Perché la banca mi obbliga ad affidare alla sua agenzia il disbrigo delle pratiche di compravendita e di mutuo?

In effetti, nel lavoro quotidiano di uno studio notarile, è molto frequente che alcuni clienti chiedano al notaio perché, quando viene proposta un'operazione di compravendita immobiliare con finanziamento bancario (ad esempio, mutuo ipotecario), la gestione del documento, in ogni caso, corrisponde all'agenzia dell'ente che finanzia la transazione.

Pertanto, visto il ripetersi di questa domanda, ho ritenuto opportuno scrivere un breve articolo sull'argomento, in modo che chiunque sia interessato possa scoprire il motivo di questa situazione e chiarire eventuali dubbi in merito.

Qual è la gestione di un atto notarile?

Prima di comprendere il ruolo dello studio notarile della banca nel contesto di una transazione immobiliare, è, a mio avviso, essenziale capire cos'è e cosa comporta la gestione di un atto notarile. Pertanto, nell'ambito del settore notarile delle compravendite immobiliari, la gestione di un atto notarile comprende essenzialmente due procedure di base, vale a dire:

• La liquidazione delle imposte sulla transazione.
• La registrazione del documento nel registro fondiario.

In primo luogo, la liquidazione dell'imposta generata dalla transazione comporta l'obbligo di versare alle autorità fiscali competenti le imposte maturate a seguito della vendita.

<ejemplo>Por ejemplo, en las transmisiones de obra nueva, el comprador abona el IVA al promotor que vende la vivienda (de modo que es éste quien se encarga de realizar el pago a la Hacienda estatal), pero la operación también está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados, o AJD (en el caso catalán, por ejemplo, supone el 1,5% del precio de venta), de modo que el comprador debe abonar este impuesto.<ejemplo>

<ejemplo>Por su parte, en las segundas o ulteriores transmisiones, la operación quedará gravada por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, o ITP (en el caso catalán, por ejemplo, el tipo básico está fijado en el 10% del precio de venta para importes de hasta 1.000.000 de euros), de modo que el comprador debe abonar este impuesto.<ejemplo>

E, in secondo luogo, come abbiamo visto, l'iscrizione dell'atto al Catasto, cioè l'atto di presentazione degli atti di acquisto e di mutuo ipotecario al Catasto dove è registrato l'immobile oggetto del trasferimento, al fine di registrare il nuovo diritto di proprietà, nonché il diritto reale di ipoteca costituito sull'immobile, a garanzia del mutuo formalizzato per finanziare il prezzo di acquisto.

Chi può effettuare la gestione di un atto notarile?

Dopo aver compreso i due elementi chiave della gestione di una compravendita immobiliare formalizzata davanti a un notaio, è necessario capire che, in sostanza, per svolgere questi compiti, di norma, l'acquirente dell'immobile, se acquista la proprietà in contanti con fondi propri (cioè senza bisogno di un finanziamento da parte di una banca) può optare per le seguenti due modalità:

‍

I. Gestite voi stessi il vostro documento:

In primo luogo, può scegliere di occuparsi personalmente della gestione del documento. A tal fine, è necessario adottare le seguenti misure:

II. Gestione delle deleghe:

In secondo luogo, le parti interessate possono scegliere di affidarsi a un professionista, ad esempio lo studio notarile presso il quale viene stipulata la compravendita (opzione più rapida ed economica), un avvocato di fiducia, un'agenzia, ecc.

• Questa opzione, ovviamente, avrà un costo per l'acquirente, che dovrà pagare a questo professionista scelto gli onorari concordati (ad esempio, nel caso del nostro studio notarile, il prezzo standard per questo servizio è di 150 euro più IVA).
• Al contrario, come aspetto positivo fondamentale, all'acquirente sarà risparmiato il compito di eseguire tutti i passaggi che abbiamo visto sopra, delegandoli a un professionista esperto del settore.
• Allo stesso modo, poiché deleghiamo tutto il lavoro a un professionista, ci assicureremo che l'intero processo si svolga correttamente, poiché, soprattutto nel caso dell'accertamento fiscale, un errore in questa materia può essere molto costoso per l'interessato (ricordate che un accertamento fiscale errato può avere gravi conseguenze finanziarie in campo fiscale, sotto forma di sanzioni, sovrattasse, ecc.)
• Se si sceglie questa opzione, gli eventi si svolgeranno come segue:
• ~In primo luogo, prima della firma, il professionista in questione ci fornirà un preventivo della transazione (con una ripartizione del costo totale della stessa) e, se l'acquirente lo accetta, dovrà versare l'accantonamento richiesto (ossia l'importo totale che comprenderà gli onorari notarili e catastali, le proprie spese di gestione, nonché l'importo dovuto per le imposte applicabili).
• ~Segundo, una vez firmada la compraventa, el comprador ya se olvidará de todo el trámite, porque será el profesional quien retirará la copia auténtica de la escritura en la Notaría, liquidará los impuestos, presentará la escritura a inscripción en el Registro de la Propiedad y, una vez inscrita la compraventa, procederá a retirar el documento para, en última instancia, entregarlo de forma definitiva a su cliente y concluir el trámite.
  
  <ejemplo>En el caso de optar por delegar el trámite en la Notaría donde hemos formalizado la compraventa, todos estos trámites se realizarán de forma telemática, es por ello por lo que sin duda los tiempos del trámite serán mucho más reducidos.<ejemplo>

Qual è il modo migliore per gestire il nostro atto di vendita?

Come abbiamo appena visto, in pratica, l'acquirente ha due opzioni principali, ossia:

• O di occuparsi della gestione del documento stesso.
• Oppure delegare il compito a un professionista (lo studio notarile dove abbiamo firmato la compravendita, o un avvocato o un gestore di nostra fiducia).

Alla luce di quanto sopra, e senza che vi sia una risposta univoca, in base alle mie conoscenze pratiche, data la complessità della procedura, nella maggior parte dei casi, la cosa più pratica e appropriata da fare è delegare la gestione a un professionista specializzato, in quanto possiede le conoscenze specialistiche in materia che gli permetteranno di eseguire la procedura in modo perfetto, evitando così ritardi ed errori che possono causare seri problemi al proprietario.

Pertanto, a meno che l'acquirente non sia un avvocato / economista / uomo d'affari specializzato in questo tipo di procedure e non abbia conoscenze sufficienti per svolgere da solo la procedura, è consigliabile ricorrere ai servizi di un professionista esperto del settore, in quanto, a fronte di un piccolo compenso, risparmieremo molto tempo nelle procedure e ci assicureremo che l'intera procedura si svolga correttamente, tutelando così adeguatamente i nostri diritti e interessi legittimi.

Perché la banca mi obbliga a trattare i miei documenti con la sua agenzia quando la vendita è finanziata con un mutuo ipotecario?

Come abbiamo visto, se l'acquisto viene pagato in contanti dall'acquirente, questi può gestire il documento in prima persona o, in mancanza, delegare la gestione a un terzo o a una società (studio notarile, agenzia, avvocato, ecc.) di sua scelta. Tuttavia, quando l'acquisto dell'immobile è finanziato con un mutuo ipotecario, questo non è il caso, per cui la gestione sarà comunque di competenza dell'agenzia incaricata dalla banca, altrimenti la banca rifiuterà l'operazione di credito. Ciò è dovuto principalmente a due questioni fondamentali che svilupperemo di seguito:

In primo luogo, perché l'ipoteca, per esistere ed essere validamente costituita, deve essere iscritta nel registro fondiario.

• Pertanto, anche se il debitore si è recato dal notaio per firmare l'atto di ipoteca, fino a quando questa non viene registrata nel registro fondiario, non è giuridicamente validamente costituita (come stabilito dalla legge sulle ipoteche) e, quindi, non ha gli effetti di operare come garanzia per la banca creditrice.
• Come si vede, se la gestione del documento è lasciata nelle mani dell'acquirente o di un professionista terzo estraneo alla banca, e quest'ultimo non gestisce l'iscrizione dell'atto ipotecario in Catasto, l'ipoteca, cioè la principale garanzia che la banca ha in caso di inadempimento del debitore, non sarebbe costituita, e quindi la banca non sarebbe tutelata in caso di inadempimento del suo cliente.
• D'altra parte, se la banca affida la gestione del documento alla sua agenzia, questo assicura che, se tutto è corretto, il diritto reale ipotecario sarà registrato al Catasto, costituendo così validamente l'ipoteca e, quindi, la sua garanzia.

E, in secondo luogo, perché, come abbiamo visto, la compravendita di immobili comporta un onere fiscale che deve essere assunto dall'acquirente (sotto forma di ITP o AJD), cosicché, se l'acquirente non paga queste imposte, le corrispondenti Autorità fiscali della Comunità autonoma potrebbero agire contro l'immobile in questione (e ordinarne il sequestro) al fine di ottenere il pagamento di questo debito fiscale.

• Ciò è chiaramente indicato nella Legge ITP, che stabilisce che i beni e i diritti trasferiti saranno soggetti, indipendentemente dal loro proprietario, all'obbligo di pagare le imposte previste per tali trasferimenti.
• Logicamente, la banca che ha finanziato l'operazione con un prestito a favore dell'acquirente e che, a garanzia di tale prestito, ha costituito un'ipoteca a favore di tale istituto finanziario, non vorrà in nessun caso che la sua garanzia (cioè l'immobile acquistato) venga intaccata da un eventuale pignoramento da parte dell'Amministrazione finanziaria a seguito del mancato pagamento delle imposte sull'operazione, La banca, che ha finanziato la transazione con un mutuo a favore dell'acquirente e che ha costituito un'ipoteca a favore dell'istituto finanziario a garanzia del mutuo, non vuole che la sua garanzia (cioè l'immobile acquistato) venga intaccata da un eventuale pignoramento da parte del fisco a seguito del mancato pagamento delle imposte sulla transazione, quindi, per far sì che ciò non accada, stabilisce l'obbligo di gestire il pagamento delle imposte tramite la sua agenzia, in modo da assicurare che le imposte vengano pagate e la sua garanzia (cioè l'immobile) non venga intaccata.
• Ultimo ma non meno importante è la sfumatura dell'ordine in cui deve essere eseguita l'esecuzione dell'atto notarile firmato. Gli atti notarili che possono essere iscritti nel registro fondiario competente possono essere iscritti nel registro fondiario solo se prima sono stati accreditati la dichiarazione fiscale e il pagamento dell'imposta presso l'ufficio regionale delle imposte competente. L'acquisto e, di conseguenza, l'ipoteca non saranno registrati fino al pagamento delle relative imposte. In questo modo, la banca, attraverso la sua agenzia e l'ottenimento preventivo della corrispondente provvista di fondi a questo scopo, garantisce il buon esito del processo.

Come e quando mi verrà addebitato l'accantonamento dei fondi per la gestione dei documenti?

Quando il futuro acquirente finanzia la sua operazione con un mutuo ipotecario, una volta accettata formalmente l'offerta commerciale della banca scelta, quando si reca in banca per firmare tutta la documentazione precontrattuale dell'operazione, uno dei documenti che la banca deve fornirci è l'accantonamento dei fondi corrispondenti alla gestione dei documenti notarili della compravendita e del mutuo ipotecario.

Questo documento deve indicare:

• Il nome dell'agenzia incaricata della gestione.
• I dettagli dell'importo totale dell'accantonamento di fondi da effettuare con i fondi dell'acquirente/debitore (cioè le imposte sulla transazione, le spese notarili e catastali approssimative e le commissioni corrispondenti all'agenzia per l'espletamento di tutte queste formalità).
• Mandato a favore di questa agenzia in virtù del quale il futuro acquirente/debitore autorizza questa agenzia a gestire gli atti di vendita e il mutuo ipotecario che verranno concessi, in modo che questa agenzia, in nome e per conto del futuro acquirente/debitore, possa pagare le imposte dovute e presentare entrambi gli atti per l'iscrizione al Catasto.

Una volta accettata e firmata la provvista di fondi, il giorno della firma, la banca, prima di recarsi dal notaio, verserà l'importo totale del prestito sul nostro conto e poi:

• Emettere gli assegni bancari (o, se del caso, i bonifici bancari) corrispondenti al pagamento del prezzo.
• Effettuare l'addebito corrispondente per la messa a disposizione dei fondi all'agenzia, in modo che l'acquirente/debitore versi all'agenzia della banca l'importo in questione, affinché questa possa svolgere tutte le procedure indicate (cioè pagare le imposte sulla transazione e gli onorari del notaio e del cancelliere).

Perché l'importo della fornitura di fondi è solitamente elevato?

In realtà, nella maggior parte dei casi, le società di gestione delle banche, agendo in modo conservativo e prudente, calcolano gli accantonamenti dei fondi in modo approssimativo, cosicché l'importo di questi accantonamenti è di solito superiore agli onorari che il notaio e il catasto maturano alla fine.

In ogni caso, ciò non deve preoccupare il cliente, poiché una volta pagate le fatture notarili e catastali, in tal caso si genererà un'eccedenza che verrà restituita all'acquirente/debitore al momento del saldo finale della messa a disposizione dei fondi, una volta che l'intero processo sarà stato completato, ossia che gli atti di vendita e il mutuo ipotecario sono già stati registrati in catasto e i documenti originali sono stati consegnati al cliente con tutte le fatture pagate.

Qual è il tempo approssimativo necessario all'agenzia incaricata dalla banca per espletare tutte le formalità e restituirmi l'eventuale eccedenza della mia fornitura di fondi?

Uno dei dubbi più grandi, comune anche ai clienti che si trovano ad affrontare questo tipo di operazione, è tutto ciò che riguarda i tempi di elaborazione del loro acquisto e del mutuo ipotecario, ovvero quanto tempo ci vorrà per ricevere i miei atti definitivi già registrati e l'eccedenza dell'accantonamento dei fondi che, eventualmente, si genererà.

A questo proposito, è necessario tenere in considerazione le seguenti scadenze chiave, che dovrebbero susseguirsi una dopo l'altra:

• Termine per il pagamento delle imposte sulla transazione: 1 mese dalla data di sottoscrizione dell'atto o del contratto davanti a un notaio.
• Termine ultimo per la registrazione nel registro fondiario: 15 giorni lavorativi dalla presentazione di tutta la documentazione pertinente (ossia l'atto o gli atti da registrare e il pagamento delle relative imposte) presso il registro fondiario.
• Termine ultimo per la notifica dell'iscrizione: Entro un massimo di 10 giorni lavorativi dall'avvenuta registrazione, il Registro deve informare il registrante di questa circostanza, in modo che possa recarsi al Registro per pagare le tasse maturate e ritirare il documento.
• Termine per la liquidazione della provvista: una volta pagate tutte le fatture notarili, di registro e fiscali, l'agenzia incaricata deve liquidare la provvista e restituire l'eventuale eccedenza al cliente. Questa procedura non dovrebbe richiedere molto tempo, considerando le scadenze impegnative (SLA) che le banche impongono alle agenzie incaricate. Al massimo una o due settimane.
• Termine ultimo per la consegna dell'atto di vendita: immediato. Una volta regolata la fornitura di fondi, l'agenzia deve consegnare al cliente la copia autentica dell'atto di vendita già registrato al Catasto, cosa che in pratica avviene per posta o tramite consegna fisica alla filiale della banca in cui è stato acceso il mutuo (un processo che può richiedere alcuni giorni per motivi logistici di invio del documento al luogo corrispondente).
• Termineper la correzione di incidenti o difetti: Nel caso in cui l'atto o gli atti presentati vengano qualificati negativamente dall'Ufficio del Registro a seguito della rilevazione di un fatto, di una clausola o di una circostanza che ne impedisca la registrazione, in tal caso si procederà con il relativo atto o con la diligenza di rettifica da parte del notaio e/o dei concedenti, al fine di ripresentare successivamente l'atto rettificato all'Ufficio del Registro del Territorio, che avrà nuovamente 15 giorni lavorativi per riqualificare l'atto e procedere alla sua registrazione se tutto è corretto.

Alla luce di quanto sopra, se le parti interessate o l'agenzia incaricata eseguono tutte le procedure nei tempi e nelle forme dovute e non si verificano incidenti o problemi, l'elaborazione totale del documento, fino al completamento della procedura e al ricevimento da parte del cliente degli atti finali e dei fondi rimanenti, non dovrebbe richiedere più di due mesi, anche se in realtà, nella pratica, i tempi tendono a essere più lunghi, fino a una media di tre o quattro mesi, a seconda del caso specifico.

Quali conclusioni possiamo trarre da questa analisi?

Sulla base di quanto detto, possiamo affermare senza alcun dubbio che il lavoro delle agenzie ipotecarie è di grande importanza e utilità nell'ambito delle operazioni di compravendita immobiliare, perché con il loro buon lavoro, servizio e professionalità, gli acquirenti dell'immobile riescono a saldare correttamente i loro obblighi fiscali e anche a registrare i loro diritti di proprietà nel catasto, assicurando che tutti questi passaggi siano eseguiti in modo corretto, rapido e diligente, facendo così risparmiare al cliente tempo, denaro e contrattempi da risolvere. Così facendo, l'entità finanziaria che ci presta il denaro si assicura che la sua garanzia sia correttamente costituita e, quindi, che il suo diritto di credito sia correttamente protetto.

‍

Nella speranza che questo articolo abbia risolto i soliti dubbi che molti acquirenti hanno in relazione al ruolo svolto dalle agenzie di elaborazione di documenti notarili, rimango a vostra disposizione per aiutarvi con tutto ciò di cui avete bisogno nell'ambito del vostro acquisto immobiliare, in modo che possiate formalizzare il vostro acquisto in tutta sicurezza e tranquillità.