Dichiarazione di nuova costruzione: Notaria Jesús Benavides
Immobili e mutui

Dichiarazione di nuova costruzione

Passo 1

Che cos'è una dichiarazione di nuova costruzione?

È l'atto notarile che avviene quando il proprietario di un terreno dichiara la costruzione di un nuovo edificio su di esso (come, ad esempio, una nuova casa, un edificio industriale, un ampliamento di un edificio esistente, una piscina, ecc.) al fine di lasciare una traccia legale della sua esistenza e, in ultima analisi, di registrare l'esistenza di questo edificio nel Catasto, coordinandolo così con la nuova realtà fisica del terreno in questione.

Passo 3

Quanto costa stipulare un atto di dichiarazione di nuova costruzione?

Il seguente calcolatore offre all'utente/consumatore la possibilità di conoscere con grande precisione i costi che dovrà sostenere per formalizzare la dichiarazione di una nuova costruzione presso lo studio notarile. Questo calcolatore ha parametrato sia gli onorari notarili e di registro sia le normative regionali in vigore a seconda dell'ubicazione dell'immobile oggetto della dichiarazione di nuova costruzione.

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Altre domande frequenti

In cosa consiste un atto di dichiarazione di nuova costruzione?

Come indicato nella descrizione di questa voce, la dichiarazione di nuova costruzione è lo strumento giuridico mediante il quale il proprietario di un terreno dichiara la costruzione di una nuova opera su di esso (come una nuova casa, un edificio industriale, un ampliamento di una costruzione preesistente, una piscina, ecc.) allo scopo di lasciare una traccia legale della sua esistenza e, in ultima analisi, di registrare tale atto nel Catasto, coordinandolo così con la nuova realtà fisica della proprietà.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si Lucía adquiere una finca en su localidad de residencia, consistente en una porción de terreno urbano edificable, en la que no existe construcción alguna, a los efectos de construir en ella una nueva vivienda unifamiliar en la que fijar su domicilio, una vez comience los trámites de la construcción, o en su caso, al finalizarlos, deberá otorgar una escritura de declaración de obra nueva, para así dejar constancia jurídica de esta construcción, y así poderla inscribir en el Registro de la Propiedad, para poner en valor su derecho de propiedad y protegerlo adecuadamente frente a terceros.<ejemplo>

Alla luce di quanto sopra, attraverso questo strumento il proprietario di un immobile è in grado di registrare che una nuova costruzione o un edificio è stato costruito su un terreno di sua proprietà e quindi, registrandolo al catasto, rende pubblico questo fatto, fornendo così la necessaria certezza giuridica alla sua nuova proprietà e proteggendola adeguatamente nei confronti di terzi.

Qual è lo scopo di un atto di dichiarazione di nuova costruzione?

Come si evince dalla domanda precedente, con la dichiarazione di nuova costruzione il proprietario di un terreno dichiara legalmente l'esistenza di una nuova costruzione realizzata su di esso, allo scopo di aggiornare la realtà giuridica dell'immobile con la sua realtà fisica e, una volta registrato tale atto al Catasto, coordinarlo con la nuova realtà dell'immobile.

Nella pratica, quindi, come è evidente, i proprietari di immobili si trovano a dover realizzare nuove opere o costruzioni sulle loro proprietà, la cui dichiarazione è necessaria, ad esempio:

  • Quando una persona acquista un terreno per costruirvi una nuova abitazione unifamiliare o una seconda casa.
  • Quando un costruttore acquista un terreno per costruirci sopra un edificio residenziale multifamiliare (appartamenti) e venderli sul mercato.
  • Quando un individuo o una società, su un terreno di sua proprietà, costruisce un edificio per svolgere un'attività economica o industriale (ad esempio una fabbrica, un magazzino, un'azienda agricola, ecc.).
  • O anche quando qualsiasi persona, proprietaria di un terreno su cui esiste già una precedente costruzione o edificio, apporta modifiche significative che cambiano sostanzialmente la sua realtà fisica (ad esempio, quando il proprietario di una casa costruisce un nuovo garage, una nuova piscina, un nuovo pavimento, ecc.)

In tutti questi casi, è necessario redigere l'atto di dichiarazione di nuova costruzione per lasciare una traccia legale dell'esistenza di questa nuova costruzione o edificio, in quanto questo è l'unico modo per tutelarla adeguatamente e, se necessario, per valorizzarla nel caso in cui, ora o in futuro, l'immobile debba essere venduto (poiché, logicamente, è molto probabile che nessuno voglia acquistare un immobile su cui è presente una costruzione che non è stata debitamente dichiarata e registrata al Catasto).

Che tipo di standard devono essere presi in considerazione nella dichiarazione di nuova costruzione?

Nella dichiarazione di nuova costruzione è necessario tenere conto del fatto che una pluralità di norme giuridiche, di natura molto diversa, convergeranno e dovranno essere prese in considerazione:

  • Norme di diritto privato relative alla proprietà dell'immobile su cui deve essere realizzata la nuova costruzione.
  • Regolamenti urbanistici comunali che determineranno l'edificabilità o meno del terreno. Per farlo, dobbiamo consultare le ordinanze urbanistiche di ogni comune per conoscere gli usi e le destinazioni specifiche di ogni terreno o appezzamento di terreno.
  • Regolamento urbanistico della Comunità Autonoma che determinerà i requisiti per la costruzione di nuovi edifici.
  • Regolamenti in materia di diritto notarile e anagrafico, che devono essere presi in considerazione per poter stipulare l'atto di dichiarazione di nuova costruzione e la sua successiva registrazione nel registro fondiario.

Quando può essere concesso un atto di dichiarazione di nuova costruzione?

Ai sensi della normativa vigente (articolo 202 del Regolamento ipotecario), è possibile concedere un atto di dichiarazione di nuova costruzione, ai fini dell'ottenimento dell'iscrizione al Catasto, quando il proprietario di un terreno o di un appezzamento di terreno effettua nuovi impianti o costruisce nuovi edifici o installazioni di impianti, fissi o rimovibili.

In pratica, quando il proprietario di un terreno o di un appezzamento di terreno costruisce su di esso una nuova casa, un edificio industriale, un magazzino, ecc. sarà necessario, per convalidare la legalità della nuova costruzione e tutelarla adeguatamente, concedere l'atto di dichiarazione di nuova costruzione e registrarlo al Catasto.

Chi può concedere un atto di dichiarazione di nuova costruzione?

Come è logico, la dichiarazione di nuova costruzione è un atto di stretta proprietà, cioè può essere effettuata solo dal proprietario dell'immobile.

Vedi altre domande frequenti

Quali tipi di costruzioni possono essere dichiarate con un atto di dichiarazione di nuova costruzione?

Come indicato in una precedente domanda, il Regolamento del Catasto consente di registrare al Catasto tutti i tipi di nuovi impianti, edifici o installazioni, fissi o rimovibili.

Pertanto, su questa base, la dichiarazione di nuova costruzione può riferirsi a qualsiasi tipo di costruzione realizzata sull'immobile, per cui, sebbene nella pratica notarile quotidiana sia più frequente vedere atti di dichiarazione di nuova costruzione che si riferiscono ad abitazioni, con questo tipo di strumento si possono dichiarare molte altre costruzioni o edifici realizzati su un immobile, come capannoni industriali, garage, fattorie, fabbriche, portici, piscine, ampliamenti di abitazioni, ecc.

Qual è il requisito fondamentale per poter concedere un atto di dichiarazione di nuova costruzione?

In linea generale (e fatte salve le particolarità relative alle vecchie dichiarazioni di nuova costruzione, che saranno trattate in una domanda successiva), per poter rilasciare un atto di dichiarazione di nuova costruzione, il requisito fondamentale è che la costruzione o l'edificio da dichiarare sia stato costruito legalmente, cioè dopo aver ottenuto le relative licenze amministrative, e dopo aver preparato un progetto urbanistico a tale scopo.

Pertanto, come è noto, attualmente il settore delle costruzioni e dell'edilizia è fortemente regolamentato dal diritto amministrativo, per cui qualsiasi proprietario di un terreno o di un appezzamento di terreno, se desidera effettuare qualsiasi tipo di modifica, costruzione o edificazione su di esso, per poterlo fare legalmente, deve tenere conto di quanto segue:

  • In primo luogo, logicamente, il terreno o l'appezzamento deve avere la classificazione urbanistica necessaria per la destinazione d'uso(quindi, ad esempio, sarà possibile costruire una casa su un appezzamento di terreno solo se ha la classificazione urbanistica di terreno edificabile urbano, mentre, al contrario, se si tratta di un terreno rurale non edificato, tale costruzione non sarà possibile).
  • Il proprietario in questione deve anche ottenere la relativa licenza edilizia dal comune competente, che lo autorizza a eseguire i lavori o le costruzioni sul terreno di sua proprietà.

Pertanto, su questa base, chiunque voglia realizzare una nuova costruzione o un edificio su un terreno di sua proprietà deve innanzitutto rivolgersi a un architetto, cioè a un professionista che si occupi della progettazione e della gestione del progetto che, una volta redatto, dovrà essere presentato al Comune di competenza per ottenere la relativa concessione edilizia, poiché solo allora sarà possibile costruire legalmente un nuovo edificio o una nuova costruzione su un terreno o un appezzamento di terreno.

Qual è il contenuto di base dell'atto di dichiarazione di nuova costruzione?

Nell'atto di dichiarazione di nuova costruzione vengono sostanzialmente riportate le seguenti dichiarazioni:

  • In primo luogo, deve essere identificato il terreno o il sito in cui è stato realizzato il nuovo edificio o la costruzione.
  • La nuova costruzione dovrà quindi essere dichiarata, fornendo una nuova descrizione dell'immobile a seguito dei lavori o della costruzione (caratteristiche, dimensioni, vani, confini, ecc.), nonché le sue coordinate georeferenziate.
  • Da un punto di vista economico e fiscale, si dovrà determinare il valore di questa nuova opera o costruzione.
  • Allo stesso modo, dovranno essere identificate e allegate sia la licenza edilizia amministrativa eventualmente necessaria, sia la certificazione dell'architetto che accredita la descrizione e lo stato di esecuzione o di completamento delle opere, nonché il loro adeguamento al progetto che è stato utilizzato per il rilascio della suddetta licenza edilizia.
  • Inoltre, a seconda del tipo di nuova costruzione in questione, si farà riferimento ad altri elementi aggiuntivi che potrebbero essere necessari (come la polizza assicurativa decennale o il libretto di costruzione, tra gli altri).

Quando deve essere stipulato l'atto di dichiarazione di nuova costruzione?

In pratica, l'atto di dichiarazione di nuova costruzione può essere effettuato in due momenti diversi:

  • Oppure quando l'opera o la costruzione è già stata completata, in modo che, al momento della registrazione della nuova opera completata, la procedura sia stata completata in un'unica soluzione.
  • Oppure registrare prima la dichiarazione di un nuovo edificio in costruzione, quando è ancora in fase di lavorazione, e poi, quando i lavori di costruzione sono stati completati, registrare il completamento dei lavori di costruzione attraverso il corrispondente certificato di completamento dei lavori di costruzione.

Alla luce di queste differenze procedurali, è necessario sottolineare che, nella pratica notarile quotidiana, si può osservare che:

  • Nel caso di abitazioni sviluppate da privati (come una casa unifamiliare), il metodo più comune, pratico ed economico è quello di dichiarare la nuova costruzione completata, in quanto la procedura è più semplice e meno costosa.
  • D'altra parte, nel caso di grandi progetti di costruzione da parte di costruttori o sviluppatori, in cui si ricorre soprattutto al finanziamento bancario, è più comune dichiarare prima il nuovo edificio in costruzione, in quanto questo sarà un requisito della banca che finanzia l'operazione, al fine di fornirle maggiori garanzie e certezza giuridica.

L'atto di dichiarazione di nuova costruzione deve essere registrato al catasto?

Infatti, anche se non è obbligatorio registrarla, quando si effettua una nuova costruzione o un'edificazione su un immobile di nostra proprietà, la cosa più opportuna da fare è dichiarare la nuova costruzione e registrarla al Catasto, in quanto questo tutelerà adeguatamente i nostri diritti, darà pubblicità al registro e, se necessario, pensando a lungo termine, faciliterà notevolmente la gestione del nostro patrimonio, in quanto sia che si voglia vendere l'immobile in futuro, sia che si voglia gestire la nostra eredità in futuro, queste procedure saranno molto più semplici se la dichiarazione di nuova costruzione è già stata fatta e registrata.

<ejemplo>Véase que en la práctica, para la venta de cualquier inmueble, si la declaración de obra nueva no está hecha e inscrita en el Registro de la Propiedad, la formalización de la venta queda paralizada hasta que ello suceda, pues los compradores no desean asumir este riesgo antes de realizar la operación, y más en aquellos casos en los que la compra se realiza con la financiación de una entidad financiera, en cuyo caso, es prácticamente seguro que, sin la declaración de obra nueva inscrita en el Registro de la Propiedad, el banco no financiará la operación.<ejemplo>

Si può concedere un atto di dichiarazione e ampliamento di un nuovo edificio?

Naturalmente, quando si pensa a una dichiarazione di nuova costruzione, si immagina uno scenario in cui, su un terreno in cui non esiste alcun edificio, si costruisce una nuova casa.

Tuttavia, questo strumento consente anche di dichiarare e registrare le modifiche o gli ampliamenti apportati a un immobile preesistente, per cui se, ad esempio, una persona è proprietaria di una casa già costruita e successivamente vi apporta un ampliamento o una modifica (per includere un garage, una cantina, un portico, una piscina, una dependance, ecc.) sarà necessario, anche in questo caso, ricorrere alla dichiarazione di nuova costruzione per aggiornare la descrizione anagrafica dell'immobile nel Catasto.

È possibile dichiarare una nuova costruzione di un vecchio edificio che è stato costruito senza ottenere le relative autorizzazioni amministrative?

Va infatti considerato che la realizzazione di una costruzione o di un edificio su un terreno o su un appezzamento di nostra proprietà senza aver ottenuto le relative licenze e autorizzazioni amministrative costituisce indubbiamente la commissione di una violazione urbanistica che comporterà l'imposizione di ingenti sanzioni pecuniarie, nonché di misure aggiuntive per il ripristino della legalità violata (come, ad esempio, la demolizione delle opere realizzate).

Tuttavia, non è meno vero che, trascorso un certo periodo di tempo da quando tali opere o costruzioni sono state realizzate, se non sono stati avviati procedimenti sanzionatori al riguardo, tale violazione si estingue, dopodiché, se vengono soddisfatti una serie di requisiti, sarà possibile procedere alla cosiddetta dichiarazione di "vecchia" nuova costruzione e registrare tale opera al Catasto.

Affinché ciò sia possibile, in conformità alla normativa vigente, sarà necessario che il proprietario del terreno su cui si intende dichiarare la nuova costruzione fornisca la prova della vetustà dell'immobile (e quindi della prescrizione della violazione urbanistica in conformità alla normativa comunitaria vigente):

  • O certificazione rilasciata dal Comune;
  • O da una certificazione rilasciata da un tecnico competente;
  • O attraverso un atto notarile che descriva l'immobile o un certificato catastale che descriva e raffiguri graficamente l'immobile.

In ogni caso, in questo caso, il Catasto, al momento della registrazione di questo tipo di nuova costruzione, informerà il rispettivo Municipio delle iscrizioni, e riporterà nella registrazione, nella nota di spedizione e nella pubblicità formale emessa, la pratica di questa notifica, allo scopo di informare l'amministrazione dell'esistenza di questa costruzione, in modo che possa svolgere le opportune azioni amministrative e fiscali.

Come viene tassata la dichiarazione di nuova costruzione?

L'atto di dichiarazione di nuova costruzione sarà soggetto all'imposta di trasferimento e all'imposta di bollo, nella sua modalità di imposta di bollo, con le seguenti particolarità:

  • Il soggetto passivo dell'imposta è il proprietario del terreno che dichiara la nuova costruzione.
  • La base imponibile dell'imposta è costituita dal valore della nuova costruzione dichiarata.
  • L'aliquota fiscale sarà dell'1,5% (in Catalogna).
  • Il termine per il pagamento dell'imposta è di un mese dalla data di scadenza dell'imposta, cioè dal giorno della firma dell'atto.

Se scegliete di stipulare il vostro atto di dichiarazione di nuova costruzione presso il nostro studio notarile, vi informiamo inoltre che disponiamo di un ufficio di gestione fiscale che, a fronte di un piccolo compenso, può occuparsi della gestione della liquidazione delle imposte, necessaria per ottenere la registrazione dell'atto al Catasto.

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