Moratoria ipotecaria | Ufficio del notaio Jesús Benavides
Immobili e mutui

Moratoria sui mutui

Passo 1

Che cos'è una moratoria ipotecaria?

Si tratta di un documento notarile stipulato per legge che tenta di rispondere a una situazione eccezionale, consentendo in particolare a determinati mutuatari (in presenza di determinati requisiti) di dilazionare il pagamento delle rate del mutuo ipotecario per un certo periodo di tempo.

Passo 2

Di quale documentazione ho bisogno per firmare una moratoria ipotecaria davanti a un notaio?

Il debitore interessato a formalizzare la moratoria non dovrà fornire alcuna documentazione presso lo studio notarile, poiché sarà il suo istituto finanziario a gestire l'intero processo.

Passo 3

Quanto costa firmare una moratoria ipotecaria davanti a un notaio?

Stiamo attualmente sviluppando questo calcolatore. Vi invitiamo a tornare presto per poter calcolare il vostro budget.

Il seguente calcolatore offre la possibilità di conoscere con buona approssimazione i costi che la banca deve sostenere per formalizzare una moratoria ipotecaria.

Passo 4

Altre domande frequenti

Che cos'è una moratoria?

La moratoria ipotecaria è uno strumento giuridico attraverso il quale alcuni debitori che soddisfano determinate circostanze stabilite dalla legge possono avvalersi di questa figura e quindi differire il pagamento delle rate del mutuo per un certo periodo di tempo.

Le moratorie legali sono quindi una risorsa approvata dalla legge per fornire una risposta da parte delle autorità pubbliche a situazioni eccezionali in cui, a causa di eventi dirompenti e imprevedibili di grande impatto sull'economia di un Paese o di una regione, molte persone si trovano a subire un grave danno all'economia domestica e familiare, che impedisce loro di far fronte agli obblighi di pagamento del mutuo ipotecario nei tempi previsti.

Alla luce di ciò, per poter aiutare queste persone che si trovano ad affrontare queste circostanze eccezionali, ed evitare così che, di fronte all'impossibilità di pagare i loro mutui, gli istituti di credito attivino i meccanismi di pignoramento (che li porterebbero in ultima analisi, se la situazione non viene ribaltata, a perdere la proprietà della loro casa), lo strumento giuridico consente ai debitori di questi mutui che hanno difficoltà a pagarli, di dilazionare il loro pagamento per un periodo di tempo (ad esempio 12 mesi), dando così loro il tempo di porre fine a questa situazione eccezionale, Questo strumento giuridico consente ai debitori di questi mutui che hanno difficoltà a pagarli di differire il pagamento per un periodo di tempo (ad esempio 12 mesi), dando così il tempo di porre fine a questa situazione eccezionale, di ristabilire la loro stabilità economica e di tornare a essere in grado di pagare normalmente le rate del mutuo.

<ejemplo>Así pues, en nuestro país, recientemente tenemos varios ejemplos de moratorias hipotecarias aprobadas por Ley para afrontar situaciones excepcionales, como por ejemplo las creadas para afrontar los efectos del Covid, o bien las recientemente aprobadas en octubre de 2021 para afrontar los efectos devastadores del volcán “Cumbre Vieja” en la Isla de La Palma.<ejemplo>

A cosa serve una moratoria?

Come indicato nella domanda precedente, la moratoria sui mutui è uno strumento giuridico, creato con una legge specifica, il cui scopo è quello di fornire una risposta da parte delle autorità pubbliche a determinate situazioni straordinarie e imprevedibili che causano un forte impatto negativo sull'economia di un Paese o di una specifica regione del Paese, provocando così gravi difficoltà finanziarie per molte famiglie a far fronte alle rate del mutuo.

Alla luce di ciò, per evitare che molte famiglie siano costrette a subire un pignoramento (che le porterebbe, in ultima analisi, a perdere la casa), il legislatore, con questa misura di moratoria dei mutui, introduce uno strumento che può essere utilizzato da coloro che soddisfano i requisiti stabiliti dalla normativa, consentendo loro, in tal caso, di dilazionare il pagamento dei mutui per un certo periodo di tempo, dando così un margine di tempo per far cessare questa situazione straordinaria, in modo che possano recuperare il proprio reddito e le proprie occupazioni lavorative con cui affrontare nuovamente il rimborso dei mutui.

In pratica, la moratoria ipotecaria comporta una novazione ipotecaria, ossia una modifica del contratto iniziale di mutuo ipotecario, introducendo quello che giuridicamente è noto come "periodo di attesa", ossia un periodo durante il quale il debito viene "congelato", in modo che il debitore, durante questo periodo (ad esempio 6, 9 o 12 mesi), non debba pagare alcun importo all'istituto finanziario, dopodiché, al termine di questo periodo, il pagamento del debito ipotecario verrà ripreso.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si Juan es un hostelero, propietario de un bar, que a causa de las restricciones del Covid ha tenido que cerrar su establecimiento varios meses, con lo cual, de la noche a la mañana se quedado sin ingresos, de modo que no puede pagar el préstamo hipotecario de su vivienda, gracias a las moratorias, si se acoge a ellas y cumple los requisitos, durante un plazo determinado de 12 meses, no tendrá que pagar su préstamo, con lo cual, ello le permitirá mantener su economía familiar de un modo mucho más holgado, hasta que transcurrido este periodo, pueda volver a abrir su negocio y recuperar sus ingresos habituales.<ejemplo>

Le moratorie ipotecarie sono uno strumento generale che può essere utilizzato da qualsiasi debitore in qualsiasi momento?

Come abbiamo visto nelle domande precedenti, la risposta a questa domanda non può che essere negativa, poiché, come è stato indicato, le moratorie ipotecarie sono strumenti che il legislatore crea ad hoc per rispondere a situazioni eccezionali, imprevedibili e specifiche che riguardano l'economia di un Paese o di una regione in generale, e non è possibile usufruire di una moratoria in qualsiasi momento e in qualsiasi circostanza.

Pertanto, solo quando si verifica una di queste circostanze eccezionali e imprevedibili di grande impatto (come nel caso della pandemia di Covid o dell'eruzione del vulcano "Cumbre Vieja" a La Palma), e il legislatore crea una legge specifica che approva una moratoria ipotecaria, sarà possibile usufruirne, a condizione che il debitore soddisfi i requisiti di necessità stabiliti in tale legge.

C'è qualcuno che può beneficiare di una moratoria?

In linea generale, nel caso di una situazione straordinaria e imprevista, che abbia un impatto negativo ampio e diffuso sull'economia di un Paese o di una regione e che induca il legislatore ad approvare una moratoria ipotecaria, l'esperienza dimostra che non tutti i debitori potranno beneficiarne, ma potranno usufruirne solo coloro che soddisfano determinati requisiti di necessità economica, ossia solo le persone la cui situazione economica è stata gravemente danneggiata a causa di questa situazione di grande impatto (ad esempio la perdita del lavoro, l'inserimento in un ERTE, ecc.).).

Così, ad esempio, per poter beneficiare della moratoria sui mutui approvata in risposta agli effetti devastanti della pandemia di Covid (Regio Decreto-Legge 8/2020, del 17 marzo), si stabilì all'epoca che le persone che soffrivano di situazioni di "vulnerabilità economica a seguito dell'emergenza sanitaria causata dal COVID-19", consistenti in:

  • Il mutuatario è disoccupato o, nel caso di un imprenditore o di un professionista, subisce una perdita sostanziale di reddito o un calo sostanziale delle vendite.
  • Che il reddito complessivo dei componenti del nucleo familiare non superi, nel mese precedente la richiesta di moratoria, in termini generali, il limite di tre volte l'Indicatore Pubblico di Reddito a Effetto Multiplo (di seguito IPREM) mensile.
  • ~Per esempio,nell'anno 2021, questa cifra sarebbe di 564,90 euro al mese, cioè 7.908,60 euro all'anno.
  • Che la rata del mutuo, più le spese di base e le forniture, sia maggiore o uguale al 35% del reddito netto percepito da tutti i membri del nucleo familiare.
  • Che, a seguito dell'emergenza sanitaria, il nucleo familiare ha subito un'alterazione significativa delle proprie condizioni economiche in termini di sforzo di accesso all'alloggio.

In breve, come si può notare, quando viene approvata una moratoria ipotecaria, non tutti i debitori potranno usufruirne, ma solo quelli che, in termini generali, presentano una situazione di maggiore difficoltà o vulnerabilità economica.

Quando viene approvata una moratoria e posso usufruirne, c'è un limite massimo di tempo per farlo?

Infatti, come regola generale, le moratorie ipotecarie stabiliscono un periodo massimo per richiederle, per cui se, come debitore, sono soddisfatti i requisiti necessari, bisogna tenere conto di questo periodo massimo al momento della richiesta, poiché una volta superato questo limite non sarà più possibile richiederla.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, las moratorias Covid aprobadas por el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, entraron en vigor el día 19 de marzo de 2020, concediendo a los deudores, como plazo máximo para formalizar su solicitud, hasta el día 29 de septiembre de 2020.<ejemplo>

Vedi altre domande frequenti

Quali passi devono compiere i debitori per formalizzare una moratoria?

Quando viene approvata una moratoria ipotecaria, la prima cosa che il debitore che vuole usufruirne deve fare è consultare il regolamento normativo e verificare se soddisfa i requisiti in esso stabiliti per poter usufruire della misura approvata.

In questo caso, il debitore deve recarsi presso il proprio istituto finanziario e chiedere di potersi avvalere della moratoria in questione.

A seguito di questa richiesta, l'istituto finanziario la studierà e, una volta verificata la sussistenza dei requisiti stabiliti nella richiesta, la concederà, se del caso, nel qual caso il debitore e l'istituto finanziario firmeranno una serie di documenti che dettagliano le caratteristiche della novazione concordata ai sensi della presente moratoria.

Quale documentazione deve firmare il debitore quando gli viene concessa una moratoria ipotecaria?

Una volta che l'istituto finanziario ha approvato la domanda, il cliente deve recarsi presso la vostra filiale per firmare due documenti, ossia:

In primo luogo, un documento esplicativo della novazione, che conterrà informazioni semplificate sul vostro prestito (capitale residuo, durata del rimborso, tasso d'interesse, ecc.) e le caratteristiche principali della moratoria da applicare.

Inoltre, un documento di dichiarazione responsabile in virtù del quale il debitore autorizza e delega la propria banca a compiere tutti i passi necessari affinché la novazione venga resa pubblica e registrata nel registro fondiario.

Cosa farà la banca con la nostra moratoria ipotecaria?

Una volta che il cliente ha firmato la documentazione di novazione con la propria banca nell'ambito della moratoria ipotecaria, la banca di solito la invia a un'agenzia di fiducia, affinché gestisca l'intero processo per suo conto.

Pertanto, questa agenzia invierà tutta la documentazione allo studio notarile designato per la gestione, in modo che l'atto di novazione ipotecaria possa essere firmato.

Una volta ricevuto l'intero fascicolo presso lo studio notarile, lo studio notarile eseguirà le seguenti azioni:

  • Verificherà che il dossier soddisfi tutti i requisiti legali e controllerà che tutta la documentazione necessaria sia stata firmata.
  • Inoltre, verrà richiesta una nota semplice dell'immobile per verificare che tutti i dettagli del prestito e della garanzia siano corretti.
  • Successivamente, verrà redatta la bozza dell'atto e, una volta preparato, un delegato della banca creditrice si recherà a firmare l'atto di moratoria ipotecaria davanti al notaio scelto.
  • Successivamente, una volta firmato il documento, almeno presso il nostro studio notarile, una copia semplice dell'atto verrà inviata all'indirizzo e-mail del debitore, in modo che sia consapevole che la sua moratoria è già stata convertita in atto pubblico.
  • Infine, una copia dell'atto sarà inviata per via telematica al corrispondente Catasto per ottenerne la registrazione.

Il debitore deve recarsi presso lo studio notarile per firmare la moratoria ipotecaria?

No. Come indicato nella domanda precedente, il debitore della moratoria ipotecaria non deve recarsi presso lo studio notarile per firmare l'atto di novazione, in quanto, firmando i documenti con la propria banca, ha già delegato la banca a svolgere tutte le formalità in autonomia.

Chi paga l'atto di moratoria ipotecaria e la sua registrazione?

Il costo è a carico dell'istituto finanziario, quindi il debitore non deve pagare nulla.

Quanto tempo occorre per registrare la moratoria ipotecaria?

Dipenderà dalla velocità dell'ente nell'evadere la pratica, nell'inviarla al notaio, ecc. ma, per chi fosse interessato ad avere un'idea approssimativa, attualmente, dal momento in cui il debitore firma l'accettazione della moratoria con la propria banca, fino alla sua registrazione in catasto, concludendo così il processo, passano in media sei mesi.

Quali sono gli incidenti più comuni che impediscono o ostacolano l'iscrizione della moratoria ipotecaria al Catasto?

Nella pratica quotidiana, si può notare che la maggior parte degli atti di moratoria viene registrata nel registro fondiario senza alcuna difficoltà.

Tuttavia, se è necessario segnalare una circostanza che talvolta genera problemi, si tratta dei casi in cui il debitore e la sua banca hanno precedentemente formalizzato una sorta di novazione dell'ipoteca (per modificare il tasso d'interesse, il capitale prestato, il periodo di rimborso, ecc.) e questa è stata formalizzata in una scrittura privata senza essere registrata al catasto. In questi casi, poiché c'è una discrepanza tra il mutuo ipotecario registrato e il mutuo ipotecario che viene realmente rinnovato con la moratoria, c'è un problema di iscrizione successiva e il Catasto ne rifiuta l'iscrizione, nel qual caso sarà necessario registrare questa novazione preventiva, in modo da poter registrare successivamente la moratoria ormai formalizzata.

Quali sono i vantaggi per le istituzioni finanziarie nel trarre vantaggio dalle moratorie sui mutui?

Il principale vantaggio delle moratorie ipotecarie per le banche è che in questi casi la legge che approva la moratoria è solitamente accompagnata da regole o criteri aggiuntivi dell'autorità di vigilanza bancaria, in virtù dei quali le banche sono autorizzate a non considerare queste operazioni come crediti in sofferenza, in modo da non dover effettuare accantonamenti per coprire eventuali perdite su queste operazioni di credito, Ciò è molto vantaggioso anche per le banche, in quanto le operazioni coperte da questo ombrello (quello delle moratorie) non consumano capitale, non riducono i risultati dell'esercizio (in quanto, come detto, non devono essere accantonate come se fossero un normale prestito non pagato) e non è necessario attivare l'intero meccanismo di pignoramento legale/giudiziario in caso di mancato pagamento.

Inoltre, naturalmente, l'attesa che viene concessa (ricordiamo che per 6-12 mesi il debitore non pagherà il suo prestito), permette al debitore di riprendersi dall'impatto della situazione straordinaria, in modo che una volta superata la situazione e recuperato il suo reddito, possa continuare a pagare il suo prestito, il che significa che la banca recupera il suo capitale, che è ciò che vuole in definitiva.

Cosa devono fare i clienti delle banche se hanno dubbi sullo stato della loro moratoria bancaria?

In caso di dubbi, il cliente deve rivolgersi al proprio istituto finanziario, che gli fornirà tutte le informazioni necessarie sullo stato della sua pratica, e non allo studio notarile.

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