Dichiarazione di nuova costruzione

Come indicato in una precedente domanda, il Regolamento del Catasto consente di registrare al Catasto tutti i tipi di nuovi impianti, edifici o installazioni, fissi o rimovibili.

Pertanto, su questa base, la dichiarazione di nuova costruzione può riferirsi a qualsiasi tipo di costruzione realizzata sull'immobile, per cui, sebbene nella pratica notarile quotidiana sia più frequente vedere atti di dichiarazione di nuova costruzione che si riferiscono ad abitazioni, con questo tipo di strumento si possono dichiarare molte altre costruzioni o edifici realizzati su un immobile, come capannoni industriali, garage, fattorie, fabbriche, portici, piscine, ampliamenti di abitazioni, ecc.

In linea generale (e fatte salve le particolarità relative alle vecchie dichiarazioni di nuova costruzione, che saranno trattate in una domanda successiva), per poter rilasciare un atto di dichiarazione di nuova costruzione, il requisito fondamentale è che la costruzione o l'edificio da dichiarare sia stato costruito legalmente, cioè dopo aver ottenuto le relative licenze amministrative, e dopo aver preparato un progetto urbanistico a tale scopo.

Pertanto, come è noto, attualmente il settore delle costruzioni e dell'edilizia è fortemente regolamentato dal diritto amministrativo, per cui qualsiasi proprietario di un terreno o di un appezzamento di terreno, se desidera effettuare qualsiasi tipo di modifica, costruzione o edificazione su di esso, per poterlo fare legalmente, deve tenere conto di quanto segue:

• In primo luogo, logicamente, il terreno o l'appezzamento deve avere la classificazione urbanistica necessaria per la destinazione d'uso(quindi, ad esempio, sarà possibile costruire una casa su un appezzamento di terreno solo se ha la classificazione urbanistica di terreno edificabile urbano, mentre, al contrario, se si tratta di un terreno rurale non edificato, tale costruzione non sarà possibile).
• Il proprietario in questione deve anche ottenere la relativa licenza edilizia dal comune competente, che lo autorizza a eseguire i lavori o le costruzioni sul terreno di sua proprietà.

Pertanto, su questa base, chiunque voglia realizzare una nuova costruzione o un edificio su un terreno di sua proprietà deve innanzitutto rivolgersi a un architetto, cioè a un professionista che si occupi della progettazione e della gestione del progetto che, una volta redatto, dovrà essere presentato al Comune di competenza per ottenere la relativa concessione edilizia, poiché solo allora sarà possibile costruire legalmente un nuovo edificio o una nuova costruzione su un terreno o un appezzamento di terreno.

Nell'atto di dichiarazione di nuova costruzione vengono sostanzialmente riportate le seguenti dichiarazioni:

• In primo luogo, deve essere identificato il terreno o il sito in cui è stato realizzato il nuovo edificio o la costruzione.
• La nuova costruzione dovrà quindi essere dichiarata, fornendo una nuova descrizione dell'immobile a seguito dei lavori o della costruzione (caratteristiche, dimensioni, vani, confini, ecc.), nonché le sue coordinate georeferenziate.
• Da un punto di vista economico e fiscale, si dovrà determinare il valore di questa nuova opera o costruzione.
• Allo stesso modo, dovranno essere identificate e allegate sia la licenza edilizia amministrativa eventualmente necessaria, sia la certificazione dell'architetto che accredita la descrizione e lo stato di esecuzione o di completamento delle opere, nonché il loro adeguamento al progetto che è stato utilizzato per il rilascio della suddetta licenza edilizia.
• Inoltre, a seconda del tipo di nuova costruzione in questione, si farà riferimento ad altri elementi aggiuntivi che potrebbero essere necessari (come la polizza assicurativa decennale o il libretto di costruzione, tra gli altri).

In pratica, l'atto di dichiarazione di nuova costruzione può essere effettuato in due momenti diversi:

• Oppure quando l'opera o la costruzione è già stata completata, in modo che, al momento della registrazione della nuova opera completata, la procedura sia stata completata in un'unica soluzione.
• Oppure registrare prima la dichiarazione di un nuovo edificio in costruzione, quando è ancora in fase di lavorazione, e poi, quando i lavori di costruzione sono stati completati, registrare il completamento dei lavori di costruzione attraverso il corrispondente certificato di completamento dei lavori di costruzione.

Alla luce di queste differenze procedurali, è necessario sottolineare che, nella pratica notarile quotidiana, si può osservare che:

• Nel caso di abitazioni sviluppate da privati (come una casa unifamiliare), il metodo più comune, pratico ed economico è quello di dichiarare la nuova costruzione completata, in quanto la procedura è più semplice e meno costosa.
• D'altra parte, nel caso di grandi progetti di costruzione da parte di costruttori o sviluppatori, in cui si ricorre soprattutto al finanziamento bancario, è più comune dichiarare prima il nuovo edificio in costruzione, in quanto questo sarà un requisito della banca che finanzia l'operazione, al fine di fornirle maggiori garanzie e certezza giuridica.

Infatti, anche se non è obbligatorio registrarla, quando si effettua una nuova costruzione o un'edificazione su un immobile di nostra proprietà, la cosa più opportuna da fare è dichiarare la nuova costruzione e registrarla al Catasto, in quanto questo tutelerà adeguatamente i nostri diritti, darà pubblicità al registro e, se necessario, pensando a lungo termine, faciliterà notevolmente la gestione del nostro patrimonio, in quanto sia che si voglia vendere l'immobile in futuro, sia che si voglia gestire la nostra eredità in futuro, queste procedure saranno molto più semplici se la dichiarazione di nuova costruzione è già stata fatta e registrata.

<ejemplo>Véase que en la práctica, para la venta de cualquier inmueble, si la declaración de obra nueva no está hecha e inscrita en el Registro de la Propiedad, la formalización de la venta queda paralizada hasta que ello suceda, pues los compradores no desean asumir este riesgo antes de realizar la operación, y más en aquellos casos en los que la compra se realiza con la financiación de una entidad financiera, en cuyo caso, es prácticamente seguro que, sin la declaración de obra nueva inscrita en el Registro de la Propiedad, el banco no financiará la operación.<ejemplo>

Naturalmente, quando si pensa a una dichiarazione di nuova costruzione, si immagina uno scenario in cui, su un terreno in cui non esiste alcun edificio, si costruisce una nuova casa.

Tuttavia, questo strumento consente anche di dichiarare e registrare le modifiche o gli ampliamenti apportati a un immobile preesistente, per cui se, ad esempio, una persona è proprietaria di una casa già costruita e successivamente vi apporta un ampliamento o una modifica (per includere un garage, una cantina, un portico, una piscina, una dependance, ecc.) sarà necessario, anche in questo caso, ricorrere alla dichiarazione di nuova costruzione per aggiornare la descrizione anagrafica dell'immobile nel Catasto.

Va infatti considerato che la realizzazione di una costruzione o di un edificio su un terreno o su un appezzamento di nostra proprietà senza aver ottenuto le relative licenze e autorizzazioni amministrative costituisce indubbiamente la commissione di una violazione urbanistica che comporterà l'imposizione di ingenti sanzioni pecuniarie, nonché di misure aggiuntive per il ripristino della legalità violata (come, ad esempio, la demolizione delle opere realizzate).

Tuttavia, non è meno vero che, trascorso un certo periodo di tempo da quando tali opere o costruzioni sono state realizzate, se non sono stati avviati procedimenti sanzionatori al riguardo, tale violazione si estingue, dopodiché, se vengono soddisfatti una serie di requisiti, sarà possibile procedere alla cosiddetta dichiarazione di "vecchia" nuova costruzione e registrare tale opera al Catasto.

Affinché ciò sia possibile, in conformità alla normativa vigente, sarà necessario che il proprietario del terreno su cui si intende dichiarare la nuova costruzione fornisca la prova della vetustà dell'immobile (e quindi della prescrizione della violazione urbanistica in conformità alla normativa comunitaria vigente):

• O certificazione rilasciata dal Comune;
• O da una certificazione rilasciata da un tecnico competente;
• O attraverso un atto notarile che descriva l'immobile o un certificato catastale che descriva e raffiguri graficamente l'immobile.

In ogni caso, in questo caso, il Catasto, al momento della registrazione di questo tipo di nuova costruzione, informerà il rispettivo Municipio delle iscrizioni, e riporterà nella registrazione, nella nota di spedizione e nella pubblicità formale emessa, la pratica di questa notifica, allo scopo di informare l'amministrazione dell'esistenza di questa costruzione, in modo che possa svolgere le opportune azioni amministrative e fiscali.

L'atto di dichiarazione di nuova costruzione sarà soggetto all'imposta di trasferimento e all'imposta di bollo, nella sua modalità di imposta di bollo, con le seguenti particolarità:

• Il soggetto passivo dell'imposta è il proprietario del terreno che dichiara la nuova costruzione.
• La base imponibile dell'imposta è costituita dal valore della nuova costruzione dichiarata.
• L'aliquota fiscale sarà dell'1,5% (in Catalogna).
• Il termine per il pagamento dell'imposta è di un mese dalla data di scadenza dell'imposta, cioè dal giorno della firma dell'atto.

Se scegliete di stipulare il vostro atto di dichiarazione di nuova costruzione presso il nostro studio notarile, vi informiamo inoltre che disponiamo di un ufficio di gestione fiscale che, a fronte di un piccolo compenso, può occuparsi della gestione della liquidazione delle imposte, necessaria per ottenere la registrazione dell'atto al Catasto.