Sto pensando di acquistare o vendere un immobile in affitto... quali diritti ha l'inquilino?

12/3/2021

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Sto pensando di acquistare o vendere un immobile in affitto... quali diritti ha l'inquilino?

In questo articolo troverete

Lo scopo di questo articolo è quello di illustrare tutti gli aspetti che sia l'acquirente che il venditore devono tenere in considerazione nel caso in cui l'immobile oggetto del trasferimento sia locato a terzi, poiché in tal caso la legge determina un regime speciale da tenere in considerazione, con una serie di diritti a favore del conduttore che devono essere rispettati affinché la vendita possa essere effettuata correttamente.

Anche in questo caso, come di consueto, utilizzerò il sistema delle domande e delle risposte brevi nella mia presentazione, evidenziando comunque gli elementi più rilevanti da tenere in considerazione, in modo che, se preferite, possiate fare una lettura veloce dell'articolo leggendo semplicemente le domande e i grassetti.

Che cos'è un contratto di locazione in generale?

Secondo le disposizioni del diritto civile, in linea generale, la locazione è un contratto con cui una parte, detta locatore, in quanto proprietaria di un bene, si impegna a cedere il godimento o l'uso del bene a un'altra persona, detta locatario, per un determinato periodo di tempo e in cambio di un determinato corrispettivo economico.

Così, ad esempio, se andiamo in vacanza per qualche giorno in un altro Paese, potremmo aver bisogno di usare un'auto per spostarci nei luoghi che vogliamo visitare. A tal fine, noleggeremo un'auto da una società di autonoleggio, in modo che la società, in quanto proprietaria dell'auto, ce la lasci utilizzare per il periodo concordato (ad esempio, 4 giorni), in cambio di un compenso (ad esempio, 250 euro), al termine del quale dovremo restituire l'auto al suo proprietario.

Che cos'è un contratto di locazione di beni immobili?

Come è stato osservato nella domanda precedente, nel Codice Civile troviamo un insieme di norme che regolano il contratto di locazione in generale, quando si riferisce a qualsiasi tipo di proprietà.

Tuttavia, quando la locazione riguarda un bene immobile, la definizione può essere resa ancora più precisa affermando che la locazione di un bene immobile è un negozio giuridico con il quale il proprietario di un bene immobile, chiamato locatore, trasferisce l'uso di tale bene a una terza persona, chiamata locatario o affittuario, per un periodo di tempo specifico e in cambio di un prezzo concordato.

Il proprietario di un immobile può "concordare quello che vuole" con l'inquilino o il locatario?

È necessario segnalare che, data la rilevanza di questo settore contrattuale, il legislatore ha ritenuto più opportuno disciplinare espressamente questo tipo di contratto di locazione separatamente dal Codice civile, in particolare nella legge 29/1994, del 24 novembre, sulle locazioni urbane, come verrà spiegato nelle domande successive.

Pertanto, in base al principio dell'autonomia dei partiti, sancito dall'articolo 1.255 del Codice Civile, le parti possono liberamente stabilire gli accordi che ritengono opportuni nel loro contratto di locazione, ma, come è stato indicato, poiché esiste una normativa specifica che regola questo tipo di contratto, tali accordi saranno limitati dal contenuto di questa legge, che, in molti dei suoi aspetti, è di natura obbligatoria, come nel caso, ad esempio, della durata del contratto o dei diritti delle parti, È il caso, ad esempio, della durata del contratto o dei diritti dell'inquilino in caso di vendita dell'immobile affittato, per cui in tal caso le parti non possono accordarsi a piacimento, ma devono rispettare i limiti stabiliti dalla legge per ogni caso specifico.

Quali regole si applicano al leasing (o all'affitto) di beni immobili?

Pertanto, quando si tratta di un contratto di locazione di un immobile o di un'abitazione, ad esempio, in primo luogo, per determinare quale regolamento sarà applicabile, dovremo analizzare il tipo di immobile in questione, poiché a seconda della natura dell'immobile, sarà applicabile l'uno o l'altro regolamento. Di conseguenza:

Se si tratta di un immobile urbano (come un appartamento o un locale commerciale), la norma di riferimento sarà la legge 29/1994, del 24 novembre, sulle locazioni urbane.
Se invece il contratto di affitto riguarda una proprietà rurale (come un'azienda agricola, zootecnica o forestale), la norma di riferimento sarà la Legge 49/2003, del 26 novembre, sugli affitti rurali.

Per quanto riguarda queste norme, è necessario specificare che sono di natura statale, per cui si applicheranno in generale a tutti i contratti di locazione di beni immobili situati nel territorio spagnolo. Tuttavia, non è meno vero che, in alcuni settori, come, ad esempio:

Per quanto riguarda i contratti di locazione di proprietà rurali, vi sono Comunità Autonome che hanno una propria normativa che deve essere tenuta in considerazione (come nel caso della Catalogna, dove il Libro VI del Codice Civile, articoli 623-11 e seguenti, regola la locazione di proprietà rurali).
Oppure nel settore delle locazioni turistiche o di vacanza, dove alcune Comunità Autonome hanno sviluppato una propria normativa che deve essere presa in considerazione anche in questi settori di attività.

Perché esiste una normativa speciale che regola espressamente le locazioni di immobili urbani?

Alla luce di quanto affermato nella domanda precedente, come è stato osservato, quando si tratta di un contratto di locazione di un immobile urbano (ad esempio, una casa o un appartamento), la norma che regolerà tale contratto sarà una legge creata appositamente per questo scopo, ovvero la già citata Legge 29/1994, del 24 novembre, sulle locazioni urbane.

Pertanto, è necessario comprendere che quando il trasferimento del godimento o dell'uso si riferisce a un immobile urbano, le norme da prendere in considerazione, dal punto di vista giuridico, non sono quelle comuni che regolano qualsiasi tipo di contratto di locazione, ma piuttosto, in considerazione dell'importanza che l'esigenza abitativa riveste nella vita delle persone, il legislatore ha scelto di creare un quadro normativo specifico per questo tipo di locazione, al fine di tutelare adeguatamente i diritti delle parti e di adempiere al mandato costituzionale stabilito a tal fine, poiché va ricordato che, in conformità con le disposizioni dell'articolo 47 della Costituzione spagnola, tutti gli spagnoli hanno il diritto di godere di un alloggio dignitoso e adeguato, per cui questo obiettivo è un principio guida della politica sociale ed economica stabilito dal legislatore costituente che tutte le autorità pubbliche devono cercare di promuovere e proteggere nella loro sfera d'azione.

Pertanto, quando ci troviamo di fronte a un contratto di locazione o affitto di un immobile, dobbiamo prendere come riferimento normativo le disposizioni della Legge 29/1994, del 24 novembre, sulle locazioni urbane, che dettaglia tutti gli aspetti da tenere in considerazione in questi contratti di locazione che riguardano un immobile, che, come si vedrà, saranno di grande importanza nel caso in cui l'immobile che si intende vendere venga affittato.

Va sottolineato che questa legislazione ha subito molteplici riforme parziali dalla sua emanazione, tra le quali possiamo evidenziare quelle apportate dai seguenti regolamenti:

Legge 13/1996 del 30 dicembre 1996 sulle misure fiscali, amministrative e di ordine sociale(QUI).
Legge 50/1998, del 30 dicembre, sulle misure fiscali, amministrative e di ordine sociale(QUI).
Legge 55/1999 del 29 dicembre 1999 sulle misure fiscali, amministrative e sociali(QUI).
Legge 1/2000, del 7 gennaio, sul processo civile(QUI).
Legge 19/2009, del 23 novembre, sulle misure per la promozione e lo snellimento procedurale della locazione e dell'efficienza energetica negli edifici(QUI).
Legge 39/2010, del 22 dicembre, sul bilancio generale dello Stato per il 2011(QUI).
Legge 4/2013, del 4 giugno, sulle misure per rendere più flessibile e promuovere il mercato delle locazioni abitative(QUI).
Legge 2/2015, del 30 marzo, sulla deindicizzazione dell'economia spagnola(QUI).
Regio Decreto-Legge 21/2018, del 14 dicembre, sulle misure urgenti in materia di alloggi e affitti(QUI) successivamente abrogato dall'Accordo del Congresso dei Deputati del 22 gennaio 2019, a seguito della Risoluzione della stessa data pubblicata nella Gazzetta Ufficiale dello Stato del 24 gennaio 2019(QUI).
E il recente regio decreto legge 7/2019, del 1° marzo, sulle misure urgenti in materia di alloggi e affitti(QUI).

Alla luce di quanto sopra, in questo articolo il lettore avrà l'opportunità di capire cosa succede quando si vuole acquistare o vendere un immobile (una casa o un appartamento, per esempio) che viene affittato. Inoltre, alla fine di questo articolo, analizzeremo anche cosa succede quando l'immobile affittato non è un'abitazione ma un altro tipo di immobile, come ad esempio i locali commerciali.

Chiarite queste piccole nozioni di base su cosa sia un contratto di locazione, sul tipo di bene che può essere locato e, di conseguenza, sulla normativa applicabile in materia, è il momento di concentrare l'articolo sul locatario o conduttore e sul suo diritto di godimento o di utilizzo, in questo caso, del bene locato. È ora di concentrare l'articolo sul locatario o sull'affittuario e sul suo diritto di godimento o di utilizzo, in questo caso, dell'immobile affittato.

Cosa succede di solito al diritto d'uso di un immobile che viene venduto?

Normalmente, quando il proprietario di un immobile procede alla vendita, questa casa o appartamento è solitamente libera da inquilini o occupanti, per cui il venditore (o meno) vive nell'immobile, ma non c'è nessun altro che vive nell'immobile, né come inquilino né come residente protetto da qualsiasi altro tipo di diritto. In questo modo, quando la vendita dell'immobile viene formalizzata attraverso la stipula dell'atto di compravendita, il venditore trasferisce la piena proprietà dell'immobile all'acquirente, il quale acquisisce sia la proprietà dell'immobile sia il diritto di goderne o di farne uso immediato, cosicché, essendo l'immobile libero da inquilini, occupanti o abusivi, l'acquirente può disporne fin dal momento della stipula dell'atto.

Così, ad esempio, il signor Juan, proprietario di un appartamento a Barcellona, lo vende alla signora María, che lo acquista, libero da inquilini, abusivi o occupanti. Di conseguenza, nello stesso atto di vendita, il venditore consegna le chiavi dell'appartamento all'acquirente; da quel momento la signora Maria può accedere liberamente al suo nuovo appartamento e viverci o utilizzarlo a suo piacimento senza alcun problema.

Cosa succede se l'immobile venduto è affittato?

D'altra parte, sebbene sia meno comune nella pratica, può anche accadere che l'immobile in questione, oggetto della compravendita, sia affittato a inquilini.

Pertanto, se la compravendita dell'immobile avviene in queste circostanze, l'acquirente acquisirà il diritto di proprietà dell'immobile, ma il diritto di godimento dell'immobile rimarrà in capo al conduttore, che dovrà essere rispettato nei termini previsti dal contratto di locazione, con le garanzie stabilite dalla legge e, se del caso, con gli accordi che potranno essere raggiunti tra le parti, il tutto sviluppato nelle domande che seguono.

Così, ad esempio, il signor Juan, proprietario di un appartamento a Barcellona, vuole venderlo alla signora María, che vuole acquistarlo, ma questo appartamento è affittato al signor Jesús, con un contratto di affitto per un periodo di 5 anni, di cui 3 ancora da completare. In questo caso, sarà necessario determinare quali diritti ha il signor Jesús, sia per quanto riguarda l'eventuale acquisto di questo immobile (si può già affermare che potrebbe avere un diritto preferenziale di acquisto su di esso), sia in relazione alla durata del contratto di locazione sottoscritto.

Qual è l'aspetto fondamentale da considerare se l'immobile è affittato?

Nel caso in cui l'immobile da vendere o acquistare (a seconda della prospettiva analizzata, ovviamente) sia affittato, le parti devono tenere presente che il regime giuridico da applicare dipenderà fondamentalmente dagli accordi raggiunti dal proprietario dell'immobile e dall'inquilino al momento della formalizzazione del contratto di locazione, vale a dire da quello che tecnicamente è noto come principio di autonomia delle parti. Così, in primo luogo, se le parti hanno espressamente concordato un accordo in merito al riconoscimento o alla rinuncia di un diritto di acquisto in via preventiva sul bene, l'accordo delle parti deve essere preso in considerazione per la possibilità di esercitarlo o meno, purché tale accordo non contrasti con il contenuto di una norma imperativa (cioè che deve essere rispettata e di cui le parti non possono disporre o rinunciare all'applicazione).

Pertanto, seguendo l'ipotesi precedente, se ad esempio il signor Juan e il signor Jesús, nel loro contratto di locazione, avessero concordato di rinunciare al diritto di prelazione, il signor Juan avrebbe potuto vendere l'immobile alla signora María senza ulteriori problemi.

Se, invece, hanno concordato il riconoscimento esplicito di un diritto di prelazione e, se del caso, le relative condizioni, tale accordo sarà vincolante anche per le parti.

D'altra parte, se le parti non hanno concordato nulla al riguardo, entrerà in gioco il regime giuridico supplementare previsto dalla legge sulle locazioni urbane, in virtù del quale sono riconosciuti i cosiddetti diritti di prelazione e di rifiuto a favore dell'affittuario, che saranno illustrati nelle domande che seguono.

Seguendo l'esempio precedente, al contrario, se il signor Juan e il signor Jesús non hanno espressamente concordato nulla, il signor Jesús avrà un diritto preferenziale di acquisto sull'immobile che ha affittato, nei termini che verranno spiegati nelle domande seguenti.

A questo punto, si presentano le domande o le questioni fondamentali quando si considera la vendita di un immobile in affitto: "Il diritto di prelazione dell'inquilino".

Quali sono le circostanze che determinano l'esistenza o meno del diritto di prelazione del conduttore in caso di vendita dell'immobile?

Come indicato nella domanda precedente, per determinare se l'inquilino di un immobile abbia o meno un diritto di prelazione sull'immobile nel caso in cui il proprietario voglia venderlo, dobbiamo tenere conto di quanto concordato dalle parti nel contratto di locazione. Così:

ACCORDO TRA LE PARTI: se le parti hanno concordato il suo riconoscimento esplicito nel contratto, nonché i suoi termini, il diritto di acquisizione in via preventiva può essere esercitato secondo le modalità concordate.
ESPRESSA RINUNCIA: se invece le parti hanno espressamente rinunciato a questo diritto di acquisizione preferenziale nel contratto di locazione, l'inquilino non avrà alcun diritto di acquisire l'immobile in maniera preferenziale in caso di vendita da parte del locatore, in modo che quest'ultimo possa formalizzare la vendita con l'acquirente di sua scelta, senza ulteriori impedimenti. In questo caso, il locatore deve semplicemente comunicare all'inquilino la sua intenzione di vendere l'immobile almeno trenta giorni prima della data di formalizzazione della vendita.
MANCANZA DI ACCORDO TRA LE PARTI (cioè il contratto di locazione non dice nulla al riguardo): Nel caso in cui le parti non abbiano concordato nulla al riguardo, ossia né il suo riconoscimento né la sua rinuncia, in tal caso si applicherà il regime giuridico supplementare previsto dalla legge sulle locazioni urbane, che riconosce effettivamente un diritto di acquisto preferenziale a favore del conduttore, nei termini che cercheremo di spiegare nelle domande seguenti.

Quali sono i diritti che questo diritto di prelazione comporta?

Sotto l'ombrello di questo diritto di acquisizione preventiva, la legge riconosce in realtà due diritti distinti per l'affittuario, vale a dire:

Un diritto di prelazione. In relazione al diritto di prelazione, è necessario indicare che esso si riferisce alla possibilità che l'inquilino, una volta che il proprietario dell'immobile gli comunica di aver messo in vendita l'immobile e di avere già un potenziale acquirente con il quale ha concordato un prezzo di vendita, proceda a "pareggiare l'offerta", in modo che se accetta di pagare lo stesso prezzo concordato con il potenziale acquirente, l'inquilino avrà il diritto di acquistare l'immobile in affitto, nel qual caso il venditore dovrà procedere alla vendita a questo inquilino, scartando così l'offerta iniziale accettata dall'altro potenziale acquirente.
Un diritto di recesso. D'altra parte, il diritto di recesso si riferisce alla situazione che si verificherebbe se il proprietario dell'immobile non rispettasse il diritto di prelazione dell'inquilino, per cui vende l'immobile a un altro acquirente senza dargli la possibilità di "pareggiare l'offerta" (perché non lo notifica, ad esempio). In tal caso, il conduttore, una volta venuto a conoscenza della vendita, esercitando il diritto di prelazione, avrà la possibilità, pagando il prezzo pagato da questo acquirente, di acquisire anche la proprietà dell'immobile, annullando così la vendita iniziale effettuata a favore di un terzo.

Come viene esercitato in pratica il diritto di prelazione?

PRIMA FASE (NOTIFICA FORMALE ALL'INQUILINO): a questo punto, nel caso in cui il proprietario dell'immobile decida di venderlo, una volta che lo ha commercializzato e ha trovato un potenziale acquirente con cui ha concordato le condizioni fondamentali della transazione (in particolare, il prezzo), il proprietario deve dare all'inquilino una notifica affidabile della decisione di vendere l'immobile (con i dettagli del prezzo e delle altre condizioni essenziali del trasferimento). In questo caso, per quanto riguarda questa notifica affidabile, la legge non specifica il modo specifico in cui deve essere effettuata, ma il metodo più comune è quello di utilizzare un burofax. In questa comunicazione saranno dettagliati il prezzo di vendita, le modalità di pagamento, la data prevista per la firma dell'atto di vendita, nonché qualsiasi altro accordo tra le parti che possa essere rilevante, tenendo conto delle circostanze specifiche del caso.
SECONDA FASE (RICEZIONE DELLA NOTIFICA): Una volta ricevuta questa notifica attendibile, la legge concede all'inquilino un periodo di trenta giorni di calendario (cioè un mese) per esercitare quello che tecnicamente è noto come diritto di prelazione, cioè il diritto di "pareggiare" l'offerta del potenziale acquirente, cosicché, in tal caso, sarà l'inquilino ad acquistare definitivamente l'immobile, e non il potenziale acquirente che ha fatto l'offerta inizialmente accettata dal venditore, poiché, come indicato, l'inquilino ha un diritto di prelazione.
TERZA FASE (RISPOSTA FORMALE ALLA NOTIFICA): a tal fine, in pratica, l'inquilino deve dare al venditore una notifica attendibile della sua volontà di esercitare il diritto di prelazione (normalmente anche tramite un burofax), in cui comunicherà la sua volontà di "pareggiare l'offerta", convocandolo a una data e un'ora specifiche, in uno studio notarile di sua scelta, per formalizzare l'atto di vendita. In questo caso, il venditore deve accettare la proposta dell'inquilino e vendere l'immobile a quest'ultimo, rifiutando l'offerta inizialmente fatta dall'altro potenziale acquirente.

Quindi, per riprendere l'esempio precedente, se il signor Juan, proprietario di un appartamento a Barcellona, vuole venderlo alla signora María, che vuole acquistarlo (avendolo già venduto alla signora María).Maria, che vuole acquistarlo (avendo concordato un prezzo di vendita di 300.000 euro), ma l'appartamento è affittato al signor Jesús, con un contratto di affitto per un periodo di 5 anni, di cui 3 ancora da rispettare, occorre seguire la seguente procedura:

Il signor Juan deve inviare un burofax al signor Jesús, comunicandogli che desidera vendere l'immobile che ha affittato e che a tal fine ha già un acquirente che gli offre 300.000€.
Se il signor Jesus riceve questa notifica il 1° marzo, avrà tempo fino al 31 marzo per decidere cosa fare.
Se il signor Jesús decide di "accettare l'offerta", deve inviare un fax al signor Juan in cui lo dichiara e deve anche convocarlo presso un notaio di sua fiducia, ad esempio il 25 marzo, per formalizzare l'acquisto. In questo caso, il signor Juan sarà obbligato a vendere la proprietà al signor Jesús, in quanto ha un diritto di prelazione.

Cosa succede se il locatario non esercita il diritto di prelazione?

Trascorsi trenta giorni di calendario dalla notifica attendibile dell'intenzione di vendere l'immobile, senza che l'inquilino abbia manifestato l'intenzione di esercitare il diritto di prelazione spiegato nella domanda precedente o, se del caso, abbia notificato in modo attendibile l'intenzione di rinunciare a tale diritto, il proprietario dell'immobile può ora formalizzare la vendita e l'acquisto con l'acquirente che ha trovato. A tal fine, essi stipuleranno il relativo atto di vendita davanti a un notaio, nel quale dovrà essere annotata l'attendibile notifica data all'affittuario, per verificare che sia trascorso il periodo di trenta giorni di calendario, altrimenti l'atto non potrà essere registrato nel Catasto.

Pertanto, seguendo l'esempio proposto, se il signor Jesús non vuole acquistare l'immobile, una volta trascorso il periodo di 30 giorni di calendario, cioè dal 1° aprile, il signor Juan, in qualità di proprietario, potrà vendere l'immobile alla signora María per i 300.000 euro concordati.

Cosa succede se il proprietario non formalizza la vendita dell'immobile?

Nel caso in cui, una volta notificata al proprietario la decisione di vendere l'immobile, per qualsiasi motivo (ad esempio, perché il potenziale acquirente alla fine "si tira indietro" e non lo acquista), il proprietario non venda l'immobile, è necessario notare che la legge stabilisce che gli effetti di questa notifica scadranno 180 giorni di calendario dopo la notifica. Pertanto, una volta trascorsi questi sei mesi dalla notifica, senza che la vendita si sia concretizzata, se il locatore decide successivamente di vendere l'immobile e trova un acquirente che fa una nuova offerta, in tal caso deve essere effettuata una nuova notifica attendibile al conduttore, che avrà un nuovo periodo di trenta giorni di calendario per esercitare il diritto di prelazione concesso dalla legge, nei termini indicati nelle domande precedenti.

Pertanto, seguendo l'esempio proposto, se la signora María non acquista definitivamente l'immobile, gli effetti della notifica scadrebbero alla fine di agosto, cosicché a partire dal 29 agosto, se il signor Juan trova un nuovo potenziale acquirente che gli offre i 300.000 euro, dovrà notificarlo nuovamente al signor Jesús, affinché quest'ultimo, entro un nuovo termine di trenta giorni di calendario, possa esercitare il suo diritto di prelazione se lo ritiene opportuno.

Cosa succede se il locatore non comunica al conduttore la sua volontà di vendere e vende l'immobile?

Nel caso in cui il proprietario dell'immobile, ignorando le disposizioni di legge, decida di vendere l'immobile a un acquirente senza dare una notifica attendibile all'inquilino, in tal caso entra in gioco quello che tecnicamente è noto come diritto di recesso, le cui caratteristiche saranno sviluppate di seguito. In questo caso, quindi, una volta formalizzata la vendita, l'acquirente sarà obbligato a notificare all'inquilino in modo affidabile le condizioni in cui la vendita è stata formalizzata (di solito consegnando una semplice copia dell'atto tramite burofax) e, da quel momento in poi, l'inquilino avrà il diritto di esercitare il suddetto diritto di recesso.

Atal fine, l'inquilino, entro questo termine di trenta giorni di calendario dalla notifica delle condizioni essenziali della vendita (o, se del caso, ne è venuto a conoscenza con qualsiasi mezzo), deve agire in giudizio contro l'acquirente dell'immobile per esercitare questo diritto di recesso e, allo stesso modo, depositare l'importo del prezzo di acquisto nel conto di deposito del Tribunale. Infine, se questa azione legale ha successo, gli effetti della compravendita tra l'ex proprietario e l'acquirente saranno "annullati", per cui l'acquirente dell'immobile recupererà il denaro che ha pagato per l'immobile (l'importo che l'inquilino ha depositato in Tribunale al momento della presentazione della causa), ma perderà la sua proprietà, che rimarrà nelle mani dell'inquilino che ha esercitato il diritto di recesso.

Quindi, per riprendere l'esempio precedente, se il signor Juan vende l'immobile alla signora María per 300.000€ senza notificare la transazione al signor Jesús, quest'ultimo avrà il diritto di citare in giudizio la signora María per esercitare il diritto di recesso. A tal fine, insieme alla causa, che deve essere presentata entro 30 giorni da quando è venuto a conoscenza della transazione, depositerà in tribunale i 300.000 euro del prezzo di acquisto. Infine, se la richiesta di risarcimento sarà accolta, i 300.000 euro saranno consegnati all'acquirente, che recupererà il suo denaro ma perderà la proprietà dell'immobile, mentre l'immobile rimarrà nelle mani dell'inquilino, il signor Jesús, che ha esercitato il diritto di recesso.

È inoltre necessario specificare che tale diritto di recesso può essere esercitato dal conduttore anche nel caso in cui il proprietario dell'immobile, nel notificargli la sua intenzione di vendere l'immobile, lo faccia in modo incompleto (ad esempio, nascondendogli informazioni sugli accordi fondamentali raggiunti), o informandolo di un prezzo di vendita superiore a quello che viene infine formalizzato nella transazione, il tutto allo scopo di fornire informazioni inesatte al conduttore, con l'obiettivo di far sì che quest'ultimo non eserciti il diritto di prelazione, per qualsiasi motivo.

Pertanto, riprendendo l'esempio precedente, se il sig. Juan vende l'immobile alla sig.ra María per 300.000€, ma al momento della notifica al sig. Jesús indica che il prezzo di vendita sarà di 400.000€, al fine di dissuaderlo dall'acquisto dell'immobile, ma alla fine lo vende per i 300.000€ concordati, in tal caso il sig. Jesús può esercitare il diritto di recesso nei termini sopra indicati.

Il diritto di prelazione ha sempre la precedenza su qualsiasi altro soggetto?

La legge sulle locazioni urbane stabilisce infatti che il diritto di prelazione dell'inquilino ha la precedenza su qualsiasi altro diritto analogo esistente, con due eccezioni:

Nel caso del diritto di recesso di cui godono i comproprietari (articolo 25.4 LAU): in altre parole, nel caso in cui l'immobile da acquistare abbia più proprietari, se viene acquistata solo una parte, si deve tenere conto del fatto che gli altri proprietari hanno una "preferenza" nell'acquisto di quella parte rispetto al diritto che può avere l'inquilino.
Nel caso in cui sia stato concordato un diritto di recesso convenzionale e lo stesso sia registrato nel registro fondiario al momento della stipula del contratto di locazione (articolo 25.4 LAU): in altre parole, l'immobile è stato venduto in passato all'attuale proprietario, ma il precedente proprietario si è riservato il diritto di "riacquistare" l'immobile e lo stesso è registrato nel registro fondiario.

Ci sono circostanze eccezionali in cui il diritto di prelazione del locatario non può essere esercitato?

Infatti, sebbene la possibilità di esercitarlo sia la regola generale, la legge stabilisce due casi eccezionali in cui il diritto di prelazione a favore dell'inquilino non può essere applicato. Quindi, questi sono:

Nel caso in cui l'abitazione in affitto venga venduta insieme a tutte le abitazioni o i locali di proprietà del locatore che fanno parte della stessa proprietà (art. 25.7 LAU).
Questo vale anche quando tutti gli appartamenti o i locali di un immobile sono venduti congiuntamente da diversi proprietari allo stesso acquirente(art. 25.7 LAU).

Tuttavia, per evitare equivoci, la legge chiarisce che nel caso in cui l'immobile disponga di una sola abitazione, l'inquilino avrà il diritto di prelazione nei termini previsti da questo articolo (art. 25.7 in fine LAU).

Tralasciamo il diritto di prelazione dell'inquilino e concentriamoci sull'altra grande preoccupazione di inquilini e proprietari: "cosa succede alla durata concordata del contratto di locazione a seguito della vendita a un nuovo proprietario".

Se la vendita dell'immobile a un acquirente diverso dall'inquilino viene finalmente formalizzata, cosa succede al contratto di locazione?

Se alla fine, o perché l'inquilino ha rinunciato al suo diritto di prelazione nel contratto di locazione, o perché viste le condizioni della vendita non è interessato ad esercitarlo (cioè preferisce non acquistare l'immobile), l'immobile in questione viene venduto a un acquirente diverso dall'inquilino, è necessario determinare cosa accadrà al contratto di locazione che il precedente proprietario dell'immobile, che ora ha venduto, ha stipulato con l'attuale inquilino.

A tal fine, è necessario richiamare le disposizioni dell'articolo 14 della legge sulle locazioni urbane, che stabilisce che l'acquirente di un immobile in affitto sarà surrogato nei diritti e negli obblighi del locatore durante i primi cinque anni del contratto (o sette anni se il locatore è una persona giuridica), anche se le parti avevano concordato che la vendita dell'immobile avrebbe estinto il contratto di locazione.

Tuttavia, è anche necessario indicare che, in conformità con la suddetta disposizione, come regola generale, se il contratto di locazione ha una durata superiore a 5 anni (o 7 anni se il precedente locatore era una persona giuridica), l'acquirente sarà surrogato anche per l'intera durata concordata.

Quindi, per tornare all'esempio precedente, se il signor Juan vende finalmente l'immobile alla signora María, quest'ultima dovrà rispettare il contratto del signor Jesús, in modo che egli possa rimanere nell'immobile, come inquilino, per i tre anni rimanenti del suo contratto, come avveniva negli scenari precedenti.

Così, allo stesso modo, se il contratto di locazione inizialmente stipulato tra il signor Juan e il signor Jesús aveva una durata di 10 anni, se l'immobile viene venduto dopo due anni, il nuovo acquirente, la signora María, deve in linea di principio rispettare la durata di questo contratto di locazione, a meno che non vi siano circostanze eccezionali previste dalla legge ipotecaria.

Infine, approfittando di questa sezione, è necessario indicare che tutte queste regole si applicheranno ai contratti di locazione che sono stati sottoscritti quando l'attuale formulazione della Legge sulle locazioni urbane era già in vigore, cioè dal 6 marzo 2019, mentre per i contratti precedenti (in particolare i cosiddetti "vecchi contratti di locazione"), sarà necessario analizzare la normativa in vigore al momento della sottoscrizione del contratto per verificare i diritti che avevano sia il venditore, sia l'acquirente, sia l'inquilino. In questi casi, senza dubbio, può essere altamente consigliabile che le parti consultino un avvocato specializzato in materia che possa consigliarle in modo appropriato alla luce delle loro specifiche circostanze.

A questo proposito, occorre tenere conto delle seguenti regole:

Il contratto di locazione immobiliare, la sua eventuale registrazione al Catasto e una pennellata di tasse da tenere in considerazione...

È possibile registrare un contratto di locazione al Catasto?

In effetti, sebbene non sia una pratica molto comune al giorno d'oggi, le parti interessate dovrebbero sapere che è possibile registrare un contratto di locazione presso il Catasto. A tal fine, le parti interessate devono recarsi da un notaio e autenticare il contratto di locazione, per poi presentarlo al Catasto, dopo aver pagato la relativa imposta di trasferimento.

Per quanto riguarda i vantaggi di questa registrazione, va notato che, fino al 2019, era molto importante, perché in caso di vendita dell'immobile affittato, il diritto dell'inquilino era tutelato nei confronti del nuovo proprietario solo se il contratto di affitto era registrato. Tuttavia, con l'attuale normativa, questo non è più il caso, in quanto il diritto dell'inquilino è tutelato in ogni caso, per cui la registrazione del contratto di locazione potrebbe aver perso un po' di interesse.

Tuttavia, al giorno d'oggi, la registrazione del contratto di locazione può essere molto interessante anche per il proprietario dell'immobile perché, in caso di mancato pagamento da parte dell'inquilino, se nel contratto è stata concordata la risoluzione del contratto per mancato pagamento dell'affitto, tale risoluzione avverrà di diritto (cioè sarà annullata senza la necessità di una sentenza dichiarativa preventiva) una volta che il locatore avrà chiesto all'inquilino di pagare o di rispettare il contratto e l'inquilino non avrà risposto alla richiesta, (cioè sarà annullato senza bisogno di una precedente sentenza dichiarativa) una volta che il locatore abbia notificato una citazione giudiziaria o notarile al conduttore, invitandolo a pagare o ad adempiere, e il conduttore non abbia risposto alla citazione entro dieci giorni lavorativi (si veda a questo proposito l'articolo 27.4 della legge sulle locazioni urbane).

In questo modo, se si verifica una situazione di mancato pagamento e il contratto è stato registrato nel registro fondiario in questi termini, il proprietario sarà in grado di recuperare il possesso dell'immobile molto più rapidamente.

D'altra parte, gli aspetti negativi di questa opzione sono che avrà un costo maggiore, in quanto sarà necessario eseguire un atto di esecuzione del contratto di locazione e registrarlo al Catasto, che ha un costo, e perché sarà necessario affrontare anche il costo fiscale derivato, sotto forma di Imposta di Trasferimento, che, nel caso della Catalogna, sarà tassata allo 0,5% dell'importo totale del reddito concordato nel contratto. Tuttavia, in caso di residenza abituale, possiamo beneficiare di un'esenzione fiscale, in virtù del recente Regio Decreto-Legge 7/2019, del 1° marzo, sulle misure urgenti in materia di alloggi e affitti.

Se desiderate ottenere un preventivo personalizzato per questo tipo di atti, potete contattare direttamente il nostro ufficio specializzato all'indirizzo presupuestos@jesusbenavides.es.
Inoltre, se desiderate maggiori informazioni sui costi fiscali di questo atto, potete trovarle direttamente sul sito web dell'Agenzia fiscale catalana(QUI).

Il contratto di locazione non deve essere confuso con altri tipi di possesso simili ma diversi; allo stesso tempo, i diversi diritti dell'inquilino devono essere distinti a seconda del tipo di locazione in questione.

Essere precari equivale a vivere in un alloggio in affitto?

A differenza del contratto di locazione, la figura della precarietà è un istituto diverso, e corrisponde a quella circostanza in cui il proprietario di un'abitazione acconsente o tollera che un'altra persona viva nella stessa abitazione a titolo gratuito.

In questo caso, se l'abitazione in questione viene venduta, l'occupante abusivo non avrà un diritto di prelazione, poiché non esiste una norma in tal senso.

Un contratto di locazione equivale a un diritto d'uso o a un diritto di abitazione?

A differenza della locazione, i diritti d'uso e d'abitazione sono diritti reali che consentono, nel primo caso, di utilizzare un immobile secondo le modalità stabilite nell'atto costitutivo (o, in mancanza, di soddisfare le proprie esigenze e quelle di coloro che convivono con loro), mentre nel caso del diritto d'abitazione, consente di occupare i locali e gli annessi di un'abitazione che sono dettagliati nell'atto costitutivo (o, in mancanza, quelli necessari per soddisfare le proprie esigenze abitative e quelle di coloro che convivono con loro).

Per quanto riguarda questi diritti reali, è necessario che le parti interessate sappiano che sono costituiti a vita (salvo diversa disposizione) e non sono trasferibili, per cui il titolare non può venderli.

Pertanto, se un'abitazione viene venduta con uno di questi diritti reali, la proprietà continuerà a essere gravata da questi diritti reali per quanto riguarda il nuovo acquirente, che dovrà quindi mantenere e rispettare questi diritti di uso o di abitazione, che si estingueranno alla morte del loro titolare o per rinuncia da parte del loro titolare, senza che il titolare di tale diritto abbia un diritto preferenziale di acquisizione.

Un noleggio a lungo termine è la stessa cosa di un noleggio per vacanze o per brevi soggiorni?

Nel caso in cui l'affitto dell'immobile sia destinato a un uso di vacanza a breve termine, le norme applicabili non sono ovviamente le stesse di un normale affitto di immobile, ma piuttosto, in questo caso, ogni Comunità Autonoma ha le proprie norme, che devono quindi essere prese in considerazione per determinare i diritti delle parti in ciascun caso.

In ogni caso, è ragionevole che questo regolamento non stabilisca un diritto preferenziale di acquisizione a favore della persona che sta temporaneamente godendo della casa per le vacanze.

Cosa succede se l'immobile affittato non è un'abitazione destinata ad uso umano?

Nel caso in cui l'immobile acquistato in locazione non fosse un'abitazione destinata ad ospitare persone, ma un altro tipo di immobile, si dovrà tenere conto del tipo specifico di immobile per determinare il regime applicabile. Così:

Nel caso di locazioni di immobili urbani destinati a uso diverso dall'abitazione (come i locali commerciali), si applicano le disposizioni dell'articolo 31 della legge sulle locazioni urbane, che stabilisce che lo stesso regime dell'articolo 25 della legge sulle locazioni urbane si applica al diritto di prelazione dell'inquilino, in modo che effettivamente l 'inquilino, ad esempio di locali commerciali, abbia anche il diritto di prelazione in caso di vendita degli stessi.
Nel caso di un posto auto, sebbene vi sia una certa controversia al riguardo, la dottrina maggioritaria ritiene che non si tratti di una proprietà urbana, per cui non si applicherebbero le norme della legge sulle locazioni urbane, ma piuttosto le norme generali del Codice civile, per cui in tal caso il conduttore del posto auto non avrebbe un diritto preferenziale di acquisto in caso di vendita del posto auto, a meno che, ovviamente, non sia stato concordato nel contratto o il posto auto sia un annesso inscindibile di un'abitazione.
Nel caso delle proprietà rurali, devono essere rispettate le disposizioni della Legge 49/2003 del 26 novembre 2003 sugli affitti rurali, il cui articolo 22.2 stabilisce che "in qualsiasi trasferimento inter vivos di proprietà rurali affittate, compresa la donazione, il conferimento in società, la permuta, l'assegnazione a titolo oneroso o qualsiasi altro trasferimento diverso dalla vendita, della loro nuda proprietà, di una porzione specifica o di una quota indivisa, l 'affittuario che è un agricoltore professionale ha il diritto di prelazione". Pertanto, se queste condizioni sono soddisfatte, esiste anche un diritto di prelazione a favore del locatario, nel qual caso si deve seguire la procedura prevista da tale disposizione per notificare l'intenzione di vendere e, se del caso, concordare la vendita e l'acquisto con il potenziale acquirente che ha fatto un'offerta o, in mancanza, con il locatario, se corrisponde all'offerta. Se la proprietà rurale si trova in Catalogna, in questo caso si deve tenere conto del regime giuridico previsto dagli articoli 623-11 e seguenti del Libro VI del Codice Civile della Catalogna.

Conclusione

Nella speranza che questo articolo abbia risolto i vostri dubbi sugli aspetti da tenere in considerazione al momento della vendita o dell'acquisto di un immobile affittato, di seguito vi presentiamo una sintesi dei principali aspetti trattati:

Il più delle volte, quando un immobile viene venduto, non viene affittato, in modo che, una volta formalizzata la vendita, l'acquirente possa disporne e utilizzarlo come meglio crede.
Tuttavia, può anche accadere che l'immobile oggetto della vendita sia affittato, nel qual caso sarà necessario tenere conto degli eventuali diritti del locatario, riconosciuti dalla Legge sulle locazioni urbane.
Per sapere quali diritti ha l'inquilino, la prima e più importante cosa da fare è analizzare il contratto di locazione, per vedere se il venditore e l'inquilino hanno concordato o meno di rinunciare al diritto di prelazione.
Se il locatore e l'inquilino hanno concordato nel contratto di locazione di rinunciare al diritto di prelazione, il locatore può vendere l'immobile all'acquirente di sua scelta, senza alcuna limitazione degli eventuali diritti dell'inquilino.
Se non è stato concordato o espressamente riconosciuto nulla, l'inquilino ha il diritto di acquistare l'immobile affittato. A tal fine, se il locatore ha trovato un potenziale acquirente, deve informare l'inquilino in modo affidabile affinché quest'ultimo, entro 30 giorni, se lo ritiene opportuno, possa corrispondere all'offerta. In questo caso, il venditore deve scartare l'offerta del potenziale acquirente che ha accettato e vendere l'immobile all'inquilino.
Se invece l'inquilino non dichiara nulla o rinuncia a questo diritto, il venditore può vendere l'immobile al potenziale acquirente senza ulteriori problemi. Ogni volta che la vendita di un immobile in affitto viene firmata presso lo studio notarile, il contratto di locazione in questione deve essere presentato al notaio per verificarne le clausole.
Nel caso in cui si applichi questo diritto di prelazione e il venditore non lo rispetti (non notificando la vendita, ad esempio, o facendola a un prezzo più alto in modo che l'inquilino desista dall'acquisto dell'immobile), una volta avvenuta la vendita, l'inquilino può esercitare il diritto di recesso, in modo che, contribuendo al prezzo di acquisto pagato dall'acquirente, possa ottenere la proprietà dell'immobile affittato.
Se la vendita viene infine effettuata a un acquirente diverso dall'inquilino, il nuovo proprietario sarà surrogato nel contratto di locazione per tutta la durata del contratto.
Se le parti lo desiderano, il contratto di locazione può essere registrato al catasto. A tal fine, è necessario autenticare il contratto davanti a un notaio, pagare l'imposta corrispondente e presentare l'atto per la registrazione al Catasto.
È importante tenere sempre presente il tipo di bene locato (abitazione, garage, locale, terreno, ecc.), poiché le norme e quindi i diritti del locatario possono essere diversi.

Dicembre 2023

1.- RINUNCIA ALL'EREDITÀ E SOSTITUZIONE COMUNE. SE LA DESIGNAZIONE TESTAMENTARIA DEI SOSTITUTI È GENERICA ("FIGLI" O "DISCENDENTI"), LA SEMPLICE AFFERMAZIONE CHE QUESTI NON ESISTONO È SUFFICIENTE A FORMALIZZARE LA RINUNCIA E LA SUCCESSIVA AGGIUDICAZIONE A CHI CORRISPONDE:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 30 ottobre 2023 (BOE del 22 novembre 2023), in cui la DG risolve un caso di accettazione dell'eredità di una donna, vedova deceduta, con due figlie che, nel suo testamento, erano state designate come eredi in parti uguali, con sostituzione comune da parte dei rispettivi figli o discendenti. Al momento della formalizzazione dell'accettazione dell'eredità, una delle sorelle rinuncia all'eredità e, nell'atto, la sorella rinunciataria si limita a dichiarare di non avere figli o discendenti (senza alcuna prova certa), cosicché l'altra sorella si vede assegnare l'intera eredità. L'ufficiale di stato civile rifiuta la registrazione perché ritiene che l'inesistenza di figli o discendenti debba essere provata (con atto notarile o con qualsiasi altro mezzo valido per legge).

Il notaio ordinante ha impugnato la qualifica e la DG, allineandosi a quest'ultima, ha revocato la nota di qualifica, confermando che, quando la comune sostituzione testamentaria è effettuata in modo generico (con espressioni quali "figli" o "discendenti", cioè senza appelli nominativi), la semplice manifestazione dell'inesistenza di questi ultimi è sufficiente a formalizzare la rinuncia e la successiva accettazione da parte dell'erede favorito da tale rinuncia.

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2.- VENDITA DI UN IMMOBILE IN AFFITTO. NON È NECESSARIO FORNIRE LA RINUNCIA AL DIRITTO DI PRELAZIONE DA PARTE DELL'INQUILINO AI FINI DELLA REGISTRAZIONE:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP dell'8 novembre 2023 (BOE del 30 novembre 2023), in cui la DG risolve un caso di vendita di beni in locazione (locali), nel cui atto il notaio certifica che gli è stato mostrato un atto in cui il locatario rinuncia al diritto di acquisizione preferenziale riconosciuto dalla LAU.

Il Conservatore rifiuta la registrazione, sostenendo che è necessario che i dettagli e le circostanze di questa rinuncia gli siano accreditati in modo affidabile (fornendo una copia dell'atto di rinuncia in cui il Conservatore possa analizzarne i termini, la legittimazione legale della persona che la concede, ecc.) La DG revoca la nota di qualificazione, ritenendo sufficiente l'attestazione del notaio che l'inquilino ha rinunciato al diritto di prelazione, poiché la legge non conferisce al Conservatore il potere di qualificare i dettagli di tale rinuncia.

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3.- IN CATALOGNA, IL PRELEGATARIO PUÒ ENTRARE IN POSSESSO, DA SOLO, DEI BENI PRELEGATI:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya del 27 ottobre 2023 (DOGC dell'8 novembre 2023), che risolve un caso relativo a un'accettazione di eredità con più coeredi, in cui uno di essi, oltre a essere un prelegatario di un immobile, accetta la sua parte di eredità e, inoltre, si aggiudica unilateralmente questo immobile che costituisce il prelegatario. Il Catasto rifiuta la registrazione in quanto, affinché l'aggiudicazione abbia effetto, è necessario il consenso di tutti gli eredi.

Il notaio ordinante ha presentato ricorso e la DG, allineandosi a quest'ultimo, ha revocato la nota di qualificazione, ricordando che, ai sensi del CCCat (art. 427-22), il legatario può prendere possesso del legato stesso se si tratta di un prelegato.

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4.- COMPRAVENDITA CON CONDIZIONE RISOLUTIVA IN CATALONIA. INTERPRETAZIONE DELLE PERCENTUALI DI MANCATO PAGAMENTO NECESSARIE PER LA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya del 10 novembre 2023 (DOGC del 1° dicembre 2023), che risolve un caso relativo a un atto di risoluzione della vendita, in conformità a una condizione risolutiva concordata e registrata, a causa del mancato pagamento di importi dovuti.

In questo caso, il DG stabilisce la corretta interpretazione dell'articolo 621-54 CCCat, in virtù del quale, per poter risolvere la compravendita a causa del mancato pagamento degli importi differiti (in modo che i venditori recuperino la proprietà dell'immobile) è necessario che gli importi non pagati superino il 15% del prezzo pieno (prezzo totale della compravendita), cosicché, solo una volta accumulati importi non pagati che superano il 15% del prezzo totale di acquisto, sarà possibile risolvere la compravendita.

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5.- SE LE DELIBERE DI UN'ASSEMBLEA GENERALE A CUI NON PARTECIPANO GLI AMMINISTRATORI SIANO REGISTRABILI:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 15 novembre 2023 (BOE del 4 dicembre 2023), in cui la DG risolve il caso di un'Assemblea generale degli azionisti a cui non partecipano gli amministratori della società.

Il Conservatore del Registro delle Imprese rifiuta di registrare le delibere adottate per questo motivo, sulla base dell'articolo 180 LSC ("gli amministratori devono partecipare alle assemblee generali"). Il notaio ha impugnato la qualifica e il DG, allineandosi a quest'ultimo, ha confermato che, in effetti, la mancata partecipazione dell'organo amministrativo all'assemblea generale non è motivo di nullità della stessa, ma ciò che, eventualmente, genererà la responsabilità degli amministratori prevista dall'articolo 236 LSC.

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6.- VERBALE NOTARILE DELL'ASSEMBLEA. PER POTER REGISTRARE L'ANNOTAZIONE PREVENTIVA NEL REGISTRO DELLE IMPRESE, È NECESSARIO DIMOSTRARE CHE È STATA FATTA LA RICHIESTA NOTARILE AGLI AMMINISTRATORI:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 14 novembre 2023 (BOE del 4 dicembre 2023), in cui la DG risolve un caso di rifiuto di annotazione preventiva di una richiesta di verbale notarile di un'assemblea, nel Registro Mercantile. Si tratta di un caso in cui un azionista desidera che venga redatto il verbale notarile di un'assemblea generale e, a tal fine, invia un'e-mail di richiesta al presidente del consiglio di amministrazione, che risponde affermativamente. L'azionista cerca di ottenere l'annotazione preventiva nel Registro delle imprese sulla base di questa e-mail e il Conservatore rifiuta, affermando che per poter registrare l'annotazione preventiva è necessario fornire la richiesta notarile agli amministratori.

Il DG conferma la nota di qualificazione e ricorda che, per poter effettuare l'annotazione preventiva richiesta, è necessario dimostrare che è stata emessa la convocazione notarile degli amministratori (art. 104.1 RRM).

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7.- VENDITA DI BENI DA PARTE DI UNA CONGREGAZIONE RELIGIOSA:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 23 ottobre 2023 (BOE del 22 novembre 2023), che può essere utile in questo caso di trasferimenti, in quanto riassume e analizza nel dettaglio la normativa e la documentazione necessaria per formalizzare la vendita di un immobile appartenente a una congregazione religiosa.

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8.- ELEVAZIONE AD ATTO PUBBLICO DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE FIRMATO DAL PRECEDENTE DICHIARANTE:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 2 ottobre 2023 (BOE del 2 novembre 2023), in cui la DG risolve un ricorso presentato contro il rifiuto di registrare un atto di elevazione ad atto pubblico di un contratto di locazione.

Contratto di locazione stipulato tra il precedente proprietario registrato (in qualità di locatore) e un locatario. Il proprietario non paga il mutuo ipotecario che grava sull'immobile locato e l'immobile viene infine sottoposto a pignoramento, nel corso del quale l'immobile viene assegnato a un terzo, a favore del quale l'immobile è attualmente registrato. In questo processo di pignoramento, il nuovo proprietario che si aggiudica l'immobile è a conoscenza del fatto che l'immobile è locato e l'aggiudicazione, in sede giudiziaria, viene concessa salvaguardando i diritti di tale locatario. Successivamente, il locatario tenta di registrare il suo diritto e il Registro lo respinge per mancanza di tratti successivi (art. 20 LH), ossia la persona che ha firmato il contratto di locazione come locatore non coincide con l'attuale proprietario registrato.

La DG revoca la qualifica, ritenendo che questo caso rappresenti un'eccezione al principio generale, in quanto nel procedimento di pignoramento in cui era parte l'attuale proprietario registrato è stato salvaguardato il diritto dell'inquilino a occupare l'immobile.

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9.- PROPRIETÀ ORIZZONTALE. DA UN ELEMENTO PRIVATO A UN ELEMENTO COMUNE. IL PERCORSO CORRETTO È L'ACCORDO DI AFFILIAZIONE E LA CONVERSIONE IN ELEMENTO COMUNE:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 14 novembre 2023 (BOE del 4 dicembre 2023), in cui la DG risolve un ricorso presentato contro il rifiuto della registrazione di un atto di segregazione di un elemento privato e successiva vendita a favore della comunità di proprietari (per convertirlo successivamente in un elemento comune della proprietà orizzontale).

La DG conferma il difetto e, in sintesi, ci dice che se si vuole convertire qualcosa di privato in elemento comune, la via corretta non è la sua vendita a favore della collettività, ma la sua configurazione come elemento comune, modificando la descrizione dell'edificio, e con l'accordo unanime della comunità dei proprietari, in quanto incide sul titolo costitutivo.

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10.- NUOVE FUNZIONALITÀ NELLA SEDE ELETTRONICA DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE DELLA CATALOGNA:

Le nuove funzionalità sono riassunte (QUI) e i miglioramenti apportati alla sede elettronica dell'ATC:

Imposta di trasferimento e di bollo (ITPAJD): sono state introdotte nuove funzionalità nei moduli online per i moduli 600 e 620 e nel programma di aiuto per i moduli 650 e 660:

Adattamento del modulo telematico del modulo 600 dell'ITPAJD per ammettere i cedenti stranieri senza NIF nelle transazioni al tasso DRG (diritti reali di garanzia e di prestito).
Adattamento del modulo telematico 620, vendita e acquisto di alcuni mezzi di trasporto usati, per consentire l'esportazione dell'autocertificazione e il recupero dei dati in presenza di più acquirenti, nel caso dell'acquisto di un'imbarcazione, e per indicare separatamente i tipi di autocaravan.

Per quanto riguarda l'imposta sulle successioni e donazioni (ISD):

Adattamenti al programma di sostegno della modalità di successione per introdurre depositi in conto corrente o di risparmio in formato IBAN.

Inoltre, è stata introdotta l' incorporazione automatica dell'atto pubblico nei file di autovalutazione ITPAJD (modulo 600) e ISD (moduli 650, 651 e 653) . Pertanto, non è più necessario che il cittadino fornisca l'atto pubblico se lo studio notarile ha precedentemente inviato la dichiarazione informativa del notaio all'Agenzia fiscale catalana.

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11.- VERBALE LCI. È NECESSARIO CHIEDERE AL CLIENTE COME VUOLE CHE SIANO AUTORIZZATE LE SUE FUTURE COPIE SIA DEL MUTUO IPOTECARIO CHE DELLA COMPRAVENDITA:

In allegato (QUI) Nota del Consiglio Direttivo dell'Associazione Notarile della Catalogna in cui, in risposta a una comunicazione ricevuta in diversi studi notarili dalla banca ING (che chiedeva che tutte le copie dei loro atti CV + PH fossero rilasciate in formato elettronico), si indica che, negli atti CV + PH, è l'acquirente (che paga l'atto) a dover scegliere il formato delle sue copie autorizzate (su carta o in formato elettronico).

A tal fine, si raccomanda di porre al cliente questa domanda nell'atto pre-LCI, di registrarla nell'atto e, in base alla sua preferenza, di rilasciare la copia secondo la forma richiesta dall'acquirente.

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12.- ISTRUZIONI PER LA VERIFICA DEI VALORI IMMOBILIARI 2024:

In allegato (QUI) l'Istruzione per la verifica dei valori immobiliari dell'Agenzia delle Entrate della Catalogna per gli eventi imponibili (ITP, Eredità e Donazioni) per l'anno 2024.

Va ricordato che questa tabella è di vitale importanza quando non si dispone del valore catastale di riferimento dell'immobile in questione. Sempre, in primo luogo, si deve tenere conto del valore di riferimento ai fini fiscali. In mancanza di questo, la tabella continuerà a essere utilizzata in modo tradizionale. Moltiplicando il valore catastale per il corrispondente coefficiente moltiplicatore, si ottiene il valore fiscale minimo.

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13.- PROPRIETÀ ORIZZONTALE E SEGREGAZIONE/DIVISIONE DI UN ELEMENTO PRIVATO. SE LO STATUTO LO CONSENTE, AUTORIZZA ANCHE, IMPLICITAMENTE, LE OPERE NECESSARIE PER REALIZZARLO:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 2 novembre 2023 (BOE del 30 novembre 2023), in cui la DG risolve un caso relativo a una segregazione di locali, stabilendo che, quando il titolo costitutivo della proprietà orizzontale prevede la possibilità di segregare o dividere elementi privati senza la necessità di un accordo collettivo dell'assemblea dei proprietari, autorizza implicitamente le opere e le modifiche che tale segregazione richiede, a meno che non vi sia una clausola espressa in senso contrario.

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14.- VENDITA DELLA RESIDENZA ABITUALE DELLA FAMIGLIA. È NECESSARIO IL CONSENSO DI ENTRAMBI I CONIUGI, ANCHE PER GLI STRANIERI:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 25 ottobre 2023 (BOE del 22 novembre 2023), in cui la DG risolve un caso di vendita di un immobile appartenente a uno straniero, stabilendo che l'applicazione dell'articolo 1320 CC (e quindi del suo omologo nel Codice civile catalano), relativo alla necessità del consenso di entrambi i coniugi per disporre della residenza abituale della famiglia, è indipendente dalle disposizioni della legge che disciplina il regime patrimoniale dei coniugi, e che, in conformità al Regolamento 24 giugno 2016, è applicabile anche ai matrimoni stranieri.

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15.- IMPORTANTE DISTINZIONE TRA PARTIZIONE FATTA DAL TESTATORE E REGOLE DI PARTIZIONE:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 27 ottobre 2023 (BOE del 22 novembre 2023), in cui la DG risolve un caso relativo a un atto di accettazione dell'eredità e a premi ereditari, in cui, sintetizzando la giurisprudenza della Corte di Cassazione in materia, chiarisce l'importante differenziazione tra una partizione effettuata nel testamento stesso e le mere "norme di partizione".

Il Centro sottolinea che quando il testatore compie tutte le operazioni di partizione previste dal testamento (inventario, stima, liquidazione e assegnazione dei lotti) siamo di fronte a una vera e propria divisione fatta nel testamento. Quando invece il testatore si limita a esprimere la volontà che, al momento della divisione, determinati beni vengano assegnati a ciascun erede in pagamento del suo patrimonio, siamo di fronte a un semplice regolamento di divisione.

Novembre 2023

1.- FARE MOLTA ATTENZIONE. ERRORI NELLO STUDIO NOTARILE CHE DANNO LUOGO A RESPONSABILITÀ CIVILE:

In allegato (QUI) una nota del Consiglio Generale del Notariato, che illustra in dettaglio le principali richieste di risarcimento che l'assicurazione di responsabilità civile per i notai si trova a dover affrontare in caso di negligenza, errori o imperizia professionale. Di seguito sono riportati alcuni esempi significativi:

Vari reclami relativi a documenti autorizzati con persone con ridotte capacità mentali. Esercitare estrema cautela con persone anziane con segni di deterioramento cognitivo, incapaci / con misure di sostegno per l'esercizio della capacità giuridica, sotto tutela, curatela, ecc.
Furto di identità. Siate estremamente diligenti nel verificare l'identità della persona con la sua foto DNI / NIE / Passaporto, ecc.
Verifica dei gravami ipotecari. Prendete le dovute precauzioni con le ipoteche che sono state cancellate economicamente, ma non registrate. Richiedete la prova documentale dell'avvenuto pagamento del prestito garantito.

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2.- NUOVO PROMEMORIA. NUOVI SVILUPPI NEGLI INVESTIMENTI ESTERNI:

In allegato (QUI) una nota informativa dell'OCP con una sintesi delle principali novità del Regio Decreto 571/2023, sugli investimenti esteri. Sono considerati investimenti esteri i seguenti:

Investimenti esteri in Spagna:

Partecipazione di un NON RESIDENTE in società spagnole superiore al 10% del capitale sociale.
Acquisto di beni immobili in Spagna da parte di NON RESIDENTI superiore a 500.000 euro.
Nel caso in cui i fondi utilizzati per l'investimento provengano da giurisdizioni non cooperative, è necessaria una dichiarazione preventiva. L'ordinanza del 9 febbraio 2023 (QUI) contiene l'elenco delle giurisdizioni non cooperative.

Investimenti spagnoli all'estero:

Partecipazione al capitale di società non residenti superiore al 10% del capitale sociale.
Acquisto di immobili all 'estero per un valore superiore a 300.000 euro.
Nel caso in cui la destinazione dell'investimento sia una giurisdizione non cooperativa, è necessaria anche una dichiarazione preventiva.

Obblighi del notaio:

Quando entrerà in vigore l'attuazione normativa del Regio Decreto, sarà obbligatorio per il notaio inviare le informazioni sugli investimenti esteri al Consiglio Generale del Notariato.
Nel periodo transitorio, la presentazione delle dichiarazioni online avviene tramite AFORIX.
Rimane in vigore l'obbligo per il notaio di inviare per iscritto alla Direzione Generale per il Commercio e gli Investimenti Internazionali, nei mesi di gennaio e luglio di ogni anno, un elenco delle transazioni intervenute considerate come investimenti esteri durante il semestre precedente per le quali non è stato richiesto al notaio di presentare la relativa dichiarazione.

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3.- È POSSIBILE DICHIARARE IL COMPLETAMENTO PARZIALE DI UN EDIFICIO DIVISO ORIZZONTALMENTE:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 19 settembre 2023 (BOE del 26 ottobre 2023), in cui la DG risolve il caso di un edificio, con diversi piani, diviso orizzontalmente, in cui viene dichiarata la fine dei lavori solo per una parte di essi (nello specifico, il piano terra e il primo piano, non il resto dei piani).

In questo caso, la DG lo accetta, affermando che non vi è alcun inconveniente nel fatto che la prova di completamento può essere parziale, per fasi e persino per piani; poiché può accadere nella pratica che vi siano elementi non finiti, senza che ciò ostacoli la registrazione del completamento di altri, purché questo sia debitamente accreditato.

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4.- LA SPARTIZIONE DELL'EREDITÀ DA PARTE DI UN COMMERCIALISTA SPARTITORE. ATTENZIONE AI CONFLITTI DI INTERESSE:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 5 settembre 2023 (BOE del 25 ottobre 2023), in cui la DG stabilisce che in un atto di accettazione, divisione e aggiudicazione dell'eredità, la commercialista-partidora non si è limitata all'aspetto strettamente partitivo e, nelle aggiudicazioni, ha svolto funzioni dispositive che richiedono l'intervento degli eredi.

Inoltre, esiste un conflitto di interessi tra due fratelli coeredi, in quanto uno è il tutore dell'altro e quindi esercita la sua rappresentanza legale. Poiché entrambi sono interessati all'eredità e uno di loro è rappresentato legalmente dal fratello, esiste un conflitto di interessi e in questo caso è necessario l'intervento di un difensore legale.

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5.- VENDITA DI UN POSTO AUTO IN UNA PROPRIETÀ INDIVISA. È RICHIESTA UNA DESCRIZIONE SPECIFICA DEL POSTO AUTO:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 28 luglio 2023 (BOE del 12 ottobre 2023), in cui la DG risolve un caso di vendita di una quota indivisa (1,329%) di un immobile, destinato a parcheggio auto. L'atto conteneva la descrizione dell'immobile registrato nel suo complesso (costituito dal piano seminterrato di un edificio adibito a parcheggio e da locali di deposito), ma non la descrizione dello specifico posto auto il cui uso e godimento esclusivo era attribuito alla quota indivisa dell'immobile trasferito.

La DG, in linea con il Conservatore, ritiene necessario che nell'atto di vendita siano descritti dettagliatamente i confini e la superficie del parcheggio da trasferire.

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6.- CATASTO E LEGGE 11/2023. NUOVE SCADENZE PER LA QUALIFICAZIONE DEI DOCUMENTI:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 7 luglio 2023 (BOE del 15 agosto 2023), che approva il calendario per l'attuazione della Legge 11/2023 sulla digitalizzazione delle azioni di registro. Questa legge stabilisce la firma elettronica di tutte le voci e i documenti del registro e la tenuta di un protocollo in formato elettronico. La suddetta risoluzione include due allegati con un calendario per l'implementazione della firma elettronica in ciascuno dei Registri immobiliari in Spagna, ed estende il periodo ordinario per l'abilitazione al registro da 15 giorni lavorativi a 30 giorni lavorativi, per un periodo di un mese dalla data di inizio dell'implementazione dei procedimenti digitali.

In allegato alla sintesi si trova la delibera con gli allegati contenenti le rispettive date di inizio della fase di implementazione della firma elettronica, in modo che tutti i dipendenti dello studio notarile possano consultarle e tenere presente che entro un mese da questa data, il periodo di abilitazione non è di 15 giorni come di consueto, ma di 30 giorni.

L'importanza di questa consultazione risiede nel fatto che sono autorizzate le cancellazioni delle ipoteche iscritte in tutti i registri della Spagna, ognuno dei quali ha una data prevista per l'implementazione di questa firma elettronica!

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7.- IL VICINATO CIVILE E LE SUE DIFFICOLTÀ DI PROVA. GRANDE IMPORTANZA DEVE ESSERE DATA ALLA DICHIARAZIONE CONTENUTA NELL'ATTO:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 3 ottobre 2023 (BOE del 2 novembre 2023), in cui la DG risolve un caso riguardante la prova della residenza civile di una persona deceduta e la sua importanza nel determinare la legge successoria applicabile.

In questo caso, la defunta, nel suo testamento, dichiara di avere uno stato civile comune. Tuttavia, l'erede (il marito), quando accetta l'eredità, nel suddetto atto di accettazione dichiara che lo stato civile della defunta era quello di Ibiza e, in base a ciò, gli viene assegnata l'intera eredità (a differenza di ciò, se lo stato civile fosse stato comune, poiché la defunta non aveva discendenti, ma aveva ascendenti viventi, questi sarebbero stati legittimati). Quando l'atto di accettazione dell'eredità è stato presentato per la registrazione, il cancelliere si è rifiutato di registrarlo, ritenendo prevalente la dichiarazione di stato civile comune fatta dalla defunta nel suo testamento.

La DG, allineandosi al Registro, ritiene che la prova dello stato civile sia molto difficile (tranne nei casi in cui l'espressa dichiarazione sia riportata nel Registro Civile). Pertanto, in caso di dubbio, deve prevalere la dichiarazione dell'interessato resa davanti a un notaio (in quanto resa dopo essere stato debitamente informato dal notaio), anche rispetto a quanto può risultare da documenti extragiudiziali (come un certificato di censimento che dimostri che la persona è registrata a quell'indirizzo da più di 10 anni), in quanto la residenza amministrativa non sempre coincide con l'indirizzo effettivo (che è quello che determina la residenza civile).

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8.- UN AMMINISTRATORE IL CUI MANDATO SIA SCADUTO PUÒ CONVOCARE UN'ASSEMBLEA GENERALE PER IL RINNOVO DELL'ORGANO AMMINISTRATIVO E PER LA PRESENTAZIONE DEI CONTI ANNUALI:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 31 ottobre 2023 (BOE del 21 novembre 2023), in cui la DG delibera che l'Assemblea generale convocata da un amministratore con una carica scaduta è valida, a condizione che tale Assemblea generale sia convocata per rinnovare l'organo amministrativo e approvare i conti annuali di diversi esercizi finanziari come modo per superare la chiusura del Catasto.

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9. POTERI PREVENTIVI E ASPETTI INTERREGIONALI:

Di seguito viene riportata una breve sintesi di un documento sui poteri preventivi e sugli aspetti da tenere in considerazione nel campo del diritto interregionale:

Grande utilità della procura preventiva: evita alla famiglia di dover ricorrere a misure di sostegno giudiziarie (che richiedono più di un anno per essere istituite, oltre al costo degli avvocati, ecc.)
Presto sarà possibile consultare la validità di queste procure per via telematica presso lo Stato Civile. Occorre prestare attenzione quando un delegato si reca presso uno studio notarile per firmare con una di queste procure.
Dubbi sulla legge applicabile quando un cliente si reca presso uno studio notarile per firmare una procura: dobbiamo sempre ricorrere al criterio della residenza abituale (art. 9.6 Cc) per costituire la procura ai sensi del CCCat o del Cc.
Ricordate sempre di inserire (o meno), su richiesta del cliente, la clausola relativa alla necessità o meno dell'autorizzazione giudiziaria per gli stessi atti per i quali il tutore la richiede.
In Catalogna, nei prossimi mesi, ci saranno sviluppi significativi in questo ambito, in quanto il progetto di riforma del Libro II del Codice Civile catalano su questa materia entrerà presto in Parlamento come disegno di legge, per cui, se verrà elaborato in modo ordinario, tra pochi mesi ci saranno nuove norme in questo ambito con modifiche molto profonde che dovremo studiare per adeguare gli atti.

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10.- LEGGE 11/2023. DIGITALIZZAZIONE DEGLI ATTI NOTARILI E DI REGISTRO (PROTOCOLLO ELETTRONICO, VIDEO FIRME e COPIE ELETTRONICHE AUTORIZZATE):

In allegato un articolo tratto dal nostro BLOG che riassume i 10 punti principali dell'entrata in vigore della legge 11/2023 (QUI).

Tre cambiamenti principali influenzeranno la nostra vita quotidiana:

Il primo è il deposito di tutti i documenti firmati nell'ufficio elettronico del notaio, che rispecchia fedelmente il documento cartaceo (matrice, uniti, diligenze e note).
Il secondo cambiamento importante è la possibilità di videofirmare alcuni tipi di documenti con un certificato digitale una volta che il cittadino si è registrato sul portale notarile;
e infine, la creazione di copie autorizzate elettroniche che sostituiscono la carta con la stessa efficacia e validità.

Dopo 21 giorni di implementazione abbiamo riscontrato la seguente casistica:

SUL PORTALE NOTARILE (PNC):

I cittadini che desiderano effettuare le procedure devono compilare il modulo e convalidare il proprio telefono cellulare e l'indirizzo e-mail di contatto. La procedura è semplice e si completa caricando il documento d'identità sulla piattaforma. L'abbiamo validata e funziona correttamente per i cittadini identificati con DNI, NIE e PASSPORT.
Il modo più pratico per accedere e firmare è utilizzare un certificato digitale. Consigliamo la Fábrica Nacional de Moneda y Timbre, anche se esistono diversi enti emittenti certificati da Ancert.
Il cittadino che vi accede potrà consultare tutta la sua storia di atti tra il 1° gennaio 2007 e l'8 novembre 2023. Le modalità di pubblicazione degli atti stipulati dopo l'entrata in vigore della legge sono ancora da definire.

SULLA VIDEO-FIRMA:

Fin dall'inizio siamo riusciti a realizzare con successo 2 firme video . Sebbene sia una tecnologia molto nuova e abbia i suoi limiti, non è stato complesso realizzarla una volta che il cliente è registrato nel portale e ha il certificato digitale da firmare.
La connessione avviene tramite un'applicazione integrata nel browser web ed è intuitiva e semplice. Prevediamo che, con la registrazione dei cittadini, il numero di documenti rilasciati con questo metodo aumenterà.

PER QUANTO RIGUARDA LA COPIA ELETTRONICA CERTIFICATA:

Abbiamo già rilasciato le prime copie autorizzate elettroniche con un codice di verifica sicuro (CSV).
Il processo è gestito da Word stesso e in parallelo al deposito del documento, anche se può essere emesso in una data successiva, sempre per i documenti firmati dopo il 9 novembre 2023.
Il documento viene pubblicato nell'ufficio elettronico del notaio e il CSV viene generato rapidamente e facilmente in SIGNO e inviato al cliente.
Una volta caricato sul sito elettronico, viene condiviso con il cliente tramite un'e-mail in cui forniamo un link alla sua copia elettronica autorizzata. Questo metodo di consegna gli conferisce autenticità e validità legale nei confronti di terzi. Riteniamo che sostituirà gradualmente il cartaceo, in quanto non è necessario essere registrati nel portale notarile per la consultazione e la convalida.

DOMANDE FREQUENTI SUL PROTOCOLLO ELETTRONICO e sulla FIRMA VIDEO:

Nel SIC, nella sezione"Legge 11/2023. Digitalizzazione dei procedimenti notarili e di cancelleria" è disponibile un documento con domande e risposte sui dubbi esistenti in relazione all'attuazione della Legge 11/2023; sono state realizzate due pubblicazioni: il primo e il secondovolume .

Sono anche allegati (QUI al singolare e QUI plurale), i modelli di base per qualsiasi atto elettronico concesso tramite video-firma attraverso il Portale Notarile del Cittadino.

MODIFICA DELL'INDICE UNICO INFORMATIZZATO. NECESSITÀ DI SEGNALARE SEPARATAMENTE IL NUMERO DI PAGINE IN FORMATO CARTACEO/TELEMATICO:

A partire dal 9 novembre 2023, l'Indice unico informatizzato è modificato per incorporare come campo obbligatorio da riportare in ogni strumento pubblico il numero di fogli della matrice del supporto cartaceo separatamente dal numero di fogli del supporto elettronico.

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Per qualsiasi domanda sulla nuova digitalizzazione (sia per i dipendenti che per i clienti), si prega di contattare Antonio Alba via e-mail: antonio@jesusbenavides.es

Ottobre 2023

1.- REGISTRO CENTRALE DEGLI ATTI DI PROPRIETÀ. NOTA ESPLICATIVA

In allegato (QUI) nota chiarificatrice dell'OCP su varie questioni relative al Registro Centrale dei Titoli Immobili ari e agli obblighi dei notai al riguardo:

L'ottenimento dell'indirizzo di posta elettronica di cui all'articolo 4 del RD 609/2023 non è un prerequisito per l'esecuzione del negozio giuridico, in quanto non rientra nei requisiti di identificazione del titolare effettivo.
Percentuale di partecipazione: questa informazione deve essere inserita solo quando si deve effettuare una nuova registrazione della manifestazione, nel caso in cui ci sia una discrepanza tra il contenuto della BDTR e la manifestazione del concedente.

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COMPRAVENDITA DI IMMOBILI FORMALIZZATA DA UN RAPPRESENTANTE CON PROCURA REVOCATA. OCCORRE PRESTARE MOLTA ATTENZIONE NEL VERIFICARE LA VALIDITÀ DELLE PROCURE E DELLE CARICHE SOCIALI.

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 26 luglio 2023 (BOE del 28 settembre 2023).. La DG risolve un caso di vendita di un immobile, in cui il venditore è rappresentato da un procuratore, che dichiara che la sua procura è valida, e il notaio, che dà il suo parere positivo sulla sufficienza dell'atto. Tuttavia, dai dati del Registro delle Imprese, risulta che tale procura era stata revocata pochi giorni prima, essendo stata pubblicata sul BORME, una volta iscritta nel Registro (da cui è opponibile ai terzi), lo stesso giorno della firma del CV.

Il DG conferma la classificazione del Registro, per cui il diritto dell'acquirente non può essere registrato in quanto il venditore non era debitamente rappresentato da una persona con poteri sufficienti per formalizzare la vendita.

Prendere in considerazione il caso e fare le relative indagini in cancelleria il più vicino possibile alla firma dell'atto (se possibile, lo stesso giorno), al fine di evitare tali casi.

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3.- SL. RIDUZIONE DEL CAPITALE PER ACQUISTO DI AZIONI. IMPORTO DELLA RISERVA VINCOLATA

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 24 luglio 2023 (BOE del 27 settembre 2023).. La DG risolve il tipico caso di "uscita" di un azionista da una SL. A tal fine, la società riacquista tutte le azioni di quell'azionista (per un valore di rimborso superiore al valore nominale) e poi riduce il capitale sociale dello stesso importo (procedendo così al suo rimborso) e, allo stesso tempo, costituisce una riserva vincolata, per l'importo della riduzione (prendendo come riferimento il valore nominale delle azioni, e non il valore rimborsato all'azionista, che, come indicato, è superiore), per garantire i diritti dei creditori.

Il Registro si qualifica negativamente perché ritiene che l'importo della riserva debba essere pari al "valore di quanto ricevuto dall'azionista" (cioè l'importo totale rimborsato, e non solo il valore nominale delle azioni).

La DG ribalta la classificazione del Conservatore del registro di commercio, stabilendo che in questi casi l'importo della riserva vincolata deve essere pari al valore nominale delle azioni rimborsate e non all'importo rimborsato all'azionista uscente.

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TUTELA DI FATTO. DOCUMENTO INTERPRETATIVO PER LE PROCEDURE BANCARIE

Si segnala che nel SIC, all'interno del link "Ley 8/2021 de apoyo a la discapacidad", è a disposizione dei dipendenti un protocollo quadro firmato tra l'Avvocatura dello Stato e il settore bancario per chiarire i poteri del tutore di fatto nel campo delle transazioni bancarie.

Questo documento è stato anche oggetto di un'analisi dettagliata in un articolo sul nostro blog (QUI è possibile consultarlo).

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5.- INVESTIMENTI ESTERNI. SVILUPPI NORMATIVI DA TENERE IN CONSIDERAZIONE

Si informa il personale della recente approvazione del Regio Decreto 571/2023 del 4 luglio sugli investimenti esterni (QUI è possibile consultarlo), che deve essere tenuto in considerazione quando si effettuano transazioni con non residenti. In particolare, modifica la normativa precedente nei seguenti aspetti fondamentali:

1.- Sono considerati investimenti esteri ai fini della relativa dichiarazione successiva al Registro degli investimenti del Ministero dell'Economia:

Partecipazioni di non residenti in società spagnole quando tali partecipazioni superano il 10% del capitale sociale o dei diritti di voto della società (in precedenza era richiesto il 50%).
Acquisto di beni immobili in Spagna da parte di non residenti quando l'importo supera i 500.000 euro (in precedenza il limite minimo era di 3.000.000 euro).

In questi casi, il titolare non residente è tenuto a dichiarare l'investimento al Registro degli investimenti del Ministero dell'Economia, utilizzando i moduli previsti dalla Disposizione transitoria 3 del Regio Decreto (moduli DP1, D1A D1B, DP2, D2A, D2B).

2.- Se la transazione è stata eseguita da un notaio, questi deve notificare al Consiglio Generale del Notariato l'investimento attraverso l'ufficio elettronico del notaio (SIGNO) e, in ogni caso, avvertire la persona che compare dell'obbligo di presentarlo.

3.- Nel caso in cui gli investimenti considerati esteri (ai sensi dell'articolo 4 del Regio Decreto), abbiano origine in un Paese di giurisdizione non cooperativa (ex paradisi fiscali), che sono quelli inclusi nell'Ordinanza del 9 febbraio 2023, sarà necessario fare una dichiarazione preventiva e i notai dovranno richiederla prima della concessione, indicandolo espressamente nell'atto pubblico.

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6.- NOTE PRATICHE SUI DOCUMENTI RELATIVI A CITTADINI STRANIERI

In allegato (QUI), un interessante articolo di un collega notaio, che espone una serie di considerazioni pratiche da tenere presenti quando una persona fisica straniera è coinvolta in un atto pubblico. A titolo di sintesi, si evidenziano le più rilevanti:

Identificazione. Si applicano le norme generali del Regolamento notarile. In particolare, nel caso degli stranieri dell'UE, l'identificazione avviene tramite il passaporto o la carta d'identità nazionale.
NIE: Gli stranieri che, a causa dei loro interessi economici, professionali o sociali, sono legati alla Spagna, devono essere dotati, a fini di identificazione, di un numero personale, unico ed esclusivo. Necessario per tutte le operazioni con implicazioni fiscali.
Traduzione: a meno che il notaio non conosca la lingua straniera, è necessario attenersi alle disposizioni del § 150 del Regolamento notarile e richiedere un interprete.
Mezzi di pagamento: prestare molta attenzione e diligenza per quanto riguarda la prevenzione del riciclaggio di denaro. È altamente consigliabile richiedere che i conti di deposito e di pagamento siano detenuti in banche spagnole. Se ci sono banche straniere o conti di terzi, saranno richieste informazioni il più possibile complete e affidabili sull'origine dei fondi, richiedendo una giustificazione documentale (certificati di proprietà dei conti, contratti che giustifichino l'origine dei fondi, ecc.)
Apostille: l'apostilla è richiesta per i documenti rilasciati all'estero.
Transazioni immobiliari. Ricordiamo la trattenuta del 3% del prezzo (Imposta sul reddito dei non residenti) e l'inversione del contribuente nel "capital gain municipale".

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7.- RICHIESTA DI COPIE DI TESTAMENTI ALL'ARCHIVIO DELL'ASSOCIAZIONE NOTARILE DELLA CATALOGNA

Informazioni di interesse per la richiesta di copie di testamenti al Collegio. Per evitare problemi in caso di discrepanze di date, l'Associazione chiede che, al momento dell'invio della richiesta di copia, vengano allegati alla richiesta di copia del testamento i relativi certificati di morte e di ultima volontà, per identificare con maggiore precisione la richiesta.

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8.- FIRMA TELEMATICA DEGLI ATTI NOTARILI. ENTRATA IN VIGORE

Come riportato in precedenza, il 9 novembre entrerà in vigore la Legge 11/2023, che consentirà la firma telematica degli atti pubblici (ovvero, attraverso un sistema di videoconferenza con il notaio e firma elettronica, senza la necessità che il cliente si rechi fisicamente presso lo studio del notaio). QUI potete trovare un articolo sul blog dello studio notarile di Jesus Benavides con maggiori dettagli (quali documenti possono essere firmati, procedura, ecc.).

Per essere pionieri con questa novità e dare il miglior servizio ai clienti, è stata creata una nuova sezione nella pagina web dello studio notarile di Jesus Benavides (Video firma) dove, attraverso video didattici, viene spiegato l'intero processo da seguire per qualsiasi cittadino che voglia mettere in pratica questa possibilità.

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Per qualsiasi domanda su questo argomento (sia da parte dei dipendenti che dei clienti), si prega di contattare Antonio Alba per la risoluzione del problema via e-mail: antonio@jesusbenavides.es.

Settembre 2023

1.- CALCOLO DEI TERMINI PER LO SVOLGIMENTO DELL'ASSEMBLEA GENERALE. IL GIORNO IN CUI SI TIENE L'ASSEMBLEA GENERALE NON PUÒ ESSERE INCLUSO NEL CALCOLO.

Si allega la Risoluzione della DGSJFP dell'11 luglio 2023 (BOE del 28 luglio 2023).. Di conseguenza, e a titolo di sintesi, la DG ricorda le regole per il calcolo dei termini di convocazione dell'assemblea generale in una società di capitali. Come è noto, l'articolo 176 LSC stabilisce che tra la convocazione e lo svolgimento dell'assemblea generale deve trascorrere un mese (SA) o 15 giorni (SL). Ai fini del calcolo di questi termini, il giorno iniziale inizia dal giorno in cui l'avviso di convocazione viene inviato all'ultimo degli azionisti e, per determinare il giorno in cui scade il termine, non si può contare il giorno in cui si tiene l'assemblea generale.

Pertanto, deve trascorrere un mese per le società per azioni e 15 giorni per le società a responsabilità limitata, ed è il giorno successivo a queste scadenze che l'Assemblea generale può essere validamente tenuta.

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2.- DOTTRINA DELLA DIREZIONE GENERALE PER LE QUESTIONI TARIFFARIE

In allegato (QUI) un interessante documento contenente una sintesi della dottrina della Direzione Generale della Sicurezza Legale e della Fede Pubblica, in materia tariffaria, per gli anni 2020 - 2023. Da consultare in caso di dubbi sulle modalità di verbalizzazione di atti specifici.

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3.- NUOVI SVILUPPI DELL'INDICE UNICO INFORMATIZZATO

È stato riferito che l'Indice unico informatizzato ha recentemente incluso una serie di nuove funzionalità per migliorare la rappresentazione dei negozi giuridici concessi in strumenti pubblici.

In particolare, vengono creati nuovi atti giuridici per tenerne conto:

Atti di acquisizione o conservazione dello stato civile.
Atti di misure di sostegno e atti di costituzione di assistenza (e loro equivalenti in Catalogna),
Atti di omissione del numero di protocollo o di registro (per risolvere lo sfortunato caso in cui uno o più numeri rimangono senza un documento effettivamente autorizzato o intervenuto).

Altre modifiche minori:

Prova dei mezzi di pagamento nelle ricevute di deposito.
Specificazione della proprietà (o meno) nella vendita e nell'acquisto di azioni e titoli aziendali.
Costituzione di entità con o senza personalità giuridica, in cui è richiesta l'informazione sul loro codice fiscale (se l'informazione è ottenuta dopo la concessione e non è stato possibile ottenerla dal cliente, una volta scaduto il termine per la presentazione dell'indice, la revoca della norma deve essere richiesta attraverso il solito canale).

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4.- TEORIA DEGLI AFFARI LEGALI COMPLESSI. ACQUISTO + IPOTECA DI UN IMMOBILE DA PARTE DI UNA PERSONA SPOSATA. IL CONSENSO DELL'ALTRO CONIUGE NON È NECESSARIO SE L'IPOTECA VIENE FATTA CONTEMPORANEAMENTE ALL'ACQUISTO. ATTENZIONE NEL CASO DI STRANIERI

In allegato (QUI) un interessante articolo che riassume la dottrina della DG sulla teoria dei negozi giuridici complessi. L'articolo tratta i casi in cui una persona sposata acquista un immobile da sola e poi lo ipoteca. Come è noto, la regola generale stabilisce che, per ipotecare la residenza abituale, anche se appartiene a uno solo dei coniugi, è necessario il consenso dell'altro coniuge. Come eccezione a questa regola generale, si pone la teoria del negozio giuridico complesso, in virtù della quale il consenso del coniuge non proprietario non è necessario nella costituzione di un'ipoteca sulla residenza abituale subito dopo il suo acquisto, ossia l'ipoteca viene firmata con il numero di protocollo subito dopo il protocollo di compravendita.

Nel caso di stranieri, ATTENZIONE, perché la DG non ammette la dottrina del negozio giuridico complesso, a meno che la legge straniera non lo consenta e non sia accreditata (quindi, occorre verificare con una relazione notarile se la legge straniera che regola il regime patrimoniale specifico dei clienti ammette o meno questa teoria del negozio giuridico complesso).

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5.- AUTENTICAZIONE PUBBLICA DELLE DELIBERE SOCIETARIE. UNA BUONA AZIONE PUÒ SALVARE UN CATTIVO CERTIFICATO

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 10 luglio 2023 (BOE del 28 luglio 2023).. In conformità a tale risoluzione, e a titolo di sintesi, la DG stabilisce che, nell'ambito delle delibere societarie di una SL (cessazione e designazione di cariche), se il certificato non indica il quorum per l'adozione delle delibere, ma l'atto lo specifica (mediante una dichiarazione dell'amministratore), ciò è sufficiente per registrare la delibera nel Registro Mercantile.

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6.- PRIOR IN TEMPORE, POTIOR IN IURE. CIÒ CHE ARRIVA PER PRIMO IN CANCELLERIA È CIÒ CHE PREVALE (ANCHE SE LA LEGGE È SUCCESSIVA).

Si allega la Risoluzione della DG Diritto, Persone Giuridiche e Mediazione del 17 luglio 2023 (DOGC del 31 luglio 2023).. In base ad essa, e a titolo di sintesi, la DG stabilisce che prevale ciò che viene iscritto per primo nel Registro.

Caso in cui, nel 1986, con una scrittura privata, viene costituito un usufrutto a vita su un immobile. Successivamente, il 09/02/2023, tale scrittura privata viene elevata ad atto pubblico e presentata per la registrazione al Catasto. Tuttavia, il Conservatore rifiuta la registrazione, poiché il 03/02/2023, cioè 6 giorni prima, era stato presentato per la registrazione un atto di lascito, in cui questo diritto di usufrutto era stato assegnato a un terzo, sulla base di un'accettazione di eredità da parte di una persona deceduta nel 2022.

In questo caso, la DG richiama il principio fondamentale del funzionamento del Registro, ossia prior in tempore, potior in iure, per cui ciò che arriva per primo al Registro e viene registrato (usufrutto del 2022 presentato il 3 febbraio 2023), prevale sugli altri diritti (in questo caso, un usufrutto costituito in una scrittura privata nel 1986 e presentato per la registrazione il 9 febbraio 2023 sulla base di un atto di elevazione ad atto pubblico).

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7.- TABELLA DELLE NORME SULLA NAZIONALITÀ E SULLO STATO CIVILE

In allegato (QUI) un interessante documento che include una tabella dei regolamenti sulla cittadinanza e sullo stato civile, dove si possono trovare i link ai regolamenti e alle risoluzioni della Direzione Generale su vari argomenti come la registrazione civile, le certificazioni, il regime economico del matrimonio, ecc.

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8.- GIURAMENTO DI CITTADINANZA. VARIE QUESTIONI DA TENERE IN CONSIDERAZIONE

In allegato (QUI) Circolare della DG relativa alla competenza dello specifico Ufficio di Stato Civile in cui formalizzare la dichiarazione di opzione per la cittadinanza spagnola, nonché il giuramento o la promessa. Stabilisce che è competente l'Ufficio di Stato Civile del luogo di residenza del richiedente.

Si allega anche (QUI) Circolare del Direttore Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica, che stabilisce l'inopportunità di concedere certificati di cittadinanza giurata quando si rilevano indizi che il richiedente abbia compiuto atti incompatibili con la buona condotta civile (come, ad esempio, il fatto che il richiedente sia detenuto in un centro penitenziario).

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9.- CONTESTAZIONE GIUDIZIALE DELLE QUALIFICHE NEGATIVE. SERVIZIO A CUI SI PUÒ RICORRERE COME STUDIO NOTARILE

In allegato (QUI) un documento informativo del Consiglio Generale del Notariato, attraverso il quale viene reso noto un servizio a disposizione dei notai per poter ricorrere giudizialmente contro le valutazioni negative (o anche le delibere della DGSJFP) che possono comportare un interesse aziendale per i notai.

Pertanto, nel caso in cui il dipendente riscontri una valutazione negativa che ritenga possa ripercuotersi sull'ufficio del notaio nel suo complesso, può sollevare questa eventualità con il notaio, che può richiederla attraverso i canali indicati nel documento allegato.

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10.- LA RACCOMANDAZIONE DI REGISTRARE LE DICHIARAZIONI PRIMA DELLA STIPULA DI UN ATTO IN CUI È COINVOLTA UNA PERSONA CON DISABILITÀ.

La circolare informativa 3/2021, del 27 settembre, del Comitato permanente del Consiglio generale del notariatopropone che, prima della stipula di un atto in cui siano coinvolte persone con disabilità, venga redatto un registro delle manifestazioni in cui siano annotate le circostanze che possono influenzare l'esecuzione del negozio giuridico in questione. Questo registro può includere, tra le altre circostanze

Dichiarazioni della persona con disabilità stessa, ad esempio una dichiarazione della persona con disabilità che riconosce di vendere al di sotto del prezzo di mercato per una particolare necessità o convenienza, o le ragioni per cui rinuncia a una particolare eredità.
Dichiarazioni di persone che assistono la persona disabile nell'esercizio della sua capacità. Ad esempio, la dichiarazione del tutore di fatto, dell'avvocato, dell'accompagnatore occasionale, ecc. in cui si afferma di aver consigliato alla persona disabile di concedere un atto di vendita perché necessario per il suo futuro sostegno e mantenimento, o per saldare i debiti in sospeso.

Questo certificato è un complemento indispensabile alla valutazione della capacità notarile e fornisce chiarezza e sicurezza in caso di controversie future e possibili richieste di risarcimento. Si raccomanda che a richiedere il certificato sia la persona con disabilità o il suo assistente.

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11.- VIENE CREATO IL REGISTRO CENTRALE DEI TITOLI DI PROPRIETÀ.

Decreto Reale 609/2023, dell'11 luglio, che crea il Registro Centrale dei Titoli Immobiliari. Decreto Reale 609/2023, dell'11 luglio, che crea il Registro Centrale dei Titoli di Proprietà Immobiliare.. Questo registro deve essere consultato da tutte le parti obbligate per legge a controllare il riciclaggio di denaro, compresi i notai. Tuttavia, fino al trasferimento dei dati in questo registro, per il quale sono previsti 9 mesi, il Regio Decreto stabilisce che si devono continuare a utilizzare le fonti tradizionali (il database del beneficiario effettivo tramite Signo).

Luglio 2023

1.- NUOVO CONGEDO RETRIBUITO DI 15 GIORNI DI CALENDARIO PER I PARTNER NON SPOSATI

Il regio decreto legge 5/2023 viene pubblicato nel BOE ed entra in vigore (QUI potete consultarlo), in virtù del quale viene riconosciuto un congedo retribuito di 15 giorni di calendario per il fatto di diventare (e registrarsi) come coppia stabile. Tutte le coppie stabili che formano un'unione stabile d'ora in poi possono essere informate di questo, in modo da poter usufruire di questo nuovo congedo.

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2.- NUOVO REGOLAMENTO SULLE MODIFICHE STRUTTURALI DELLE SOCIETÀ COMMERCIALI

Il citato regio decreto legge 5/2023 (QUI ) ha abrogato la precedente Legge 3/2009, del 3 aprile, sulle modifiche strutturali delle società commerciali (trasformazione, fusione, scissione, trasferimento globale di attività e passività, ecc.) Pertanto, d'ora in poi, il nuovo regime giuridico per le modifiche strutturali si trova nel citato Regio Decreto Legge 5/2023. Da tenere in considerazione quando un funzionario prepara una di queste operazioni (deve consultare il nuovo regolamento e adattare le citazioni legali al nuovo testo normativo).

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3.- LE SENTENZE DI DIVORZIO DI STRANIERI, CON AGGIUDICAZIONE DI BENI IMMOBILI, DEVONO ESSERE REGISTRATE NEL REGISTRO CIVILE CENTRALE.

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 13 giugno 2023 (BOE del 10 luglio 2023).. In base ad essa, e a titolo riassuntivo, la DG stabilisce che, in caso di divorzio (DI STRANIERI il cui matrimonio non è registrato nel Registro Civile spagnolo), se nella sentenza viene assegnato un immobile a uno degli ex coniugi, per poterlo registrare nel Catasto, è necessario che, in precedenza, tale sentenza di divorzio sia registrata nel Registro Civile Centrale.

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4.- REGISTRAZIONE DEI BENI E PRECEDENZA IN TEMPOREALE. A VOLTE SÌ, A VOLTE NO, CIÒ CHE VIENE DEPOSITATO SUCCESSIVAMENTE HA LA PRIORITÀ SUI DOCUMENTI DEPOSITATI PRECEDENTEMENTE.

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 15 giugno 2023 (BOE del 10 luglio 2023).. In base ad essa, e a titolo di sintesi, la DG risolve un caso curioso:

Il CV + PH è firmato e presentato per la registrazione, qualificato con difetti correggibili.
Viene presentata una rettifica e, mentre l'iscrizione è ancora in vigore (cioè il VC + PH non sono ancora stati registrati), il Catasto riceve un'ordinanza dell'AEAT con un divieto di alienazione dell'immobile, a causa di debiti fiscali.
Il cancelliere qualifica negativamente il CV + PH (presentato prima dell'ordinanza) per motivi di ordine pubblico.
Il notaio ha presentato ricorso e la DG gli ha dato ragione, stabilendo che se l'ordinanza derivava da un procedimento amministrativo in cui non era stata messa in discussione la validità civile del negozio giuridico (ricordiamo i debiti fiscali), la classificazione negativa non era applicabile, in quanto il CV + PH era stato presentato in precedenza nel registro (prior in tempore potior in iure).
Tuttavia, la DG ricorda che se l'ingiunzione è stata emessa nel contesto di un procedimento penale in cui viene messa in discussione la validità dell'attività (ad esempio, una presunta frode nel VC), la sospensione della registrazione (anche se l'ingiunzione è successiva) sarebbe appropriata, per motivi di interesse generale/ordine pubblico.

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5.- NULLA PUÒ ESSERE REGISTRATO A FAVORE DI UNA SOCIETÀ LA CUI CIF SIA STATA REVOCATA.

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 16 giugno 2023 (BOE del 10 luglio 2023).. In base a questa risoluzione, e a titolo di sintesi, la DG stabilisce che, nell'ambito di una compravendita, se il numero di partita IVA della società acquirente è stato revocato, l'acquisizione non può essere registrata a suo favore. È importante tenere presente e ricordare sempre, quando si tratta di una società, di consultare la banca dati esistente in materia.

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6.- È POSSIBILE RIDURRE IL CAPITALE SOCIALE AL DI SOTTO DEI 3.000 EURO IN UNA SOCIETÀ ESISTENTE

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 13 giugno 2023 (BOE del 10 luglio 2023).. In essa, e a titolo di sintesi, la DG risolve il seguente curioso caso:

3.000, effettua una riduzione di capitale, in seguito alla quale il capitale sociale risultante scende al di sotto dei 3.000 euro.
Il Conservatore sospende la registrazione in quanto ritiene che questa cifra sia inferiore al minimo legale, in quanto ritiene che le SL inferiori a 3.000 euro di capitale siano possibili solo al momento della costituzione.
Il DG revoca la qualifica del Conservatore, ritenendo che sia effettivamente possibile effettuare una riduzione di capitale in una SL con un capitale sociale inferiore a 3.000 euro.

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7.- AUMENTO DEL CAPITALE SOCIALE E DIRITTO DI OPZIONE. IL TEMPO DEVE ESSERE RISPETTATO

A seguito di una transazione formalizzata presso lo studio notarile, si ricorda che nell'ambito di un aumento di capitale di una società di capitali, il diritto di prelazione degli azionisti sugli aumenti di capitale sorge dal momento della pubblicazione dell'offerta di sottoscrizione delle nuove azioni nella Gazzetta Ufficiale del Registro delle Imprese, o dalla comunicazione scritta a ciascun azionista. La sottoscrizione può essere effettuata dagli azionisti entro il termine fissato dall'Assemblea generale, che non può essere inferiore a un mese dalla pubblicazione o dalla comunicazione.

Queste scadenze devono quindi essere prese in considerazione e rispettate quando si formalizza questo tipo di operazione (per cui non è possibile che la sottoscrizione delle nuove azioni avvenga nella stessa assemblea della delibera, a meno che tutti gli azionisti non abbiano partecipato all'assemblea).

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8.- RESPONSABILITÀ CIVILE DEL NOTAIO. È MOLTO IMPORTANTE TENERNE CONTO PER EVITARE QUESTO TIPO DI ERRORE.

Si allega un link a un interessante articolo dottrinale (QUI) in cui viene analizzata la responsabilità civile del notaio. Di particolare interesse è una sezione con approfondimenti di casi specifici (es. omissione di oneri, procure insufficienti, mancata informazione sugli effetti fiscali dell'esecuzione, ecc.)

Si raccomanda vivamente a tutti i dipendenti dello studio notarile di leggere l'articolo e questi casi specifici per evitare di commettere tali errori e la responsabilità ad essi associata.

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9.- REGISTRAZIONE CIVILE E GIURAMENTO DI CITTADINANZA E MATRIMONI NOTARILI. QUESTIONI IMPORTANTI DA TENERE IN CONSIDERAZIONE

Si allega un documento della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica(si veda il PDF allegato a questa mail) che chiarisce diverse questioni relative soprattutto alla documentazione che gli interessati devono presentare nella dichiarazione giurata di cittadinanza e nel procedimento di matrimonio davanti a un notaio, nonché aspetti relativi alla procedura da tenere in considerazione sia per la concessione della cittadinanza che per il matrimonio.

Giugno 2023

1.- STATUTO. LA CLAUSOLA STATUTARIA CHE CONSENTE L'INVIO DELL'AVVISO DI CONVOCAZIONE DELL'ASSEMBLEA AGLI AZIONISTI PER POSTA ORDINARIA (SENZA RICEVUTA DI RITORNO) NON È VALIDA:

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 10 maggio 2023 (BOE del 1° giugno 2023).. Di conseguenza, e a titolo riassuntivo, il DG ricorda che (nell'ambito della costituzione di una SL), la clausola statutaria che consente l'invio dell'avviso di convocazione ai soci per posta ordinaria (senza ricevuta di ritorno) non è ammissibile, in quanto, per essere valido, il sistema di invio deve consentire la verifica della ricezione dell'avviso da parte del destinatario.

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2.- NELL'ATTO DI VENDITA STRAGIUDIZIALE DI UN IMMOBILE IPOTECATO, È NECESSARIO DARE UNA NOTIFICA AFFIDABILE DELL'ESECUZIONE AI TITOLARI DI ONERI SUCCESSIVI:

Si allega la Risoluzione della DGSJFP dell'11 maggio 2023 (BOE del 1° giugno 2023). Caso di pignoramento extragiudiziale di un immobile ipotecato, presso uno studio notarile, in presenza di una condizione risolutiva successiva all'ipoteca a favore di una società. La società viene avvisata del procedimento di pignoramento con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, ma la consegna è negativa, dopodiché l'atto viene concesso. La DG, allineandosi alla tesi del Conservatore, non condivide questa tesi, in quanto ritiene che quando l'esecuzione stragiudiziale di un immobile ipotecato viene formalizzata con un atto, è necessario dare una notifica certa della procedura a tutti i titolari di oneri o diritti successivi all'ipoteca in corso di esecuzione, per cui se si decide di inviare la notifica della procedura con raccomandata con ricevuta di ritorno, e la sua consegna al destinatario è negativa, è opportuno effettuare una notifica personale, da parte del notaio, con un atto di notifica (art. 202 Regolamento Notarile).

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3.- RETTIFICA DI UNA SUPERFICIE SUPERIORE AL 10%. NON È POSSIBILE REGISTRARLA "A POCO A POCO":

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 12 maggio 2023 (BOE del 1° giugno 2023). Viene concesso un atto di rettifica delle dimensioni dell'immobile, con il"metodo semplificato" dell'articolo 201.3 della legge ipotecaria(per differenze non superiori al 10%), ma analizzando i metri quadrati dichiarati nel registro e quelli dichiarati ora (da 9.403 a 10.377), si nota che la differenza è superiore al 10%. Il Conservatore sospende la registrazione e successivamente il notaio presenta un atto di rettifica chiedendo di registrare solo l'eccedenza dei metri quadrati fino al raggiungimento del 10%. Il Conservatore dà nuovamente una qualifica negativa e il DG, allineandosi al Conservatore, conferma che ciò non è possibile, in quanto non è possibile registrare una rettifica "frammentaria" o "a pezzi" della superficie del terreno, per cui se è superiore al 10%, si deve utilizzare la procedura ordinaria dell'articolo 201.1 della legge sulle ipoteche e non la procedura semplificata dell'articolo 201.3.

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4.- MINUTAGGIO DEI "CONCETTI MINORI". COSA PUÒ ESSERE ADDEBITATO E COSA NO:

Interessante post dal blog "justitonotario" (QUI) che analizza una Risoluzione della Direzione Generale del 3 gennaio 2023 (consultabile integralmente in un link del suddetto blog), che risolve un ricorso di un privato contro il verbale di un notaio di un atto di compravendita. In sintesi, stabilisce che:

Cosa è testimoniato e cosa no? È il notaio a decidere.
Rapporto del registro commerciale: non applicabile.
Consultazione del titolare effettivo: Sì.
Faccia in bianco degli assegni: corretto.
Incorporazione nella copia di un foglio per l'inserimento di note: corretto.
Diligenze: Devono essere registrate per poter essere considerate minime.
Copie semplici e accordo sull'assunzione dei costi da parte dell'acquirente: se l'acquirente si assume i costi, questo include le copie necessarie per adempiere agli obblighi di comunicazione dell'attività formalizzata.
Numero di copie elettroniche semplici: 2 (per le comunicazioni al Catasto e al Comune, rispettivamente).
Numero di copie in carta semplice: 3 (per regolare rispettivamente ITP, "plusvalía" e formalità varie).
Al momento dell'indicazione del numero di copie desiderate dai concedenti: Al momento della firma.
Cosa possiamo considerare come testimonianze? La trascrizione dei dati della società intervenuta; l'elaborazione della modulistica necessaria per poter effettuare la liquidazione telematica; la testimonianza per richiesta di informazioni anagrafiche; la consultazione della Real Titolarità; la semplice nota del Registro; la ricevuta dell'IBI; la certificazione catastale descrittiva e grafica (a parte la gestione catastale extra-territoriale che è anch'essa minutabile); gli assegni di accredito dei mezzi di pagamento; il certificato dei debiti della comunità; l'etichetta della Certificazione Energetica o l'intero certificato e rispettando quanto necessario a seconda dei casi; l'attestazione di ricezione da parte del Comune della comunicazione di cui all'art. 110.6.b) e la verifica dei CSV.
Sigillo di sicurezza: Sì, è verbalizzato.
Nota del Registro: può trattarsi di un supplemento (a margine della testimonianza).

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5.- NON SI PUÒ ESSERE DUE COSE ALLO STESSO TEMPO. NON È POSSIBILE ESSERE MEMBRO (PERSONA FISICA) DEL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE DI UNA SOCIETÀ E, ALLO STESSO TEMPO, ESSERE ANCHE UNA PERSONA FISICA CHE RAPPRESENTA UNA SOCIETÀ CHE RICOPRE LA CARICA DI MEMBRO DELLO STESSO CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE:

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 23 maggio 2023 (BOE del 16 giugno 2023).. Di conseguenza, e a titolo riassuntivo, la DG stabilisce che, in un consiglio di amministrazione di 3 membri, non è possibile che la stessa persona fisica ricopra la posizione di membro del consiglio e, allo stesso tempo, quella di persona fisica che rappresenta una società che è anche membro del consiglio, in quanto ciò implicherebbe che, de facto, una sola persona avrebbe il diritto di veto sull'adozione o meno di qualsiasi accordo, oltre a poter generare situazioni suscettibili di conflitto di interessi. In ogni caso, se il consiglio avesse più di 3 membri, la questione sarebbe più discutibile e il caso specifico dovrebbe essere analizzato per giungere a una conclusione in merito.

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6.- VENDITA DI BENI IMMOBILI DA PARTE DI UNA SOCIETÀ RAPPRESENTATA DA UN AMMINISTRATORE LA CUI POSIZIONE NON È ISCRITTA NEL REGISTRO DELLE IMPRESE. È POSSIBILE SE IL GIUDIZIO DI SUFFICIENZA DEL NOTAIO VIENE ESEGUITO CORRETTAMENTE:

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 9 maggio 2023 (BOE del 29 maggio 2023).. In conformità ad esse, e a titolo di sintesi, la DG ribadisce la propria dottrina già consolidata e stabilisce che, in caso di vendita di un immobile da parte di una SL, rappresentata nella compravendita dal proprio amministratore, senza che la posizione sia ancora registrata, è possibile formalizzare l'operazione se il giudizio di sufficienza notarile viene svolto correttamente . In particolare, l'atto deve contenere tutte le circostanze richieste dalla legge affinché la nomina dell'amministratore sia considerata valida:

La delibera dell'Assemblea generale regolarmente convocata.
Accettazione della nomina,
La notifica o il consenso, a seconda dei casi, dei titolari delle precedenti sedi legali.

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7.- MODIFICA DEL REGOLAMENTO DEL REGISTRO DELLE IMPRESE PER ADEGUARLO ALLA LEGISLAZIONE DELL'UNIONE EUROPEA SUI PROCESSI DIGITALI

QUI è possibile consultare la suddetta riforma del Regolamento del Registro Mercantile, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale dello Stato del 14 giugno. Sulla base della stessa, come aspetti chiave:

A tutte le società a responsabilità limitata e alle filiali verrà assegnato un identificativo unico europeo (EUID), che consentirà di identificarle in modo univoco attraverso un sistema di interconnessione di tutti i registri delle imprese dell'UE.
È prevista la possibilità di creare e chiudere filiali telematicamente/online.
La sua entrata in vigore è posticipata di un anno dalla pubblicazione nel BOE della Legge 11/2023 (cioè il 9 maggio 2024).

Maggio 2023

1.- RINUNCIA ALL'EREDITÀ DEI MINORI E CONFLITTO DI INTERESSI. ASPETTI DA TENERE IN CONSIDERAZIONE:

Allego la Risoluzione della DG del Diritto, delle Persone Giuridiche e della Mediazione della Generalitat de Catalunya, datata 20 febbraio 2023 (DOGC del 2 marzo 2023). In base ad essa, e a titolo riassuntivo, la DG ricorda che nella rinuncia all'eredità a favore di minori, la regola generale è che essa deve essere formalizzata in un atto pubblico dai genitori, con autorizzazione giudiziaria (art. 236-27 CCCat) o, in alternativa, dai due parenti più stretti (art. 236-30 CCCat). In caso di conflitto di interessi di uno dei genitori, la rinuncia viene fatta dall'altro genitore con il consenso dei due parenti. Se il conflitto di interessi riguarda uno dei due parenti, questi deve astenersi o, se necessario, il parente successivo deve essere chiamato a sostituirlo.

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2.- CATASTO. LE NOTE SEMPLICI NON POSSONO ESSERE RICHIESTE NÉ PER E-MAIL NÉ PER MEZZO DI UN DOCUMENTO PRESENTATO PER VIA TELEMATICA:

Si allegano le risoluzioni della DGSJFP del 27 marzo 2023 (BOE del 18 aprile 2023) e del 28 marzo 2023 (BOE del 18 aprile 2023). Di conseguenza, e a titolo riassuntivo, la DG ricorda che le note semplici non possono essere richieste né via e-mail né attraverso una richiesta presentata in un documento attraverso il sistema di deposito telematico dei documenti del Registro. La via ordinaria è quella del portale telematico di Registradores.org o del Telefax nel caso di note continue provenienti dallo studio notarile.

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3.- CESSIONE DI PROPRIETÀ IN CAMBIO DI UNA RENDITA VITALIZIA GARANTITA CON CONDIZIONE SOSPENSIVA E DI UN DIRITTO REALE IPOTECARIO. NON SI PUÒ IPOTECARE CIÒ CHE ANCORA NON CI APPARTIENE:

Allego la Risoluzione della DGSJFP del 28 marzo 2023 (BOE del 18 aprile 2023). In essa, e a titolo di sintesi, la DG ci ricorda che non è possibile ipotecare ciò che non è ancora vostro. La cessione di un immobile in cambio di una rendita viene formalizzata in un atto pubblico. Il cedente (una persona anziana) trasferisce l'immobile a un terzo (cessionario) in cambio di una rendita. Il trasferimento viene formalizzato con una condizione sospensiva, per cui il passaggio di proprietà avverrà quando il cessionario dimostrerà di aver pagato per intero la rendita pattuita (si intende alla morte del cedente). Inoltre (per garantire che chi è tenuto a pagare la rendita la paghi), il cessionario costituisce un'ipoteca su tale proprietà, a favore del cedente, come ulteriore garanzia per il pagamento della rendita vitalizia. L'iscrizione dell'ipoteca viene rifiutata in quanto la condizione sospensiva non si è ancora verificata, per cui i cessionari non hanno ancora acquisito la proprietà dell'immobile (condizione sospensiva in attesa di adempimento) e quindi non possono ipotecare qualcosa che ancora non gli appartiene.

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4.- IPOTECA E DOMICILIO AI FINI DELLA NOTIFICA. NON PUÒ ESSERE UN INDIRIZZO ESTERO:

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 30 marzo 2023 (BOE del 18 aprile 2023). In base ad essa, e a titolo riassuntivo, la DG ricorda che quando si formalizza un diritto reale ipotecario, l'atto deve indicare un indirizzo del debitore ai fini delle notifiche e delle convocazioni, che deve essere situato in Spagna, per cui non è ammissibile indicare un indirizzo del debitore all'estero a tali fini.

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5.- ATTO DI ESTINZIONE DELLA CONVIVENZA STABILE E DI SCIOGLIMENTO DEL CONDOMINIO (APPARTAMENTO IN COMUNE). PUÒ ESSERE CONCESSO CON FIGLI MINORI SE NELL'ATTO NON SONO INCLUSI ACCORDI CHE RIGUARDANO I FIGLI:

Allego la Risoluzione della DG del Diritto, delle Persone Giuridiche e della Mediazione della Generalitat de Catalunya del 19 aprile 2023 (DOGC del 24 aprile 2023). In base ad essa, e a titolo riassuntivo, la DG stabilisce che in presenza di una coppia stabile con figli e con una casa in comune, quando la coppia stabile si estingue per cessazione della convivenza, anche se ci sono figli minori, possono formalizzare l'estinzione della coppia stabile nell'atto e concordare nello stesso lo scioglimento del condominio dell'immobile che avevano in comune. Tuttavia, ciò sarà possibile solo se l'atto di cessazione della convivenza stabile non include misure che riguardano i figli, come un accordo, un piano genitoriale, gli alimenti o un regime di visita (nel qual caso, logicamente, sarebbe necessaria un'autorizzazione giudiziaria).

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6.- ATTO DI DIVISIONE MATERIALE DI UN ELEMENTO PRIVATO DI UNA PROPRIETÀ SOGGETTA AL REGIME DI PROPRIETÀ ORIZZONTALE È RICHIESTA SOLO LA MAGGIORANZA SEMPLICE:

Allego la Risoluzione della DG del Diritto, delle Persone Giuridiche e della Mediazione della Generalitat de Catalunya, del 5 maggio 2023 (DOGC del 15 maggio 2023). In base a questa, e a titolo riassuntivo, la DG stabilisce che nel caso di un vecchio edificio con una divisione orizzontale "singolare" (diviso in 4 entità, una delle quali comprende 13 appartamenti suscettibili di uso individualizzato), se il regolamento non lo consente espressamente, l'edificio deve essere diviso in 4 entità, una delle quali comprende 13 appartamenti suscettibili di uso individualizzato, se lo statuto non lo consente espressamente (nel qual caso non sarebbe necessario l'accordo dell'Assemblea generale), è possibile formalizzare una divisione materiale di questa entità che comprende questi 13 appartamenti, al fine di creare 13 proprietà registrate indipendenti, con la sola delibera dell'Assemblea generale approvata a maggioranza semplice (cioè non sarebbe necessario un accordo con maggioranze qualificate di 4/5).

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7.- ATTO DI RETTIFICA DI ERRORE (DI SUPERFICIE) NELLA DESCRIZIONE DI UN IMMOBILE (ELEMENTO PRIVATO) SOGGETTO AL REGIME DI PROPRIETÀ ORIZZONTALE. NON È RICHIESTA LA DICHIARAZIONE DI VECCHIE OPERE EDILIZIE NUOVE DA PARTE DELLA COMUNITÀ DEI PROPRIETARI:

Allego la Risoluzione della DGSJFP del 18 aprile 2023 (BOE dell'8 maggio 2023). In essa, e a titolo riassuntivo, la DG risolve un caso in cui una sovrastruttura, registrata con una superficie utile di 47,51 metri, viene rettificata a 97 metri (poiché in realtà questa era la superficie reale e corretta), mediante un atto concesso dal proprietario registrato dell'immobile, sulla base di una certificazione catastale e grafica e di una relazione di un architetto (che accreditano che si tratta di un errore e che questo appartamento ha questa superficie dal momento della costruzione), nonché mediante una risoluzione del Consiglio (adottata all'unanimità) che acconsente a questa rettifica. In questo caso, la DG conferma che questo atto è sufficiente per registrare la modifica della superficie dell'appartamento, senza la necessità di un atto di dichiarazione di vecchia e nuova costruzione, da parte della comunità di proprietari, in cui viene rettificata la descrizione di tale elemento.

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8.- QUANDO IN UNA SUCCESSIONE C'È UN DIRITTO DI TRASMISSIONE, SONO CONSAPEVOLE CHE PER LA CONSEGNA DI UN LEGATO È NECESSARIO IL CONCORSO DI TUTTI GLI INTERESSATI ALL'EREDITÀ:

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 19 aprile 2023 (BOE dell'8 maggio 2023). In base a tale risoluzione, e a titolo riassuntivo, la DG ricorda che, nell'ambito del diritto di trasferimento, e in base all'articolo 1006 del Codice civile, qualsiasi operazione volta a dividere l'eredità cui è chiamato il cedente deve essere concessa da tutti gli interessati alla successione di quest'ultimo (compresi i suoi beneficiari legittimari). Si tratta di un caso in cui due persone decedute, nel loro testamento, nominano eredi i loro sei figli (con volgare sostituzione a favore dei rispettivi discendenti) e, allo stesso modo, dispongono a favore di tre dei loro figli il lascito di alcuni beni immobili. Successivamente, uno di questi figli morì, lasciando una vedova e tre figli (nipoti del primo defunto). L'atto di consegna del lascito viene concesso dagli eredi (figli della coppia defunta) e anche dagli eredi cedenti (nipoti), ma non interviene la coniuge vedova del figlio defunto, che il DG interpreta come necessaria, in quanto interessata alla successione.

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9.- PRESTO SARÀ POSSIBILE CONCEDERE ATTI PER VIA ELETTRONICA:

In allegato il link all'articolo recentemente pubblicato su El Periódico (QUI) in cui vengono spiegate sinteticamente le novità derivanti dalla Legge 11/2023. Sulla base di questa legge, a breve (a fine novembre scade la vacatio legis di 6 mesi), sarà possibile rilasciare alcuni atti pubblici per via telematica, cioè senza la presenza fisica del cliente presso lo studio notarile. Non appena saranno disponibili ulteriori sviluppi sull'attuazione pratica della misura, il personale sarà debitamente informato.

Aprile 2023

1.- I CLIENTI POSSONO IDENTIFICARSI DAVANTI AL NOTAIO CON UNA PATENTE DI GUIDA VALIDA DEL REGNO DI SPAGNA:

Allego la Risoluzione della DGSJFP del 16 gennaio 2023 (BOE del 14 febbraio 2023). In base a questa risoluzione, e a titolo riassuntivo, la DG consente a una persona che si presenta davanti a un notaio di identificarsi mediante una patente di guida spagnola valida, anche se questa risorsa deve essere utilizzata in modo sussidiario o complementare. Ciò significa che, di norma, in tutti i casi l'identificazione degli spagnoli deve avvenire tramite passaporto o DNI (carta d'identità nazionale spagnola). Tuttavia, in alternativa, può essere accettata anche la patente di guida, in quanto si tratta di un documento ufficiale rilasciato da un'autorità pubblica, con fotografia e firma, che ha effetti identificativi.

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2.- IL CONSENSO DEI NUOVI PROPRIETARI DI UN IMMOBILE SOGGETTO A REGIME PATRIMONIALE ORIZZONTALE È NECESSARIO PER REGISTRARE IN CATASTO GLI ACCORDI ADOTTATI PRIMA DEL LORO ACQUISTO E NON REGISTRATI.

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 31 gennaio 2023 (BOE del 20 febbraio 2023).. In base ad essa, e a titolo di sintesi, la DG ricorda che, come regola generale, se una comunità di proprietari adotta una delibera soggetta a registrazione nel Catasto, e successivamente, prima che tale delibera venga registrata, si verificano cambiamenti di proprietà in elementi privati, per ottenere la registrazione di tale delibera, i nuovi proprietari devono dare il loro consenso. Tuttavia, in questo caso specifico, trattandosi di una successione, la DG applica il principio della successione universale (articolo 661 Cc) e consente la registrazione del patto.

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3.- NELL'AMBITO DI UNA SUCCESSIONE EREDITARIA, LA SEPARAZIONE DEL MATRIMONIO DEVE ESSERE PROVATA IN MODO ATTENDIBILE PER PRIVARE IL CONIUGE SUPERSTITE DEI SUOI DIRITTI EREDITARI SULLA QUOTA RISERVATA.

Allego la Risoluzione della DGSJFP del 24 gennaio 2023 (BOE del 14 febbraio 2023). In essa, e a titolo riassuntivo, la DG ricorda che, nell'ambito di un'accettazione di eredità, per poter formalizzare l'eredità senza il coniuge legittimo superstite (a seguito della separazione dei coniugi), è necessario certificare la separazione (per mutuo consenso in un atto pubblico / decisione giudiziaria di separazione o divorzio / ratifica del coniuge che non partecipa alla divisione).

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4.- PRECAUZIONI DA PRENDERE IN CONSIDERAZIONE NEL GIUDIZIO DI SUFFICIENZA QUANDO SI UTILIZZA UNA PROCURA PREVENTIVA IN PREVISIONE DELLA PERDITA DI CAPACITÀ.

Allego la Risoluzione della DGSJFP del 4 novembre 2022 (BOE del 2 dicembre 2022). Di conseguenza, e a titolo riassuntivo, la DG stabilisce che per poter utilizzare una procura preventiva in previsione della perdita di capacità (del tipo che ha effetto solo una volta che la perdita di capacità è stata accreditata, non prima) non è sufficiente un generico giudizio di sufficienza come in qualsiasi tipo di procura, ma saranno richiesti ulteriori requisiti, ovvero è necessario un certificato medico in corso di validità, che riporti la data, l'autore, lo scopo e un giudizio esplicito da parte del notaio che il mandante si trovi nella situazione di sostegno descritta affinché la procura abbia effetto (e addirittura, in caso di dubbio, può essere richiesta una perizia, che sarà valutata in un atto notarile separato o, se necessario, aggiungendo la comparsa del mandante per valutare la sua situazione di bisogno sul posto).

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5.- LE DECISIONI GIUDIZIARIE CHE INCIDONO SULLA CAPACITÀ DELLA PERSONA DEVONO ESSERE REGISTRATE NELL'ANAGRAFE, IN MODO CHE GLI ATTI CHE NE DERIVANO ABBIANO ACCESSO ALL'ANAGRAFE IMMOBILIARE.

Allego la Risoluzione della DGSJFP del 3 gennaio 2023 (BOE del 9 febbraio 2023). In essa, e a titolo di sintesi, la DG ci ricorda che la sentenza del tribunale che incide sulla capacità di una persona, oltre a essere definitiva, deve essere registrata nel Registro civile. Senza questo requisito, l'atto compiuto dal rappresentante non potrà accedere al Catasto.

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6.- QUANDO IL REGIME ECONOMICO DEL MATRIMONIO È INDICATO IN UN ATTO, DEVE ESSERE SPECIFICATO SE È LEGALE O CONVENZIONALE.

Allego la Risoluzione della DGSJFP del 20 dicembre 2022 (BOE del 3 febbraio 2023). In essa, e a titolo riassuntivo, la DG ricorda che nell'indicare il regime economico del matrimonio è necessario stabilire nell'atto se il regime economico matrimoniale è legale o convenzionale (poiché se è convenzionale, possono essere state previste regole specifiche di gestione e disposizione, diverse da quelle generiche previste dal regime legale del Codice). Inoltre, se si tratta di un regime concordato o convenzionale, è necessario fornire al notaio la prova di ciò mostrando l'atto autentico da cui deriva il regime economico convenzionale (contratto di matrimonio) con gli estremi della registrazione nel registro civile competente. La prova può essere fornita anche attraverso un certificato di matrimonio dell'ufficio anagrafe, a margine del quale deve essere riportata l'annotazione della stipula della convenzione di matrimonio in cui viene concordato il regime patrimoniale convenzionale, il giorno della stipula, il notaio autorizzante e il numero di protocollo.

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7.- LA NECESSITÀ CHE IL NOTAIO INDICHI ESPRESSAMENTE NELLA SENTENZA DI SUFFICIENZA NOTARILE L'AVVERTENZA DI AUTOAPPALTO E/O CONFLITTO DI INTERESSI.

Si allega la risoluzione della DGSJFP del 9 marzo 2023 (B.O.E. 27 marzo 2023). In questa interessante risoluzione, la DG ribadisce ancora una volta la sua dottrina in merito alla sufficienza notarile e alla sentenza autoconcordataria, nel senso che bisogna prendere delle precauzioni quando c'è un negozio giuridico concesso da un procuratore che a sua volta interviene in nome e per conto proprio come parte con interessi opposti a quelli del suo mandante. Nel caso presentato nella sentenza, il Conservatore sospende la registrazione di una donazione in cui il donatore agisce a sua volta come procuratore del donatario, senza indicare nell'atto di donazione che la procura conferita dal donatario evita espressamente la figura dell'autocontratto e/o del conflitto di interessi. Il centro amministrativo ricorda la propria dottrina, già molto ribadita, secondo cui l'articolo 98 della Legge 24/2001 attribuisce esclusivamente al notaio il giudizio di sufficienza della presunta rappresentanza, senza che l'ufficiale di stato civile possa pretendere, per la propria qualifica, l'esibizione, l'accompagnamento o la trascrizione del documento da cui la rappresentanza è tratta. Tuttavia, quando si tratta della figura dell'autocontraenza, non è sufficiente che il notaio riporti nell'atto il suo giudizio di sufficienza, ma è anche necessario che indichi chiaramente che l'atto pubblico da cui deriva la rappresentanza (procura) contiene la clausola di autocontraenza".

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8.- LEGGE APPLICABILE IN MATERIA DI REGIMI PATRIMONIALI TRA CONIUGI CON ELEMENTI INTERNAZIONALI

8.1.- LEGGE APPLICABILE AL REGIME PATRIMONIALE DEI CONIUGI:

Il Regolamento UE 2016/1103 (QUI) si applica a tutti i matrimoni contratti a partire da giugno 2019, ed è universalmente applicabile (anche le leggi non UE possono essere applicate).
Il regolamento (art. 22) consente ai coniugi di scegliere la legge applicabile al loro regime patrimoniale tra quella del luogo di celebrazione o quella della cittadinanza di uno dei due coniugi.
Validità dell'accordo: Soggetto ai requisiti formali di ciascun Paese (di conseguenza, in Spagna sarà necessario un atto pubblico).
Inmancanza di accordo, la legge applicabile è (art. 26): quella della prima residenza abituale dopo il matrimonio, quella della cittadinanza comune o quella del legame più stretto.
‍Si applica anchealle "società di persone registrate": società stabili iscritte in un registro pubblico.

8.2.- LEGGE APPLICABILE AL DIVORZIO:

Si applica il Regolamento UE 1259/2010 (QUI) sulla legge applicabile al divorzio, che è anche universalmente applicabile (si possono applicare anche leggi non UE).
Il regolamento (art. 5) consente ai coniugi di scegliere la legge applicabile al divorzio tra la legge del luogo di residenza abituale, la legge dell'ultimo luogo di residenza abituale, la legge dello Stato di cui uno dei coniugi ha la cittadinanza al momento della conclusione dell'accordo o la legge del foro.
Validità dell'accordo: Soggetto ai requisiti formali di ciascun Paese (in Spagna, atto pubblico di patti in previsione della rottura).
Inassenza di un accordo, si applicano i criteri dell'art. 8 del Regolamento.

Jesús Benavides Lima

Notaio di Barcellona

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