Perché devo aspettare 10 giorni per firmare il mio mutuo? E in Catalogna, perché sono 14 giorni?

Da alcuni anni il legislatore, nell'ambito del settore dei mutui, al fine di tutelare la parte contraente più debole, ossia il mutuatario, ha predisposto una serie di norme che mirano a proteggere e rafforzare la sua posizione giuridica, a garantire la trasparenza dei contratti di credito immobiliare e, in breve, ad aiutare i debitori, al momento della stipula dei mutui, ad aver potuto plasmare la propria volontà in modo pienamente consapevole, ponderato e informato.

Tuttavia, non è meno vero che, in alcuni territori come la Catalogna, come vedremo, è necessario tenere conto anche di altre normative autonome, che impongono anch'esse obblighi, doveri e aspetti da tenere in considerazione nell'ambito del contratto di mutuo, soprattutto in un aspetto così delicato per le parti come le scadenze da rispettare per formalizzare l'operazione di mutuo prevista.

Pertanto, in questo breve articolo, utilizzando il mio tradizionale sistema di domande e risposte e in modo didattico e semplice, cercheremo di fare luce su questo tema, in modo che qualsiasi debitore catalano che stia pensando di accendere un mutuo ipotecario sappia in prima persona quali sono le scadenze o le tempistiche da tenere in considerazione per poter accendere un mutuo ipotecario.

Che cos'è la Legge 5/2019, che regola i contratti di credito immobiliare?

Ciò premesso, questo settore della contrattazione, come è noto, coinvolge due parti contraenti con conoscenze e potere negoziale molto diversi, vale a dire

• In qualità di creditore ipotecario, normalmente si tratta di grandi istituti finanziari, con attività e capitale proprio del valore di miliardi di euro e con professionisti (economisti, attuari, avvocati, ecc.) la cui missione è garantire il successo di queste società finanziarie, imponendo le condizioni contrattuali che meglio soddisfano gli interessi della loro banca.
• Come mutuatari, consumatori, famiglie, individui che, in molte occasioni, non hanno le conoscenze, la capacità o la forza negoziale per poter esigere condizioni adeguate ed equilibrate nei loro contratti di mutuo.

Poiché il legislatore è consapevole di questa realtà, la Legge 5/2019 mira a stabilire un regime di protezione per i consumatori che hanno lo status di mutuatari nell'ambito di un credito per l'acquisto di una casa, regolando aspetti diversi come:

• Principi che dovrebbero guidare i prestiti ipotecari per l'acquisto di una casa, come onestà, correttezza, professionalità e trasparenza.
• Le informazioni di base che devono essere incluse nella pubblicità dei mutui ipotecari.
• Gli obblighi di trasparenza che i contratti di mutuo ipotecario devono rispettare.
• Le informazioni generali e la documentazione precontrattuale informativa che ogni banca deve fornire a un futuro debitore quando inizia a preparare la transazione di credito.
• Requisiti di formazione per il personale delle banche che commercializzano prestiti ipotecari.
• Limiti alle pratiche di vendita da parte delle banche (come le cosiddette vendite collegate/combinate) e alle commissioni che possono addebitare ai debitori per varie voci (ad esempio, in caso di rimborso anticipato, novazione, ecc.)
• Limiti e requisiti che devono essere soddisfatti affinché l'istituto finanziario possa dichiarare la scadenza anticipata dell'obbligazione.
• Requisiti legali, professionali e di qualificazione che devono essere soddisfatti da persone o aziende che operano in questo settore degli appalti.
• Un regime sanzionatorio per poter punire gli operatori che non rispettano tutti gli obblighi imposti dalla Legge 5/2019.

Quando si applica la Legge 5/2019 sui contratti di credito immobiliare?

• La parte debitrice è una persona fisica e la parte creditrice è una persona (fisica o giuridica) che svolge, a titolo professionale, l'attività di prestito di denaro.
• Il prestito da stipulare è garantito da un diritto reale di ipoteca.
• Lo scopo del prestito è quello di acquisire o mantenere i diritti di proprietà su immobili residenziali (o terreni o immobili costruiti o da costruire).

Pertanto, nella maggior parte delle transazioni immobiliari, in cui l'acquirente dell'immobile è un privato che finanzia l'acquisto con un mutuo ipotecario concesso dalla propria banca, si applicheranno tutte le disposizioni della presente Legge sul credito immobiliare, per cui l'intero processo di contrattazione dovrà essere conforme alle richieste e ai requisiti della Legge 5/2019.

Quali sono le scadenze da tenere in considerazione ai sensi della Legge 5/2019, che disciplina i contratti di credito immobiliare?

• Il Foglio Informativo Europeo Standardizzato (ESIS), che è un documento contenente gli elementi fondamentali del futuro contratto, come l'identificazione delle parti contraenti, l'importo preso in prestito, il periodo di rimborso, il tasso di interesse applicabile, il numero di rate di rimborso, la loro frequenza, il loro importo, il costo dell'operazione (con i dettagli sia dell'importo totale da rimborsare che del TAEG), un esempio di tabella di rimborso illustrativa, e i costi e le commissioni concordati a questo proposito, tra i più rilevanti.
• Il Foglio di Avvertenze Standardizzato (o FIAE), che è un documento in cui la banca deve informare il futuro debitore delle clausole o degli elementi più rilevanti del contratto, con particolare riferimento agli indici di riferimento utilizzati per fissare il tasso di interesse applicabile (nel caso di prestiti riferiti a un tasso variabile), all'esistenza di una "clausola floor", alla possibilità di scadenza anticipata dell'operazione in caso di mancato pagamento e alle conseguenze e ai costi che ne deriverebbero in tal caso, ai dettagli e alla distribuzione dei costi associati alla concessione del prestito, tra gli altri.
• Nel caso di un mutuo a tasso variabile, un documento separato con un particolare riferimento alle rate periodiche che il mutuatario deve pagare in diversi scenari di tasso di interesse.
• Una copia della bozza del contratto.
• Un documento con informazioni chiare e veritiere sugli oneri del mutuante e del mutuatario. 

Infine, una volta trascorso questo periodo di dieci giorni di calendario e autorizzato il certificato di trasparenza materiale, il giorno successivo sarà possibile recarsi nuovamente dal notaio, questa volta per formalizzare i nostri atti di vendita e di mutuo ipotecario.

Come vengono calcolate queste scadenze nella pratica?

In pratica, il calcolo di questo periodo di dieci giorni di calendario deve essere effettuato come segue:

• FASE 1: Il potenziale mutuatario si reca presso la propria filiale bancaria e firma tutta la documentazione precontrattuale relativa alla transazione (FEIN, FIAE, ecc.).
• FASE 2: Una volta fatto questo, se la banca è diligente, il giorno stesso invierà tutta questa documentazione al notaio scelto per formalizzare l'operazione di credito, attraverso una piattaforma telematica che esiste tra notai e istituti finanziari.
• FASE 3: Una volta che il notaio ha ricevuto tutta la documentazione in modo completo e corretto sulla piattaforma telematica, dal giorno successivo decorrono i dieci giorni di calendario.
• FASE 4: Una volta trascorsi questi 10 giorni di calendario, e dopo che nel frattempo è stato formalizzato il cosiddetto atto di trasparenza materiale, è possibile firmare gli atti di vendita e il mutuo ipotecario.

Qual è il principale problema o errore nella pratica nel calcolo delle scadenze?

Dal punto di vista del cliente o del consumatore è facile pensare che il periodo di 10 giorni di calendario inizi a decorrere dal momento in cui il cliente consegna/restituisce alla banca tutta la documentazione precontrattuale sottoscritta con le condizioni del suo futuro mutuo ipotecario. Questo approccio ha molto senso. Ma in realtà, in questo caso, il periodo non sarebbe ancora iniziato.

La chiave per l'inizio del calcolo dei 10 giorni di calendario sta nel fatto che il notaio scelto dal potenziale mutuatario riceve questa documentazione precontrattuale firmata dalla banca in questione. E anche con una serie di requisiti:

• L'invio deve essere effettuato da un'apposita piattaforma telematica abilitata dalla legge a tale scopo. Ciò significa che l'invio della documentazione con qualsiasi altro mezzo (e-mail, telefono, ecc.) non è sufficiente per avviare il calcolo della scadenza.
• Tutta la documentazione deve pervenire completa e corretta nei contenuti. Se la documentazione è incompleta o contiene errori, il termine non inizierà a decorrere finché la documentazione precontrattuale firmata non sarà ripresentata completa o corretta.

È possibile derogare a queste scadenze?

Quali sono le particolarità da tenere in considerazione nel caso catalano?

Nel caso di transazioni formalizzate in Catalogna, oltre a queste norme statali e alle scadenze ivi previste, è necessario tenere conto di un ulteriore aspetto, poiché la Catalogna, come è noto, ha un proprio diritto civile che, in questo caso specifico, contiene anche disposizioni che devono essere rispettate e applicate nell'ambito dei contratti di mutuo.

Come si può notare, il regolamento catalano è più esigente in termini di scadenze, in quanto stabilisce che devono trascorrere quattordici giorni (e non dieci come stabilito nel regolamento statale) tra la consegna della documentazione precontrattuale dell'operazione da parte della banca e la firma del mutuo ipotecario.

È possibile rinunciare all'applicazione di questo periodo di 14 giorni secondo la legge catalana?

Infatti, la Direzione Generale del Diritto e delle Persone Giuridiche, organo del Ministero della Giustizia della Generalitat di Catalogna, competente a decidere sui ricorsi governativi contro le valutazioni negative dei Registri Fondiari basate sull'applicazione del diritto civile della Catalogna, ha accettato la possibilità che le parti, se lo concordano espressamente, possano rinunciare all'applicazione di questo termine di quattordici giorni di calendario, e quindi avvalersi del termine più breve di dieci giorni stabilito dalla normativa statale.

Pertanto, se per motivi di tempo o di fretta nella formalizzazione della transazione (come, ad esempio, se scade il termine per la formalizzazione dell'acquisto concordato in un contratto di deposito, in caso di viaggio di una delle parti, ecc.), il termine di quattordici giorni è un problema per l'acquirente/debitore, se concordato con la sua banca, può essere derogato, nel qual caso si applicherebbe il termine di dieci giorni previsto dalla normativa statale già analizzata. 

Come viene registrata questa rinuncia nell'atto di compravendita?

Nel nostro studio notarile, la rinuncia al termine di quattordici giorni previsto dalla normativa catalana viene registrata con una dichiarazione/avvertimento del seguente tenore:

<ejemplo>De conformidad con lo previsto por la Resolución de la Dirección General de Entidades Jurídicas de fecha 12 de julio de 2.017, los comparecientes renuncian expresa y explícitamente a agotar el plazo establecido en el artículo 262.4 del Código de Consumo de Cataluña, con el consentimiento expreso de la entidad acreedora, por darse la siguiente circunstancia especial que obliga al otorgamiento antes de plazo (aquí, si se quiere, se puede especificar el motivo concreto), manifestando expresamente que se ha dispuesto de suficiente tiempo de análisis y estudio de las condiciones económicas y financieras ofrecidas por la entidad prestamista, y manifestando asimismo comprender todos los aspectos jurídicos y económicos de la operación, que yo el Notario he advertido y que les informo, prestando su conformidad al mismo.<ejemplo>

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Nella speranza che questo articolo contribuisca ad avvicinare i cittadini alle particolarità della normativa catalana sui termini per la formalizzazione delle operazioni ipotecarie con i consumatori, l'équipe dello Studio Notarile Jesús Benavides rimane a vostra disposizione per aiutarvi in tutto ciò di cui potete avere bisogno nell'ambito della formalizzazione delle vostre operazioni notarili.