Sto pensando di acquistare o vendere un immobile in affitto... quali diritti ha l'inquilino?

Lo scopo di questo articolo è quello di illustrare tutti gli aspetti che sia l'acquirente che il venditore devono tenere in considerazione nel caso in cui l'immobile oggetto del trasferimento sia locato a terzi, poiché in tal caso la legge determina un regime speciale da tenere in considerazione, con una serie di diritti a favore del conduttore che devono essere rispettati affinché la vendita possa essere effettuata correttamente.

Anche in questo caso, come di consueto, utilizzerò il sistema delle domande e delle risposte brevi nella mia presentazione, evidenziando comunque gli elementi più rilevanti da tenere in considerazione, in modo che, se preferite, possiate fare una lettura veloce dell'articolo leggendo semplicemente le domande e i grassetti.

Che cos'è un contratto di locazione in generale?

Secondo le disposizioni del diritto civile, in linea generale, la locazione è un contratto con cui una parte, detta locatore, in quanto proprietaria di un bene, si impegna a cedere il godimento o l'uso del bene a un'altra persona, detta locatario, per un determinato periodo di tempo e in cambio di un determinato corrispettivo economico.

Che cos'è un contratto di locazione di beni immobili?

Come è stato osservato nella domanda precedente, nel Codice Civile troviamo un insieme di norme che regolano il contratto di locazione in generale, quando si riferisce a qualsiasi tipo di proprietà. 

Tuttavia, quando la locazione riguarda un bene immobile, la definizione può essere resa ancora più precisa affermando che la locazione di un bene immobile è un negozio giuridico con il quale il proprietario di un bene immobile, chiamato locatore, trasferisce l'uso di tale bene a una terza persona, chiamata locatario o affittuario, per un periodo di tempo specifico e in cambio di un prezzo concordato.

Il proprietario di un immobile può "concordare quello che vuole" con l'inquilino o il locatario?

È necessario segnalare che, data la rilevanza di questo settore contrattuale, il legislatore ha ritenuto più opportuno disciplinare espressamente questo tipo di contratto di locazione separatamente dal Codice civile, in particolare nella legge 29/1994, del 24 novembre, sulle locazioni urbane, come verrà spiegato nelle domande successive.

Pertanto, in base al principio dell'autonomia dei partiti, sancito dall'articolo 1.255 del Codice Civile, le parti possono liberamente stabilire gli accordi che ritengono opportuni nel loro contratto di locazione, ma, come è stato indicato, poiché esiste una normativa specifica che regola questo tipo di contratto, tali accordi saranno limitati dal contenuto di questa legge, che, in molti dei suoi aspetti, è di natura obbligatoria, come nel caso, ad esempio, della durata del contratto o dei diritti delle parti, È il caso, ad esempio, della durata del contratto o dei diritti dell'inquilino in caso di vendita dell'immobile affittato, per cui in tal caso le parti non possono accordarsi a piacimento, ma devono rispettare i limiti stabiliti dalla legge per ogni caso specifico.

Quali regole si applicano al leasing (o all'affitto) di beni immobili?

Pertanto, quando si tratta di un contratto di locazione di un immobile o di un'abitazione, ad esempio, in primo luogo, per determinare quale regolamento sarà applicabile, dovremo analizzare il tipo di immobile in questione, poiché a seconda della natura dell'immobile, sarà applicabile l'uno o l'altro regolamento. Di conseguenza:

• Se si tratta di un immobile urbano (come un appartamento o un locale commerciale), la norma di riferimento sarà la legge 29/1994, del 24 novembre, sulle locazioni urbane.
• Se invece il contratto di affitto riguarda una proprietà rurale (come un'azienda agricola, zootecnica o forestale), la norma di riferimento sarà la Legge 49/2003, del 26 novembre, sugli affitti rurali.

Per quanto riguarda queste norme, è necessario specificare che sono di natura statale, per cui si applicheranno in generale a tutti i contratti di locazione di beni immobili situati nel territorio spagnolo. Tuttavia, non è meno vero che, in alcuni settori, come, ad esempio:

• Per quanto riguarda i contratti di locazione di proprietà rurali, vi sono Comunità Autonome che hanno una propria normativa che deve essere tenuta in considerazione (come nel caso della Catalogna, dove il Libro VI del Codice Civile, articoli 623-11 e seguenti, regola la locazione di proprietà rurali).
• Oppure nel settore delle locazioni turistiche o di vacanza, dove alcune Comunità Autonome hanno sviluppato una propria normativa che deve essere presa in considerazione anche in questi settori di attività.

Perché esiste una normativa speciale che regola espressamente le locazioni di immobili urbani?

Alla luce di quanto affermato nella domanda precedente, come è stato osservato, quando si tratta di un contratto di locazione di un immobile urbano (ad esempio, una casa o un appartamento), la norma che regolerà tale contratto sarà una legge creata appositamente per questo scopo, ovvero la già citata Legge 29/1994, del 24 novembre, sulle locazioni urbane.

Pertanto, è necessario comprendere che quando il trasferimento del godimento o dell'uso si riferisce a un immobile urbano, le norme da prendere in considerazione, dal punto di vista giuridico, non sono quelle comuni che regolano qualsiasi tipo di contratto di locazione, ma piuttosto, in considerazione dell'importanza che l'esigenza abitativa riveste nella vita delle persone, il legislatore ha scelto di creare un quadro normativo specifico per questo tipo di locazione, al fine di tutelare adeguatamente i diritti delle parti e di adempiere al mandato costituzionale stabilito a tal fine, poiché va ricordato che, in conformità con le disposizioni dell'articolo 47 della Costituzione spagnola, tutti gli spagnoli hanno il diritto di godere di un alloggio dignitoso e adeguato, per cui questo obiettivo è un principio guida della politica sociale ed economica stabilito dal legislatore costituente che tutte le autorità pubbliche devono cercare di promuovere e proteggere nella loro sfera d'azione.

Pertanto, quando ci troviamo di fronte a un contratto di locazione o affitto di un immobile, dobbiamo prendere come riferimento normativo le disposizioni della Legge 29/1994, del 24 novembre, sulle locazioni urbane, che dettaglia tutti gli aspetti da tenere in considerazione in questi contratti di locazione che riguardano un immobile, che, come si vedrà, saranno di grande importanza nel caso in cui l'immobile che si intende vendere venga affittato. 

Va sottolineato che questa legislazione ha subito molteplici riforme parziali dalla sua emanazione, tra le quali possiamo evidenziare quelle apportate dai seguenti regolamenti:

Alla luce di quanto sopra, in questo articolo il lettore avrà l'opportunità di capire cosa succede quando si vuole acquistare o vendere un immobile (una casa o un appartamento, per esempio) che viene affittato. Inoltre, alla fine di questo articolo, analizzeremo anche cosa succede quando l'immobile affittato non è un'abitazione ma un altro tipo di immobile, come ad esempio i locali commerciali.

Chiarite queste piccole nozioni di base su cosa sia un contratto di locazione, sul tipo di bene che può essere locato e, di conseguenza, sulla normativa applicabile in materia, è il momento di concentrare l'articolo sul locatario o conduttore e sul suo diritto di godimento o di utilizzo, in questo caso, del bene locato. È ora di concentrare l'articolo sul locatario o sull'affittuario e sul suo diritto di godimento o di utilizzo, in questo caso, dell'immobile affittato.

Cosa succede di solito al diritto d'uso di un immobile che viene venduto?

Normalmente, quando il proprietario di un immobile procede alla vendita, questa casa o appartamento è solitamente libera da inquilini o occupanti, per cui il venditore (o meno) vive nell'immobile, ma non c'è nessun altro che vive nell'immobile, né come inquilino né come residente protetto da qualsiasi altro tipo di diritto. In questo modo, quando la vendita dell'immobile viene formalizzata attraverso la stipula dell'atto di compravendita, il venditore trasferisce la piena proprietà dell'immobile all'acquirente, il quale acquisisce sia la proprietà dell'immobile sia il diritto di goderne o di farne uso immediato, cosicché, essendo l'immobile libero da inquilini, occupanti o abusivi, l'acquirente può disporne fin dal momento della stipula dell'atto.

Cosa succede se l'immobile venduto è affittato?

D'altra parte, sebbene sia meno comune nella pratica, può anche accadere che l'immobile in questione, oggetto della compravendita, sia affittato a inquilini. 

Pertanto, se la compravendita dell'immobile avviene in queste circostanze, l'acquirente acquisirà il diritto di proprietà dell'immobile, ma il diritto di godimento dell'immobile rimarrà in capo al conduttore, che dovrà essere rispettato nei termini previsti dal contratto di locazione, con le garanzie stabilite dalla legge e, se del caso, con gli accordi che potranno essere raggiunti tra le parti, il tutto sviluppato nelle domande che seguono.

Qual è l'aspetto fondamentale da considerare se l'immobile è affittato?

Nel caso in cui l'immobile da vendere o acquistare (a seconda della prospettiva analizzata, ovviamente) sia affittato, le parti devono tenere presente che il regime giuridico da applicare dipenderà fondamentalmente dagli accordi raggiunti dal proprietario dell'immobile e dall'inquilino al momento della formalizzazione del contratto di locazione, vale a dire da quello che tecnicamente è noto come principio di autonomia delle parti. Così, in primo luogo, se le parti hanno espressamente concordato un accordo in merito al riconoscimento o alla rinuncia di un diritto di acquisto in via preventiva sul bene, l'accordo delle parti deve essere preso in considerazione per la possibilità di esercitarlo o meno, purché tale accordo non contrasti con il contenuto di una norma imperativa (cioè che deve essere rispettata e di cui le parti non possono disporre o rinunciare all'applicazione).

D'altra parte, se le parti non hanno concordato nulla al riguardo, entrerà in gioco il regime giuridico supplementare previsto dalla legge sulle locazioni urbane, in virtù del quale sono riconosciuti i cosiddetti diritti di prelazione e di rifiuto a favore dell'affittuario, che saranno illustrati nelle domande che seguono.

A questo punto, si presentano le domande o le questioni fondamentali quando si considera la vendita di un immobile in affitto: "Il diritto di prelazione dell'inquilino".

Quali sono le circostanze che determinano l'esistenza o meno del diritto di prelazione del conduttore in caso di vendita dell'immobile?

Come indicato nella domanda precedente, per determinare se l'inquilino di un immobile abbia o meno un diritto di prelazione sull'immobile nel caso in cui il proprietario voglia venderlo, dobbiamo tenere conto di quanto concordato dalle parti nel contratto di locazione. Così:

Quali sono i diritti che questo diritto di prelazione comporta?

Sotto l'ombrello di questo diritto di acquisizione preventiva, la legge riconosce in realtà due diritti distinti per l'affittuario, vale a dire:

• Un diritto di prelazione. In relazione al diritto di prelazione, è necessario indicare che esso si riferisce alla possibilità che l'inquilino, una volta che il proprietario dell'immobile gli comunica di aver messo in vendita l'immobile e di avere già un potenziale acquirente con il quale ha concordato un prezzo di vendita, proceda a "pareggiare l'offerta", in modo che se accetta di pagare lo stesso prezzo concordato con il potenziale acquirente, l'inquilino avrà il diritto di acquistare l'immobile in affitto, nel qual caso il venditore dovrà procedere alla vendita a questo inquilino, scartando così l'offerta iniziale accettata dall'altro potenziale acquirente.
• Un diritto di recesso. D'altra parte, il diritto di recesso si riferisce alla situazione che si verificherebbe se il proprietario dell'immobile non rispettasse il diritto di prelazione dell'inquilino, per cui vende l'immobile a un altro acquirente senza dargli la possibilità di "pareggiare l'offerta" (perché non lo notifica, ad esempio). In tal caso, il conduttore, una volta venuto a conoscenza della vendita, esercitando il diritto di prelazione, avrà la possibilità, pagando il prezzo pagato da questo acquirente, di acquisire anche la proprietà dell'immobile, annullando così la vendita iniziale effettuata a favore di un terzo.

Come viene esercitato in pratica il diritto di prelazione?

Cosa succede se il locatario non esercita il diritto di prelazione?

Trascorsi trenta giorni di calendario dalla notifica attendibile dell'intenzione di vendere l'immobile, senza che l'inquilino abbia manifestato l'intenzione di esercitare il diritto di prelazione spiegato nella domanda precedente o, se del caso, abbia notificato in modo attendibile l'intenzione di rinunciare a tale diritto, il proprietario dell'immobile può ora formalizzare la vendita e l'acquisto con l'acquirente che ha trovato. A tal fine, essi stipuleranno il relativo atto di vendita davanti a un notaio, nel quale dovrà essere annotata l'attendibile notifica data all'affittuario, per verificare che sia trascorso il periodo di trenta giorni di calendario, altrimenti l'atto non potrà essere registrato nel Catasto.

Cosa succede se il proprietario non formalizza la vendita dell'immobile?

Nel caso in cui, una volta notificata al proprietario la decisione di vendere l'immobile, per qualsiasi motivo (ad esempio, perché il potenziale acquirente alla fine "si tira indietro" e non lo acquista), il proprietario non venda l'immobile, è necessario notare che la legge stabilisce che gli effetti di questa notifica scadranno 180 giorni di calendario dopo la notifica. Pertanto, una volta trascorsi questi sei mesi dalla notifica, senza che la vendita si sia concretizzata, se il locatore decide successivamente di vendere l'immobile e trova un acquirente che fa una nuova offerta, in tal caso deve essere effettuata una nuova notifica attendibile al conduttore, che avrà un nuovo periodo di trenta giorni di calendario per esercitare il diritto di prelazione concesso dalla legge, nei termini indicati nelle domande precedenti.

Cosa succede se il locatore non comunica al conduttore la sua volontà di vendere e vende l'immobile?

Nel caso in cui il proprietario dell'immobile, ignorando le disposizioni di legge, decida di vendere l'immobile a un acquirente senza dare una notifica attendibile all'inquilino, in tal caso entra in gioco quello che tecnicamente è noto come diritto di recesso, le cui caratteristiche saranno sviluppate di seguito. In questo caso, quindi, una volta formalizzata la vendita, l'acquirente sarà obbligato a notificare all'inquilino in modo affidabile le condizioni in cui la vendita è stata formalizzata (di solito consegnando una semplice copia dell'atto tramite burofax) e, da quel momento in poi, l'inquilino avrà il diritto di esercitare il suddetto diritto di recesso.

Atal fine, l'inquilino, entro questo termine di trenta giorni di calendario dalla notifica delle condizioni essenziali della vendita (o, se del caso, ne è venuto a conoscenza con qualsiasi mezzo), deve agire in giudizio contro l'acquirente dell'immobile per esercitare questo diritto di recesso e, allo stesso modo, depositare l'importo del prezzo di acquisto nel conto di deposito del Tribunale. Infine, se questa azione legale ha successo, gli effetti della compravendita tra l'ex proprietario e l'acquirente saranno "annullati", per cui l'acquirente dell'immobile recupererà il denaro che ha pagato per l'immobile (l'importo che l'inquilino ha depositato in Tribunale al momento della presentazione della causa), ma perderà la sua proprietà, che rimarrà nelle mani dell'inquilino che ha esercitato il diritto di recesso.

È inoltre necessario specificare che tale diritto di recesso può essere esercitato dal conduttore anche nel caso in cui il proprietario dell'immobile, nel notificargli la sua intenzione di vendere l'immobile, lo faccia in modo incompleto (ad esempio, nascondendogli informazioni sugli accordi fondamentali raggiunti), o informandolo di un prezzo di vendita superiore a quello che viene infine formalizzato nella transazione, il tutto allo scopo di fornire informazioni inesatte al conduttore, con l'obiettivo di far sì che quest'ultimo non eserciti il diritto di prelazione, per qualsiasi motivo.

Il diritto di prelazione ha sempre la precedenza su qualsiasi altro soggetto?

La legge sulle locazioni urbane stabilisce infatti che il diritto di prelazione dell'inquilino ha la precedenza su qualsiasi altro diritto analogo esistente, con due eccezioni:

• Nel caso del diritto di recesso di cui godono i comproprietari (articolo 25.4 LAU): in altre parole, nel caso in cui l'immobile da acquistare abbia più proprietari, se viene acquistata solo una parte, si deve tenere conto del fatto che gli altri proprietari hanno una "preferenza" nell'acquisto di quella parte rispetto al diritto che può avere l'inquilino.
• Nel caso in cui sia stato concordato un diritto di recesso convenzionale e lo stesso sia registrato nel registro fondiario al momento della stipula del contratto di locazione (articolo 25.4 LAU): in altre parole, l'immobile è stato venduto in passato all'attuale proprietario, ma il precedente proprietario si è riservato il diritto di "riacquistare" l'immobile e lo stesso è registrato nel registro fondiario.

Ci sono circostanze eccezionali in cui il diritto di prelazione del locatario non può essere esercitato?

Infatti, sebbene la possibilità di esercitarlo sia la regola generale, la legge stabilisce due casi eccezionali in cui il diritto di prelazione a favore dell'inquilino non può essere applicato. Quindi, questi sono:

• Nel caso in cui l'abitazione in affitto venga venduta insieme a tutte le abitazioni o i locali di proprietà del locatore che fanno parte della stessa proprietà (art. 25.7 LAU).
• Questo vale anche quando tutti gli appartamenti o i locali di un immobile sono venduti congiuntamente da diversi proprietari allo stesso acquirente(art. 25.7 LAU).

Tuttavia, per evitare equivoci, la legge chiarisce che nel caso in cui l'immobile disponga di una sola abitazione, l'inquilino avrà il diritto di prelazione nei termini previsti da questo articolo (art. 25.7 in fine LAU).

Tralasciamo il diritto di prelazione dell'inquilino e concentriamoci sull'altra grande preoccupazione di inquilini e proprietari: "cosa succede alla durata concordata del contratto di locazione a seguito della vendita a un nuovo proprietario".

Se la vendita dell'immobile a un acquirente diverso dall'inquilino viene finalmente formalizzata, cosa succede al contratto di locazione?

Se alla fine, o perché l'inquilino ha rinunciato al suo diritto di prelazione nel contratto di locazione, o perché viste le condizioni della vendita non è interessato ad esercitarlo (cioè preferisce non acquistare l'immobile), l'immobile in questione viene venduto a un acquirente diverso dall'inquilino, è necessario determinare cosa accadrà al contratto di locazione che il precedente proprietario dell'immobile, che ora ha venduto, ha stipulato con l'attuale inquilino.

A tal fine, è necessario richiamare le disposizioni dell'articolo 14 della legge sulle locazioni urbane, che stabilisce che l'acquirente di un immobile in affitto sarà surrogato nei diritti e negli obblighi del locatore durante i primi cinque anni del contratto (o sette anni se il locatore è una persona giuridica), anche se le parti avevano concordato che la vendita dell'immobile avrebbe estinto il contratto di locazione.

Tuttavia, è anche necessario indicare che, in conformità con la suddetta disposizione, come regola generale, se il contratto di locazione ha una durata superiore a 5 anni (o 7 anni se il precedente locatore era una persona giuridica), l'acquirente sarà surrogato anche per l'intera durata concordata.

Infine, approfittando di questa sezione, è necessario indicare che tutte queste regole si applicheranno ai contratti di locazione che sono stati sottoscritti quando l'attuale formulazione della Legge sulle locazioni urbane era già in vigore, cioè dal 6 marzo 2019, mentre per i contratti precedenti (in particolare i cosiddetti "vecchi contratti di locazione"), sarà necessario analizzare la normativa in vigore al momento della sottoscrizione del contratto per verificare i diritti che avevano sia il venditore, sia l'acquirente, sia l'inquilino. In questi casi, senza dubbio, può essere altamente consigliabile che le parti consultino un avvocato specializzato in materia che possa consigliarle in modo appropriato alla luce delle loro specifiche circostanze.

A questo proposito, occorre tenere conto delle seguenti regole:

Il contratto di locazione immobiliare, la sua eventuale registrazione al Catasto e una pennellata di tasse da tenere in considerazione...

È possibile registrare un contratto di locazione al Catasto?

In effetti, sebbene non sia una pratica molto comune al giorno d'oggi, le parti interessate dovrebbero sapere che è possibile registrare un contratto di locazione presso il Catasto. A tal fine, le parti interessate devono recarsi da un notaio e autenticare il contratto di locazione, per poi presentarlo al Catasto, dopo aver pagato la relativa imposta di trasferimento.

Per quanto riguarda i vantaggi di questa registrazione, va notato che, fino al 2019, era molto importante, perché in caso di vendita dell'immobile affittato, il diritto dell'inquilino era tutelato nei confronti del nuovo proprietario solo se il contratto di affitto era registrato. Tuttavia, con l'attuale normativa, questo non è più il caso, in quanto il diritto dell'inquilino è tutelato in ogni caso, per cui la registrazione del contratto di locazione potrebbe aver perso un po' di interesse.

Tuttavia, al giorno d'oggi, la registrazione del contratto di locazione può essere molto interessante anche per il proprietario dell'immobile perché, in caso di mancato pagamento da parte dell'inquilino, se nel contratto è stata concordata la risoluzione del contratto per mancato pagamento dell'affitto, tale risoluzione avverrà di diritto (cioè sarà annullata senza la necessità di una sentenza dichiarativa preventiva) una volta che il locatore avrà chiesto all'inquilino di pagare o di rispettare il contratto e l'inquilino non avrà risposto alla richiesta, (cioè sarà annullato senza bisogno di una precedente sentenza dichiarativa) una volta che il locatore abbia notificato una citazione giudiziaria o notarile al conduttore, invitandolo a pagare o ad adempiere, e il conduttore non abbia risposto alla citazione entro dieci giorni lavorativi (si veda a questo proposito l'articolo 27.4 della legge sulle locazioni urbane).

In questo modo, se si verifica una situazione di mancato pagamento e il contratto è stato registrato nel registro fondiario in questi termini, il proprietario sarà in grado di recuperare il possesso dell'immobile molto più rapidamente.

D'altra parte, gli aspetti negativi di questa opzione sono che avrà un costo maggiore, in quanto sarà necessario eseguire un atto di esecuzione del contratto di locazione e registrarlo al Catasto, che ha un costo, e perché sarà necessario affrontare anche il costo fiscale derivato, sotto forma di Imposta di Trasferimento, che, nel caso della Catalogna, sarà tassata allo 0,5% dell'importo totale del reddito concordato nel contratto. Tuttavia, in caso di residenza abituale, possiamo beneficiare di un'esenzione fiscale, in virtù del recente Regio Decreto-Legge 7/2019, del 1° marzo, sulle misure urgenti in materia di alloggi e affitti.

Il contratto di locazione non deve essere confuso con altri tipi di possesso simili ma diversi; allo stesso tempo, i diversi diritti dell'inquilino devono essere distinti a seconda del tipo di locazione in questione.

Essere precari equivale a vivere in un alloggio in affitto?

A differenza del contratto di locazione, la figura della precarietà è un istituto diverso, e corrisponde a quella circostanza in cui il proprietario di un'abitazione acconsente o tollera che un'altra persona viva nella stessa abitazione a titolo gratuito.

In questo caso, se l'abitazione in questione viene venduta, l'occupante abusivo non avrà un diritto di prelazione, poiché non esiste una norma in tal senso.

Un contratto di locazione equivale a un diritto d'uso o a un diritto di abitazione?

A differenza della locazione, i diritti d'uso e d'abitazione sono diritti reali che consentono, nel primo caso, di utilizzare un immobile secondo le modalità stabilite nell'atto costitutivo (o, in mancanza, di soddisfare le proprie esigenze e quelle di coloro che convivono con loro), mentre nel caso del diritto d'abitazione, consente di occupare i locali e gli annessi di un'abitazione che sono dettagliati nell'atto costitutivo (o, in mancanza, quelli necessari per soddisfare le proprie esigenze abitative e quelle di coloro che convivono con loro).

Per quanto riguarda questi diritti reali, è necessario che le parti interessate sappiano che sono costituiti a vita (salvo diversa disposizione) e non sono trasferibili, per cui il titolare non può venderli.

Pertanto, se un'abitazione viene venduta con uno di questi diritti reali, la proprietà continuerà a essere gravata da questi diritti reali per quanto riguarda il nuovo acquirente, che dovrà quindi mantenere e rispettare questi diritti di uso o di abitazione, che si estingueranno alla morte del loro titolare o per rinuncia da parte del loro titolare, senza che il titolare di tale diritto abbia un diritto preferenziale di acquisizione.

Un noleggio a lungo termine è la stessa cosa di un noleggio per vacanze o per brevi soggiorni?

Nel caso in cui l'affitto dell'immobile sia destinato a un uso di vacanza a breve termine, le norme applicabili non sono ovviamente le stesse di un normale affitto di immobile, ma piuttosto, in questo caso, ogni Comunità Autonoma ha le proprie norme, che devono quindi essere prese in considerazione per determinare i diritti delle parti in ciascun caso.

In ogni caso, è ragionevole che questo regolamento non stabilisca un diritto preferenziale di acquisizione a favore della persona che sta temporaneamente godendo della casa per le vacanze.

Cosa succede se l'immobile affittato non è un'abitazione destinata ad uso umano?

Nel caso in cui l'immobile acquistato in locazione non fosse un'abitazione destinata ad ospitare persone, ma un altro tipo di immobile, si dovrà tenere conto del tipo specifico di immobile per determinare il regime applicabile. Così:

• Nel caso di locazioni di immobili urbani destinati a uso diverso dall'abitazione (come i locali commerciali), si applicano le disposizioni dell'articolo 31 della legge sulle locazioni urbane, che stabilisce che lo stesso regime dell'articolo 25 della legge sulle locazioni urbane si applica al diritto di prelazione dell'inquilino, in modo che effettivamente l 'inquilino, ad esempio di locali commerciali, abbia anche il diritto di prelazione in caso di vendita degli stessi.
• Nel caso di un posto auto, sebbene vi sia una certa controversia al riguardo, la dottrina maggioritaria ritiene che non si tratti di una proprietà urbana, per cui non si applicherebbero le norme della legge sulle locazioni urbane, ma piuttosto le norme generali del Codice civile, per cui in tal caso il conduttore del posto auto non avrebbe un diritto preferenziale di acquisto in caso di vendita del posto auto, a meno che, ovviamente, non sia stato concordato nel contratto o il posto auto sia un annesso inscindibile di un'abitazione.
• Nel caso delle proprietà rurali, devono essere rispettate le disposizioni della Legge 49/2003 del 26 novembre 2003 sugli affitti rurali, il cui articolo 22.2 stabilisce che "in qualsiasi trasferimento inter vivos di proprietà rurali affittate, compresa la donazione, il conferimento in società, la permuta, l'assegnazione a titolo oneroso o qualsiasi altro trasferimento diverso dalla vendita, della loro nuda proprietà, di una porzione specifica o di una quota indivisa, l 'affittuario che è un agricoltore professionale ha il diritto di prelazione". Pertanto, se queste condizioni sono soddisfatte, esiste anche un diritto di prelazione a favore del locatario, nel qual caso si deve seguire la procedura prevista da tale disposizione per notificare l'intenzione di vendere e, se del caso, concordare la vendita e l'acquisto con il potenziale acquirente che ha fatto un'offerta o, in mancanza, con il locatario, se corrisponde all'offerta. Se la proprietà rurale si trova in Catalogna, in questo caso si deve tenere conto del regime giuridico previsto dagli articoli 623-11 e seguenti del Libro VI del Codice Civile della Catalogna.

Conclusione

Nella speranza che questo articolo abbia risolto i vostri dubbi sugli aspetti da tenere in considerazione al momento della vendita o dell'acquisto di un immobile affittato, di seguito vi presentiamo una sintesi dei principali aspetti trattati: