Cancellazione anticipata dell'ipoteca e perdita finanziaria. Quel grande sconosciuto
13/5/2021
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Immobili e mutui

Cancellazione anticipata dell'ipoteca e perdita finanziaria. Quel grande sconosciuto

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La scorsa settimana, a seguito di una consulenza pratica su un caso reale sollevato da un cliente del mio studio notarile, ho notato come, nel mercato ipotecario spagnolo quotidiano, sia molto complesso per la maggior parte dei debitori, anche per quelli con conoscenze finanziarie, comprendere correttamente i concetti e le variabili chiave che determineranno se, al momento della cancellazione anticipata dell'ipoteca (totale o parziale), dovranno pagare una sorta di commissione o di risarcimento all'istituto finanziario per i danni che tale cancellazione può generare. 

Con questo articolo, quindi, e con il mio tradizionale sistema di domande e risposte brevi, intendo dare un modesto contributo su questo tema, per aiutare i clienti e gli utenti a comprendere correttamente questi concetti e, alla luce di ciò, guidarli a prendere le migliori decisioni possibili per i loro beni e interessi.

Scoprite tutti gli aspetti legali da tenere in considerazione in relazione al concetto di perdita finanziaria, un elemento cruciale per sapere se, quando estinguete il vostro mutuo in anticipo, totalmente o parzialmente, dovrete pagare qualsiasi tipo di commissione o risarcimento al vostro istituto finanziario.


Come si estingue normalmente un mutuo ipotecario?

Come è comunemente noto, per acquistare una casa, dato l'attuale costo degli immobili in Spagna, le famiglie devono chiedere un prestito di importo elevato per potersi permettere l'acquisto dell'appartamento o della casa che diventerà la loro abitazione, chissà, anche per il resto della loro vita.

Di conseguenza, quando la maggior parte delle persone acquista una casa, ricorre a un finanziamento da parte di un istituto finanziario, che ci presta un'ingente somma di denaro per poter pagare il prezzo d'acquisto concordato.

Così, ad esempio, se la signora Maria e il signor Juan vogliono acquistare una casa per stabilirvi la loro residenza, che costa 230.000€, tenendo conto che dovranno pagare il 10% del suo prezzo come Imposta di trasferimento, il costo totale dell'operazione sarà di 253.000€.
Alla luce di quanto sopra, se Maria e Juan hanno solo 53.000 euro di risparmi, dovranno richiedere alla loro banca un mutuo ipotecario di 200.000 euro per poter pagare il prezzo di acquisto concordato con il venditore.

Questo prestito, dato l'importo elevato, deve essere rimborsato in un periodo di tempo prolungato, di solito in rate mensili per 15, 20, 25 o 30 anni, fino al completo rimborso del capitale e degli interessi concordati.

Seguendo l'esempio proposto, i signori Maria e Juan richiedono questo prestito di 200.000, ad esempio nel febbraio 2017, concordando con il loro istituto finanziario un periodo di rimborso di 20 anni e un tasso di interesse fisso del 2,15%.
Alla luce di ciò, Maria e Juan dovranno pagare alla banca 240 rate mensili di 1.026,04 euro al mese, per un totale di 246.248,59 euro, di cui 200.000 euro corrispondono al capitale prestato, mentre i restanti 46.248,59 euro sono gli interessi totali pagati dal debitore, che corrispondono al rendimento ottenuto dall'istituto finanziario.

Qual è la tabella di ammortamento di un mutuo ipotecario?

Come abbiamo appena visto nella domanda precedente, per eseguire tutti questi calcoli è necessario utilizzare complesse formule matematiche finanziarie, che non sono alla portata della maggior parte dei clienti e degli utenti delle banche. Pertanto, al fine di garantire un'adeguata tutela del debitore, la normativa vigente stabilisce che la nostra banca, al momento della stipula di un mutuo ipotecario, debba fornirci, tra le altre cose, una tabella di ammortamento, cioè una tabella che riporta in dettaglio tutte le rate che dovremo effettuare durante la vita del mutuo richiesto, nonché gli importi che dovremo all'istituto finanziario in ogni momento.

A titolo di esempio, in base all'ipotesi di cui sopra, si riporta di seguito la tabella di ammortamento del prestito dei signori Mary e John durante il primo anno di prestito:

Numero di quote

Tassa da pagare

Interesse

Capitale ammortizzato

Capitale vivente

0

     

200.000,00 €

1

1.026,04 €

358,33 €

667,70 €

199.332,30 €

2

1.026,04 €

357,14 €

668,90 €

198.663,40 €

3

1.026,04 €

355,94 €

670,10 €

197.993,30 €

4

1.026,04 €

354,74 €

671,30 €

197.322,00 €

5

1.026,04 €

353,54 €

672,50 €

196.649,50 €

6

1.026,04 €

352,33 €

673,71 €

195.975,80 €

7

1.026,04 €

351,12 €

674,91 €

195.300,89 €

8

1.026,04 €

349,91 €

676,12 €

194.624,76 €

9

1.026,04 €

348,70 €

677,33 €

193.947,43 €

10

1.026,04 €

347,49 €

678,55 €

193.268,88 €

11

1.026,04 €

346,27 €

679,76 €

192.589,12 €

12

1.026,04 €

345,06 €

680,98 €

191.908,14 €

In questa tabella vediamo come María e Juan, avendo contratto un mutuo a tasso fisso, paghino sempre lo stesso importo (1.026,04 euro), che viene suddiviso in "capitale ammortizzato" (restituzione del denaro che la banca ci ha prestato) e "interessi" (corrispettivo o remunerazione che la banca riceve per averci prestato quel denaro), nonché, nella colonna "capitale residuo", l'importo dovuto alla banca in un determinato momento.

Si tratta indubbiamente di un documento molto utile per il debitore, in quanto ci permette di sapere in ogni momento quanto dovremo alla banca, aiutandoci così a pianificare le esigenze finanziarie presenti e future della nostra famiglia.

Va notato inoltre che se non disponiamo di questa tabella di ammortamento, possiamo richiederla in qualsiasi momento alla nostra banca, che dovrebbe fornircela o, in mancanza, se abbiamo qualche conoscenza di base di matematica finanziaria, possiamo anche scaricare da un motore di ricerca su Internet un modello Excel con una tabella di ammortamento che, dopo averla compilata con le principali variabili del nostro prestito (capitale richiesto, tasso di interesse e durata, principalmente), possiamo ottenere.


Che cos'è la cancellazione anticipata di un mutuo ipotecario?

Come già indicato, la forma ordinaria di rimborso di un mutuo ipotecario consiste nel suo ammortamento graduale, in un periodo di tempo prolungato (15, 20, 25 o 30 anni, ad esempio), fino a quando il debitore non avrà soddisfatto tutte le rate a cui si è impegnato.

Tuttavia, può anche accadere che, per qualsiasi motivo, il debitore, prima della scadenza del prestito, decida di estinguere anticipatamente il prestito, cioè di pagare in anticipo il denaro dovuto alla banca. Questo può accadere per molti motivi, ad esempio se il debitore riceve un'eredità e utilizza il denaro ricevuto per pagare i debiti, oppure se vende l'immobile ipotecato, oltre a molti altri casi.

A questo proposito, è necessario sottolineare che la cancellazione anticipata può essere totale o parziale, ossia può comportare la restituzione di tutto il denaro dovuto alla banca o solo di una parte di esso. In questo caso:

  • Se il debitore rimborsa tutto il debito esistente, cancellerà economicamente la sua ipoteca, per cui non dovrà più nulla alla sua banca per questo prestito ipotecario, e dovrà quindi semplicemente procedere alla cancellazione dell'ipoteca nel catasto. Se desiderate saperne di più su questa procedura, potete consultare la sezione corrispondente del mio sito web notarile (QUI).

    Così, ad esempio, se, seguendo l'esempio precedente, i signori María e Juan, dopo che è trascorso un anno dalla formalizzazione del loro mutuo ipotecario, devono in quel momento 191.908,14€ (come indicato nella tabella di ammortamento di cui sopra) se, ad esempio, i signori María e Juan ricevono un'eredità dal loro defunto, devono 191.908,14€ (come indicato nella tabella di ammortamento di cui sopra) se, ad esempio, i signori María e Juan ricevono un'eredità dal loro defunto. Juan riceve un'eredità di 300.000 euro dalla madre defunta e decide di usarla per pagare i suoi debiti: versando quei 191.908,14 euro alla sua banca potrà estinguere il mutuo ipotecario e liberarsi dai debiti.
  • Al contrario, se si opta per una cancellazione parziale, ciò implica che il debitore restituisca, tutto in una volta, una parte del denaro dovuto (ma non tutto), in modo che, avendo un debito minore, debba scegliere se pagare una rata inferiore per lo stesso periodo concordato o, in alternativa, continuare a pagare la stessa rata, ma per un periodo di tempo più breve.

    Quindi, ad esempio, se Maria e Juan, un anno dopo aver contratto il mutuo ipotecario, hanno un debito di 191.908,14 euro e decidono di cancellare parzialmente il mutuo ipotecario per 20.000 euro, il loro debito totale si ridurrà a 171.908,14 euro, quindi dovranno decidere:

    • Oppure continuare a pagare le rate da 1.026,04 euro: in questo caso, dopo circa 16 anni, avranno estinto completamente il loro mutuo. In questo caso, come si può vedere, i debitori potranno ridurre la durata del loro prestito di poco più di due anni.
    • Oppure ridurre la rata mensile, nel qual caso dovrà continuare a pagare il mutuo ipotecario per i restanti 19 anni, secondo la durata inizialmente concordata, ma vedendo la rata mensile ridotta a circa 919 euro (invece dei 1.026,04 euro pagati inizialmente).

Se cancello anticipatamente il mio mutuo ipotecario, devo pagare qualche tipo di penale o commissione alla mia banca?

Infatti, se il debitore procede alla cancellazione o al rimborso anticipato del suo prestito, sia esso totale o parziale, deve essere rispettato quanto concordato dalle parti nel contratto di prestito, in modo tale che se il debitore e la sua banca hanno concordato, al momento della costituzione del prestito ipotecario, che se questa cancellazione anticipata avesse avuto luogo, il debitore avrebbe dovuto pagare una sorta di commissione o di penale, in tal caso, la stessa deve essere pagata.

Così, ad esempio, se i signori María e Juan procedono con questa cancellazione anticipata totale del loro mutuo ipotecario, essendo trascorso un anno dalla sua concessione, come abbiamo visto, ciò significa che dovranno rimborsare alla loro banca la somma di 191.908,14 euro tutti in una volta.
Se in questo caso i signori María e Juan avessero concordato con la loro banca una commissione di rimborso anticipato pari allo 0,5% del capitale residuo da rimborsare anticipatamente, ciò significherebbe che, in questo caso specifico, i signori María e Juan dovrebbero pagare alla loro banca l'importo di 959,54 euro, che è l'importo ottenuto applicando la commissione concordata (0,5%) al capitale da rimborsare anticipatamente, cioè
Capitale residuo x commissione percentuale concordata = importo da versare alla banca
191.908,14€ x (0,5/100) = 959,54€

Come si vede, se la questione fosse così semplice, non genererebbe alcun problema, ma in realtà la questione è molto più complicata, in quanto non solo si deve tenere conto di ciò che le parti hanno concordato nel contratto di prestito, ma si deve anche tenere conto e applicare la normativa esistente in materia che, come cercheremo di spiegare di seguito, è di grande complessità tecnica.


Esiste un limite alla commissione che la banca può applicare per la cancellazione anticipata?

Infatti, attualmente, la normativa vigente che regola la materia, ovvero la Legge 5/2019, del 15 marzo, che disciplina i contratti di credito immobiliare, stabilisce una serie di limiti all'indennizzo o alla commissione per il rimborso o l'estinzione anticipata, totale o parziale, che verranno illustrati di seguito.

Pertanto, a questo proposito, è necessario prendere in considerazione i seguenti aspetti previsti dal quarto e dai successivi commi dell'articolo 23 della Legge 5/2019:

1.- MUTUI A TASSO VARIABILE:

Nei contratti di mutuo a tasso di interesse variabile (o nelle tranche variabili di qualsiasi altro mutuo), il debitore e la banca possono concordare un compenso o una commissione, da scegliere tra uno dei due scenari seguenti (che può essere solo uno o l'altro): 

A.- Rimborso anticipato totale o parziale del prestito durante i primi 5 anni del contratto di prestito:

  • È possibile stabilire un indennizzo o una commissione a favore del prestatore, che non può superare l'importo della perdita finanziaria che il prestatore può subire, entro un limite dello 0,15% del capitale rimborsato in anticipo.

    Pertanto, nel nostro esempio, se un anno dopo la formalizzazione del prestito, María e Juan devono i 191.908,14 euro indicati sopra, se il tasso di interesse è variabile e questo tipo di commissione è stato concordato, e se è soddisfatto anche il requisito della perdita finanziaria nel caso specifico (un concetto che verrà sviluppato in seguito), allora María e Juan, se hanno accettato di pagare una commissione di 191.908,14 euro, avrebbero diritto a una perdita finanziaria di 191.908,14 euro, e se il tasso di interesse è variabile. María e Juan, se avessero accettato questa commissione dello 0,15% del capitale rimborsato anticipatamente, avrebbero dovuto pagare alla loro banca, come commissione totale di cancellazione anticipata, un importo massimo di 287,86€ (cioè 191.908,14€ x 0,15%) o, in mancanza, l'importo della perdita finanziaria, se inferiore.

B.- Rimborso anticipato totale o parziale del prestito durante i primi 3 anni del contratto di prestito:

  • È possibile stabilire un indennizzo o una commissione a favore del prestatore, che non può superare l'importo della perdita finanziaria che il prestatore può subire, entro un limite dello 0,25% del capitale rimborsato in anticipo.

    D'altra parte, seguendo l'esempio del nostro caso specifico, se quest'altra modalità fosse stata concordata con una commissione dello 0,25%, l'importo da pagare da parte di María e Juan sarebbe al massimo di 479,77 euro (191.908,14 euro x 0,25%) o, in mancanza, l'importo della perdita finanziaria, se inferiore.

2.- PRESTITI A TASSO VARIABILE CHE VENGONO TRASFORMATI IN TASSO FISSO:

Se il tasso di interesse del mutuo viene modificato da variabile a fisso (tecnicamente noto come novazione) o, se del caso, viene cambiata la banca (tecnicamente noto come surrogazione del creditore) e il tasso di interesse viene anch'esso modificato da variabile a fisso, è possibile concordare solo un indennizzo o una commissione per il rimborso anticipato:

  • Se questa modifica avviene entro i primi tre anni della durata del contratto a tasso variabile.
  • E tenendo anche conto che l'importo dell'indennizzo o della commissione non può superare la perdita finanziaria che la banca può subire (un concetto che verrà sviluppato in seguito), con un limite dello 0,15% del capitale restituito in anticipo.

    Pertanto, seguendo l'esempio precedente, se la novazione dell'ipoteca avviene all'ottavo anno del mutuo, la banca non può applicare alcuna commissione.

    D'altra parte, se questa commissione è stata concordata, con un importo massimo, ad esempio, dello 0,15% indicato, e la novazione avviene alla fine del primo anno del prestito (quando i 191.908.000 euro sopra citati.14 è ancora in sospeso), e la banca subisce di conseguenza una perdita finanziaria, nel qual caso il debitore deve pagare alla sua banca un massimo di 287,86 euro (ossia 191.908,14 euro x 0,15%) o, in mancanza, l'importo della perdita finanziaria, se inferiore.

3.- PRESTITI A TASSO FISSO:

Infine, nel caso di un prestito a tasso fisso (o nel caso di tranche fisse di qualsiasi altro prestito), è possibile stabilire contrattualmente un compenso o una commissione a favore del prestatore, nel rispetto dei seguenti limiti: 

A.- Rimborso anticipato totale o parziale del prestito durante i primi 10 anni del contratto di prestito:

  • Può essere stabilito un indennizzo o una commissione a favore del prestatore, che non può superare l'importo della perdita finanziaria che il prestatore può subire, entro un limite del 2% del capitale rimborsato in anticipo.

    Così, ad esempio, se alla fine del primo anno del prestito, con i suddetti 191.108,14 euro ancora in sospeso, i signori María e Juan decidono di rimborsare integralmente il debito esistente, se questo genera una perdita finanziaria per la banca, e se è stata concordata una commissione del 2%, devono pagare alla loro banca, al massimo, l'importo di 3.822,16 euro (cioè 191.908,14 euro x 2%) o, in caso contrario, l'importo della perdita finanziaria, se questa è inferiore.

B.- Rimborso anticipato totale o parziale del prestito oltre i primi 10 anni del contratto di prestito:

  • Può essere stabilito un indennizzo o una commissione a favore del prestatore, che non può superare l'importo della perdita finanziaria che il prestatore può subire, entro un limite dell'1,5% del capitale rimborsato in anticipo.

    In questo caso, se alla fine dell'undicesimo anno del mutuo, con 100.668,41 euro ancora da pagare, i signori María e Juan decidono di rimborsare integralmente il debito esistente, se questo genera una perdita finanziaria per la banca, e se è stata concordata una commissione dell'1,5%, devono pagare alla loro banca, al massimo, l'importo di 1.510,03 euro (cioè 100.668,41 euro x 1,5%) o, in caso contrario, l'importo della perdita finanziaria, se è inferiore.

Che cos'è la perdita finanziaria?

Come abbiamo appena visto, l'intero sistema di indennizzi o commissioni che il debitore deve pagare alla propria banca, se del caso, a seguito di una cancellazione anticipata (totale o parziale) ruota attorno al fatto che l'istituto finanziario che ci presta il denaro, con questa cancellazione anticipata, subisca o meno quella che la legge chiama una perdita finanziaria.

Percomprendere questo concetto di perdita finanziaria, è necessario analizzare il cuore dell'attività bancaria tradizionale, ossia la cosiddetta intermediazione finanziaria, cioè prendere denaro dai depositanti (persone che hanno risparmi e li tengono in banca) in cambio di un tasso d'interesse, e con questo denaro prestarlo ad altre persone che ne hanno bisogno, in cambio di un tasso d'interesse più alto , al fine di generare profitti con questa differenza, dopo aver pagato i loro costi strutturali, per remunerare i loro azionisti e generare le riserve corrispondenti per coprire eventuali insolvenze dei clienti.

Così, a titolo esemplificativo, l'attività tradizionale delle banche consiste nel far depositare, ad esempio, 200.000 euro in un deposito a scadenza fissa a 20 anni, in cambio di una remunerazione annua dell'1%, per poi prestare questi 200.000 euro a chi ne ha bisogno, ad esempio una famiglia che vuole acquistare una casa, con un tasso di interesse del 3%, ottenendo così un differenziale positivo del 2%, che tecnicamente è noto come margine di intermediazione finanziaria.

  • In questo caso particolare, la banca, accettando questo deposito di 200.000 euro per 20 anni all'1% di interesse, dovrà restituire al suo cliente contribuente un totale di 244.038,01 euro.
  • Prestando 200.000 euro, con una durata di 20 anni e un tasso d'interesse del 3%, si otterrà un totale di 266.206,85 euro.
  • In questo caso particolare, otterrete quindi un profitto di 22.168,84 euro (cioè 266.206,85 euro - 244.038,01 euro).

Compresa questa procedura di base con cui operano le istituzioni finanziarie, come si può vedere, la situazione rimarrà in equilibrio finché il debitore rispetterà il suo impegno e restituirà tutto il denaro prestato, entro il periodo concordato, in modo che la banca possa recuperare questo denaro e gli interessi necessari, con cui pagare, a sua volta, il risparmiatore che ha depositato il suo denaro presso la banca. 

D'altra parte, se per qualsiasi motivo, come ad esempio una cancellazione anticipata, la banca riceve il rimborso del capitale, ma solo una parte degli interessi pattuiti, può subire una perdita finanziaria se, in considerazione delle specifiche circostanze di mercato, a fronte di un calo dei tassi d'interesse, non è in grado di prestare nuovamente quel denaro a un altro debitore con condizioni che rendano l'operazione redditizia, cosicché, se questa situazione si generalizzasse, la banca andrebbe in default in quanto non sarebbe in grado di rimborsare i suoi risparmiatori con condizioni che rendano l'operazione redditizia, Se questa situazione si generalizzasse, la banca andrebbe in default perché non sarebbe in grado di restituire ai suoi risparmiatori le somme che hanno depositato nella banca e gli interessi che si è impegnata a pagare.

Così, seguendo l'esempio precedente, ricordiamo che la banca a accetta un deposito di 200.000 euro, a 20 anni di vista, con un tasso di interesse dell'1%, il che implica che deve restituire al suo cliente contribuente un totale di 244.038,01 euro, di cui 200.000 euro corrispondono all'importo depositato e 44.038,01 euro agli interessi concordati.

Se, invece, una volta formalizzato il prestito di 200.000 euro, sempre a 20 anni e con un tasso di interesse del 3%, dopo un anno il debitore decide di estinguere anticipatamente il prestito, la banca recupererà quei 200.000 euro, ma avrà incassato solo 5.898,64 euro, e non l'importo che aveva inizialmente previsto, sufficiente per ottenere un profitto.

Pertanto, per evitare di subire una perdita, dovrà prestare nuovamente quei 200.000 euro a un altro debitore, ma se le circostanze del mercato sono cambiate e i tassi di interesse sono scesi, per cui, ad esempio, tutti i mutui ipotecari sono ora all'1% di interesse, se la banca presta nuovamente quei 200.000 euro, per i restanti 19 anni, all'1% di interesse, otterrà solo 19.684,38 euro di interessi.

Se sommiamo tutti gli interessi ottenuti dalla banca nel periodo, cioè i 5.898,64€ del primo prestito cancellato anticipatamente (formalizzato al 3%) e i 19.684,38€ del secondo prestito (formalizzato all'1%), vediamo che in totale ha ottenuto 25.583,02€, cioè un importo insufficiente per poter pagare i 44.038,01€ di interessi a cui si era impegnata con il suo cliente contribuente, il che significa che subirà una perdita di 18.454,99€.

Logicamente, se questa situazione si generalizzasse al portafoglio crediti dell'istituto, porterebbe la banca al fallimento per l'impossibilità di rispettare gli impegni di pagamento nei confronti dei depositanti.

Pertanto, al fine di evitare questa situazione e, quindi, di mettere in pericolo il sistema finanziario spagnolo, il legislatore, consapevole di questa realtà, ha ideato un sistema di compensazione o di commissioni nei casi di cancellazione anticipata di un mutuo ipotecario in cui il debitore, nel caso in cui proceda a questa cancellazione anticipata, come conseguenza dello stato del mercato ipotecario, generi o meno una perdita finanziaria per la banca.

Allaluce di quanto sopra, possiamo affermare che, in linea di massima, si possono generare due scenari che determinano l'esistenza o meno di una perdita finanziaria:

A.- Se, al momento della cancellazione anticipata, i tassi di interesse di mercato sono più alti di quelli al momento della formalizzazione, la banca non subirà una perdita finanziaria:

Ad esempio, se la banca formalizza con il cliente un mutuo ipotecario di 200 euro.000, per 20 anni, con un tasso d'interesse fisso del 3%, e il debitore lo cancella anticipatamente dopo 5 anni, e in quel momento i tassi d'interesse sul mercato ipotecario sono in media del 4%, la banca non subirà una perdita finanziaria, in quanto sarà in grado di prestare nuovamente il denaro a un tasso d'interesse più alto di quello che ha prestato al debitore che ha cancellato anticipatamente il suo debito, ottenendo così un profitto maggiore, e il cliente non dovrà pagare alcun compenso o commissione alla sua banca per questa cancellazione anticipata.

B.- Se, al momento della cancellazione anticipata, i tassi di interesse di mercato sono inferiori a quelli del momento della formalizzazione, la banca subirà una perdita finanziaria:

In questo caso, si può fare l'esempio precedente, in cui la banca perde denaro quando inizialmente presta denaro al 3% e successivamente può prestarlo solo all'1%, a causa del calo dei tassi d'interesse nel mercato dei mutui, il che significa che il debitore che cancella il suo prestito in anticipo deve pagare l'indennizzo o la commissione concordata per compensare questa perdita finanziaria.

Come si calcola in pratica la perdita finanziaria?

Per sapere se questa perdita finanziaria si è verificata o meno, sarà necessario prendere in considerazione il criterio stabilito dal legislatore nella sezione ottava dell'articolo 23 della Legge 5/2019, che stabilisce che la perdita finanziaria subita dal prestatore sarà calcolata, in proporzione al capitale rimborsato, dalla differenza negativa tra il capitale residuo al momento del rimborso anticipato e il valore attuale di mercato del prestito. Di conseguenza:

PERDITA FINANZIARIA = capitale rimborsato - valore attuale di mercato del prestito

Per comprendere questa formula, insomma, è necessario riportare la spiegazione fatta in precedenza, in cui, come abbiamo visto, si tratta di confrontare cosa vale di più, se il denaro che la banca riceverà ora, nel presente, se il mutuo viene estinto anticipatamente (che la banca sarà in grado di prestare di nuovo alle attuali condizioni del mercato ipotecario) o, al contrario, se vale di più il denaro che la banca riceverebbe se il mutuo non venisse estinto (cioè se il valore di mercato attuale del mutuo è più alto) . Pertanto:

  • Capitale rimborsato > valore attuale di mercato del prestito -> nessuna perdita finanziaria (in quanto la banca può prestarlo nuovamente ad un tasso di interesse più elevato e generare maggiori profitti)
  • Capital reembolsado < valor presente de mercado -> si que habrá pérdida financiera (el banco dejará de ganar ese “valor futuro” que tenía previsto y no lo podrá recuperar porque los tipos de interés medios del mercado hipotecario actual son menores, con lo cual, incurrirá en una pérdida que es necesario compensar).

Detto questo, per calcolare quest'altra variabile del"valore attuale di mercato del prestito", è necessario prendere in considerazione diversi aspetti:

In primo luogo, per quanto riguarda il concetto di"valore attuale", occorre ricordare che si tratta di un termine utilizzato nella matematica finanziaria, che consente di determinare il valore attuale, nel presente, di un determinato investimento, i cui flussi o pagamenti sono maturati nel tempo, ossia consente di valutare ora, in questo momento, il valore del denaro che non si ha in questo momento, ma che si riceverà in futuro, che è esattamente ciò che accade con un mutuo ipotecario, dal punto di vista della banca che presta il denaro.

Detto questo, per quanto riguarda il calcolo di questo"valore attuale di mercato del prestito", dobbiamo ancora una volta prendere in considerazione le disposizioni del già citato articolo 23.8 della Legge 5/2019, che stabilisce che il valore attuale di mercato del prestito deve essere calcolato come segue:

A.- FORMULA:

La somma del valore attuale delle rate residue fino al successivo azzeramento del tasso di interesse e del valore attuale del capitale residuo che rimarrebbe al momento dell'azzeramento in assenza di rimborso anticipato (tenendo presente che questa seconda variabile, nel caso di mutui a tasso fisso, sarà pari a zero).

Pertanto, per calcolare questo valore attuale, è necessario applicare la seguente formula di matematica finanziaria:

Dove:

  • c = rata a carico del debitore.
  • i = tasso di interesse applicabile (come indicato di seguito).
  • n = numero di rate in sospeso.

B.- TASSO DI INTERESSE:

Si tratta del tasso di mercato applicabile per il periodo rimanente fino alla successiva revisione. Il contratto di prestito deve specificare l'indice o il tasso di interesse di riferimento da utilizzare per calcolare il valore di mercato tra quelli determinati dal Ministro dell'Economia e delle Imprese.

Per quanto riguarda questa disposizione, sarà necessario tenere conto delle disposizioni dell'ordinanza EHA/2899/2011, del 28 ottobre, il cui articolo 28 stabilisce che, ai fini del calcolo del valore di mercato dei prestiti ipotecari, sarà necessario tenere conto delle disposizioni dell'ordinanza EHA/2899/2011, del 28 ottobre, il cui articolo 28 stabilisce che, ai fini del calcolo del valore di mercato dei prestiti ipotecari:

  • I tassi Interest Rate Swap (IRS) a 2, 3, 4, 5, 7, 10, 15, 20 e 30 anni, che più si avvicinano alla durata del prestito rimanente dal rimborso anticipato alla successiva data di revisione o scadenza, saranno considerati come tasso di interesse di riferimento.
  • A questo tasso di interesse verrà applicato uno spread, che sarà definito come la differenza esistente al momento della stipula dell'operazione tra il tasso di interesse dell'operazione e l'IRS alla scadenza più vicina, in quel momento, fino alla successiva data di revisione del tasso di interesse o fino alla data di scadenza dell'operazione.

Quindi, per riassumere:

Tasso di interesse di attualizzazione= IRSa + (Tasso di interesse di transazione- IRSb

Dove:

  • IRSa = IRS corrente più vicina alla scadenza.
  • IRSb = IRS al momento dell'esecuzione più vicino alla scadenza.

Inoltre, a proposito di questo IRS, le parti interessate devono sapere che:

  • Si tratta, in linea di massima, di un indice ufficiale compilato dalla Banca di Spagna che misura il prezzo medio al quale le banche ottengono finanziamenti
  • Si tratta di una variabile che la Banca di Spagna aggiorna mensilmente (cfr. QUI).

È possibile fornire un esempio pratico di come viene calcolata la perdita finanziaria nella pratica?

Naturalmente, come si può notare, tutti questi concetti, anche per chi ha una formazione nel campo del diritto e dell'economia, possono essere molto complessi da comprendere, per cui la cosa più pratica e didattica da fare è fornire un esempio, attraverso il quale l'intera situazione può essere compresa in modo molto migliore.

Quindi, ad esempio, si verifica la seguente operazione:

Data di costituzione del prestito

1 febbraio 2017

Importo preso in prestito

200.000 €

Tasso di interesse

2,15% (tasso fisso)

Periodo di rimborso

20 anni (240 rate mensili)

Canone mensile

1.026,04 €

Tassa di cancellazione anticipata concordata nel contratto

2%

Nell'aprile 2021, il debitore sta valutando la possibilità di estinguere anticipatamente il suo mutuo ipotecario, poiché ha ricevuto un'eredità dal padre defunto. In tal caso, si deve tenere conto di quanto segue:

In primo luogo, sarà necessario consultare la tabella di ammortamento del prestito, per scoprire l'importo dovuto ad aprile 2021, che in questo caso specifico è di 165.106,50€.

Pertanto, alla luce di ciò, per sapere se il debitore dovrà o meno pagare una commissione o un compenso alla sua banca, sarà necessario applicare tutte le formule indicate nella domanda precedente, come segue:

Prima di tutto, dobbiamo essere chiari sul fatto che sì:

PERDITA FINANZIARIA = capitale rimborsato - valore attuale di mercato del prestito

In questo caso particolare:

PERDITA FINANZIARIA = 165.106,50 euro - valore attuale di mercato del prestito

Detto questo, per calcolare il valore attuale di mercato del prestitodovremo eseguire la seguente operazione:

Partiremo, come abbiamo indicato, dalla formula che ci permette di calcolare questo valore presente o attuale:

Che, nel caso specifico, significa:

  • c = importo dei contributi = 1.026,04 €.
  • n = numero di quote in circolazione = 190

    • Questa cifra si ottiene sottraendo dalle 240 rate totali del prestito le 50 rate già pagate, da febbraio 2017 ad aprile 2021.
  • i = tasso di interesse applicabile = 0,00097167 -> per il calcolo:

    • Ricordiamo che la formula di calcolo è quella indicata sopra:

      Tasso di interesse di sconto= IRSa+(Tasso di interesse di transazione- IRSb)
    • Si parte dal tasso fisso applicabile al prestito, ovvero il 2,15%.
    • Quindi, tenendo conto della data di costituzione (febbraio 2017) e della durata del prestito (20 anni), consulteremo il sito web della Banca di Spagna per l'IRS di febbraio 2017, per una durata di 20 anni (dato che il prestito ha questa durata), che in quel momento dava un valore dell'1,326%.
    • Lo spread su questa transazione è quindi 2,15% - 1,326% = 0,824%.
    • A questo spread si aggiungerà, come stabilito dalla norma, l'IRS corrente più vicino alla data di scadenza, cioè l'IRS a 15 anni dell'aprile 2021 (che è il più vicino alla data di scadenza ordinaria del prestito), pari allo 0,342%.
    • Di conseguenza, il tasso di sconto applicabile sarà pari all'1,166%:

      1,166% = 0,342% + (2,15% - 1,326%)
    • Infine, poiché il tasso di interesse di attualizzazione dell'1,166% è in termini annuali, sarà necessario trasformare questa % in termini mensili, ossia

Applicando quindi questi valori indicati alla formula precedente si ottiene il valore attuale:

Ne consegue che il valore attuale di questo prestito, ad aprile 2021, è pari a 177.931,74€.

  • Come nota pratica, in Excel, la formula "=VA()" ci permette di calcolare questo valore attuale, indicando le 3 variabili menzionate (cioè rata, tasso di interesse e durata).

Quindi, se applichiamo questa cifra alla nostra formula di perdita finanziaria, vediamo come:

PERDITA FINANZIARIA = € 165.106,50 - valore attuale di mercato del prestito

PERDITA FINANZIARIA = 165.106,50€ - 177.931,74€.

PERDITA FINANZIARIA = -12.825,24€ -12.825,24€.

Come discusso in precedenza, se il capitale da rimborsare è inferiore al valore attuale di mercato del prestito, ossia se la differenza tra il capitale rimborsato e il valore attuale di mercato del prestito è negativa, si verifica una perdita finanziaria per la banca, come in questo caso.Pertanto, alla luce delle operazioni effettuate, possiamo confermare che in questa particolare transazione vi è una perdita finanziaria per la banca, che deve essere compensata dal debitore.

Ricordiamo, infine, che il cliente ha concordato una commissione di cancellazione anticipata del 2% (limite massimo consentito dalla normativa per le operazioni a tasso fisso), il che, in questo caso specifico, significa che il cliente deve pagare una commissione di cancellazione anticipata del 2% (limite massimo consentito dalla normativa per le operazioni a tasso fisso), il che, in questo caso specifico, significa che il cliente deve pagare una commissione di cancellazione anticipata del 2%:

  • Corrispettivo massimo = capitale da rimborsare * corrispettivo pattuito
  • Commissione massima = 165.106,50€ * 2%.
  • Commissione massima = 3.302,13 €.

Alla luce di ciò, va ricordato che la norma attuale stabilisce che l'indennizzo o la commissione a favore del prestatore non può superare l'importo della perdita finanziaria che il prestatore può subire. non può superare l'importo della perdita finanziaria che il prestatore potrebbe subirepuò soffrire, con la limite del 2% del capitale rimborsato in anticipo.il che significa che, in questo caso:

  • Perdita finanziaria = 12.825,24 €.
  • Commissione 2% = 3.302,13 €.

Di conseguenza, la banca può addebitare al cliente un importo massimo di 3.302,13 euro, in quanto la perdita finanziaria è superiore a tale importo.3.302,13, poiché la perdita finanziaria è superiore a tale importo.

Pertanto, se il cliente deve pagare alla sua banca questa commissione di rimborso anticipato di 3.302,13 euro, dovrà valutare se questo rimborso anticipato è conveniente o meno ai fini della gestione del suo patrimonio.

NOTA FINALE: si noti che, per la stesura di questo esempio, si è ipotizzato che ad esso fosse applicabile la normativa della Legge 5/2019, ma si tenga presente che tale legge è entrata in vigore nel giugno 2019.

Nella speranza che tutte queste spiegazioni e questo esempio siano serviti a illustrare il lettore e ad aiutarlo a comprendere meglio tutti questi concetti, il team dello Studio Notarile Jesús Benavides rimane a disposizione dei nostri clienti per risolvere qualsiasi dubbio e domanda sulle operazioni ipotecarie che desiderano formalizzare presso il nostro studio notarile ( QUI).

Jesús Benavides Lima
Jesús Benavides Lima
Notaio di Barcellona

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