Il mercato immobiliare in Catalogna, e in particolare nella città di Barcellona, è sempre più soggetto a limitazioni o restrizioni normative. In questo breve articolo, a titolo di sintesi, intendo esporre tutti quei casi di possibili trasferimenti immobiliari in cui la Generalitat de Catalunya o il Comune di Barcellona si sono riservati, rispettivamente, un diritto preferenziale di acquisizione rispetto a qualsiasi possibile o potenziale acquirente o investitore.
[Diritto di acquisizione preferenziale a favore della Generalitat de Catalunya:]]
- Abitazioni acquisite in seguito a pignoramento/ preclusione/compensazione o pagamento di debiti garantiti da ipoteca.
- Terreno riservato all'edilizia sociale.
- Vendita di tutte le abitazioni di un edificio quando vengono affittate.
[Diritto di acquisizione preventiva a favore del Comune di Barcellona:]
- Interi edifici multifamiliari utilizzati principalmente come abitazioni (siti nel comune di Barcellona).
- Qualsiasi tipo di terreno non edificato (sito nel comune di Barcellona).
- Terreno con edifici fatiscenti o totalmente non occupati (sito nel comune di Barcellona).
- Abitazioni disabitate soggette all'imposta sulle abitazioni vuote regolata dalla Legge 14/2015, del 21 luglio (situate nel comune di Barcellona).
Di seguito, evidenzierò le questioni chiave di ciascuno degli scenari sopra elencati. Spero che questo articolo sia di grande utilità pratica e di chiarimento per chi è interessato al settore.
Abitazione acquisita in seguito a pignoramento/ preclusione/ compensazione o pagamento di debiti garantiti
- Amministrazione di destra: Generalitat de Catalunya.
- Norm: Art. 2 Decreto Legge 1/2015, del 24 marzo, sulle misure straordinarie e urgenti per la mobilitazione degli alloggi dai processi di pignoramento (QUI).
- Ambito temporale: riguarda le abitazioni acquisite in questo modo a partire dal 9 aprile 2008.
- Modulo di richiesta: Verificare il titolo della proprietà come indicato nella nota e anche il titolo dei precedenti proprietari fino al 9 aprile 2008. Di conseguenza, sarà necessario controllare lo storico dei trasferimenti fino al 9 aprile 2008 per verificare l'assenza di pignoramenti.
- ATTENZIONE: questo influisce sia sull'acquisizione originale in questo modo che sui trasferimenti successivi.
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Esempio: se la casa viene assegnata in un pignoramento e successivamente tale persona la vende, se in seguito l'attuale proprietario, che l'ha acquisita con la vendita, vuole venderla, in tal caso sarà anche soggetto al diritto di prelazione della Generalitat.
- Comunicazione all'amministrazione: la domanda di autorizzazione deve essere presentata fisicamente/digitalmente all'amministrazione regionale (QUI), che ha a disposizione un periodo di 2 mesi per rispondere, con silenzio assenso (in caso di mancata risposta entro tale termine, si intende che l'Amministrazione ha rinunciato ad esercitare il diritto di prelazione).
- Ulteriori informazioni: luoghi in cui presentare la domanda, modulo di domanda e documentazione aggiuntiva da presentare (QUI).
Terreno riservato all'edilizia sociale
- Amministrazione di destra: Generalitat de Catalunya.
- Regola: L'articolo 173.1 della Legge di Urbanistica della Catalogna (QUI).
- Come scoprirlo: se la proprietà è interessata, dovrebbe comparire nella nota semplice del Registro.
- Comunicazione all'amministrazione: la domanda di autorizzazione deve essere presentata fisicamente/digitalmente all'amministrazione regionale (QUI), che ha a disposizione un periodo di 2 mesi per rispondere, con silenzio assenso (in caso di mancata risposta entro tale termine, si intende che l'Amministrazione ha rinunciato ad esercitare il diritto di prelazione).
- Ulteriori informazioni: luoghi in cui presentare la domanda, modulo di domanda e documentazione aggiuntiva da presentare (QUI).
Vendita di tutte le abitazioni di un edificio, qualora siano affittate
- Amministrazione di destra: Generalitat de Catalunya.
- Regola: L'articolo 173.1 della Legge di Urbanistica della Catalogna (QUI).
- Forma di accertamento: dichiarazione del venditore sullo stato di locazione degli immobili al momento della preparazione della transazione.
- Comunicazione all'amministrazione: la domanda di autorizzazione deve essere presentata fisicamente/digitalmente all'amministrazione regionale (QUI), che ha a disposizione un periodo di 2 mesi per rispondere, con silenzio assenso (in caso di mancata risposta entro tale termine, si intende che l'Amministrazione ha rinunciato ad esercitare il diritto di prelazione).
- Ulteriori informazioni: luoghi in cui presentare la domanda, modulo di domanda e documentazione aggiuntiva da presentare (QUI).
Interi edifici multifamiliari utilizzati principalmente come abitazioni (situati nel comune di Barcellona)
- Amministrazione di destra: Ayuntamiento de Barcelona (Comune di Barcellona).
- Regola: DA 16ª Ley de Urbanismo de Cataluña ed Editto del 14 dicembre 2018 del Consiglio Comunale di Barcellona, che modifica il Piano Metropolitano Generale (QUI).
- Forma di accertamento: manifestazione del venditore circa la natura e lo stato degli immobili.
- Comunicazione all'amministrazione: Institut Municipal de l'Habitatge de Barcelona
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Procedura per ottenere la rinuncia al diritto: è necessario presentare una richiesta scritta a qualsiasi ufficio di consulenza per i cittadini del Comune di Barcellona.
(QUI) o presso la sede elettronica del Comune di Barcellona
(QUI) indirizzata all'Institut Municipal de l'Habitatge de Barcelona.
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Contenuto del brief (non soggetto a forma):
- Dati del proprietario
- Indirizzo dell'azienda agricola
- Nota semplice di registrazione
- Prezzo totale della trasmissione
- Dati di contatto (telefono ed e-mail)
- In caso di società: copia degli atti del rappresentante/procuratore
controllo
Termine ultimo per la risoluzione da parte dell'amministrazione: 2 mesi (il Consiglio comunale risolve sempre con una delibera espressa).
Qualsiasi tipo di terreno non edificato (situato nel comune di Barcellona)
- Amministrazione di destra: Ayuntamiento de Barcelona (Comune di Barcellona).
- Regola: DA 16ª Ley de Urbanismo de Cataluña ed Editto del 14 dicembre 2018 del Consiglio Comunale di Barcellona, che modifica il Piano Metropolitano Generale (QUI).
- Forma di accertamento: in considerazione della situazione dell'immobile nella nota di registrazione.
- Comunicazioneall'amministrazione: Institut Municipal d'Urbanisme.
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Contatto: 93.291.46.00 / sito web
(QUI).
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Procedura per ottenere la rinuncia al diritto: è necessario presentare una richiesta scritta a qualsiasi ufficio di consulenza per i cittadini del Comune di Barcellona.
(QUI) o presso la sede elettronica del Comune di Barcellona
(QUI) indirizzata all'Institut Municipal d'Urbanisme.
controllo
Contenuto del brief (non soggetto a forma):
- Dati del proprietario
- Indirizzo dell'azienda agricola
- Nota semplice di registrazione
- Prezzo totale della trasmissione
- Dati di contatto (telefono ed e-mail)
- In caso di società: copia degli atti del rappresentante/procuratore
controllo
Termine ultimo per la risoluzione da parte dell'amministrazione: 2 mesi (il Consiglio comunale risolve sempre con una delibera espressa).
Terreni con edifici fatiscenti o totalmente non occupati (situati nel comune di Barcellona)
- Amministrazione di destra: Ayuntamiento de Barcelona (Comune di Barcellona).
- Regola: DA 16ª Ley de Urbanismo de Cataluña ed Editto del 14 dicembre 2018 del Consiglio Comunale di Barcellona, che modifica il Piano Metropolitano Generale (QUI).
- Metododi accertamento: vista la situazione dell'immobile nella nota catastale / dichiarazioni del cliente sulle condizioni dell'immobile.
- Comunicazioneall'amministrazione: Institut Municipal de l'Habitatge de Barcelona
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Procedura per ottenere la rinuncia al diritto: è necessario presentare una richiesta scritta a qualsiasi ufficio di consulenza per i cittadini del Comune di Barcellona.
(QUI) o presso la sede elettronica del Comune di Barcellona
(QUI) indirizzata all'Institut Municipal de l'Habitatge de Barcelona.
controllo
Contenuto del brief (non soggetto a forma):
- Dati del proprietario
- Indirizzo dell'azienda agricola
- Nota semplice di registrazione
- Prezzo totale della trasmissione
- Dati di contatto (telefono ed e-mail)
- In caso di società: copia degli atti del rappresentante/procuratore
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Termine ultimo per la risoluzione da parte dell'amministrazione: 2 mesi (il Consiglio comunale risolve sempre con una delibera espressa).
Abitazioni disabitate soggette all'imposta sulle abitazioni vuote regolata dalla Legge 14/2015 del 21 luglio 2015 (situate nel comune di Barcellona).
- Amministrazione di destra: Ayuntamiento de Barcelona (Comune di Barcellona).
- Regola: DA 16ª Ley de Urbanismo de Cataluña / Editto del 14 dicembre 2018 del Consiglio Comunale di Barcellona, che modifica il Piano Metropolitano Generale (QUI) / Legge 14/2015, del 21 luglio, sulla tassa sulle abitazioni vuote (QUI).
- Formadella richiesta: In considerazione delle dichiarazioni del cliente sullo stato dell'immobile. Si deve trattare di immobili vuoti da più di 2 anni e senza una giusta causa. Tuttavia, le cause che giustificano lo sgombero dell'immobile:
- Abitazione oggetto di una controversia immobiliare in corso.
- Casa da ristrutturare.
- Casa ipotecata con clausole che ne rendono impossibile l'uso originario.
- Abitazioni occupate illegalmente.
- Comunicazione all'amministrazione: Institut Municipal de l'Habitatge de Barcelona
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Procedura per ottenere la rinuncia al diritto: è necessario presentare una richiesta scritta a qualsiasi ufficio di consulenza per i cittadini del Comune di Barcellona.
(QUI) o presso la sede elettronica del Comune di Barcellona
(QUI) indirizzata all'Institut Municipal de l'Habitatge de Barcelona.
controllo
Contenuto del brief (non soggetto a forma):
- Dati del proprietario
- Indirizzo dell'azienda agricola
- Nota semplice di registrazione
- Prezzo totale della trasmissione
- Dati di contatto (telefono ed e-mail)
- In caso di società: copia degli atti del rappresentante/procuratore
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Termine ultimo per la risoluzione da parte dell'amministrazione: 2 mesi (il Consiglio comunale risolve sempre con una delibera espressa).
Conclusione e procedura nella pratica notarile:
Nel caso di un immobile che rientra in uno dei 7 casi sopra descritti, prima di procedere all'autenticazione notarile della compravendita, è indispensabile averne dato preventiva comunicazione alla Generalitat de Catalunya o, se del caso, al Comune di Barcellona.
Una volta effettuata la notifica, possono verificarsi tre diverse circostanze:
- Che l'Amministrazione non risponde. Se il periodo di 2 mesi trascorre senza risposta, questo silenzio deve essere inteso come "l'Amministrazione non è interessata a esercitare il diritto di prelazione". Pertanto, l'atto può essere rogato con assoluta certezza (è sufficiente presentare e includere nell'atto di compravendita la notifica effettuata per verificare che il termine sia già scaduto).
- Che l'Amministrazione risponde espressamente di non essere interessata a esercitare il diritto di prelazione. In questo caso, l'atto può essere rogato con assoluta certezza (incorporando questa esplicita delibera nell'atto di vendita).
- Chel'amministrazione risponde di essere interessata a esercitare il diritto di prelazione. In questo caso, l'acquirente deve scegliere di ritirare la proposta di acquisto. E sarà l'Amministrazione a contattare il venditore per procedere alla formalizzazione della vendita alle condizioni notificate.
Tuttavia, se nonostante questi avvertimenti, entrambe le parti (venditore e acquirente) concordano di procedere alla formalizzazione della vendita davanti al notaio, senza attendere la scadenza del termine o, se del caso, di ottenere la relativa delibera espressa. Si tenga presente che il notaio apporrà le opportune avvertenze nell'atto, sapendo che il Catasto si rifiuterà di registrare la compravendita per questo motivo fino a quando la stessa non sarà sanata, o perché è trascorso il periodo indicato, o fino a quando non ci sarà la prova dell'espressa delibera del Comune o della Generalitat, a seconda dei casi.