Opzione di acquisto

È ovviamente possibile concedere un diritto di opzione su alcune parti di un immobile, o addirittura sulla sua edificabilità. In questi casi, il prezzo di acquisto deve essere fissato tenendo conto della superficie o di altri parametri o moduli specificati.

È infatti possibile creare un diritto di opzione di acquisto a favore di più soggetti(ad esempio, a favore di 3 fratelli). Tuttavia, detto questo, l'atto costitutivo deve specificare il modo in cui l'esercizio di tale diritto deve o può essere effettuato (cioè se deve essere effettuato congiuntamente da tutti, individualmente da uno qualsiasi di essi, ecc.)

E, se non specificato, se il diritto di acquisto è stato costituito a favore di più titolari proindivisa, deve essere esercitato congiuntamente da tutti i titolari o da uno o più di essi per cessione degli altri.

Secondo il diritto civile catalano, il diritto di opzione, essendo un "diritto di acquisizione volontaria", può essere costituito da qualsiasi titolo, cioè da un titolo oneroso o gratuito.

Pertanto, sebbene sia normale che il diritto di opzione sia costituito in cambio di un premio, che sarà incassato dall'attuale proprietario che costituisce il diritto a favore dell'optante, non è meno vero che può anche essere costituito come un affare gratuito in cui non c'è alcun premio in cambio.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, un padre puede constituir un derecho de opción de compra sobre una finca que le pertenece, a favor de su hijo, sin que medie contraprestación o prima alguna, sino simplemente a título de mera liberalidad dada su estrecha relación familiar y sentimental.<ejemplo>

Come regola generale, il premio concordato come corrispettivo per l'esercizio del diritto di opzione non fa parte dell'eventuale prezzo pagato dall'optante se decide di esercitare il diritto di opzione.

In questo senso, il Codice civile catalano stabilisce che "il premio concordato nella costituzione del diritto viene imputato al prezzo di acquisto solo se questo è stato espressamente stipulato".

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, Juan constituye un derecho de opción de compra sobre una finca de su propiedad a favor de Toni, pactándose una prima de 20.000 euros y un precio de compra futuro de 300.000 euros, si no se dice nada al respecto, llegado el momento, si Toni decide ejercer el derecho de opción, para la adquisición del bien deberá abonar a Juan esos 300.000 euros pactados.<ejemplo>

<ejemplo>Por el contrario, si hubieren pactado expresamente que la prima formará parte del precio en caso de ejercicio del derecho de opción, en tal caso, Toni deberá abonar a Juan 280.000 euros (esto es, los 300.000 euros del precio de compra pactados, menos los 20.000 euros entregados en concepto de prima cuando se constituyó el derecho de opción).<ejemplo>

In ogni caso, ciò che è ragionevole e più usuale è che il premio non faccia parte del prezzo, ma sia costituito come elemento di remunerazione a favore del concedente, come corrispettivo per il fatto di permettere al titolare dell'opzione di acquistare quel bene in futuro, se lo ritiene opportuno.

Ai sensi della legislazione civile catalana (articolo 568-6 del Libro V del Codice Civile della Catalogna), il titolo di costituzione del diritto di opzione deve contenere, come minimo, i seguenti dati:

• Il periodo di durata del diritto, che, se non fissato, si intende di quattro anni, e il periodo del suo esercizio, se applicabile.
• Il corrispettivo per l'acquisto dell'immobile o i criteri per la definizione del corrispettivo e, se del caso, l'accordo sull'esercizio unilaterale dell'opzione. 
• Se il diritto è stato costituito a titolo oneroso, il premio pattuito per costituirlo e le modalità di pagamento.
• L'indirizzo dei concedenti l'opzione ai fini delle comunicazioni obbligatorie.
• La forma di accreditamento del pagamento del prezzo o del corrispettivo, se è stato concordato il suo esercizio unilaterale.

Infatti, è normale che venga concordato un prezzo o un corrispettivo monetario, in modo che, se l'acquirente decide di esercitare l'opzione di acquisto e acquisire la proprietà dell'immobile, paghi al concedente la somma di denaro concordata (ad esempio, 200.000 euro).

Tuttavia, il Codice civile catalano stabilisce espressamente che il corrispettivo può essere di natura non monetaria, per cui, se del caso, le parti possono concordare che sia di natura diversa dal denaro (ad esempio, che la parte optante dia in cambio un'opera pittorica di sua proprietà di grande valore economico).

La risposta a questa domanda non può che essere negativa, per cui il diritto di opzione non potrà essere esercitato sine die dall'optante, ma sarà limitato al termine concordato dalle parti nell'atto costitutivo e, in mancanza, ai termini massimi stabiliti dalla legge.

Secondo il diritto civile catalano, il diritto di opzione all'acquisto può essere costituito per un periodo massimo di dieci anni, per cui, trascorso questo periodo, se non viene esercitato dall'acquirente, il diritto si estingue e l'acquirente non ne ha più diritto.

Per quanto riguarda i tempi, è necessario tenere in considerazione anche i seguenti aspetti:

• Se non è stato espressamente concordato, la legge presume che la sua durata sia di quattro anni.
• Il diritto di opzione può essere soggetto, con l'accordo delle persone interessate, a proroghe successive, ciascuna delle quali non può superare un periodo massimo di dieci anni.
• La durata del diritto di opzione costituito come patto o stipula integrato in un altro negozio giuridico non può superare la durata di quest'ultimo, con le relative proroghe(così, ad esempio, se un contratto di locazione di un edificio industriale con opzione di acquisto è concordato per una durata di 15 anni, la durata del diritto di opzione può essere estesa fino a questi 15 anni, cioè oltre il limite massimo generico di 10 anni indicato all'inizio di questa domanda).

In effetti, i beni oggetto di un diritto di opzione sono alienabili senza il consenso degli opzionisti e gli acquirenti sono surrogati nelle obbligazioni che, se del caso, corrispondono ai concedenti del diritto.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si Juan constituye, sobre una vivienda que en la actualidad le pertenece, un derecho real de opción de compra a favor de Olga, y el mismo se inscribe en el Registro de la Propiedad, si posteriormente Juan vende esa finca a Tomás, con independencia de esta transmisión, Olga podrá ejercer su derecho de opción de compra, adquiriendo la propiedad de esta y extinguiendo así el derecho de Tomás.<ejemplo>

Infatti, anche il diritto di opzione a favore dell'optante può essere trasferito, come regola generale, a meno che non sia stato costituito a titolo oneroso per il titolare.

<ejemplo>Así pues, siguiendo el ejemplo anterior, Olga podrá vender su derecho de opción de compra a un tercero, por ejemplo, su amiga Débora.<ejemplo>

<ejemplo>No obstante, si este derecho a favor de Olga lo hubiere constituido su madre, a su favor, en atención a su relación familiar de madre – hija, Olga no lo podrá vender a su amiga.<ejemplo>

I proprietari del bene su cui è costituito il diritto di opzione sono tenuti a mantenere con la dovuta cura il bene in questione soggetto al diritto di opzione e sono responsabili nei confronti dei soggetti che effettuano l'opzione per qualsiasi deterioramento del bene per colpa o dolo.

Da parte loro, i titolari del diritto di opzione hanno il diritto di ispezionare il bene oggetto del diritto di opzione per verificarne lo stato di conservazione.

Secondo il diritto civile catalano, i miglioramenti e le accessioni introdotti dai proprietari dell'immobile, dopo la costituzione del diritto di opzione, apparterranno agli optanti, che non saranno obbligati a pagarne l'importo.

<ejemplo>Así pues, si por ejemplo, Andrea posee una vivienda unifamiliar, y concede un derecho de opción de compra a favor de Paula, si posteriormente Andrea realiza unas obras para realizar una piscina en la finca, con un coste de 20.000 euros, cuando Paula ejerza el derecho de opción de compra y adquiera la vivienda (si ello sucede así finalmente), Andrea no tendrá derecho a reclamar importe alguno por esos 20.000 euros de más invertidos en la construcción de esa piscina.<ejemplo>

In relazione a questo aspetto, è necessario segnalare che il Codice civile catalano stabilisce che i titolari del diritto di opzione, se i beni che ne sono oggetto vengono totalmente persi per cause di forza maggiore o per fatto di terzi, non possono esigere la restituzione del premio pagato.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, recuperando una situación de actualidad en estos momentos, si se constituye un derecho de opción sobre una vivienda en la Garrotxa, y al entrar en erupción un volcán la destruye, el optante no tendrá derecho a reclamar que se le devuelva el importe que pagó como prima para constituir el derecho de opción, pues el concedente no tiene responsabilidad en la destrucción del bien.<ejemplo>

Se invece la perdita totale è causata da colpa o dolo dei concedenti il diritto o dei proprietari, questi devono restituire il premio pagato, fatto salvo il risarcimento dei danni.

<ejemplo>Así pues, si por el contrario, una vez constituido el derecho de opción sobre la finca, sus propietarios realizan una actividad ilegal en la misma (por ejemplo, la elaboración de material pirotécnico careciendo de las autorizaciones administrativas pertinentes) y la vivienda se incendia y destruye, al haberse causado el daño de forma negligente por parte del propietario concedente de la opción, el optante tendrá derecho a recuperar el dinero que pagó en su momento en concepto de prima, como contraprestación a la constitución del derecho de opción.<ejemplo>

In caso di perdita parziale, gli opzionisti possono scegliere se non esercitare il loro diritto o esercitarlo sulla parte restante, nel qual caso devono pagare il corrispettivo proporzionale. 

In questo caso, inoltre, se la perdita parziale è causata da colpa o dolo dei proprietari, questi ultimi devono risarcire i danni e, a seconda della scelta degli opzionisti, restituire la parte corrispondente del premio.

Al momento opportuno, se gli opzionisti decidono di eseguire l'opzione di acquisto e, quindi, di acquisire la proprietà dell'immobile, devono prima, ovviamente, comunicare la loro volontà al concedente. A tal fine, la parte opzionante deve notificare ai concedenti o ai proprietari l'esercizio del diritto di opzione, all'indirizzo indicato nell'atto costitutivo, di solito tramite un burofax, in cui saranno convocati a una data e a un'ora specifiche per formalizzare la compravendita concordata a suo tempo.

In quel giorno, le parti si presenteranno presso lo studio notarile e firmeranno l'atto di vendita, dopodiché l'acquirente pagherà il prezzo concordato a suo tempo nell'atto di costituzione dell'opzione, completando così la transazione di compravendita.

Successivamente, per tutelare il proprio diritto, l'acquirente, in qualità di nuovo proprietario, deve registrare l'atto di vendita nel registro fondiario.

Se il titolare dell'opzione ha comunicato la sua volontà di esercitare il diritto di opzione e, nel giorno e nell'ora stabiliti, il proprietario non si presenta alla stipula notarile, il titolare dell'opzione, per poter esercitare il suo diritto, se non è stata prevista la possibilità di esercizio unilaterale del diritto (come si vedrà nella domanda successiva), deve rivolgersi al tribunale per soddisfare la sua richiesta.

In effetti, il diritto civile catalano consente l'esercizio unilaterale del diritto di opzione per l'acquisto, ossia la possibilità che l'acquirente, da solo, eserciti l'opzione per l'acquisto e acquisisca la proprietà dell'immobile senza il consenso del concedente o del proprietario dell'immobile all'atto di trasferimento (ossia, senza che sia necessario che si rechi presso lo studio notarile per firmare la compravendita).

In questo caso, come indicato, il titolare dell'opzione può esercitare unilateralmente il diritto di opzione registrato a condizione che siano soddisfatte le seguenti condizioni:

• Che era così concordato quando il diritto è stato creato.
• Egli ha il possesso della proprietà o può acquisirla strumentalmente formalizzando l'esercizio dell'opzione.
• Il prezzo o il corrispettivo è depositato notarilmente a disposizione dei proprietari e dei terzi che possono dimostrare che i loro diritti sono registrati o iscritti dopo il diritto di opzione nel registro fondiario (nel caso di beni immobili).

Ai sensi del Codice civile catalano, il diritto di opzione si estingue (oltre alle cause generali che colpiscono qualsiasi tipo di diritto reale):

• Oppure nel caso in cui venga esercitata: cioè l'opzionante esegue l'opzione di acquisto e acquisisce la proprietà del bene immobile.
• O in caso di scadenza del termine di durata senza che l'elettore abbia esercitato il diritto di opzione.

In effetti, il diritto di opzione per l'acquisto è soggetto a tassazione, in particolare all'Imposta sul Trasferimento (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados), essendo il contribuente (cioè la persona che pagherà l'imposta) l'optante, cioè la persona che acquisirà la proprietà dell'immobile se eseguirà l'opzione.

Su questa base, è necessario indicare che, in pratica, l'opzione di acquisto può essere soggetta a uno dei due tipi di questa imposta, cioè TPO o AJD, a seconda della qualità del concedente dell'opzione, cioè del proprietario dell'immobile che concede l'opzione all'acquirente.

• Pertanto, se l'opzione di acquisto è concessa da un professionista soggetto a IVA (ad esempio, un costruttore che realizza una nuova costruzione), quando l'opzione viene formalizzata in un atto pubblico, sarà soggetta all'AJD. In questo caso, l'aliquota fiscale sarà dell'1,5%.
• D'altra parte, se il diritto di opzione all'acquisto è concesso da un privato, in tal caso sarà tassato dall'AJD. In questo caso, l'aliquota fiscale sarà del 10%.

Infine, va notato che, per quanto riguarda la base imponibile (cioè l'importo su cui verrà calcolata l'imposta), si deve prendere come riferimento il maggiore tra il prezzo dell'opzione o del premio e il 5% della base imponibile della transazione principale.