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In allegato (QUI) Risoluzione della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació del 4 giugno 2024 (BOGC del 12 giugno 2024), in cui la DG risolve un caso relativo a un atto di donazione, precedentemente proveniente da un'eredità in cui erano state stabilite regole di amministrazione. Nel caso in questione, un uomo, nel suo testamento, nomina la figlia come erede, ma nomina anche una sorella di tale erede come amministratrice di tutti i beni dell'eredità, stabilendo anche che in relazione ai beni immobili, l'amministratrice può affittarli, alienarli o gravarli senza autorizzazione giudiziaria.

Quando l'atto di donazione dell'immobile (stipulato dall'ereditiera e dalla sorella in qualità di amministratrice) è stato presentato al Registro, il Conservatore dei registri immobiliari si è rifiutato di registrarlo, sostenendo che all'ereditiera era assolutamente vietato disporre dell'immobile e che le regole di successione stabilite dal defunto (il padre) non autorizzavano l'amministratrice a integrare il consenso del donatore per compiere atti a titolo gratuito (cioè una donazione).

In appello, la Direzione generale ha revocato la nota di qualificazione, ritenendo che se il testatore aveva previsto che l'amministratore potesse disporre dei beni e, inoltre, non aveva stabilito un espresso divieto in relazione agli atti gratuiti, nulla impedisce all'amministratore, con il consenso dell'erede, di donare il bene in questione.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació del 7 giugno 2024 (BOGC del 17 giugno 2024), in cui la DG risolve un caso relativo ad un'eredità di un uomo che, essendo sposato, ha fatto testamento, in cui ha designato la moglie come erede, con volgare sostituzione a favore dei suoi discendenti, e in mancanza di coniuge e discendenti, istituì eredi per metà dell'eredità i suoi genitori, in parti uguali e con diritto di accrescimento tra loro, e per l'altra metà dell'eredità i suoi suoceri (cioè i genitori di sua moglie all'epoca) , anch'essi in parti uguali e con diritto di accrescimento tra loro. E in mancanza di tali genitori, li sostituisce, come da prassi, con i rispettivi discendenti. Anni dopo, questo signore divorziò e successivamente morì.

Dopo la sua morte, i nipoti consanguinei (del "suo ramo familiare"), accettano l'eredità e la presentano per la registrazione al Catasto, e il Conservatore rifiuta la registrazione, comprendendo che, nel caso specifico, c'è un problema di interpretazione del testamento, in modo tale che, poiché la designazione di questi "suoceri" (cioè i genitori dell'ex moglie) è fatta in forma nominativa (con il loro nome e cognome), si potrebbe interpretare che, nel contesto del testamento, il divorzio non è una causa di inefficacia di questa sostituzione.

Dopo il relativo ricorso, la Direzione generale si è allineata al notaio ricorrente, stabilendo che, ai sensi dell'art. 422-13.4 del CCCat, una volta avvenuto il divorzio, il ricorso ai "suoceri" (suoceri e loro sostituti) diventa totalmente inefficace.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació dell'11 giugno 2024 (BOGC del 19 giugno 2024), in cui la DG risolve un caso relativo a un'eredità che si sta risolvendo in virtù di un patto successorio, in cui, una signora, In questo caso, il DG risolve un caso relativo a un'eredità che si sta risolvendo in virtù di un patto successorio, in cui una signora ha preassegnato la metà della nuda proprietà di un immobile a una delle sue due figlie, insieme a una sostituzione fiduciaria residua a favore dei 4 nipoti della testatrice (cioè i figli della figlia a cui è stato preassegnato l'immobile), in parti uguali, e questi a loro volta sostituiti dai loro discendenti per discendenza, nel senso comune del termine.

Una volta che l'eredità è stata accettata dalla figlia e il suo diritto è stato registrato nel registro fondiario, i 4 nipoti (cioè i trustee), concedono un atto di rinuncia al trust residuo, in cui di fatto vi rinunciano. Quando viene presentato per la registrazione al Catasto, il Conservatore dei Registri Immobiliari rifiuta la registrazione, sostenendo che nel documento presentato le parti rinunciano al trust residuo, ma questo non cancella il trust, poiché esiste una sostituzione comune per i loro discendenti.

La Direzione Generale in questa occasione si allinea al Conservatore, confermando la nota di qualificazione, stabilendo che, ai sensi dell'art. 426-7 CCCat,"il testatore può prevedere una volgare sostituzione fiduciaria nel caso in cui il chiamato fiduciario non diventi fiduciario per incapacità o non volontà", cosicché, se il chiamato fiduciario rinuncia al trust, il volgare sostituto è anch'esso fiduciario.

A seguito di un caso recentemente verificatosi in ufficio, si ricorda che, in conformità alle disposizioni dell'art. 431-17.2 CCCat, le successioni o attribuzioni particolari fatte a favore del coniuge o del convivente, o dei loro parenti, salvo espressa pattuizione contraria o per effetto dell'accordo, diventano inefficaci se, dopo la concessione, i coniugi si separano di fatto o di diritto, o divorziano, o il matrimonio viene dichiarato nullo, nonché se al momento del decesso è pendente una causa di separazione, divorzio o annullamento del matrimonio, a meno che non sia intervenuta la riconciliazione.

Nel caso di un'unione stabile, diventano inefficaci se, dopo la concessione, i partner si separano di fatto, a meno che non riprendano la loro convivenza, o se l'unione si estingue per una causa diversa dalla morte di uno dei partner o dal matrimonio tra di loro.

Questo vale anche per i parenti che sono solo parenti del coniuge o del convivente, direttamente o collateralmente entro il quarto grado, sia per sangue che per matrimonio.

Si ricorda che recentemente, attraverso un gruppo parlamentare e con l'appoggio del Governo, è stata avviata la procedura per l'eliminazione del cosiddetto"Visto d'oro" attualmente previsto dall'art. 63.2.b) della Legge 14/2013, che riconosce la possibilità che uno straniero non residente possa ottenere un visto per soggiornare/risiedere in Spagna se acquista una proprietà in Spagna con un investimento di valore pari o superiore a 500.000 euro per ciascun richiedente.

Sebbene la misura sia ancora in vigore (cioè gli attuali acquirenti possono continuare a beneficiarne), si prevede che venga abrogata nei prossimi mesi, il che potrebbe avere un impatto negativo sul mercato immobiliare di fascia alta. Da tenere in considerazione e, se necessario, informare i clienti (agenzie immobiliari, potenziali acquirenti, ecc.).

Si ricorda che, ai sensi della Risoluzione della Direzione Generale della Certezza del Diritto e della Fede Pubblica del 7 luglio 2023 (QUI è possibile consultare la stessa), una volta entrato in vigore il cosiddetto Registro Elettronico, ai sensi della Legge 11/2023, in via temporanea, e fino al 31 luglio 2024, il termine per l'abilitazione e l'invio degli atti nei Registri Fondiari, Mercantili e dei Beni Mobili è stato prorogato di 30 giorni lavorativi.

Ovvero 45 giorni lavorativi, di cui 15 giorni corrispondono alla scadenza ordinaria + 30 giorni alla scadenza prevista dalla Risoluzione.

Inoltre, in conformità con la Risoluzione della suddetta Direzione generale del 19 giugno 2024 (QUI è possibile consultarla), il termine per la qualificazione e l'invio dei documenti è prorogato di 15 giorni lavorativi :

• Presentati e in attesa di liquidazione al 31 luglio 2024, a condizione che il loro termine ordinario di qualificazione e liquidazione non sia scaduto a tale data (proroga cumulabile con la proroga del termine della delibera del 7 luglio 2023).

Ad esempio, un documento presentato il 29 luglio 2024 avrà un termine di liquidazione di 60 giorni lavorativi (15 del termine ordinario + 30 del termine della Risoluzione del 7 luglio 2023 + 15 della Risoluzione del 19 giugno 2024).

• Da presentare dal 1° al 31 agosto 2024.

Ad esempio, un documento presentato il 1° agosto 2024 avrà un termine di liquidazione di 30 giorni lavorativi (15 del termine ordinario + 15 della Risoluzione del 19 giugno 2024).

Queste proroghe, unite al termine di 10 giorni lavorativi per la notifica dell'atto previsto dalla legislazione ordinaria di diritto amministrativo, porteranno nelle prossime settimane e nei prossimi mesi a una proroga molto significativa dei termini per la registrazione degli atti presentati ai Registri immobiliari, commerciali e mobiliari.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 9 aprile 2024 (BOE del 26 aprile 2024), che è stata analizzata nel recente WebiNots dell'Associazione dei Notai della Catalogna del 26 giugno 2024. Il documento analizza un caso di diritto internazionale privato, in cui un defunto tedesco muore dopo aver fatto testamento in Germania (e la legge tedesca è applicabile alla sua successione), in cui nomina i suoi figli come eredi e nomina anche un esecutore.

In un primo atto, gli eredi accettano l'eredità paterna, che viene registrata nel registro fondiario spagnolo (cioè gli eredi vengono registrati come proprietari di un immobile a Maiorca). In un secondo atto, l'esecutore testamentario vende l'eredità a terzi (perché secondo la legge tedesca l'esecutore testamentario è autorizzato a rappresentare la comunità degli eredi e a compiere atti di disposizione).

Tuttavia, il Catasto rifiuta la registrazione sulla base della lex rei sitae, ossia sulla base dei principi fondamentali del diritto di registrazione spagnolo (il principio della tutela del proprietario registrato e il principio del tratto successivo), secondo cui l'esecutore testamentario non è il proprietario registrato dell'eredità con il potere di vendere l'immobile, poiché i proprietari registrati sono gli eredi, indipendentemente da ciò che dice la legge tedesca.

In appello, la Direzione generale si è allineata al cancelliere, confermando che, una volta registrato il diritto degli eredi in Spagna, la legge straniera esaurisce i suoi effetti e si applica la lex rei sitae, per cui, essendo l'eredità già registrata a nome degli eredi, essi ne sono i proprietari e l'esecutore testamentario non ha più il potere di venderla.

In ogni caso, questa posizione viene messa in discussione o qualificata dagli specialisti che analizzano la Risoluzione nel seminario.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 23 novembre 2023 (BOE del 14 dicembre 2024), che è stata analizzata nel recente WebiNots dell'Associazione dei Notai della Catalogna del 26 giugno 2024.

Analizza un caso di diritto internazionale privato, in cui la controversia verte essenzialmente sulla necessità o meno che i documenti pubblici in materia di eredità provenienti da un Paese straniero appartenente all'Unione Europea rechino l'apostilla richiesta dalla Convenzione dell'Aia n. XII del 5 ottobre 1961 o la legalizzazione.

La Direzione Generale, nella sua Risoluzione, stabilisce che, in base all'articolo 74 del Regolamento europeo sulle successioni, relativo alla "legalizzazione e altre formalità analoghe", non è richiesta alcuna legalizzazione o formalità analoga per i documenti rilasciati in uno Stato membro nel quadro del presente regolamento.

Pertanto, in questi casi (ad esempio, una dichiarazione di successione rilasciata da un'autorità tedesca), non sarà necessario richiedere la documentazione apostillata.

In allegato (QUI) Sentenza 2437/2024, della Sezione III della Corte di Cassazione, che tratta della tassazione nelle successioni in cui entra in gioco il diritto di trasferimento.

In sintesi, la sentenza stabilisce che, nei casi in cui l'erede muoia senza aver accettato o ripudiato l'eredità del defunto, trasmettendo tale diritto di accettazione o ripudio ai suoi eredi, il periodo di prescrizione del diritto dell'Amministrazione fiscale di liquidare l'imposta di successione si conta dal momento della morte del secondo erede o cedente, e non dalla morte del primo defunto.

Inoltre, è necessario tenere conto di questa sentenza, perché il decorso o meno del termine di prescrizione fiscale determina il tipo di accettazione dell'eredità che può essere effettuata. Se si ritiene che il termine di prescrizione sia scaduto, l'eredità può essere accettata solo in modo puro e semplice e non con beneficio d'inventario, con le conseguenze che ciò comporta dal punto di vista della responsabilità.

Recentemente è sorta una controversia tra alcuni istituti finanziari in relazione ai verbali notarili di atti pubblici, in particolare per quanto riguarda l'addebito delle diligenze da includere nella matrice, derivanti dalle azioni aggiuntive imposte dall'implementazione del nuovo protocollo elettronico. La controversia è incentrata sul fatto che, secondo l'interpretazione di questi istituti, le nuove voci di onorario relative al protocollo elettronico sono servizi che non sono stati espressamente richiesti dall'istituto, per cui non dovrebbero essere inclusi negli onorari pagati dalla banca.

In contrasto con questa interpretazione, va sottolineato che la nuova normativa introdotta dalla legge 11/2023 dell'8 maggio sulla digitalizzazione dei procedimenti notarili e di cancelleria (QUI è possibile consultarla), obbliga i notai a compiere una serie di azioni aggiuntive quando autorizzano tutti i tipi di atti pubblici, ossia la loro incorporazione nel protocollo elettronico, il loro confronto con la matrice originale (al fine di garantire la concordanza tra entrambi i documenti) e, infine, il loro deposito nella banca dati istituita a tal fine dal Consiglio Generale del Notariato, e devono lasciare traccia di tutto ciò nell'atto pubblico mediante una diligenza (art. 17.2 della Legge sul Notariato).

Tenendo conto deitre obblighi sopra descritti che la nuova legislazione impone al notaio, tutti gli atti pubblici che vengono autorizzati devono includere queste formalità di"incorporazione ", "collazione" e"deposito" per dimostrare che questi obblighi imposti dalla legge al notaio sono stati debitamente adempiuti, generando i corrispondenti onorari previsti dal Regio Decreto 1426/1989, del 17 novembre, che approva gli onorari dei notai (QUI è possibile consultarlo), ossia 3,01 euro ciascuno, per un totale di 9,03 euro.

In allegato (QUI) i dettagli della controversia e l'analisi giuridica della questione da parte dell'Ufficio Notarile.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació del 30 aprile 2024 (BOGC del 10 maggio 2024), in cui la DG risolve un caso in cui il proprietario di una farmacia situata a Palamós concede un'opzione di acquisto sulla stessa, a favore di una società commerciale.

Il Conservatore del Registro Mercantile ha rifiutato di registrare il diritto reale di opzione d'acquisto in quanto la titolarità di una farmacia può essere detenuta solo da un singolo farmacista (e non da una persona giuridica, come quella costituita nel caso di specie), sulla base, tra l'altro, dell'art. 586-1 CCCat e di altre normative settoriali.

La DG revoca la qualifica negativa e ammette la registrazione, sulla base del fatto che nell'atto costitutivo del diritto di opzione all'acquisto stesso viene concordato che il diritto dell'opzionante può essere ceduto a un terzo (che può soddisfare il requisito legale) e che viene anche specificato che, quando il diritto deve essere esercitato, devono essere soddisfatti tutti i requisiti stabiliti nell'atto costitutivo e gli altri requisiti legali e amministrativi.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació dell'8 maggio 2024 (BOGC del 15 maggio 2024), in cui la DG risolve un caso in cui un uomo, nel suo testamento, istituisce la moglie come unica erede, con una serie di sostituzioni. Anni dopo, il matrimonio viene separato legalmente (con relativa sentenza del tribunale) e, infine, il marito muore.

La moglie intende attribuirsi l'eredità (tra i beni, un immobile) sulla base di questo testamento, che viene respinto dal cancelliere davanti al quale viene presentata la richiesta privata di accettazione dell'eredità, fondamentalmente, in base all'art. 422-13 CCCat, che stabilisce che "l'istituzione di erede, i legati e le altre disposizioni che sono state disposte a favore del coniuge del defunto diventano inefficaci se, dopo la concessione, i coniugi si separano di fatto o legalmente, o divorziano, o il matrimonio viene dichiarato nullo, nonché se al momento della morte è pendente una causa di separazione, divorzio o nullità matrimoniale, a meno che non sia avvenuta la riconciliazione".

La DG conferma la nota di rating, sulla base della disposizione sopra citata.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 25 aprile 2024 (BOE del 17 maggio 2024), in cui la DG risolve un caso in cui il creditore ipotecario (UCI), concede la cancellazione totale di una garanzia (diritto reale ipotecario), in vista di un pagamento parziale del debito residuo (nell'atto di cancellazione si riconosce espressamente che parte del debito rimane in sospeso).

Il Conservatore rifiuta l'iscrizione affermando che, in tal caso (pagamento parziale), ai sensi della normativa fiscale regionale, l'operazione è soggetta a tassazione (ITPAJD), per cui è necessario presentare il relativo modulo di pagamento dell'imposta, poiché ai sensi dell'art. 57 del DLeg 1/2018, l'esenzione fiscale sulle cancellazioni ipotecarie si applica solo quando viene effettuato il pagamento (totale, non parziale) dell'obbligazione garantita.

La DG conferma la nota di rating, ribadendo che se non è soddisfatto il requisito che la cancellazione sia dovuta al pagamento (integrale) dell'obbligazione garantita, l'operazione non rientra nei casi in cui non è obbligatorio presentare la relativa liquidazione dell'imposta all'ufficio regionale delle imposte, per cui, affinché la cancellazione sia registrata, sarà necessario liquidare l'imposta in questione.

In allegato (QUI) Risoluzione della DGSJFP del 29 aprile 2024 (BOE del 16 maggio 2024), in cui la DG risolve un caso relativo a una successione internazionale, in cui un testatore, di nazionalità britannica e residente in Inghilterra, fa testamento nel 2003 a Londra davanti a un notaio locale. Infine, muore nel 2022, dopodiché, sulla base del testamento, viene autorizzato in Spagna, davanti a un notaio spagnolo, l'atto di aggiudicazione dei beni che il testatore possiede nel nostro Paese, il tutto sotto la protezione di quella disposizione testamentaria.

L'ufficiale di stato civile rifiuta la registrazione in quanto, trattandosi di un testamento del Regno Unito, è necessario dimostrare che ilprobate o l'adveration sono stati ottenutidalle autorità britanniche e anche perché l'atto di accettazione dell'eredità non riporta la normativa che regola la successione ai sensi del Regolamento successorio europeo 650/2012.

La DG conferma pienamente la nota di qualificazione, stabilendo che, in questo caso, in assenza di un'espressa "professio iuris" da parte del defunto (cioè di scelta della legge applicabile alla sua successione), è necessario fornire il "probate" (il risultato di un processo legale da seguire nel Regno Unito attraverso il quale una Corte supervisiona e approva la distribuzione dei beni dell'eredità a favore degli eredi) nonché l'espressa determinazione della legge applicabile alla successione.

Come promemoria, si allega (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 23 aprile 2024 (BOE del 15 maggio 2024), in cui la DG risolve un caso che serve a ricordare che, nell'ambito di una compravendita immobiliare, se il prezzo viene pagato con un assegno, è obbligatorio includere una testimonianza dell'assegno nell'atto di compravendita, poiché altrimenti ciò impedirà la registrazione del documento.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 24 aprile 2024 (BOE del 15 maggio 2024), in cui la DG risolve un caso in cui viene concesso un atto davanti a un notaio, un atto di dichiarazione di preesistenza di una nuova costruzione completata e di una divisione orizzontale, in virtù del quale, all'interno di un lotto in cui esisteva un'abitazione, viene ora dichiarato che esistono di fatto 2 abitazioni indipendenti, e procedendo altresì a formalizzare una divisione orizzontale di detta proprietà in due parti completamente indipendenti (cioè si dichiara che esistono 2 abitazioni e che il terreno esistente è diviso tra esse, solo ed esclusivamente, con le loro superfici indipendenti, i loro confini, ecc.)).

Il Conservatore ha rifiutato la registrazione in quanto, in questo caso, si tratta di un vero e proprio atto di divisione materiale del terreno o di suddivisione, per il quale è necessaria la corrispondente delibera amministrativa di concessione edilizia o una dichiarazione comunale di non necessità, e questo criterio è stato confermato dal DG nella risoluzione del relativo ricorso.

In allegato (QUI) Risoluzione del DGSJFP del 24 aprile 2024 (BOE del 15 maggio 2024), in cui il DG risolve un caso in cui una persona divorziata (precedentemente sposata in regime convenzionale di separazione dei beni), vende un immobile di sua proprietà, affermando che l'immobile oggetto di vendita non costituisce la residenza abituale e permanente della sua famiglia.

L'ufficiale di stato civile rifiuta la registrazione in quanto, in tal caso, è necessario fornire il corrispondente accordo normativo approvato giudizialmente, dal quale risulti che l'uso dell'immobile non è attribuito all'ex coniuge o, altrimenti, la ratifica di quest'ultimo, senza che sia sufficiente la dichiarazione unilaterale del cedente che l'immobile oggetto del trasferimento "non costituisce la residenza abituale e permanente della sua famiglia".

Il notaio che ha autorizzato l'atto ha presentato il relativo ricorso dinanzi alla DG, che è stato accolto, ritenendo che in tal caso, non essendovi traccia nel registro o nel documento qualificato dell'attribuzione dell'uso dell'abitazione a un'altra persona, non vi è alcuna norma che imponga l'obbligo di esibire il corrispondente accordo normativo approvato giudizialmente, dal quale risulti che l'uso dell'abitazione non è attribuito all'ex coniuge, o, in un altro caso, la ratifica di quest'ultimo.

In allegato (QUI) Risoluzione della DGSJFP del 16 aprile 2024 (BOE del 15 maggio 2024), in cui la DG risolve un caso in cui viene resa pubblica una modifica dello statuto (trasferimento della sede legale, modifica della struttura dell'organo amministrativo, forma di convocazione delle assemblee, ecc. Nel caso specifico, l'ordine del giorno dell' avviso di convocazione dell'assemblea generale conteneva il testo integrale delle delibere da discutere, nonché la nuova formulazione degli articoli dello statuto di cui si propone la modifica.

Il Conservatore dei Registri Mercantili ha rifiutato la registrazione in quanto non è stato rispettato il diritto all'informazione degli azionisti (art. 287 della Legge sulle Società di Capitali), in virtù del quale gli azionisti hanno il diritto di esaminare il testo completo della proposta di modifica presso la sede della società.

Contro tale qualificazione è stato presentato il relativo ricorso, che è stato accolto dalla Direzione generale, ritenendo che l'avviso di convocazione dell'assemblea generale esprimesse con sufficiente chiarezza il contenuto della modifica statutaria e il testo integrale delle delibere sottoposte a discussione, nonché la nuova formulazione dello statuto di cui si proponeva la modifica (e, nel caso specifico, inoltre, i tre azionisti unici erano anche amministratori in solido della società, e quindi non solo avevano il diritto ma anche il dovere di essere informati sull'andamento degli affari della società e avevano accesso a tutta la documentazione della società, e non vi è alcuna prova che agli amministratori in solido non convocati sia stato impedito di accedere a tali informazioni).

In allegato (QUI) Sentenza della Corte di Cassazione 2218/2024, del 30 aprile, che risolve un caso in cui due fratelli sono comproprietari di 3 immobili, 2 dei quali acquistati tramite compravendita e il terzo tramite donazione da parte di un familiare. Dopo qualche tempo, i fratelli formalizzano lo scioglimento del condominio delle 3 proprietà, presentandolo come se fosse un'unica comunità.

In considerazione di ciò, le autorità fiscali regionali hanno avviato una procedura di verifica del valore, nella quale hanno infine classificato la transazione come una permuta, per la quale era quindi necessario pagare l'imposta in base al Trasferimento di proprietà a titolo oneroso, in quanto ritenevano che i beni di cui condividevano la proprietà costituissero due diverse comunità di beni, in considerazione dei diversi titoli di acquisto.

La vicenda è approdata infine in Cassazione, che ha ribaltato il criterio dell'amministrazione, stabilendo che l'estinzione di due condomini, formalizzata in un atto pubblico, in occasione dell'aggiudicazione dei due immobili indivisibili su cui insiste uno dei condomini, che compensa l'eccedenza di aggiudicazione in parte in denaro e in parte con la consegna di diversi beni mobili e di un immobile che era di proprietà esclusiva di uno dei comproprietari, costituisce, per il suddetto aggiudicatario, un caso di non assoggettamento alla modalità del Trasferimento Oneroso di Proprietà, e dovrebbe quindi essere tassato con l'aliquota progressiva della modalità degli atti giuridici documentati, senza che sia rilevante ai fini fiscali che i beni aggiudicati siano stati acquisiti e incorporati nei condomini in virtù di titoli di acquisto diversi.

In allegato (QUI) Sentenza della Corte di Cassazione 2171/2024, dell'8 aprile, che risolve un caso relativo alla costituzione di un'ipoteca su un immobile, di proprietà di un condomino che se lo era aggiudicato in uno scioglimento di condominio poi dichiarato nullo dai tribunali. Nel caso specifico, l'estinzione del condominio e l'ipoteca sono state firmate nello stesso giorno, contemporaneamente e consecutivamente presso il corrispondente studio notarile.

La Corte di Cassazione ha stabilito che la tutela della pubblica fede del terzo acquirente in buona fede opera dal momento in cui viene effettuata l'iscrizione nel registro fondiario, per cui, nel caso specifico, poiché al momento della stipula dell'ipoteca l'estinzione del condominio non era ancora stata depositata nel registro (per cui l'iscrizione nel registro non esisteva ancora), il diritto della banca non è tutelato dalla pubblica fede del registro ai sensi dell'articolo 34 LH, per cui quando l'iscrizione dell'estinzione del condominio è stata dichiarata nulla, anche l'iscrizione del diritto reale ipotecario dovrebbe essere annullata. 34 LH, per cui quando l'estinzione del condominio viene dichiarata nulla, anche l'iscrizione del diritto reale ipotecario deve essere annullata.

Si apprende che il decreto legge catalano 6/2024, del 24 aprile, sulle misure abitative urgenti (QUI) non è stato convalidato dal Parlamento della Catalogna, per cui il diritto di prelazione nei trasferimenti dei titolari di grandi entità giuridiche indicato nella newsletter di aprile non è più in vigore.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 23 aprile 2024 (BOE del 15 maggio 2024), in cui la DG risolve un caso relativo alla divisione dell'eredità di una signora, deceduta con testamento, in cui lascia in eredità l'usufrutto dell'eredità al marito, nomina eredi 3 dei suoi figli e lascia in eredità a una quarta figlia la quota di legittima stretta che le corrisponde (autorizzando gli eredi a pagare questa quota di legittima in contanti, compresi gli extra-eredi). Nell'atto di divisione, l'eredità viene distribuita tra gli eredi e, per quanto riguarda il lascito della figlia, si determina che, tra i beni presenti nell'inventario, c'era un saldo in un libretto di risparmio dal quale si assegna al legatario della riserva legale stretta l'importo necessario per il pagamento della stessa, precisando che"tale importo, una volta accettato il lascito e liquidata l'imposta, sarà trasferito sul conto indicato dal legatario".

Una volta presentato questo atto per la registrazione al Catasto, il Conservatore si è rifiutato di registrare alcuni immobili a favore degli eredi perché, a suo avviso, ai sensi dell'art. 844 del Codice civile e dell'art. 80 del Regolamento ipotecario, l'esistenza di questo diritto legittimo deve essere resa nota al beneficiario (mediante atto o altro documento pubblico) entro un anno.

In sede di appello, il DG ha revocato la suddetta nota di qualifica, stabilendo che non esiste alcuna specifica disposizione di legge, né pronunciamento giurisprudenziale, né dottrina, in base alla quale, in caso di partizione effettuata dal contabile-partigiano testamentario, sia necessaria la preventiva conoscenza da parte del legittimario o almeno la sua notifica a quest'ultimo, per la registrazione della partizione.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 23 aprile 2024 (BOE del 15 maggio 2024), in cui il DG risolve un caso relativo allo scioglimento e alla liquidazione di una SL, al cui atto è allegato un bilancio di liquidazione in cui non ci sono creditori, con una serie di voci dell'attivo, e con passività pari a 0.

Il Registrar rifiuta la registrazione a causa di un errore nel bilancio finale di liquidazione, perché mancano voci fondamentali (come il capitale sociale) e perché le passività e le attività dovrebbero essere uguali.

In sede di ricorso, la DG ha revocato la nota di qualifica, sostenendo che il bilancio finale di liquidazione opera come un conto di chiusura, per cui non è necessario includerlo nelle norme che regolano la struttura e il contenuto del bilancio ordinario di un esercizio sociale (e anche perché i prospetti dell'atto possono riflettere dati rilevanti per la registrazione, come l'ammontare del capitale sociale che non compare nel bilancio previsto).

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 15 gennaio 2024 (BOE del 23 febbraio 2024), in cui il DG risolve un caso in cui una persona, in un testamento, istituisce eredi due dei suoi figli e, allo stesso modo, disereda un terzo figlio e anche i discendenti di questo figlio diseredato (cioè i suoi nipoti, due minori di 13 e 8 anni), lasciando traccia nel testamento del loro disprezzo per la sua persona e del loro disinteresse a mantenere la relazione tra lui e la sua famiglia, i nipoti di lei, due minorenni di 13 e 8 anni), lasciando traccia nel testamento del loro disprezzo per lei e del loro disinteresse a mantenere il rapporto tra la nonna e i nipoti.

Il cancelliere ha rifiutato la registrazione in quanto, essendo due dei beneficiari del testamento del defunto minorenni al momento della disposizione testamentaria, la loro partecipazione alla divisione dell'eredità non poteva essere ignorata, in quanto i minori non avevano la capacità di essere legalmente imputabili per il comportamento che costituisce la causa legale della diseredazione.

La DG, allineandosi al Conservatore, delibera che, per i minori di 14 anni, si deve presumere che non siano passibili di diseredazione in assenza della corrispondente sentenza del tribunale sulle condizioni di maturità del minore che lo rendono idoneo a essere soggetto passivo della diseredazione, per cui, in assenza di una sentenza del tribunale che convalidi la diseredazione, questa non può essere considerata efficace in termini di proprietà e registrazione.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 15 febbraio 2024 (BOE del 14 marzo 2024), in cui la DG risolve un caso in cui una persona, incapace, vende alcune proprietà, essendo rappresentata in questo atto dal suo tutore, non indicando nell'atto né il fatto che le corrispondenti risoluzioni giudiziarie relative alla nomina del tutore né l'accettazione dell'incarico siano state inviate al Registro Civile.

Il Conservatore dei registri immobiliari rifiuta la registrazione per questo motivo e la DG, su ricorso del notaio, allineandosi a quest'ultimo, stabilisce che, nel caso specifico, tale vizio deve essere eliminato, in quanto l'atto di vendita contiene e incorpora un'ordinanza del tribunale che autorizza espressamente tale vendita, cosicché, poiché l'atto di controllo preventivo da parte dell'autorità giudiziaria è registrato nell'atto qualificato mediante una decisione il cui contenuto non lascia spazio a dubbi e ha svolto la funzione di controllo di alcuni poteri che, in qualità di rappresentante legale, spettano al tutore, si deve concludere che il Conservatore dispone di tutti gli elementi necessari per qualificare l'autorizzazione giudiziaria che costituisce una prova sufficiente della misura di sostegno e sulla misura di sostegno summenzionata, in qualità di rappresentante legale, il tutore, si deve concludere che l'ufficiale di stato civile dispone di tutti gli elementi necessari per qualificare l'autorizzazione giudiziaria che costituisce prova sufficiente della misura di sostegno e della suddetta carica e sostiene l'atto dispositivo compiuto dal tutore per conto della persona che rappresenta.

In allegato (QUI) Risoluzione della DGSJFP del 21 marzo 2024 (BOE del 16 aprile 2024), in cui la DG risolve un caso in cui una SL concorda la propria liquidazione ed estinzione, con la particolarità di avere un attivo (28.419,60 euro), nonché un debito non dovuto (l'Imposta sulle Società del 2023 che non poteva ancora essere pagata per una questione di date). La società adotta l'accordo, facendo un accantonamento per il pagamento di questa imposta societaria, assegnando il resto degli attivi ai soci corrispondenti.

Il Registro Mercantile rifiuta l'iscrizione affermando che, in questi casi, poiché esiste un debito non ancora scaduto e un attivo con cui soddisfarlo, deve procedere, in conformità con le disposizioni dell'articolo 391.1 della Legge sulle Società di Capitali e 247.2.3.ª del Regolamento del Registro Mercantile, cioè a depositare l'importo corrispondente in un istituto di credito per soddisfare tale pagamento non appena si apre il periodo regolamentare per farlo.

Dopo la presentazione del relativo ricorso da parte del notaio che ha autorizzato l'atto, il DG ha infine concordato con il cancelliere, stabilendo che, in una situazione come quella che si è venuta a creare nel caso in esame (attivo sufficiente e debiti non esigibili in bilancio), la disposizione di legge prevede che l'attivo debba essere distribuito secondo quanto approvato dagli azionisti (articolo 390 della legge sulle società di capitali), fermo restando che le passività non esigibili devono essere debitamente consegnate a un istituto di credito affinché, al momento opportuno, possano essere pagate (articoli 391.1 e 395.1.b) della stessa legge).1 e 395.1.b) della stessa legge).

A seguito di una recente consultazione fatta da un cliente su questo tema (i piani pensionistici e il loro rapporto con l'eredità), la dottrina del CS in materia, esposta nella STS 274/2021 del 10 maggio, afferma che "per quanto riguarda la questione sollevata nel presente ricorso, dobbiamo partire dal fatto che il legislatore ha lasciato fuori dall'ambito della successione le prestazioni che i beneficiari hanno diritto a ricevere in caso di morte degli aderenti a un piano pensionistico o dei partecipanti a un piano pensionistico o dei partecipanti a un'eredità, dobbiamo partire dal fatto che il legislatore ha lasciato fuori dall'ambito della successione ereditaria le prestazioni che i beneficiari hanno diritto a ricevere in caso di morte degli iscritti a un piano pensionistico o dei partecipanti a un piano pensionistico. Il diritto alle prestazioni corrispondenti generate in ciascun piano a favore degli aderenti o dei partecipanti non si acquisisce per via ereditaria; pertanto, anche nei casi in cui la persona del beneficiario e dell'erede coincidano, il diritto alla prestazione è soggetto a regole proprie e non al regime giuridico della successione. Come analogamente stabilito per l'assicurazione sulla vita dall'art. 88 della Legge 5/1980, dell'8 ottobre, sui contratti di assicurazione, e fatte salve le differenze tra le due figure, la prestazione deve essere consegnata al beneficiario in adempimento del contratto anche contro le pretese degli eredi legittimi e dei creditori del contraente".

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 19 marzo 2024 (BOE dell'11 aprile 2024), in cui la DG risolve un caso in cui viene concordata la cessazione di un amministratore unico di una SL, domiciliato all'estero.

La DG stabilisce che, in questi casi, la via dell'articolo 202 del NR non è l'unica, per cui se l'atto è inviato per raccomandata con ricevuta di ritorno e la consegna non può essere effettuata, in alternativa, per tale notificazione, si può ricorrere anche alla via del regolamento (UE) 2020/1784, relativo alla notificazione e alla comunicazione negli Stati membri degli atti giudiziari ed extragiudiziali in materia civile o commerciale (o, a seconda dei casi, alla Convenzione dell'Aia del 15 novembre 1965), quando si stabilisce che la notificazione o la comunicazione notarile deve essere effettuata tramite l'organo mittente designato dal Regno di Spagna, ossia tramite l'avvocato dell'Amministrazione della Giustizia corrispondente al tribunale del domicilio del notaio (in questi casi, il cliente deve quindi recarsi presso il tribunale del luogo in cui si trova l'ufficio notarile in cui è stato stipulato l'atto e chiedere all'avvocato dell'Amministrazione della Giustizia di tale tribunale di inoltrare l'atto al destinatario, attraverso la procedura stabilita dai suddetti regolamenti europei).

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP dell'11 marzo 2024 (BOE dell'11 aprile 2024), in cui la DG risolve un caso in cui una società presenta per la registrazione un atto di estensione dell'oggetto sociale e di modifica dello statuto, concordato dalla sua Assemblea Generale, in cui tale SL, originariamente dedicata alla pulizia generale degli edifici e alla loro manutenzione, estende ora il suo scopo ai servizi di disinfezione, derattizzazione e disinsettizzazione, nonché al trasporto di merci su strada e all'agenzia di trasporti.

Il Registro di commercio rifiuta l'iscrizione (e la DG lo conferma), stabilendo che l'aggiunta di un'attività all'oggetto sociale è una modifica sostanziale dell'oggetto sociale che fa sorgere il diritto di separazione degli azionisti che non hanno votato a favore di questa modifica dell'oggetto sociale.

Pertanto, in questi casi, l'atto di modifica dell'oggetto sociale che viene sottoscritto deve contenere la pubblicazione o la dichiarazione che la delibera è stata comunicata agli azionisti che non hanno votato a favore (articolo 348 LSC), e la dichiarazione degli amministratori che nessun azionista ha esercitato il diritto di recesso entro il termine stabilito o che la società, a seguito dell'autorizzazione dell'assemblea generale, ha acquistato le azioni degli azionisti separati (articoli 346 e seguenti LSC).

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 26 marzo 2024 (BOE del 17 aprile 2024), in cui la DG risolve un caso in cui una società, rappresentata da un procuratore, vende un immobile. Il notaio autorizzante, nel controllare la procura, non specifica se è generale o speciale, se è registrata o meno, né la persona che conferisce la procura per conto della società a favore del delegato.

Il Conservatore dei Registri Immobiliari rifiuta l'iscrizione in quanto la rappresentanza del mandatario non è adeguatamente descritta e tale criterio è confermato dal DG, in quanto il notaio che autorizza l'atto qualificato si limita ad affermare che la persona che interviene per conto del titolare registrato agisce in virtù di una procura conferita con un atto del suo protocollo, ma omette qualsiasi riferimento alla natura speciale o meno della procura, del soggetto che conferisce la procura e dell'atto rappresentativo che lega quest'ultimo alla società, mancando così le circostanze necessarie affinché l'ufficiale di stato civile possa verificare che l'atto autorizzato permetta di confermare che il notaio abbia esercitato in modo completo e rigoroso la sua funzione di valutazione dell'esistenza e della validità della procura e della sufficienza dei poteri da essa conferiti.

In allegato (QUI) Risoluzione della DGSJFP del 22 marzo 2024 (BOE del 16 aprile 2024), in cui la DG risolve un caso in cui il Conservatore rifiuta la registrazione di un atto di elevazione ad atto pubblico di delibere societarie (scioglimento ed estinzione della società e nomina del liquidatore), considerando che l'avviso di convocazione non è stato redatto correttamente perché non è stato inviato dall'amministratore (ma tramite un terzo, ossia il servizio postale del "Colegio de Abogados de Palma") e, inoltre, perché l'ordine del giorno includeva semplicemente lo scioglimento della società per motivi legali (senza specificarlo).

In questo caso, il DG delibera di eliminare questi vizi, stabilendo che se l'avviso di convocazione proviene dall'amministratore ed è da lui firmato, anche se inviato da terzi, è valido e, allo stesso modo, che l'ordine del giorno sullo scioglimento per causa legale è valido senza la necessità di esprimere la causa specifica di tale scioglimento.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 19 marzo 2024 (BOE dell'11 aprile 2024), in cui la DG risolve un caso in cui viene presentato un atto di vendita per la registrazione, in cui la società venditrice è in procedura concorsuale, in fase di liquidazione, e la vendita viene effettuata in conformità con il piano di liquidazione approvato da un'ordinanza giudiziaria non definitiva.

Il Conservatore ha rifiutato la registrazione per questo motivo (mancanza di definitività dell'ordinanza) e la DG ha confermato questo fatto, stabilendo che per la vendita di un immobile appartenente a un'entità fallita in liquidazione, è necessario fornire l'ordinanza di approvazione del piano di liquidazione, dichiarando che è definitiva.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 4 dicembre 2023 (BOE del 27 dicembre 2023), in cui la DG risolve un caso in cui stabilisce che, in relazione al sistema di remunerazione per la posizione di amministratore di una società, la forma specifica in cui tale remunerazione deve essere corrisposta deve essere determinata nello statuto (ovvero non è ammissibile descrivere diversi sistemi alternativi e lasciare la scelta specifica alla discrezione dell'assemblea generale).

In ogni caso, non va confusa con la competenza dell'assemblea generale ad approvare l'importo massimo della remunerazione annuale di tutti gli amministratori, poiché in questo caso ciò che viene indicato è che lo statuto deve stabilire la forma specifica in cui gli amministratori vengono remunerati (ad esempio, un'indennità fissa o una partecipazione agli utili), senza che sia ammissibile descrivere diversi sistemi alternativi e lasciare all'assemblea generale la possibilità di scegliere tra essi quello che preferisce nel caso specifico.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP dell'11 marzo 2024 (BOE dell'11 aprile 2024), in cui la DG risolve un caso in cui viene formalizzata la vendita di un immobile appartenente in solido a due ex coniugi e in cui esiste un diritto d'uso registrato a favore dei figli, stabilito nella sentenza di divorzio.

In questi casi, il GD stabilisce che, se i bambini hanno meno di 16 anni, per la vendita sarà necessaria un'autorizzazione giudiziaria, mentre, se i bambini hanno più di 16 anni, sarà sufficiente il loro consenso in un atto pubblico.

Il 9 maggio entrerà in vigore la parte della Legge 11/2023 che regola le comunicazioni tra notai e registri. Questo fatto sta richiedendo modifiche alle applicazioni e ai sistemi di comunicazione SIGNO, su cui i tecnici di entrambe le società stanno lavorando da settimane. Per quanto riguarda l'inoltro delle copie degli atti ai registri, i cambiamenti visibili ai notai saranno minimi e riguarderanno solo alcuni dei nuovi dati stabiliti nella risoluzione della DGSJFP del 20 luglio 2023, nonostante i notevoli progressi in termini di sicurezza che il nuovo sistema comporterà. Per quanto riguarda l'ottenimento delle informazioni anagrafiche attraverso le note semplici continue, e dato che la legge vieta l'uso del fax, verrà utilizzato un sistema di repository che i notai potranno consultare tutte le volte che sarà necessario, senza costi aggiuntivi rispetto a quelli della nota stessa.

In ogni caso, vorrei ricordarvi che la risoluzione del DGSJFP del 7 luglio 2023 stabilisce che il 9 e il 10 maggio non saranno giorni lavorativi per il deposito dei documenti. Pertanto, i notai riceveranno immediatamente la prova di iscrizione dell'atto nel registro, ma noi non riceveremo l'annotazione di deposito fino al giorno lavorativo successivo. Nelle prime settimane può accadere che, per motivi di integrazione tecnologica, alcuni registri non richiedano tutte le informazioni che devono accompagnare il documento presentato. Ciò non pregiudica la validità del deposito, che sarà effettuato con i dati minimi presentati.

Nei prossimi giorni Ancert invierà i relativi manuali al vostro studio notarile e si terrà una sessione di formazione online di cui sarete tempestivamente informati.

In allegato (QUI) il Decreto Legge catalano 6/2024, del 24 aprile, sulle misure urgenti per l'edilizia abitativa, che riconosce un diritto di prelazione a favore della Generalitat nel trasferimento di qualsiasi abitazione situata in un'area dichiarata a mercato residenziale ristretto di proprietà di un soggetto giuridico grande detentore iscritto nel registro dei grandi detentori di abitazioni. Questo diritto di prelazione riguarda il primo e i successivi trasferimenti di abitazioni.

Ad oggi, questo Registro dei grandi detentori non esiste ancora (come si legge nella nota dell'Associazione Notarile Catalana che si allega QUI), per cui, quando entrerà in funzione (di cui sarà data debita comunicazione), si dovrà tenere conto di questa limitazione nel formalizzare questo tipo di operazioni di compravendita immobiliare.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 5 febbraio 2024 (BOE dell'8 marzo 2024), in cui la DG risolve un caso in cui viene formalizzato un prestito ipotecario a favore di una società, con una persona fisica che è anche amministratore della società come garante.

La DG stabilisce che quando la persona fisica garante di un prestito commerciale è un amministratore, un procuratore o un socio di una società, questa persona fisica ha un legame funzionale con la società che la esclude dallo status di consumatore e, pertanto, determina la non applicazione delle misure cautelari dell'ICL.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 29 gennaio 2024 (BOE dell'8 marzo 2024), in cui la DG risolve un caso in cui la vendita di una partizione indivisa di 1/49 di un immobile registrato costituito da locali commerciali, che dava diritto all'uso e al godimento esclusivo di un posto auto, viene formalizzata con un atto di vendita. Nel Registro e nella semplice nota informativa è stato annotato che "i suddetti posti auto sono da considerarsi come elemento accessorio a servizio dell'abitazione e di conseguenza ci si impegna espressamente a non trasferire il posto auto acquisito ma insieme all'abitazione corrispondente a ciascuno di essi". Il Conservatore rifiuta la registrazione, ritenendo che il posto auto possa essere venduto solo insieme all'abitazione in questione.

Il DG, allineandosi al notaio, revoca la nota di qualifica e consente la vendita, sostenendo che in questo caso si tratta di un accordo meramente obbligatorio, e non di un' obbligazione reale, in quanto questa richiede di essere debitamente formalizzata ed espressamente registrata.

In allegato (QUI) Risoluzione della DGSJFP del 6 febbraio 2024 (BOE dell'8 marzo 2024), in cui la DG stabilisce che nelle rinunce all'eredità che coinvolgono gli stranieri è necessario indicare anche il codice fiscale del rinunciante, poiché si tratta di un atto con implicazioni fiscali, per il quale è richiesto dalla legge (artt. 254.2 LH, 23 LN e 156.5 RN).

In allegato (QUI) Risoluzione della DGSJFP del 30 gennaio 2024 (BOE dell'8 marzo 2024), in cui la DG stabilisce che se la novazione di un'ipoteca che grava sulla residenza abituale della famiglia è formalizzata da uno dei coniugi, non è necessario il consenso dell'altro coniuge, se la novazione non aumenta il capitale o il debito ipotecario dell'immobile gravato.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 29 febbraio 2024 (BOE del 20 marzo 2024), in cui la DG delibera che, per poter calcolare la perdita finanziaria, è necessario esprimere il differenziale ad essa applicabile, in quanto questo deve essere indicato nella registrazione affinché la sua quantificazione, se applicabile, possa essere effettuata correttamente.

In allegato (QUI) Risoluzione della DGSJFP del 19 febbraio 2024 (BOE del 19 marzo 2024), in cui la DG delibera che, nel caso di una società in procedura concorsuale e già in fase di liquidazione, non è possibile nominare e registrare un nuovo amministratore, in quanto le operazioni di liquidazione della società sono di competenza dei liquidatori della società e non possono essere effettuate dagli amministratori della società che, per effetto dello stato di scioglimento, sono de jure revocati dalla carica.

In allegato (QUI) Risoluzione della DGSJFP del 5 febbraio 2024 (BOE dell'8 marzo 2024), in cui la DG risolve un caso in cui una società, tramite la corrispondente delibera dell'Assemblea generale, delibera lo scioglimento e la liquidazione della società, e l'atto corrispondente richiede al Registro Mercantile la cancellazione delle registrazioni della società. L'atto dichiara che la società non ha alcun bene e che, allo stesso modo, ha un solo creditore (l'AEAT), il cui credito non può essere soddisfatto a causa dell'assenza di beni.

Il cancelliere rifiuta la registrazione in quanto, ai sensi dell'art. 395 LSC, l'atto di scioglimento della società deve contenere la dichiarazione dei liquidatori di aver pagato i creditori o di aver consegnato i loro crediti.

Il liquidatore della SL ha presentato ricorso contro questa classificazione e la DG, allineandosi a quest'ultima, ritiene che, in effetti, quando non ci sono beni da liquidare, anche se ci sono creditori, in ambito strettamente anagrafico non esiste alcuna norma che subordini la cancellazione delle iscrizioni anagrafiche di una società di capitali priva di beni aziendali alla previa dichiarazione di insolvenza. Pertanto, anche se ci sono creditori, non essendoci nulla con cui pagarli, la domanda di cancellazione delle iscrizioni anagrafiche deve essere ammessa, anche se la società non ha precedentemente dichiarato la procedura di insolvenza.

In allegato (QUI) Risoluzione della DGSJFP del 21 febbraio 2024 (BOE del 19 marzo 2024), in cui la DG stabilisce che nel caso delle procure britanniche, per loro stessa natura, il giudizio di sufficienza del notaio viene effettuato correttamente quando il documento originale firmato dal mandante viene esibito davanti al notaio, e non sotto forma di copia autenticata.

Di seguito riportiamo due interessanti domande, analizzate nell'ultimo WebiNots dell'Associazione dei notai della Catalogna, in materia di successione:

TESTAMENTO E GIUDIZIO DI CAPACITÀ NOTARILE:

Vengono analizzate due sentenze della Corte Suprema di Giustizia in cui viene messa in discussione la validità di due testamenti fatti da persone anziane (oltre gli 80 anni).Estrema cautela con i testamenti di personeanziane (oltre gli 80 anni) che, tenendo conto della piramide demografica, diventeranno sempre più comuni. Se c'è il minimo dubbio sulla capacità del testatore, esistono varie opzioni per rafforzare il giudizio di capacità:

• Prova preventiva che la persona è sana di mente (referto medico).
• Effettuare una registrazione della persona con un'intervista e depositarla in un registro precedente.
• Casi estremi: richiedono la presenza di 2 medici.

DONAZIONI E IMPUTAZIONE ALLA QUOTA DI LEGITTIMA:

Ai sensi del Codice Civile della Catalogna (art. 451-8 CCCat), "le donazioni tra vivi concesse dal defunto con un espresso patto di imputazione o fatte in pagamento o per conto del legittimario sono imputabili al legittimario. L'imputabilità della donazione deve essere espressamente dichiarata al momento della concessione e non può essere imposta successivamente da atti tra vivi o per causa di morte.

È importante ricordarlo ai clienti al momento della formalizzazione della donazione, perché si può fare solo in quel momento, non dopo!(come nel caso analizzato nel seminario, in cui dopo la donazione i rapporti tra padre e figlio si deteriorano e il padre (donatore), nel suo testamento, indica che questa donazione passata è imputabile alla legittima, ma questo non è più possibile, e questo è quanto dichiara il TSJ nella sentenza del caso specifico).

In allegato (QUI) Risoluzione del DGSJFP del 15 gennaio 2024 (BOE del 22 febbraio 2024), in cui il DG risolve un caso relativo all'acquisto di un immobile, su base privata, di una persona sposata in regime di comunione dei beni di diritto comune.

Interessante risoluzione per ricordare le modalità con cui tale acquisizione può avvenire su base privatistica, ovvero

• Giustificando indubbiamente la natura privatistica della proprietà (mediante prove documentali pubbliche).
• Confessione di privatizzazione dell 'altro coniuge (che assoggetta l'acquisto al regime speciale dell'art. 1324 Cc e 95.4 del Regolamento ipotecario).
• Conclusione tra i coniugi di un negozio giuridico di attribuzione di natura patrimoniale (quando la natura onerosa o gratuita del negozio è chiaramente espressa).

In allegato (QUI) Risoluzione del DGSJFP del 9 gennaio 2024 (BOE del 21 febbraio 2024), in cui il DG risolve un caso in cui il Catasto rifiuta la registrazione di un diritto di opzione di acquisto su un immobile, in quanto questo ricade nel divieto del contratto di committenza (in quanto esistono rapporti finanziari pregressi tra il concedente e l'opzionante, ossia debiti pregressi, stabiliti in un protocollo precedente all'opzione di acquisto).

La DG, allineandosi al Conservatore, ritiene che, in effetti, non sia possibile utilizzare l'opzione di acquisto per uno scopo che le è estraneo, ossia operare come garanzia, per cui non è ammissibile che, sotto l'apparenza di un contratto di opzione di acquisto, si celi un pignoramento che consente al titolare dell'opzione (creditore di un debito) di diventare proprietario del bene offerto in garanzia (per estinguere tale debito), e tutto ciò, senza i requisiti e le precauzioni proprie dell'esecuzione processuale.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 19 dicembre 2023 (BOE del 16 febbraio 2024), in cui la DG risolve un caso in cui il costruttore di un nuovo edificio formalizza in un atto una segregazione di una quota indivisa che gli appartiene, in un locale al piano seminterrato destinato a garage/deposito, per creare tre proprietà registrate indipendenti, ossia due posti auto e un deposito, al fine di procedere alla loro vendita agli acquirenti finali.

Il Conservatore rifiuta la registrazione perché, a fronte della clausola statutaria della divisione orizzontale che autorizza il costruttore a effettuare tali segregazioni, si osserva che tale clausola stabilisce che tale facoltà può essere utilizzata solo "prima di procedere alla vendita dei suddetti locali di deposito"; il Conservatore ritiene che, poiché il costruttore ha già iniziato a vendere altri locali di deposito, tale clausola non possa essere applicata, per cui è necessario il consenso di tutti i proprietari registrati delle restanti quote indivise già vendute.

Il DG, in linea con il notaio, revoca la nota di qualificazione, ritenendo che, in questo caso, sia necessario interpretare la clausola statutaria in modo "logico, mirato e contestuale", ossia consentendo tali modifiche, anche se la vendita di altri locali di deposito è già iniziata, purché tali modifiche successive interessino solo le quote indivise appartenenti alla società costruttrice.

In allegato (QUI)Circolare informativa 1/2024 del Consiglio Generale del Notariato sugli investimenti esteri. Illustra le novità introdotte dall'ordinanza HFP/115/2023, del 9 febbraio, che determina i Paesi e i territori, nonché i regimi fiscali dannosi, che sono considerati giurisdizioni non cooperative (QUI), entrata in vigore il 1° febbraio 2024.

Questa ordinanza (che attua il Regio Decreto 571/2023, di cui abbiamo parlato in una precedente Newsletter) stabilisce i moduli per il trattamento e la dichiarazione degli investimenti esteri in Spagna e degli investimenti spagnoli all'estero. Si ricorda che questo regolamento stabilisce, a seconda dei casi, un regime di dichiarazione o di autorizzazione (nel caso della dichiarazione, la sua assenza non pregiudica la validità dell'operazione, mentre nel caso dell'autorizzazione, la sua assenza ne pregiudica la validità). La circolare allegata illustra i casi specifici in cui è richiesta una dichiarazione o un'autorizzazione.

Procedura da tenere in considerazione per le transazioni in cui è richiesta una dichiarazione preventiva:

1. L'investitore straniero che intende formalizzare la transazione davanti a un notaio deve, prima della firma, compilare, sotto la sua esclusiva responsabilità, la corrispondente dichiarazione in AFORIX(allegata QUI con una sintesi della procedura che deve essere eseguita dal titolare non residente).
2. Se il concedente ha compilato il modulo corrispondente e fornisce allo studio notarile i relativi file elettronici al momento della stipula, lo studio notarile deve verificare che i dati essenziali del file elettronico consegnato coincidano con quelli dell'atto o della polizza da stipulare (QUI è allegato un manuale con la procedura da seguire presso lo studio notarile). Una volta effettuata questa verifica, il modulo deve essere stampato e incorporato nell'atto, per cui, una volta firmato l'atto, il notaio deve inviare le informazioni fornite, tramite l'ufficio elettronico del notaio, al Consiglio Generale del Notariato, che a sua volta le trasmetterà al Registro degli Investimenti.
3. Se il concedente non consegna il fascicolo al momento della stipula, il notaio lo registra nell'atto, con le opportune avvertenze. Eventualmente, se il fascicolo viene fornito in un secondo momento, il notaio lo registra con diligenza, procedendo alle stesse formalità sopra descritte.
4. Si allegano anche modelli di clausole di investimento esterno da inserire negli atti, a seconda dei casi (QUI).

Procedura da tenere in considerazione nelle operazioni in cui è richiesta un'autorizzazione esplicita:

La circolare allegata elenca in dettaglio le operazioni soggette a questa autorizzazione espressa(ad esempio, investimenti da parte di residenti in Paesi non appartenenti all'UE che comportino la proprietà del 10% o più di una società spagnola, se l'oggetto dell'investimento è costituito, tra l'altro, da infrastrutture critiche, tecnologie critiche, forniture energetiche, settori con accesso a informazioni sensibili o mezzi di comunicazione), nel qual caso il notaio è tenuto a informare i richiedenti della necessità di ottenere questa autorizzazione espressa, rifiutandosi di autorizzare l'atto pubblico fino a quando questa non sia stata ottenuta.

In allegato (QUI) Risoluzione JUS/47/2024 della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, del 3 gennaio (DOGC 19/01/2024), in cui la DG risolve un ricorso presentato contro il rifiuto di un cancelliere di registrare un accordo di successione formalizzato da una madre (che ha 4 figli) e tre dei suoi figli, in cui sono previste disposizioni a favore dei concedenti, ma anche a favore di un terzo che non partecipa direttamente all'accordo (il quarto figlio).

La DG, allineandosi al ricorrente, revoca la nota di qualificazione, affermando che, ai sensi del secondo comma dell'art. 431-1 del CCCat, i patti successori catalani ammettono disposizioni tra i concedenti e anche a favore di terzi che non partecipano direttamente alla loro concessione.

In allegato (QUI), un elenco di enti e istituzioni che possono fornire assistenza alle persone che ne hanno bisogno per l'esercizio della capacità giuridica in condizioni di parità (anziani con deficit cognitivo, disabili, ecc.), fornito dalla Direzione Generale dell'Autonomia Personale e della Disabilità della Generalitat de Catalunya all'Associazione Notarile della Catalogna. Da tenere in considerazione se ci occupiamo di clienti che necessitano di questo tipo di assistenza o che potrebbero averne bisogno in futuro.

In allegato (QUI) Risoluzione del 27 dicembre 2023, del Segretario di Stato per l'Economia, che modifica il Codice delle Buone Pratiche Bancarie per i debitori in difficoltà, ampliando lo spettro dei potenziali beneficiari di queste misure in caso di novazioni ipotecarie. In particolare, fondamentalmente:

• Il limite di reddito del nucleo familiare per poter beneficiare del Codice è esteso a 4,5 volte l'IPREM annuale ( in casi specifici può arrivare a 5,5 volte).
• È possibile richiedere misure per estendere la durata fino a 7 anni e fissare la rata per 12 mesi, autonomamente o congiuntamente.

In allegato (QUI) Risoluzione JUS/4208/2023 della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, del 12 dicembre (DOGC 20/12/2023), in cui la DG, a fini dottrinali, risolve un caso in cui una persona sposata (con stato civile catalano), da sola, realizza il classico CV + PH di un immobile da adibire a "residenza abituale", formalizzando i 2 atti da sola, cioè senza il consenso dell'altro coniuge.

La DG, allineandosi al Conservatore, ritiene che in Catalogna non sia applicabile la teoria dell'affare giuridico complesso, basata sugli articoli 569-31 e 231-9.2 CCCat, per cui l'acquisto della casa familiare e la costituzione di un'ipoteca su questa casa subito dopo (a garanzia del mutuo che rende possibile l'acquisto), sono due affari giuridici indipendenti, per cui devono soddisfare i rispettivi requisiti legali, ossia, nel caso del PH, il consenso del coniuge convivente del mutuatario.

In allegato (QUI) nota informativa dell'Associazione Notarile della Catalogna, dove si ricordano link di interesse per la preparazione quotidiana di alcune transazioni immobiliari. In particolare:

• Certificati di efficienza energetica: motore di ricerca per individuare le informazioni tecniche dei diversi certificati di efficienza energetica di edifici o abitazioni inclusi nel Registro ufficiale della Generalitat de Catalunya.
• V.P.O.: Consultazione dei prezzi massimi di vendita e di affitto degli alloggi sociali.
• Registro della pianificazione urbanistica in Catalogna: uno strumento per la consultazione della pianificazione urbanistica attuale, degli accordi urbanistici e dei lotti urbani consolidati.

Il Decreto Reale 8/2023 porta come novità più rilevanti in termini di tutela dei debitori ipotecari, le seguenti:

• Le commissioni per l'estinzione anticipata totale o parziale dei mutui a tasso variabile saranno abolite nel 2024.
• Sono inoltre abolite le commissioni per la modifica delle condizioni di passaggio da un tasso variabile a un tasso fisso. Tale commissione non può essere applicata nemmeno quando la modifica consiste nel passaggio da un tasso variabile a un tasso misto, a condizione che il periodo fisso sia di almeno 3 anni.
• Non possono essere addebitate commissioni per il passaggio da un tasso variabile a un tasso fisso o a un tasso misto con i requisiti di cui sopra.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 26 settembre 2023 (BOE del 1° novembre 2023), in cui la DG, allineandosi al Conservatore del Registro Mercantile, stabilisce che nello scioglimento e nella liquidazione di una SL, anche se il capitale sociale da distribuire è pari a 0, è necessario identificare i soci e la loro quota di partecipazione.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 29 novembre 2023 (BOE del 28 dicembre 2023), in cui la DG risolve un caso di atto di modifica di proprietà orizzontale, con una nuova configurazione di elementi indipendenti (di cui facevano parte diverse proprietà ipotecate). Il Conservatore ha rifiutato la registrazione a causa del mancato consenso del creditore ipotecario.

In questo caso, il DG, con un'interessante risoluzione, fa una sintesi molto didattica sulla registrazione degli atti che possono alterare l'elemento oggettivo della garanzia ipotecaria e in quali casi è o non è necessario l'intervento del creditore ipotecario.

Infine, nel caso specifico, stabilisce che tale consenso non è necessario, in quanto esiste una corrispondenza tra le proprietà originarie e quelle risultanti dalla riorganizzazione della proprietà orizzontale.

In allegato (QUI) Istruzione della DGT sulle formalità da espletare in caso di morte del proprietario di un veicolo a motore. In particolare, si specifica che gli eredi, entro un periodo massimo di 90 giorni, possono scegliere tra due opzioni:

• Oppure individuare un custode provvisorio, che sarà il possessore del veicolo e responsabile di tutte le questioni ad esso relative. È necessario effettuare una procedura specifica per comunicare questo affidamento entro 90 giorni dal decesso. L'affidamento è provvisorio e il veicolo non può essere venduto. Può essere trasferito solo al custode stesso o a un erede.
• Oppure effettuare il trasferimento definitivo a uno degli eredi, per cui, una volta assegnato il veicolo a uno degli eredi, questi avrà 90 giorni di tempo per effettuare il trasferimento definitivo a suo nome. Questo intestatario diventa il proprietario, con tutti i diritti e gli obblighi.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 29 novembre 2023 (BOE del 28 dicembre 2023), in cui la DG risolve un caso di dichiarazione di "vecchia" nuova costruzione, in cui viene fornita una certificazione catastale che accredita che l'opera è del 2015 (quindi non sono trascorsi i 10 anni richiesti dalla normativa regionale per poter usufruire di questo percorso), unitamente a un documento, rilasciato dal Comune della località in cui si trova l'immobile, che attesti il rispetto delle condizioni stabilite nella licenza e che non vi siano obiezioni al rilascio della licenza di prima occupazione.

La DG, allineandosi al Conservatore, stabilisce che se si intende registrare una dichiarazione di nuova costruzione, si deve scegliere o la via"ordinaria" della dichiarazione di nuova costruzione ultimata (più impegnativa in termini di documentazione, in quanto sarà richiesta una licenza comunale, un'assicurazione, un'attestazione descrittiva da parte di un tecnico competente, ecc.) o la via "vecchia", per cui, se si sceglie quest'ultima, si deve dimostrare che è trascorso il tempo previsto dalla legge per questo, indipendentemente dal tempo previsto dalla legge.) o la via della dichiarazione di nuova costruzione "per anzianità", per cui, se si sceglie quest'ultima, si deve accreditare che è trascorso il tempo richiesto dalla legge per questo, indipendentemente dal fatto che venga fornito un documento che corrisponderebbe nel caso in cui si fosse optato per la dichiarazione di nuova costruzione nella "via ordinaria".

Una breve panoramica della Legge 28/2022 sulla promozione dell'ecosistema delle start-up (QUI), che promuove la creazione di start-up in Spagna stabilendo incentivi fiscali e semplificando le procedure per la loro creazione:

• È prevista un'aliquota ridotta dell'imposta sul reddito delle società del 15%.
• Per attrarre investimenti stranieri, l'investitore straniero deve avere solo un NIF spagnolo, ma non un NIE.
• Il termine per la registrazione della vostra costituzione è di 5 giorni lavorativi e, se si utilizza lo statuto standard, di sei ore.
• Gli onorari notarili in caso di costituzione tramite CIRCE, con statuto standard e capitale inferiore a 3.100 euro, sono di 60 euro.
• Il concetto di start-up è definito negli articoli 3 e 4 della legge citata.