Passo 1

Che cos'è la cancellazione dell'ipoteca?

Si tratta del documento notarile con il quale, attraverso l'iscrizione al Catasto, verrà eliminato l'onere che grava sulla nostra proprietà sotto forma di ipoteca, in modo che, una volta completato il pagamento del nostro mutuo ipotecario, attraverso questa procedura potremo lasciare la nostra proprietà completamente libera da gravami.

Passo 3

Quanto costa formalizzare la cancellazione dell'ipoteca davanti a un notaio?

Vedi bilancio indicativo

Il seguente calcolatore offre ai consumatori la possibilità di conoscere in anticipo e con grande precisione i costi di formalizzazione della cancellazione dell'ipoteca. Questo calcolatore ha parametrato sia gli onorari notarili e di registro, sia le normative regionali relative all'imposta di bollo (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) e le nostre spese di gestione (nel caso in cui si affidi l'intero processo al nostro studio notarile).

Passo 4

Altre domande frequenti

Perché devo cancellare la mia ipoteca?

Senza dubbio, il pagamento dell'ultima rata del mutuo ipotecario è una pietra miliare nella vita della maggior parte delle persone, poiché significa che abbiamo finito di pagare la nostra casa e che non dobbiamo più alcun importo alla nostra Banca o Cassa di Risparmio per questo concetto.

Tuttavia, al di là del pagamento integrale del debito, l'interessato deve sapere che la garanzia ipotecaria rimane iscritta al Catasto, per cui una volta completato il pagamento del nostro mutuo ipotecario, per lasciare il nostro immobile completamente libero da oneri al Catasto, sarà necessario cancellare la nostra ipoteca, in quanto questo, come indicato, eliminerà ogni riferimento a questo mutuo e alla sua corrispondente garanzia già estinta.

Questo ci consentirà senza dubbio di gestire molto meglio la nostra proprietà, poiché se in futuro desideriamo venderla, la cancellazione dell'ipoteca sarà un requisito necessario affinché l'acquirente accetti la transazione. Allo stesso modo, se abbiamo intenzione di donare la nostra proprietà ai nostri figli o di lasciarla loro in eredità, se l'ipoteca che abbiamo richiesto a suo tempo è già stata cancellata, risparmieremo ai nostri cari questa procedura e i relativi disagi. Infine, può anche accadere che, se in futuro avremo bisogno di una nuova operazione di credito, e questa dovrà essere garantita con un'ipoteca sulla nostra casa, se abbiamo già cancellato la precedente garanzia, non avremo problemi, mentre se è ancora presente nel catasto, è molto probabile che l'ente finanziario ci rifiuti l'operazione in quanto viene dichiarato che c'è un debito pregresso di cui è responsabile la casa, anche se è già stato pagato, perché come è stato indicato, la vecchia ipoteca è ancora registrata nel catasto.

Per tutti questi motivi, la cosa più ragionevole e conveniente da fare, una volta terminato il pagamento del mutuo, è cancellare l'iscrizione dell'ipoteca.

Cosa succede se non pago il mutuo?

Innanzitutto, l'interessato deve sapere che è vero che non esiste alcun obbligo legale di cancellare la nostra ipoteca attraverso un atto di cancellazione dell'ipoteca, poiché se abbiamo finito di pagare il nostro mutuo, l'entità finanziaria non può più pretendere nulla da noi per questo, né, se del caso, attaccare la garanzia di quel mutuo estinto, cioè il nostro diritto alla proprietà dell'immobile ipotecato.

Tuttavia, una gestione diligente del nostro patrimonio ci porta a consigliare che, una volta terminato il pagamento del mutuo ipotecario, la cosa più consigliabile da fare sia quella di procedere alla cancellazione dell'iscrizione ipotecaria, poiché altrimenti, in futuro, questa circostanza potrebbe crearci problemi.

Così, ad esempio, se vogliamo vendere la nostra casa, l'acquirente chiederà che la precedente ipoteca venga cancellata dal registro, poiché nessuno comprerà la nostra casa se al catasto risulta che è gravata da un'ipoteca. Allo stesso modo, se pensiamo di lasciare la nostra casa in eredità ai nostri figli, o di donarla loro durante la vita, se la casa ha ancora un'ipoteca, i nostri cari dovranno sottoporsi a un'ulteriore procedura macchinosa che noi possiamo risparmiare loro.

Inoltre, se in futuro dovessimo avere bisogno di nuovo denaro e dovessimo richiedere un nuovo mutuo con garanzia ipotecaria, la banca che ce lo concederebbe, se individuasse una precedente ipoteca che grava sull'immobile, non accetterebbe di effettuare l'operazione, in quanto riterrebbe che l'immobile sia già ipotecato a garanzia di un precedente debito.

Infine, va tenuto presente che nell'attuale scenario di fusioni bancarie, se non si gestisce la cancellazione dell'iscrizione dell'ipoteca quando si è appena estinto il mutuo, può accadere che, dopo 10 o 15 anni, sarà molto difficile per il nostro istituto finanziario fornirci il certificato di saldo zero o gestire la concessione dell'atto di cancellazione dell'ipoteca, perché dopo tanto tempo può succedere che non ci siano più registrazioni informatiche della transazione, per cui gli attuali rappresentanti della banca si rifiutano di certificare il pagamento di un prestito di cui non hanno traccia, una situazione che purtroppo si verifica molto spesso.

Per tutti questi motivi, si raccomanda ancora una volta che, una volta terminato il pagamento del mutuo ipotecario, la cosa più ragionevole e diligente da fare sia quella di provvedere alla cancellazione dell'ipoteca in questione.

Quali sono i passi principali per ottenere la cancellazione di un'ipoteca?

Per cancellare la nostra ipoteca, sarà necessario eseguire una serie di procedure, di seguito dettagliate.

  1. In primo luogo, dovremo avere il certificato di saldo zero, che è un documento che deve essere fornito dall'istituto finanziario, in cui un rappresentante autorizzato dell'istituto certifica che il mutuo ipotecario è già stato pagato per intero, in modo che la Banca o la Cassa di Risparmio acconsenta alla cancellazione dell'ipoteca, in quanto il debito garantito è già stato pagato per intero.

    Per questo certificato di saldo zero, l'istituto finanziario non può addebitarci alcuna commissione, come si può vedere nel Rapporto sui reclami 2016 della Banca di Spagna.
  1. Con il certificato di saldo zero, ci recheremo presso lo studio notarile che abbiamo scelto affinché il notaio, contattando un rappresentante della nostra banca, firmi l'atto di cancellazione dell'ipoteca, cioè un documento pubblico in cui il nostro istituto, in quanto beneficiario della garanzia ipotecaria, acconsente alla sua cancellazione in quanto l'obbligazione da garantire è stata estinta, essendo il mutuo già pagato. Pertanto, noi, come singoli, non dovremo firmare alcun documento, ma la persona incaricata di firmare l'atto di cancellazione dell'ipoteca è un rappresentante della nostra Banca o Cassa di Risparmio.
  1. In terzo luogo, occorre ricordare che l'atto di cancellazione dell'ipoteca è un atto soggetto all'imposta di bollo (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), tuttavia gode di un beneficio fiscale di esenzione, per cui, salvo casi del tutto eccezionali (in particolare nei territori forali dei Paesi Baschi per le case non abitative) non è necessario pagare nulla per questa imposta. Tuttavia, è necessario presentare l'autovalutazione dell'imposta (il cosiddetto modulo 600) al corrispondente Ufficio fiscale della Comunità autonoma.
  2. Infine, una volta in possesso dell'atto di cancellazione dell'ipoteca e dell'autovalutazione dell'imposta di bollo, possiamo recarci al catasto corrispondente, dove, dopo la relativa richiesta, l'atto verrà registrato e, quindi, la nostra ipoteca verrà cancellata.

Quanto costa l'atto di cancellazione dell'ipoteca?

I notai, per il loro lavoro, quando autorizzano gli atti, generano degli onorari, chiamati Tariffe, che sono regolati e prezzati da una serie di norme pubbliche, cosicché ogni notaio non può applicare il prezzo che ritiene, ma può solo applicare l'importo che è prefissato da una norma. Così, per quanto riguarda le cancellazioni ipotecarie, queste vengono fatturate come i cosiddetti "documenti di importo", per cui a seconda dell'ammontare del capitale garantito dall'ipoteca, cioè del denaro che richiediamo alla banca in quel momento, il costo dell'atto varierà.

Per conoscere il costo specifico dell'atto di proprietà, nonché il costo della registrazione al Catasto, nella fase precedente del sito web vi forniamo un calcolatore intelligente per calcolare il costo per il vostro caso specifico.

Devo prendere tutte le disposizioni per la cancellazione dell'ipoteca?

Per cancellare l'iscrizione dell'ipoteca, ogni individuo può gestire la procedura, che però può comportare un elevato investimento di tempo e fatica, in quanto dovremo recarci più volte dal notaio, al catasto e al corrispondente ufficio fiscale della nostra Comunità Autonoma delle Entrate.

Per evitare tutte queste formalità, se lo desiderate, potete chiedere al notaio di occuparsi di tutto questo, in cambio di un compenso concordato tra le parti. In questo modo, a fronte di una piccola spesa, è possibile ottenere la cancellazione dell'iscrizione della nostra ipoteca senza dover espletare macchinose procedure amministrative.

Vedi altre domande frequenti

Esiste un modo per cancellare l'ipoteca senza un atto di cancellazione dell'ipoteca?

Infatti, oltre alla cancellazione dell'ipoteca attraverso un atto di cancellazione, è possibile cancellare un'ipoteca iscritta in Catasto attraverso il cosiddetto istituto della prescrizione, cioè con il decorso di un lungo periodo di tempo, in quanto il mutuo ipotecario dovrebbe essere già completamente pagato, senza che l'istituto finanziario creditore abbia esercitato l'azione ipotecaria, cioè un procedimento giudiziario che mira a ottenere la vendita forzata del nostro immobile per saldare un debito non pagato del nostro mutuo.

Pertanto, se è trascorso questo lungo periodo di tempo da quando l'ipoteca avrebbe dovuto essere estinta senza che la banca o la cassa di risparmio si sia rivolta a un giudice per chiedere l'esecuzione della garanzia, la legge ritiene che il creditore ipotecario non abbia più il diritto di pretendere tale esecuzione per via giudiziaria, il che significa che con una semplice richiesta privata con firma autenticata si può ottenere la cancellazione dell'ipoteca.

Per quanto riguarda il termine specifico, secondo la normativa vigente, se sono trascorsi 20 anni dal momento in cui il debito doveva essere estinto (cioè dalla data di pagamento dell'ultima rata) senza che la Banca o la Cassa di Risparmio abbia fatto ricorso a questa procedura di pignoramento giudiziale (che, se del caso, verrebbe registrata in Catasto con un'annotazione preventiva), sarà possibile ottenere la cancellazione dell'ipoteca senza la necessità di eseguire l'atto di cancellazione dell'ipoteca.

Tuttavia, occorre tenere presente che oltre a questi 20 anni, in base alla normativa vigente, sarà necessario che trascorra un ulteriore anno senza che sia stato registrato in Catasto il rinnovo dell'obbligo o la novazione dell'ipoteca o che non sia iniziata l'esecuzione dell'ipoteca stessa. 

In realtà, quindi, nella pratica il termine per richiedere la cancellazione dell'ipoteca per prescrizione è fissato a 21 anni dalla data di scadenza del pagamento dell'ultima rata del debito.

In ogni caso, non si ritiene consigliabile optare per questa strada, perché in un periodo di tempo così lungo possono verificarsi molti imprevisti che determinano la necessità di vendere l'immobile o di ri-ipotecarlo, per cui, se l'onere precedente esiste ancora, questo sarà molto più difficile, e saremo svantaggiati da questa realtà.

Che cos'è un certificato a saldo zero?

Il certificato di saldo zero o di debito è un documento rilasciato da un rappresentante del nostro istituto finanziario che certifica che il mutuo ipotecario richiesto in quel momento è stato pagato per intero e che, pertanto, non vi è alcun debito nei confronti della banca. 

Questo sarà il documento da consegnare al notaio affinché firmi l'atto di cancellazione dell'ipoteca con un rappresentante del nostro istituto.

Devo essere io a richiedere il certificato di saldo zero o può richiederlo l'agenzia o il notaio scelto?

Sì, il mutuatario e proprietario dell'immobile è l'unico autorizzato a richiedere il certificato di saldo zero alla banca, quindi né il notaio né la gestoría possono eseguire questa procedura.

Chi deve pagare i costi della cancellazione dell'ipoteca?

Poiché il debitore e proprietario dell'immobile è la parte interessata alla cancellazione dell'ipoteca, in quanto ottiene indubbiamente un beneficio liberando il suo immobile dal peso, deve sostenere i costi dell'atto di cancellazione dell'ipoteca e della relativa iscrizione nel registro fondiario.

Per cosa può addebitarci la banca?

In conformità alla normativa vigente e ai Codici di buona pratica bancaria dell'autorità di vigilanza bancaria, gli istituti finanziari non possono addebitare ai privati il rilascio del certificato di saldo zero, né il fatto che uno dei loro rappresentanti debba recarsi presso lo studio notarile prescelto per firmare l'atto di cancellazione dell'ipoteca.

Tuttavia, se affidiamo all'agenzia della nostra banca o cassa di risparmio la gestione della registrazione dell'atto al Catasto, in questo caso sarà corretto pagare il prezzo concordato tra le parti.

Devo pagare una commissione di cancellazione anticipata alla Banca?

L'obbligo di pagare una commissione alla nostra banca per il fatto di aver pagato il debito esistente prima del termine inizialmente stabilito dipenderà da ciò che le parti avevano concordato al momento della costituzione dell'ipoteca, per cui se all'epoca era stata concordata una commissione a favore della banca per compensarla dei danni che ciò avrebbe generato, questa dovrà effettivamente essere pagata.

Tuttavia, all'interessato deve essere chiaro che l'importo di questo onorario non può essere qualsiasi, ma che esistono regole che determinano l'importo massimo dell'onorario. La regola specifica applicabile a ciascun mutuo dipenderà dal momento in cui è stato sottoscritto, in quanto tali norme sono variate nel tempo.

Qual è la commissione massima di rimborso anticipato che la banca può attualmente addebitarmi?

Nel caso di mutui recenti, ai quali è già applicabile la legge 5/2019 del 15 marzo che regola i contratti di credito immobiliare, la commissione che la banca può addebitarci sarà la seguente:

(1) Per i mutui a tasso variabile, un onere di rimborso anticipato può essere stabilito contrattualmente in uno dei due modi seguenti (che si escludono a vicenda):

  • Se il rimborso anticipato (totale o parziale) del prestito avviene durante i primi 5 anni del contratto, può essere stabilito un indennizzo o una commissione, che non può superare la perdita finanziaria che il prestatore può subire, con un limite dello 0,15% del capitale rimborsato anticipatamente.
  • Se il rimborso anticipato (totale o parziale) del prestito avviene durante i primi 3 anni del contratto, può essere stabilito un indennizzo o una commissione, che non può superare la perdita finanziaria che il prestatore può subire, con un limite dello 0,25% del capitale rimborsato anticipatamente.

(2) Per i prestiti a tasso fisso, è possibile stabilire contrattualmente un onere di rimborso anticipato entro i seguenti limiti:

  • Se il rimborso anticipato (totale o parziale) del prestito avviene durante i primi 10 anni del contratto, può essere stabilito un indennizzo o una commissione, che non può superare la perdita finanziaria che il prestatore può subire, con un limite del 2% del capitale rimborsato anticipatamente.
  • Se il rimborso anticipato (totale o parziale) del prestito avviene oltre i primi 10 anni di durata del contratto, può essere stabilito un indennizzo o una commissione che non può superare la perdita finanziaria che il prestatore può subire, con un limite dell'1,5% del capitale rimborsato anticipatamente.

Posso fare qualcosa se la banca mi ha addebitato qualcosa di sbagliato?

Se la banca vi ha addebitato spese non dovute, ad esempio per ottenere un certificato a saldo zero, potete presentare un reclamo. 

In primo luogo, il reclamo deve essere presentato al servizio clienti della banca. Se dopo un periodo di tempo ragionevole non ricevete una risposta (massimo 2 mesi), o se la risposta non è soddisfacente, potete rivolgervi al servizio reclami della Banca di Spagna.

Il reclamo può essere presentato per via elettronica o per iscritto, direttamente di persona presso la Cancelleria generale del Banco de España (a Madrid) o per posta.

Il notaio che firma il mio atto di cancellazione deve essere il notaio scelto dalla banca?

Assolutamente no, perché il notaio che si occuperà di redigere l'atto di cancellazione dell'ipoteca può essere scelto interamente da voi. La banca non può obbligarvi a recarvi presso uno specifico studio notarile. 

A questo proposito, va notato che le banche spesso centralizzano le cancellazioni in specifici studi notarili, il motivo principale è che si tratta di un documento notarile che non richiede la firma del debitore, ma solo del rappresentante della banca. Per questo motivo, e per un sistema più efficiente in termini di tempo dal punto di vista della banca, si tende a centralizzare la firma di questo tipo di documenti in specifici studi notarili.

Devo essere presente presso lo studio notarile il giorno della firma dell'atto e devo avvisare il rappresentante della banca di venire a firmare?

Non è necessario che siate presenti alla firma. Per l'atto di cancellazione è necessaria solo la firma del rappresentante autorizzato della banca e del notaio. 

Per quanto riguarda la necessità di contattare il procuratore del vostro istituto, la risposta è no, quindi non dovete preoccuparvi di nulla, perché sarà il notaio a contattare il procuratore e a fissare con lui un appuntamento per la firma.

Il debitore può richiedere la nota semplice al catasto?

Se vogliamo conoscere la situazione anagrafica del nostro immobile, cioè sapere quali dettagli specifici del nostro immobile sono registrati al Catasto (come la sua estensione, la sua ubicazione o i suoi proprietari), nonché gli oneri e i gravami che gravano su di esso, semplicemente richiedendo la cosiddetta nota semplice anagrafica avremo accesso a tutto questo.

Per ottenere questa nota semplice, dobbiamo recarci al Catasto dove è registrato il nostro immobile e richiederla, dopodiché ci verrà fornita in tempi brevissimi (a volte il giorno stesso, o al massimo quattro giorni), previo pagamento del costo, che non è affatto elevato (di solito costa circa pochi euro).

Va inoltre ricordato che questa nota semplice di registrazione può ora essere richiesta per via telematica attraverso il sito web del Colegio de Registradores (Associazione dei Conservatori).

In ogni caso, tenete presente che non è obbligatorio eseguire questa procedura, in quanto se non fornite la nota semplice di registrazione, sarà il notaio che avete scelto per concedere l'atto di cancellazione dell'ipoteca a richiederla.

Quanto tempo occorre per estinguere formalmente un mutuo?

Per quanto riguarda il tempo complessivo necessario per ottenere la cancellazione della nostra ipoteca, non è possibile stabilirlo con precisione, in quanto può dipendere da molti fattori, soprattutto dal tempo necessario al rappresentante della vostra banca per recarsi presso lo studio notarile per firmare l'atto di cancellazione.

Tuttavia, una volta firmato l'atto, il processo sarà notevolmente accelerato, in quanto a partire dalla data della firma, si ha a disposizione un periodo massimo di un mese per presentare l'autovalutazione dell'imposta di bollo (che, se si affida il processo al proprio notaio, sarà effettuata il giorno stesso della firma) e, dal momento della presentazione dell'atto al Catasto, 15 giorni lavorativi per la sua registrazione o, se del caso, qualificazione negativa se l'atto contiene qualche errore o se ci sono circostanze eccezionali che ne impediscono la registrazione in quel momento.

In ogni caso, per esperienza si può affermare che un mese è il termine ragionevole e usuale per ottenere la cancellazione dell'iscrizione della nostra ipoteca.

Le cancellazioni di ipoteche in cui è stato avviato e successivamente depositato un pignoramento saranno cancellate allo stesso modo o seguiranno un processo diverso?

Se nel corso della durata del nostro mutuo ipotecario abbiamo attraversato un momento di grave difficoltà economica, al punto che per un certo periodo di tempo non siamo stati in grado di pagare le rate corrispondenti, il che ha indotto l'ente finanziario ad avviare una procedura di pignoramento giudiziario, ma successivamente questa situazione è stata superata, cosicché il debito residuo è stato saldato, è possibile che vi sia un'ulteriore difficoltà.

Questo perché se il Catasto registra l'avvio della procedura esecutiva (nella cosiddetta nota marginale) ma non registra correttamente che la stessa è stata archiviata a causa del recesso del creditore, quando il debitore riuscirà a ristabilire il pagamento del mutuo, sarà necessario compiere un passo preliminare, ovvero richiedere al Tribunale corrispondente un'ordinanza di cancellazione della nota marginale, per poi presentarla al Catasto, e fare in modo che la suddetta nota venga cancellata e l'atto di cancellazione dell'ipoteca possa essere successivamente registrato.

Una volta completata questa procedura, l'ipoteca può essere cancellata attraverso l'iscrizione dell'atto di cancellazione dell'ipoteca, come in qualsiasi altro caso.

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