Cancellazione dell'ipoteca

Infatti, oltre alla cancellazione dell'ipoteca attraverso un atto di cancellazione, è possibile cancellare un'ipoteca iscritta in Catasto attraverso il cosiddetto istituto della prescrizione, cioè con il decorso di un lungo periodo di tempo, in quanto il mutuo ipotecario dovrebbe essere già completamente pagato, senza che l'istituto finanziario creditore abbia esercitato l'azione ipotecaria, cioè un procedimento giudiziario che mira a ottenere la vendita forzata del nostro immobile per saldare un debito non pagato del nostro mutuo.

Pertanto, se è trascorso questo lungo periodo di tempo da quando l'ipoteca avrebbe dovuto essere estinta senza che la banca o la cassa di risparmio si sia rivolta a un giudice per chiedere l'esecuzione della garanzia, la legge ritiene che il creditore ipotecario non abbia più il diritto di pretendere tale esecuzione per via giudiziaria, il che significa che con una semplice richiesta privata con firma autenticata si può ottenere la cancellazione dell'ipoteca.

Per quanto riguarda il termine specifico, secondo la normativa vigente, se sono trascorsi 20 anni dal momento in cui il debito doveva essere estinto (cioè dalla data di pagamento dell'ultima rata) senza che la Banca o la Cassa di Risparmio abbia fatto ricorso a questa procedura di pignoramento giudiziale (che, se del caso, verrebbe registrata in Catasto con un'annotazione preventiva), sarà possibile ottenere la cancellazione dell'ipoteca senza la necessità di eseguire l'atto di cancellazione dell'ipoteca.

Tuttavia, occorre tenere presente che oltre a questi 20 anni, in base alla normativa vigente, sarà necessario che trascorra un ulteriore anno senza che sia stato registrato in Catasto il rinnovo dell'obbligo o la novazione dell'ipoteca o che non sia iniziata l'esecuzione dell'ipoteca stessa. 

In realtà, quindi, nella pratica il termine per richiedere la cancellazione dell'ipoteca per prescrizione è fissato a 21 anni dalla data di scadenza del pagamento dell'ultima rata del debito.

In ogni caso, non si ritiene consigliabile optare per questa strada, perché in un periodo di tempo così lungo possono verificarsi molti imprevisti che determinano la necessità di vendere l'immobile o di ri-ipotecarlo, per cui, se l'onere precedente esiste ancora, questo sarà molto più difficile, e saremo svantaggiati da questa realtà.

Il certificato di saldo zero o di debito è un documento rilasciato da un rappresentante del nostro istituto finanziario che certifica che il mutuo ipotecario richiesto in quel momento è stato pagato per intero e che, pertanto, non vi è alcun debito nei confronti della banca. 

Questo sarà il documento da consegnare al notaio affinché firmi l'atto di cancellazione dell'ipoteca con un rappresentante del nostro istituto.

Sì, il mutuatario e proprietario dell'immobile è l'unico autorizzato a richiedere il certificato di saldo zero alla banca, quindi né il notaio né la gestoría possono eseguire questa procedura.

Poiché il debitore e proprietario dell'immobile è la parte interessata alla cancellazione dell'ipoteca, in quanto ottiene indubbiamente un beneficio liberando il suo immobile dal peso, deve sostenere i costi dell'atto di cancellazione dell'ipoteca e della relativa iscrizione nel registro fondiario.

In conformità alla normativa vigente e ai Codici di buona pratica bancaria dell'autorità di vigilanza bancaria, gli istituti finanziari non possono addebitare ai privati il rilascio del certificato di saldo zero, né il fatto che uno dei loro rappresentanti debba recarsi presso lo studio notarile prescelto per firmare l'atto di cancellazione dell'ipoteca.

Tuttavia, se affidiamo all'agenzia della nostra banca o cassa di risparmio la gestione della registrazione dell'atto al Catasto, in questo caso sarà corretto pagare il prezzo concordato tra le parti.

L'obbligo di pagare una commissione alla nostra banca per il fatto di aver pagato il debito esistente prima del termine inizialmente stabilito dipenderà da ciò che le parti avevano concordato al momento della costituzione dell'ipoteca, per cui se all'epoca era stata concordata una commissione a favore della banca per compensarla dei danni che ciò avrebbe generato, questa dovrà effettivamente essere pagata.

Tuttavia, all'interessato deve essere chiaro che l'importo di questo onorario non può essere qualsiasi, ma che esistono regole che determinano l'importo massimo dell'onorario. La regola specifica applicabile a ciascun mutuo dipenderà dal momento in cui è stato sottoscritto, in quanto tali norme sono variate nel tempo.

Nel caso di mutui recenti, ai quali è già applicabile la legge 5/2019 del 15 marzo che regola i contratti di credito immobiliare, la commissione che la banca può addebitarci sarà la seguente:

(1) Per i mutui a tasso variabile, un onere di rimborso anticipato può essere stabilito contrattualmente in uno dei due modi seguenti (che si escludono a vicenda):

• Se il rimborso anticipato (totale o parziale) del prestito avviene durante i primi 5 anni del contratto, può essere stabilito un indennizzo o una commissione, che non può superare la perdita finanziaria che il prestatore può subire, con un limite dello 0,15% del capitale rimborsato anticipatamente.
• Se il rimborso anticipato (totale o parziale) del prestito avviene durante i primi 3 anni del contratto, può essere stabilito un indennizzo o una commissione, che non può superare la perdita finanziaria che il prestatore può subire, con un limite dello 0,25% del capitale rimborsato anticipatamente.

(2) Per i prestiti a tasso fisso, è possibile stabilire contrattualmente un onere di rimborso anticipato entro i seguenti limiti:

• Se il rimborso anticipato (totale o parziale) del prestito avviene durante i primi 10 anni del contratto, può essere stabilito un indennizzo o una commissione, che non può superare la perdita finanziaria che il prestatore può subire, con un limite del 2% del capitale rimborsato anticipatamente.
• Se il rimborso anticipato (totale o parziale) del prestito avviene oltre i primi 10 anni di durata del contratto, può essere stabilito un indennizzo o una commissione che non può superare la perdita finanziaria che il prestatore può subire, con un limite dell'1,5% del capitale rimborsato anticipatamente.

Se la banca vi ha addebitato spese non dovute, ad esempio per ottenere un certificato a saldo zero, potete presentare un reclamo. 

In primo luogo, il reclamo deve essere presentato al servizio clienti della banca. Se dopo un periodo di tempo ragionevole non ricevete una risposta (massimo 2 mesi), o se la risposta non è soddisfacente, potete rivolgervi al servizio reclami della Banca di Spagna.

Il reclamo può essere presentato per via elettronica o per iscritto, direttamente di persona presso la Cancelleria generale del Banco de España (a Madrid) o per posta.

Assolutamente no, perché il notaio che si occuperà di redigere l'atto di cancellazione dell'ipoteca può essere scelto interamente da voi. La banca non può obbligarvi a recarvi presso uno specifico studio notarile. 

A questo proposito, va notato che le banche spesso centralizzano le cancellazioni in specifici studi notarili, il motivo principale è che si tratta di un documento notarile che non richiede la firma del debitore, ma solo del rappresentante della banca. Per questo motivo, e per un sistema più efficiente in termini di tempo dal punto di vista della banca, si tende a centralizzare la firma di questo tipo di documenti in specifici studi notarili.

Non è necessario che siate presenti alla firma. Per l'atto di cancellazione è necessaria solo la firma del rappresentante autorizzato della banca e del notaio. 

Per quanto riguarda la necessità di contattare il procuratore del vostro istituto, la risposta è no, quindi non dovete preoccuparvi di nulla, perché sarà il notaio a contattare il procuratore e a fissare con lui un appuntamento per la firma.

Se vogliamo conoscere la situazione anagrafica del nostro immobile, cioè sapere quali dettagli specifici del nostro immobile sono registrati al Catasto (come la sua estensione, la sua ubicazione o i suoi proprietari), nonché gli oneri e i gravami che gravano su di esso, semplicemente richiedendo la cosiddetta nota semplice anagrafica avremo accesso a tutto questo.

Per ottenere questa nota semplice, dobbiamo recarci al Catasto dove è registrato il nostro immobile e richiederla, dopodiché ci verrà fornita in tempi brevissimi (a volte il giorno stesso, o al massimo quattro giorni), previo pagamento del costo, che non è affatto elevato (di solito costa circa pochi euro).

Va inoltre ricordato che questa nota semplice di registrazione può ora essere richiesta per via telematica attraverso il sito web del Colegio de Registradores (Associazione dei Conservatori).

In ogni caso, tenete presente che non è obbligatorio eseguire questa procedura, in quanto se non fornite la nota semplice di registrazione, sarà il notaio che avete scelto per concedere l'atto di cancellazione dell'ipoteca a richiederla.

Per quanto riguarda il tempo complessivo necessario per ottenere la cancellazione della nostra ipoteca, non è possibile stabilirlo con precisione, in quanto può dipendere da molti fattori, soprattutto dal tempo necessario al rappresentante della vostra banca per recarsi presso lo studio notarile per firmare l'atto di cancellazione.

Tuttavia, una volta firmato l'atto, il processo sarà notevolmente accelerato, in quanto a partire dalla data della firma, si ha a disposizione un periodo massimo di un mese per presentare l'autovalutazione dell'imposta di bollo (che, se si affida il processo al proprio notaio, sarà effettuata il giorno stesso della firma) e, dal momento della presentazione dell'atto al Catasto, 15 giorni lavorativi per la sua registrazione o, se del caso, qualificazione negativa se l'atto contiene qualche errore o se ci sono circostanze eccezionali che ne impediscono la registrazione in quel momento.

In ogni caso, per esperienza si può affermare che un mese è il termine ragionevole e usuale per ottenere la cancellazione dell'iscrizione della nostra ipoteca.

Se nel corso della durata del nostro mutuo ipotecario abbiamo attraversato un momento di grave difficoltà economica, al punto che per un certo periodo di tempo non siamo stati in grado di pagare le rate corrispondenti, il che ha indotto l'ente finanziario ad avviare una procedura di pignoramento giudiziario, ma successivamente questa situazione è stata superata, cosicché il debito residuo è stato saldato, è possibile che vi sia un'ulteriore difficoltà.

Questo perché se il Catasto registra l'avvio della procedura esecutiva (nella cosiddetta nota marginale) ma non registra correttamente che la stessa è stata archiviata a causa del recesso del creditore, quando il debitore riuscirà a ristabilire il pagamento del mutuo, sarà necessario compiere un passo preliminare, ovvero richiedere al Tribunale corrispondente un'ordinanza di cancellazione della nota marginale, per poi presentarla al Catasto, e fare in modo che la suddetta nota venga cancellata e l'atto di cancellazione dell'ipoteca possa essere successivamente registrato.

Una volta completata questa procedura, l'ipoteca può essere cancellata attraverso l'iscrizione dell'atto di cancellazione dell'ipoteca, come in qualsiasi altro caso.