Novazione del mutuo ipotecario | Studio notarile Jesús Benavides
Immobili e mutui

Novazione del prestito ipotecario

Passo 1

Che cos'è la novazione di un mutuo ipotecario?

È il documento notarile che si realizza quando il proprietario di un immobile ipotecato raggiunge un accordo con l'istituto finanziario erogante per modificare le condizioni iniziali del mutuo ipotecario concesso, in modo che, di comune accordo, vengano modificati alcuni o più aspetti essenziali del contratto di mutuo sottoscritto in passato.

Passo 2

Di quale documentazione ho bisogno per andare dal notaio a formalizzare la novazione o la modifica del mio mutuo ipotecario?

Passo 3

Quanto costa formalizzare la novazione del mio mutuo ipotecario davanti a un notaio?

Con il seguente calcolatore è possibile conoscere in anticipo i costi notarili, di registrazione e fiscali (se applicabili). Questo calcolatore ha parametrizzato sia le spese notarili che quelle di registro. Da un punto di vista fiscale, la regola generale è che la modifica delle condizioni del mutuo ipotecario è esente dall'imposta di bollo (a condizione che l'entità finanziaria non aumenti l'importo del mutuo).

Stiamo attualmente sviluppando questo calcolatore. Vi invitiamo a tornare presto per poter calcolare il vostro budget.
Passo 4

Altre domande frequenti

Che cos'è la novazione o la modifica di un mutuo ipotecario?

La novazione o modifica di un mutuo ipotecario, come suggerisce il nome, è un'operazione in virtù della quale entrambe le parti contraenti, ossia l'istituto finanziario in qualità di creditore e il proprietario dell'immobile ipotecato in qualità di debitore, concordano di variare o modificare alcuni elementi essenziali del contratto di mutuo ipotecario che hanno sottoscritto in passato, in modo che, una volta raggiunto questo nuovo accordo, questo aspetto del contratto sarà modificato per il resto della durata del contratto.

Quali aspetti del contratto possono essere influenzati dalla novazione o dalla modifica del mutuo ipotecario?

La novazione o la modifica del mutuo ipotecario può riguardare, in sostanza, qualsiasi parte o patto del contratto originale, tuttavia le modifiche più comuni che si possono riscontrare nella realtà sono le seguenti:

  • Variazione del tasso d'interesse: viene modificata la percentuale del capitale prestato che il debitore paga al creditore come remunerazione per aver prestato il denaro al creditore.
  • Modifica del termine di rimborso: Le parti concordano di estendere il periodo di rimborso del prestito, in modo che se, ad esempio, il capitale prestato doveva essere inizialmente rimborsato in 30 anni, dopo questa modifica il debito sarà rimborsato a rate in un periodo di 35 anni. Logicamente, il prolungamento della durata del prestito si tradurrà in una riduzione della rata mensile.
  • Aumento del capitale del prestito: di fronte a nuove esigenze di finanziamento, creditore e debitore si accordano per aumentare l'importo del prestito , così che se, ad esempio, la banca ci ha inizialmente prestato 150.000 euro, ora ci presta altri 50.000 euro, in modo che il debito totale sia fissato a 200.000 euro.
  • Cambiamento dei titolari del credito, in modo che la posizione del debitore, precedentemente detenuta da più persone, sia ora detenuta da un'unica persona.

Al di là di queste modifiche più usuali, come indicato sopra, la novazione può influire su qualsiasi altra clausola o accordo del contratto, come ad esempio:

  • La modifica del sistema di ammortamento, ovvero la formula matematico-finanziaria che determina l'importo mensile della rata da restituire al nostro istituto finanziario creditore.
  • Introduzione di un periodo di grazia, ossia un periodo durante il quale non viene restituito il capitale alla banca o alla cassa di risparmio, ma solo gli interessi maturati.
  • La modifica delle garanzie dell'operazione, per cui se il prestito presenta ora maggiori rischi, si possono gravare nuovi beni con nuove ipoteche o, al contrario, se il debitore sperimenta un aumento della sua capacità economica o della sua ricchezza, una riduzione della stessa.

A cosa può servire la novazione o la modifica del mutuo ipotecario?

La novazione o la modifica del mutuo ipotecario, come indicato sopra, implica una modifica di qualche aspetto essenziale del contratto. Su questa base, quindi, a seconda dell'aspetto o degli aspetti specifici che vengono modificati, l'operazione può contribuire a soddisfare diverse esigenze, tra cui spiccano le seguenti:

  • Se il tasso d'interesse viene modificato, di norma, significa una riduzione del tasso d'interesse, perché logicamente il debitore difficilmente accetterà una modifica del suo prestito che comporti l'applicazione di un tasso d'interesse più elevato. Così, se c'è stato un calo generalizzato e strutturale dei tassi di interesse nel mercato immobiliare, che si prevede di lunga durata, per cui il tasso di interesse che stiamo pagando attualmente è molto più alto di quello corrispondente alle nuove operazioni che vengono formalizzate, è ragionevole pensare che il debitore, con la capacità di negoziare date le circostanze sopra descritte, possa concordare con la sua Banca o Cassa di Risparmio una modifica, al ribasso, del tasso di interesse applicabile al suo prestito, che significherà essenzialmente una riduzione della rata mensile che egli restituisce all'istituto.

    Inoltre, se del caso, la modifica del tasso di interesse applicabile può comportare il passaggio da un tasso di interesse variabile a un tasso di interesse fisso o, al contrario, da un tasso di interesse fisso a un tasso di interesse variabile.

    a) A questo proposito, il lettore deve tenere presente che attualmente, date le condizioni del mercato dei mutui, optare per un tasso di interesse fisso significa pagare una rata più alta, ma con l'aspetto positivo che questa non cambierà per tutta la durata del mutuo.

    b) Se invece si opta per un tasso d'interesse variabile, al momento la rata da pagare sarà più bassa, ma con l'incertezza di ciò che accadrà in futuro, poiché se i tassi d'interesse aumentano, anche la rata aumenterà in modo significativo.

    In sintesi, e per quanto detto sopra, una modifica del tasso di interesse del nostro mutuo può permetterci di ridurre la rata mensile (nel caso in cui le condizioni di mercato siano più favorevoli) o, eventualmente, di modificare il tasso di interesse applicabile ad un tasso diverso che, ad esempio, nel caso in cui si opti per un tasso di interesse fisso, ci permetterà di assicurarci il pagamento della stessa rata per tutta la durata del mutuo, cosa che indubbiamente dà certezza e tranquillità alle nostre finanze familiari.
  • Se il periodo di rimborso viene modificato, può essere un modo per fornire un "cuscinetto" contro una situazione economica complessa, perché se il periodo di rimborso del prestito viene esteso, le rate mensili saranno più basse, il che può aiutare una famiglia a far fronte a una specifica situazione finanziaria difficile, come la disoccupazione di uno dei suoi membri o un aumento imprevisto delle spese mensili.
  • Nel caso in cui si opti per un aumento del capitale prestato, la sua utilità è evidente, in quanto l'entità finanziaria ci presterà più denaro, con il quale potremo far fronte a quella spesa o investimento la cui necessità è sorta a posteriori, come, ad esempio, lavori di ristrutturazione, l'acquisto di un altro immobile, il pagamento degli studi di un figlio, ecc.
  • Nel caso della modifica dei debitori, può servire a chiarire la situazione patrimoniale dopo una separazione o un divorzio, in modo che il coniuge a cui è stata assegnata la proprietà della residenza abituale assuma ora la proprietà esclusiva del mutuo ipotecario.
  • La modifica del sistema di ammortamento avrà un impatto sulla rata mensile da restituire alla Banca, in quanto, a seconda del nuovo sistema scelto, comporterà una variazione, presente e futura, dell'importo della rata mensile che versiamo alla nostra banca. Quindi, se vogliamo pagare meno soldi al mese adesso, possiamo optare per un sistema di rateizzazione crescente, mentre se vogliamo pagare di più adesso e meno in futuro, possiamo optare per un sistema di rateizzazione decrescente.
  • Se il nostro mutuo ipotecario viene modificato con l'introduzione di un periodo di grazia, questo può aiutarci a far fronte a una situazione finanziaria difficile, in quanto durante il periodo di grazia (ad esempio 6 mesi o 1 anno), rimborseremo alla Banca o alla Cassa di Risparmio solo gli interessi e non il capitale, il che ridurrà notevolmente l'importo da pagare ogni mese, contribuendo così ad alleviare lo stress finanziario che le nostre finanze personali potrebbero attraversare.
  • In caso di decisione di modificare le garanzie dell'operazione, ciò può comportare:
  • ~O una sua riduzione, per cui, ad esempio, se il debitore ha registrato un aumento significativo del suo patrimonio o della sua capacità economica, l'istituto finanziario non ritiene più necessario gravare l'immobile acquistato con un diritto di ipoteca, ritenendo sufficiente la garanzia personale. In questo caso, la liberazione dell'immobile dall'ipoteca, se applicabile, può consentire al proprietario di richiedere un altro prestito, fornendo ora l'immobile liberato come garanzia.
  • ~D'altra parte, se ad esempio è stato richiesto un aumento di denaro alla banca, quest'ultima può richiedere un aumento delle garanzie, il che può portare alla necessità di ipotecare un'altra casa, ad esempio una seconda casa di proprietà del debitore.

Cosa devo fare se voglio novare o modificare il mio mutuo ipotecario?

Se desidero modificare o novare il mio mutuo ipotecario, alterando una qualsiasi delle condizioni o degli aspetti del contratto che sono stati illustrati, al fine di raggiungere uno degli obiettivi che sono stati anch'essi dettagliati, il primo e fondamentale passo sarà senza dubbio quello di recarmi presso la mia banca o cassa di risparmio per negoziare questa modifica, poiché come qualsiasi altro contratto, il mutuo che mi lega al mio istituto finanziario può essere modificato solo se entrambe le parti contraenti raggiungono un accordo al riguardo.

Pertanto, dobbiamo recarci dal nostro direttore presso la nostra banca o cassa di risparmio, spiegare la necessità che si è presentata e negoziare la modifica o le modifiche che riteniamo opportune, raggiungendo se possibile un accordo tra le parti.

Una volta concordata la modifica da apportare, il passo successivo sarà quello di recarsi presso uno studio notarile per formalizzare la novazione del mutuo ipotecario, stipulando l'atto pubblico corrispondente, che dovrà poi essere registrato nel relativo Catasto.

Qual è la commissione di novazione o modifica?

La commissione di novazione o di modifica è la commissione che un istituto finanziario può addebitare se concorda con il proprio cliente debitore di modificare i termini del prestito.

Vedi altre domande frequenti

È legale che l'istituto finanziario mi addebiti una commissione per la novazione o la modifica del mutuo ipotecario?

Naturalmente, ciò è possibile e legale, a condizione che tale commissione e gli eventuali importi siano stati precedentemente concordati nel contratto di prestito e che siano soddisfatti tutti i requisiti di trasparenza e non iniquità della clausola contrattuale in questione.

Esiste un limite alla commissione per la novazione o la modifica del mutuo ipotecario?

Al di là di quanto concordato tra le parti, esistono una serie di norme che impongono limiti massimi alla commissione di novazione che può essere addebitata.

Pertanto, se la novazione comporta solo una proroga del termine di rimborso, ai sensi dell'articolo 10 della legge 2/1994 del 30 marzo 1994 sulla surrogazione e la modifica dei mutui ipotecari, la commissione di modifica non può superare lo 0,1% del capitale residuo da rimborsare.

Inoltre, se la novazione o la modifica del prestito si riferisce, in particolare, al tasso di interesse applicabile, è necessario tenere conto del fatto che la legge 5/2019, del 15 marzo, che regola i contratti di credito immobiliare (che sarà applicabile se il debitore è un consumatore privato e il creditore è un professionista, e il prestito è per l'acquisto di un immobile residenziale) stabilisce una serie di limitazioni alla sua riscossione, vale a dire:

  • Se la novazione del tasso d'interesse comporta l'applicazione di un tasso d'interesse fisso per la durata residua del contratto al posto di un tasso d'interesse variabile, il risarcimento non può superare la perdita finanziaria che il prestatore può subire.
  • Inoltre, va notato che, dopo i primi 3 anni del contratto di mutuo, il mutuante non può richiedere alcun compenso o commissione in caso di novazione del tasso di interesse applicabile, quando tale novazione determina l'applicazione di un tasso di interesse fisso per il resto della durata del mutuo".

La novazione o la modifica del mutuo ipotecario comporta l'obbligo di pagare le imposte?

In linea di principio, sarà necessario pagare l'imposta di registro (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), che può essere compresa tra lo 0,5 e l'1,5% del valore dell'immobile, un importo che sarà pagato dall'istituto finanziario.

Tuttavia, la Legge 2/1194 stabilisce una serie di benefici fiscali, per cui se la novazione incide sul tasso di interesse inizialmente concordato o sul termine di rimborso del prestito, la transazione sarà esente dalla modalità graduale dell'imposta di bollo (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).

Quali altri costi possono essere coinvolti nell'operazione e chi li paga?

La novazione dell'ipoteca può, in alcuni casi, e in altri senza dubbio, generare una serie di costi aggiuntivi che devono essere presi in considerazione e che sono dettagliati di seguito:

  • Valutazione dell'immobile: se è necessaria una nuova valutazione dell'immobile, questa sarà a carico del debitore-proprietario.
  • Spese notarili e catastali: in base alla recente legge 5/2019 e alla dottrina della Corte di Cassazione, queste devono essere a carico del mutuante.

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