Valutazione dell'immobile: l'importanza di una corretta valutazione quando si stipula un mutuo ipotecario

Che cos'è una perizia ipotecaria?

Una perizia ipotecaria è una valutazione di un immobile. Attraverso questa valutazione, l'istituto finanziario conosce il valore dell'immobile che garantisce il rimborso del prestito e il rischio che si assume nel concederlo.

Per quanto riguarda la valutazione dell'immobile, il perito che si reca a casa tiene generalmente conto di quanto segue:

• La posizione geografica della proprietà.
• Servizi nelle vicinanze (aree verdi, strutture per il tempo libero, ecc.).
• La tipologia (monofamiliare o plurifamiliare).
• La posizione dell'immobile all'interno dell'edificio stesso (altezza, orientamento, ecc.).
• La superficie dell'immobile e la sua disposizione (metri quadrati totali e utilizzabili, ecc.).
• La qualità dei materiali da costruzione.
• L'età dell'immobile e il suo stato di conservazione (ristrutturazioni, miglioramenti, ecc.).
• ecc.

A cosa serve una perizia ipotecaria?

La perizia ipotecaria viene utilizzata principalmente per consentire agli istituti finanziari di essere sicuri che l'immobile da offrire in garanzia attraverso l'ipoteca abbia un valore sufficiente per poter recuperare il denaro prestato in caso di mancato pagamento.

Chi esegue la perizia ipotecaria?

La perizia ipotecaria viene effettuata da un professionista indipendente, che deve soddisfare determinati requisiti stabiliti dalla legge. In genere si tratta di un architetto o di un tecnico che fa parte di una società di valutazione immobiliare debitamente registrata presso il Ministero degli Alloggi e approvata dalla Banca di Spagna.

L'elenco completo delle società di valutazione approvate dal Banco de España è disponibile nel Registro delle Entità del Banco de España.

Comesi svolge una perizia ipotecaria?

La valutazione dei mutui è regolamentata dalla Banca di Spagna ai sensi del regolamento ECO/805/2003, che richiede il rispetto di diverse condizioni per l'approvazione della valutazione:

• Il perito deve visitare l'immobile.
• Il perito deve redigere la planimetria prendendo le misure di ogni stanza e scattare le relative fotografie.
• Nel documento di valutazione è necessario allegare 6 testimonianze di transazioni o offerte reali nella zona.
• Verificare che l'immobile ipotecato sia quello corretto.
• Verificare la situazione immobiliare dell'immobile per accertare che non vi siano illegalità urbanistiche.

Chisceglie la perizia ipotecaria?

Per richiedere un mutuo ipotecario, il richiedente ha il diritto di presentare all'istituto finanziario una perizia dell'immobile da lui direttamente stipulato. L'istituto finanziario non può rifiutare la perizia presentata dal cliente, purché provenga da una delle società di valutazione approvate dalla Banca di Spagna e non sia più vecchia di 6 mesi.

Tuttavia, nella pratica quotidiana, nella maggior parte dei casi è l'istituto finanziario a scegliere la società di valutazione e il perito contatta direttamente il cliente per fissare una data e un'ora per visitare l'immobile.

Quanto tempo occorre per ottenere il risultato della valutazione?

Una volta visitato l'immobile, passeranno almeno 5 giorni prima che sia disponibile il certificato di stima, che la società di valutazione invierà direttamente all'istituto finanziario affinché possa proseguire con lo studio sulla fattibilità di concedere o meno il mutuo ipotecario richiesto.

Quanto costa una perizia ipotecaria?

Non c'è un prezzo fisso, non è una tassa. Le società di valutazione stabiliscono le loro tariffe liberamente, a seconda delle dimensioni dell'immobile. Per fare un esempio indicativo, "la valutazione di un immobile di 90 metri quadrati può costare circa 400 euro".

Chi è responsabile del costo della perizia ipotecaria?

La recente legge sui contratti di credito immobiliare stabilisce chiaramente all'articolo 14.1 (lettera E) che deve essere il richiedente il mutuo (il mutuatario) a pagare e a sostenere il costo della perizia ipotecaria dell'immobile in questione.

Laperizia èobbligatoria quando si stipula un mutuo?

La legge sulle ipoteche non richiede la valutazione dell'immobile da ipotecare. Ciò che gli articoli 682.2 LEC e 129 LH richiedono è che venga fissato un valore o un tasso d'asta affinché il creditore (l'istituto finanziario) possa ricorrere alla procedura di pignoramento (giudiziale o extragiudiziale).

Se il valore stimato non viene fissato, ciò non significa che l'atto notarile non sia valido e che l'ipoteca non debba essere iscritta. L'unica cosa che significa è che se, in caso di un eventuale mancato pagamento, si intende reclamare il prestito ed eseguirlo, non si possono applicare le norme speciali di esecuzione sui beni ipotecati, ma solo le norme relative alla procedura esecutiva ordinaria o alla procedura dichiarativa ordinaria (molto più lunga e onerosa per il creditore).

È necessaria una nuova perizia quando si modifica o si estende un mutuo esistente?

Dato il silenzio della norma al riguardo e la sua interpretazione restrittiva dovuta alla natura speciale della norma, la legge parla di costituzione di ipoteca. La DGRN (Dirección General del Registro y el Notariado), in una risoluzione del 29 ottobre 2013, ritiene che qualsiasi modifica che non incida sul valore d'asta non comporti l'applicazione di questa disposizione, ossia non è necessario richiedere e incorporare una nuova perizia. Tuttavia, se il valore dell'asta viene alterato, sarebbe necessario.

Il valore stimato e il valore ai fini dell'asta sono la stessa cosa?

La legge ipotecaria, inoltre, non ha stabilito alcun legame tra il valore d'asta e il valore di perizia in generale, il che potrebbe rendere più facile per il creditore finire per appropriarsi di un immobile all'asta per un valore molto inferiore al suo valore reale.

Per evitare questa anomalia o situazione ingiusta, la Legge 1/2013 ha stabilito un legame obbligatorio tra la perizia e il tasso d'asta, stabilendo negli articoli 682 LEC e 129 LH che il valore d'asta deve essere almeno pari al 75% della perizia.

Questo legame tra i due valori non significa che siano la stessa cosa. Il valore di perizia ha lo scopo di riflettere il valore reale o di mercato dell'immobile in un determinato momento, mentre il valore d'asta ha lo scopo di garantire il valore minimo al quale l'immobile sarà messo all'asta in caso di inadempienza presente o futura.

La nuova legge 5/2019 che regola i contratti di credito immobiliare porta con sé una piccola modifica alla legislazione sui mutui che prevede che nell'atto notarile di costituzione del mutuo ipotecario entrambi i valori debbano coincidere. In altre parole, il valore ai fini dell'asta sarà uguale (cioè il 100%) al valore di perizia.

Il valore stimato e il valore minimo ai fini fiscali sono la stessa cosa?

È importante non confondere il valore stimato dell'immobile con il valore minimo ai fini fiscali: questi due valori non coincidono necessariamente. In realtà, nella pratica non coincidono quasi mai.

Pertanto, entrambi i valori sono importanti quando si acquista un immobile e si richiede il relativo mutuo ipotecario per l'acquisto. Acquistare al di sopra del valore stimato indica che si sta acquistando a un prezzo elevato in quel momento del mercato. L'acquisto al di sotto del valore fiscale minimo indica che state acquistando a un prezzo talmente buono che persino le autorità fiscali vi dicono che non useranno il prezzo dell'acquisto come base imponibile, ma piuttosto il valore fiscale minimo. Di conseguenza, vi rilascerà successivamente una liquidazione complementare per la differenza, con un periodo di 4 anni dalla fine del periodo volontario per il pagamento e la presentazione dell'imposta.

Per i più avanzati, l'eterna questione risiede sempre nel seguente presupposto di fatto:

• PREZZO DI ACQUISTO EFFETTIVO (come indicato nell'atto notarile): 600.000 euro.
• VALORE DI VALUTAZIONE (necessario per il mutuo): 780.000 euro.
• VALORE MINIMO IMPONIBILE (secondo i calcoli dell'Amministrazione per quell'anno): 650.000 euro.

Quando si acquista in un atto notarile per 600.000 euro, la legislazione fiscale prevede che si debba pagare l'imposta sul trasferimento (TPO) sul prezzo di acquisto indicato nell'atto (cioè sui 600.000 euro). Le autorità fiscali, quando controllano la liquidazione e il pagamento dell'imposta, vedranno che state acquistando al di sotto sia del valore minimo fiscale che del valore di perizia del mutuo ipotecario associato. Ciò comporterà l'emissione di un accertamento fiscale complementare (TPO) per la differenza.

Ma la grande domanda... Per quale motivo viene emessa la liquidazione complementare? La differenza tra il valore stimato e il valore minimo ai fini fiscali. La risposta, anche se controversa, è che l'Amministrazione utilizzerà sempre il valore più alto tra quello stimato e quello minimo ai fini fiscali.

Qual è ilpericolo di una cattiva perizia ipotecaria?

Per quanto riguarda la concessione del prestito, la valutazione economica dell'immobile risultante dalla perizia ha una triplice implicazione per il richiedente il finanziamento:

1. Si tratta di un fattore essenziale per determinare l'importo che l'istituto finanziario concederà al richiedente. Come regola generale, attualmente nessun finanziatore concede prestiti superiori all'80% del valore stimato.
2. Serve come riferimento nel caso in cui il denaro preso in prestito non possa essere rimborsato e l'istituto finanziario debba pignorare e mettere all'asta l'immobile. Un esempio (lo scenario peggiore che potrebbe verificarsi): valutare un immobile al di sopra del suo valore reale significherebbe prestare a una persona più denaro di quanto l'immobile ipotecato possa effettivamente garantire in caso di mancato pagamento e pignoramento. Immaginate un immobile che vale effettivamente 600.000 euro sul mercato. Tuttavia, la perizia viene effettuata per un valore di 1 milione di euro. La banca, basandosi sulla perizia e applicando la regola generale di prestare l'80% del valore stimato, concede un prestito di 800.000 euro a una coppia. La coppia, a causa delle circostanze della vita, diventa insolvente e non può rimborsare il prestito. E nessuno sul mercato compra la casa per più di 600.000 euro, ovviamente (visto che è quello il suo reale valore). La banca finirà per mantenere la proprietà pignorata e i debitori (ora senza casa) continueranno a dover pagare la banca.
3. Può significare un pagamento più elevato dell'imposta sul trasferimento (ITP) che dobbiamo pagare quando acquistiamo un immobile (come abbiamo spiegato alla fine della domanda precedente). Le autorità fiscali effettuano le proprie valutazioni degli immobili, basandosi sul valore catastale e su un coefficiente che attribuiscono in base al luogo in cui si trova l'immobile. Ad esempio, se abbiamo acquistato l'immobile al di sotto del valore attribuito dall'Agenzia delle Entrate, è probabile che in futuro l'Agenzia delle Entrate ci chieda (ha 4 anni di tempo per verificarlo) una liquidazione complementare che rifletta la differenza tra l'ITP che abbiamo pagato e l'ITP che l'Agenzia delle Entrate ritiene avremmo dovuto pagare in base al valore dell'immobile, più gli interessi.

Conclusione finale:

Data l'importante ripercussione di una corretta valutazione dell'immobile che sarà oggetto di un negozio giuridico (sia esso una compravendita o un mutuo ipotecario), non significa che con una valutazione ben fatta tutto sia risolto. La realtà quotidiana è molto più complessa, in quanto il contratto di mutuo ipotecario è un contratto a lunghissimo termine (normalmente da 15 a 40 anni). Il semplice trascorrere del tempo e gli eventi che possono verificarsi in questo lungo periodo sono imprevedibili.

Il problema fondamentale non è la valutazione, ma un eventuale calo di valore dell'immobile. Il problema non è che le parti, o un terzo come un perito indipendente e approvato, o la legge stessa, fissino liberamente il valore dell'immobile e della possibile vendita all'asta in caso di mancato pagamento, ma che questo valore sia fissato in un certo momento e i suoi effetti si verifichino molto più tardi, quando la valutazione potrebbe essere cambiata in modo sostanziale (come è successo anni fa con la devastante crisi economica, con la paralisi del mercato immobiliare e il crollo dei prezzi).

Tuttavia, la valutazione dell'immobile è uno strumento essenziale nell'attuale sistema ipotecario. A titolo di riepilogo, ricordo che il certificato di stima deve essere inserito nell'atto di mutuo ipotecario, in quanto la sua missione è quella di consentire la verifica della percentuale (oggi con la nuova legge 5/2019 è del 100%) che esso rappresenta rispetto al valore d'asta. Questo certificato ha un periodo di validità di 6 mesi, quindi il rilascio dell'atto davanti al notaio deve avvenire entro questo periodo. Inoltre, la nuova legge sui contratti di credito immobiliare stabilisce tassativamente che il costo della perizia deve essere pagato dalla persona che richiede il prestito (cioè il mutuatario).

La valutazione dell'immobile rafforza la posizione di entrambe le parti contraenti (mutuante e mutuatario):

• È nell'interesse del mutuante, in caso di possibile inadempienza, lasciare aperta la procedura esecutiva attraverso una procedura speciale più rapida di quella ordinaria, che non sarebbe mai possibile senza una valutazione o perizia ipotecaria da parte di un esperto indipendente approvato dalla Banca di Spagna.
• Per il mutuatario, perché insieme al suo reddito e al suo livello di solvibilità, la valutazione dell'immobile è una delle componenti che determinano il finanziamento offerto dalla banca.

Concludo sottolineando che il MORTGAGE sarà sempre uno strumento adatto alla mobilitazione del prestito ipotecario se sarà EFFICACE. Questo requisito di efficacia si manifesta in due momenti: al momento della stipula e dell'esecuzione del mutuo ipotecario. Il requisito della perizia e il valore minimo d'asta incidono su questi due momenti.