Surrogazione del creditore | Notaria Jesús Benavides
Immobili e mutui

Surrogazione del creditore

Passo 1

Che cos'è la surrogazione del creditore?

È il documento notarile con cui il proprietario di un immobile acquistato tramite un mutuo con garanzia ipotecaria decide di cambiare istituto finanziario e quindi di trasferire il proprio mutuo ipotecario a un'altra banca o cassa di risparmio che gli offra condizioni migliori, sia in termini di tasso d'interesse che di periodo di rimborso o di qualsiasi altra condizione concordata.

Passo 3

Quanto costa formalizzare la surroga del mio creditore ipotecario davanti a un notaio?

Con l'entrata in vigore il 16 giugno 2019 della Legge 5/2019 sulla Contrattazione del Credito Immobiliare, appare chiaro che i costi di formalizzazione della surroga del mutuo ipotecario dovranno essere assunti dalla nuova banca. Il seguente calcolatore consente alla banca di conoscere in anticipo le spese notarili e di registrazione. Questo calcolatore ha parametrizzato sia le spese notarili che quelle di registro. Da un punto di vista fiscale, la regola generale è che il passaggio del mutuo ipotecario a un'altra entità è esente dall'imposta di bollo (a condizione che la nuova entità non aumenti l'importo del mutuo iniziale).

Stiamo attualmente sviluppando questo calcolatore. Vi invitiamo a tornare presto per poter calcolare il vostro budget.
Passo 4

Altre domande frequenti

In cosa consiste la surrogazione di un creditore in un mutuo ipotecario?

La surrogazione del creditore in un mutuo ipotecario è un'operazione in virtù della quale il proprietario di un immobile acquistato tramite un mutuo con garanzia ipotecaria trasferisce il suo mutuo a un'altra entità finanziaria diversa da quella che lo ha inizialmente concesso, in quanto quest'altra banca o cassa di risparmio gli offre condizioni più favorevoli per i suoi interessi, il che determina questo cambiamento di entità.

A cosa serve la surroga del creditore di un mutuo ipotecario?

La surrogazione del creditore in un prestito garantito da ipoteca consente al debitore di cambiare entità finanziaria, per cui il denaro che inizialmente ci era stato prestato dalla Banca o Cassa di Risparmio "A", ora sarà dovuto a un'altra entità (chiamiamola "B"). 

Con questa operazione, il debitore può ottenere condizioni più favorevoli per il suo prestito, in quanto è possibile che un altro ente, dopo un certo periodo di tempo, offra condizioni migliori, come un tasso di interesse più basso o un periodo di rimborso più lungo, il che significa che la rata mensile del nostro prestito sarà più bassa, cosa che può essere senza dubbio interessante per godere di un reddito disponibile più elevato nel presente.

Cosa succede se decido di fare una surroga del creditore?

Se, in qualità di proprietario di un'abitazione che ho acquistato con un mutuo ipotecario ancora in corso, decido di optare per la surroga del creditore e, quindi, di trasferire il mio mutuo a un'altra banca o cassa di risparmio, ciò che accadrà è che questa nuova entità mi presterà del denaro con cui estinguerò il mutuo iniziale.

Così, la mia "nuova banca" mi presterà del denaro, con il quale ripagherò completamente il mutuo iniziale sottoscritto con la nostra "vecchia banca" quando ho acquistato la casa, in modo che d'ora in poi non avrò più alcun debito con l'entità che a suo tempo mi ha concesso il mutuo per l'acquisto della casa, ma ora il mutuo dovrà essere restituito alla "nuova entità" che si è surrogata nella posizione del creditore, cioè la Banca o la Cassa di Risparmio che presta il denaro.

Quali sono i passi da compiere per ottenere la surrogazione del creditore?

Il debitore che intende formalizzare la surroga del creditore, una volta raggiunto un accordo sui termini e le condizioni con il nuovo ente creditore, deve procedere come segue:

Innanzitutto, il soggetto disposto a surrogare presenterà al debitore un'offerta vincolante contenente le condizioni finanziarie del nuovo mutuo. Insieme all'offerta vincolante, il debitore riceverà un documento informativo sui costi di surrogazione, compresi i limiti massimi di legge della commissione che il mutuante può applicare. 

L'accettazione dell'offerta da parte del debitore implica l'autorizzazione da parte dell'istituto offerente a notificare l'istituto creditore attuale e a richiedere a quest'ultimo di consegnare, entro un termine massimo di sette giorni di calendario, la certificazione dell'importo del debito del debitore per il mutuo ipotecario a cui deve essere surrogato.

Una volta consegnato questo certificato, l'ente creditore avrà il diritto di annullare la surroga se, entro un periodo massimo di quindici giorni di calendario da tale consegna, formalizzerà con il debitore una novazione modificativa del mutuo ipotecario. 

In caso contrario, affinché la surrogazione sia efficace, è sufficiente che l'ente surrogato dichiari nello stesso atto di aver pagato al creditore l'importo accreditato da quest'ultimo, per capitale residuo e interessi e commissioni maturati e non pagati. A riprova di ciò, all'atto deve essere allegata la ricevuta dell'operazione bancaria effettuata a tal fine.

Come verrà formalizzata l'operazione di surroga del mutuo?

L'operazione di surroga del creditore ipotecario sarà formalizzata con un atto pubblico autorizzato davanti a un notaio, in cui saranno dettagliate tutte le nuove condizioni del contratto e la volontà delle parti di stipularlo. 

Allo stesso modo, e a questo scopo, il "nuovo ente creditore" deve pagare al "vecchio ente" l'importo dovuto, come indicato nel certificato rilasciato da quest'ultimo, e la prova dell'operazione bancaria effettuata a questo scopo deve essere inclusa nell'atto che viene concesso, così come una dichiarazione esplicita del nuovo creditore che il pagamento è stato effettuato al vecchio creditore.

Infine, come è logico che sia, il nuovo atto di surrogazione del creditore deve essere correttamente registrato nel corrispondente registro fondiario, al fine di registrare questa modifica del creditore ipotecario.

Vedi altre domande frequenti

Se ci sono contestazioni sull'importo da pagare al mio precedente istituto finanziario, la transazione può comunque andare avanti?

In pratica, può accadere che tra i soggetti coinvolti nella transazione sorgano controversie sull'importo dovuto, o che il soggetto creditore attuale, per evitare di perdere il cliente, adotti un atteggiamento ostruzionistico (ad esempio, non rilasciando il certificato di insoluto, rifiutando di pagare l'importo rimesso perché non concorda con la cifra esatta, ecc.)

In questi casi, le norme che regolano la materia, stabilendo una posizione favorevole alla surrogazione, stabiliscono quanto segue:

  • In nessun caso il creditore corrente potrà rifiutare il pagamento.
  • Nel caso in cui l'ente creditore attuale non abbia consegnato il certificato (e quindi il nuovo ente non possa calcolare l'importo da pagare) o quest'ultimo si rifiuti di accettare il pagamento per qualsiasi motivo, sarà sufficiente che il nuovo ente surrogato calcoli l'importo dovuto, sotto la sua responsabilità e assumendosi le conseguenze del suo errore, che non si ripercuoterà sul debitore, e, dopo averlo dichiarato, depositi tale somma presso il notaio che autorizza l'atto di surrogazione, a disposizione dell'ente creditore.

    In questi casi, il notaio ne darà comunicazione d'ufficio all'istituto creditore, inviando una copia autorizzata dell'atto di surrogazione, e l'istituto creditore potrà eccepirne l'inesattezza entro gli otto giorni successivi, nel qual caso verrà avviata una procedura giudiziaria tra le banche per dirimere il conflitto (che non inciderà sulla surrogazione, che avrà già avuto effetto).

La mia attuale banca può addebitarmi una commissione per il cambio di creditore?

In effetti, ciò può essere possibile, in quanto la commissione per il cambio di creditore è la commissione che può essere addebitata dall'istituto finanziario che ci ha inizialmente concesso il prestito se, a posteriori, decidiamo di cambiare banca o cassa di risparmio e di trasferire il nostro prestito a un altro istituto che ci offre condizioni migliori (in termini di tasso di interesse, periodo di rimborso, capitale concesso, ecc.)

È legale che l'istituto finanziario mi addebiti una commissione per il cambio di creditore?

Naturalmente ciò è possibile e legale, a condizione che tale commissione e i suoi eventuali importi siano stati preventivamente concordati nel contratto di prestito e che siano soddisfatti tutti i requisiti di trasparenza e non abusività della clausola contrattuale in questione, nonché i limiti massimi stabiliti dalla legge.

Qual è l'importo massimo che l'istituto finanziario può attualmente addebitarmi per la commissione di cambio di creditore?

Ai sensi dell'articolo 3 della Legge 2/1994, nelle surroghe di mutui ipotecari dovute al cambio di creditore, se il mutuo ipotecario è riferito a un tasso variabile, possono essere applicate le seguenti commissioni:

  • Se non è stata concordata una commissione, non può essere addebitata alcuna commissione.
  • Se è stata concordata una commissione inferiore all'1%, la stessa dovrà essere pagata.
  • Se è stata concordata una commissione superiore all'1%, è dovuto solo l'1%, a meno che l'istituto finanziario non dimostri l'esistenza di una perdita finanziaria, nel qual caso può richiedere anche questa perdita.

Nonostante quanto sopra, è necessario tenere presente che se la legge 5/2019, del 15 marzo, che disciplina i contratti di credito immobiliare è applicabile al caso specifico (cioè quando si tratta di un'abitazione acquistata da una persona fisica debitrice per uso abitativo), se la surrogazione del creditore comporta la sostituzione di un tasso variabile con un tasso fisso per il resto della durata del mutuo, il legislatore ha stabilito una regola speciale, che è la seguente:

  • Se la surroga avviene nei primi tre anni di vita del mutuo, l'indennizzo non può superare la perdita finanziaria che il mutuante può subire, con un limite dello 0,05% del capitale rimborsato anticipatamente.
  • Se la surroga avviene oltre i primi tre anni di vita del mutuo, il creditore non può richiedere alcuna commissione.

Il nuovo istituto finanziario può darmi più denaro di quanto dovevo alla mia vecchia banca o cassa di risparmio?

In linea di principio, la legge (articolo 4 della legge 2/1994) prevede che la surrogazione del creditore possa incidere solo sul tasso di interesse o sulla durata del mutuo.

Tuttavia, nel caso in cui il creditore sia un istituto di credito riconosciuto come tale ai sensi della normativa vigente, come banche, casse di risparmio, ecc. la surroga del creditore, se concordata, può riguardare anche un aumento o una riduzione del capitale residuo, o altri aspetti aggiuntivi come il sistema di ammortamento, le condizioni finanziarie o anche la concessione o la modifica di garanzie personali.

È necessario registrare questa surrogazione di un creditore nel registro fondiario?

Infatti, oltre alla stipula dell'atto pubblico corrispondente, sarà necessario registrarlo presso il Catasto, come richiesto dalla legge affinché sia efficace nei confronti dei terzi. 

A tal fine, l'identità della nuova persona giuridica surrogata nei diritti del creditore, nonché le nuove condizioni concordate per quanto riguarda il tasso di interesse, la durata, ecc. devono essere indicate in una nota marginale.

Qual è il costo fiscale della surrogazione del creditore?

Fortunatamente non vi è alcun costo fiscale, in quanto l'articolo 7 della Legge 2/1994, sulle agevolazioni fiscali, stabilisce che"l'atto che documenta la transazione di surrogazione sarà esente dalla modalità graduale degli "Actos Jurídicos Documentados sobre documentos notariales" (Atti giuridici documentati sui documenti notarili).

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