Che cos'è la cédula de habitabilidad?
Come indicato nelle informazioni sul nostro sito web relative al contratto di acquisto di un immobile, uno dei documenti che l'acquirente deve consegnare al venditore è la cosiddetta cédula de habitabilidad, che, in linea di massima, è un documento amministrativo, rilasciato da un'amministrazione pubblica competente, che conferma che un immobile soddisfa le condizioni minime che lo rendono idoneo all'uso e alla residenza di persone.
Pertanto, lo scopo di questo articolo è quello di sviluppare, in dettaglio, tutti gli aspetti da tenere in considerazione in relazione a questo documento, in modo che i futuri acquirenti di un immobile ne comprendano l'importanza, nonché le informazioni che fornisce in relazione a quello che sarà il loro futuro immobile.
Obiettivi generali e quadro politico
Ai sensi dell'articolo 47 della Costituzione spagnola, tutti gli spagnoli hanno il diritto di godere di un alloggio dignitoso e adeguato, stabilendo inoltre che le autorità pubbliche promuovano le condizioni necessarie e stabiliscano le norme pertinenti per rendere effettivo questo diritto.
Pertanto, da un punto di vista giuridico, è necessario comprendere che il diritto a un alloggio dignitoso e adeguato non è un diritto che ogni cittadino può rivendicare davanti a una Corte di giustizia, ma un principio o un'aspirazione che deve guidare i governi e i parlamenti nell'attuazione delle loro competenze, Uno degli elementi fondamentali della dignità umana è che ogni persona, indipendentemente dalla sua situazione personale, sociale o economica, deve avere accesso a un alloggio in cui possa proteggersi e sviluppare la propria personalità di essere umano.
Così, nell'ambito dello Stato autonomo in cui si configura la Spagna, la stessa Costituzione, nel suo Titolo VIII, sull'Organizzazione territoriale dello Stato, riconosce la possibilità che le Comunità autonome assumano competenze, tra gli altri aspetti, in materia di Pianificazione territoriale, urbanistica e abitativa. Facendo uso di questo potere, e per quanto riguarda l'ambito territoriale della Comunità autonoma di Catalogna, dove si trova lo studio notarile da me diretto, l 'articolo 137 dello Statuto di autonomia della Catalogna riconosce alla Generalitat di Catalogna competenze esclusive in materia di alloggio, che sono state effettivamente esercitate dal Parlamento della Catalogna attraverso l'approvazione della legge 18/2007, del 28 dicembre, sul diritto all'alloggio (successivamente modificata dalla legge 9/2011, del 29 dicembre, sulla promozione dell'attività economica).
Al fine di tutelare il mercato immobiliare ed evitare la commercializzazione di abitazioni che non soddisfano le condizioni minime di abitabilità (come ad esempio abitazioni non a norma, prive di misure di sicurezza, in cattivo stato di manutenzione o di salute, o prive dei servizi minimi essenziali, come servizi igienici, cucina o una quantità minima di spazio che consenta condizioni di vita dignitose per i suoi abitanti), la Legge 18/2007 stabilisce che tutte le abitazioni devono essere dotate di un certificato di abitabilità, ossia un documento rilasciato dall'amministrazione regionale, che attesti il rispetto delle condizioni qualitative richieste, La legge 18/2007 stabilisce che tutte le abitazioni devono essere dotate di un certificato di abitabilità, ossia un documento rilasciato dall'amministrazione regionale che attesta che l'abitazione soddisfa le condizioni qualitative richieste e che, di conseguenza, è idonea a essere utilizzata come residenza per le persone.
Pertanto, per poter occupare un'abitazione, cioè per potervi vivere legalmente, sarà necessario che l'abitazione abbia prima questo certificato di abitabilità. Detto questo, infine, per concludere con il quadro normativo applicabile, va notato che tutte le particolarità del certificato di abitabilità, nel caso catalano, sono sviluppate per via normativa dal Decreto del Dipartimento del Territorio e della Sostenibilità 141/2012, del 30 ottobre, che regola le condizioni minime di abitabilità delle abitazioni e il certificato di abitabilità.
Che cos'è la cédula de habitabilidad?
Il certificato di abitabilità è un documento amministrativo, rilasciato dall'amministrazione competente, che attesta che un'abitazione soddisfa le condizioni di abitabilità che la rendono idonea all'uso e alla residenza delle persone, in conformità ai requisiti e agli standard stabiliti dalla Legge catalana 18/2007, del 28 dicembre, sul diritto all'abitazione. In ogni caso, va tenuto presente che il rilascio del certificato di abitabilità implica che l'abitazione soddisfi i requisiti tecnici minimi di abitabilità, senza che ciò implichi la legalizzazione della costruzione in termini di idoneità all'uso dell'abitazione o in termini di norme urbanistiche.
Quali abitazioni devono avere un certificato di abitabilità?
In base alle normative citate, tutte le abitazioni devono essere dotate di un certificato di occupazione. Tuttavia, a seconda della data di costruzione delle abitazioni, le norme stabiliscono standard minimi diversi. Quindi, per le nuove abitazioni, logicamente, gli standard minimi richiesti saranno i più alti, mentre inoltre il regolamento stabilisce standard più bassi per le abitazioni costruite prima dell'11 agosto 1984, nonché un regime intermedio per le abitazioni costruite dopo l'11 agosto 1984 e prima dell'entrata in vigore del suddetto Decreto.
Qual è il rapporto tra il certificato di abitabilità e i regolamenti di ciascun comune?
Trattandosi di un regolamento regionale, i requisiti minimi di abitabilità derivanti dal rilascio del certificato di abitabilità sono trasferiti ai regolamenti comunali, in quanto, come stabilito dal Decreto 141/2012, le ordinanze comunali che regolano l'edilizia comunale, nonché il rilascio delle licenze urbanistiche da parte dei consigli locali, dovranno rispettare i requisiti minimi di abitabilità per il rilascio del certificato di abitabilità.
Se un immobile ha un certificato di occupazione, può successivamente perderlo?
Naturalmente, la concessione della cédula de habitabilidad non è a tempo indeterminato o in perpetuo, ma il suo mantenimento è subordinato al mantenimento nel tempo delle condizioni minime di abitabilità, per cui se ciò non avviene (come ad esempio nel caso di grave degrado dell'abitazione o di gravi carenze igienico-sanitarie), può portare o alla revoca da parte dell'amministrazione autonoma, o al mancato rinnovo una volta scaduta la validità.
Quali sono i tipi di cédula de habitabilidad?
In primo luogo, c'è la cosiddetta cédula de primera ocupación, che viene concessa nel caso di abitazioni di nuova costruzione, e poi c'è la cédula de segunda ocupación, che corrisponde alle abitazioni esistenti o ristrutturate.
Per quanto tempo è valida la cédula de habitabilidad?
Come indicato in precedenza, la cédula de habitabilidad è un documento obbligatorio per tutte le abitazioni che, tuttavia, non ha una validità illimitata, bensì limitata nel tempo, il che significa che, una volta trascorso il periodo stabilito dalla normativa, deve essere rinnovata. Pertanto, in base alle disposizioni del Decreto 141/2012 analizzate, il certificato di abitabilità sarà valido per 25 anni per le abitazioni di nuova costruzione, mentre per i certificati di seconda occupazione e prima occupazione per ristrutturazione, la sua validità è ridotta a 15 anni. Detto questo, nel caso di un'abitazione costruita sotto tutela pubblica (nota come edilizia sovvenzionata o VPO), se applicabile, la cosiddetta qualifica definitiva, valida per 25 anni, sostituisce la cédula de habitabilidad (certificato di occupazione). Tuttavia, una volta trascorso questo periodo, sarà necessario ottenere il certificato di occupazione per poter trasferire la proprietà.
Ci sono casi in cui non è necessario fornire il certificato di abitabilità in una compravendita?
In realtà, la norma applicabile prevede tre casi in cui, se la vendita riguarda un immobile non di nuova costruzione, è possibile effettuare la transazione senza consegnare il certificato di occupazione, a condizione che l'acquirente esoneri espressamente il venditore dalla consegna del documento. I tre casi sono quindi i seguenti:
È necessario un certificato di occupazione per cambiare il nome delle utenze dell'abitazione?
Infatti, il Decreto 141/2012 impone alle società di fornitura di energia elettrica, acqua, gas, telecomunicazioni e altri servizi l'obbligo di richiedere agli utenti finali il certificato di occupazione in corso di validità per poter contrattare i loro servizi, e a tal fine devono includere una copia del certificato nei loro fascicoli contrattuali. Pertanto, sia che si vogliano registrare forniture in abitazioni di nuova costruzione, sia che si voglia modificarne la proprietà in successivi trasferimenti, sarà necessario fornire il certificato di abitabilità in corso di validità, da cui la sua importanza.
Che tipo di informazioni contiene il certificato di abitabilità?
Il certificato di occupazione di un'abitazione deve contenere almeno le seguenti informazioni:
- I dati identificativi dell'abitazione (indirizzo e ubicazione).
- La superficie utile dell'abitazione e dei suoi locali.
- Le stanze e gli spazi che compongono la casa.
- Gli standard di occupazione massima (cioè quante persone al massimo possono vivere nell'abitazione).
- L'identificazione e le qualifiche del tecnico che certifica l'abitabilità.
Qual è l'organo competente a concedere la cédula de habitabilidad?
Nel caso della comunità autonoma della Catalogna, la gestione e la concessione della cédula de habitabilitat (certificato di abitabilità) è affidata all'"Agencia de l'Habitatge de Catalunya", che dispone di un sito web molto completo dove è possibile trovare informazioni utili su questa e altre procedure.
Come viene elaborata la cédula de habitabilidad?
Il certificato di abitabilità per le occupazioni secondarie e successive viene richiesto preferibilmente per via telematica e, se ciò non è possibile, tramite un modulo standardizzato. Per presentare la domanda è necessario presentare, insieme alla stessa, un certificato di abitabilità, ovvero un documento firmato da un tecnico competente, in cui si attesta che l'abitazione soddisfa le condizioni di abitabilità richieste dalla normativa vigente ai fini della concessione del certificato di abitabilità. Una volta presentata tutta questa documentazione, l'amministrazione competente avrà a disposizione un periodo di 30 giorni lavorativi per risolvere la domanda, tenendo presente che in questo caso il silenzio-assenso è positivo, il che significa che se non viene data una risposta esplicita entro questo periodo, si intende che il certificato di abitabilità è stato concesso.
Se invece l'abitazione non soddisfa le condizioni minime di abitabilità, il rilascio del certificato di abitabilità viene rifiutato, sempre con una delibera motivata che indica le ragioni di fatto e di diritto che la giustificano, in modo che l'interessato, in tal caso, possa presentare gli opportuni ricorsi amministrativi e, se del caso, contenziosi-amministrativi contro la delibera di rifiuto.
La cédula de habitabilidad può essere revocata?
Infatti, nel caso in cui l'abitazione perda le condizioni minime di abitabilità richieste dalla normativa, il certificato di abitabilità può essere revocato, sia dall'ente che lo ha concesso sia, eventualmente, dall'ente locale in cui si trova l'immobile, se ha assunto competenze in materia. In ogni caso, è necessario sapere che questa revoca è indipendente da altre misure che possono essere adottate per la conservazione dell'immobile (ad esempio, in caso di imminente pericolo di rovina) e dal regime sanzionatorio applicabile al caso specifico, cioè dalle sanzioni che possono essere imposte ai proprietari dell'immobile derivanti da questa mancanza di manutenzione che mette in pericolo la sicurezza dei suoi abitanti, dei vicini o di qualsiasi passante nelle vicinanze dell'immobile.
Esiste un registro dei certificati di occupazione?
Esiste infatti un registro pubblico, gestito dall'Agència de l'Habitatge de Catalunya, in cui sono registrati tutti i certificati di abitabilità concessi e al quale gli interessati possono rivolgersi, in caso di smarrimento del proprio certificato di abitabilità, per ottenere un certificato che ne accrediti il contenuto.
