in vigore a seconda dell'ubicazione dell'immobile oggetto dell'opzione.

Stiamo attualmente sviluppando questo calcolatore. Vi invitiamo a tornare presto per poter calcolare il vostro budget.
Passo 4

Altre domande frequenti

Che cos'è un'opzione di acquisto di un immobile?

Il diritto di opzione per l'acquisto di un immobile è un diritto reale, di acquisizione volontaria, in virtù del quale il proprietario di un immobile (detto concedente), normalmente in cambio di un premio (cioè di un importo economico), concede il diritto a un terzo (detto opzionante), di acquistare tale immobile, alle condizioni che vengono concordate nel titolo di costituzione di tale diritto di opzione.

Con questo diritto, quindi, il proprietario di un immobile concede a un terzo, in cambio di una somma di denaro, la possibilità di acquisire, in un momento futuro, la proprietà di quell'immobile, pagando in quel momento l'importo concordato al momento della creazione del diritto di opzione.

Come si può notare, l'elemento chiave e caratterizzante di questo diritto è che è volontario o condizionato dalla volontà dell'opzionante, in modo che il trasferimento della proprietà sia solo un'ipotetica possibilità che si verificherà o meno a seconda di ciò che l'opzionante deciderà in futuro. In breve, ciò che il diritto di opzione concede, nel linguaggio comune, è la "possibilità" di acquistare un immobile in futuro, lasciandolo nelle mani dell'optante sia che questa possibilità diventi una "realtà" sia che, al contrario, venga scartata, in modo che la proprietà dell'immobile rimanga nelle mani del concedente originario.

Per comprendere l'utilità pratica di questa istituzione, si parte dal seguente presupposto:

<ejemplo>La señora Regina, una acaudalada empresaria de Barcelona, vive en el piso 5-1º de un bloque de viviendas plurifamiliar situado en la ciudad Condal. Asimismo, la señora Regina tiene una hija, llamada Berta, que en la actualidad está viviendo en Londres por motivos profesionales.<ejemplo>

<ejemplo>La ilusión de Regina es que, en caso de que su hija vuelva a vivir a Barcelona para instalarse definitivamente, tenga la posibilidad de vivir en su mismo bloque, para así poder tener una convivencia estrecha.<ejemplo>

<ejemplo>A la vista de este deseo, la señora Regina puede optar por negociar con su vecino del piso 5-2º, esto es, los señores Joan y María, la constitución de un derecho real de opción de compra, en virtud del cual, a cambio de 50.000 euros que la señora Regina pagará a los señores Joan y María, estos le conceden la facultad de adquirir esta vivienda que les pertenece (recordemos, el 5-2º contiguo a la vivienda de la señora Regina), pactando en tal caso un precio de compra de 500.000 euros.<ejemplo>

<ejemplo>Así pues, mediante la constitución de este derecho real de opción de compra, la señora Regina se asegura la posibilidad de adquirir, en un futuro, el piso que ahora pertenece a los señores Juan y María, abonando a estos los 500.000 euros pactados, todo ello si finalmente, dentro de, imaginemos, uno, dos o tres años, su hija Berta vuelve a vivir a Barcelona, mientras que, por el contrario, si Berta se instala definitivamente en Londres, como para la señora Regina ya no tendrá sentido la operación, el derecho de opción no se ejercitará en el plazo pactado, tras lo cual, se extinguirá, con lo que la propiedad del piso seguirá en manos de los señores Juan y María.<ejemplo>

A cosa serve il diritto di opzione per l'acquisto di un immobile?

Come appena indicato nella domanda precedente, il diritto di opzione all'acquisto dà all'opzionante la possibilità, in cambio di un premio (di solito), di acquisire la proprietà di un immobile in un momento futuro, se le condizioni personali, familiari o economiche in quel momento lo rendono consigliabile o, al contrario, di rinunciare al suo esercizio, se è nel suo interesse, in considerazione delle nuove circostanze.

Alla luce di quanto sopra, come si può notare, questo strumento è una risorsa molto utile per chiunque, per qualsiasi motivo, voglia assicurarsi la possibilità di acquistare in via preferenziale un determinato immobile in un momento futuro, ma concordando già al momento attuale le condizioni di questa ipotetica compravendita.

In pratica, quindi, questa risorsa può essere molto appropriata quando, ad esempio:

  • Una persona che, per motivi speculativi o di investimento, ritiene che un certo immobile avrà un valore molto più alto in futuro, costituisce un diritto di opzione d'acquisto in accordo con l'attuale proprietario, in modo che se effettivamente, dopo 2, 3 o 4 anni, si verifica l'evento o le circostanze di mercato che determinano questo aumento di valore (come, ad esempio, una riqualificazione urbanistica del terreno, un boom immobiliare, ecc.), esercita l'opzione d'acquisto e acquisisce l'immobile, mentre, se ciò non accade, si disfa dell'operazione.
  • Nel caso in cui una persona molto interessata all'acquisto di un immobile, ma che non ha il denaro necessario per comprarlo subito, ma che lo avrà in un futuro più o meno prossimo (ad esempio, si prevede che riceva un'eredità o un risarcimento da un processo giudiziario), può scegliere di costituire un diritto di opzione, in modo che se finalmente avrà il denaro in futuro, potrà assicurarsi l'acquisto dell'immobile, mentre se, per qualsiasi motivo, non lo riceverà, potrà scartare l'operazione.
  • Nel caso in cui, per qualsiasi circostanza personale, familiare, professionale o economica, una persona sia interessata ad acquistare un immobile, in funzione di condizioni future, ma al momento incerte(si ricordi il caso della signora Regina e di sua figlia Berta descritto nella domanda precedente).
  • È inoltre comune che alcuni contratti di locazione includano un diritto di opzione di acquisto a favore dell'inquilino.

Come si costituisce il diritto di opzione per l'acquisto di un immobile?

Ai sensi del diritto civile catalano (articolo 568-2 del Libro V del CCCat), i diritti di opzione di acquisto relativi a beni immobili devono essere costituiti in un atto pubblico e devono essere registrati nel Registro fondiario.

Occorre inoltre tenere presente che, in base alla normativa sulle ipoteche (articolo 14 del Regolamento sulle ipoteche), per poter registrare questo diritto di opzione per l'acquisto di un immobile, nell'atto costitutivo (cioè nell'atto di proprietà):

  • Affinché il diritto di opzione possa essere registrato nel registro fondiario è necessario un accordo esplicito delle parti.
  • È necessario determinare il prezzo stipulato per l'acquisizione dell'immobile e, se del caso, il prezzo concordato per la concessione dell'opzione.
  • Informazioni sul termine per l'esercizio dell'opzione.

Quali sono le conseguenze legali dell'esercizio del diritto di opzione?

L'esercizio del diritto di acquisto volontario comporta l'acquisizione della proprietà nella stessa situazione giuridica in cui si trovava al momento della costituzione.

Inoltre, il suo esercizio comporta anche l'estinzione dei diritti incompatibili successivamente costituiti sul bene, se il diritto era stato costituito in via reale.

Si può costituire un diritto di opzione su più immobili?

Naturalmente è possibile creare un'opzione call su più proprietà(il classico scenario in cui un investitore crea un'opzione call su diverse case che un costruttore sta costruendo).

In tal caso, tuttavia, è necessario indicare nell'atto di opzione un prezzo individuale per ciascuno degli immobili, in modo da rendere possibile l'esercizio separato dei diritti. 

Tuttavia, il Codice civile catalano stabilisce che in questi casi è anche possibile costituire il diritto di opzione indicando semplicemente un prezzo globale per tutti gli immobili (senza individualizzare il prezzo di acquisto di ciascuno degli immobili che compongono la globalità dei beni concordati), nel qual caso stabilirà che l'esercizio del diritto di opzione può essere effettuato solo congiuntamente, su tutti gli immobili.

Vedi altre domande frequenti

È possibile creare un diritto di opzione su una parte di un immobile?

È ovviamente possibile concedere un diritto di opzione su alcune parti di un immobile, o addirittura sulla sua edificabilità. In questi casi, il prezzo di acquisto deve essere fissato tenendo conto della superficie o di altri parametri o moduli specificati.

Un diritto di opzione può essere costituito a favore di più optanti?

È infatti possibile creare un diritto di opzione di acquisto a favore di più soggetti(ad esempio, a favore di 3 fratelli). Tuttavia, detto questo, l'atto costitutivo deve specificare il modo in cui l'esercizio di tale diritto deve o può essere effettuato (cioè se deve essere effettuato congiuntamente da tutti, individualmente da uno qualsiasi di essi, ecc.)

E, se non specificato, se il diritto di acquisto è stato costituito a favore di più titolari proindivisa, deve essere esercitato congiuntamente da tutti i titolari o da uno o più di essi per cessione degli altri.

Deve esserci un premio in ogni caso per costituire il diritto di opzione?

Secondo il diritto civile catalano, il diritto di opzione, essendo un "diritto di acquisizione volontaria", può essere costituito da qualsiasi titolo, cioè da un titolo oneroso o gratuito.

Pertanto, sebbene sia normale che il diritto di opzione sia costituito in cambio di un premio, che sarà incassato dall'attuale proprietario che costituisce il diritto a favore dell'optante, non è meno vero che può anche essere costituito come un affare gratuito in cui non c'è alcun premio in cambio.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, un padre puede constituir un derecho de opción de compra sobre una finca que le pertenece, a favor de su hijo, sin que medie contraprestación o prima alguna, sino simplemente a título de mera liberalidad dada su estrecha relación familiar y sentimental.<ejemplo>

Il premio pagato come corrispettivo per il diritto di opzione viene conteggiato come parte del prezzo della futura compravendita?

Come regola generale, il premio concordato come corrispettivo per l'esercizio del diritto di opzione non fa parte dell'eventuale prezzo pagato dall'optante se decide di esercitare il diritto di opzione.

In questo senso, il Codice civile catalano stabilisce che "il premio concordato nella costituzione del diritto viene imputato al prezzo di acquisto solo se questo è stato espressamente stipulato".

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, Juan constituye un derecho de opción de compra sobre una finca de su propiedad a favor de Toni, pactándose una prima de 20.000 euros y un precio de compra futuro de 300.000 euros, si no se dice nada al respecto, llegado el momento, si Toni decide ejercer el derecho de opción, para la adquisición del bien deberá abonar a Juan esos 300.000 euros pactados.<ejemplo>

<ejemplo>Por el contrario, si hubieren pactado expresamente que la prima formará parte del precio en caso de ejercicio del derecho de opción, en tal caso, Toni deberá abonar a Juan 280.000 euros (esto es, los 300.000 euros del precio de compra pactados, menos los 20.000 euros entregados en concepto de prima cuando se constituyó el derecho de opción).<ejemplo>

In ogni caso, ciò che è ragionevole e più usuale è che il premio non faccia parte del prezzo, ma sia costituito come elemento di remunerazione a favore del concedente, come corrispettivo per il fatto di permettere al titolare dell'opzione di acquistare quel bene in futuro, se lo ritiene opportuno.

Quale dovrebbe essere il contenuto dello strumento che stabilisce il diritto di opzione?

Ai sensi della legislazione civile catalana (articolo 568-6 del Libro V del Codice Civile della Catalogna), il titolo di costituzione del diritto di opzione deve contenere, come minimo, i seguenti dati:

  • Il periodo di durata del diritto, che, se non fissato, si intende di quattro anni, e il periodo del suo esercizio, se applicabile.
  • Il corrispettivo per l'acquisto dell'immobile o i criteri per la definizione del corrispettivo e, se del caso, l'accordo sull'esercizio unilaterale dell'opzione. 
  • Se il diritto è stato costituito a titolo oneroso, il premio pattuito per costituirlo e le modalità di pagamento.
  • L'indirizzo dei concedenti l'opzione ai fini delle comunicazioni obbligatorie.
  • La forma di accreditamento del pagamento del prezzo o del corrispettivo, se è stato concordato il suo esercizio unilaterale.

Quale dovrebbe essere la natura del corrispettivo che l'opzionante deve pagare al concedente in caso di esercizio dell'opzione call?

Infatti, è normale che venga concordato un prezzo o un corrispettivo monetario, in modo che, se l'acquirente decide di esercitare l'opzione di acquisto e acquisire la proprietà dell'immobile, paghi al concedente la somma di denaro concordata (ad esempio, 200.000 euro).

Tuttavia, il Codice civile catalano stabilisce espressamente che il corrispettivo può essere di natura non monetaria, per cui, se del caso, le parti possono concordare che sia di natura diversa dal denaro (ad esempio, che la parte optante dia in cambio un'opera pittorica di sua proprietà di grande valore economico).

Il diritto di opzione call può essere esercitato per un periodo di tempo illimitato?

La risposta a questa domanda non può che essere negativa, per cui il diritto di opzione non potrà essere esercitato sine die dall'optante, ma sarà limitato al termine concordato dalle parti nell'atto costitutivo e, in mancanza, ai termini massimi stabiliti dalla legge.

Qual è il periodo massimo di esercizio del diritto di opzione?

Secondo il diritto civile catalano, il diritto di opzione all'acquisto può essere costituito per un periodo massimo di dieci anni, per cui, trascorso questo periodo, se non viene esercitato dall'acquirente, il diritto si estingue e l'acquirente non ne ha più diritto.

Per quanto riguarda i tempi, è necessario tenere in considerazione anche i seguenti aspetti:

  • Se non è stato espressamente concordato, la legge presume che la sua durata sia di quattro anni.
  • Il diritto di opzione può essere soggetto, con l'accordo delle persone interessate, a proroghe successive, ciascuna delle quali non può superare un periodo massimo di dieci anni.
  • La durata del diritto di opzione costituito come patto o stipula integrato in un altro negozio giuridico non può superare la durata di quest'ultimo, con le relative proroghe(così, ad esempio, se un contratto di locazione di un edificio industriale con opzione di acquisto è concordato per una durata di 15 anni, la durata del diritto di opzione può essere estesa fino a questi 15 anni, cioè oltre il limite massimo generico di 10 anni indicato all'inizio di questa domanda).

Il proprietario dell'immobile, una volta creato il diritto di opzione, può venderlo a terzi?

In effetti, i beni oggetto di un diritto di opzione sono alienabili senza il consenso degli opzionisti e gli acquirenti sono surrogati nelle obbligazioni che, se del caso, corrispondono ai concedenti del diritto.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si Juan constituye, sobre una vivienda que en la actualidad le pertenece, un derecho real de opción de compra a favor de Olga, y el mismo se inscribe en el Registro de la Propiedad, si posteriormente Juan vende esa finca a Tomás, con independencia de esta transmisión, Olga podrá ejercer su derecho de opción de compra, adquiriendo la propiedad de esta y extinguiendo así el derecho de Tomás.<ejemplo>

Il diritto di opzione call può essere venduto a terzi?

Infatti, anche il diritto di opzione a favore dell'optante può essere trasferito, come regola generale, a meno che non sia stato costituito a titolo oneroso per il titolare.

<ejemplo>Así pues, siguiendo el ejemplo anterior, Olga podrá vender su derecho de opción de compra a un tercero, por ejemplo, su amiga Débora.<ejemplo>

<ejemplo>No obstante, si este derecho a favor de Olga lo hubiere constituido su madre, a su favor, en atención a su relación familiar de madre – hija, Olga no lo podrá vender a su amiga.<ejemplo>

Quali sono i doveri delle parti in relazione all'immobile oggetto dell'opzione di acquisto?

I proprietari del bene su cui è costituito il diritto di opzione sono tenuti a mantenere con la dovuta cura il bene in questione soggetto al diritto di opzione e sono responsabili nei confronti dei soggetti che effettuano l'opzione per qualsiasi deterioramento del bene per colpa o dolo.

Da parte loro, i titolari del diritto di opzione hanno il diritto di ispezionare il bene oggetto del diritto di opzione per verificarne lo stato di conservazione.

A chi apparterranno le eventuali migliorie apportate alla proprietà in caso di esercizio dell'opzione?

Secondo il diritto civile catalano, i miglioramenti e le accessioni introdotti dai proprietari dell'immobile, dopo la costituzione del diritto di opzione, apparterranno agli optanti, che non saranno obbligati a pagarne l'importo.

<ejemplo>Así pues, si por ejemplo, Andrea posee una vivienda unifamiliar, y concede un derecho de opción de compra a favor de Paula, si posteriormente Andrea realiza unas obras para realizar una piscina en la finca, con un coste de 20.000 euros, cuando Paula ejerza el derecho de opción de compra y adquiera la vivienda (si ello sucede así finalmente), Andrea no tendrá derecho a reclamar importe alguno por esos 20.000 euros de más invertidos en la construcción de esa piscina.<ejemplo>

Cosa succede se il bene oggetto dell'opzione viene distrutto?

In relazione a questo aspetto, è necessario segnalare che il Codice civile catalano stabilisce che i titolari del diritto di opzione, se i beni che ne sono oggetto vengono totalmente persi per cause di forza maggiore o per fatto di terzi, non possono esigere la restituzione del premio pagato.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, recuperando una situación de actualidad en estos momentos, si se constituye un derecho de opción sobre una vivienda en la Garrotxa, y al entrar en erupción un volcán la destruye, el optante no tendrá derecho a reclamar que se le devuelva el importe que pagó como prima para constituir el derecho de opción, pues el concedente no tiene responsabilidad en la destrucción del bien.<ejemplo>

Se invece la perdita totale è causata da colpa o dolo dei concedenti il diritto o dei proprietari, questi devono restituire il premio pagato, fatto salvo il risarcimento dei danni.

<ejemplo>Así pues, si por el contrario, una vez constituido el derecho de opción sobre la finca, sus propietarios realizan una actividad ilegal en la misma (por ejemplo, la elaboración de material pirotécnico careciendo de las autorizaciones administrativas pertinentes) y la vivienda se incendia y destruye, al haberse causado el daño de forma negligente por parte del propietario concedente de la opción, el optante tendrá derecho a recuperar el dinero que pagó en su momento en concepto de prima, como contraprestación a la constitución del derecho de opción.<ejemplo>

In caso di perdita parziale, gli opzionisti possono scegliere se non esercitare il loro diritto o esercitarlo sulla parte restante, nel qual caso devono pagare il corrispettivo proporzionale. 

In questo caso, inoltre, se la perdita parziale è causata da colpa o dolo dei proprietari, questi ultimi devono risarcire i danni e, a seconda della scelta degli opzionisti, restituire la parte corrispondente del premio.

Come si esercita il diritto di opzione?

Al momento opportuno, se gli opzionisti decidono di eseguire l'opzione di acquisto e, quindi, di acquisire la proprietà dell'immobile, devono prima, ovviamente, comunicare la loro volontà al concedente. A tal fine, la parte opzionante deve notificare ai concedenti o ai proprietari l'esercizio del diritto di opzione, all'indirizzo indicato nell'atto costitutivo, di solito tramite un burofax, in cui saranno convocati a una data e a un'ora specifiche per formalizzare la compravendita concordata a suo tempo.

In quel giorno, le parti si presenteranno presso lo studio notarile e firmeranno l'atto di vendita, dopodiché l'acquirente pagherà il prezzo concordato a suo tempo nell'atto di costituzione dell'opzione, completando così la transazione di compravendita.

Successivamente, per tutelare il proprio diritto, l'acquirente, in qualità di nuovo proprietario, deve registrare l'atto di vendita nel registro fondiario.

Cosa succede se il concedente o il proprietario non si presenta nello studio notarile per firmare la vendita?

Se il titolare dell'opzione ha comunicato la sua volontà di esercitare il diritto di opzione e, nel giorno e nell'ora stabiliti, il proprietario non si presenta alla stipula notarile, il titolare dell'opzione, per poter esercitare il suo diritto, se non è stata prevista la possibilità di esercizio unilaterale del diritto (come si vedrà nella domanda successiva), deve rivolgersi al tribunale per soddisfare la sua richiesta.

È possibile concordare un esercizio unilaterale del diritto di opzione call da parte dell'opzionante?

In effetti, il diritto civile catalano consente l'esercizio unilaterale del diritto di opzione per l'acquisto, ossia la possibilità che l'acquirente, da solo, eserciti l'opzione per l'acquisto e acquisisca la proprietà dell'immobile senza il consenso del concedente o del proprietario dell'immobile all'atto di trasferimento (ossia, senza che sia necessario che si rechi presso lo studio notarile per firmare la compravendita).

In questo caso, come indicato, il titolare dell'opzione può esercitare unilateralmente il diritto di opzione registrato a condizione che siano soddisfatte le seguenti condizioni:

  • Che era così concordato quando il diritto è stato creato.
  • Egli ha il possesso della proprietà o può acquisirla strumentalmente formalizzando l'esercizio dell'opzione.
  • Il prezzo o il corrispettivo è depositato notarilmente a disposizione dei proprietari e dei terzi che possono dimostrare che i loro diritti sono registrati o iscritti dopo il diritto di opzione nel registro fondiario (nel caso di beni immobili).

Come si estingue il diritto di opzione?

Ai sensi del Codice civile catalano, il diritto di opzione si estingue (oltre alle cause generali che colpiscono qualsiasi tipo di diritto reale):

  • Oppure nel caso in cui venga esercitata: cioè l'opzionante esegue l'opzione di acquisto e acquisisce la proprietà del bene immobile.
  • O in caso di scadenza del termine di durata senza che l'elettore abbia esercitato il diritto di opzione.

Il diritto di opzione di acquisto è imponibile?

In effetti, il diritto di opzione per l'acquisto è soggetto a tassazione, in particolare all'Imposta sul Trasferimento (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados), essendo il contribuente (cioè la persona che pagherà l'imposta) l'optante, cioè la persona che acquisirà la proprietà dell'immobile se eseguirà l'opzione.

Su questa base, è necessario indicare che, in pratica, l'opzione di acquisto può essere soggetta a uno dei due tipi di questa imposta, cioè TPO o AJD, a seconda della qualità del concedente dell'opzione, cioè del proprietario dell'immobile che concede l'opzione all'acquirente.

  • Pertanto, se l'opzione di acquisto è concessa da un professionista soggetto a IVA (ad esempio, un costruttore che realizza una nuova costruzione), quando l'opzione viene formalizzata in un atto pubblico, sarà soggetta all'AJD. In questo caso, l'aliquota fiscale sarà dell'1,5%.
  • D'altra parte, se il diritto di opzione all'acquisto è concesso da un privato, in tal caso sarà tassato dall'AJD. In questo caso, l'aliquota fiscale sarà del 10%.

Infine, va notato che, per quanto riguarda la base imponibile (cioè l'importo su cui verrà calcolata l'imposta), si deve prendere come riferimento il maggiore tra il prezzo dell'opzione o del premio e il 5% della base imponibile della transazione principale.

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