Legge sulla trasparenza: Ufficio del notaio Jesús Benavides

Passo 1

Che cos'è un atto di trasparenza?

È il documento notarile attraverso il quale si verifica che siano stati soddisfatti tutti i requisiti di trasparenza materiale richiesti dalla legge in vigore, in modo che i futuri debitori abbiano ricevuto tutta la documentazione, le informazioni e i consigli necessari per formare adeguatamente la loro volontà prima di contrarre un mutuo ipotecario, con sufficiente anticipo.

Passo 2

Di quale documentazione ho bisogno per andare dal notaio a stipulare un atto di trasparenza materiale?

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Carta d'identità nazionale originale e valida

Ulteriori informazioni

Passo 3

Quanto costa la legge sulla trasparenza dei materiali?

L'atto di trasparenza del materiale è gratuito per il cliente.

Passo 4

Altre domande frequenti

Che cos'è un atto di trasparenza materiale?

L'atto di trasparenza materiale è un documento che registra l'intervento del notaio consistente nel verificare che, in un'operazione di credito immobiliare che verrà formalizzata a breve(ad esempio un mutuo ipotecario per l'acquisto di una casa), siano stati soddisfatti tutti i requisiti di trasparenza materiale richiesti dalla legge applicabile, in modo che i futuri debitori abbiano ricevuto tutta la documentazione, le informazioni e i consigli necessari a formare adeguatamente la loro volontà di contrarre tale operazione di credito.

<ejemplo>Así pues, Juan y Laura, pareja, han decidido dar un paso más en su relación y, tras vivir varios años de forma conjunta en un piso de alquiler, próximamente adquirirán una vivienda de propiedad (cuyo precio de compra es de 200.000 euros) para establecer en ella su domicilio habitual. Para esta compra, Juan y Laura, disponen de unos ahorros (60.000 euros), mientras que, para pagar el resto del precio, han pensado en solicitar un préstamo hipotecario a su entidad financiera.<ejemplo>

<ejemplo>A la vista de ello, en este caso, Juan y Laura, antes de poder firmar sus escrituras de compra y préstamo hipotecario, deberán acudir previamente al Notario para firmar su acta de transparencia material, para así verificar que su operación cumple con todos los requisitos que exige la Ley, y asimismo, para asegurar que están adecuadamente informados sobre todas las características y particularidades del préstamo hipotecario que formalizarán en breves.<ejemplo>

Quindi, in sintesi, come si vedrà, quando una persona fisica intende acquistare un immobile ad uso abitativo, e finanziare questo acquisto con un mutuo ipotecario, sarà necessario concedere preventivamente questo atto di trasparenza materiale, per confermare che l'operazione sia conforme a tutti i requisiti di legge, e che anche il debitore comprenda adeguatamente il tipo di negozio giuridico che sta per formalizzare, garantendo così la sua adeguata tutela come consumatore.

A cosa serve la legge sulla trasparenza?

Come indicato nella domanda precedente, l'atto di trasparenza materiale serve a verificare che l'operazione di credito che si intende formalizzare a breve sia conforme a tutti i requisiti che la legge richiede, garantendo così un'adeguata tutela del debitore persona fisica, ossia che il futuro debitore conosca adeguatamente tutte le caratteristiche del suo futuro contratto di mutuo ipotecario, in modo che, quando sottoscrive il suo atto di mutuo, lo faccia sapendo nel dettaglio cosa sta contraendo, nonché le conseguenze che ne deriveranno.

In questo modo, eseguendo l'atto di trasparenza materiale, un notaio, cioè un funzionario pubblico imparziale e indipendente, specializzato in diritto privato e ipotecario, verifica:

Che la banca che intende finanziare l'acquisto della nostra casa abbia rispettato tutti i requisiti di legge, fornendo al debitore tutti i documenti necessari, in cui sono esposte dettagliatamente tutte le caratteristiche della nostra operazione di credito, poiché solo conoscendo tutti i dettagli e le caratteristiche possiamo decidere correttamente se vogliamo o meno contrarre questo mutuo con queste specifiche caratteristiche. A questo proposito, è bene ricordare che la banca deve addirittura fornire al futuro mutuatario una bozza del contratto di mutuo, in modo che il mutuatario possa esaminare con largo anticipo il contratto di mutuo che andrà a firmare.
Allo stesso modo, il notaio verificherà che tutta questa documentazione ci sia stata fornita con il necessario preavviso richiesto dalla legge, in modo che il debitore possa esaminarla con calma, conoscerla nei dettagli e, se necessario, avere spazio per negoziare le opportune modifiche. Si tratta indubbiamente di un cambiamento molto importante e fondamentale, perché in passato, in assenza di questa procedura, se c'era qualche discrepanza tra il debitore e la banca creditrice, veniva chiarita il giorno della vendita, quando ci si recava dal notaio, il che significava che il margine di negoziazione era molto limitato, se non inesistente.
Inoltre, per assicurarsi che il debitore abbia compreso correttamente tutte le caratteristiche fondamentali del suo prestito, gli verrà somministrato un test presso lo studio notarile, al quale dovrà rispondere, per verificare che la sua comprensione della transazione sia in linea con la realtà e le caratteristiche dell'operazione.
Infine, il notaio svolgerà la funzione di consulenza e di assistenza al futuro debitore, risolvendo eventuali dubbi che il debitore può avere sulla sua operazione di credito, risolvendoli sulla base della sua conoscenza esperta della legge e del mercato ipotecario.

Dove e perché viene regolamentato il principio della trasparenza dei materiali?

Per quanto riguarda la funzione o l'utilità della legge sulla trasparenza materiale, a mio avviso, è indubbiamente necessario guardare indietro e analizzare il funzionamento storico del mercato dei mutui, nonché la natura delle parti contraenti coinvolte in esso, in quanto questo è l'unico modo per comprendere correttamente la questione. A questo proposito, è necessario sottolineare le seguenti domande:

In primo luogo, come si può notare, il mercato dei mutui è caratterizzato da una grande sproporzione tra le parti contraenti, poiché da un lato, come creditore, ci sarà una banca, cioè una grande azienda, con servizi legali e professionisti esperti che conoscono in dettaglio le normative applicabili ai mutui ipotecari e le loro implicazioni finanziarie ed economiche, mentre l'altra parte, cioè il mutuatario del mutuo ipotecario, nella maggior parte dei casi sarà una persona fisica senza alcuna conoscenza giuridica o finanziaria che gli consenta di comprendere correttamente il contenuto e la portata delle clausole del suo mutuo ipotecario, mentre l'altra parte, cioè il debitore del mutuo ipotecario, nella maggior parte dei casi sarà una persona fisica priva di conoscenze giuridiche o finanziarie che gli permettano di comprendere correttamente l'intero contenuto e la portata delle clausole del suo contratto di mutuo. Pertanto, questa tradizionale sproporzione di mezzi e conoscenze ha fatto sì che, in molti casi, i contratti di mutuo immobiliare e le pratiche contrattuali siano stati formalizzati in modo tale da favorire notevolmente la posizione dell'istituto di credito, a scapito dei diritti e degli interessi dei debitori.
È inoltre necessario sottolineare che la contrattazione di mutui ipotecari per l'acquisto di abitazioni è un settore di contrattazione molto rilevante per un'economia, poiché tenendo conto dell'attuale alto prezzo delle abitazioni, praticamente tutte le persone che desiderano acquisire la proprietà di un'abitazione dovranno ricorrere a un finanziamento bancario per farlo, per cui il modo in cui questo settore di contrattazione viene regolato avrà un grande impatto sull'economia nazionale e sulla vita di molti milioni di persone.
Infine, va notato che, come è noto, in passato, a causa della commercializzazione di massa dei mutui ipotecari e della mancanza di conoscenze legali e finanziarie di molti debitori, si sono verificate pratiche scorrette nella commercializzazione di queste operazioni di credito, cosicché molti debitori, in passato (ad esempio, durante la bolla immobiliare degli anni 2000), hanno sottoscritto le loro operazioni di credito senza conoscerne tutti i dettagli e le conseguenze, durante la bolla immobiliare degli anni 2000) hanno firmato le loro operazioni di credito senza conoscerne tutti i dettagli e le conseguenze, il che ha portato a situazioni molto complesse da gestire e con un alto costo economico e sociale (come tutti i contenziosi legati alle clausole dei contratti di credito ipotecario, o il pignoramento delle case).

Pertanto, alla luce di tutti i problemi generati in passato e della particolare importanza di questo settore contrattuale nell'economia del Paese e nella vita della maggior parte dei cittadini, il legislatore, consapevole di ciò, ha recentemente approvato una nuova normativa (nello specifico la Legge 5/2019, del 15 marzo, che regola i contratti di credito immobiliare), che mira a disciplinare il mercato immobiliare in modo più adeguato, definire chiaramente le modalità con cui devono essere formalizzate le operazioni di credito immobiliare, valutando anche tutte le informazioni dettagliate che i mutuatari devono ricevere, al fine di garantire la loro adeguata tutela, assicurandosi che comprendano adeguatamente il prodotto che stanno contraendo e le conseguenze che ne possono derivare, in modo che, se infine decidono di contrarlo (e firmano il loro mutuo ipotecario), il loro consenso sia pienamente informato e adeguatamente perfezionato.

In quali operazioni è necessario firmare l'atto di trasparenza dei materiali?

In conformità alle disposizioni dell'articolo 1 della Legge sul credito immobiliare, il suo ambito di protezione si estende alle transazioni in cui:

La parte debitrice è una persona fisica e la parte creditrice è una persona (fisica o giuridica) che svolge, a titolo professionale, l'attività di prestito di denaro.
Il prestito da stipulare è garantito da un diritto reale di ipoteca.
Lo scopo del prestito è quello di acquisire o mantenere i diritti di proprietà su immobili residenziali (o terreni o immobili costruiti o da costruire).

Pertanto, nella maggior parte delle transazioni di compravendita immobiliare, in cui l'acquirente dell'immobile è un privato che finanzia l'acquisto con un mutuo ipotecario concesso dalla propria banca, si applicheranno tutte le disposizioni della presente Legge sul credito immobiliare, per cui sarà necessario formalizzare preventivamente questo atto di trasparenza materiale.

Che cos'è l'atto di concessione dell'atto di trasparenza materiale davanti a un notaio?

In conformità alle disposizioni dell'articolo 15 della legge 5/2019, che disciplina i contratti di credito immobiliare, nell'atto di trasparenza materiale, il notaio:

In primo luogo, verificherà che l'istituto di credito abbia messo a disposizione tutta la documentazione richiesta dalla legge. In particolare:

Il Foglio Informativo Europeo Standardizzato (ESIS), che sarà considerato un'offerta vincolante e che conterrà i dettagli delle principali caratteristiche del prestito, come l'importo, la durata, il tasso di interesse, le rate di rimborso, ecc.
La Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), che è un documento in cui il mutuatario viene informato delle clausole o degli elementi più rilevanti del suo contratto (per maggiori informazioni, si veda la domanda successiva dedicata esclusivamente all'analisi e alla comprensione della FIAE).
Nel caso di un mutuo a tasso variabile, un documento separato con un particolare riferimento alle rate periodiche che il mutuatario deve pagare in diversi scenari di tasso di interesse.
Una copia della bozza di contratto (dell'atto di mutuo ipotecario) da firmare, in modo che il debitore la conosca in anticipo e possa analizzarla e studiarla nel dettaglio.
Un documento con la ripartizione di tutti i costi dell'operazione e la parte contraente che li deve sostenere.
Se il mutuante richiede al debitore di sottoscrivere un'assicurazione di performance bond (assicurazione contro l'inadempimento) o un'assicurazione contro i danni all'immobile ipotecato, un documento che indichi i termini e le condizioni di tali contratti assicurativi.

Ed è anche necessario registrare che il notaio:

Verificherà che tutta questa documentazione sia stata messa a disposizione del debitore entro i termini stabiliti dalla legge, cioè almeno dieci giorni prima della firma del contratto di mutuo (di cui si parlerà in una domanda successiva).
Verificherà che il debitore abbia compreso adeguatamente tutta la documentazione fornita e fornirà un test al futuro debitore, che dovrà rispondere in modo adeguato.

Infine, una volta completate queste azioni, il notaio darà ai futuri debitori l'opportunità di sollevare dubbi e domande su qualsiasi aspetto della loro transazione, e il notaio procederà a risolverli, sulla base della sua esauriente conoscenza del diritto ipotecario, del diritto privato e della realtà contrattuale del mercato immobiliare.

Vedi altre domande frequenti

Chi deve firmare la legge sulla trasparenza dei materiali?

Ai sensi della Legge 5/2019, del 15 marzo, che disciplina i contratti di credito immobiliare, l'atto di trasparenza materiale deve essere firmato sia dal futuro debitore che da eventuali garanti o fideiussori della transazione, se presenti.

<ejemplo>Así pues, retomando el ejemplo inicial en el que Juan y Laura, una joven pareja, compran su primera vivienda, el banco, para mayor garantía de la operación, ha exigido un aval de la misma, el cual será prestado por los padres de Juan, de modo que dichos padres, como avalistas, también deberán acudir al Notario a firmar el acta de transparencia material, al igual que Juan y Laura como deudores.<ejemplo>

Qual è il processo di sottoscrizione della legge sulla trasparenza dei materiali?

In pratica, il debitore deve recarsi presso il proprio ufficio bancario e firmare tutta la documentazione precontrattuale del mutuo (FEIN, FIAE, ecc.), dopodiché la banca la invierà al notaio stabilito, il tutto attraverso una piattaforma telematica che esiste tra le banche e i notai.

Una volta ricevuta questa documentazione, il notaio contatterà il futuro debitore per fissare un appuntamento per la firma dell'atto di trasparenza materiale.

Alla data e all'ora concordate, i futuri debitori (ed eventualmente anche i garanti o fideiussori della transazione) si recheranno presso lo studio notarile e verrà sottoscritto l'atto di trasparenza, con tutti i requisiti e le formalità indicate nelle domande precedenti; se tutti i requisiti sono stati rispettati, l'atto verrà concesso con esito positivo.

Dopo di che si può procedere alla stipula dell'atto di vendita e del mutuo ipotecario, una volta trascorsi i termini stabiliti dalla legge, che verranno illustrati nel dettaglio nella domanda precedente.

A che punto è la firma della legge sulla trasparenza dei materiali?

L'atto di trasparenza materiale deve essere firmato prima della stipula dell'atto di mutuo ipotecario. Su questa base, occorre tenere conto delle seguenti particolarità:

In primo luogo, è necessario tenere presente che la Legge 5/2019 stabilisce che devono trascorrere almeno dieci giorni tra la messa a disposizione del debitore della documentazione precontrattuale della transazione e la firma della transazione, in modo che il periodo realmente rilevante per il calcolo, e che tutte le parti interessate dovrebbero tenere a mente, è il giorno in cui questa documentazione precontrattuale è stata firmata ed è stata inviata e ricevuta presso lo studio notarile designato, poiché è da quel momento che può iniziare a decorrere il periodo di 10 giorni, dopo il quale può essere firmato l'atto di mutuo ipotecario.

Va inoltre ricordato che in alcuni territori questo periodo è più lungo, come ad esempio nel caso della Catalogna, la cui legislazione sui consumatori porta questo periodo a 14 giorni.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si Juan y Laura acuden a su banco a firmar la documentación precontractual de su préstamo el día 1 de septiembre, y su banco la remite ese mismo día a la Notaría designada, una vez se firme el acta de transparencia, su préstamo hipotecario se podrá firmar a partir del día 12 de septiembre (esto es, 10 días naturales después), de conformidad con la normativa estatal.<ejemplo>

Va inoltre considerato che la Legge 5/2019 stabilisce che tra la firma dell'atto di trasparenza materiale e l'atto di mutuo ipotecario deve trascorrere almeno un giorno, per cui, come minimo, l'atto di trasparenza deve essere firmato il giorno prima della firma dell'atto di mutuo.

<ejemplo>Siguiendo nuestro ejemplo anterior, si la documentación precontractual se ha firmado el día 1 y a partir del día 12 de septiembre se puede firmar la escritura de préstamo hipotecario, el acta de transparencia material se podrá firmar entre los días 2 a 11 de septiembre, quedando pendiente de concretar entre el deudor y la Notaría designada, a la vista de la disponibilidad horaria de ambas partes.<ejemplo>

Presso quale notaio verrà firmato l'atto di trasparenza materiale?

Nella vendita di beni immobili occorre tenere presente che, salvo accordi diversi, è l'acquirente che ha il diritto di scegliere il notaio presso il quale stipulare la transazione, cosicché è presso tale studio notarile (dove viene stipulata la vendita) che l'acquirente e il futuro debitore devono firmare l'atto di trasparenza materiale.

In pratica, poiché è l'acquirente che ha il diritto di scegliere lo studio notarile, quando si reca presso la sua banca per firmare la documentazione precontrattuale, deve comunicare alla banca il nome del notaio che ha scelto, in modo che la sua banca possa inviare la documentazione della transazione a questo notaio tramite la piattaforma telematica sopra indicata.

Che cos'è il FEIN?

L'ESIS, o Foglio Informativo Europeo Standardizzato, è un documento che la banca deve consegnare al futuro mutuatario, che deve essere firmato da entrambe le parti e che funziona come un'offerta vincolante, cioè un documento che stabilisce in modo definitivo tutte le condizioni del futuro contratto di mutuo.

Per quanto riguarda il suo contenuto specifico, la Legge 5/2019 lo sviluppa in un allegato al presente regolamento, rispetto al quale è necessario evidenziare i seguenti aspetti:

L'ESIS avrà un periodo di validità specifico e limitato, per cui le parti dovranno tenere conto del termine indicato nel documento per concludere la transazione di prestito.
~Nel caso in cui il termine scada e la vendita e il prestito non possano essere firmati a causa di circostanze impreviste, le parti devono concordare una proroga del FEIN per renderlo possibile.
Il documento deve riportare chiaramente i dati identificativi delle parti contraenti (cioè l'istituto finanziario, da un lato, e i debitori e, se del caso, i garanti o i fideiussori), cioè nomi, carte d'identità, indirizzi, numeri di telefono, e-mail, ecc.
Come aspetto fondamentale, l'ESIS deve specificare gli elementi fondamentali del prestito, ossia l'importo preso in prestito, il periodo di rimborso, il tasso di interesse applicabile, il numero di rate di rimborso, la loro periodicità, l'importo dei rimborsi, ecc.
Inoltre, aspetto molto rilevante, devono essere fornite informazioni chiare e veritiere in modo che il futuro debitore abbia una reale conoscenza del costo dell'operazione, dettagliando sia l'importo totale da rimborsare sia il TAEG (o Tasso Annuo Effettivo Globale), cioè il costo del prestito espresso in percentuale annua.
Per migliorare la comprensione del prestito da parte del cliente, è opportuno fornire anche un esempio di tabella di rimborso illustrativa, che indichi gli importi da rimborsare periodicamente, l'ammontare del capitale e degli interessi per ciascun rimborso, nonché il saldo residuo.
Devono essere inclusi anche i dettagli dei motivi del rimborso anticipato e, se del caso, i costi e le commissioni concordati a tale riguardo.

Che cos'è la FIAE?

La FIAE, o Ficha de Advertencias Estandarizadas, è un altro documento che l'istituto di credito deve consegnare al cliente, che deve essere firmato da entrambe le parti, in cui la Legge che regola i contratti di credito immobiliare obbliga l'istituto di credito a informare il mutuatario o il potenziale mutuatario dell'esistenza delle clausole o degli elementi più rilevanti del contratto, con particolare riferimento a:

Se il prestito è a tasso variabile, i tassi ufficiali di riferimento utilizzati per fissare il tasso di interesse.
Se è stata concordata una "clausola floor" (che stabilisce che il tasso di interesse, come massimo, può essere ridotto fino a una percentuale "x" concordata), menzionare espressamente l'esistenza di tale clausola, ossia di limiti minimi al tasso di interesse applicabile in conseguenza della variazione al ribasso dei tassi di interesse o degli indici a cui è riferito.
Riferimento esplicito all'eventualità di una scadenza anticipata del prestito in seguito al mancato pagamento e ai costi che ne derivano(per cui, ad esempio, se il debitore non rimborsa il suo prestito, ciò può portare a una procedura di pignoramento, che in ultima istanza comporterà la perdita dell'immobile finanziato).
Dettagli e distribuzione dei costi associati alla concessione del prestito.
Nel caso di un prestito riferito a una valuta estera, i dettagli e la menzione esplicita.

Qual è l'esame che dovrò sostenere presso lo studio notarile?

Come indicato in una precedente domanda, la Legge 5/2019 obbliga il notaio che autorizza l'atto di trasparenza materiale a verificare che il futuro debitore abbia ben compreso il mutuo ipotecario che andrà a formalizzare.

A tal fine, il notaio deve sottoporre al futuro debitore un test in cui gli vengono poste domande relative al suo prestito(ad esempio, se si tratta di un prestito a tasso fisso o variabile, se è a conoscenza delle spese concordate nel contratto, se conosce le conseguenze del mancato rimborso del prestito, ecc.

Questo test deve essere incorporato come documento allegato al rapporto sulla trasparenza dei materiali ai fini della registrazione.

Posso porre al notaio qualsiasi domanda sulla mia transazione?

Infatti, i futuri debitori e/o garanti o fideiussori, oltre a tutte le informazioni documentali che riceveranno, hanno il diritto di ricevere una consulenza esperta da parte del notaio, in modo da potergli chiedere tutti i dubbi, le domande e gli aspetti che non gli sono chiari in merito alla loro transazione, ai quali il notaio darà le dovute risposte e spiegazioni, in considerazione della sua conoscenza approfondita della legge e del mercato ipotecario.

Cosa succede se il notaio stabilisce che i requisiti di trasparenza materiale richiesti dalla legge non sono stati rispettati?

Nel caso in cui il notaio ritenga che nella transazione non siano stati soddisfatti i requisiti di legge, nei termini indicati nelle domande precedenti, o nel caso in cui il futuro debitore non si presenti davanti al notaio entro il termine legalmente stabilito per stipulare l'atto di trasparenza materiale, ciò sarà indicato nell'atto e la transazione si considererà conclusa, nel qual caso l'atto pubblico di mutuo ipotecario che era stato proposto non potrà essere autorizzato.

Qual è il costo della legge sulla trasparenza dei materiali?

La legge 5/2019 stabilisce che l'atto di trasparenza materiale non ha alcun costo per il cliente, in quanto si tratta in definitiva di un passo preliminare all'atto di mutuo ipotecario, che già maturerà il relativo onorario notarile.

Come si verificherà nell'atto di mutuo l'avvenuta concessione dell'atto di trasparenza materiale?

Per verificare che il principio della trasparenza materiale sia stato rispettato e che l'atto di trasparenza sia stato precedentemente concesso, la legge prevede che il notaio, nell'autorizzare l'atto di mutuo ipotecario, faccia espresso riferimento all'atto di trasparenza materiale precedentemente autorizzato (identificandolo con il numero di protocollo e la data), altrimenti l'atto non potrà essere concesso o registrato in Catasto.

Dove posso trovare i regolamenti in materia?

Per i dettagli del regolamento della legge sulla trasparenza dei materiali, si vedano gli articoli 14 e seguenti della legge 5/2019 del 15 marzo sui contratti di credito immobiliare.

Passo 6

Fissare un appuntamento

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Sono in possesso dei requisiti richiesti e desidero prenotare un appuntamento

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