Divisione orizzontale

Secondo la legislazione civile catalana, il proprietario o i proprietari dell'immobile che risultano tali al momento della concessione dell'atto costitutivo hanno il diritto di stabilire il regime di proprietà orizzontale.

Il titolo di costituzione del regime patrimoniale orizzontale deve essere registrato in un atto pubblico, cioè l'atto di divisione orizzontale che viene analizzato in queste domande.

In ogni caso, l'atto deve indicare:

• La descrizione dell'immobile nel suo complesso, indicando se è finito o meno, e un elenco degli elementi comuni, degli impianti e dei servizi disponibili.
• La descrizione di tutti gli elementi privati, con il corrispondente numero d'ordine interno alla proprietà, la quota di partecipazione generale e, se del caso, quelle speciali che vi corrispondono, nonché la superficie utile, l'ubicazione, i limiti, la planimetria, la destinazione d'uso e, se del caso, gli spazi fisici o i diritti che ne costituiscono gli annessi o i collegamenti.
• Una planimetria descrittiva della proprietà.
• Gli statuti, se esistono.
• Eventuali riserve di diritti o poteri stabilite a favore del promotore o dei costituenti del regime.
• Prevedere, ove opportuno, la formazione di sottocomunità.

Come abbiamo appena detto, se il titolo costitutivo della comunione dei beni è l'atto di divisione orizzontale, per modificarlo sarà necessario concedere un atto di modifica di tale divisione orizzontale.

<ejemplo>Así pues, puede suceder que, una vez otorgada la escritura de división horizontal, sea necesario modificar la misma, por ejemplo para cambiar la descripción de alguno de sus elementos, cambios de superficies, el cambio de estatutos de la comunidad, la colocación de un nuevo elemento como un ascensor, etc.<ejemplo>

In tal caso, è necessario eseguire questo atto di modifica della divisione orizzontale, con la particolarità che, affinché ciò sia possibile, sarà necessario che la modifica sia avallata dalla corrispondente delibera dell'assemblea dei proprietari (adottata con il quorum richiesto dalla legge) e che l'atto di modifica sia conforme ai requisiti di legge per il tipo di modifica in questione.

Tuttavia, non è necessario il consenso dell'Assemblea dei proprietari per la modifica dell'atto costitutivo se è motivata dai seguenti fatti:

• L'esercizio di un diritto di sorvolo, di aggetto, di sottoedificazione e di costruzione, se previsto al momento della creazione del sistema o del diritto.
• Raggruppamenti, aggregazioni, segregazioni e divisioni di elementi privati o distacchi di allegati, se lo statuto lo prevede.
• Modifiche all'uso degli elementi privati, a meno che non siano espressamente vietate dallo statuto.
• L'esecuzione di interventi ordinati dalla pubblica amministrazione in conformità alla normativa vigente in materia di pianificazione urbanistica, abitabilità, accessibilità e riqualificazione urbana, rigenerazione e ristrutturazione.

Il regime di proprietà orizzontale si estingue volontariamente per accordo unanime dell'assemblea dei proprietari o, se del caso, per decisione dell'unico proprietario. Pertanto, se tutti i proprietari dei diversi elementi privati (o uno solo se è proprietario di tutti) decidono di estinguerlo, ciò può essere formalizzato con la stipula del relativo atto pubblico e la sua registrazione al Catasto.

In ogni caso, è necessario sapere che l'accordo o la decisione richiedono il consenso dei titolari dei diritti reali sugli elementi privati o comuni interessati (che si presume dato se il titolare del diritto reale non ha espresso la sua opposizione all'accordo o alla decisione entro un mese dalla data di notifica).

È inoltre necessario sapere che il regime di proprietà orizzontale si estingue anche in caso di distruzione, dichiarazione di rovina ed espropriazione forzata dell'immobile.

Come indicato in una domanda precedente, la costituzione di una comunità in regime di proprietà orizzontale implica necessariamente l'assegnazione a ciascun elemento privato(ad esempio, a ciascun piano del condominio) di una quota di partecipazione, cioè di una certa percentuale da utilizzare:

• Determinare e specificare la quota corrispondente agli elementi privati nella proprietà degli elementi comuni.
• Fissare la partecipazione agli oneri, ai benefici, alla gestione e al governo della comunità e i diritti dei proprietari in caso di cessazione del regime(così, ad esempio, se un appartamento ha una quota del 10%, quando si vota per decidere se sostenere una spesa straordinaria, il voto del proprietario di quell'appartamento conterà per il 10% dei voti totali, mentre se un altro appartamento ha solo una quota del 5%, il suo voto conterà solo per quel 5%).
• Stabilire la ripartizione delle spese e la distribuzione delle entrate, a meno che non sia stato concordato diversamente(ad esempio, se un appartamento ha una quota di partecipazione del 10%, e le spese mensili della comunità sono di 1.000 euro, questo appartamento dovrà pagare 100 euro al mese, cioè il 10% che gli corrisponde).

Come indicato in precedenza, le quote di partecipazione corrispondenti agli elementi privati sono espresse in percentuale (%) rispetto al totale della proprietà, e sono fissate proporzionalmente alla superficie e tenendo conto dell'uso, della destinazione e di altri dati fisici e giuridici dei beni che compongono la comunità.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si uno de los pisos tiene 100 metros cuadrados de superficie construida, se le asignará por ejemplo una cuota del 10%, mientras que otro que tenga 50 metros cuadrados, se le asignará una cuota del 5%.<ejemplo>

Infine, va notato che le quote di partecipazione sono determinate e modificate dall'accordo unanime dei proprietari o, se ciò non è possibile, dall'autorità giudiziaria o da una procedura di risoluzione extragiudiziale delle controversie.

Gli statuti della comunità sono, in linea di massima, le norme fondamentali che regolano i rapporti giuridici tra i diversi proprietari degli elementi privati che compongono la comunità.

Pertanto, gli statuti della comunità stabiliscono il regime giuridico a cui la comunità è soggetta, con particolare riferimento alle seguenti questioni:

• La destinazione, l'uso e lo sfruttamento degli elementi privati e comuni.
• Limitazioni all'uso e altri oneri degli elementi privati.
• L'esercizio dei diritti e l'adempimento degli obblighi.
• L'applicazione di costi e ricavi e la distribuzione di oneri e benefici.
• Gli organi di governo complementari che, ove opportuno, possono essere istituiti, nonché le loro competenze.
• La forma di gestione e amministrazione.

Allo stesso modo, gli statuti della comunità possono essere integrati da quelli che vengono chiamati "Regolamenti interni", ossia norme di rango inferiore rispetto agli statuti, che comprendono le regole interne relative ai rapporti di convivenza e buon vicinato tra i proprietari e all'uso degli elementi di uso comune e delle strutture(come, ad esempio, le regole per l'uso di una piscina comunitaria che la comunità possiede).

Alla luce di quanto sopra, le parti interessate devono tenere presente che, al momento della concessione dell'atto di divisione orizzontale, il proprietario o i proprietari degli elementi che compongono la divisione orizzontale devono fornire un regolamento a tal fine.

La comunità di proprietari creata dalla divisione orizzontale sarà gestita attraverso i tre organi principali previsti dalla legge, ossia la presidenza, la segreteria e l'assemblea dei proprietari. 

In relazione a questi ultimi, è necessario prendere in considerazione i seguenti aspetti:

• L'Assemblea dei proprietari è l'organo supremo della comunità, a cui partecipano tutti i proprietari e in cui vengono adottati gli accordi più rilevanti per la comunità attraverso un sistema di votazione, con ogni proprietario che ha una percentuale di diritti di voto in base alla sua quota di partecipazione.
• Per la valida adozione delle delibere dell'assemblea dei proprietari, si devono tenere in considerazione le regole stabilite dal Codice civile catalano per la convocazione dell'assemblea, il quorum di partecipazione e l'adozione delle delibere (in quanto, a seconda del tipo e dell'importanza della delibera da adottare, sarà richiesta una specifica percentuale di voti, e per le delibere di maggiore importanza può essere richiesta anche l'unanimità).
• Le cariche di presidente e segretario sono unipersonali.
• La carica di presidente deve essere ricoperta da un proprietario, mentre la carica di segretario può essere ricoperta anche da un proprietario o, al contrario, da una persona esterna alla comunità che assume le funzioni di amministrazione (ad esempio un professionista esterno specializzato nella gestione immobiliare).
• Il presidente e il segretario della comunità saranno nominati dall'assemblea dei proprietari, alla quale dovranno rispondere del loro operato. 
• Le cariche di Presidente e Segretario sono annuali e rieleggibili.
• L'esercizio delle cariche di presidente e di segretario è obbligatorio (tuttavia, l'assemblea dei proprietari può prendere in considerazione l'allegazione di fondati motivi di esonero) e la loro nomina avviene, in mancanza di candidati, a rotazione o per sorteggio tra le persone che non hanno esercitato la carica.
• Le cariche di presidente e segretario non sono retribuite, a meno che non siano ricoperte da persone esterne alla comunità, nel qual caso possono essere retribuite. 

Come è logico, una comunità di proprietari, di norma, avrà una serie di spese (ad esempio, la manutenzione dell'ascensore, la pulizia, la manutenzione di una piscina o di un giardino comunitario, ecc. 

Inoltre, in alcuni casi (ovviamente più eccezionali), le associazioni di proprietari possono anche essere titolari di crediti o redditi a loro favore, come ad esempio nel caso di un condominio che ha un appartamento adibito a portineria che viene affittato e attraverso il quale si ottiene un reddito da locazione.

Pertanto, su questa base, è necessario comprendere che la partecipazione di ciascun proprietario, sia alle entrate che alle spese della comunità, sarà determinata dalla sua quota di partecipazione, in modo che tutti i proprietari saranno comproprietari delle entrate e delle spese della comunità, con ciascuno di loro corrispondente alla % corrispondente in base alla loro quota di partecipazione.

<ejemplo>Así pues, por ejemplo, si los gastos fijos ordinarios de la comunidad son de 1.000 euros al mes, y al propietario del ático le corresponde una cuota de participación del 10%, deberá abonar 100 euros mensuales de gastos de comunidad, mientras que si al propietario del 1º-1ª le corresponde una cuota del 5%, en su caso deberá abonar 50 euros mensuales de gastos de comunidad.<ejemplo>

L'incidenza reale degli elementi privati implica che la legge, al fine di garantire che tutti i proprietari paghino le spese ordinarie e straordinarie che corrispondono loro nella comunità, stabilisce una garanzia di pagamento di tali debiti sul bene in questione, in modo che, se il proprietario non paga le spese corrispondenti, la comunità può agire in giudizio contro tale proprietario, e se il proprietario non ha beni con cui rispondere al pagamento, la comunità potrebbe anche agire contro il bene (richiedendo il suo sequestro e l'esecuzione giudiziaria) al fine di raccogliere il suo credito.

Questa garanzia si estenderà ai debiti sia dell'attuale proprietario dell'immobile che dei proprietari precedenti, per cui, quando si vende un immobile soggetto al regime di proprietà orizzontale, sarà necessario fornire un certificato dello stato dei debiti con la comunità dei proprietari, in modo che l'acquirente possa verificare se ci sia o meno un debito in sospeso con la comunità (perché se c'è, al momento dell'acquisto dell'immobile, il nuovo proprietario sarà interessato da questa condizione reale, per cui deve avere questa informazione prima della formalizzazione della transazione).

Come è logico, al di là delle spese ordinarie che la comunità può avere ogni mese (pagamento dell'elettricità delle scale, manutenzione dell'ascensore, pulizia delle scale, ecc.), è normale che, nel tempo, si presenti la necessità di spese straordinarie per la corretta manutenzione dell'edificio (ad esempio, la sostituzione di un elemento rotto).

Per poter pagare queste spese straordinarie, la legge stabilisce che, nel bilancio della comunità, deve essere incluso un importo non inferiore al 5% delle spese comuni per costituire un fondo di riserva al fine di avere fondi (o "risparmi") con cui poter far fronte adeguatamente a queste spese straordinarie.

In relazione a questo fondo, è necessario tenere presente che:

• È di proprietà di tutti i proprietari.
• Il fondo viene assegnato alla comunità senza che nessun proprietario abbia il diritto di reclamarne la restituzione al momento della cessione dell'elemento privato.
• Il fondo di riserva deve essere esposto in una contabilità separata e depositato in un conto bancario speciale a nome della comunità. 
• Gli amministratori possono utilizzarlo solo, con l'autorizzazione della presidenza, per far fronte a spese comunitarie impreviste e di carattere urgente o, con l'autorizzazione dell'assemblea dei proprietari, per far fronte a lavori straordinari di conservazione, riparazione, ripristino, installazione di nuovi servizi comuni e di sicurezza, nonché a quelli che si rendono necessari in base a normative speciali.
• Il resto del fondo di riserva di ogni anno sarà accumulato nel fondo dell'anno successivo.

In effetti, il Codice civile catalano distingue tre tipi di divisione orizzontale, vale a dire:

• La cosiddetta divisione orizzontale "semplice", che si crea in un edificio ordinario, in cui i diversi elementi privati utilizzabili individualmente sono divisi e hanno indipendenza funzionale e accesso diretto e indipendente alla strada pubblica, il tutto con un insieme di elementi comuni che servono agli scopi della proprietà(ad esempio, il classico condominio con 10-12 appartamenti indipendenti con una scala comune).
• La cosiddetta divisione orizzontale "complessa", che è quella che si crea quando, nell'ambito di un complesso urbano costituito da diversi edifici indipendenti, si creano al suo interno diverse sotto-comunità, formando diverse scale o portali, che sono collegate tra loro e condividono aree paesaggistiche e ricreative, piscine o altri elementi comuni simili(il classico complesso urbano costituito da diversi blocchi di edifici che condividono un garage, una piscina e giardini comuni tra tutti loro).
• Infine, la cosiddetta proprietà orizzontale "per lotti", ovvero quella che si stabilisce su un gruppo di proprietà indipendenti considerate come lotti di terreno, edificati o meno, e che fanno parte di un progetto di sviluppo urbano, partecipando in modo inscindibile ad alcuni elementi di proprietà comune(questo sarebbe l'esempio della classica urbanizzazione privata formata da diverse case unifamiliari che condividono servizi comuni, come una piscina o un'area giardino).

Pertanto, a seconda della natura e della tipologia dell'edificio o del terreno in questione, le peculiarità di ciascuno di questi regimi orizzontali di proprietà devono essere prese in considerazione per la loro corretta costituzione e gestione.

Infatti, la concessione dell'atto di divisione orizzontale è soggetta all'imposta di trasferimento e all'imposta di bollo, nella sua modalità di imposta di bollo, con una base imponibile del valore dell'edificio e un'aliquota, nel caso catalano, dell'1,5%.

Il contribuente dell'imposta è il proprietario o i proprietari che sottoscrivono l'atto di divisione orizzontale e l'imposta deve essere pagata entro un mese dalla maturazione dell'imposta, ossia dalla data di sottoscrizione dell'atto.