Contratto di deposito

Contrariamente a quanto possono pensare molte persone estranee al mondo del diritto, la compravendita di immobili, al di là di alcune particolarità specifiche che riguardano questo tipo di beni, è regolata dagli stessi principi di base di qualsiasi contratto di compravendita di qualsiasi altro bene che sono stati appena esposti nella domanda precedente, e quindi:

• Il contratto di vendita di un immobile è un contratto in cui il venditore, in qualità di proprietario dell'immobile, accetta di trasferire la proprietà dell'immobile a un'altra persona, chiamata acquirente, in cambio di un prezzo concordato.
• Il perfezionamento del contratto di compravendita immobiliare si verifica con il semplice consenso delle parti in merito all'oggetto e al prezzo, ossia dal momento in cui il venditore e l'acquirente raggiungono un accordo per vendere un determinato immobile in cambio di un determinato prezzo.

Alla luce di quanto sopra, come si può notare, la compravendita di un immobile non avviene nel momento in cui le parti firmano un atto di vendita, come molti erroneamente credono (in quanto il requisito dell'atto pubblico non è obbligatorio nella compravendita di immobili, ma è altamente consigliato, ovviamente), bensì, tecnicamente, la transazione è "chiusa" e, quindi, obbliga le parti a rispettare l'accordo, dal momento stesso in cui raggiungono l'accordo sulla vendita di un determinato immobile in cambio di un determinato prezzo.

Oltre a ciò, per quanto riguarda la consumazione, cioè l'adempimento di quanto concordato, e quindi la consegna della proprietà dell'immobile e il pagamento del prezzo concordato, questo può avvenire:

• Contemporaneamente al perfezionamento del contratto (il che sarebbe strano, ma non si può escludere), se, ad esempio, l'acquisto viene strumentalizzato in una scrittura privata e le parti la firmano subito dopo aver raggiunto l'accordo di acquisto, trasferendo in quel momento rispettivamente la proprietà e il pagamento del prezzo pattuito.
• Oppure, al contrario, può essere rimandata a un momento successivo, come accade nel caso in cui la vendita venga trasmessa per mezzo di un atto pubblico, che verrà firmato giorni o settimane dopo il raggiungimento dell'accordo tra le parti, momento in cui verrà consegnato il possesso dell'immobile, mentre l'acquirente pagherà effettivamente il prezzo concordato.
  

Il fatto che il contratto di vendita di un immobile, come detto, sia perfezionato o "chiuso" dal momento stesso in cui il venditore e l'acquirente raggiungono un accordo in merito alla vendita dell'immobile e al prezzo da pagare, determina che da quel momento (e non dal momento in cui viene firmato un atto, come molti possono erroneamente pensare), le parti sono obbligate a rispettare quanto concordato. Così:

• Il venditore è obbligato a trasferire la proprietà dell'immobile all'acquirente, mentre l'acquirente è obbligato a pagare il prezzo concordato al venditore.

Inoltre, nel caso in cui le parti non rispettino quanto concordato, una di esse ha il diritto di citare in giudizio l'altra per chiedere l'adempimento del contratto o la sua risoluzione. Così:

• Nel caso in cui sia il venditore a non aver adempiuto alla sua obbligazione, l'acquirente può citare in giudizio il venditore affinché un giudice lo "obblighi" a consegnare l'immobile, mentre se è l'acquirente a non aver adempiuto alla sua obbligazione, il venditore può citarlo in giudizio per chiedere il pagamento del prezzo concordato.
• Inoltre, ciascuna delle parti che hanno subito tale inadempimento può anche, se del caso, chiedere la risoluzione del contratto, ossia che il giudice liberi il venditore dall'obbligo di consegnare l'immobile (se l'inadempimento è da parte dell'acquirente) o liberi l'acquirente dall'obbligo di pagare il prezzo concordato (se l'inadempimento è da parte del venditore).
• Inoltre, se la parte che ha subito l'inadempimento ha subito, a causa di quest'ultimo, un danno o un pregiudizio, può anche chiedere un risarcimento a tal fine in tale azione.

Alla luce di quanto sopra, ciò ha ovvie e profonde conseguenze da tenere in considerazione in qualsiasi processo di negoziazione avviato nell'ambito di un contratto di vendita di beni immobili:

• Se un potenziale acquirente e un venditore raggiungono un accordo (anche se in un documento privato) sul loro consenso a vendere un determinato immobile a un prezzo specifico, tale contratto può essere considerato completato o "chiuso", in modo che le parti siano già vincolate a rispettare l'accordo.
• Se un potenziale acquirente e un venditore firmano in un documento privato un contratto chiamato impropriamente "earnest money contract" in cui si impegnano a vendere un determinato immobile a un determinato prezzo, in realtà non si tratta di un contratto di "prenotazione" o di un "earnest money contract", come viene solitamente chiamato nel gergo del settore, ma piuttosto, a seconda di come si esprime la volontà delle parti e degli accordi raggiunti, si avrà a che fare con un vero e proprio contratto di compravendita già perfezionato e "chiuso" che, quindi, obbliga le parti a rispettare quanto pattuito e le espone alle conseguenze di una violazione del contratto.

Ecco perché è così importante essere ben consigliati nella fase pre-negoziale di una compravendita immobiliare, perché a seconda di ciò che viene concordato e di come viene concordato, le parti stanno di fatto già stipulando un vero e proprio contratto di compravendita, che le vincola fermamente e che le espone a gravi conseguenze finanziarie se non rispettano quanto concordato.

Pertanto, contrariamente a quanto si crede di solito in molte transazioni concluse nel settore immobiliare, in cui non si attribuisce alcuna importanza a questi contratti privati di "prenotazione" o "earnest money", le parti interessate devono essere estremamente caute quando stipulano questi accordi o firmano questi documenti, poiché possono avere conseguenze legali reali di grande importanza per la loro persona.

In breve, come si dice spesso nel mondo giuridico, le cose sono quelle che sono, e non quelle che le parti dicono di essere, per cui, anche se un contratto è intestato con il titolo di "contratto di prenotazione" o "contratto di acconto", se contiene una dichiarazione di volontà di acconsentire all'oggetto e al prezzo, avremo un vero contratto di vendita perfezionato che vincolerà le parti al suo adempimento.

Come indicato in precedenza, le parti coinvolte in un'eventuale trattativa di compravendita di un immobile devono essere estremamente caute riguardo agli accordi che raggiungono, in quanto, a seconda del loro contenuto, la compravendita può essere considerata conclusa o "chiusa", con le gravi conseguenze che ciò può comportare per entrambe le parti se, per qualsiasi motivo, non sono interessate a trasferire o ad acquistare l'immobile, rispettivamente.

In questo caso, è essenziale che chiunque sia interessato all'acquisto di un immobile, prima di concludere qualsiasi tipo di accordo che possa essere interpretato come un vero e proprio perfezionamento di un contratto di acquisto, richieda al venditore una serie di documenti fondamentali che saranno la chiave per determinare la situazione legale dell'immobile. Pertanto, in ogni caso, prima di concludere un accordo con un venditore, si raccomanda al potenziale acquirente di chiedere:

In primo luogo, è essenziale richiedere una nota semplice dell'immobile al Catasto. Questa procedura, che costa pochi euro e può essere eseguita online attraverso il sito web dei Catasti(QUI), garantirà che l'immobile sia correttamente assicurato:

• Che la persona con cui stiamo negoziando sia il vero proprietario dell'immobile, il che è indubbiamente essenziale, poiché a volte possono verificarsi truffe in cui la persona che si suppone stia vendendo l'immobile non è il suo proprietario, e se vengono pagate somme a titolo di acconto sul prezzo, sarà poi molto difficile o impossibile recuperarle.
• Lo stato effettivo dei gravami che gravano sull'immobile, potendo così sapere se l'immobile è gravato da un'ipoteca o da qualsiasi altro tipo di gravame, come un pignoramento o l'annotazione preventiva di una causa che, se del caso, può pregiudicare il diritto di proprietà che viene definitivamente acquisito.

Quindi, come si vede, richiedere una nota semplice dell'immobile a cui si è interessati è un passo fondamentale da compiere prima di raggiungere qualsiasi accordo o firmare qualsiasi documento con il proprietario.

Inoltre, per tutelare adeguatamente i nostri diritti di potenziali acquirenti, nonché per poter perfezionare adeguatamente la nostra volontà sulla base di informazioni complete sull'immobile, il potenziale acquirente dovrebbe anche chiedere al venditore, se possibile, e prima di tutto:

• La cédula de habitabilidad, cioè il documento che certifica che l'abitazione soddisfa le condizioni minime per l'abitabilità umana. Per maggiori dettagli su questo documento, potete consultare un articolo sul mio blog(QUI).
• Il Certificato di Efficienza Energetica: si tratta di un documento, rilasciato da un tecnico, che fornisce informazioni sulle caratteristiche energetiche dell'immobile, che può essere utile al potenziale acquirente per calcolare approssimativamente il costo mensile di mantenimento dell'energia (ad esempio, elettricità, riscaldamento o aria condizionata) dell'immobile, che è senza dubbio un aspetto da tenere in considerazione quando si acquista un immobile. Se volete sapere più in dettaglio cos'è questo documento e quali informazioni fornisce, troverete maggiori informazioni su questa pagina(QUI).
• Le ultime ricevute IBI: anche le ultime ricevute IBI ci forniranno informazioni molto importanti, in quanto sapremo se sono state pagate o meno (fornendo, se del caso, le ricevute bancarie) e, allo stesso modo, sapremo a quanto ammonta l'IBI annuale dell'immobile, in quanto, a seconda della sua ubicazione e delle sue dimensioni, può essere un importo molto elevato, per cui la decisione di acquisto può essere influenzata da questo aspetto. Se volete avere maggiori dettagli su questa imposta e sulle modalità di pagamento nell'anno in cui avviene la vendita, troverete tutte le informazioni necessarie in questo articolo(QUI).
• Se applicabile, il certificato di spesa della comunità di proprietari: Nel caso in cui l'immobile da acquistare sia soggetto a regime di comunione, è importante che il venditore fornisca anche questo documento, in quanto ciò garantirà che l'immobile sia in regola con i pagamenti mensili (e quindi che non vi siano debiti a carico dell'immobile).
• ~Inoltre, al momento della richiesta di questo documento, si consiglia al potenziale acquirente di chiedere alla persona che lo rilascia di includere informazioni su eventuali rate in sospeso o future, per evitare sorprese al riguardo.
• ~E includete anche i dettagli (o, se necessario, chiedete direttamente al proprietario) delle spese mensili della comunità, perché a seconda dell'importo, se sono molto alte, anche questo potrebbe influenzare la nostra decisione di acquisto.
• ~Se volete saperne di più, potete consultare un articolo sul nostro blog(QUI).
• Se applicabile, il certificato di idoneità dell'edificio: se l'edificio ha più di 45 anni, è necessario richiedere anche questo certificato, che è un documento amministrativo rilasciato da un tecnico che certifica che lo stato di conservazione dell'edificio è adeguato. Anche questo aspetto è molto importante, perché se l'edificio è in cattivo stato di conservazione, influenzerà anche la nostra decisione di acquisto, in quanto prima o poi il proprietario dovrà investire denaro per riabilitare l'edificio. Anche in questo caso, se volete saperne di più su questo aspetto, potete trovare un articolo dettagliato sul nostro blog(QUI).
• Indicazione dello stato di locazione dell'immobile, ossia se l'immobile è affittato a un inquilino o, se del caso, occupato da una persona a qualsiasi titolo, poiché, logicamente, in tal caso l'inquilino avrà una serie di diritti che dovranno essere presi in considerazione e rispettati.
  

Pertanto, avendo avuto accesso a tutta questa documentazione, sarà quando il potenziale acquirente, conoscendo lo stato reale e certo dell'immobile in tutti questi aspetti rilevanti, sarà in grado, in tal caso, di valutare correttamente il valore reale dell'immobile e, se del caso, accettare il prezzo richiesto dal venditore o, eventualmente, fare una controfferta alternativa al venditore, a seconda che quest'ultimo la accetti o meno.

Una volta raggiunto l'accordo tra le parti sull'oggetto della futura compravendita (in questo caso, l'immobile) e sul suo prezzo, sarà il momento per le parti di eseguire il contratto, di perfezionarlo e, successivamente, di procedere alla sua consumazione, cioè di adempiere agli obblighi a cui si sono impegnate, nel caso del venditore, trasferendo la proprietà dell'immobile e consegnando il possesso, e nel caso dell'acquirente, pagando il prezzo concordato.

Pertanto, nella pratica immobiliare, la consumazione o l'esecuzione del contratto è intimamente associata alla forma che il contratto adotta, in modo che le parti abbiano una scelta:

• Oppure, anche se può sembrare strano e poco plausibile, consumare l'accordo attraverso un semplice contratto verbale, in virtù del quale il venditore trasferisce la proprietà dell'immobile all'acquirente (e a tal fine, utilizzando la "tradizione simbolica" di cui si parlava all'inizio dell'articolo, consegna le chiavi dell'immobile), e l'acquirente paga il prezzo concordato al venditore. Questa opzione, come chiunque sia interessato può constatare, è senza dubbio la meno appropriata, in quanto presenta evidenti problemi in termini di prova della conclusione del contratto, non tutela i diritti dell'acquirente nei confronti di terzi e, in breve, è terreno fertile per l'incertezza giuridica e il contenzioso tra le parti.
• Oppure tramite una scrittura privata tra le parti, cioè un documento firmato dal venditore e dall'acquirente, in cui il venditore dichiara di trasferire la proprietà dell'immobile in cambio di un prezzo pagato dall'acquirente, dopo di che l'acquirente è già proprietario dell'immobile e ne gode, mentre il venditore riceve in cambio il denaro pattuito. Anche in questo caso, si tratta di un'opzione poco raccomandabile, in quanto i diritti dell'acquirente non sono tutelati nei confronti di terzi e vi è inoltre una grande incertezza giuridica.
• Oppure tramite un atto pubblico di vendita.
  

Tra tutte le forme possibili, la più appropriata è senza dubbio l'atto pubblico, in quanto si tratta di un documento che sarà autorizzato da un notaio, cioè un pubblico ufficiale, un professionista legale, uno specialista di diritto privato, che attesterà l'identità e la capacità dei concedenti, garantirà la legalità di tutti i patti e gli accordi raggiunti e consiglierà le parti su tutti i diritti e gli obblighi che derivano da questo contratto, che consiglierà le parti su tutti i diritti e gli obblighi derivanti dal contratto, e perché l'esecuzione dell'atto pubblico consentirà anche di registrare il diritto di proprietà acquisito nel catasto, e di beneficiare della protezione offerta dalla pubblica fede del registro nei confronti dei terzi.

Così, in questo atto pubblico, utilizzando la figura della "tradizione strumentale" di cui all'inizio di questo articolo, il venditore dichiarerà solennemente il trasferimento della proprietà dell'immobile al venditore, mentre l'acquirente pagherà il prezzo concordato, che verrà registrato accreditando il mezzo di pagamento utilizzato. 

Una volta che il venditore e l'acquirente hanno raggiunto un accordo sulle condizioni della compravendita, è perfettamente possibile per il venditore e l'acquirente recarsi direttamente presso lo studio notarile per formalizzare la compravendita in un atto pubblico. In questo caso, è necessario chiarire le seguenti questioni:

In primo luogo, a mio avviso, è necessario sottolineare che questa opzione non è molto comune nella pratica immobiliare, mentre in realtà è una possibilità perfettamente valida e, come si vedrà, riduce notevolmente i possibili conflitti legali che potrebbero sorgere tra le parti.

Pertanto, se le parti hanno già raggiunto un accordo sulle condizioni di vendita, possono scegliere di rivolgersi direttamente a un notaio di fiducia. Questo notaio:

• Vi fornirà un preventivo della transazione, dettagliando il costo dell'atto di vendita, così come il costo della sua registrazione al Catasto, le imposte dovute sulla transazione e altre spese associate alla gestione.
• Se desiderate ottenere un preventivo personalizzato per la vostra operazione di compravendita, potete richiederlo direttamente al nostro specialista presupuestos@jesusbenavides.es. 
• Una volta ottenuto questo preventivo, se il cliente lo accetta, verserà la corrispondente provvista di fondi sul conto corrente dello studio notarile, dopodiché un funzionario specializzato in questioni immobiliari contatterà le parti via e-mail per richiedere tutta la documentazione necessaria a formalizzare la compravendita. Per tutta la documentazione necessaria, potete consultare il nostro sito web(QUI).
• Una volta compilata tutta questa documentazione e inviata al funzionario incaricato della firma, questi preparerà una bozza dell'atto e, a seconda della disponibilità dell'agenda delle parti, verrà fissata una data e un'ora per la firma dell'atto di vendita.
• Quel giorno, le parti si recheranno presso lo studio notarile, dove il notaio mostrerà loro l'intero atto, dopodiché, essendo tutti d'accordo con il documento, lo firmeranno e l'acquirente pagherà il prezzo, dopodiché la consumazione del contratto sarà già avvenuta, in modo che il venditore avrà consegnato la proprietà dell'immobile all'acquirente, mentre l'acquirente avrà dato al venditore il prezzo concordato.
  

Dopo aver spiegato il processo da seguire in questo caso, è necessario indicare che, se si sceglie questa strada, come si può vedere, i principali vantaggi saranno i seguenti:

In primo luogo, non c'è dubbio che si risparmia tempo, poiché se le parti, una volta raggiunto un accordo sulle condizioni della transazione, si rivolgono direttamente allo studio notarile per formalizzare l'atto di vendita, l'intero processo di formalizzazione sarà accelerato, in quanto non sarà necessario negoziare il contenuto di contratti precedenti o altre questioni che potrebbero ritardare la firma. 

Inoltre, rinunciando ai contratti preliminari, che nella maggior parte dei casi vengono firmati senza una consulenza legale preventiva (né da parte di un notaio, né da parte di un avvocato o di un altro professionista specializzato in questioni giuridiche contrattuali), si evitano i rischi legali derivanti da interpretazioni contrastanti delle clausole stabilite in questi documenti, che possono portare le parti a uno scenario di conflitto, come si vedrà in seguito, è prassi comune nelle compravendite immobiliari che le parti (futuro venditore e acquirente) sottoscrivano, prima della formalizzazione dell'atto, documenti la cui natura giuridica è quantomeno dubbia, le cui clausole sono spesso suscettibili di interpretazione e che, se per qualsiasi motivo una delle parti non è disposta a rispettare i propri obblighi, possono avere gravi conseguenze per le parti.

In questo caso, come già detto, rivolgendosi direttamente a un notaio, le parti riceveranno fin dall'inizio una consulenza legale specializzata da parte di un pubblico ufficiale che, essendo specializzato in diritto privato e agendo in modo imparziale, sarà in grado di consigliare adeguatamente le parti sui loro diritti e obblighi, al fine di tutelare i loro legittimi diritti e interessi, esercitando così quella funzione di certezza giuridica preventiva che è compito di questo organo.

Infatti, come indicato sopra, è prassi comune che, in molte delle vendite immobiliari che hanno effettivamente luogo, il venditore e l'acquirente, prima di firmare l'atto di vendita, sottoscrivano un documento privato che, nella maggior parte delle occasioni, è comunemente noto come "contratto di deposito", in virtù del quale il (potenziale?) il venditore e il (futuro?) acquirente si impegnano a formalizzare la vendita entro un certo periodo di tempo(ad esempio, 2 o 3 mesi) e in cui vengono stabilite le condizioni della transazione(come, ad esempio, il prezzo concordato, la forma di pagamento ecc.)

Alla luce di quanto sopra, è necessario sottolineare quanto segue in relazione a queste scritture private o contratti precedenti alla stipula dell'atto:

Il primo punto da chiarire è che, da un punto di vista giuridico, il "contratto di acconto" è una modalità contrattuale inesistente, cioè non esiste un contratto di acconto in quanto tale, ma l'acconto, come cercherò di spiegare in una domanda successiva, è un tipo di clausola che può essere inserita in un contratto.

Pertanto, se il (futuro) venditore e il (futuro) acquirente sottoscrivono un contratto prima della formalizzazione dell'atto di vendita, sarà necessario analizzarne attentamente il contenuto perché, a seconda della volontà contrattuale in esso espressa, ci troveremo di fronte a un vero e proprio contratto di vendita perfezionato oppure, se del caso, a un precontratto o a una promessa di acquisto e vendita, la cui distinzione è indubbiamente complessa, ma che verrà trattata in una domanda successiva.

Come indicato in una precedente domanda, è perfettamente possibile che il venditore e l'acquirente, una volta raggiunto un accordo sulle condizioni essenziali del contratto, si rechino direttamente presso uno studio notarile per formalizzare un atto di vendita, senza firmare in precedenza alcun tipo di documento o contratto, il che, come abbiamo cercato di spiegare, può essere un'opzione molto interessante da considerare.

Tuttavia, come è stato anche indicato, è molto comune nella pratica immobiliare che le parti, prima di recarsi presso lo studio notarile per firmare l'atto di vendita, sottoscrivano una precedente scrittura privata o un contratto, in cui vengono stabiliti una serie di accordi sulla vendita o sulla futura vendita dell'immobile.

Alla luce di ciò, e tralasciando le valutazioni legali, è necessario analizzare le situazioni in cui può valere la pena firmare questo tipo di documento. Può quindi essere opportuno firmare questo tipo di documento:

• Nel caso in cui le parti abbiano raggiunto un accordo sull'oggetto e sul prezzo della transazione, ma vogliano comunque negoziare ulteriori aspetti, per dare maggiore certezza all'accordo, possono decidere di firmare un precontratto di questa natura, assicurando così il negozio giuridico principale, ma lasciando più spazio per negoziare le "frange finali".
• È anche possibile che l'acquirente, per poter acquistare l'immobile, sia in attesa del completamento di un'altra vendita del suo precedente immobile. In tal caso, può essere interessante sottoscrivere questo tipo di documento preliminare, a condizione che, da un punto di vista legale, sia adeguatamente indicata la possibilità di risoluzione del contratto nel caso in cui tale preliminare di vendita non abbia luogo, nonché le eventuali conseguenze che ne possono derivare per ciascuna delle parti.
• Può anche accadere che l'acquirente stia aspettando che un istituto finanziario conceda un finanziamento per l'acquisto. In questo caso, come nel precedente, può essere interessante sottoscrivere questo tipo di documento preliminare, a condizione che, da un punto di vista legale, sia adeguatamente indicata la possibilità di risoluzione del contratto in caso di mancato ottenimento del finanziamento, nonché le conseguenze che, eventualmente, potrebbero derivare per ciascuna delle parti.
• Può anche accadere che l'acquirente sia interessato all'acquisto di quell'immobile, ma abbia anche interesse ad acquistarne altri. In tal caso, è possibile che le parti firmino una scrittura privata che consenta all'acquirente di assicurarsi il diritto di acquistare quell'immobile, ma anche, se redatta in modo appropriato dal punto di vista legale, di lasciare aperta la possibilità di risolvere unilateralmente il contratto (se alla fine trova un altro immobile più interessante), assumendosi, se necessario, i costi che ciò comporta.
• Infine, può essere interessante firmare questo documento prima di sottoscrivere le condizioni essenziali del contratto se il futuro acquirente desidera "bloccare" il prezzo di vendita, proteggendosi così da eventuali aumenti di prezzo che l'immobile potrebbe subire nel periodo che intercorre tra la chiusura del contratto e la formalizzazione dell'atto di vendita.
  

Come già indicato nel corso di questo articolo, il cosiddetto "contratto di prenotazione" o "contratto di caparra confirmatoria" sono in realtà figure inesistenti dal punto di vista giuridico, per cui sarà necessario analizzare il contenuto concreto delle dichiarazioni di volontà e degli accordi contenuti in questa scrittura privata per accertarne la vera natura. 

Quindi, prima di tutto, è necessario indicare che se le parti firmano un documento in cui c'è un chiaro accordo di volontà, cioè un consenso sull'oggetto (il bene da trasferire) e sul prezzo, in modo che il venditore e l'acquirente raggiungano un patto o un accordo su cosa vendere e a quale prezzo, lasciando così il contratto di vendita "chiuso" e con forza vincolante per le parti, questo contratto, per quanto possa essere chiamato con un nome diverso, sarà in realtà un vero e proprio contratto di vendita perfezionato, che vincolerà le parti alla sua esecuzione o le esporrà alle conseguenze di un eventuale inadempimento.

Inoltre, al di là di questa possibilità, le parti possono anche firmare quella che giuridicamente è nota come promessa di vendita, in cui, invece di finalizzare già un contratto di vendita, ciò che effettivamente firmano, come suggerisce il nome, è un impegno a formalizzare un contratto di vendita in futuro, stabilendo la base contrattuale per tale contratto.

Per quanto riguarda questa forma di promessa di vendita, è necessario indicare le seguenti questioni:

• Da un punto di vista giuridico, la promessa di vendita deve essere classificata come un cosiddetto contratto preliminare o preparatorio, in merito al quale c'è sempre stata una controversia dottrinale se questi siano effettivamente ammissibili o, al contrario, se si tratti di veri e propri contratti già perfezionati o conclusi.
• Tra tutte queste opzioni, i nostri tribunali (si veda a questo proposito la sentenza della Corte di Cassazione 3817/2008, del 17 giugno) sembrano aver optato per una tesi intermedia, secondo la quale il contratto di vendita e la promessa di vendita non sono la stessa cosa, in quanto, come definito nella suddetta decisione, con questa promessa di vendita le parti, che per il momento non vogliono o non possono concludere il contratto definitivo, si impegnano a rendere effettiva la sua conclusione in un momento futuro. Ne fissano gli elementi, ma ne rinviano il perfezionamento e acquisiscono l'obbligo di stabilire il contratto definitivo in virtù del rapporto giuridico obbligatorio nato dal precontratto, in modo da poterne esigere l'esecuzione dalla controparte. 
• Per quanto riguarda gli effetti di un eventuale inadempimento delle parti, ossia se, alla scadenza del termine concordato per la formalizzazione del contratto definitivo di compravendita (davanti a un notaio o meno), una delle parti non rispetta il proprio impegno e non accetta di formalizzarlo, in tal caso l'altra parte può intraprendere le stesse azioni previste per il contratto di compravendita, ossia le parti possono intraprendere le stesse azioni previste per il contratto di compravendita:
• ~Oppure chiedere l'esecuzione specifica della promessa, cioè che il venditore o l'acquirente adempiano alla promessa a cui si sono impegnati (il tutto attraverso la procedura prevista dall'articolo 708 della legge di procedura civile).
• ~Oppure chiedere la risoluzione della promessa di vendita, ossia che l'accordo raggiunto sia nullo e che le parti siano liberate dal loro impegno, chiedendo anche, se del caso, il corrispondente risarcimento dei danni causati.

Di conseguenza, come si può notare, le conseguenze della violazione di una promessa di vendita sono molto simili a quelle associate a un vero e proprio contratto di vendita, per cui, se si sottoscrive una modalità contrattuale o l'altra, è essenziale che le parti concordino adeguatamente la forma e i termini entro i quali la vendita deve essere consumata, nonché, soprattutto, le clausole che daranno luogo alla risoluzione unilaterale del contratto e alle conseguenze ad essa associate.

Infine, vorrei anche fare riferimento alle implicazioni fiscali di tutti questi contratti, perché, ovviamente, se si trattasse di un contratto di vendita reale e concluso, le relative imposte sarebbero già dovute sulla transazione e, se le autorità fiscali ne fossero a conoscenza, potrebbero richiedere il pagamento delle imposte corrispondenti.

Allo stesso modo, nel caso della promessa di vendita, se la vendita successiva è soggetta all'imposta sul trasferimento, anche la promessa di vendita sarà soggetta a tassazione, per cui anche in questo caso, se le autorità fiscali ne venissero a conoscenza, potrebbero richiedere l'imposta maturata.

Come già commentato in diverse occasioni in questo articolo, la caparra confirmatoria non è un contratto autonomo, ma è in realtà un tipo di clausola o accordo che può essere incluso in diversi tipi di contratto, in virtù del quale, a seconda del tipo scelto, determinerà la natura del contratto o, se del caso, gli effetti derivanti dalle azioni di alcune delle parti.

Pertanto, concentrando la nostra attenzione sulla disciplina della caparra confirmatoria nel Codice Civile della Catalogna (nello specifico, nell'articolo 621-8 del Libro VI), in quanto è il luogo in cui si trova questo ufficio notarile, il legislatore catalano ha stabilito che, a grandi linee, si possono distinguere due tipi di caparra confirmatoria, vale a dire:

• L'arca di conferma.
• L'arca penitenziale.

In primo luogo, per quanto riguarda i cosiddetti depositi confirmatori, è necessario indicare che, secondo la disposizione citata, la loro funzione è quella di operare come "segno di conclusione... della vendita".

• Pertanto, se le parti, in qualsiasi contratto e con qualsiasi denominazione contrattuale desiderino, concordano una clausola di caparra confirmatoria, ciò che in realtà affermano è che il contratto è già stato perfezionato e chiuso, e come prova o segno di ciò, sono incluse tali caparre confirmatorie, in virtù delle quali il contratto di acquisto è "confermato" (da qui la sua denominazione).
• In caso di caparre confirmatorie, queste si intendono come parte del prezzo di acquisto totale concordato, cosicché l'importo versato a tale titolo dovrà essere dedotto dal prezzo concordato che verrà infine pagato al momento della vendita.

Allo stesso modo, e come questione molto rilevante da sottolineare, è necessario indicare che il Codice Civile della Catalogna stabilisce che nel caso in cui le parti non specifichino il tipo di caparra, la stessa sarà considerata come una caparra confirmatoria, in modo che il contratto si consideri confermato o concluso e, quindi, perfezionato, in modo che una qualsiasi delle parti possa reclamare il suo adempimento o la risoluzione del contratto dall'altra parte, insieme al corrispondente risarcimento dei danni causati.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si el Sr. Juan y la Sra. María firman un “contrato de arras”, en virtud del cual el Sr. Juan vende una vivienda a la Sra. María por 200.000€, y ésta le entrega al Sr. Juan 20.000€ en concepto de arras (sin especificar la modalidad):<ejemplo>

• ~Sealla fine, per qualsiasi motivo, la signora Maria non vuole portare a termine il contratto, contrariamente a quanto molti credono, non può liberarsi dall'obbligo "incamerando la caparra" (cioè rinunciando ai 20.000 euro e basta), ma se il signor Juan volesse, potrebbe, ad esempio, citare in giudizio la signora Maria per costringerla ad adempiere al suo obbligo, cioè a pagare i restanti 180.000 euro di una casa che ha già acquistato, dato che ha perfezionato un contratto in cui questo è stato stabilito.
• ~D'altra parte,se il signor Juan, dopo aver ricevuto i 20.000 euro, non volesse consumare la vendita dell'immobile, non sarebbe liberato dal suo obbligo con la "restituzione del doppio deposito" (cioè dando alla signora María 40.000 euro), ma se la signora María lo volesse, potrebbe citare in giudizio il signor Juan per far sì che questo contratto già concluso venga consumato e, quindi, pagando il prezzo rimanente, acquisirebbe la piena proprietà e il possesso dell'immobile in questione.

Alla luce di quanto sopra, come si può notare, le parti, quando firmano qualsiasi documento o contratto in cui sia presente la parola "arras", devono essere estremamente caute, perché a seconda della formulazione specifica della clausola, in realtà si sta confermando o perfezionando un vero e proprio contratto di vendita già firmato, che vincolerà le parti alla sua esecuzione o, a seconda dei casi, le esporrà alle conseguenze legali della sua mancata esecuzione.

Alla luce di questa prima modalità, è necessario fare riferimento anche al secondo tipo di arras previsti dal Codice Civile della Catalogna, che sono chiamati, come è stato indicato, "arras penitenziali".

A differenza dei precedenti, questi depositi penali funzionano come un sistema di restituzione o compensazione per il venditore o l'acquirente in caso di recesso unilaterale della controparte. Così:

• Se l'acquirente recede unilateralmente dal contratto, perderà l'eventuale caparra versata.
• Se il venditore recede unilateralmente dal contratto, deve restituirli all'acquirente raddoppiati.

In questo caso, come è stato indicato, affinché questi depositi concordati abbiano questa natura penitenziale, è necessario che siano espressamente concordati come tali, in modo tale che solo quando si attribuisce loro in modo inequivocabile e univoco questa natura, in tal caso funzioneranno come questo sistema di compensazione per il recesso unilaterale che è stato spiegato.

<ejemplo>Así pues, siguiendo el ejemplo anterior, si pese a existir ese acuerdo inicial, el Sr. Juan y la Sra. María han pactado expresamente que esos 20.000€ se entregan con carácter de arras penitenciales:<ejemplo>

• ~Se alla fine la signora Maria non vuole acquistare l'immobile, può recedere dal contratto che ha firmato, rinunciando ai 20.000 euro, che resteranno nelle mani del venditore, il quale, ormai liberato dall'obbligo, potrà vendere l'immobile a un'altra persona.
• ~D'altra parte, se fosse il signor Juan a non voler vendere la casa, consegnando 40.000 euro alla signora María (cioè l'importo del deposito cauzionale raddoppiato), egli si libererebbe dall'obbligo di vendere la casa alla signora María e potrebbe venderla a un altro potenziale acquirente.
  

Oltre a tutto ciò che è stato indicato finora, va notato che il diritto civile catalano prevede un'altra eccezione da tenere in considerazione in questa clausola di caparra, poiché sebbene la clausola di caparra sia stata concordata come clausola penitenziale, se si verifica una circostanza eccezionale, come la mancata concessione di un finanziamento da parte di un istituto finanziario, l'acquirente può recedere unilateralmente dal contratto senza penalità, cioè con il diritto di recuperare l'importo che è stato pagato come caparra penitenziale.

Affinché questa disposizione possa essere applicata, è necessario che le parti, al momento della firma del documento, abbiano espressamente previsto che l'acquirente ricorrerà, in tutto o in parte, al finanziamento di un istituto finanziario. In tal caso, se l'istituto finanziario non concede definitivamente il finanziamento all'acquirente, quest'ultimo, giustificando tale rifiuto con dei documenti, avrà il diritto di recuperare tutto il denaro che ha versato al venditore a titolo di caparra.

In ogni caso, vorrei ancora una volta ribadire che, affinché questa regola eccezionale possa essere applicata, è necessario che:

1. Le parti devono aver espressamente concordato un deposito penitenziale.
2. Il contratto firmato deve prevedere espressamente che l'acquirente avrà bisogno di un finanziamento da parte di una banca per acquistare l'immobile.
3. Il rifiuto del finanziamento da parte dell'istituto finanziario deve essere motivato da una ragione di solvibilità o non redditività dell'acquirente, e non da una mancanza di diligenza (come, ad esempio, il fatto che l'acquirente non abbia fornito la documentazione richiesta dalla banca per effettuare lo studio della transazione, e di conseguenza l'istituto finanziario non è stato in grado di prendere una decisione in merito). 
4. A tal fine, se l'acquirente si trova in questa circostanza, deve fornire una prova documentale (ad esempio un documento della sua banca) del rifiuto del finanziamento, nonché delle ragioni di tale rifiuto.

Infatti, può accadere che l'acquirente, al momento di consegnare la caparra al venditore, possa temere che, nel caso in cui la vendita non abbia luogo perché il venditore si ritira unilateralmente, o perché il finanziamento richiesto non viene concesso, il venditore non voglia restituire il denaro e finisca per avere difficoltà a recuperarlo, o che il venditore possa addirittura vendere l'immobile a terzi.

In tal caso, se l'acquirente si trova in questa circostanza, esiste un ulteriore meccanismo previsto dalla legge, che può offrirgli maggiori garanzie, ovvero il deposito della caparra confirmatoria davanti a un notaio, registrandola al catasto.

Affinché ciò sia possibile, è quindi necessario che la caparra sia stata concordata in questo modo e per un periodo massimo di sei mesi. Se questi requisiti sono soddisfatti, la caparra confirmatoria può essere depositata davanti a un notaio e registrata al Catasto, cioè può essere iscritta nelle annotazioni dell'immobile in questione nel Catasto, beneficiando così degli effetti della pubblicità del registro e del fatto che, ai sensi dell'articolo 621-8.3 del Codice civile della Catalogna, l'immobile sarà interessato dalla restituzione della caparra confirmatoria (cioè, funzionerà come garanzia). 

In tal caso, se la vendita viene definitivamente consumata, il notaio consegnerà la caparra al venditore, mentre, in caso di recesso unilaterale di una delle parti, il notaio consegnerà la caparra all'altra parte che subisce il recesso.

A questo proposito, è necessario specificare che, dal punto di vista fiscale, i depositi depositati davanti a un notaio sono soggetti all'imposta di bollo, ma sono sovvenzionati al 100% ai sensi della recente legge 5/2020 del 29 aprile sulle misure fiscali, finanziarie, amministrative e del settore pubblico e sull'istituzione di una tassa sugli impianti che incidono sull'ambiente.

Alla luce di tutte le considerazioni fatte finora in questo articolo, se infine le parti, per qualsiasi motivo, desiderano formalizzare una scrittura privata prima della stipula dell'atto di compravendita, si raccomanda di tenere in considerazione i seguenti aspetti fondamentali:

• In primo luogo, e fondamentalmente, è essenziale richiedere la consulenza di un professionista legale (notaio o avvocato) per assisterci adeguatamente nella firma di questo documento, per cui sarebbe opportuno firmare un documento solo se siamo stati precedentemente consigliati da un professionista legale che ci ha spiegato in dettaglio tutto ciò che stiamo firmando e che si è occupato dei nostri diritti e interessi legittimi.
• In secondo luogo, è essenziale anche studiare la modalità contrattuale utilizzata, perché a seconda della modalità contrattuale e delle clausole inserite, ci troveremo di fronte a una promessa di vendita o a un vero e proprio contratto di compravendita perfezionato.
• In terzo luogo, nel caso in cui si ricorra alla figura della caparra confirmatoria, bisogna prestare la giusta attenzione al tipo di caparra concordata, poiché, come è stato spiegato, a seconda della sua natura confirmatoria o penitenziale, i suoi effetti e le sue conseguenze sono molto diversi.

Inoltre, e in ogni caso, qualunque sia il tipo di documento firmato, è fondamentale che sia comunque adeguatamente rispecchiato:

• Il termine massimo per la formalizzazione dell'atto di vendita.
• Cosa succederà se questo periodo massimo viene superato e l'atto non è stato firmato, in modo che, ad esempio, in tal caso, il contratto venga risolto o, se entrambe le parti sono d'accordo di comune accordo, venga concessa una proroga del periodo massimo, se applicabile.
• Gli effetti della risoluzione del contratto, chiarendo con precisione il risarcimento che ciascuna parte dovrebbe ricevere nel caso in cui la vendita non possa essere consumata, ad esempio assegnando una sanzione finanziaria, sotto forma di caparra, come verrà spiegato nelle domande successive.

Alla luce delle informazioni fornite in tutte le domande precedenti e, in sintesi, quando una persona è interessata ad acquistare un immobile e, se necessario, a firmare un "contratto di deposito", è essenziale che tenga presente i seguenti aspetti:

1. La compravendita di un immobile è uno degli atti più importanti nella vita economica di qualsiasi persona, per cui quando si affronta un processo di questa natura, le parti devono prendere le massime precauzioni per tutelare adeguatamente i loro legittimi diritti e interessi.
2. Se un immobile che abbiamo visitato ci piace e desideriamo acquistarlo, è essenziale che, prima di concludere qualsiasi accordo, richiediamo una nota semplice dell'immobile, oltre a una serie di documenti e informazioni al venditore (certificato di occupazione, certificato di efficienza energetica, ricevute IBI, certificato di debiti comunitari, ecc.) Con tutto ciò, otterremo informazioni essenziali per conoscere il reale stato dell'immobile e i suoi costi di manutenzione, che possono avere una chiara influenza sia sul prezzo che sulla nostra decisione finale di acquistare o meno l'immobile.
3. Se abbiamo raggiunto un accordo con un venditore per l'acquisto di un immobile, se lo desideriamo, possiamo recarci direttamente dal notaio per firmare l'atto pubblico di vendita, senza dover firmare prima alcuna scrittura privata. In questo caso, risparmieremo tempo, ridurremo i rischi legali e riceveremo la consulenza di un funzionario pubblico, specialista in diritto, che, agendo in modo imparziale, vigilerà su tutti i diritti e gli interessi legittimi delle parti e sulla legalità della transazione.
4. Se, prima di formalizzare l'atto di vendita, desideriamo o dobbiamo firmare un documento preliminare a garanzia della transazione, è necessario che:

• ~Chiedete sempre il parere di un notaio o di un avvocato per assicurarvi di aver compreso bene la natura e le conseguenze del documento che state firmando.
• ~Quando firmiamo un documento di qualsiasi tipo, dobbiamo essere sicuri del tipo di contratto che stiamo firmando e delle sue conseguenze legali.
• ~Se in un contratto di questo tipo concordiamo una caparra, dobbiamo essere sicuri del tipo di caparra (cioè se è confirmatoria o penitenziale), e chiarirlo, in modo che non ci siano dubbi sulla sua natura e sui suoi effetti.
• ~Nel contratto che viene firmato, il termine per la firma dell'atto di vendita deve essere molto chiaro, per evitare che questa situazione di mancata consumazione del contratto si trascini a lungo. Il contratto deve anche indicare chiaramente cosa succederà se questa data viene raggiunta e l'atto di vendita non è stato firmato, chiarendo gli effetti di tale circostanza (come, ad esempio, se le parti potranno o meno recedere dal contratto in tal caso).
• ~Infine, è essenziale che gli effetti della risoluzione unilaterale del contratto per ciascuna delle parti siano riflessi molto chiaramente, in modo che, in caso di tale circostanza, le parti possano facilmente liquidare gli importi dovuti, senza la necessità di impegnarsi in una controversia sulle conseguenze legali che ciascuna parte dovrebbe sopportare.