Limitazioni al trasferimento di immobili nella città di Barcellona: il diritto di prelazione dell'amministrazione catalana.

Il mercato immobiliare in Catalogna, e in particolare nella città di Barcellona, è sempre più soggetto a limitazioni o restrizioni normative. In questo breve articolo, a titolo di sintesi, intendo esporre tutti quei casi di possibili trasferimenti immobiliari in cui la Generalitat de Catalunya o il Comune di Barcellona si sono riservati, rispettivamente, un diritto preferenziale di acquisizione rispetto a qualsiasi possibile o potenziale acquirente o investitore.

1. Abitazioni acquisite in seguito a pignoramento/ preclusione/compensazione o pagamento di debiti garantiti da ipoteca.
2. Terreno riservato all'edilizia sociale.
3. Vendita di tutte le abitazioni di un edificio quando vengono affittate.

4. Interi edifici multifamiliari utilizzati principalmente come abitazioni (siti nel comune di Barcellona).
5. Qualsiasi tipo di terreno non edificato (sito nel comune di Barcellona).
6. Terreno con edifici fatiscenti o totalmente non occupati (sito nel comune di Barcellona).
7. Abitazioni disabitate soggette all'imposta sulle abitazioni vuote regolata dalla Legge 14/2015, del 21 luglio (situate nel comune di Barcellona).

Di seguito, evidenzierò le questioni chiave di ciascuno degli scenari sopra elencati. Spero che questo articolo sia di grande utilità pratica e di chiarimento per chi è interessato al settore.

Abitazione acquisita in seguito a pignoramento/ preclusione/ compensazione o pagamento di debiti garantiti

Terreno riservato all'edilizia sociale

Vendita di tutte le abitazioni di un edificio, qualora siano affittate

Interi edifici multifamiliari utilizzati principalmente come abitazioni (situati nel comune di Barcellona)

Qualsiasi tipo di terreno non edificato (situato nel comune di Barcellona)

Terreni con edifici fatiscenti o totalmente non occupati (situati nel comune di Barcellona)

Abitazioni disabitate soggette all'imposta sulle abitazioni vuote regolata dalla Legge 14/2015 del 21 luglio 2015 (situate nel comune di Barcellona).

• Comunicazione all'amministrazione: Institut Municipal de l'Habitatge de Barcelona

Conclusione e procedura nella pratica notarile:

Nel caso di un immobile che rientra in uno dei 7 casi sopra descritti, prima di procedere all'autenticazione notarile della compravendita, è indispensabile averne dato preventiva comunicazione alla Generalitat de Catalunya o, se del caso, al Comune di Barcellona.

Una volta effettuata la notifica, possono verificarsi tre diverse circostanze:

1. Che l'Amministrazione non risponde. Se il periodo di 2 mesi trascorre senza risposta, questo silenzio deve essere inteso come "l'Amministrazione non è interessata a esercitare il diritto di prelazione". Pertanto, l'atto può essere rogato con assoluta certezza (è sufficiente presentare e includere nell'atto di compravendita la notifica effettuata per verificare che il termine sia già scaduto).
2. Che l'Amministrazione risponde espressamente di non essere interessata a esercitare il diritto di prelazione. In questo caso, l'atto può essere rogato con assoluta certezza (incorporando questa esplicita delibera nell'atto di vendita).
3. Chel'amministrazione risponde di essere interessata a esercitare il diritto di prelazione. In questo caso, l'acquirente deve scegliere di ritirare la proposta di acquisto. E sarà l'Amministrazione a contattare il venditore per procedere alla formalizzazione della vendita alle condizioni notificate.

Tuttavia, se nonostante questi avvertimenti, entrambe le parti (venditore e acquirente) concordano di procedere alla formalizzazione della vendita davanti al notaio, senza attendere la scadenza del termine o, se del caso, di ottenere la relativa delibera espressa. Si tenga presente che il notaio apporrà le opportune avvertenze nell'atto, sapendo che il Catasto si rifiuterà di registrare la compravendita per questo motivo fino a quando la stessa non sarà sanata, o perché è trascorso il periodo indicato, o fino a quando non ci sarà la prova dell'espressa delibera del Comune o della Generalitat, a seconda dei casi.