Novazione del prestito ipotecario

La novazione o la modifica del mutuo ipotecario può riguardare, in sostanza, qualsiasi parte o patto del contratto originale, tuttavia le modifiche più comuni che si possono riscontrare nella realtà sono le seguenti:

• Variazione del tasso d'interesse: viene modificata la percentuale del capitale prestato che il debitore paga al creditore come remunerazione per aver prestato il denaro al creditore.
• Modifica del termine di rimborso: Le parti concordano di estendere il periodo di rimborso del prestito, in modo che se, ad esempio, il capitale prestato doveva essere inizialmente rimborsato in 30 anni, dopo questa modifica il debito sarà rimborsato a rate in un periodo di 35 anni. Logicamente, il prolungamento della durata del prestito si tradurrà in una riduzione della rata mensile.
• Aumento del capitale del prestito: di fronte a nuove esigenze di finanziamento, creditore e debitore si accordano per aumentare l'importo del prestito , così che se, ad esempio, la banca ci ha inizialmente prestato 150.000 euro, ora ci presta altri 50.000 euro, in modo che il debito totale sia fissato a 200.000 euro.
• Cambiamento dei titolari del credito, in modo che la posizione del debitore, precedentemente detenuta da più persone, sia ora detenuta da un'unica persona.

Al di là di queste modifiche più usuali, come indicato sopra, la novazione può influire su qualsiasi altra clausola o accordo del contratto, come ad esempio:

• La modifica del sistema di ammortamento, ovvero la formula matematico-finanziaria che determina l'importo mensile della rata da restituire al nostro istituto finanziario creditore.
• Introduzione di un periodo di grazia, ossia un periodo durante il quale non viene restituito il capitale alla banca o alla cassa di risparmio, ma solo gli interessi maturati.
• La modifica delle garanzie dell'operazione, per cui se il prestito presenta ora maggiori rischi, si possono gravare nuovi beni con nuove ipoteche o, al contrario, se il debitore sperimenta un aumento della sua capacità economica o della sua ricchezza, una riduzione della stessa.
  

La novazione o la modifica del mutuo ipotecario, come indicato sopra, implica una modifica di qualche aspetto essenziale del contratto. Su questa base, quindi, a seconda dell'aspetto o degli aspetti specifici che vengono modificati, l'operazione può contribuire a soddisfare diverse esigenze, tra cui spiccano le seguenti:

• Se il tasso d'interesse viene modificato, di norma, significa una riduzione del tasso d'interesse, perché logicamente il debitore difficilmente accetterà una modifica del suo prestito che comporti l'applicazione di un tasso d'interesse più elevato. Così, se c'è stato un calo generalizzato e strutturale dei tassi di interesse nel mercato immobiliare, che si prevede di lunga durata, per cui il tasso di interesse che stiamo pagando attualmente è molto più alto di quello corrispondente alle nuove operazioni che vengono formalizzate, è ragionevole pensare che il debitore, con la capacità di negoziare date le circostanze sopra descritte, possa concordare con la sua Banca o Cassa di Risparmio una modifica, al ribasso, del tasso di interesse applicabile al suo prestito, che significherà essenzialmente una riduzione della rata mensile che egli restituisce all'istituto.
  
  Inoltre, se del caso, la modifica del tasso di interesse applicabile può comportare il passaggio da un tasso di interesse variabile a un tasso di interesse fisso o, al contrario, da un tasso di interesse fisso a un tasso di interesse variabile.
  
  a) A questo proposito, il lettore deve tenere presente che attualmente, date le condizioni del mercato dei mutui, optare per un tasso di interesse fisso significa pagare una rata più alta, ma con l'aspetto positivo che questa non cambierà per tutta la durata del mutuo.
  
  b) Se invece si opta per un tasso d'interesse variabile, al momento la rata da pagare sarà più bassa, ma con l'incertezza di ciò che accadrà in futuro, poiché se i tassi d'interesse aumentano, anche la rata aumenterà in modo significativo.
  
  In sintesi, e per quanto detto sopra, una modifica del tasso di interesse del nostro mutuo può permetterci di ridurre la rata mensile (nel caso in cui le condizioni di mercato siano più favorevoli) o, eventualmente, di modificare il tasso di interesse applicabile ad un tasso diverso che, ad esempio, nel caso in cui si opti per un tasso di interesse fisso, ci permetterà di assicurarci il pagamento della stessa rata per tutta la durata del mutuo, cosa che indubbiamente dà certezza e tranquillità alle nostre finanze familiari.

• Se il periodo di rimborso viene modificato, può essere un modo per fornire un "cuscinetto" contro una situazione economica complessa, perché se il periodo di rimborso del prestito viene esteso, le rate mensili saranno più basse, il che può aiutare una famiglia a far fronte a una specifica situazione finanziaria difficile, come la disoccupazione di uno dei suoi membri o un aumento imprevisto delle spese mensili.
• Nel caso in cui si opti per un aumento del capitale prestato, la sua utilità è evidente, in quanto l'entità finanziaria ci presterà più denaro, con il quale potremo far fronte a quella spesa o investimento la cui necessità è sorta a posteriori, come, ad esempio, lavori di ristrutturazione, l'acquisto di un altro immobile, il pagamento degli studi di un figlio, ecc.
• Nel caso della modifica dei debitori, può servire a chiarire la situazione patrimoniale dopo una separazione o un divorzio, in modo che il coniuge a cui è stata assegnata la proprietà della residenza abituale assuma ora la proprietà esclusiva del mutuo ipotecario.
• La modifica del sistema di ammortamento avrà un impatto sulla rata mensile da restituire alla Banca, in quanto, a seconda del nuovo sistema scelto, comporterà una variazione, presente e futura, dell'importo della rata mensile che versiamo alla nostra banca. Quindi, se vogliamo pagare meno soldi al mese adesso, possiamo optare per un sistema di rateizzazione crescente, mentre se vogliamo pagare di più adesso e meno in futuro, possiamo optare per un sistema di rateizzazione decrescente.
• Se il nostro mutuo ipotecario viene modificato con l'introduzione di un periodo di grazia, questo può aiutarci a far fronte a una situazione finanziaria difficile, in quanto durante il periodo di grazia (ad esempio 6 mesi o 1 anno), rimborseremo alla Banca o alla Cassa di Risparmio solo gli interessi e non il capitale, il che ridurrà notevolmente l'importo da pagare ogni mese, contribuendo così ad alleviare lo stress finanziario che le nostre finanze personali potrebbero attraversare.
• In caso di decisione di modificare le garanzie dell'operazione, ciò può comportare:
• ~O una sua riduzione, per cui, ad esempio, se il debitore ha registrato un aumento significativo del suo patrimonio o della sua capacità economica, l'istituto finanziario non ritiene più necessario gravare l'immobile acquistato con un diritto di ipoteca, ritenendo sufficiente la garanzia personale. In questo caso, la liberazione dell'immobile dall'ipoteca, se applicabile, può consentire al proprietario di richiedere un altro prestito, fornendo ora l'immobile liberato come garanzia.
• ~D'altra parte, se ad esempio è stato richiesto un aumento di denaro alla banca, quest'ultima può richiedere un aumento delle garanzie, il che può portare alla necessità di ipotecare un'altra casa, ad esempio una seconda casa di proprietà del debitore.

Se desidero modificare o novare il mio mutuo ipotecario, alterando una qualsiasi delle condizioni o degli aspetti del contratto che sono stati illustrati, al fine di raggiungere uno degli obiettivi che sono stati anch'essi dettagliati, il primo e fondamentale passo sarà senza dubbio quello di recarmi presso la mia banca o cassa di risparmio per negoziare questa modifica, poiché come qualsiasi altro contratto, il mutuo che mi lega al mio istituto finanziario può essere modificato solo se entrambe le parti contraenti raggiungono un accordo al riguardo.

Pertanto, dobbiamo recarci dal nostro direttore presso la nostra banca o cassa di risparmio, spiegare la necessità che si è presentata e negoziare la modifica o le modifiche che riteniamo opportune, raggiungendo se possibile un accordo tra le parti.

Una volta concordata la modifica da apportare, il passo successivo sarà quello di recarsi presso uno studio notarile per formalizzare la novazione del mutuo ipotecario, stipulando l'atto pubblico corrispondente, che dovrà poi essere registrato nel relativo Catasto.

La commissione di novazione o di modifica è la commissione che un istituto finanziario può addebitare se concorda con il proprio cliente debitore di modificare i termini del prestito.