Cancellazione anticipata dell'ipoteca e perdita finanziaria. Quel grande sconosciuto

La scorsa settimana, a seguito di una consulenza pratica su un caso reale sollevato da un cliente del mio studio notarile, ho notato come, nel mercato ipotecario spagnolo quotidiano, sia molto complesso per la maggior parte dei debitori, anche per quelli con conoscenze finanziarie, comprendere correttamente i concetti e le variabili chiave che determineranno se, al momento della cancellazione anticipata dell'ipoteca (totale o parziale), dovranno pagare una sorta di commissione o di risarcimento all'istituto finanziario per i danni che tale cancellazione può generare. 

Con questo articolo, quindi, e con il mio tradizionale sistema di domande e risposte brevi, intendo dare un modesto contributo su questo tema, per aiutare i clienti e gli utenti a comprendere correttamente questi concetti e, alla luce di ciò, guidarli a prendere le migliori decisioni possibili per i loro beni e interessi.

Scoprite tutti gli aspetti legali da tenere in considerazione in relazione al concetto di perdita finanziaria, un elemento cruciale per sapere se, quando estinguete il vostro mutuo in anticipo, totalmente o parzialmente, dovrete pagare qualsiasi tipo di commissione o risarcimento al vostro istituto finanziario.

Come si estingue normalmente un mutuo ipotecario?

Come è comunemente noto, per acquistare una casa, dato l'attuale costo degli immobili in Spagna, le famiglie devono chiedere un prestito di importo elevato per potersi permettere l'acquisto dell'appartamento o della casa che diventerà la loro abitazione, chissà, anche per il resto della loro vita.

Di conseguenza, quando la maggior parte delle persone acquista una casa, ricorre a un finanziamento da parte di un istituto finanziario, che ci presta un'ingente somma di denaro per poter pagare il prezzo d'acquisto concordato.

Questo prestito, dato l'importo elevato, deve essere rimborsato in un periodo di tempo prolungato, di solito in rate mensili per 15, 20, 25 o 30 anni, fino al completo rimborso del capitale e degli interessi concordati.

Qual è la tabella di ammortamento di un mutuo ipotecario?

Come abbiamo appena visto nella domanda precedente, per eseguire tutti questi calcoli è necessario utilizzare complesse formule matematiche finanziarie, che non sono alla portata della maggior parte dei clienti e degli utenti delle banche. Pertanto, al fine di garantire un'adeguata tutela del debitore, la normativa vigente stabilisce che la nostra banca, al momento della stipula di un mutuo ipotecario, debba fornirci, tra le altre cose, una tabella di ammortamento, cioè una tabella che riporta in dettaglio tutte le rate che dovremo effettuare durante la vita del mutuo richiesto, nonché gli importi che dovremo all'istituto finanziario in ogni momento.

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Si tratta indubbiamente di un documento molto utile per il debitore, in quanto ci permette di sapere in ogni momento quanto dovremo alla banca, aiutandoci così a pianificare le esigenze finanziarie presenti e future della nostra famiglia.

Va notato inoltre che se non disponiamo di questa tabella di ammortamento, possiamo richiederla in qualsiasi momento alla nostra banca, che dovrebbe fornircela o, in mancanza, se abbiamo qualche conoscenza di base di matematica finanziaria, possiamo anche scaricare da un motore di ricerca su Internet un modello Excel con una tabella di ammortamento che, dopo averla compilata con le principali variabili del nostro prestito (capitale richiesto, tasso di interesse e durata, principalmente), possiamo ottenere.

Che cos'è la cancellazione anticipata di un mutuo ipotecario?

Come già indicato, la forma ordinaria di rimborso di un mutuo ipotecario consiste nel suo ammortamento graduale, in un periodo di tempo prolungato (15, 20, 25 o 30 anni, ad esempio), fino a quando il debitore non avrà soddisfatto tutte le rate a cui si è impegnato.

Tuttavia, può anche accadere che, per qualsiasi motivo, il debitore, prima della scadenza del prestito, decida di estinguere anticipatamente il prestito, cioè di pagare in anticipo il denaro dovuto alla banca. Questo può accadere per molti motivi, ad esempio se il debitore riceve un'eredità e utilizza il denaro ricevuto per pagare i debiti, oppure se vende l'immobile ipotecato, oltre a molti altri casi.

A questo proposito, è necessario sottolineare che la cancellazione anticipata può essere totale o parziale, ossia può comportare la restituzione di tutto il denaro dovuto alla banca o solo di una parte di esso. In questo caso:

Se cancello anticipatamente il mio mutuo ipotecario, devo pagare qualche tipo di penale o commissione alla mia banca?

Infatti, se il debitore procede alla cancellazione o al rimborso anticipato del suo prestito, sia esso totale o parziale, deve essere rispettato quanto concordato dalle parti nel contratto di prestito, in modo tale che se il debitore e la sua banca hanno concordato, al momento della costituzione del prestito ipotecario, che se questa cancellazione anticipata avesse avuto luogo, il debitore avrebbe dovuto pagare una sorta di commissione o di penale, in tal caso, la stessa deve essere pagata.

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Come si vede, se la questione fosse così semplice, non genererebbe alcun problema, ma in realtà la questione è molto più complicata, in quanto non solo si deve tenere conto di ciò che le parti hanno concordato nel contratto di prestito, ma si deve anche tenere conto e applicare la normativa esistente in materia che, come cercheremo di spiegare di seguito, è di grande complessità tecnica.

Esiste un limite alla commissione che la banca può applicare per la cancellazione anticipata?

Infatti, attualmente, la normativa vigente che regola la materia, ovvero la Legge 5/2019, del 15 marzo, che disciplina i contratti di credito immobiliare, stabilisce una serie di limiti all'indennizzo o alla commissione per il rimborso o l'estinzione anticipata, totale o parziale, che verranno illustrati di seguito.

Pertanto, a questo proposito, è necessario prendere in considerazione i seguenti aspetti previsti dal quarto e dai successivi commi dell'articolo 23 della Legge 5/2019:

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1.- MUTUI A TASSO VARIABILE:

Nei contratti di mutuo a tasso di interesse variabile (o nelle tranche variabili di qualsiasi altro mutuo), il debitore e la banca possono concordare un compenso o una commissione, da scegliere tra uno dei due scenari seguenti (che può essere solo uno o l'altro): 

A.- Rimborso anticipato totale o parziale del prestito durante i primi 5 anni del contratto di prestito:

B.- Rimborso anticipato totale o parziale del prestito durante i primi 3 anni del contratto di prestito:

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2.- PRESTITI A TASSO VARIABILE CHE VENGONO TRASFORMATI IN TASSO FISSO:

Se il tasso di interesse del mutuo viene modificato da variabile a fisso (tecnicamente noto come novazione) o, se del caso, viene cambiata la banca (tecnicamente noto come surrogazione del creditore) e il tasso di interesse viene anch'esso modificato da variabile a fisso, è possibile concordare solo un indennizzo o una commissione per il rimborso anticipato:

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3.- PRESTITI A TASSO FISSO:

Infine, nel caso di un prestito a tasso fisso (o nel caso di tranche fisse di qualsiasi altro prestito), è possibile stabilire contrattualmente un compenso o una commissione a favore del prestatore, nel rispetto dei seguenti limiti: 

A.- Rimborso anticipato totale o parziale del prestito durante i primi 10 anni del contratto di prestito:

B.- Rimborso anticipato totale o parziale del prestito oltre i primi 10 anni del contratto di prestito:

Che cos'è la perdita finanziaria?

Come abbiamo appena visto, l'intero sistema di indennizzi o commissioni che il debitore deve pagare alla propria banca, se del caso, a seguito di una cancellazione anticipata (totale o parziale) ruota attorno al fatto che l'istituto finanziario che ci presta il denaro, con questa cancellazione anticipata, subisca o meno quella che la legge chiama una perdita finanziaria.

Percomprendere questo concetto di perdita finanziaria, è necessario analizzare il cuore dell'attività bancaria tradizionale, ossia la cosiddetta intermediazione finanziaria, cioè prendere denaro dai depositanti (persone che hanno risparmi e li tengono in banca) in cambio di un tasso d'interesse, e con questo denaro prestarlo ad altre persone che ne hanno bisogno, in cambio di un tasso d'interesse più alto , al fine di generare profitti con questa differenza, dopo aver pagato i loro costi strutturali, per remunerare i loro azionisti e generare le riserve corrispondenti per coprire eventuali insolvenze dei clienti.

Compresa questa procedura di base con cui operano le istituzioni finanziarie, come si può vedere, la situazione rimarrà in equilibrio finché il debitore rispetterà il suo impegno e restituirà tutto il denaro prestato, entro il periodo concordato, in modo che la banca possa recuperare questo denaro e gli interessi necessari, con cui pagare, a sua volta, il risparmiatore che ha depositato il suo denaro presso la banca. 

D'altra parte, se per qualsiasi motivo, come ad esempio una cancellazione anticipata, la banca riceve il rimborso del capitale, ma solo una parte degli interessi pattuiti, può subire una perdita finanziaria se, in considerazione delle specifiche circostanze di mercato, a fronte di un calo dei tassi d'interesse, non è in grado di prestare nuovamente quel denaro a un altro debitore con condizioni che rendano l'operazione redditizia, cosicché, se questa situazione si generalizzasse, la banca andrebbe in default in quanto non sarebbe in grado di rimborsare i suoi risparmiatori con condizioni che rendano l'operazione redditizia, Se questa situazione si generalizzasse, la banca andrebbe in default perché non sarebbe in grado di restituire ai suoi risparmiatori le somme che hanno depositato nella banca e gli interessi che si è impegnata a pagare.

Pertanto, al fine di evitare questa situazione e, quindi, di mettere in pericolo il sistema finanziario spagnolo, il legislatore, consapevole di questa realtà, ha ideato un sistema di compensazione o di commissioni nei casi di cancellazione anticipata di un mutuo ipotecario in cui il debitore, nel caso in cui proceda a questa cancellazione anticipata, come conseguenza dello stato del mercato ipotecario, generi o meno una perdita finanziaria per la banca.

Allaluce di quanto sopra, possiamo affermare che, in linea di massima, si possono generare due scenari che determinano l'esistenza o meno di una perdita finanziaria:

A.- Se, al momento della cancellazione anticipata, i tassi di interesse di mercato sono più alti di quelli al momento della formalizzazione, la banca non subirà una perdita finanziaria:

B.- Se, al momento della cancellazione anticipata, i tassi di interesse di mercato sono inferiori a quelli del momento della formalizzazione, la banca subirà una perdita finanziaria:

Come si calcola in pratica la perdita finanziaria?

Per sapere se questa perdita finanziaria si è verificata o meno, sarà necessario prendere in considerazione il criterio stabilito dal legislatore nella sezione ottava dell'articolo 23 della Legge 5/2019, che stabilisce che la perdita finanziaria subita dal prestatore sarà calcolata, in proporzione al capitale rimborsato, dalla differenza negativa tra il capitale residuo al momento del rimborso anticipato e il valore attuale di mercato del prestito. Di conseguenza:

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Per comprendere questa formula, insomma, è necessario riportare la spiegazione fatta in precedenza, in cui, come abbiamo visto, si tratta di confrontare cosa vale di più, se il denaro che la banca riceverà ora, nel presente, se il mutuo viene estinto anticipatamente (che la banca sarà in grado di prestare di nuovo alle attuali condizioni del mercato ipotecario) o, al contrario, se vale di più il denaro che la banca riceverebbe se il mutuo non venisse estinto (cioè se il valore di mercato attuale del mutuo è più alto) . Pertanto:

• Capitale rimborsato > valore attuale di mercato del prestito -> nessuna perdita finanziaria (in quanto la banca può prestarlo nuovamente ad un tasso di interesse più elevato e generare maggiori profitti)
• Capital reembolsado < valor presente de mercado -> si que habrá pérdida financiera (el banco dejará de ganar ese “valor futuro” que tenía previsto y no lo podrá recuperar porque los tipos de interés medios del mercado hipotecario actual son menores, con lo cual, incurrirá en una pérdida que es necesario compensar).

Detto questo, per calcolare quest'altra variabile del"valore attuale di mercato del prestito", è necessario prendere in considerazione diversi aspetti:

In primo luogo, per quanto riguarda il concetto di"valore attuale", occorre ricordare che si tratta di un termine utilizzato nella matematica finanziaria, che consente di determinare il valore attuale, nel presente, di un determinato investimento, i cui flussi o pagamenti sono maturati nel tempo, ossia consente di valutare ora, in questo momento, il valore del denaro che non si ha in questo momento, ma che si riceverà in futuro, che è esattamente ciò che accade con un mutuo ipotecario, dal punto di vista della banca che presta il denaro.

Detto questo, per quanto riguarda il calcolo di questo"valore attuale di mercato del prestito", dobbiamo ancora una volta prendere in considerazione le disposizioni del già citato articolo 23.8 della Legge 5/2019, che stabilisce che il valore attuale di mercato del prestito deve essere calcolato come segue:

A.- FORMULA:

La somma del valore attuale delle rate residue fino al successivo azzeramento del tasso di interesse e del valore attuale del capitale residuo che rimarrebbe al momento dell'azzeramento in assenza di rimborso anticipato (tenendo presente che questa seconda variabile, nel caso di mutui a tasso fisso, sarà pari a zero).

Pertanto, per calcolare questo valore attuale, è necessario applicare la seguente formula di matematica finanziaria:

Dove:

• c = rata a carico del debitore.
• i = tasso di interesse applicabile (come indicato di seguito).
• n = numero di rate in sospeso.

B.- TASSO DI INTERESSE:

Si tratta del tasso di mercato applicabile per il periodo rimanente fino alla successiva revisione. Il contratto di prestito deve specificare l'indice o il tasso di interesse di riferimento da utilizzare per calcolare il valore di mercato tra quelli determinati dal Ministro dell'Economia e delle Imprese.

Per quanto riguarda questa disposizione, sarà necessario tenere conto delle disposizioni dell'ordinanza EHA/2899/2011, del 28 ottobre, il cui articolo 28 stabilisce che, ai fini del calcolo del valore di mercato dei prestiti ipotecari, sarà necessario tenere conto delle disposizioni dell'ordinanza EHA/2899/2011, del 28 ottobre, il cui articolo 28 stabilisce che, ai fini del calcolo del valore di mercato dei prestiti ipotecari:

• I tassi Interest Rate Swap (IRS) a 2, 3, 4, 5, 7, 10, 15, 20 e 30 anni, che più si avvicinano alla durata del prestito rimanente dal rimborso anticipato alla successiva data di revisione o scadenza, saranno considerati come tasso di interesse di riferimento.
• A questo tasso di interesse verrà applicato uno spread, che sarà definito come la differenza esistente al momento della stipula dell'operazione tra il tasso di interesse dell'operazione e l'IRS alla scadenza più vicina, in quel momento, fino alla successiva data di revisione del tasso di interesse o fino alla data di scadenza dell'operazione.

Quindi, per riassumere:

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Dove:

• IRSa = IRS corrente più vicina alla scadenza.
• IRSb = IRS al momento dell'esecuzione più vicino alla scadenza.

Inoltre, a proposito di questo IRS, le parti interessate devono sapere che:

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È possibile fornire un esempio pratico di come viene calcolata la perdita finanziaria nella pratica?

Naturalmente, come si può notare, tutti questi concetti, anche per chi ha una formazione nel campo del diritto e dell'economia, possono essere molto complessi da comprendere, per cui la cosa più pratica e didattica da fare è fornire un esempio, attraverso il quale l'intera situazione può essere compresa in modo molto migliore.

Quindi, ad esempio, si verifica la seguente operazione:

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Nell'aprile 2021, il debitore sta valutando la possibilità di estinguere anticipatamente il suo mutuo ipotecario, poiché ha ricevuto un'eredità dal padre defunto. In tal caso, si deve tenere conto di quanto segue:

In primo luogo, sarà necessario consultare la tabella di ammortamento del prestito, per scoprire l'importo dovuto ad aprile 2021, che in questo caso specifico è di 165.106,50€.

Pertanto, alla luce di ciò, per sapere se il debitore dovrà o meno pagare una commissione o un compenso alla sua banca, sarà necessario applicare tutte le formule indicate nella domanda precedente, come segue:

Prima di tutto, dobbiamo essere chiari sul fatto che sì:

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In questo caso particolare:

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Detto questo, per calcolare il valore attuale di mercato del prestitodovremo eseguire la seguente operazione:

Partiremo, come abbiamo indicato, dalla formula che ci permette di calcolare questo valore presente o attuale:

Che, nel caso specifico, significa:

Applicando quindi questi valori indicati alla formula precedente si ottiene il valore attuale:

Ne consegue che il valore attuale di questo prestito, ad aprile 2021, è pari a 177.931,74€.

• Come nota pratica, in Excel, la formula "=VA()" ci permette di calcolare questo valore attuale, indicando le 3 variabili menzionate (cioè rata, tasso di interesse e durata).

Quindi, se applichiamo questa cifra alla nostra formula di perdita finanziaria, vediamo come:

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Come discusso in precedenza, se il capitale da rimborsare è inferiore al valore attuale di mercato del prestito, ossia se la differenza tra il capitale rimborsato e il valore attuale di mercato del prestito è negativa, si verifica una perdita finanziaria per la banca, come in questo caso.Pertanto, alla luce delle operazioni effettuate, possiamo confermare che in questa particolare transazione vi è una perdita finanziaria per la banca, che deve essere compensata dal debitore.

Ricordiamo, infine, che il cliente ha concordato una commissione di cancellazione anticipata del 2% (limite massimo consentito dalla normativa per le operazioni a tasso fisso), il che, in questo caso specifico, significa che il cliente deve pagare una commissione di cancellazione anticipata del 2% (limite massimo consentito dalla normativa per le operazioni a tasso fisso), il che, in questo caso specifico, significa che il cliente deve pagare una commissione di cancellazione anticipata del 2%:

• Corrispettivo massimo = capitale da rimborsare * corrispettivo pattuito
• Commissione massima = 165.106,50€ * 2%.
• Commissione massima = 3.302,13 €.

Alla luce di ciò, va ricordato che la norma attuale stabilisce che l'indennizzo o la commissione a favore del prestatore non può superare l'importo della perdita finanziaria che il prestatore può subire. non può superare l'importo della perdita finanziaria che il prestatore potrebbe subirepuò soffrire, con la limite del 2% del capitale rimborsato in anticipo.il che significa che, in questo caso:

• Perdita finanziaria = 12.825,24 €.
• Commissione 2% = 3.302,13 €.

Di conseguenza, la banca può addebitare al cliente un importo massimo di 3.302,13 euro, in quanto la perdita finanziaria è superiore a tale importo.3.302,13, poiché la perdita finanziaria è superiore a tale importo.

Pertanto, se il cliente deve pagare alla sua banca questa commissione di rimborso anticipato di 3.302,13 euro, dovrà valutare se questo rimborso anticipato è conveniente o meno ai fini della gestione del suo patrimonio.

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Nella speranza che tutte queste spiegazioni e questo esempio siano serviti a illustrare il lettore e ad aiutarlo a comprendere meglio tutti questi concetti, il team dello Studio Notarile Jesús Benavides rimane a disposizione dei nostri clienti per risolvere qualsiasi dubbio e domanda sulle operazioni ipotecarie che desiderano formalizzare presso il nostro studio notarile ( QUI).