Prestito ipotecario

Passo 4

Altre domande frequenti

Normalmente ogni contratto di mutuo ipotecario, indipendentemente dall'istituto finanziario scelto, ha la stessa struttura suddivisa in due grandi blocchi: le clausole finanziarie e le clausole generali non finanziarie. In questa sezione rispondiamo a tutti i possibili dubbi che possono sorgere, seguendo l'ordine delle clausole che troverete nel vostro futuro atto notarile di mutuo.

Clausole finanziarie

Che cos'è il capitale di prestito?

Il capitale di prestito è l'importo che l'acquirente dell'immobile deve richiedere all'istituto finanziario per far fronte, insieme ai propri fondi, al pagamento del prezzo di acquisto concordato nella transazione immobiliare, per cui il capitale di prestito è, in breve, la somma di denaro che l'istituto finanziario ci lascerà affinché possiamo pagare il prezzo di acquisto dell'immobile che desideriamo comprare.

Quando avviene la consegna del capitale al debitore?

La consegna del capitale per l'acquisto dell'immobile avverrà lo stesso giorno in cui viene firmato il contratto di vendita dell'immobile, per cui, quasi contemporaneamente e consecutivamente, cioè nello stesso momento, l'acquirente firmerà l'atto di compravendita e, subito dopo, formalizzerà l'atto di mutuo ipotecario in cui si rifletterà questo rapporto obbligatorio tra il mutuatario e l'istituto finanziario creditore.

Come avviene la consegna del capitale al debitore?

Il giorno dell'acquisto della nostra casa, come indicato sopra, firmeremo prima l'atto di vendita, utilizzando i fondi che ci saranno stati versati lo stesso giorno dall'entità finanziaria, normalmente tramite un assegno bancario o un bonifico immediato tramite la Banca di Spagna sul conto bancario designato del venditore, per poi firmare il contratto di prestito in cui vengono stabiliti questo trasferimento di capitale, le sue condizioni e il periodo di rimborso.

Quanto può prestarvi la banca per il vostro mutuo?

Normalmente, gli istituti finanziari ritengono che una persona o un nucleo familiare possa assumere una rata mensile del mutuo ipotecario compresa tra il 30% e il 40% del proprio reddito netto mensile disponibile.

Pertanto, se vogliamo sapere qual è la nostra capacità massima di prestito, dobbiamo sommare tutti i nostri redditi netti mensili (ad esempio,"una coppia sposata in cui entrambi i coniugi guadagnano 2.000 euro netti, ha un totale di 4.000 euro al mese per soddisfare le esigenze finanziarie della propria famiglia"). A questa cifra vanno applicate le percentuali sopra citate (30-40%), che, ad esempio, nello scenario proposto,"danno un risultato compreso tra i 1.200 e i 1.600 euro", per cui se la rata mensile del prestito da ottenere rientra in queste soglie, l'operazione sarebbe, a priori, fattibile, mentre, al contrario, se la rata risultante, o la somma di questa rata con quella di altri debiti pregressi, supera questi limiti, difficilmente l'operazione sarà approvata dall'istituto finanziario.

Quale percentuale di finanziamento mi verrà concessa?

Fatte salve le particolarità specifiche di ciascuna transazione, la regola generale degli istituti finanziari è quella di non concedere prestiti per un importo superiore all'80% del valore stimato dell'immobile (ossia il valore oggettivamente assegnato all'immobile da una società dedicata alla stima o alla valutazione degli immobili, che deve essere incaricata di svolgere tale lavoro) o, se del caso, all'80% del valore di mercato assegnato all'immobile dall'istituto.

Pertanto, per poter acquistare un immobile, l'acquirente deve disporre di almeno il 20% del prezzo di acquisto, mentre fino al restante 80% sarà coperto dal prestito richiesto.

Così, a titolo di esempio,"se si intende acquistare un appartamento il cui valore di vendita è di 300.000 euro, se il valore di perizia coincide con questo importo, per poterlo acquistare è necessario avere un risparmio di almeno 60.000 euro".

Dovròpagare le tasse quando compro la mia casa?
Ènecessario tenere presente che le operazioni di compravendita di immobili sono soggette a tassazione indiretta, ovvero all'Imposta sul Valore Aggiunto nel caso di nuove costruzioni o all'Imposta sul Trasferimento nel caso di immobili di seconda mano. In linea di massima, e senza entrare nel dettaglio della normativa fiscale, è prassi comune che il carico fiscale di un'operazione di acquisto di una casa ammonti a circa il 10% del suo costo, per cui se, ad esempio,"desidero acquistare un immobile del valore di 300.000€, devo avere a disposizione 30.000€ in più per coprire queste tasse".

Devosostenere delle spese aggiuntive per l'acquisto della mia casa?
Sesi desidera formalizzare correttamente l'operazione di acquisto con le massime garanzie e la massima sicurezza giuridica, sarà necessario e opportuno strumentalizzare l'acquisto dell'immobile attraverso un atto pubblico autorizzato da un Notaio, cioè un pubblico ufficiale, un professionista legale, la cui missione è quella di attestare gli atti e gli affari che autorizza e di garantire la legalità di tutto ciò che viene concordato. Inoltre, se desideriamo godere della protezione garantita dalla pubblicità anagrafica del nostro diritto nei confronti di terzi, sarà necessario registrare l'atto di compravendita nel corrispondente registro fondiario.

Entrambe le operazioni, cioè sia la concessione dell'atto che la sua registrazione nel registro fondiario, hanno un costo soggetto a una tassa stabilita dallo Stato che, a grandi linee, può essere compresa tra l'1 e il 2% del costo della transazione, per cui, ad esempio,"se si vuole acquistare un immobile del valore di 300.000 euro, è necessario che l'acquirente sia in possesso di un certificato di proprietà.000, ciò significa un importo totale compreso tra 3.000 e 6.000 euro".

Pertanto, questi importi devono essere presi in considerazione per sapere qual è l'importo massimo che il mio istituto finanziario può prestarmi.

Qual è l'importo totale che devo avere da parte per acquistare la mia casa?

Se desideriamo acquistare un immobile, oltre al capitale che un istituto finanziario può prestarci, dobbiamo disporre di un capitale proprio precedente pari a circa il 32% del costo di vendita dell'immobile, in modo da coprire almeno il 20% del prezzo con i nostri risparmi (che è il minimo che l'istituto finanziario richiederà), circa il 10% della transazione per pagare le tasse imposte su di essa, nonché tra l'1 e il 2% per coprire le spese notarili e catastali.

Così, a titolo di esempio,"se desideriamo acquistare un immobile il cui prezzo di vendita è di 300.000 euro, quel 32% ammonterebbe a 96.000 euro; di cui il 20% corrisponderà alla parte del prezzo che dovremo pagare con i nostri risparmi (60.000 euro nell'esempio), l'altro 20% corrisponderà alla parte del prezzo che dovremo pagare con i nostri risparmi (60.000euronell'esempio).60.000 nel nostro esempio), il 10% per pagare le imposte dell'operazione (circa 30.000 euro nel nostro esempio) e tra l'1 e il 2% per pagare le spese notarili e catastali (cioè, nel nostro esempio, un importo massimo di circa 6.000 euro)".

È necessario rispettare alcune formalità per l'accensione di un mutuo?

In base alla normativa vigente, affinché un'ipoteca sia validamente costituita, è necessario che venga iscritta nel registro fondiario, per cui sarà necessario che l'ipoteca sia stata formalizzata in un atto pubblico autorizzato da un notaio. Pertanto, per poter accedere al nostro mutuo ipotecario, sarà necessario formalizzare l'operazione in un atto pubblico e, successivamente, registrarla al Catasto.

In ogni caso, tutte queste procedure saranno solitamente svolte da un'agenzia o dallo stesso studio notarile, senza che l'acquirente debba preoccuparsi di compiere tutti questi atti burocratici.

Che cos'è un accordo di sovvenzione del tasso di interesse?

Si tratta di un accordo tra il debitore ipotecato e l'istituto finanziario erogante, in virtù del quale, in cambio della stipula di una serie di prodotti aggiuntivi (come contratti assicurativi, piani pensionistici, deposito diretto dello stipendio, stipula di carte di credito, allarmi per la sicurezza della casa, ecc.) il tasso di interesse inizialmente concordato sarà ridotto a favore del debitore.

È obbligatorio sottoscrivere altri prodotti oltre al prestito?

La risposta a questa domanda deve essere negativa, nel senso che attualmente è severamente vietato commercializzare altri prodotti insieme al prestito, in una sorta di "pacchetto unico e indivisibile".

Per comprendere bene la questione, è necessario tenere presente che, purtroppo, negli ultimi anni gli istituti finanziari, per generare maggiori profitti, hanno legato la concessione di prestiti alla contrattazione di prodotti aggiuntivi (come assicurazioni, piani pensionistici, fondi di investimento, deposito diretto degli stipendi, registrazioni di carte di credito, contrattazione di allarmi di sicurezza, finanziamenti per telefoni cellulari, ecc.), in modo che se il mutuatario non contraeva questi prodotti, l'entità finanziaria rifiutava l'operazione.

Alla luce di questa cattiva pratica bancaria, l'autorità di regolamentazione, nella recente Legge 5/2019, del 15 marzo, che regola i contratti di credito immobiliare, vi ha posto fine, stabilendo norme severe su queste pratiche.

Attualmente, quindi, la vendita abbinata di prodotti bancari nella contrattazione di un prestito, cioè l'offerta di un pacchetto congiunto composto dal prestito e da altri prodotti aggiuntivi, offerti insieme, è completamente vietata, a pena di nullità di qualsiasi contratto legato al prestito in questione.

Esistono eccezioni al divieto di vendita vincolata di prodotti?

Sulla base di un divieto generale di vendita abbinata o congiunta, il legislatore stabilisce una serie di eccezioni di cui il consumatore dovrebbe essere a conoscenza, che sono illustrate di seguito:

In primo luogo, sarà possibile collegare la contrattazione del prestito ad altri prodotti aggiuntivi quando ciò sia espressamente autorizzato dal Banco de España, nel caso in cui questo prodotto o servizio, rispetto ad altri prodotti simili di aziende competenti, comporti un chiaro vantaggio per il mutuatario.
Inoltre, la stipula del mutuo può essere legata alla sottoscrizione da parte del mutuatario di un'assicurazione sulla vita (per garantire l'adempimento dell'obbligazione contratta in caso di morte del mutuatario), nonché di un'assicurazione sui danni relativi all'immobile ipotecato (per garantire che, in caso di danni all'immobile a garanzia del mutuo, esso possa essere riparato).
Inoltre, la contrattazione di alcuni prodotti collegati da parte di parenti diretti del debitore può essere richiesta quando questi compaiono nella transazione come garanti e la loro contrattazione serve come supporto o assicurazione per la transazione di credito.

C'è qualche prodotto che è obbligatorio acquistare in aggiunta?

Insieme al prestito garantito da ipoteca, è necessario sottoscrivere due prodotti: l'assicurazione sulla vita (per garantire l'adempimento dell'obbligo contratto in caso di morte del debitore) e l'assicurazione contro i danni sull'immobile ipotecato (per garantire che, se l'immobile utilizzato come garanzia del prestito subisce un danno, possa essere riparato).

In ogni caso, la contrattazione obbligatoria di questi due prodotti non dovrebbe essere effettuata invariabilmente con l'istituto finanziario che concede il prestito, poiché se troviamo un prodotto simile con condizioni economiche e di copertura migliori in una compagnia concorrente, possiamo contrarlo a scapito dell'assicurazione offerta dalla nostra banca, che aveva condizioni peggiori.

Che cos'è la vendita in bundle?

La vendita combinata, a differenza della vendita collegata, è la vendita di prodotti aggiuntivi (piani pensionistici, deposito diretto dello stipendio, contrattazione di carte, ecc.) viene effettuata separatamente, in modo che il debitore riceva un'offerta individualizzata in cui le condizioni separate di ciascun prodotto sono dettagliate, in modo che il debitore possa valutarle individualmente e decidere, in ciascun caso, se è consigliabile o meno contrarle.

Quali sono i vantaggi dei prodotti in bundle?

Se l'istituto finanziario ci offre un accordo di riduzione del tasso di interesse in caso di stipula di un determinato prodotto o servizio finanziario, dovremo ovviamente valutare questa offerta e stabilire se la riduzione del tasso di interesse è sufficientemente interessante o meno.

Allo stesso modo, da un punto di vista operativo, contrattare tutti i nostri prodotti e servizi finanziari e assicurativi con la stessa compagnia semplifica le procedure amministrative che dobbiamo svolgere e rafforza anche il nostro futuro potere contrattuale con l'entità, perché se abbiamo molti prodotti contrattati, dato il rischio di perderci come clienti in futuro (che avrebbe un forte impatto sul loro margine), è possibile che ci offrano condizioni migliori per i contratti futuri.

In negativo, se appaltiamo tutti i nostri prodotti alla stessa entità, potremmo rinunciare a offerte più aggressive da parte di aziende concorrenti che potrebbero offrirci un prezzo migliore o migliori condizioni di servizio.

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Qual è la tabella degli stipendi?

La tabella di rimborso, o tabella di ammortamento di un mutuo ipotecario, è un documento che elenca tutti i pagamenti che il debitore deve effettuare per tutta la durata del mutuo, in modo da sapere, prima di firmare il nostro prestito, quante rate pagheremo, l'importo, la quota di capitale e di interessi inclusa in ogni rata e qual è il capitale ammortizzato e il capitale residuo in ogni momento.

Questa tabella di ammortamento è un documento che deve essere fornito dall'istituto finanziario durante il processo di negoziazione del prestito, in quanto la legge prevede che faccia parte delle informazioni precontrattuali dell'operazione da inserire nel cosiddetto Foglio informativo europeo standardizzato (noto come FEIN). Questo garantisce la tutela dei consumatori di mutui, che sono pienamente informati su come si comporterà il loro prestito durante il suo ciclo di vita.

Che aspetto ha una tabella dei pagamenti?

Di seguito è riportata una simulazione di un piano di ammortamento per un prestito di 10.000 euro, con un periodo di rimborso di 12 mesi e un tasso di interesse del 5%:

Come viene calcolato l'importo di ciascuna rata?

L'importo di ogni rata mensile del mio prestito sarà determinato dalla formula matematica corrispondente al sistema di rimborso concordato, al quale devono essere applicati il capitale richiesto, il tasso di interesse concordato e i periodi di rimborso concordati.

Che cos'è il TIN?

Il tasso di interesse nominale, noto anche con l'acronimo TIN, è il tasso di interesse che il debitore del mutuo pagherà all'istituto finanziario, che sarà determinato da una percentuale specifica se il mutuo ipotecario è stato concordato a tasso fisso, mentre, se è stato riferito a un tasso variabile, sarà determinato dall'importo attuale dell'indice di riferimento più il differenziale che è stato concordato.

"Quindi, a titolo di esempio, se è stato concordato un tasso fisso del 2,5%, il NIR dell'operazione è quel 2,5%, mentre se il tasso di interesse concordato è variabile, riferito all'EURIBOR (che in quel momento era quotato all'1%), più un differenziale di mezzo punto, il NIR dell'operazione, in quel momento, sarebbe l'1,5%".

Che cos'è il TAEG?

Il Tasso Annuo Effettivo Globale, noto anche con l'acronimo APR, è una formula matematica finanziaria che ci permette di conoscere il costo reale di un'operazione di credito, tenendo conto della frequenza di pagamento delle sue rate, nonché delle altre commissioni e spese che l'operazione può comportare, al di là dell'interesse nominale (o NIR) dell'operazione.
Il TAEG è quindi il valore di riferimento che dobbiamo utilizzare per valutare il costo reale del nostro prestito.

Come posso calcolare il TAEG?

Il TAEG viene calcolato con una formula matematica finanziaria che tiene conto del capitale richiesto, del tasso di interesse nominale, del periodo di rimborso e della frequenza di pagamento delle rate (annuale, trimestrale, mensile), nonché dei costi aggiuntivi e delle commissioni del nostro prestito.

Il TAEG della nostra operazione di credito deve essere fornito dall'istituto finanziario, sia nella documentazione precontrattuale del prestito che nel contratto di prestito stesso.

Tuttavia, se vogliamo verificare l'importo del TAEG della nostra operazione, l'autorità di regolamentazione bancaria (cioè la Banca di Spagna) ci mette a disposizione un calcolatore online dove possiamo ottenere il TAEG del nostro prestito(cliccare qui).

Qual è la differenza tra il NIR e l'APR?

Mentre il NIR esprime semplicemente il tasso di interesse nominale applicabile alla transazione, il TAEG è un valore più complesso (per ottenerlo bisogna applicare una formula matematica) che tiene conto di ulteriori variabili oltre al tasso di interesse, come il periodo di rimborso, la frequenza dei pagamenti, nonché altri costi e commissioni della transazione.

Pertanto, il TAEG è un indicatore più affidabile e appropriato del costo reale dell'operazione e ci permette di confrontare diverse opzioni di prestito con durate, tassi di interesse o condizioni aggiuntive (costi e commissioni) differenti.

Pertanto, il consumatore dovrebbe prendere come riferimento il TAEG della transazione per valutare correttamente se l'offerta ricevuta è appropriata o meno, nonché il suo eventuale confronto con altre opzioni che possono essere offerte da altri istituti finanziari, al fine di scegliere quella più adatta a lui/lei.

Che cosa sono gli interessi di mora?

Gli interessi di mora, noti anche come interessi di mora, sono gli interessi che il debitore deve pagare al creditore ipotecario in caso di mancato pagamento di una o più rate del mutuo.

Gli interessi di mora sono quindi una sorta di penale o di risarcimento che il debitore deve pagare alla Banca o alla Cassa di Risparmio per compensare le perdite e i danni causati dal mancato pagamento del debito.

Esiste un limite legale agli interessi di mora?

Ai sensi dell'articolo 25 della Legge 5/2019 del 15 marzo, che regola i contratti di credito immobiliare, quando questa norma è applicabile (cioè per i crediti stipulati tra un consumatore, in qualità di debitore, e un professionista, in qualità di creditore, per l'acquisto di un'abitazione residenziale), gli interessi di mora non possono superare di 3 punti percentuali il tasso di interesse concordato sul prestito.

"Così, a titolo di esempio, se è stato concordato un tasso fisso del 2,5%, gli interessi di mora applicabili al prestito non possono superare il 5,5%".

Su quale importo verranno calcolati gli interessi di mora?

Ai sensi dell'art. 25 della Legge 5/2019 del 15 marzo, che disciplina i contratti di credito immobiliare, quando questa normativa è applicabile (cioè per i crediti stipulati tra un consumatore, in qualità di debitore, e un professionista, in qualità di creditore, per l'acquisto di un'abitazione residenziale), gli interessi di mora sono calcolati sul capitale residuo e dovuto, cioè sul debito non pagato.

"Così, ad esempio, se 3 rate di 1.000 euro sono state pagate in un'unica soluzione, l'interesse di mora è calcolato sul capitale residuo.000€ ciascuno, gli interessi di mora saranno applicati a questi 3.000€".

Allo stesso modo, il suddetto regolamento stabilisce che questi interessi di mora non possono essere capitalizzati, per cui gli interessi di mora non possono essere addebitati sugli interessi di mora già generati, il che tutela il debitore ed evita di incorrere nel cosiddetto anatocismo, che aumenterebbe notevolmente il debito dell'individuo con l'istituto finanziario.

Se la legge stabilisce un limite agli interessi di mora, è possibile concordare con l'istituto finanziario un tasso di interesse più elevato?

La risposta a questa domanda deve essere negativa, perché ai sensi dell'articolo 25 della Legge 5/2019 del 15 marzo, che disciplina i contratti di credito immobiliare, quando questa norma è applicabile (cioè per i crediti conclusi tra un consumatore, in quanto debitore, e un professionista, in quanto creditore, per l'acquisto di un immobile residenziale), i limiti degli interessi di mora (cioè un massimo di tre punti percentuali in più rispetto agli interessi del mutuo) non consentono alcuna pattuizione contraria, per cui se viene concordato un tasso di interesse più elevato o l'istituto finanziario impone una clausola con una percentuale più alta, questa sarebbe nulla.

Se non sono in grado di pagare il mio prestito e la banca avvia la procedura di pignoramento, la mia azienda agricola è responsabile illimitatamente per tutti gli interessi generati?

Se il debitore si trova in una situazione economica molto sfavorevole, tanto da non essere in grado di pagare ripetutamente le rate del prestito, per cui i mancati pagamenti delle rate mensili si accumulano senza possibilità di invertire la situazione, è molto probabile che l'entità finanziaria avvii una procedura di pignoramento giudiziario per cercare di recuperare il debito generato e gli interessi maturati.

In questo caso, è necessario sapere che la nostra proprietà non sarà responsabile per l'intero debito generato, ma sarà responsabile, al massimo, per il massimo debito ipotecario che è stato concordato (articoli 12 e 114 della Legge ipotecaria), che comprende il capitale del mutuo, gli interessi concordati, sia gli interessi che i ritardi di pagamento, oltre alle spese legali e alle spese del processo.

Pertanto, per quanto riguarda questa responsabilità ipotecaria massima dell'immobile, è necessario sottolineare che per quanto riguarda gli interessi non pagati, sia di remunerazione che di mora, la Legge 5/2019 stabilisce dei limiti agli stessi, per cui il nostro immobile può essere responsabile solo fino a 5 anni di interessi non pagati (art. 114 della Legge ipotecaria e 220 del Regolamento ipotecario).

Se ho contratto un mutuo anni fa e il tasso d'interesse per i ritardi di pagamento è molto elevato, i tribunali hanno fissato dei limiti a questo tipo di interessi?

Infatti, se avete formalizzato il vostro mutuo anni fa, prima dell'entrata in vigore della Legge 5/2019, per cui il vostro contratto di mutuo stabilisce tassi di interesse di mora molto elevati, potete ricorrere a un'azione legale per cercare di far dichiarare la nullità di questa clausola, data la sua natura abusiva, cioè che implica una sproporzione irragionevole a favore dell'istituto finanziario e a scapito del consumatore.

A questo proposito, occorre tenere conto della dottrina della Corte di Cassazione in materia (sentenza 364/2016, del 3 giugno), che stabilisce che gli interessi di mora che superano di 2 punti percentuali il tasso di interesse concordato sono abusivi.

Inoltre, va tenuto presente che se gli interessi di mora concordati fossero effettivamente abusivi, ciò comporterebbe la dichiarazione di nullità della clausola in questione, per cui non potrebbero essere moderati o ridotti a una cifra inferiore, ma in tal caso potrebbero essere applicati solo gli interessi di remunerazione, ma non gli interessi di mora (che di solito sono più elevati e aumentano significativamente il debito con l'istituto finanziario).

Che cos'è un prestito?

Il prestito è un tipo di contratto tra due parti, in virtù del quale una di esse, detta creditore, presta all'altra, detta debitore, una somma di denaro, che il debitore si impegna a restituire entro un certo periodo di tempo, di solito mediante una restituzione ripartita nel tempo attraverso il pagamento di rate periodiche (la più comune è quella mensile) fino alla restituzione dell'intero capitale prestato.

Allo stesso modo, trattandosi di un'attività onerosa, il creditore, in cambio del prestito di denaro, riceve un corrispettivo sotto forma di interessi remunerativi concordati, cosicché il debitore, oltre a restituire il capitale prestato, paga al creditore un tasso di interesse con il quale il creditore ottiene un profitto.

Che cos'è un mutuo ipotecario?

Il mutuo ipotecario è un tipo di prestito in cui, dato l'importo solitamente elevato del prestito, il creditore richiede, come garanzia aggiuntiva per assicurare l'adempimento dell'obbligazione pecuniaria (cioè la restituzione del denaro prestato), la costituzione di un diritto reale di ipoteca su un immobile di proprietà del debitore, in modo che, in caso di mancato pagamento, oltre ai beni che il debitore ha nel suo patrimonio per pagare il debito, il creditore avrà il diritto di richiedere, attraverso il corrispondente processo esecutivo giudiziario, la vendita dei beni in modo che, con il denaro ricavato in un'asta, possa essere pagato l'importo del debito in questione.

In realtà, quindi, quando si sottoscrive un mutuo ipotecario si compiono due atti giuridici distinti. In primo luogo, un contratto di mutuo e, in aggiunta, un secondo atto, ossia la costituzione di un diritto reale a favore del creditore ipotecario.

A cosa serve un mutuo ipotecario?

In realtà, un mutuo ipotecario può essere utilizzato per finanziare qualsiasi operazione desiderata, dall'acquisto di un immobile o di un'automobile, o anche per ottenere il capitale necessario ad avviare un'attività o a fare un investimento in una già esistente.

In breve, la costituzione di un diritto reale di ipoteca su un immobile di proprietà di un debitore, a garanzia di un'operazione di prestito, è una risorsa che può essere utilizzata per finanziare qualsiasi tipo di operazione, indipendentemente dalla destinazione del denaro prestato, se le parti contraenti sono d'accordo.

Tuttavia, la realtà del mercato ci mostra che, dato l'attuale alto prezzo delle abitazioni, la maggior parte delle persone che stanno valutando l'acquisto di un immobile lo fanno ricorrendo al credito di un istituto finanziario, ed è in questi casi, per garantire il rispetto del pagamento di questo debito per l'acquisto di una casa, che le parti contraenti ricorrono alla costituzione del diritto reale di ipoteca sull'immobile in questione, al fine di fornire maggiori garanzie all'operazione di credito, renderla redditizia e garantire così che la maggior parte della popolazione abbia accesso a una casa propria.

Un mutuo ipotecario può essere utilizzato solo per l'acquisto di una residenza primaria?

Naturalmente la risposta a questa domanda è negativa, per cui, se è vero che la maggior parte delle famiglie è solita accendere un mutuo ipotecario per l'acquisto della prima casa, o della residenza abituale, cioè quella in cui vive abitualmente per la maggior parte dell'anno, non è meno vero che, se ha una capacità finanziaria sufficiente, può accendere un mutuo ipotecario per l'acquisto di una seconda casa per le vacanze.

In breve, è normale accendere un mutuo ipotecario per l'acquisto della nostra residenza abituale, ma se abbiamo un reddito sufficiente e un istituto finanziario lo concede, non c'è alcun impedimento ad accendere un secondo o successivo mutuo ipotecario per l'acquisto di una seconda casa.

Esistono differenze nelle norme applicabili a seconda dell'abitazione o delle parti contraenti?

Infatti, tenendo conto dell'importanza per ogni famiglia media di acquisire una residenza primaria, esiste un'abbondante legislazione che regolamenta in modo specifico, con una maggiore tutela del consumatore, le operazioni di prestito ipotecario finalizzate all'acquisto di una casa residenziale, ad esempio, la legge 5/2019, del 15 marzo, che regola i contratti di credito immobiliare, o le norme della legge di procedura civile sul pignoramento ipotecario, che offre una protezione maggiore e una regolamentazione più vantaggiosa per le abitazioni abituali rispetto a qualsiasi altra.

Pertanto, come indicato, a seconda del tipo di parti contraenti, cioè se il debitore è un privato e il creditore è un professionista, o a seconda del tipo di immobile acquistato (ad esempio, se si tratta di un'abitazione principale o meno), le norme che regolano la transazione saranno l'una o l'altra.

Clausole generali

Qual è il domicilio di pagamento in un mutuo ipotecario?

Nel verbale di mutuo ipotecario è necessario che le parti, soprattutto per quanto riguarda il debitore ipotecato, stabiliscano un indirizzo specifico, in quanto è qui che avverrà ogni tipo di notifica attendibile che l'ente creditore deve fare al debitore, in relazione a qualsiasi vicissitudine che possa verificarsi durante la vita del contratto di mutuo.

"Così, ad esempio, se si verifica un inadempimento e l'istituto finanziario deve reclamare il debito non pagato, può farlo inviando una notifica affidabile del reclamo per tale inadempimento all'indirizzo fissato dalle parti".

In pratica, nella maggior parte delle transazioni, l'immobile ipotecato stesso viene stabilito come indirizzo di pagamento ai fini della notifica, a meno che non si tratti di una seconda casa utilizzata per le vacanze, nel qual caso si può concordare di stabilire la residenza abituale del debitore come indirizzo ai fini della notifica.

Qual è il deposito associato a un mutuo ipotecario?

Il deposito associato a un mutuo ipotecario è il conto bancario sul quale il debitore addebiterà direttamente le ricevute del mutuo, in modo che, in ogni periodo concordato (di norma, mese per mese), la Banca o la Cassa di risparmio ci invierà una ricevuta su questo conto per riscuotere la corrispondente rata mensile del nostro mutuo ipotecario.
A titolo di estensione, si tenga presente che se si richiede un mutuo ipotecario presso un certo istituto finanziario, è normale e ragionevole avere un conto corrente bancario lì, per facilitare il pagamento di queste fatture da parte di entrambe le parti.

È possibile costituire un prestito in una valuta di un altro Paese?

È infatti legale e perfettamente possibile contrarre un prestito in una valuta diversa dall'euro, che ha corso legale in Spagna. In questo caso, sia il capitale prestato che i rimborsi da effettuare saranno indicizzati all'altra valuta scelta (ad esempio,il dollaro USA, lo yen giapponese, ecc.).

È consigliabile costituire un prestito in una valuta di un altro Paese?

Per quanto riguarda questo tipo di operazione, il consumatore deve essere ben consapevole di presentare un rischio elevato, in quanto il debito esistente varierà non solo in base al denaro che restituiamo ogni mese, ma anche in base al tasso di cambio della valuta in questione. Pertanto, se l'altra valuta subisce un'elevata rivalutazione e il nostro reddito è in euro, sarà molto più costoso disporre della valuta estera necessaria per pagare ogni rata mensile, il che significa che il nostro debito crescerà. D'altra parte, se la fluttuazione fosse favorevole ai nostri interessi, beneficeremmo di un deprezzamento di quella valuta.

Alla luce di quanto sopra, non sembra ragionevole che un consumatore privato, senza una conoscenza approfondita del funzionamento dei mercati finanziari e valutari e con un reddito in Spagna in euro, debba sottoscrivere un mutuo ipotecario di questa natura, perché a seconda della fluttuazione di tale valuta potrebbe perdere molto denaro, come è accaduto nei decenni passati nel settore finanziario spagnolo, in cui molte persone, per risparmiare, hanno sottoscritto mutui indicizzati allo yen giapponese e hanno perso ingenti somme di denaro (si parla di centinaia di migliaia di euro).

Tuttavia, se avete una conoscenza approfondita della finanza e dei tassi di cambio delle valute, o se percepite un reddito in quella valuta (ad esempio, chi percepisce un affitto in quel Paese in quella valuta, o lavora per un'azienda straniera che paga il suo stipendio in quella valuta), se le condizioni di mercato sono favorevoli, potete risparmiare una quantità considerevole di denaro.

Se ho un conto corrente presso una banca, il denaro che ho in esso è garantito?

Attualmente, infatti, per garantire la solvibilità e la fiducia dei depositanti nel sistema finanziario spagnolo, è stato istituito il cosiddetto Fondo di Garanzia dei Depositi, un istituto di credito pubblico che, alimentato dai contributi degli stessi istituti finanziari, garantisce fino a 100.000 euro per deposito.

Pertanto, se una persona ha un conto bancario fino a 100.000 euro in un istituto finanziario spagnolo, e quest'ultimo ha un problema di liquidità o di solvibilità che lo rende impossibilitato a soddisfare le richieste di prelievo dei suoi depositanti, in misura tale da portare al fallimento dell'istituto.100.000 in un istituto finanziario spagnolo, e questo istituto avesse un problema di liquidità o di solvibilità che lo rendesse impossibilitato a soddisfare le richieste di prelievo dei suoi depositanti, fino al fallimento della banca o della cassa di risparmio, entrerebbe in gioco il Fondo di garanzia dei depositi, che garantirebbe ai singoli risparmiatori il recupero del loro denaro, fino al suddetto limite di 100.000 euro.

Qual è l'importo totale che devo avere da parte per acquistare la mia casa?

È necessario rispettare alcune formalità per l'accensione di un mutuo?

Che cos'è un'ipoteca?

L'ipoteca è un diritto reale che si costituisce su un bene (proprietà del debitore), insieme al prestito, per garantire l'adempimento dell'obbligazione principale, cioè la restituzione del denaro prestato. Pertanto, in caso di inadempienza del prestito, l'istituto finanziario, in qualità di creditore, può avviare una procedura di pignoramento giudiziario per far sì che l'immobile venga messo all'asta in modo che, con il denaro ricavato dall'offerta più alta, possa recuperare il denaro prestato e gli interessi maturati, nonché i costi e le spese generati dal processo giudiziario.

È necessario formalizzare un'ipoteca in un atto pubblico?

L'acquisto di un immobile può essere formalizzato, in linea di principio, in una scrittura privata tra acquirente e venditore in cui sono riportate tutte le clausole del contratto in questione.

Tuttavia, questa pratica, attualmente, è praticamente bandita dalla realtà del traffico economico, poiché per garantire la legalità del contratto, nonché la sicurezza giuridica di tutte le parti, la cosa più consigliabile da fare è formalizzare questa transazione di compravendita davanti a un notaio, poiché questo, in quanto pubblico ufficiale esperto di diritto privato, garantirà la verifica dell'identità delle parti contraenti, la garanzia della proprietà del bene da trasferire, nonché la legalità di tutte le clausole e le stipulazioni concordate dalle parti, il che offre indubbiamente la tranquillità di sapere che l'affare legale che si sta concludendo, di importanza cruciale nella vita di ogni persona, si svolge in modo integro e senza alcun rischio per nessuna delle parti contraenti.

Pertanto, se questo è il caso del contratto di vendita dell'immobile, la questione diventa ancora più importante nel caso in cui per l'acquisto dell'immobile si debba stipulare un mutuo con un istituto finanziario, in quanto lo stesso, al fine di garantire il pagamento del debito contratto, richiederà la costituzione di un'ipoteca sull'immobile in questione, per la quale, come requisito formale, sarà necessaria la concessione di un atto pubblico, come richiesto dall'articolo 145 della Legge sulle Ipoteche.

È necessario iscrivere l'ipoteca al catasto?

Infatti, oltre al requisito formale di eseguire l'ipoteca attraverso un atto pubblico autorizzato da un notaio, è necessario che l'ipoteca sia iscritta nel registro fondiario in cui è registrato l'immobile, come richiesto dalle norme applicabili, quali l'articolo 1875 del Codice Civile o l'articolo 145 della Legge sulle Ipoteche.

In questo modo, la nostra ipoteca sarà perfettamente convalidata da due pubblici ufficiali specializzati nella sicurezza giuridica preventiva (ovvero il notaio della transazione e il conservatore dei registri immobiliari), assicurando così che il diritto ipotecario reale sia conforme a tutti i requisiti e le garanzie della normativa vigente.

Che cos'è il Catasto?

Il Catasto è un'istituzione pubblica il cui scopo è la registrazione o l'annotazione degli atti e dei contratti relativi alla proprietà e ad altri diritti reali sui beni immobili.

Il Catasto è quindi uno strumento che fornisce certezza giuridica e pubblicità al mercato immobiliare, in quanto registra tutti gli immobili presenti in una determinata area territoriale, con la descrizione della loro ubicazione, delle loro dimensioni e delle loro caratteristiche, nonché, cosa più importante e interessante, dei loro proprietari e dei diritti o gravami che possono gravare su tali immobili.

Qual è il costo dell'atto ipotecario e della sua registrazione?

L'esecuzione di atti pubblici davanti a un notaio, così come la loro registrazione nel registro fondiario, sono soggetti a un costo, che è determinato e prefissato da un regolamento ufficiale, in cui gli onorari dei notai e dei cancellieri sono stabiliti mediante una tariffa, a seconda di diverse variabili, come l'importo della transazione, la lunghezza dell'atto, ecc.

In ogni caso, si tenga presente che dall'entrata in vigore della Legge 5/2019, del 15 marzo, che disciplina il contratto di credito immobiliare, deve essere l'istituto finanziario a sostenere il costo della concessione dell'atto di mutuo ipotecario, nonché della sua registrazione in Catasto, in quanto è la parte interessata alla costituzione di tale garanzia.
Tuttavia, l'interessato deve capire che questo trasferimento di prezzo può essere fittizio, perché, sebbene la legge lo stabilisca, è ragionevole che le banche, in base al loro potere di marcatura, finiscano per trasferire questo costo ai loro clienti attraverso un aumento del tasso di interesse applicabile alle operazioni.

Che cos'è il Catasto?

Il Catasto è un'istituzione pubblica il cui scopo è la registrazione o l'annotazione degli atti e dei contratti relativi alla proprietà e ad altri diritti immobiliari.

Il Catasto è quindi uno strumento che fornisce sicurezza giuridica e pubblicità al mercato immobiliare, in quanto contiene tutti gli immobili di una determinata area territoriale, con una descrizione della loro ubicazione, delle loro dimensioni e delle loro caratteristiche, nonché, cosa più importante e interessante, dei loro proprietari e degli eventuali diritti o gravami che possono gravare su tali immobili.

Pertanto, se desideriamo acquistare un immobile, il Catasto ci aiuterà a conoscere la reale consistenza di quell'immobile e le sue caratteristiche, oltre a sapere chi sono i proprietari e gli eventuali gravami che l'immobile può avere. Con tutte queste informazioni, saremo in grado di conoscere la realtà dell'immobile, chi sono i proprietari e qual è il suo valore reale, tenendo conto di eventuali oneri o gravami che possono influenzare o limitare l'uso o il godimento dell'immobile.

Che cos'è il Catasto?

Il Catasto è un registro pubblico, di natura amministrativa, dipendente dal Ministero delle Finanze, in cui sono descritti graficamente i beni immobili rustici e urbani.

Pertanto, il Registro catastale contiene una descrizione di ogni immobile, con i dettagli delle sue caratteristiche fisiche, economiche e giuridiche, tra cui l'ubicazione e il riferimento catastale, la superficie, l'uso o la destinazione, la qualità delle costruzioni, la rappresentazione grafica e il valore di mercato di riferimento.

Qual è il rapporto tra il Catasto e l'Agenzia del Territorio?

Dal 2015, con una riforma legislativa, è stato introdotto un sistema di coordinamento tra il Catasto immobiliare e il Catasto, per cui, gradualmente, il Catasto incorporerà la descrizione grafica degli immobili registrati, con la loro georeferenziazione, utilizzando come base la mappa del Registro.

Con questa novità, tutti gli operatori giuridici vedranno aumentare la certezza del diritto nel mercato immobiliare, in quanto consultando il Catasto sarà possibile conoscere anche la posizione dell'immobile e la sua delimitazione.

Cosa devo fare se voglio sapere chi è il proprietario di un immobile?

Se sto pensando di acquistare un immobile e inizio a negoziare con il venditore, è ragionevole assicurarsi prima di tutto che la persona con cui stiamo negoziando sia il vero proprietario dell'immobile.

Per ottenere questa informazione in modo rapido e sicuro, basta richiedere una nota semplice al Catasto dove è registrato l'immobile. Questo ci permetterà di conoscere, in tempi brevissimi (lo stesso giorno o il giorno lavorativo successivo), la descrizione dell'immobile, chi sono i reali proprietari, nonché gli eventuali oneri o gravami che gravano sull'immobile, il tutto a un prezzo molto contenuto, visto che la nota semplice costa pochi euro.

In ogni caso, è importante sapere che la nota semplice ha solo effetti informativi.

Che cos'è un certificato di registrazione?

Il certificato di registro è un documento rilasciato dal Conservatore dei registri immobiliari che certifica la descrizione di un immobile, la sua proprietà e i suoi gravami.

A differenza della nota semplice, che ha solo effetti informativi, la certificazione di registro gode della pubblica fede del registro e costituisce una prova del suo contenuto nei confronti di terzi, il che significa che se si desidera ottenere queste informazioni per fornirle in un processo giudiziario o amministrativo, la certificazione di registro sarebbe lo strumento più appropriato.

In ogni caso, da un punto di vista economico, la certificazione di registro ha un prezzo più elevato rispetto alla nota semplice.

Qual è la descrizione dell'azienda agricola?

La descrizione dell'immobile è l'informazione che possiamo trovare registrata nel Catasto in cui vengono dettagliate le caratteristiche dell'immobile in questione, come la sua ubicazione fisica, i dati relativi alla sua natura, i suoi confini o la sua superficie.

Qual è l'estensione del diritto di garanzia?

Per estensione della garanzia ipotecaria si deve intendere un insieme di garanzie aggiuntive che la legge ipotecaria concede al creditore del prestito garantito, in modo che, in questi casi, il fatto che ci sia un'ipoteca sull'immobile influisca anche su quelle situazioni sopravvenienti che, eventualmente, aumentano il valore dell'immobile o sono suscettibili di una valutazione economica aggiuntiva.

Quali sono i tipi di estensione della garanzia ipotecaria disponibili?

Ai sensi degli articoli 109 e seguenti e della migliore dottrina in materia, esistono tre tipi principali di estensioni della garanzia ipotecaria, ossia:

Estensione naturale dell'ipoteca: copre le accessioni naturali, le migliorie apportate al bene immobile o l'indennizzo concesso al proprietario per queste ultime.
Estensione convenzionale dell'ipoteca: copre, solo in caso di accordo tra le parti, gli oggetti mobili che sono collocati in modo permanente sulla proprietà, o i loro frutti (ad esempio).
Estensione dell'ipoteca contro un terzo possessore: che limita la garanzia dell'ipoteca ai beni mobili sull'immobile, ai suoi frutti o al suo reddito, quando l'immobile è stato trasferito a un terzo.

Qual è l'estensione naturale del diritto di garanzia?

L'estensione naturale dell'ipoteca comprende un insieme di situazioni in cui si producono modifiche nello stato del bene o nel patrimonio del suo proprietario, a causa di questo stesso bene, che sono anche influenzate dall'adempimento dell'obbligazione principale. Possiamo quindi evidenziare, tra gli altri, i seguenti aspetti:

Adesioni naturali: ad esempio, questo può accadere nel caso di una proprietà adiacente a un fiume, il cui corso viene modificato da cause naturali, causando un aumento della superficie del terreno.
Miglioramenti: cioè nuove piantumazioni, opere di irrigazione o di drenaggio, opere di riparazione, di sicurezza, di trasformazione, di comodità, di risparmio, di sopraelevazione di edifici o qualsiasi altra opera simile. Pertanto, se uno di questi lavori viene realizzato e aumenta il valore dell'immobile, tutti sono responsabili anche in caso di mancato pagamento dell'obbligazione principale ("in modo che, ad esempio, il proprietario non possa rimuovere questi miglioramenti per cercare di evitare la loro perdita, dal momento che sono stati anche colpiti dall'ipoteca").
Compenso che può ricevere il proprietario dell'immobile ipotecato in caso di perdita dell'immobile, per garantire che l'immobile non perda valore e, quindi, non danneggi la garanzia ipotecaria.
Indennità derivanti da espropriazione forzata per motivi di interesse pubblico

Qual è l'estensione convenzionale del diritto di garanzia?

L'estensione convenzionale della garanzia ipotecaria, prevista dall'articolo 111 della legge ipotecaria, stabilisce che, salvo diversa pattuizione, essa non si estende a:

Oggetti mobili collocati nella proprietà a scopo di ornamento, comodità o funzionamento, o al servizio di un'attività industriale (in quest'ultimo caso, a meno che non possano essere rimossi dalla proprietà senza causare danni alla stessa).
I frutti, indipendentemente dal loro status ("ad esempioil raccolto di un'azienda agricola")
Canoni di locazione dovuti e non pagati al momento della richiesta di adempimento dell'obbligazione garantita(ad esempio, mesi di affitto di un immobile).

Pertanto, come già detto, il diritto di garanzia non si estende in linea di principio a tutti questi articoli, ma se espressamente concordato, ciò sarebbe possibile.

Qual è l'estensione del diritto di garanzia nei confronti del terzo possessore?

Questa disposizione legale derivante dall'articolo 112 della Legge sulle Ipoteche implica che, nel caso in cui l'immobile passi nelle mani di un terzo proprietario, la garanzia ipotecaria non si estenderà ai beni mobili collocati in modo permanente negli edifici da quest'ultimo, né ai miglioramenti che non consistono in opere di riparazione, sicurezza o trasformazione, a condizione che tutti siano stati pagati dal nuovo proprietario.

"Quindi, a titolo esemplificativo, se il nuovo proprietario dell'immobile dovesse installare una piscina amovibile sullo stesso, in caso di pignoramento dell'immobile, lo stesso rimarrebbe di proprietà di questo terzo, in quanto la garanzia ipotecaria non si estenderebbe ad esso".

Vedi altre domande frequenti

Che cos'è la vendita stragiudiziale dell'immobile ipotecato?

Per vendita stragiudiziale di un immobile ipotecato si intende la procedura in base alla quale, in caso di inadempimento del mutuo ipotecario, l'escussione della garanzia, ossia il tentativo di vendita dell'immobile ipotecato per ottenere i fondi necessari a rimborsare il debito, non avviene attraverso una procedura giudiziaria, ma attraverso una procedura di vendita separata, che si svolge davanti a un notaio.

Quando sarà possibile una vendita stragiudiziale dell'immobile ipotecato?

In caso di mancato pagamento del prestito garantito dal diritto reale ipotecario, si può ricorrere a questa procedura per cercare di mettere all'asta l'immobile ipotecato solo se ciò è stato espressamente concordato nell'atto ipotecario in questione.

Se invece ciò non è stato espressamente concordato, il creditore deve ricorrere alla corrispondente procedura di pignoramento giudiziale.

Quali requisiti deve avere la mia ipoteca per poter concordare una vendita stragiudiziale dell'immobile ipotecato?

Affinché l'accordo raggiunto per ricorrere a questa procedura di vendita stragiudiziale, in caso di inadempimento, sia valido, devono essere soddisfatti una serie di requisiti, i più rilevanti dei quali sono i seguenti:

In primo luogo, questa particolarità deve essere concordata in una stipula separata dal resto dell'atto. Con ciò, il legislatore intende evidenziare e sottolineare l'importanza di optare per questa opzione, in modo che il debitore ne sia pienamente consapevole e non ignori l'esistenza di questo accordo quando è "mascherato" tra molte altre clausole del contratto.
Allo stesso modo, questo tipo di procedura può essere concordata solo se, inizialmente, al momento della costituzione dell'ipoteca in questione, l'obbligazione garantita dall'ipoteca e gli interessi ordinari o di mora su di essa sono espressamente determinati, in modo che il debitore conosca, fin dall'inizio, la responsabilità massima di cui sarà responsabile questo immobile che, in caso di mancato pagamento, verrebbe messo all'asta con questo mezzo extragiudiziale.
Inoltre, l'atto costitutivo deve indicare espressamente il valore di stima a cui gli interessati valutano l'immobile, in modo che questo possa essere utilizzato come tasso nell'asta, tenendo presente che tale valore non può essere diverso da quello stabilito nella procedura di esecuzione giudiziaria diretta (con questa disposizione il legislatore intende tutelare il consumatore da eventuali perizie abusive, che sarebbero insufficienti, e che sarebbero dannose per il debitore).
Inoltre, deve essere indicato l'indirizzo indicato dall'ipotecario per la pratica delle citazioni e delle notifiche, nonché la persona che, se del caso, deve eseguire l'atto di vendita per conto dell'ipotecario (può essere designato il creditore stesso).
Infine, nel caso in cui il mutuo ipotecario sia riferito a un tasso variabile, insieme alla richiesta di vendita stragiudiziale il creditore deve allegare un documento attendibile che attesti che il debito residuo è stato saldato secondo le modalità concordate dalle parti nell'atto di mutuo.

Come procederà la vendita stragiudiziale del mio immobile?

In caso di mancato pagamento del debito garantito, e se questa procedura è stata concordata nell'atto costitutivo, il creditore invierà una richiesta di avvio della procedura a un notaio (che deve essere del luogo in cui si trova l'immobile), indicando i dettagli del mancato pagamento, insieme al corrispondente atto ipotecario registrato.

Una volta verificata tutta la documentazione, il notaio in questione comunicherà la circostanza al debitore affinché, entro un determinato periodo, paghi il debito esistente (dandogli così la possibilità di pagare quanto dovuto ed evitare di perdere la casa).

Trascorso il periodo concesso senza che la richiesta sia stata accolta, si procederà alla vendita all'asta dell'immobile, che al momento si terrà una sola volta, per via telematica, attraverso il portale delle aste dell'Agenzia Statale del Bollettino Ufficiale dello Stato (Agencia Estatal del Boletín Oficial del Estado). In questa asta saranno ammesse tutte le offerte degli offerenti che soddisfano i requisiti stabiliti dalla legge e l'asta sarà aggiudicata al miglior offerente (cioè il miglior offerente sarà dichiarato "vincitore" dell'asta) e, se pagherà l'importo in questione, l'immobile sarà aggiudicato, mentre se non ci sarà nessun offerente, l'immobile sarà aggiudicato al creditore ipotecario per il valore che è stato stabilito.

Come consumatore, se nel mio atto c'è una clausola abusiva su questa procedura di vendita stragiudiziale, posso fare qualcosa?

Naturalmente, e al fine di evitare gli abusi che possono essere esercitati dai creditori professionali sui debitori consumatori, la legge stabilisce una serie di precauzioni o tutele che possono proteggere il consumatore nel caso in cui le condizioni stabilite per la vendita stragiudiziale siano abusive.

Pertanto, se il notaio in questione ritiene che una qualsiasi delle clausole di questa stipula sia abusiva, la legge lo obbliga a informare il debitore di questo, in modo che quest'ultimo possa adottare le decisioni che meglio tutelano i suoi diritti. Se, a seguito di tale comunicazione, il debitore ritiene che la clausola sia abusiva e presenta un'azione legale in tal senso, la procedura d'asta notarile sarà sospesa fino alla risoluzione definitiva della questione in tale procedimento legale.

Chi è il garante?

Il fideiussore o la fideiussione di un mutuo ipotecario è la persona che garantisce in secondo luogo l'adempimento dell'obbligazione principale, per cui se il debitore principale rimborsa il prestito in questione, è il fideiussore o la fideiussione che deve pagare le rate del mutuo non pagato.

Così, ad esempio, nel caso classico di una fideiussione tra genitori e figli, il figlio acquista una casa per sé, in quanto debitore principale, per cui è lui che deve pagare le rate mensili del mutuo. Tuttavia, i suoi genitori sono inclusi nella transazione come garanti, in modo che se il figlio non è in grado di pagare (ad esempio perché è diventato disoccupato), sono i genitori che devono assumersi il pagamento di questo debito.

Quando è necessario che l'operazione sia garantita da una terza parte?

In generale, la necessità di garantire un'operazione di mutuo ipotecario sarà necessaria solo quando il debitore o i debitori hanno una capacità economica esigua rispetto al debito contratto, cosicché l'istituto finanziario, di fronte ai dubbi o alle perplessità generate da un'eventuale perdita della capacità di pagamento dei debitori, richiede la presenza di un garante come garanzia aggiuntiva per l'operazione, in modo che, nel caso in cui si verifichi questa perdita di capacità economica, che significherebbe che il debitore principale non sarebbe in grado di rimborsare il debito, ci sia un terzo con reddito o patrimonio sufficiente a garantire il pagamento periodico del debito.

Che tipo di garanzie ci sono?

In linea di massima, si possono trovare garanzie totali, che garantiscono la totalità del debito contratto e i relativi interessi; inoltre, a differenza di queste, si possono trovare garanzie per un tempo o un importo specifico, in modo che la loro responsabilità sia limitata a una cifra economica concordata o a un determinato periodo di tempo, in modo che, una volta trascorso questo periodo, non siano più responsabili di un eventuale mancato pagamento.

Quali sono i rischi dell'endorsement?

I rischi di fornire una garanzia a un terzo sono evidenti, perché se il terzo non paga il mutuo, saremo noi a doverlo fare, quando la proprietà dell'immobile ipotecato non è nostra, ma del debitore principale, per cui, in breve, il garante si troverà a pagare un debito ipotecario su una casa che non è sua.

Allo stesso modo, come rischio più rilevante, il garante deve sapere che risponderà del debito garantito con tutti i suoi beni, per cui se non è in grado di pagare né l'uno né l'altro, ma ha proprietà o beni a suo nome, l'istituto finanziario potrebbe aggredirli, il che potrebbe anche portare alla perdita della propria casa, come è successo in molte occasioni, generando situazioni drammatiche in cui diverse generazioni della stessa famiglia (figli e genitori) hanno tutti perso la proprietà della casa.

È opportuno appoggiare un terzo?

La risposta a questa domanda deve essere un secco "no". I rischi di una transazione in garanzia sono molto elevati, in quanto possono mettere a repentaglio il patrimonio di una famiglia, anche di più generazioni della stessa famiglia. Pertanto, si raccomanda vivamente di evitare questa risorsa e di evitarla a tutti i costi, poiché può portare a situazioni molto gravi e molto spiacevoli per le parti.

Quali altri tipi di garanzie possiamo trovare?

Oltre alla garanzia, esistono altre possibilità di fornire garanzie aggiuntive, come ad esempio la costituzione in pegno di beni. Così, se un ipotecario possiede attività in borsa, può impegnare queste azioni a favore dell'istituto finanziario in caso di inadempienza, in modo che quest'ultimo abbia una garanzia aggiuntiva per approvare e concedere l'operazione di credito.

Che cos'è una procura?

La procura è un documento pubblico con il quale una persona, detta mandante, conferisce a un terzo, detto procuratore, la capacità di rappresentarla affinché, in suo nome e diritto, possa svolgere una procedura o un affare legale.

Quali tipi di poteri possiamo trovare?

In linea di massima, si distinguono le cosiddette procure generali, che sono quelle in cui il conferente conferisce alla persona autorizzata il potere di compiere qualsiasi tipo di atto o affare legale per suo conto ("come acquistare un immobile, ipotecarlo, accettare un'eredità, svolgere procedure amministrative, intentare azioni legali, ecc.) Queste procure, che comportano un evidente potere, in quanto viene conferito a un terzo il potere di compiere per nostro conto qualsiasi atto di altissima rilevanza economica, devono essere conferite in modo molto restrittivo e solo a favore di persone di assoluta fiducia.

Le cosiddette procure speciali, invece, sono quelle in cui la gamma dei poteri è limitata a un singolo atto o affare specifico, per cui la persona autorizzata può compiere per nostro conto solo l'azione specifica indicata nella procura, ma nulla di più.

Che cos'è una clausola di delega in un mutuo?

La clausola di procura di un'ipoteca costituisce un accordo in virtù del quale il debitore ipotecato conferisce una procura a favore dell'ente finanziario che concede il mutuo, affinché quest'ultimo possa, da solo, rettificare o correggere la parte corrispondente della nostra ipoteca, al fine di ottenere l'iscrizione dell'ipoteca nel registro fondiario.

A cosa serve la clausola di delega in un mutuo?

Affinché un diritto reale ipotecario sia validamente costituito, è necessario che venga iscritto nel registro fondiario, come richiesto dalla normativa vigente, e questo è l'unico modo per garantire che l'ipoteca sia protetta nel registro fondiario da terzi che vogliano usare l'immobile come garanzia per altri debiti.

Pertanto, nella prassi notarile e anagrafica può accadere che l'atto di mutuo ipotecario contenga piccoli errori materiali, imprecisioni o dati inesatti che, quando vengono notati dal Conservatore dei Registri Immobiliari che deve registrarlo, causano una classificazione negativa da parte di quest'ultimo, ossia il rifiuto di registrare l'ipoteca in quanto contiene queste imprecisioni o clausole minori che hanno generato l'impedimento.

Pertanto, per facilitare questo processo di rettifica dell'errore nell'atto, viene conferita una procura a favore dell'ente creditore, in modo che questo, da solo, in nome e per conto di entrambe le parti (cioè debitore e creditore) possa eseguire un atto di rettifica o di rettifica per correggere questi errori e ottenere così la prevista iscrizione del diritto reale ipotecario.

Esiste un limite alla clausola di procura in un mutuo?

Naturalmente, questa procura si limita a correggere o rettificare errori materiali che non hanno una trascendenza nucleare nel contratto, ma in nessun caso consente all'istituto finanziario di modificare unilateralmente il contratto, a suo favore, incidendo su aspetti fondamentali del contratto, come l'importo prestato, il periodo di rimborso, il tasso di interesse, ecc.

Che cos'è l'assicurazione?

Un contratto di assicurazione è un negozio giuridico in cui una parte, detta assicuratore, si impegna a pagare una certa somma di denaro o una prestazione a favore della controparte, detta assicurato, nel caso in cui si verifichi un evento incerto.

"Così, ad esempio, una polizza di assicurazione contro i danni alla casa copre i rischi che possono causare la distruzione o il danneggiamento dell'abitazione, come un'esplosione di gas che potrebbe causare la rovina dell'immobile".

È obbligatorio sottoscrivere un'assicurazione contro i danni quando si stipula un mutuo?

Infatti, l'articolo 8 della Legge 2/1981 del 25 marzo 1981, che regola il mercato dei mutui, stabilisce che i beni ipotecati devono essere assicurati contro i danni al valore stimato.

In questo modo si garantisce che, nel caso in cui l'immobile ipotecato subisca un danno, la compagnia assicurativa provveda a ripararlo, ripristinando così il valore di mercato della garanzia, evitando che questa perda valore e che, in caso di eventuale insolvenza del mutuo, l'istituto finanziario non possa recuperare il proprio debito mettendolo all'asta, data la perdita di valore derivante da tale danno o svalutazione.

Allo stesso modo, la recente Legge 5/2019, del 15 marzo, che disciplina i contratti di credito immobiliare, stabilisce l'obbligo di stipulare un'assicurazione contro i danni al momento dell'accensione di un mutuo su un immobile.

Quando stipulo un'assicurazione contro i danni quando chiedo un mutuo, è obbligatorio stipularla con lo stesso ente che mi concede il mutuo?

La risposta in questo caso è categoricamente negativa, come stabilito dall'articolo 17 della Legge 5/2019, del 15 marzo, che regola i contratti di credito immobiliare.

Pertanto, se lo desideriamo, sarà possibile stipulare questa assicurazione contro i danni con lo stesso ente (attraverso la sua compagnia assicurativa), ma se, al contrario, troviamo un'altra compagnia assicurativa che ci offre condizioni simili ma con un premio inferiore, l'ente finanziario prestatore sarà obbligato ad accettare questa assicurazione a scapito della propria.

Allo stesso modo, l'istituto finanziario che ci concede il prestito non potrà addebitarci alcun costo per le spese sostenute nello studio della polizza da noi scelta.

È obbligatorio sottoscrivere un'assicurazione sulla vita quando si stipula un mutuo?

A rigore, analizzando la normativa vigente, a differenza di quanto avviene per l'assicurazione danni, non è obbligatorio sottoscrivere un'assicurazione sulla vita per stipulare un mutuo.

Tuttavia, non è meno vero che l'articolo 17 della Legge 5/2019, del 15 marzo, che regola i contratti di credito immobiliare (applicabile quando il debitore è un consumatore, il creditore è un professionista e il prestito è per l'acquisto di un'abitazione residenziale) stabilisce che gli istituti finanziari possono subordinare la concessione del prestito ipotecario alla sottoscrizione di un'assicurazione sulla vita da parte del debitore. In questo caso, il debitore può scegliere se stipulare l'assicurazione con la compagnia assicurativa dell'istituto finanziario o se trovare un'offerta migliore in un'altra compagnia assicurativa concorrente.

In ogni caso, si ritiene altamente consigliabile dotarsi di una polizza vita per queste occasioni, perché in caso di morte del debitore principale, se non viene stipulata, il debito contratto si trasmette ai suoi eredi che, se non hanno sufficienti capacità economiche ("come può accadere, ad esempio, in caso di morte di un genitore con figli minori"), possono trovarsi in una situazione economica molto delicata.

C'è qualche assicurazione aggiuntiva che potrebbe valere la pena di stipulare?

Oltre all'assicurazione contro i danni e all'assicurazione sulla vita, esistono oggi compagnie assicurative che assicurano il pagamento temporaneo del debito nel caso in cui il debitore rimanga disoccupato.

Pertanto, se il debitore è in grado di far fronte alle rate del mutuo senza problemi, ma improvvisamente perde il lavoro e, non avendo più un reddito, non può più far fronte al rimborso mensile del mutuo, in questo caso entra in gioco la compagnia assicurativa, che paga le rate corrispondenti, fino all'importo o al limite temporaneo concordato nel contratto di assicurazione.

Questa opzione, sebbene non sia molto comune, può essere interessante per le persone che hanno una rata mensile del mutuo ipotecario elevata e pochi beni o risparmi, per cui in una situazione improvvisa di disoccupazione potrebbero avere gravi difficoltà a far fronte al rimborso del mutuo.

Si può vendere un immobile ipotecato?

Naturalmente, il fatto che ci sia un'ipoteca su un immobile non impedisce in alcun modo ai proprietari di venderlo. Pertanto, se mettono l'immobile sul mercato e trovano un acquirente, non ci saranno problemi a effettuare la vendita.

Se un immobile ipotecato viene venduto, cosa succede al debito?

Nel caso in cui l'immobile ipotecato venga venduto, è normale che, nello stesso atto di vendita, se l'acquirente dispone dei fondi necessari per farlo, consegni una parte del prezzo all'istituto finanziario creditore per estinguere il debito preesistente garantito dall'ipoteca, il che libererà l'immobile dai gravami e il problema sarà risolto.

Se non posso pagare in contanti la mia nuova casa e questa è già ipotecata, cosa posso fare?

Se voglio acquistare una casa, ma non disponendo dei fondi necessari, devo ricorrere a un finanziamento esterno da parte di un istituto finanziario (ad esempio un mutuo ipotecario), ma l'appartamento o la casa che voglio acquistare ha già un mutuo precedente da parte dell'attuale proprietario, ho due opzioni principali:

La prima potrebbe consistere nel trovare un altro istituto finanziario che mi conceda un prestito per pagare il prezzo d'acquisto, acquistando l'immobile in questione, in cui una parte del prezzo andrà al venditore e una parte all'istituto finanziario che ha concesso il prestito al venditore, in modo che l'immobile venga liberato dalla precedente ipoteca e gravato dalla nuova ipoteca che garantisce questo nuovo prestito.
Oppure, se del caso, optare per una surroga del mutuo, ossia negoziare con l'attuale istituto finanziario del venditore per acquisire la proprietà di quel mutuo, in modo da consegnare al venditore solo la parte di prezzo che differisce tra il prezzo di vendita concordato e il debito esistente, mentre il nuovo proprietario si assumerà da quel momento in poi il debito preesistente.

Se, in qualità di acquirente, subentro nel mutuo ipotecario preesistente, le condizioni di tale mutuo rimangono invariate?

Infatti, in caso di surrogazione di ipoteca, se non viene concordato nient'altro, le condizioni della transazione rimarranno invariate, con l'unico cambiamento che, d'ora in poi, la parte obbligata a pagare non è più il vecchio proprietario, ma i nuovi proprietari dell'immobile.

Se, come acquirente, subentro nel mutuo ipotecario preesistente, posso negoziare nuove condizioni con l'istituto finanziario?

Naturalmente, se si raggiunge un accordo tra le parti che incide sugli elementi essenziali del contratto, come l'importo del mutuo, il periodo di rimborso, il tasso d'interesse applicabile, ecc. non ci saranno problemi a effettuare la surroga con questa modifica delle condizioni, ma in questo caso si tratterà di una surroga e novazione del mutuo ipotecario, poiché queste due circostanze si verificano insieme, cioè il cambiamento del debitore e la modifica delle condizioni essenziali del contratto.

Quali sono le clausole di cessione di informazioni in un mutuo?

In base alle clausole di trasferimento delle informazioni, il debitore acconsente a che il creditore comunichi i dettagli della transazione a una serie di banche dati, nonché, in caso di mancato pagamento, a comunicare gli stessi a banche dati di debiti non pagati, in modo che terzi possano venire a conoscenza della situazione.

Che cos'è il CIRBE?

Il Registro Centrale dei Crediti, comunemente noto come CIRBE, è una banca dati della Banca di Spagna che raccoglie informazioni su prestiti, garanzie e altri rischi correnti che le istituzioni finanziarie hanno con i loro clienti.

Pertanto, quando un'istituzione finanziaria formalizza una transazione di credito, comunica la transazione (dati del debitore, importo, ecc.) al CIRBE affinché possa essere registrata. Questa procedura significa che qualsiasi ente, se un cliente richiede un'operazione di credito, può consultare questa banca dati e sapere, in modo reale, quali debiti pregressi quella persona ha con altri istituti di credito, il che gli permetterà di valutare correttamente la fattibilità dell'operazione.

Pertanto, questo trasferimento di dati personali dalle banche al CIRBE può essere effettuato solo se il debitore vi ha acconsentito nella corrispondente clausola sul trasferimento di informazioni.

Per quale motivo un istituto finanziario può trasferire i miei dati?

Gli istituti finanziari possono anche trasferire i dati dei loro clienti e delle loro transazioni a banche dati specializzate nell'analisi delle transazioni di credito, al fine di costituire una banca dati con cui analizzare la redditività delle transazioni future. In breve, attualmente, con l'utilizzo delle tecniche dei big data, è possibile, analizzando il comportamento delle operazioni di credito passate, prevedere l'evoluzione delle future operazioni di prestito in corso, in modo che questo trasferimento fornisca le informazioni necessarie a quegli archivi di dati con cui le istituzioni finanziarie prendono decisioni di analisi e studio.

Cosa sono le cartelle esattoriali?

In caso di grave e ripetuto mancato pagamento delle obbligazioni del debitore, se ciò è stato espressamente concordato nel contratto di prestito, l'istituto finanziario può comunicare i dati del debitore ad archivi di inadempienza ("come RAI o ASNEF"). Pertanto, in questi casi, la banca o la cassa di risparmio comunica questo mancato pagamento e i dati del debitore all'archivio di default, dopo di che sono a disposizione di chiunque effettui una ricerca in queste banche dati.

Di conseguenza, se si verifica il mancato pagamento e l'iscrizione nella banca dati di default, in futuro, quando il debitore vorrà effettuare una nuova operazione di credito o contrattare un servizio soggetto a rate periodiche che possono essere soggette a mancato pagamento (come acqua, elettricità, gas, telefonia, ecc.), queste società, se effettuano un'operazione di credito o contrattano un servizio soggetto a rate periodiche che possono essere soggette a mancato pagamento (come acqua, elettricità, gas, telefonia, ecc.), i dati del debitore saranno a disposizione di chiunque effettui una ricerca in queste banche dati.), queste aziende, se effettuano una ricerca preventiva in questi archivi e compare il loro nome, si insospettiranno della capacità di pagamento del debitore e rifiuteranno la transazione o l'appalto del servizio, con l'ovvio danno futuro che questo genera per quella persona.

Posso rifiutare di fornire queste informazioni a terzi?

In linea di principio, ciò è possibile, ma è molto probabile che, in tal caso, l'istituto finanziario si rifiuti di firmare la transazione, poiché il trasferimento dei dati delle transazioni creditizie a queste banche dati è uno strumento molto utile per tutte le banche e le casse di risparmio nella gestione e nella concessione dei rischi.

Che cos'è l'ipoteca?

L'accantonamento del mutuo è una situazione che può verificarsi quando il debitore, una volta iniziata la vita del mutuo, decide di cambiare l'operazione con un'altra entità finanziaria che offre condizioni migliori. In tal caso, l'accantonamento si verificherà se, dopo l'offerta dell'altro ente, la banca o la cassa di risparmio che ha erogato il prestito iniziale presenta una controfferta migliore, che impedisce al debitore di portare il suo mutuo a un altro ente.

Se ho deciso di cambiare il mio mutuo con un'altra banca, la banca che mi ha concesso il mutuo in origine può impedirmelo?

Ad oggi, ciò è stato effettivamente possibile, per cui l'istituto finanziario iniziale che ha migliorato l'offerta che la concorrenza stava facendo al suo cliente, aveva il diritto di trattenerla ed evitare la surrogazione del creditore ipotecario.

Tuttavia, una recente modifica legislativa operata dalla Legge 5/2019, del 15 marzo, che regola i contratti di credito immobiliare, ha completamente modificato la questione, cosicché oggi, nel caso in cui l'istituto finanziario iniziale faccia una controfferta al debitore, questa può essere accettata o meno volontariamente dal debitore, cosicché l'istituto finanziario ha perso il potere di trattenere unilateralmente il proprio cliente migliorando l'offerta della banca o cassa di risparmio concorrente.

Come si svolge la surroga dell'ipoteca?

Nel caso in cui si applichino le norme della Legge 5/2019, del 15 marzo, che regola i contratti di credito immobiliare (cioè stipulati tra debitori consumatori e creditori professionali per l'acquisto di abitazioni), se come debitore ricevo un'offerta da una banca o cassa di risparmio diversa da quella attuale, in cui le condizioni del mio mutuo ipotecario sono migliorate, se accetto questa offerta, questa banca comunicherà questa circostanza alla mia entità attuale in modo che ne sia a conoscenza.

In vista di questa notifica, il mio attuale istituto finanziario deve consegnare, entro 7 giorni di calendario, un certificato che indichi il debito residuo, in modo che il nuovo istituto sappia con certezza qual è l'importo da surrogare.

Una volta ricevuto il certificato, nei 15 giorni di calendario successivi, l'attuale istituto creditore può fare una controfferta al suo cliente, che può essere accettata o meno volontariamente dal cliente. Durante questo periodo di 15 giorni, il creditore non può essere surrogato.

Pertanto, una volta trascorso questo periodo di 15 giorni senza che la controfferta della nostra entità attuale sia stata accettata, si può formalizzare l'atto di novazione, in cui sarà sufficiente che la nuova entità finanziaria dichiari di aver pagato all'entità creditrice l'importo dovuto, come indicato nella certificazione consegnata.

A quanto ammontano le spese per il cambio di creditore?

È la commissione che può essere addebitata dall'istituto finanziario che ci ha inizialmente concesso il prestito se, a posteriori, decidiamo di cambiare banca o cassa di risparmio e di trasferire il nostro prestito a un altro istituto che ci offre condizioni migliori (in termini di tasso di interesse, periodo di rimborso, capitale concesso, ecc.)

È legale che l'istituto finanziario mi addebiti una commissione per il cambio di creditore?

Naturalmente ciò è possibile e legale, a condizione che tale commissione e i suoi eventuali importi siano stati preventivamente concordati nel contratto di prestito, e che siano rispettati tutti i requisiti di trasparenza e non iniquità della clausola contrattuale in questione, nonché i limiti massimi stabiliti dalla legge.

Qual è l'importo massimo che l'istituto finanziario può attualmente addebitarmi per la commissione di cambio di creditore?

Ai sensi dell'articolo 3 della Legge 2/1994, nelle surroghe di mutui ipotecari dovute al cambio di creditore, se il mutuo ipotecario è riferito a un tasso variabile, possono essere applicate le seguenti commissioni:

Se non è stata concordata una commissione, non può essere addebitata alcuna commissione.
Se è stata concordata una commissione inferiore all'1%, la stessa dovrà essere pagata.
Se è stata concordata una commissione superiore all'1%, è dovuto solo l'1%, a meno che l'istituto finanziario non dimostri l'esistenza di una perdita finanziaria, nel qual caso può richiedere anche questa perdita.

Nonostante quanto sopra, è necessario tenere presente che se la surroga del creditore comporta la sostituzione di un tasso variabile con un tasso fisso per il resto della durata del mutuo, il legislatore ha stabilito una regola speciale, che è la seguente:

Se la surroga avviene nei primi tre anni di vita del mutuo, l'indennizzo non può superare la perdita finanziaria che il mutuante può subire, con un limite dello 0,15% del capitale rimborsato anticipatamente.
Se la surroga avviene oltre i primi tre anni di vita del mutuo, il creditore non può richiedere alcuna commissione.

Qual è l'enervazione dell'azione ipotecaria?

A differenza del concetto di iscrizione dell'ipoteca, l'iscrizione dell'azione ipotecaria è una questione molto diversa, che cercheremo di spiegare di seguito per evitare errori nell'interpretazione delle clausole della nostra ipoteca.

Quindi, per iscrizione dell'azione ipotecaria si deve intendere la situazione prevista dall'articolo 693.3 della Legge 1/2000, sulla Procedura Civile, in cui, in caso di mancato pagamento del prestito, e una volta avviata la procedura di pignoramento e, quindi, tentata la vendita all'asta dell'immobile, se, prima della chiusura dell'asta, il debitore deposita l'importo del prestito, sarà obbligato a pagare l'importo dovuto, il debitore consegna l'importo esatto del capitale e degli interessi dovuti, l'immobile sarà liberato, cioè il debito sarà estinto e la procedura di pignoramento sarà terminata, in modo che il debitore abbia una nuova opportunità di mantenere la proprietà della sua casa.

Che cos'è la protezione dei dati personali?

La protezione delle persone fisiche in relazione al trattamento dei loro dati personali è un diritto fondamentale riconosciuto dall'articolo 18 della Costituzione, per cui tutti i cittadini hanno diritto alla tutela del proprio onore e della propria privacy, che si proietta anche su tutti i nostri dati personali che forniamo a qualsiasi azienda o professionista, quando contrattiamo i loro prodotti o servizi.

Così, quando contrattiamo un mutuo ipotecario con un'entità finanziaria, forniamo questa moltitudine di dati personali molto intimi, come la nostra carta d'identità, l'indirizzo, il conto corrente bancario, i dati sul nostro reddito e patrimonio, ecc, che, alla luce di ciò, obbliga tali aziende a trattare questi dati in modo appropriato per garantirne la riservatezza, nonché il corretto utilizzo.

Quali sono le norme che regolano la protezione dei dati personali?

Le norme che regolano la protezione dei dati dei consumatori, che possono essere descritte come molto severe, sono stabilite principalmente nella Legge Organica 3/2018, del 5 dicembre, sulla Protezione dei Dati Personali e la garanzia dei diritti digitali, così come i suoi regolamenti attuativi, che stabiliscono elevate sanzioni amministrative in caso di non conformità o di negligenza nel trattamento dei dati personali dei clienti.

Cosa implica la clausola sul trattamento dei dati personali contenuta nell'atto?

Nella clausola di trattamento dei dati personali, il mutuatario dichiara liberamente e volontariamente di acconsentire al trattamento dei propri dati personali da parte dell'istituto finanziario, affinché quest'ultimo sia autorizzato a raccoglierli, analizzarli e conservarli debitamente nelle proprie banche dati.

Allo stesso modo, con questa clausola, l'istituto finanziario adempie all'obbligo di informazione previsto dalla normativa sulla protezione dei dati, informando il debitore sulle modalità di trattamento dei suoi dati, sull'uso o la destinazione che ne verrà fatta, nonché sull'identificazione del responsabile del trattamento, ossia la persona incaricata di garantire il rispetto della legge in materia.

Come consumatore, ho accesso ai miei dati personali?

Naturalmente, la legislazione sulla protezione dei dati conferisce al cliente o all'utente il diritto di consultare i dati in suo possesso da parte delle società con cui ha stipulato un contratto per prodotti o servizi, al fine di conoscerli e, se del caso, di richiederne la modifica o la rettifica se non sono corretti.

L'istituto finanziario può trasmettere i miei dati a terzi?

Infatti, se ciò viene concordato nella clausola che viene sottoscritta, è possibile autorizzare l'istituto finanziario a trasferire questi dati a terzi, per scopi statistici, di ricerca o anche per altre campagne commerciali.

Che cos'è il concordato preventivo?

Il concordato preventivo è una procedura legale, condotta da un giudice, in cui una certa persona (fisica o giuridica), di fronte all'impossibilità di adempiere ai propri obblighi (cioè all'impossibilità di far fronte ai propri debiti), vi ricorre per cercare di riorganizzare e riorientare la propria situazione finanziaria, se possibile, in modo tale che una riorganizzazione dei debiti porti al loro rimborso o, se ciò non è possibile, a una liquidazione ordinata dei propri beni per garantire che i creditori recuperino la maggior parte possibile dei loro crediti.

Anche una persona fisica può presentare una procedura d'insolvenza?

Infatti, attualmente esiste un meccanismo giuridico, disciplinato dalla Legge 25/2015, del 28 luglio, sul meccanismo della seconda opportunità, che consente alle persone indebitate in una situazione economica sfavorevole che impedisce loro di pagare i propri debiti di avvalersi di una serie di meccanismi per cercare di riorganizzare questa situazione e, nel migliore dei casi, ottenere persino un esonero parziale dei debiti preesistenti, alleggerendo così la loro situazione finanziaria.

Chi piloterà il fallimento?

Nel caso in cui si arrivi a una fase giudiziaria, interverrà ovviamente un giudice. Tuttavia, al di là di questa cifra, tutte le procedure d'insolvenza coinvolgeranno il cosiddetto curatore fallimentare, cioè un professionista (avvocato o economista) specializzato nella ristrutturazione del debito, che consiglierà il debitore e proporrà al giudice le misure più appropriate per cercare di riorientare la situazione d'insolvenza.

Quali sono i meccanismi che possono portare alla dichiarazione di insolvenza?

Se una persona dichiara volontariamente una procedura d'insolvenza, ciò determina il congelamento dei debiti esistenti e delle relative procedure esecutive, per cui i singoli creditori non potranno far valere le loro garanzie separatamente, ma saranno soggetti allo sviluppo della procedura d'insolvenza e alle decisioni prese in essa.

Pertanto, nel caso in cui la procedura d'insolvenza fosse uno strumento idoneo a riorganizzare la situazione del debitore, in modo da poter approvare un accordo che guidi l'ordinato rimborso dei debiti, si può ricorrere a due meccanismi, in linea di massima, ossia:

Le cosiddette cancellazioni, che implicano che i debitori cancellino o perdonino una parte del debito, il che significa che le rate da rimborsare da parte del debitore sono più basse, in modo che il debitore possa permettersi di rimborsarle.
I cosiddetti "periodi di attesa", che implicano un rinvio del debito, in modo che il debitore insolvente, per un periodo di tempo (ad esempio 1 o 2 anni) non debba rimborsare l'importo principale dovuto, guadagnando così tempo per guadagnare di più e quindi riacquistare la capacità di ripagare i propri debiti.

Quali sono le implicazioni delle clausole di fallimento nei mutui?

Le cosiddette clausole di insolvenza nei verbali di mutuo ipotecario consentono di limitare gli effetti che una procedura di insolvenza del debitore principale o di un garante può avere sulla responsabilità dei terzi vincolati dalla transazione, in modo che anche se uno di essi entra in una procedura di insolvenza, ciò non influisce sulla posizione del terzo garante, e nell'ambito di tale procedura viene approvato un accordo di insolvenza in cui l'obbligazione della parte insolvente può essere ridotta (tramite una rinuncia o un'attesa), ciò non influirà sulla posizione del terzo garante, in modo che quest'ultimo continuerà a rispondere personalmente per l'intera obbligazione principale inizialmente contratta.

"Così, a titolo di esempio, in un mutuo di 200.000 euro con un debitore principale e un garante, se il debitore entra in una procedura di insolvenza e viene approvato un accordo in cui il debito viene ridotto della metà, cioè di 100 euro.100.000, in modo che il debitore debba rimborsare solo 100.000 euro, questo accordo non riguarderebbe il garante sulla base di questa clausola del concordato fallimentare, in modo che il garante sarebbe responsabile per tutti i 200.000 euro inizialmente richiesti".

Che cos'è un mutuo ipotecario?

Di quale documentazione ho bisogno per andare dal notaio a firmare un mutuo ipotecario?

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Quanto costa formalizzare un atto di mutuo ipotecario davanti a un notaio?

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