Il certificato dei debiti con la comunità dei proprietari

Data la scarsità di terreni esistenti e il loro prezzo elevato, per molti decenni il modello prevalente di edilizia urbana, almeno per quanto riguarda le città di grandi e medie dimensioni, è stato quello della costruzione di grandi edifici multifamiliari in cui, sotto la stessa unità costruttiva (edificio), si stabiliscono una serie di abitazioni indipendenti appartenenti a diversi proprietari.

In effetti, come ogni osservatore può vedere, nella maggior parte delle città ci sono migliaia di condomini, in cui esiste una pluralità di abitazioni indipendenti (decine, persino centinaia) con diversi proprietari.

• Oltre a questo scenario più comune, esistono anche altri tipi di proprietà orizzontali, come la cosiddetta proprietà orizzontale in piano, che corrisponde a sviluppi di abitazioni indipendenti che hanno aree comuni (come garage, giardini o aree balneari).

Tuttavia, come è logico, questi edifici che contengono questa pluralità di abitazioni indipendenti hanno una serie di elementi comuni che devono essere gestiti, mantenuti e, naturalmente, pagati finanziariamente (si pensi ai servizi e alle spese ricorrenti, come la luce delle scale, l'acqua di comunità, l'ascensore, l'eventuale portineria o anche alle spese straordinarie per far fronte alle riparazioni di questi elementi comuni, come i danni a un tetto o alla facciata dell'edificio).

Così, quando un proprietario acquista un immobile soggetto a un regime di proprietà orizzontale, si assume l'impegno di contribuire al sostegno delle spese ordinarie e straordinarie generate in detti elementi comuni, normalmente attraverso il pagamento mensile di una quota comunitaria (il cui importo varia a seconda della quantità di elementi comuni, ma che normalmente oscilla tra i 50-100€ in un edificio ordinario senza servizi esclusivi) e, se del caso, attraverso il pagamento delle cosiddette derramas, nel caso in cui si verifichino spese straordinarie la cui attenzione è necessaria.

Alla luce di quanto sopra, questo articolo cercherà di spiegare quali sono gli aspetti che il futuro acquirente di un immobile soggetto a un regime di proprietà orizzontale dovrebbe tenere in considerazione in relazione a queste spese della comunità dei proprietari, al fine di essere in grado di proteggere adeguatamente i propri diritti e beni. In ogni caso, va tenuto presente che la norma di riferimento in materia è la legge 49/1960, del 21 luglio, sulla proprietà orizzontale.

Che cos'è la proprietà orizzontale?

Da un punto di vista giuridico, la proprietà orizzontale è una forma della cosiddetta comunione dei beni disciplinata dall'articolo 396 del Codice Civile e sviluppata dalla già citata Legge 49/1960, del 21 luglio, sulla proprietà orizzontale. Pertanto, ai sensi del citato articolo 396 del Codice Civile, questo sistema di comproprietà degli elementi comuni dell'edificio, che comunemente chiamiamo "comunità di proprietari", si creerà in quei casi in cui, pur essendoci un edificio, all'interno dello stesso ci sono diversi appartamenti o locali suscettibili di uso indipendente, che sono soggetti a proprietà separate (cioè ciascuna delle abitazioni di proprietà dei diversi vicini).

In questi casi, quindi, si genera un diritto di comproprietà (tra tutti i vicini proprietari di ciascun appartamento o locale) sugli elementi comuni dell'edificio che sono necessari per il suo uso e godimento corretto, come il terreno, il tetto, le fondamenta e i tetti, gli elementi strutturali (come pilastri, travi, solette, muri portanti), le facciate, il rivestimento esterno di terrazze, balconi e finestre, gli elementi di recinzione dell'edificio, il portone, scale, porte, corridoi e passaggi, muri, fosse e cortili eventualmente esistenti, ascensori, serbatoi e contatori o altri servizi dell'edificio, montacarichi, impianti, tubazioni e condotti per il drenaggio e per la fornitura di acqua, gas o elettricità, sistemi di ventilazione o di evacuazione dei fumi, sistemi di prevenzione degli incendi, sistemi elettronici di ingresso alle porte, sistemi di sicurezza dell'edificio, sistemi di telecomunicazione, ecc.

Cosa significa possedere un immobile in regime di condominio?

Se si desidera acquistare un immobile soggetto a un regime di proprietà orizzontale, come ad esempio un appartamento in un edificio, ciò significa che, in qualità di proprietari, abbiamo un diritto di proprietà singolare ed esclusivo sul nostro specifico appartamento, ossia su uno spazio delimitato nell'edificio che è soggetto a un uso indipendente e che dispone di elementi architettonici e strutture di ogni tipo che consentono lo sviluppo della vita di qualsiasi persona (come una camera da letto, una cucina, un bagno, ecc.).

Inoltre, come è stato indicato, poiché questa abitazione si trova accanto ad altre in un edificio, l'acquisizione della sua proprietà implica anche la comproprietà, insieme agli altri proprietari delle altre abitazioni e dei locali, di tutti gli elementi e i servizi comuni dell'edificio, che dovranno essere gestiti e mantenuti congiuntamente.

A tal fine, a ogni appartamento verrà assegnata una quota di questi elementi comuni (cioè una percentuale), che sarà determinata in base al valore dell'immobile. Questa quota consentirà di determinare la partecipazione di ciascun proprietario agli oneri (o, se del caso, ai profitti) generati dalla comunità.

Quali sono le regole che disciplinano il funzionamento dell'associazione dei proprietari di casa?

In generale, la comunità dei proprietari è regolata da tutti gli obblighi derivanti dalle leggi e dai regolamenti applicabili in ogni caso specifico. Oltre a ciò, la comunità di proprietari viene creata in quanto tale attraverso il cosiddetto "título constitutivo", ossia l'atto di divisione orizzontale, cioè l'atto pubblico con cui la proprietà viene suddivisa in ciascuno degli appartamenti o locali indipendenti che la compongono.

• In questo titolo costitutivo, oltre a descrivere la proprietà nel suo complesso, verrà assegnato un numero correlativo a ciascuna delle abitazioni indipendenti (1°-1°, 1°-2°, ecc.) e ognuna di esse verrà descritta nel dettaglio, con l'indicazione dei suoi confini, della planimetria e degli eventuali annessi (come garage, soffitta o cantina).
• Inoltre, nell'atto di divisione orizzontale, verrà stabilita la quota di partecipazione corrispondente a ciascuna abitazione o locale, prendendo come riferimento la superficie utile di ciascuna di esse rispetto alla superficie totale della proprietà. Questa quota di partecipazione è molto importante, poiché ogni proprietario dovrà partecipare proporzionalmente alle spese ordinarie e straordinarie generate nella comunità.
• È anche possibile stabilire nello statuto norme sull'uso o la destinazione delle abitazioni, sulla loro amministrazione e governo o sulla loro conservazione, formando a tal fine uno statuto privato (da qui i cosiddetti "statuti delle associazioni di proprietari di case").

Inoltre, a posteriori, per regolare i dettagli della convivenza e l'uso dei servizi comuni, i proprietari possono stabilire un regolamento interno (ad esempio, gli orari di balneazione in una piscina comune) che sarà obbligatorio per tutti i proprietari.

Quali obblighi finanziari ha il proprietario dell'immobile?

Logicamente, la gestione e l'utilizzo delle aree comuni di una comunità di proprietari genera una serie di spese ordinarie (illuminazione delle scale, manutenzione degli ascensori, pulizia, manutenzione di altri elementi comuni eventualmente esistenti, come giardini o piscine) che devono essere sostenute da tutti i proprietari delle abitazioni che fanno parte della comunità. A tal fine, come è stato indicato, ogni appartamento o locale deve pagare queste spese in proporzione alla sua quota di partecipazione, per cui se, ad esempio, un appartamento ha una quota di partecipazione del 10%, dovrà pagare il 10% delle spese ordinarie e straordinarie generate nella proprietà.

Cosa succede se il proprietario di un immobile non paga la sua quota di spese ordinarie?

Logicamente, se uno dei proprietari di uno degli appartamenti della comunità non paga le rate mensili, si genera un debito a favore della comunità, che può essere reclamato, in prima istanza, per via stragiudiziale e, in caso di insuccesso, per via giudiziale attraverso la relativa causa di rivendicazione. A tal fine, e per tutelare il credito della collettività nei confronti del proprietario inadempiente, la legge stabilisce che questi importi non pagati (nello specifico, tutto ciò che è dovuto per l'anno in corso e per i tre anni precedenti) sono considerati un credito privilegiato o preferenziale, in modo che, al momento della liquidazione dell'attivo e del passivo del debitore, il pagamento di questo debito sarà effettuato prima del pagamento di altri debiti che il proprietario inadempiente può avere (come assicurazioni, ipoteche o altri crediti registrati in via preventiva nel catasto).

Cosa succede se il proprietario in ritardo con le tasse ordinarie della comunità vende l'immobile?

In questo caso, la legge stabilisce che il nuovo acquirente (anche se ha già registrato la sua compravendita al catasto) risponde con l'immobile stesso dei debiti esistenti con la comunità dei proprietari, per quanto riguarda il pagamento delle spese generali (cioè le quote mensili della comunità), in relazione agli importi non pagati corrispondenti all'anno in corso e ai tre anni solari precedenti. Così, l'acquirente di un immobile può trovarsi con la spiacevole sorpresa che, al momento dell'acquisto, il precedente proprietario aveva un debito con la comunità, per il quale l'immobile acquistato sarà responsabile, per cui se vuole evitare un eventuale pignoramento dell'immobile, non avrà altra scelta che saldare il debito generato dal venditore.

Come può l'acquirente evitare spiacevoli sorprese derivanti da debiti nei confronti dell'associazione dei proprietari di casa?

Per evitare queste spiacevoli sorprese, la legge sulla proprietà orizzontale stabilisce che nell'atto di vendita il venditore deve dichiarare di essere in regola con il pagamento delle spese generali della comunità di proprietari. A tal fine, oltre a questa dichiarazione orale, deve fornire un certificato, rilasciato dal segretario della Comunità, con l'approvazione del suo presidente, che illustri lo stato dei debiti dell'immobile in questione con la comunità dei proprietari. Pertanto, se questo certificato attesta che il proprietario è in regola con i pagamenti, non ci saranno problemi, mentre se c'è un debito non pagato, se del caso, l'acquirente può bloccare la transazione finché non viene saldato dall'attuale proprietario o, se del caso, concordare con il venditore di trattenere una parte del prezzo di vendita allo scopo di saldare il debito esistente.

È obbligatorio fornire questo certificato che attesta lo stato dei debiti nei confronti della comunità?

Sarà infatti obbligatorio fornire questo documento, senza il quale non sarà possibile stipulare l'atto di vendita, come prevede la legge. Tuttavia, se l'acquirente esonera espressamente il venditore dal fornire questo documento (il che non è molto consigliabile visti i rischi connessi, come descritto in precedenza), la vendita può comunque essere firmata.

Come si può ottenere questo certificato di debito comunitario?

Nella maggior parte delle comunità, è molto comune assumere i servizi di un gestore immobiliare che funge da segretario. In questi casi, il venditore deve contattare l'amministratore dell'immobile affinché rediga il certificato e lo firmi, dopodiché sarà necessario ottenere l'approvazione del presidente affinché il documento sia conforme a tutti i requisiti necessari. Si noti inoltre che la legge stabilisce un periodo di 7 giorni per l'emissione di questo documento.

E le spese straordinarie o le spese generali?

Oltre ai debiti derivanti dalle spese generali di manutenzione della comunità, è possibile che, durante la vita di un edificio, questo subisca danni ad alcuni dei suoi elementi comuni (facciate, tetti, ecc.) che obbligano i proprietari ad approvare spese straordinarie per la loro riparazione. Pertanto, nel caso in cui queste spese straordinarie siano state approvate dalla comunità, ma il proprietario in questione non le abbia pagate, il nuovo acquirente potrebbe trovarsi con il problema di dover pagare una rata corrispondente a una spesa approvata quando non era proprietario, come stabilito dall'art. 17 della Legge Orizzontale sulla Proprietà, che stabilisce che le rate per il pagamento dei miglioramenti apportati o da apportare all'immobile saranno pagate dal proprietario al momento del pagamento delle somme interessate dal pagamento di tali miglioramenti.

Per evitare spiacevoli sorprese, si consiglia all'acquirente di richiedere che il certificato di dichiarazione dei debiti comunitari includa anche un riferimento a eventuali oneri comunitari o spese straordinarie in sospeso.

Il venditore deve tenere conto di eventuali problemi aggiuntivi?

Infatti, la legge orizzontale sulla proprietà obbliga il venditore a notificare la vendita al segretario della comunità, altrimenti sarà responsabile in solido dei debiti verso la comunità che, eventualmente, saranno generati dal nuovo proprietario, fatto salvo il diritto di rivalsa che potrebbe essere esercitato successivamente nei confronti dell'attuale proprietario per recuperare le somme pagate.