Devo "sempre" pagare l'imposta comunale sulle plusvalenze quando vendo un immobile?

Tra tutte le conseguenze fiscali generate dalla compravendita di un immobile, una delle questioni che spesso genera confusione e preoccupazione tra le parti di un atto di vendita di un immobile è senza dubbio la corretta comprensione di cosa sia esattamente l'imposta nota popolarmente come "imposta comunale sulle plusvalenze", nonché di chi debba pagarla, come si calcola il suo importo e, recentemente, in quali casi non sia necessario pagarla. Pertanto, questo articolo si propone di chiarire la questione, da un punto di vista eminentemente pratico, in modo che acquirenti e venditori abbiano chiaro come gestire l'adempimento di questo obbligo fiscale, nonché come distinguerlo da altre figure correlate.

Che cos'è la "plusvalia comunale"?

L'imposta comunemente nota come "imposta comunale sulle plusvalenze" è, in realtà, l'Imposta sull'Incremento di Valore dei Terreni Urbani, ovvero un'imposta disciplinata dal Regio Decreto Legislativo 2/2004, del 5 marzo, che approva il testo rivisto della Legge delle Tesorerie Locali (di seguito LHL), in particolare negli articoli 104 e seguenti, che la definiscono come imposta:

• Locale: cioè di proprietà del comune in cui si trova il terreno gravato.
• Diretto: in quanto tassa una manifestazione diretta della ricchezza di una persona, come il valore di un terreno.
• Reale: perché tassa un evento (nello specifico, l'aumento di valore di un terreno quando viene venduto) indipendentemente dalla situazione economica personale del contribuente.

Lo scopo di questa imposta è quello di tassare l'aumento di valore dei terreni urbani, che si manifesta con il trasferimento della proprietà dei terreni.

Qual è l'evento imponibile della "plusvalia comunale"?

Secondo le disposizioni di legge (art. 104 LHL), il fatto imponibile dell'"imposta comunale sulle plusvalenze", ossia la circostanza che fa sorgere l'obbligo fiscale e, quindi, l'obbligo di pagare l'imposta, è, per quanto qui interessa, l'aumento di valore di un terreno urbano, che si manifesta a seguito di un trasferimento di proprietà di tale terreno.

Pertanto, come è noto, la base di tutte le imposte è una manifestazione di ricchezza o di capacità economica (come stabilito dall'articolo 31 della Costituzione), che, nel caso della "plusvalenza comunale", si concentra sull'aumento di valore che i terreni subiscono nel tempo.

È quindi questo aumento di valore che evidenzia un aumento della capacità economica o della ricchezza del proprietario del terreno, che viene rivelato (cioè esternato e quantificato) al momento della vendita del terreno, a giustificare l'esistenza e la ragion d'essere dell'imposta analizzata in questo articolo.

Come si può notare, il nome popolare dell'imposta, comunemente nota come"plusvalía municipal", è strettamente legato alla sua stessa natura, poiché il concetto di plusvalía si riferisce, né più né meno, a un aumento del valore di un bene o di un diritto, in questo caso il suolo urbano.

Chi è il contribuente della "plusvalia comunale"?

In base alle disposizioni di legge (art. 106 LHL), sono considerati contribuenti, ossia soggetti tenuti al pagamento dell'imposta, le seguenti persone:

• Se il trasferimento del terreno avviene tramite una transazione lucrativa (ad esempio una donazione o una successione), il soggetto passivo è l'acquirente del terreno, cioè il donatario o l'erede, ad esempio.
• D'altra parte, se il trasferimento del terreno è a titolo oneroso (ad esempio, una vendita o un acquisto), la persona o le persone che trasferiscono il terreno saranno il soggetto o i soggetti passivi tenuti al pagamento dell'imposta. Pertanto, in caso di compravendita, la persona o le persone che vendono il terreno o la casa sono quelle che dovranno pagare la "plusvalia municipal". Tuttavia, come eccezione a questa regola generale, quando il venditore del terreno è uno straniero non residente in Spagna, il contribuente dell'imposta e, quindi, la persona tenuta al pagamento dell'imposta sarà l'acquirente.

Qual è l'importo imponibile della "plusvalenza comunale"?

Come indicato nelle domande precedenti, la "plusvalía municipal" viene riscossa sull'aumento di valore dei terreni urbani che si verifica con il passare del tempo, che si manifesta al momento del trasferimento del terreno. Partendo da questa base, è quindi logico che per calcolare questo aumento di valore (che la legge limita a un periodo di 20 anni, ai sensi dell'articolo 107 LHL) sarà necessario stabilire una cifra o un importo da cui partire per calcolarlo, ed è proprio a questo che risponde il concetto di base imponibile che stiamo analizzando.

È qui che tende a comparire l'errore più comune in relazione alla plusvalenza comunale, perché anche se è vero che la logica ci dice che per calcolare la base imponibile, la cosa appropriata e ragionevole da fare sarebbe quella di confrontare il valore di vendita con il valore di acquisto:

Tuttavia, contrariamente a quanto la logica ci invita a pensare, la legge sceglie un'altra opzione, poiché per calcolare questa base imponibile non parte dalla differenza tra il valore di vendita e il valore di acquisto, ma prende come punto di riferimento un valore oggettivo, come il valore catastale del terreno, come verrà spiegato di seguito.

In sintesi, lo scopo di questo esempio è quello di evidenziare agli interessati che per comprendere correttamente la "plusvalenza comunale" bisogna prescindere (almeno apparentemente, come si spiegherà più avanti) dal "profitto" che si ottiene dalla vendita del terreno (cioè la differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto), in quanto la legge stabilisce che l'incremento di valore si calcola sulla base di dati oggettivi, come il valore catastale del terreno, e non sulla base del "reale profitto" che il venditore ha ottenuto dalla transazione immobiliare.

Pertanto, fatta questa piccola premessa esplicativa, come indicato, la base imponibile della "plusvalía municipal", cioè l'importo che verrà preso come riferimento o punto di partenza per calcolare l'importo finale dell'imposta sarà, in conformità con l'articolo 107 LHL, il valore del terreno al momento della maturazione, che viene fissato sulla base del valore che tale terreno ha ai fini dell'imposta sui beni immobili.

Di conseguenza, come appena illustrato, e da un punto di vista eminentemente pratico, qualsiasi venditore che voglia sapere quanto dovrà pagare per la "plusvalia municipal", la prima cosa che dovrebbe fare è consultare la sua fattura IBI dell'anno in corso, al fine di determinare questo valore che sarà preso come riferimento per il calcolo della "plusvalia municipal".

Nel caso in cui non si disponga della ricevuta IBI per l'anno in corso, il venditore del terreno o dell'immobile può naturalmente recarsi presso il proprio municipio, che gli fornirà queste informazioni.

Una volta individuata questa cifra, la questione non si esaurisce qui, poiché la legge prevede che a questa cifra vengano applicate delle percentuali annuali (art. 107.4 LHL), a seconda del tempo trascorso dall'acquisto del terreno, che variano a seconda del regolamento fiscale di ogni comune, ma che non possono in nessun caso essere superiori ai seguenti limiti:

• Periodo da uno a cinque anni: 3,7%.
• Periodo fino a 10 anni: 3,5%.
• Periodo fino a 15 anni: 3,2%.
• Periodo fino a 20 anni: 3%.

Pertanto, a partire dalla cifra del valore catastale di cui sopra, dobbiamo applicare questa percentuale annuale in base al numero di anni trascorsi dall'acquisto del terreno o dell'abitazione.

Naturalmente, in relazione a tutti questi esempi, va notato che questo articolo è puramente informativo e il suo scopo è quello di chiarire i concetti in modo naturale per qualsiasi lettore. Per calcolare l'importo esatto da pagare per le plusvalenze, il mio consiglio è sempre quello di rivolgersi direttamente a un consulente fiscale, a una gestoría o al comune di residenza, affinché lo calcolino per voi.

Se vendo una casa unifamiliare o un appartamento, devo pagare anche la "plusvalia municipal"?

In effetti, molte persone, quando analizzano l'imposta "plusvalia municipal", hanno dubbi sul fatto che debbano pagarla quando vendono una casa indipendente o un appartamento (soprattutto in quest'ultimo caso), dal momento che, come suggerisce il nome, l'imposta è applicata all'aumento di valore del terreno e non alle "case" o agli "appartamenti" in quanto tali.

Tuttavia, come ogni osservatore può capire, quella "casa" o "appartamento" che viene venduta è costruita su un pezzo di terreno urbano, per cui quando si vende una casa o un appartamento indipendente, in realtà si vende anche un pezzo di terreno, per cui, di conseguenza, l'obbligo di pagare la "plusvalenza comunale" sorge anche da parte del venditore del terreno.

In questi casi, per determinare la base imponibile della "plusvalia municipal", il venditore della casa o dell'appartamento deve fare riferimento anche alla sua ricevuta IBI per l'anno in corso, nella quale, del valore catastale totale, viene dettagliato quale importo specifico è imputato al valore del terreno e quale al valore della costruzione.

Quanto dovrò pagare per la "plusvalia municipal"?

Una volta determinata la base imponibile dell'imposta, il venditore deve applicare l'aliquota stabilita dalla legge, ossia la percentuale che verrà applicata alla base imponibile e che determinerà quindi l'importo da versare al Comune come "imposta comunale sulle plusvalenze", che tecnicamente è noto come importo pieno e dal quale, se del caso, devono essere dedotte le eventuali detrazioni applicabili per ottenere infine l'importo netto, ossia l'importo che deve essere infine versato all'erario locale.

L'aliquota di tassazione sarà determinata dal regolamento fiscale di ciascun Comune, come stabilito dall'articolo 108 della Legge sulle Tesorerie Locali. Tuttavia, questa percentuale non può mai superare il 30%, come stabilito nel precetto citato.

Quando è dovuta la "plusvalia comunale" e per quanto tempo devo pagarla?

Secondo le norme che regolano questa imposta (art. 109 LHL), la maturazione dell'imposta comunale sulle plusvalenze (cioè il momento in cui sorge l'obbligo fiscale e, quindi, il dovere di pagare l'imposta) si verifica nel momento in cui avviene il trasferimento di proprietà del terreno, che, ai fini pratici, sarà il giorno in cui viene firmato l'atto di vendita del terreno o dell'abitazione. Detto questo, una volta che la vendita è stata formalizzata in un atto pubblico, il venditore avrà un periodo di trenta giorni lavorativi (art. 110 LHL) per presentare la relativa dichiarazione dei redditi al comune corrispondente.

La "plusvalenza comunale" viene pagata quando si verifica l'estinzione di un condominio?

Nel caso in cui non si tratti di una compravendita, ma di un'estinzione di un condominio, in relazione alla "plusvalenza comunale", occorre tenere conto dei criteri dell'Agenzia delle Entrate, esposti nella Consulta Vinculante V-29/2017, del 19 settembre, da cui si evince che:

• Se una comunione di beni costituita da un unico bene immobile (che per sua natura è indivisibile) si estingue, lo scioglimento con l'assegnazione del 100% del bene a uno dei comproprietari non è soggetto alla "plusvalenza comunale".
• D'altra parte, se ci sono due o più immobili e tutti vengono assegnati allo stesso comproprietario, la transazione sarà soggetta all'"imposta municipale sulle plusvalenze", poiché, essendo possibile una diversa distribuzione "più equa", l'Agenzia delle Entrate ritiene che in questo caso ci sia un trasferimento di proprietà da un comproprietario a un altro, che ne giustifica l'assoggettamento all'imposta.

Ci sono casi in cui la "plusvalia comunale" non è dovuta?

Come è stato spiegato finora, l'"imposta comunale sulle plusvalenze" è un'imposta sull'aumento di valore dei terreni urbani, ma come abbiamo visto, per calcolare questo aumento di valore, la legge non lo calcola sulla base della differenza tra il valore di vendita e il valore di acquisto, che sarebbe ragionevole per determinare se questo reale aumento di valore si è effettivamente verificato, ma piuttosto è calcolato sulla base di un valore oggettivo (come il valore catastale), che viene aggiornato periodicamente, e che non riflette necessariamente il valore reale del terreno che è stato trasferito.

Come si può notare, questa realtà si scontra con il principio fondamentale del sistema fiscale di una democrazia, poiché lo Stato sarà legittimato a tassare solo le situazioni in cui è evidente un aumento della capacità economica o della ricchezza dei contribuenti (come stabilito dall'articolo 31 della Costituzione), mentre in caso contrario, se non c'è tale aumento, non sarebbe legittimo sottoporre tale situazione a tassazione, poiché si entrerebbe nel campo della confisca, che è completamente vietata dal testo costituzionale.

Alla luce di quanto sopra, la Corte Costituzionale ha avuto modo di pronunciarsi sull'incostituzionalità delle norme che regolano il "plusvalore comunale", decidendo infine come segue:

• In primo luogo, con la sentenza numero 59/2017 dell'11 maggio, ha dichiarato l'incostituzionalità degli articoli 107.1, 107.2 a) e 110.4 della Ley Reguladora de las Haciendas Locales, nei casi in cui le situazioni di inesistenza di un aumento di valore sono soggette a tassazione.
• In secondo luogo, con la sentenza n. 126/2019 del 31 ottobre, ha dichiarato l'incostituzionalità dell'articolo 107.4 della Ley Reguladora de las Haciendas Locales, nei casi in cui l'imposta da pagare è superiore all'incremento patrimoniale ottenuto dal contribuente.

Pertanto, a prescindere dal fatto che in base alle regole di calcolo della "plusvalenza comunale" sia dovuto un certo importo di imposta sulle plusvalenze, non è dovuta alcuna imposta sulle plusvalenze se il venditore non ha realizzato un profitto dalla transazione, ma ha realizzato una perdita.

Detto questo, nel caso in cui il venditore abbia ottenuto un piccolo profitto, ma inferiore all'importo netto dovuto per l'imposta comunale sulle plusvalenze, l'applicazione del citato STC 126/2019 diventa più complessa, in quanto il legislatore non ha stabilito come procedere in un caso del genere, per cui si entra nella casistica specifica del modo in cui ogni comune procede.

In questi casi, dobbiamo quindi seguire i criteri applicati dal corrispondente Comune per determinare la tassazione di questa piccola plusvalenza (che, come abbiamo indicato, è inferiore all'importo netto che si applicherebbe in base alle regole ordinarie di calcolo della "plusvalenza comunale"), ma tenendo sempre presente la recente giurisprudenza della Corte di Cassazione (si veda a questo proposito STS 4182/2020, del 9 dicembre), in cui l'Alta Corte ritiene che la base imponibile sia inferiore all'importo netto che si applicherebbe in base alle regole ordinarie di calcolo della "plusvalenza comunale":

Così, in questo caso specifico, la Corte Suprema ha dichiarato nullo un accertamento della "plusvalia municipal" effettuato dal Comune di Madrid che assorbiva completamente la ricchezza imponibile, in quanto significava che il 100% dell'effettiva plusvalenza generata doveva essere destinata dal contribuente al pagamento dell'imposta.

Tuttavia, tenendo conto di questa giurisprudenza, che considera confiscabile l'imposta il cui ammontare assorbe tutto o"la maggior parte" del profitto ottenuto, è evidente che in assenza di un criterio giuridico in tal senso, lo stato della questione apre uno scenario di prevedibile contenzioso amministrativo e contenzioso-amministrativo tra i contribuenti che si trovano in questa situazione e la corrispondente amministrazione fiscale locale.

Alla luce di quanto sopra, se un contribuente si trova in una delle due situazioni sopra descritte, dovrebbe:

Come si gestisce la liquidazione della "plusvalia comunale"?

Come indicato in precedenza, dal momento della stipula dell'atto di vendita dell'immobile, il venditore ha un periodo di trenta giorni lavorativi per pagare l'importo corrispondente della "plusvalia municipal". A tal fine, se l'interessato lo desidera, può effettuare personalmente questa procedura telefonando o recandosi direttamente presso il proprio municipio.

A tal fine, è necessario presentare una semplice copia dell'atto di vendita, che dovrebbe contenere tutte le informazioni necessarie per eseguire correttamente la procedura.

Al contrario, la cosa più ragionevole e opportuna da fare è affidare la gestione del pagamento dell'imposta allo studio notarile stesso, che, previo pagamento di un compenso concordato, si occuperà di calcolare l'importo da pagare per la "plusvalia municipal", in modo che il venditore possa versarlo allo studio notarile, che si occuperà poi di svolgere tutte le procedure necessarie con le autorità fiscali.

In questo caso, se desiderate affidare la gestione allo studio notarile stesso, potete richiedere questo servizio contattando il nostro specialista all'indirizzo presupuestos@jesusbenavides.es. A tal fine, è necessario fornire una semplice copia dell'atto di vendita (naturalmente, se la transazione è stata firmata presso lo studio notarile, ne saremo già in possesso).

Quali sono le differenze tra la "plusvalenza comunale" e la plusvalenza da dichiarare ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche?

Infine, non vorrei concludere questo articolo senza fare una breve nota sulla plusvalenza generata dalla vendita di un immobile e sulla sua distinzione rispetto alla "plusvalenza comunale". Pertanto, quando si vende un immobile, oltre al pagamento della "plusvalenza comunale", le cui caratteristiche sono già state spiegate nelle domande precedenti, i venditori dell'immobile devono tenere presente che questa operazione si rifletterà anche nella dichiarazione dei redditi per l'Imposta sul reddito delle persone fisiche.

Pertanto, se al momento della vendita di un immobile si verifica una plusvalenza (che alcuni chiamano anche "guadagno di capitale", da cui la confusione di alcuni), cioè una differenza positiva tra il prezzo di vendita e quello di acquisto, questo aumento di capacità economica o di ricchezza sarà soggetto all'imposta sul reddito delle persone fisiche.

• L'aliquota fiscale per questa plusvalenza è attualmente fissata al 19%.
• Se si ottiene una plusvalenza, ma questa viene reinvestita nell'acquisto dell'abitazione principale, godrà di un'esenzione, per cui non sarà tassata.

In ogni caso, e infine, raccomandiamo ai contribuenti, vista l'importanza che ciò può avere per la loro dichiarazione dei redditi personali, nell'anno in cui vendono un immobile, di rivolgersi a uno specialista fiscale per preparare la loro dichiarazione dei redditi, perché se si commettono errori in questo senso, le conseguenze sotto forma di sanzioni, sovrattasse e interessi di mora possono essere molto elevate, cosa che nessuno vuole.

Conclusione

Nella speranza che questo articolo abbia risolto i vostri dubbi su cosa sia la "plusvalía municipal" e su quali siano gli aspetti da tenere in considerazione, di seguito vi presentiamo una sintesi degli aspetti fondamentali di questa imposta: