Chi paga l'IBI [Impuesto de Bienes Inmuebles] nell'anno in cui avviene la vendita?

Indubbiamente, una delle questioni che spesso genera confusione tra le parti di un atto di vendita di un immobile è quale parte debba pagare l'Imposta Immobiliare (di seguito IBI) per l'anno in cui avviene la vendita dell'immobile. Pertanto, questo articolo si propone di chiarire la questione, da un punto di vista eminentemente pratico, in modo che acquirenti e venditori abbiano ben chiaro come gestire la questione relativa all'immobile che stanno acquistando o vendendo, rispettivamente.

Che cos'è l'IBI?

L'IBI è un'imposta regolata dal Regio Decreto Legislativo 2/2004, del 5 marzo, che approva il testo rivisto della Legge delle Tesorerie Locali (di seguito LHL), che la definisce come imposta:

• Locale: cioè di proprietà del comune in cui si trova l'immobile.
• Diretto: poiché tassano una manifestazione diretta della ricchezza di una persona, come la proprietà di un immobile.
• Reale: in quanto tassa la proprietà di un bene (come gli immobili) indipendentemente dalle condizioni economiche personali del contribuente (cioè del proprietario).

Il suo scopo è quello di tassare il valore dei beni immobili nei termini stabiliti dalla legge.

Che cos'è l'evento imponibile IBI?

Secondo le disposizioni di legge (art. 61 LHL), il fatto imponibile per l'IBI, ossia la circostanza che fa sorgere l'obbligo fiscale e, quindi, il dovere di pagare l'imposta, è, per quanto qui interessa, l'esistenza di un diritto di proprietà su un bene immobile. Pertanto, il fatto che esista un diritto di proprietà su un bene immobile, cioè che qualcuno sia proprietario di un appartamento o di una casa, ad esempio, farà sorgere l'obbligo fiscale e, quindi, l'obbligo di pagare questa imposta.

Chi è il contribuente di IBI?

In base alle disposizioni di legge (art. 63 LHL), le persone che detengono i diritti di proprietà sull'immobile sono considerate contribuenti, ossia soggetti obbligati al pagamento dell'imposta. Pertanto, la persona o le persone proprietarie dell'immobile sono quelle obbligate a pagare l'IBI.

Con quale frequenza viene pagata l'IBI?

Tenendo conto delle disposizioni del regolamento fiscale (art. 75.2 LHL), il periodo d'imposta dell'IBI coincide con l'anno solare, vale a dire che l'IBI è un'imposta che viene pagata annualmente. Pertanto, il contribuente deve pagare l'IBI sulla sua proprietà ogni anno. Tuttavia, tenuto conto dell'elevato importo della quota liquida da versare, ovvero l'importo da versare al comune corrispondente, molti comuni offrono la possibilità di suddividere il pagamento dell'imposta in diversi pagamenti nel corso dell'anno(ad esempio, ogni due mesi o trimestralmente), al fine di facilitare il pagamento per i proprietari di immobili soggetti all'imposta.

Quando deve essere consegnata l'IBI?

Ai sensi dell'art. 75.1 LHL, l'IBI è dovuta il primo giorno del periodo fiscale, il che, tenendo conto che è fissato nell'anno solare come indicato nella domanda precedente, determina che l'IBI è dovuta il 1° gennaio di ogni anno. Tuttavia, la data di rateizzazione non deve essere confusa con la data di pagamento, in quanto ogni comune ha l'autonomia di stabilire il proprio calendario fiscale, per cui, a seconda della località, l'imposta sarà riscossa in una data o in un'altra.

Sulla base di quanto analizzato finora, si può affermare che, dall'analisi della formulazione letterale della legge sulla finanza locale, il soggetto tenuto a pagare l'IBI è il proprietario dell'immobile al 1° gennaio dell'anno corrispondente.

Cosa succede all'IBI quando il proprietario dell'immobile lo vende?

Come indicato in precedenza, in linea di principio, da un'analisi esclusiva della normativa applicabile, l'IBI sull'immobile è dovuta dal proprietario dell'immobile il 1° gennaio dell'anno in questione, indipendentemente dal fatto che egli venda successivamente l'immobile a un'altra persona, che detiene la proprietà dell'appartamento o della casa per il resto dell'anno.

Tuttavia, questa interpretazione deve essere qualificata alla luce della giurisprudenza della Corte di Cassazione (cfr. STS 2886/2016 del 15 giugno), poiché secondo l'interpretazione dell'Alta Corte della normativa applicabile, il venditore dell'immobile può trasferire all'acquirente la parte proporzionale dell'imposta corrispondente al tempo in cui ciascuno di essi ha detenuto la proprietà dell'immobile.

In ogni caso, questa possibilità di ripercussione è sempre soggetta alla volontà contrattuale delle parti, per cui se l'acquirente o il venditore si accordano diversamente(ad esempio, che il venditore o l'acquirente si assumono tutto), si applicherà quanto concordato.

Chi sarà obbligato a pagare l'IBI al Comune?

A prescindere dall'applicazione della dottrina della Corte di Cassazione sopra illustrata, o dall'accordo raggiunto dalle parti, chi è interessato alla questione deve avere chiaro che, ai fini fiscali, di fronte al comune corrispondente, il soggetto tenuto al pagamento dell'imposta sarà il proprietario dell'immobile al 1° gennaio dell'anno in questione, per cui, a prescindere dagli accordi raggiunti e dalla dottrina della Corte di Cassazione, se il venditore o l'acquirente non svolge alcuna azione aggiuntiva presso l'amministrazione fiscale del comune, il comune addebiterà tutta l'IBI di quell'anno al venditore (in quanto dispone di tutte le coordinate bancarie a tal fine), che sarà a carico del venditore, se il venditore o l'acquirente non intraprendono alcuna azione aggiuntiva presso l'amministrazione fiscale del comune, il comune riscuoterà tutta l'IBI per quell'anno dal venditore (poiché dispone di tutte le sue coordinate bancarie a tale scopo), il quale, successivamente, e come indicato in precedenza, avrà il diritto di trasferire la parte proporzionale all'acquirente in base al tempo in cui ciascuno di essi è stato proprietario dell'immobile o, se del caso, di esigere il rispetto dell'accordo che hanno raggiunto a tale riguardo.

Di conseguenza, se non comunichiamo alcuna modifica dell'addebito diretto al Comune, sarà il venditore a pagare l'IBI per l'anno in cui avviene la vendita, e successivamente sarà l'acquirente a dover pagare l'importo corrispondente, secondo l'opzione applicabile, attraverso il mezzo di pagamento e la procedura da lui scelti.

Cosa deve fare l'acquirente una volta acquistato l'immobile?

Una volta acquistato l'immobile, l'acquirente deve recarsi presso il proprio Comune e, accreditando il proprio status di nuovo proprietario dell'immobile (tramite una semplice copia dell'atto di compravendita che inviamo via e-mail il giorno stesso della firma), richiedere la modifica dell'addebito diretto della fattura IBI in modo che l'imposta per l'anno successivo e per gli anni successivi venga versata sul conto corrente del nuovo proprietario e non del venditore.

Tuttavia, come indicato in precedenza, questa modifica non influirà sulle fatture in sospeso dell'anno in corso, quindi per risolvere la situazione per l'anno in corso, si dovrà scegliere una delle seguenti opzioni indicate nella domanda seguente.

Come viene applicata nella pratica la dottrina della Corte Suprema sul pagamento pro-rata dell'IBI?

Alla luce della dottrina della Corte di Cassazione esposta nel precedente quesito, secondo cui l'IBI per l'anno in cui avviene la vendita dell'immobile deve essere versata pro quota tra venditore e acquirente in proporzione al tempo in cui ciascuno di essi è stato proprietario dell'immobile, è necessario distinguere tra le seguenti situazioni:

Di tutte queste opzioni, quelle che offrono maggiori garanzie per l'acquirente sono senza dubbio la prima e la terza, perché se il venditore o l'acquirente pagano l'imposta in anticipo, ci si assicura che l'IBI per l'anno sia pagata, poiché in caso contrario (opzione 2, in cui il pagamento è lasciato nelle mani del venditore), se il venditore non paga l'imposta, la legge determina una vera e propria intaccazione dell'immobile al pagamento dell'imposta, che può eventualmente portare l'acquirente a essere obbligato a pagarla per intero, al fine di evitare un pignoramento dell'immobile, se il venditore non la paga, la legge determina una vera e propria affezione dell'immobile al pagamento dell'imposta, che può portare l'acquirente a essere obbligato a pagarla per intero, per evitare il pignoramento dell'immobile, e successivamente ad agire in giudizio contro il venditore per recuperare la parte che corrisponde a quest'ultimo.

Come si effettua il calcolo del pro rata per sapere quanto ciascuna parte ha diritto a pagare in proporzione?

La prima e più importante cosa da fare è conoscere l'importo totale annuo dell'IBI in questione. Una volta conosciuta questa cifra, la dividiamo per 365 (i giorni di un anno). E conosceremo il costo giornaliero dell'IBI. Infine, è sufficiente moltiplicare il costo giornaliero dell'IBI per il numero di giorni dell'anno in corso in cui ciascuna parte è stata proprietaria dell'immobile. Tenendo presente che il giorno della firma dell'atto di vendita inizia il calcolo del termine dell'acquirente. Ad esempio, se l'importo totale annuo dell'IBI di un immobile è di 1.250 euro. Dividiamo questo importo annuale per 365 giorni. Il costo dell'IBI è quindi di 3,42 euro al giorno. Supponendo che la vendita venga effettuata il 1° febbraio. Ciò significa che il venditore è stato proprietario solo nei 31 giorni di gennaio. In altre parole (31 giorni x 3,42 €), la parte venditrice dovrebbe pagare solo 106,16 € per l'IBI dell'anno in corso. Il resto è a carico dell'acquirente.

Conclusione

Sulla base di tutto ciò che è stato analizzato finora, e a titolo di sintesi o ricapitolazione dei concetti o delle idee pratiche più importanti, possiamo evidenziare":