Se avete un mutuo a tasso variabile, queste modifiche legislative vi interessano.

Il 23 novembre 2022 il Governo, attraverso lo strumento del Regio Decreto-Legge, ha approvato un regolamento che, tra le altre cose, ha un impatto completo su molteplici questioni di interesse per i debitori di mutui ipotecari e i loro prestiti ipotecari, come le novazioni, la surrogazione del creditore e l'estinzione anticipata, in particolare per quanto riguarda il loro costo o le commissioni che la banca creditrice può addebitare, nonché la procedura da osservare per effettuare tali surroghe del creditore.

Data l'importanza di questi recenti sviluppi, mi sembra molto pertinente e necessario preparare un breve articolo informativo in cui, utilizzando il mio tradizionale sistema di domande e risposte e con un approccio didattico e semplice, possiamo comprendere questi cambiamenti in modo che tutte le persone interessate possano essere consapevoli di questi sviluppi e trarne vantaggio, se del caso.

Qual è la normativa che introduce queste novità in materia di mutui?

Il regolamento in questione è il Regio Decreto Legge 19/2022, del 22 novembre, che stabilisce un Codice di Buone Pratiche per alleviare l'aumento dei tassi di interesse sui mutui ipotecari sulle residenze primarie, modifica il Regio Decreto Legge 6/2012, del 9 marzo, sulle misure urgenti per proteggere i debitori ipotecari privi di risorse, e adotta altre misure strutturali per migliorare il mercato dei mutui ipotecari.

Qual è il motivo dell'adozione di questo regolamento?

Come tutti sanno, l'anno 2022 sarà ricordato come il punto di svolta nel cambiamento della politica monetaria delle Banche Centrali di tutto il mondo, dove, dopo un lungo periodo di politica monetaria espansiva, caratterizzato da tassi di interesse insolitamente bassi (addirittura negativi) per molti anni, lo scenario è cambiato radicalmente.

Così, per effetto di molteplici fattori convergenti, quali l'instabilità geopolitica globale (si pensi alla guerra in Ucraina e a tutti i suoi derivati), la crisi delle catene di approvvigionamento globale dei beni ancora causata dalle devastazioni della Covid, l'escalation dei prezzi dell'energia e l'incapacità dei governi occidentali di controllare i propri deficit pubblici ha portato, come tutti stiamo subendo nelle nostre tasche, al temuto fenomeno dell'escalation dell'inflazione, ossia un aumento generalizzato dei prezzi di tutti i beni e servizi, con tassi anche superiori al 10% (cifre che non si vedevano da oltre 30 anni), il temuto fenomeno dell'escalation dell'inflazione, ovvero l'aumento generalizzato dei prezzi di tutti i beni e servizi, con tassi superiori al 10% (cifre che non si vedevano da oltre 30 anni), con tutti gli effetti deleteri che ne derivano per l'economia in generale e, in particolare, per i bilanci familiari della maggior parte delle famiglie.

Alla luce di ciò, le Banche Centrali sono state costrette a girare il timone della loro politica monetaria e a intraprendere un rapido e repentino aumento dei tassi d'interesse, il tutto con l'obiettivo di raffreddare la domanda aggregata (cioè rendere il costo del credito più oneroso in modo che famiglie e imprese spendano meno) e, quindi, di riuscire a fermare questo allarmante aumento dell'inflazione (ricordiamo che, ad esempio, il mandato della BCE è quello di ricercare la stabilità dei prezzi nell'Eurozona con un tasso d'inflazione target del 2%, ben lontano dall'obiettivo d'inflazione del 2%, che è molto distante dai livelli attuali dell'Eurozona), per fermare questo allarmante aumento dell'inflazione (ricordiamo che, ad esempio, il mandato della BCE è quello di ricercare la stabilità dei prezzi nell'Eurozona con un tasso di inflazione target del 2%, ben lontano dalle alte percentuali di aumento dei prezzi che stiamo sperimentando negli ultimi mesi).

Tuttavia, questo aumento molto elevato dei tassi d'interesse ha conseguenze significative, soprattutto nel mercato dei mutui, poiché in Spagna sono molto diffusi i mutui a tasso d'interesse variabile, che risentono pesantemente di questo aumento dei tassi d'interesse, in quanto i rimborsi mensili pagati dai mutuatari di questo tipo di prestito aumenteranno in modo significativo, poiché il tasso d'interesse applicabile viene rivisto ogni anno.

In molti casi, la revisione comporterà un aumento della rata mensile di diverse centinaia di euro, con le difficoltà che ciò può comportare per l'economia familiare di un mutuatario medio.

In considerazione delle difficoltà economiche che molte famiglie possono trovarsi ad affrontare, il Governo, attraverso questo Regio Decreto Legge, ha approvato una serie di misure per cercare di alleviare questa situazione:

• Una serie di misure volte ad aiutare i debitori ipotecari con maggiori difficoltà a pagare i loro mutui, attraverso un"Codice di buone pratiche", a cui le istituzioni finanziarie possono aderire volontariamente, e che prevede misure per alleviare l'onere economico subito dalle famiglie più vulnerabili colpite dall'aumento delle rate dei mutui, come, ad esempio, l'estensione dei periodi di rimborso o l'istituzione di rate fisse temporanee, tra le altre cose (la cui analisi sarà sviluppata in un altro articolo).
• Una serie di misure volte a favorire la novazione/sottoscrizione di mutui ipotecari attualmente riferiti a un tasso di interesse variabile, verso un tasso di interesse fisso, nonché il loro rimborso anticipato o la cancellazione.

Quali misure specifiche approva il regio decreto legge 19/2022?

Come già menzionato, il Regio Decreto Legge 19/2022 ha approvato una serie di misure per incoraggiare la novazione / la surrogazione / l'estinzione anticipata dei mutui ipotecari riferiti a un tasso di interesse variabile. Così:

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Misura 1: sospensione temporanea delle spese di rimborso anticipato sui mutui a tasso variabile

Situazione di fatto:

Juanè proprietario di un immobile, acquistato nel 2010 con un mutuo ipotecario a tasso variabile. Attualmente deve ancora 200.000 euro alla sua banca, avendo concordato all'epoca una commissione di rimborso anticipato dello 0,25%, il che significa che dovrebbe pagare una commissione di 500 euro alla sua banca se desidera rimborsare il prestito in anticipo. Con questa misura temporanea, se Juan rimborsa ora il suo prestito, non dovrà pagare questa tassa e risparmierà 500 euro.

Tipo di operazione:

Riscatto anticipato (totale o parziale).

Tipo di prestiti interessati:

Mutui ipotecari/prestitisoggetti a LCI riferiti a un tasso di interesse variabile.

Misura:

La banca nonpuò addebitare alcunacommissione o compenso.

Durata della misura:

Dal24 novembre 2022 al 31 dicembre 2023.

Regolamento:

Prima disposizione aggiuntiva del regio decreto legge 19/2022

Sospensione del regime di potenziale riscossione di indennizzi e commissioni per il rimborso anticipato o il riscatto previsto dall'articolo 23 della legge 5/2019 del 15 marzo sui contratti di credito immobiliare e per la conversione del credito a tasso variabile in tasso fisso.

A partire dall'entrata in vigore del presente regio decreto legge e fino al 31 dicembre 2023, non maturano compensi o commissioni per il rimborso anticipato totale o parziale o per l'ammortamento di prestiti e crediti ipotecari a tasso d'interesse variabile previsti nei casi contemplati dalle sezioni 5 e 6 dell'articolo 23 della Legge 5/2019, del 15 marzo, che disciplina i contratti di credito immobiliare.

Effetti:

Ogni debitore con un prestito/credito soggetto a LCI a tasso d'interesse variabile, quando sarà colpito dall'aumento dei tassi d'interesse, avrà la possibilità di cancellarlo anticipatamente, cioè di rimborsare tutto il denaro dovuto alla banca in una volta sola e in anticipo (se ha risparmiato questa somma, ovviamente), senza che la vostra banca possa addebitarvi commissioni o compensi, anche se ciò è stato concordato nel contratto di mutuo (va ricordato che nella maggior parte delle occasioni una commissione o un compenso dovrebbero essere pagati, poiché ciò è molto comune nei contratti di mutuo).

Spese:

L'estinzione anticipata del prestito è gratuita per il debitore. Tuttavia, una volta che il mutuo è stato economicamente rimborsato, sarà necessario gestire la cancellazione dell'ipoteca al catasto, che avrà un costo che il proprietario dell'immobile dovrà assumersi (QUI è possibile trovare ulteriori informazioni al riguardo).

Misura 2: sospensione temporanea delle commissioni di conversione da tasso variabile a tasso fisso

Situazione di fatto:

Juanè proprietario di un immobile, acquistato nel settembre 2020, con un mutuo ipotecario a tasso variabile soggetto a LCI. Attualmente deve ancora 350.000 euro alla sua banca, avendo concordato all'epoca una commissione per il cambiamento delle condizioni (durante i primi 3 anni di contratto) pari alla perdita finanziaria del creditore, con un limite dello 0,15%.

In questi casi, se Juan vuole cambiare il suo mutuo da tasso variabile a tasso fisso, mantenendolo con la stessa banca, se applichiamo la regola in vigore fino al 23 novembre 2022, dato che il suo mutuo ha meno di tre anni di durata, Juan potrebbe pagare fino a 525 euro di commissioni alla sua banca. 

Con questa nuova misura temporanea, se Juan formalizza oggi la novazione del suo mutuo (per passare da un tasso variabile a un tasso fisso, ma mantenendolo con la stessa banca), non dovrà pagare questa tassa e risparmierà fino a 525 euro.

Tipo di operazione:

Novazione / modifica delle condizioni da tasso variabile a tasso fisso.

Tipo di prestiti interessati:

Prestiti ipotecari/crediti soggetti a LCI riferiti a un tasso di interesse variabile.

Misura:

Per questo passaggio da tasso variabile a tasso fisso non può essere addebitata alcuna commissione.

Durata della misura:

Dal 24 novembre 2022 al 31 dicembre 2023.

Regolamento:

Prima disposizione aggiuntiva del regio decreto legge 19/2022

Sospensione del regime di potenziale riscossione di indennizzi e commissioni per il rimborso anticipato o il riscatto previsto dall'articolo 23 della legge 5/2019 del 15 marzo sui contratti di credito immobiliare e per la conversione del credito a tasso variabile in tasso fisso.

A partire dall'entrata in vigore del presente regio decreto legge e fino al 31 dicembre 2023non maturano compensi o commissioni per l'estinzione anticipata totale o parziale o per l'ammortamento dei mutui ipotecari e dei crediti a tasso di interesse variabile previsti nei casi di cui alle sezioni 5 e 6 dell'articolo 23 della Legge 5/2019, del 15 marzo, che disciplina i contratti di credito immobiliare. Durante questo periodo non matureranno commissioni per la conversione di questi prestiti e crediti da tassi variabili a tassi fissi.

Effetti:

Ogni debitore con un prestito/credito LCI a tasso d'interesse variabile può chiedere alla propria banca di convertire (cioè modificare le condizioni del prestito) in un tasso d'interesse fisso (il cui importo specifico sarà determinato dalla banca in base alle attuali condizioni di mercato, ovviamente), in modo che da quel momento in poi la sua rata mensile sarà sempre fissa e non subirà ripercussioni se i tassi d'interesse continueranno a salire in futuro.

Spese:

Il debitore deve pagare i costi della nuova valutazione che, se del caso, deve essere effettuata sull'immobile, mentre gli altri costi (studio notarile, registro, ecc.) devono essere pagati dall'ente creditore.

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Misura 3: riduzione della commissione/compensazione per il rimborso anticipato in caso di novazione o surrogazione del creditore con modifica del tasso fisso

Situazione di fatto:

Juanè proprietario di un immobile, acquistato nel settembre 2020, con un mutuo ipotecario concesso dalla "Banca X", a tasso variabile e soggetto a LCI. Attualmente deve ancora 350.000 euro alla sua banca, avendo concordato a suo tempo una commissione per il cambio di banca (surroga del creditore), durante i primi 3 anni di contratto, pari alla perdita finanziaria del creditore, con un limite dello 0,15%.

In questi casi, se Juan vuole cambiare il suo mutuo con un'altra banca che gli offre condizioni migliori e approfittare del cambiamento per passare da un tasso variabile a un tasso fisso, dato che il cambio di banca avviene prima dei primi 3 anni di vita del contratto, se dovessimo applicare la regola precedente, in vigore fino al 23 novembre 2022, Juan potrebbe pagare fino a 525 euro di commissione alla sua banca (se il cambio avviene dopo i primi 3 anni di vita del contratto, la sua banca precedente non potrebbe addebitargli alcuna commissione).

Con questa nuova formulazione della norma che riduce la commissione massima, se Juan formalizza finalmente il cambio di banca e, contemporaneamente, il cambio del tasso di interesse da variabile a fisso, la commissione massima che dovrà pagare alla sua precedente banca sarà ridotta a 175 euro.

Tipo di operazione:

Novazioneo surrogazione del creditore, con modifica del tasso di interesse da variabile a fisso.

Tipo di prestiti interessati:

Prestiti ipotecari/crediti soggetti a LCI riferiti a un tasso di interesse variabile.

Misura:

La commissione che la banca può applicare in caso di novazione o surroga di un creditore (durante i primi 3 anni di contratto), con cambio di tasso di interesse da variabile a fisso, viene ridotta, stabilendo come nuovo limite la perdita finanziaria che la banca può subire, con un massimo dello 0,05% del capitale rimborsato anticipatamente (in precedenza era dello 0,15%).

È inoltre chiaramente specificato che quando la novazione da tasso variabile a tasso fisso non comporta il rimborso anticipato, non può essere addebitata alcuna commissione per questo concetto.

Durata della misura:

Indefinito (viene modificata la disposizione dell'ICL che regolava questo limite fino ad oggi).

Regolamento:

Articolo 12 del regio decreto legge 19/2022

Modifica della Legge 5/2019, del 15 marzo, che regola i contratti di credito immobiliare. Il paragrafo 6 dell'articolo 23 è modificato come segue:

In caso di novazione del tasso di interesse applicabile o nel caso di surrogazione di un terzo nei diritti del creditorepurché in entrambi i casi comporti la applicazione, durante la durata residua del contratto, di un tasso di interesse fisso al posto di un tasso di interesse variabilel'indennizzo o la commissione per il rimborso o il rimborso anticipato non può superare la perdita finanziaria che il prestatore può subire, fino a un limite dello 0,05 per cento del capitale rimborsato anticipatamente, durante i primi 3 anni della durata del contratto di prestito.. Se la novazione non comporta il rimborso anticipato del capitale, non può essere addebitata alcuna commissione per questo concetto.

Dopo i primi tre anni di durata del contratto di mutuo, il mutuante non può richiedere alcun compenso o commissione in caso di novazione del tasso d'interesse applicabile o di surrogazione del creditore in cui sia stato concordato l'applicazione di un tasso d'interesse fisso per il resto della durata del mutuo.

Effetti:

Qualsiasi debitore con un mutuo/credito soggetto a LCI a tasso di interesse variabile, se durante i primi tre anni della durata del contratto effettua una novazione delle condizioni (con rimborso anticipato) o una surrogazione del creditore ( cioè, se il contratto è stato stipulato con un'altra persona), Se cambiate il vostro mutuo ipotecario con un'altra banca) e approfittate di questo cambiamento per passare da un tasso variabile a uno fisso, la banca può al massimo addebitarvi la perdita finanziaria subita fino a un massimo dello 0,05% del capitale ammortizzato anticipatamente (se ciò è stato concordato nel contratto di mutuo, ovviamente). 

Se la novazione o la surrogazione del creditore avviene oltre i primi 3 anni di contratto, la banca non potrà addebitarci nulla (cosa già prevista dalla normativa finora in vigore).

Come indicato in precedenza, a partire dal 1° gennaio 2024 (data in cui non sarà più in vigore la sospensione di cui alla precedente MISURA 2), non potrà essere addebitata alcuna commissione per le novazioni da tasso variabile a tasso fisso in cui non è previsto il rimborso anticipato.

Spese:

Il debitore deve pagare i costi della valutazione da effettuare sull'immobile, mentre gli altri costi (studio notarile, registro, ecc.) devono essere sostenuti dall'ente creditore.

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Misura 4: modifica delle norme che regolano la surroga e la modifica dei mutui ipotecari per agevolarle e promuoverle.

In primo luogo, la riforma dell'articolo 1 della legge 2/1994 amplia l'ambito soggettivo delle norme che regolano le surroghe e le modifiche dei mutui ipotecari e le adegua alla terminologia attuale dell'ICL, in quanto:

• Nella precedente formulazione dell'articolo 1 della Legge 2/1994, si stabiliva che esso si applicava alle surroghe di mutui concessi da"istituzioni finanziarie", ai sensi della ormai abrogata Legge 2/1981 (cioè solo banche, casse di risparmio, cooperative di credito e istituzioni finanziarie di credito).
• Al contrario, con la nuova formulazione dell'articolo 1 della Legge 2/1994, il suo campo di applicazione viene esteso ai"prestatori immobiliari" ai sensi dell'articolo 4.2 LCI, ossia"qualsiasi persona fisica o giuridica che, a titolo professionale, eserciti l'attività di concessione di prestiti".

In secondo luogo, e di particolare rilievo, la suddetta riforma modifica l'articolo 2 della legge 2/1994, al fine di accelerare e facilitare le procedure di surrogazione, nel senso seguente:

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Nella speranza che questo articolo contribuisca ad avvicinare i cittadini ai recenti sviluppi della legislazione ipotecaria, il team dello Studio Notarile Jesús Benavides rimane a vostra disposizione per aiutarvi in tutto ciò di cui potete avere bisogno nel contesto della formalizzazione delle vostre transazioni notarili.