Surrogazione del creditore

In pratica, può accadere che tra i soggetti coinvolti nella transazione sorgano controversie sull'importo dovuto, o che il soggetto creditore attuale, per evitare di perdere il cliente, adotti un atteggiamento ostruzionistico (ad esempio, non rilasciando il certificato di insoluto, rifiutando di pagare l'importo rimesso perché non concorda con la cifra esatta, ecc.)

In questi casi, le norme che regolano la materia, stabilendo una posizione favorevole alla surrogazione, stabiliscono quanto segue:

• In nessun caso il creditore corrente potrà rifiutare il pagamento.
• Nel caso in cui l'ente creditore attuale non abbia consegnato il certificato (e quindi il nuovo ente non possa calcolare l'importo da pagare) o quest'ultimo si rifiuti di accettare il pagamento per qualsiasi motivo, sarà sufficiente che il nuovo ente surrogato calcoli l'importo dovuto, sotto la sua responsabilità e assumendosi le conseguenze del suo errore, che non si ripercuoterà sul debitore, e, dopo averlo dichiarato, depositi tale somma presso il notaio che autorizza l'atto di surrogazione, a disposizione dell'ente creditore.
  
  In questi casi, il notaio ne darà comunicazione d'ufficio all'istituto creditore, inviando una copia autorizzata dell'atto di surrogazione, e l'istituto creditore potrà eccepirne l'inesattezza entro gli otto giorni successivi, nel qual caso verrà avviata una procedura giudiziaria tra le banche per dirimere il conflitto (che non inciderà sulla surrogazione, che avrà già avuto effetto).

In effetti, ciò può essere possibile, in quanto la commissione per il cambio di creditore è la commissione che può essere addebitata dall'istituto finanziario che ci ha inizialmente concesso il prestito se, a posteriori, decidiamo di cambiare banca o cassa di risparmio e di trasferire il nostro prestito a un altro istituto che ci offre condizioni migliori (in termini di tasso di interesse, periodo di rimborso, capitale concesso, ecc.)

Naturalmente ciò è possibile e legale, a condizione che tale commissione e i suoi eventuali importi siano stati preventivamente concordati nel contratto di prestito e che siano soddisfatti tutti i requisiti di trasparenza e non abusività della clausola contrattuale in questione, nonché i limiti massimi stabiliti dalla legge.

Ai sensi dell'articolo 3 della Legge 2/1994, nelle surroghe di mutui ipotecari dovute al cambio di creditore, se il mutuo ipotecario è riferito a un tasso variabile, possono essere applicate le seguenti commissioni:

• Se non è stata concordata una commissione, non può essere addebitata alcuna commissione.
• Se è stata concordata una commissione inferiore all'1%, la stessa dovrà essere pagata.
• Se è stata concordata una commissione superiore all'1%, è dovuto solo l'1%, a meno che l'istituto finanziario non dimostri l'esistenza di una perdita finanziaria, nel qual caso può richiedere anche questa perdita.
  

Nonostante quanto sopra, è necessario tenere presente che se la legge 5/2019, del 15 marzo, che disciplina i contratti di credito immobiliare è applicabile al caso specifico (cioè quando si tratta di un'abitazione acquistata da una persona fisica debitrice per uso abitativo), se la surrogazione del creditore comporta la sostituzione di un tasso variabile con un tasso fisso per il resto della durata del mutuo, il legislatore ha stabilito una regola speciale, che è la seguente:

• Se la surroga avviene nei primi tre anni di vita del mutuo, l'indennizzo non può superare la perdita finanziaria che il mutuante può subire, con un limite dello 0,05% del capitale rimborsato anticipatamente.
• Se la surroga avviene oltre i primi tre anni di vita del mutuo, il creditore non può richiedere alcuna commissione.

In linea di principio, la legge (articolo 4 della legge 2/1994) prevede che la surrogazione del creditore possa incidere solo sul tasso di interesse o sulla durata del mutuo.

Tuttavia, nel caso in cui il creditore sia un istituto di credito riconosciuto come tale ai sensi della normativa vigente, come banche, casse di risparmio, ecc. la surroga del creditore, se concordata, può riguardare anche un aumento o una riduzione del capitale residuo, o altri aspetti aggiuntivi come il sistema di ammortamento, le condizioni finanziarie o anche la concessione o la modifica di garanzie personali.

Infatti, oltre alla stipula dell'atto pubblico corrispondente, sarà necessario registrarlo presso il Catasto, come richiesto dalla legge affinché sia efficace nei confronti dei terzi. 

A tal fine, l'identità della nuova persona giuridica surrogata nei diritti del creditore, nonché le nuove condizioni concordate per quanto riguarda il tasso di interesse, la durata, ecc. devono essere indicate in una nota marginale.

Fortunatamente non vi è alcun costo fiscale, in quanto l'articolo 7 della Legge 2/1994, sulle agevolazioni fiscali, stabilisce che"l'atto che documenta la transazione di surrogazione sarà esente dalla modalità graduale degli "Actos Jurídicos Documentados sobre documentos notariales" (Atti giuridici documentati sui documenti notarili).