La tassazione di un mutuo ipotecario durante la sua vita: costituzione, novazione, surrogazione e cancellazione.
Introduzione
La formalizzazione di un mutuo ipotecario da parte di un istituto finanziario è una transazione soggetta ed esente da IVA ed è soggetta all'imposta di bollo (AJD). Per essere più precisi, viene tassata la costituzione della garanzia ipotecaria, in quanto soddisfa i requisiti dell'articolo 31.2 della Legge sull'Imposta sui Trasferimenti (Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales):
- Formalizzato in un atto pubblico.
- Essere registrabili al catasto.
- Avere contenuti valutabili.
L'imposta di bollo (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) è un'imposta regolata dallo Stato attraverso:
Tuttavia, si tratta di un'imposta ceduta alle Comunità Autonome, attraverso la Legge 22/2009 del 18 dicembre, che regola il sistema di finanziamento delle Comunità Autonome del Regime Comune e delle Città con Statuto di Autonomia e modifica alcune norme fiscali. Secondo la citata legge sul finanziamento delle Comunità autonome, queste ultime hanno la capacità normativa di regolare l'aliquota fiscale e di stabilire le deduzioni e le detrazioni che ritengono opportune.
Tenendo presente il quadro politico generale, sottolineo le seguenti questioni fondamentali:
- Questa legge stabilisce inoltre che, in caso di imposta di bollo, la Comunità Autonoma competente sarà quella nella cui circoscrizione si trova il registro in cui deve essere effettuata la registrazione della transazione. In altre parole, dove si trova la proprietà.
- Attualmente, tutte le Comunità autonome hanno regolamentato l'aliquota dell'imposta di bollo, ad eccezione delle città autonome di Ceuta e Melilla (in questo caso, si applica l'aliquota stabilita dalla Legge ITP).
- I territori dei Paesi Baschi e della Navarra sono governati dal loro regime forale.
- Importante! Per conoscere la tassazione della costituzione di un mutuo ipotecario per l'imposta di bollo (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) è necessario prendere in considerazione la Comunità Autonoma competente per sapere quale aliquota fiscale viene applicata e se esistono riduzioni o sconti sulla quota.
- Ci concentreremo sulla tassazione di un mutuo ipotecario nella Comunità Autonoma della Catalogna, dove attualmente esercito.
Quali sono le imposte da pagare quando si accende un mutuo?
La costituzione di un mutuo ipotecario è una transazione imponibile per Atti Legali Documentati. Come indicato nell'introduzione, è competente la Comunità autonoma in cui si trova il registro fondiario in cui deve essere registrata la garanzia ipotecaria.
Il contribuente dell 'imposta è il prestatore, cioè la banca. In base al Regio Decreto Legge 17/2018 dell'8 novembre, che modifica l'articolo 29 del testo legislativo relativo al soggetto passivo nella quota graduale dell'AJD:
La base imponibile per l' imposta di bollo è costituita dal debito ipotecario totale composto da:
- Capitale
- Interessi ordinari
- Interessi di mora
- Prestazioni accessorie concordate
- Costi e spese
La somma di tutti questi concetti, cioè l'importo totale garantito con la costituzione dell'ipoteca, è nota come responsabilità ipotecaria. E questo debito ipotecario, come abbiamo detto, è la base imponibile su cui si applica l'aliquota fiscale approvata da ciascuna Comunità Autonoma.
In Catalogna, con il decreto legge 12/2019 del 9 luglio sulle misure fiscali urgenti, è stata stabilita un'aliquota fiscale del 2% per la costituzione di prestiti e crediti ipotecari in cui il contribuente è l'istituto finanziario.
Il termine per il pagamento e la presentazione dell' imposta di registro è di un mese dalla data di stipula dell'atto pubblico.
Quali sono le imposte da pagare se decido di novare o modificare il mio mutuo ipotecario?
In relazione alla tassazione dell'imposta di bollo sulle novazioni e sulle modifiche del mutuo ipotecario , è necessario distinguere tra la novazione o la modifica delle condizioni del mutuo ipotecario e l'aumento di capitale.
- Il prestatore deve essere un istituto finanziario.
- La modifica deve riguardare il tasso di interesse o la durata, o entrambi.
Qualsiasi novazione che comporti una modifica del tasso di interesse e una modifica della durata sarà esente da imposte. Sono considerate novazioni esenti da imposte anche le transazioni relative a:
- Introduzione di un periodo di grazia.
- Modifica del valore stimato.
- Modifica o eliminazione delle tasse e della clausola di base.
Le altre operazioni di novazione di un mutuo ipotecario saranno soggette all'imposta di bollo, a condizione che abbiano un contenuto economico e siano registrabili nel registro fondiario.
Quali tasse devo pagare se decido di cambiare il mio mutuo ipotecario da una banca a un'altra (la cosiddetta surroga del creditore)?
La modifica del creditore ipotecario, del mutuante (passaggio da una banca all'altra) è una transazione che, ai sensi dell'articolo 7 della Legge 2/1994 del 30 marzo, sulla surrogazione e la modifica dei mutui ipotecari, è esente dall'imposta di bollo (Actos Jurídicos Documentados).
L'unico requisito per l'applicazione dell'esenzione è che sia il creditore iniziale che il creditore surrogato siano istituti di credito e che il debito ipotecario non venga modificato (nel caso di una surrogazione del creditore e di un aumento di capitale, la surrogazione sarà esente, ma l'imposta dovrà essere pagata sull'aumento di capitale).
Quali sono le imposte da pagare se decido di surrogare il mutuo esistente sull'immobile che sto acquistando?
La surrogazione del creditore ipotecario in conseguenza del trasferimento dell'immobile ipotecato (tipica transazione di compravendita con surrogazione dell'ipoteca) è una transazione non imponibile ai fini dell'imposta di registro, in quanto non può essere registrata al catasto.
Il trasferimento dell'immobile viene registrato al catasto, non la surrogazione dell'ipoteca. In assenza del requisito dell'imprescrittibilità richiesto dal citato articolo 31.2 della Legge sull'imposta di trasferimento, la transazione non è soggetta all'imposta di bollo.
Quali sono le imposte da pagare se voglio cancellare il mio mutuo ipotecario?
In base all'articolo 45.I.B.18 del Regio Decreto Legislativo 1/1993 del 24 settembre, che approva il Testo Rivisto della Legge sull'Imposta di Trasferimento e sull'Imposta di Bollo, la cancellazione di un'ipoteca è soggetta all'imposta di bollo ma esente.
