Qual è il certificato di idoneità dell'edificio?

Obiettivi generali e quadro politico

Come è noto, il diritto all'alloggio è un diritto riconosciuto dalla stessa Costituzione spagnola, il cui articolo 47, riconoscendolo come principio guida della politica sociale ed economica, stabilisce che tutti gli spagnoli hanno il diritto di godere di un alloggio dignitoso e adeguato. Su questa base, e tenendo conto della distribuzione dei poteri stabilita nel Titolo VIII della Magna Charta, le Comunità Autonome hanno la capacità di assumere competenze in materia di edilizia abitativa, che sono state effettivamente assunte nel caso della Catalogna, come stabilito dall'articolo 137 del suo Statuto di Autonomia, che stabilisce che la Generalitat della Catalogna ha competenze esclusive in materia di edilizia abitativa e, in particolare, per quanto riguarda l'ispezione e il controllo degli alloggi, il tutto nel rispetto delle esigenze sociali e dell'equilibrio territoriale.

Dopo aver esposto le basi normative della questione, è necessario citare l'articolo 30 della Legge catalana 18/2007, del 28 dicembre, sul diritto alla casa, che stabilisce che i proprietari (e non l'amministrazione) hanno l'obbligo di conservare e riabilitare le abitazioni, in modo che siano in condizione di essere utilizzate in modo efficace e adeguato.

Alla luce di quanto sopra, lo scopo di questo articolo è quello di sviluppare tutto ciò che i futuri acquirenti e venditori di case dovrebbero sapere in relazione all'Ispezione Tecnica degli Edifici Residenziali, nonché al Certificato di Idoneità, un documento relativo a tale ispezione e la cui consegna all'acquirente sarà necessaria per poter concretizzare la transazione di compravendita.

In ogni caso, occorre tenere presente che le informazioni fornite di seguito si riferiscono ad abitazioni situate nella Comunità autonoma di Catalogna, per cui se l'abitazione da trasferire si trova in un'altra comunità, è necessario consultare la normativa della comunità autonoma pertinente.

Che cos'è l'ispezione tecnica degli edifici residenziali?

L'ispezione tecnica degli edifici residenziali (nota con l'acronimo ITE in catalano) è l'azione di esaminare l'edificio o l'abitazione, da parte di un tecnico professionista competente, allo scopo di valutarne lo stato di conservazione, il tutto per conto del proprietario dell'immobile. Pertanto, lo scopo dell'ispezione tecnica dell'edificio è quello di determinare lo stato di un edificio al momento dell'ispezione, nonché di guidare i proprietari sulle azioni da intraprendere per adempiere ai loro obblighi di conservazione, manutenzione e riabilitazione, senza che, in ogni caso, il suo scopo sia quello di rilevare difetti nascosti nella costruzione. Alla luce di quanto sopra, quando è necessario effettuare un'ispezione tecnica di un edificio, i proprietari devono contattare un tecnico qualificato a tale scopo, pagare la tariffa concordata, dopodiché il tecnico si recherà presso l'immobile per svolgere il compito descritto.

Chi può effettuare il controllo tecnico dell'edificio?

Questo lavoro può essere svolto solo da personale tecnico qualificato a tale scopo, come nel caso dei progettisti, dei direttori di progetto o dei responsabili dell'esecuzione dei progetti, il tutto in conformità alle disposizioni della Legge 38/1999, del 5 novembre, sui regolamenti edilizi.

Chi deve trovare e pagare il tecnico per effettuare il controllo tecnico dell'edificio?

Spetta ai proprietari dell'immobile o dell'edificio trovare un tecnico qualificato tra quelli disponibili sul mercato, nonché pagare gli onorari concordati tra le parti.

Quando è obbligatoria un'ispezione tecnica dell'edificio?

In conformità alle disposizioni dell'Allegato al Decreto del Dipartimento del Territorio e della Sostenibilità 67/2015, del 5 maggio, per la promozione dell'obbligo di conservazione, manutenzione e ripristino degli edifici residenziali, attraverso le ispezioni tecniche e il libretto dell'edificio, è obbligatorio per tutti gli edifici sottoporsi a un'ispezione tecnica prima di compiere 45 anni. Poiché questo regolamento è stato approvato nel 2015, ha stabilito un periodo di transizione graduale per la sua attuazione, che termina il 31 dicembre 2020, in modo che dopo tale data, tutti gli edifici, sia multifamiliari che unifamiliari, che hanno più di 45 anni, devono essere sottoposti a questa ispezione tecnica dell'edificio.

In che modo il tecnico incaricato svolgerà il suo lavoro?

Una volta ingaggiato il tecnico qualificato da noi scelto, questi visiterà l'immobile ed effettuerà un esame visivo dell'immobile (di tutti gli elementi che la normativa stabilisce), dopodiché, con tutte le informazioni raccolte, procederà a rilasciare il cosiddetto rapporto di ispezione tecnica.

Il tecnico in questione, agendo secondo i principi di imparzialità, obiettività, indipendenza e veridicità, rilascerà questo documento, redatto secondo un modello standardizzato approvato dall'"Agència de l'Habitatge de Catalunya", che dovrà contenere almeno i seguenti dati fondamentali:

• Identificazione dell'edificio.
• Identificazione del personale tecnico.
• Le caratteristiche generali dell'edificio.
• Lo stato di conservazione dell'edificio, con particolare attenzione al dettaglio di eventuali carenze rilevate, nonché alla loro qualificazione (da trattare in dettaglio in seguito).

Inoltre, la relazione deve contenere, su base obbligatoria, le seguenti informazioni:

• Le raccomandazioni necessarie per facilitare la conoscenza da parte dei proprietari delle azioni necessarie per una corretta manutenzione dell'edificio.
• Raccomandazioni tecniche per migliorare la sostenibilità e l'eco-efficienza delle abitazioni.
• La valutazione delle condizioni di base dell'accessibilità universale e della non discriminazione per le persone con disabilità.

Così, con tutte queste informazioni, il tecnico preparerà la relazione di ispezione tecnica per i proprietari dell'immobile, che dovranno tenere presente che la relazione ha una validità di 4 mesi, entro i quali dovranno presentarla all'amministrazione regionale competente per ottenere il certificato di idoneità, che sarà il documento necessario per formalizzare la compravendita.

Cosa succede se il tecnico, nella sua ispezione, trova difetti di conservazione nell'abitazione?

Nel caso in cui il tecnico incaricato riscontri difetti nella manutenzione dell'edificio, tecnicamente noti come carenze, deve descriverli e determinarne l'importanza, ovvero valutarli secondo la seguente scala:

• Le carenze molto gravi sono quelle che, per la loro portata e gravità, rappresentano un rischio imminente e generalizzato per la stabilità dell'edificio o per la sicurezza di persone e cose, e che richiedono un intervento immediato per ripararle o, se ciò non è possibile, per liberare l'edificio e dichiararne la rovina.
• Le carenze gravi sono quelle che, per la loro incidenza, rappresentano un rischio imminente per la stabilità o la sicurezza di alcuni elementi dell'edificio o gravi problemi di salute, e che mettono a repentaglio l'incolumità delle persone e dei beni, richiedendo un primo intervento sotto forma di misure precauzionali per la loro correzione, nonché una successiva esecuzione di lavori di riparazione.
• Le carenze gravi sono quelle che, pur non rappresentando un rischio imminente per la stabilità dell'edificio o per la sicurezza di persone e cose, ne compromettono la salute e il funzionamento, in quanto presentano un processo di perdita graduale delle caratteristiche di base. In questi casi, sarà necessario un intervento correttivo.
• Le carenze minori sono quelle che non possono essere incluse nei casi precedenti e che richiedono interventi di manutenzione preventiva o correttiva per evitare un aggravamento.

In ogni caso, se vengono riscontrate carenze gravi o molto gravi, il tecnico incaricato deve informare immediatamente sia il proprietario che il Comune in cui si trova l'immobile, in modo che vengano adottate senza indugio misure preventive di precauzione.

Quali sono gli ulteriori obblighi dei proprietari?

Una volta che il tecnico incaricato ha consegnato la sua relazione tecnica ai proprietari, questi ultimi sono tenuti a svolgere le seguenti azioni:

• Presentare, direttamente o tramite un rappresentante autorizzato, il rapporto di ispezione tecnica all'amministrazione competente, ossia l'"Agència de l'Habitatge de Catalunya", ai fini della sua iscrizione in un registro pubblico.
• Eseguire immediatamente e con urgenza l'adozione di misure precauzionali, se sono appropriate e non sono già state eseguite.
• Approvare, entro un anno, un programma di riabilitazione dell'abitazione o dell'edificio, nel caso in cui siano state rilevate carenze che richiedono interventi di riparazione.
• Se del caso, fornire all'amministrazione tutta la documentazione relativa a tale questione, nel caso in cui si riceva una richiesta in tal senso.

Che cos'èil certificato di competenza?

Il certificato di idoneità è un documento, rilasciato dalla pubblica amministrazione, in cui si stabilisce, alla luce del rapporto di ispezione tecnica, se l'edificio o l'abitazione è idoneo o meno a essere utilizzato come abitazione. Per ottenerlo, i proprietari dell'abitazione o dell'edificio, una volta in possesso del rapporto di ispezione tecnica dell'edificio rilasciato dal tecnico incaricato, devono presentarlo, insieme alla richiesta di rilascio del certificato di idoneità, all'Agència de l'Habitatge de Catalunya, procedura che può essere eseguita online (QUI). Successivamente, l'amministrazione competente valuterà tutta la documentazione fornita e, alla luce della stessa, entro un periodo di 3 mesi, verrà rilasciato il certificato di idoneità con il seguente esito:

• Idoneo, se l'edificio non presenta carenze o presenta solo carenze minori.
• Provvisoriamente idoneo, se l'edificio presenta carenze classificate come gravi.
• Idoneità cautelativa, se l'edificio presenta carenze classificate come gravi o molto gravi, nel caso in cui queste siano state provvisoriamente risolte grazie alle misure cautelative già attuate.
• O, in mancanza, come decisione di rifiuto dell'idoneità, se l'edificio presenta carenze classificate come gravi o molto gravi senza le misure precauzionali attuate.

È inoltre necessario sapere che in questa materia vige il principio del silenzio amministrativo positivo, per cui se dopo questi 3 mesi non abbiamo ricevuto una delibera esplicita da parte dell'amministrazione, si può intendere che il certificato di idoneità sia stato concesso.

Per quanto tempo è valido il certificato di competenza?

In base alle normative vigenti, la sua validità varia a seconda dell'esistenza o meno di carenze nell'abitazione o nell'edificio. Pertanto:

• Se l'edificio non presenta carenze o solo lievi, la validità è di 10 anni.
• Se l'edificio presenta carenze significative, la validità è di 6 anni, subordinata a una verifica tecnica da parte di un professionista qualificato ogni due anni.
• Se l'edificio presenta carenze gravi o molto gravi, ma sono state attuate le misure provvisorie necessarie per ridurre il rischio, il certificato è valido per 3 anni, a condizione che le ispezioni tecniche previste nel certificato siano effettuate entro il periodo stabilito nel certificato (o, in mancanza, ogni 12 mesi) con l'obiettivo di verificare che le misure attuate nell'edificio siano mantenute in buone condizioni.

Quanto è importante ottenere un certificato di idoneità per la compravendita di un immobile?

Ora che sono stati compresi tutti gli elementi rilevanti relativi al sopralluogo tecnico, alla relazione di sopralluogo tecnico e al certificato di idoneità, è il momento di comprenderne l'importanza nell'ambito delle operazioni di compravendita immobiliare, dal momento che, secondo la normativa vigente, nel trasferimento di abitazioni inter vivos (cioè nelle compravendite), il venditore è obbligato a consegnare all'acquirente una copia della relazione di sopralluogo tecnico e del certificato di idoneità. Allo stesso modo, nel caso in cui il certificato sia stato ottenuto tramite silenzio amministrativo positivo, o nel caso in cui non sia stato possibile ottenere il certificato di idoneità a causa di carenze gravi o gravissime dell'edificio senza che siano state attuate le misure precauzionali proposte, il venditore, oltre a darne comunicazione, deve fornire all'acquirente una copia del verbale di ispezione tecnica dell'edificio con l'accreditamento della data di presentazione all'Amministrazione della Comunità Autonoma.

È possibile stipulare l'atto di vendita senza fornire il certificato di idoneità?

In effetti, la normativa applicabile prevede la possibilità eccezionale che, nel caso in cui il venditore non possa disporre del certificato di idoneità per motivi debitamente giustificati, l'acquirente possa esonerare espressamente il venditore dal fornire tale documento. Tuttavia, vista l'importanza della questione, nel caso in cui l'abitazione sia obbligata a sottoporsi all'ispezione tecnica data la sua età, tenendo conto della rilevanza della questione, non sembra molto consigliabile che l'acquirente accetti questa esenzione.

Cosa succede se l'ispezione tecnica dell'edificio non viene effettuata?

Nel caso in cui un proprietario, obbligato a sottoporre la propria abitazione a un'ispezione tecnica, non lo faccia, può essere soggetto all'imposizione di multe coercitive (che possono arrivare fino al 50% del prezzo dei lavori di conservazione da realizzare) o alle sanzioni previste dalla Legge catalana 18/2007, sul diritto all'abitazione, che possono andare da un minimo di 3.000 euro (nel caso di infrazioni minori) a un massimo di 900.000 euro nel caso di infrazioni molto gravi. Pertanto, è senza dubbio altamente consigliabile che tutti i proprietari che hanno l'obbligo di sottoporre la propria casa a un'ispezione tecnica procedano a farlo, in quanto ciò tutela la loro sicurezza, quella dei loro vicini e la loro proprietà.