Vecchia controversia sulla cancellazione dell'ipoteca: come deve riscuoterla il notaio e chi deve sostenere il costo: il debitore o la banca?

"Capire cos'è la cancellazione dell'ipoteca, come si fa e quanto costa".

A cosa serve la cancellazione dell'iscrizione ipotecaria?

L'iscrizione della cancellazione dell'ipoteca, una volta effettuato il pagamento del nostro mutuo, è senza dubbio un'ulteriore procedura amministrativa che il proprietario di un immobile deve effettuare per concludere correttamente il proprio mutuo ipotecario, in quanto ciò consentirà di liberare completamente l'immobile dall'onere ipotecario, nonché di gestire correttamente il nostro immobile in futuro.

Così, ad esempio, se l'immobile deve essere venduto in futuro, o se pensiamo di lasciarlo al nostro coniuge, ai nostri figli o a qualsiasi altra persona, il fatto che l'esistenza di questa ipoteca non sia più registrata nel registro faciliterà tutte le procedure per la vendita o, se del caso, l'accettazione dell'eredità che avverrà in futuro.

"Cancellando l'ipoteca, la mia casa sarà libera da gravami".

Come posso cancellare l'iscrizione della mia ipoteca?

Percancellare un diritto reale ipotecario corrispondente a un mutuo già pagato, è necessario stipulare un atto notarile di cancellazione dell'ipoteca.

In questo atto, un rappresentante dell'istituto finanziario mutuante firmerà questo documento pubblico in cui si dichiara che il debito esistente è stato pagato e che, in considerazione di ciò, l'istituto finanziario che ci ha prestato il denaro acconsente alla cancellazione dell'ipoteca che garantiva il prestito.

Una volta stipulato, l'atto deve essere registrato nel registro fondiario, dopodiché l'immobile sarà libero da vincoli.

"Sarà necessario stipulare un atto notarile di cancellazione dell'ipoteca, che dovrà poi essere registrato al Catasto".

• Per quanto riguarda i notai, gli interessati devono sapere che essi operano attraverso un ufficio notarile stabilito in una determinata località, all'interno della quale sono competenti ad esercitare la loro funzione, il tutto in regime di libera concorrenza, in modo che ogni cittadino goda della piena libertà di scegliere il notaio che ritiene opportuno per il compimento degli atti che richiede.

Allo stesso modo, per poter concedere questo atto di cancellazione, sarà necessario che l'interessato, quando si reca dal notaio di sua scelta, fornisca la cosiddetta"lettera di pagamento o certificato di saldo zero", cioè un documento rilasciato dal suo istituto finanziario che attesti che il prestito garantito dall'ipoteca da cancellare è già stato pagato per intero e che, quindi, acconsente alla cancellazione dell'iscrizione dell'onere.

Con tutto ciò, il notaio prescelto contatterà un rappresentante dell'istituto finanziario per firmare l'atto di pagamento e cancellazione dell'ipoteca, attraverso il quale si otterrà la cancellazione dell'onere ipotecario, una volta registrato al Catasto.

"Per ottenere l'atto di cancellazione dell'ipoteca dovrò recarmi da un notaio, che è un pubblico ufficiale legale professionista che mi aiuterà con tutte le pratiche".

Quando è comune la necessità di estinguere il mutuo?

La cancellazione dell'iscrizione della nostra ipoteca si verifica solitamente in diverse situazioni, che verranno discusse di seguito:

• In primo luogo, è molto comune che ciò avvenga quando la nostra proprietà viene venduta. Logicamente, l'acquirente dell'immobile vorrà acquistarlo libero da gravami, quindi chiederà la cancellazione dell'ipoteca. A tal fine, è consuetudine che l'acquirente trattenga una parte del prezzo di vendita, in modo che il costo della cancellazione dell'ipoteca sia a carico del venditore, ossia della persona che all'epoca aveva richiesto il prestito garantito dall'ipoteca.
• Allo stesso modo, un'altra situazione molto comune in cui è opportuno cancellare l'ipoteca è quando il prestito in questione è stato estinto. Pertanto, una volta terminato il pagamento del mutuo con cui abbiamo acquistato il nostro immobile, la cosa più ragionevole da fare è che il proprietario richieda la cancellazione dell'ipoteca, in quanto ciò libererà l'immobile da vincoli, permettendoci di gestire la nostra proprietà in modo molto più appropriato.
• Inoltre, la cancellazione dell'ipoteca può avvenire nel caso in cui si verifichi un trasferimento lucrativo dell'immobile, ad esempio nel caso di una donazione o di un'eredità, per cui il donatario (la persona che riceve l'immobile donato) o l'erede, interessato ad acquisire l'immobile libero da gravami, gestisce la cancellazione dell'ipoteca che grava sull'immobile, corrispondente a un vecchio mutuo che è già stato pagato in passato.

"L'acquisto e la vendita di un immobile o il pagamento completo del mutuo ipotecario sono i casi più comuni in cui viene effettuata la cancellazione di un'ipoteca".

Quanto costa l'atto di cancellazione dell'ipoteca?

Pertanto, in questo articolo, l'interessato avrà la possibilità di scoprire quanto costa un atto di cancellazione dell'ipoteca, il tutto attraverso un'analisi della normativa vigente.

Inoltre, per una corretta comprensione della questione, è necessario tenere presente che esiste una controversia in questo settore, in quanto alcuni interpretano le norme applicabili in un modo, mentre altri le interpretano in modo diverso, il che significa che a seconda dell'interpretazione scelta, il costo di questo atto varia notevolmente. Per tutti questi motivi, in questo articolo cercheremo di spiegare queste due posizioni opposte, nonché le ragioni per cui, a mio avviso, solo una di esse è corretta.

"La discussione si concentra sul fatto che l'atto di cancellazione dell'ipoteca sia un documento con o senza importo. Leggete questo articolo per scoprire nel dettaglio quanto costa un atto di cancellazione dell'ipoteca".

Quali regole determinano che la cancellazione di un'ipoteca è un "documento di importo"?

Come già detto, gli onorari che i notai percepiscono per il loro lavoro sono regolati dalle cosiddette tariffe notarili, che stabiliscono quanto il notaio deve fatturare per ogni tipo di atto.

Su questa base, gli onorari notarili includono un tipo di fatturazione che si applica ai cosiddetti"documenti di valore", che, come suggerisce il nome, saranno generalmente applicati agli atti in cui un negozio giuridico è documentato per una determinata somma di denaro o, se del caso, se il negozio giuridico in questione è soggetto a tassazione per determinate imposte.

• Così, ad esempio, in una transazione di compravendita di un immobile, avremo a che fare con un "documento di importo", poiché, come è logico, nell'atto di vendita verrà determinato il prezzo per il quale l'immobile viene venduto, prezzo che sarà l'"importo" che verrà preso come riferimento per la fatturazione dell'atto da parte del notaio.
• A questo proposito, la quarta regola generale di applicazione della Tariffa notarile stabilisce che"gli atti pubblici in cui l'importo è determinato o determinabile, o che sono soggetti all'imposta sulle successioni e donazioni, all'imposta sui trasferimenti, all'imposta di bollo, all'imposta sul valore aggiunto o a qualsiasi altra imposta determinata dalla legislazione fiscale, sono considerati atti pubblici di valore".

Alla luce di quanto sopra, se applichiamo questa regola alla cancellazione di un'ipoteca, vedremo che questo atto dovrebbe essere trattato in linea di principio come un "documento di importo", poiché in realtà sono soddisfatte le due possibilità richieste dalla regola:

In primo luogo, perché l'ipoteca è un diritto reale con un contenuto economico valutabile e certamente determinabile, in quanto garantisce un certo capitale, cioè il denaro che l'istituto finanziario ci ha prestato.

• A questo proposito, si vedano gli articoli 28 e 31 del citato regolamento in relazione all'articolo 45, relativo alle"agevolazioni fiscali", la cui sezione I.B).18 stabilisce che"le prime copie degli atti notarili che documentano la cancellazione di ipoteche di qualsiasi tipo, per quanto riguarda la tassazione progressiva della modalità "Actos Jurídicos Documentados" che viene applicata agli atti notarili".

Pertanto, poiché la cancellazione di un'ipoteca è un "documento di importo", ad essa devono essere applicate le regole di fatturazione che corrispondono a questo tipo di documento, definite nel numero 2.1 dell'Allegato I della Tariffa Notarile, che stabilisce una gradualità progressiva in base all'importo dell'attività legale documentata nell'atto.

In particolare, ai sensi di questo articolo, nei"documenti di valore... si applicano gli onorari risultanti dall'applicazione della seguente tabella al valore dei beni oggetto dell'attività documentata":

1. Quando il valore non supera i 6.010,12 euro: 90,151816 euro
2. Per l'eccedenza tra 6.010,13 e 30.050,61 euro: 4,5 per mille.
3. Per l'eccedenza tra 30.050,62 e 60.101,21 euro: 1,50 per mille.
4. Per l'eccedenza tra 60.101,22 e 150.253,03 euro: 1 per mille.
5. Per l'eccedenza tra 150.253,04 e 601.012,10 euro: 0,5 per mille.
6. Per importi superiori a 601.012,10 euro fino a 6.010.121,04 euro: 0,3 per mille.
7. 6.010.121,04, il notaio riceverà l'importo liberamente concordato con le parti del contratto.

Per una migliore comprensione della questione, si riporta il seguente esempio per un mutuo con un capitale garantito di 160.000 euro. In questo caso, l'importo dell'onorario del notaio sarà calcolato come segue:

Pertanto, in questo esempio, il costo dell'atto di cancellazione sarebbe di 338,44 euro, fatte salve altre voci aggiuntive che, se del caso, dovrebbero essere anch'esse fatturate.

"La cancellazione dell'ipoteca è un documento di importo e l'ammontare della tassa dipenderà dal capitale del prestito garantito".

Ci sono altre regole da tenere in considerazione per il calcolo della tassa applicabile alla cancellazione di un'ipoteca se questa è considerata un documento di valore?

Oltre alle disposizioni sugli onorari notarili sopra descritte, è necessario tenere conto di altre normative successive che influiranno sul calcolo dell'importo degli onorari notarili.

• In questo regolamento, in particolare nella sua seconda disposizione aggiuntiva, è stato stabilito che"al fine di determinare gli onorari notarili per gli atti di novazione, surrogazione o cancellazione di mutui e crediti ipotecari, gli onorari notarili devono essere cancellazione di prestiti e crediti ipotecari per tutti i concetti si applica quanto segue 2.2.f. del tariffario del notaiof. della tariffa notarile si applica per tutte le voci, prendendo come base la capitale registrato o garantito, in tutti i casi ridotto al 70% e con un minimo di 90 euro.. In deroga a quanto sopra, il numero 7 della tariffa notarile si applica a partire dalla cinquantunesima pagina compresa.
• Allo stesso modo, nella suddetta seconda disposizione aggiuntiva è stato stabilito che"la presente disposizione si applicherà per quanto riguarda tutte le registrazioni effettuate e gli atti autorizzati a partire dall'entrata in vigore del presente Regio Decreto Legge." che, come si vedrà in seguito, è di grande importanza nella questione analizzata in questo articolo.

• In primo luogo, dobbiamo prendere come base il capitale garantito dal mutuo ridotto al 70%.
• Così, ad esempio, in un'ipoteca con un capitale garantito di 160.000 euro, la base per il calcolo della commissione sarà il settanta per cento di questi 160.000 euro, ossia 112.000 euro.
• Sarà quindi su questi 112.000 euro (e non sui 160.000 euro del debito) che si applicherà la scala del numero 2.1 dell'allegato I della Tariffa notarile.

Inoltre, per calcolare l'onorario generato, come indicato in questa norma, si applicherà la Regola 2.2.f della Tariffa Notarile che, secondo la sua attuale formulazione, determina una riduzione del 50% dell'onorario calcolato sulla base della tabella del numero 2.1 dell'Appendice I della Tariffa Notarile.

Per una migliore comprensione della questione, riprendendo il nostro esempio di un mutuo ipotecario di 160.000 euro, l'onorario del notaio verrebbe calcolato come segue:

• Prendendo come riferimento questo mutuo di 160.000 euro di capitale garantito, in primo luogo, come già detto, applicheremo la riduzione al 70%, cioè 112.000 euro come base della tariffa.
• 112.000, la scala del n. 2.1 dell'Appendice I della Tariffa notarile deve essere applicata a questa base di 112.000 euro, come è stato fatto sopra:

• E sulla cifra totale ottenuta di 295,31€, applicare la riduzione del 50% indicata sopra, il che significa un totale di 147,66€.

• Si afferma che"un abbuono del 5 riduzione del 5% si applica all'importo degli onorari notarili risultante dall'applicazione delle disposizioni del numero 2.1 degli onorari notarili, approvati con il Regio Decreto 1426/1989, del 17 novembre, che approva gli onorari notarili. Questa riduzione è aggiuntivo rispetto all' applicazione degli altri sconti o riduzioni previsti dalla normativa vigente".

Pertanto, nell'esempio riportato, l'importo della tariffa ottenuta, che era di 147,66 euro, dovrà essere ridotto di un ulteriore 5%, il che porta a un importo finale di 140,28 euro.

"Nonostante si tratti di un documento di grandi dimensioni, esistono regole che riducono in modo significativo il costo della cancellazione dell'ipoteca".

Quali norme consentono di interpretare che la cancellazione di un'ipoteca è un "documento senza importo"?

Contrariamente all'interpretazione di cui sopra, un'altra interpretazione corrente è che le cancellazioni ipotecarie, quando non si tratta di operazioni di credito corrispondenti ad attività finanziarie o immobiliari trasferite a seguito di operazioni di riorganizzazione e ristrutturazione di istituti finanziari, cioè, nella maggior parte dei casi, sono documenti senza importo, il che comporta senza dubbio una tassa molto più bassa.

• Per il calcolo degli onorari notarili per gli atti di surroga, modifica novazione e cancellazione di crediti ipotecari o mutui, si applicano le tariffe corrispondenti alla voce "...".Documenti senza importo"previsto in numero 1 del Regio Decreto 1426/1989, del 17 novembre 1989, che approva gli onorari dei notai".

In base a questa norma, quindi, gli atti di cancellazione dell'ipoteca dovrebbero essere soggetti alla tassa per gli atti privi di valore, il che significa che, in base all'attuale formulazione del n. 1 dell'Appendice I della Tariffa notarile:

• "Per il Atti di credito o cancellazione di mutui ipotecariindipendentemente dal capitale in attesa di rimborso e dal fatto che l'operazione rientri in un processo di surrogazione o novazione del mutuo, 30.050605 devono essere raccolti30.050605, senza che venga addebitato alcun importo a partire dalla quinta pagina della matrice e della copia, sia essa una copia autorizzata o unacopia semplice".

Alla luce di quanto sopra, secondo questa approssimazione della tariffa per l'atto di cancellazione dell'ipoteca, la tariffa sarebbe fissata all'importo fisso di 30,05 €.

"In passato ci sono state norme che hanno stabilito che la cancellazione di un'ipoteca era un documento senza importo".

Perché nasce questo conflitto tra l'interpretazione della cancellazione dell'ipoteca come "documento di valore" o "documento senza valore"?

Avendo ben compreso la ratio di ciascuna delle opzioni interpretative, ovvero quella che ritiene che la cancellazione dell'ipoteca sia un "documento di valore" rispetto a quella che ritiene che, al contrario, sia un "documento senza valore", è ora necessario comprendere l 'origine e la ragione dell'esistenza di queste due interpretazioni, al fine di comprendere correttamente la questione.

Pertanto, come si può notare, dall'entrata in vigore della Tariffa notarile nel 1989, è stata applicata senza discussione la prima interpretazione, ossia ritenere che la cancellazione di un'ipoteca fosse un documento di importo, perché, come è stato spiegato, dettaglia l'importo dell'operazione (che corrisponde all'importo del capitale garantito) e perché è anche un atto giuridico soggetto all'imposta di bollo (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados).

Questa situazione è rimasta invariata fino al 2007, quando il 9 dicembre di quell'anno è entrata in vigore una modifica alla Legge 2/1994 del 30 marzo 1994, che stabilisce che la cancellazione di un'ipoteca è un atto senza tassa, che, combinata con l'attuale formulazione del numero 1 dell'Allegato I della Tariffa notarile, determina che la cancellazione di un'ipoteca è soggetta a una tassa di 30,05 euro.

Inoltre, sia il Regio Decreto-Legge 18/2012 che la Legge 8/2012 stabiliscono che "questa disposizione si applica in relazione a tutte le registrazioni effettuate e gli atti autorizzati a partire dall'entrata in vigore della presente legge"."Ciò significa che i sostenitori di questa interpretazione ritengono che, a partire dal 12 maggio 2012, qualsiasi atto di cancellazione dell'ipoteca che viene eseguito deve essere considerato come un documento con un importo, in quanto si ritiene che il Regio Decreto-Legge 18/2012 (e successivamente la Legge 8/2012), essendo un regolamento successivo di rango gerarchico superiore, abbia tacitamente abrogato la sezione 1.1.f dell'Allegato I della Tariffa notarile, che stabiliva che la cancellazione di un'ipoteca è un documento senza importo".

• A questo proposito, si tenga presente che, secondo quanto previsto dalla Costituzione e dal Codice Civile, una legge è abrogata solo da una legge successiva, e tale abrogazione può essere espressa (cioè quando la nuova legge stabilisce espressamente che una legge precedente non è più in vigore) o tacita, che si verifica quando la nuova legge stabilisce una norma contraria alla precedente, nel qual caso si intende che questa nuova norma contraria rende inefficace la precedente, in quanto incompatibili.

Al contrario, i sostenitori della posizione secondo cui gli atti di cancellazione dell'ipoteca rimangono un documento privo di valore giustificano la loro argomentazione sulla base di un'interpretazione teleologica (cioè che serve allo scopo perseguito dal legislatore nell'approvare la norma) e di un' interpretazione restrittiva del Regio Decreto-Lei 18/2012 e della Legge 8/2012, in quanto ritengono che quest'ultima sia una legge speciale applicabile solo alle operazioni di credito corrispondenti ad attività finanziarie o immobiliari trasferite a seguito di operazioni di riorganizzazione e ristrutturazione di istituzioni finanziarie (in linea con la denominazione di tali leggi e delle relative note esplicative).

Pertanto, se si mantiene questa interpretazione, si può comprendere che per tutte le cancellazioni ipotecarie che non corrispondono a uno di questi processi di ristrutturazione bancaria, rimane pienamente in vigore l'articolo 8 della Legge 2/1994 che, ricordiamo, stabilisce che la cancellazione di un'ipoteca è un documento senza importo, Questo, unito alla regola numero 1 dell'Allegato I della Tariffa Notarile, determina un costo di 30,05 euro per le cancellazioni ipotecarie, in quanto questa sarebbe la regola generale che non può essere derogata da una successiva regola speciale destinata solo a un tipo molto specifico di cancellazione ipotecaria, e non a tutte.

"Un'analisi dettagliata delle normative vigenti determina che attualmente le cancellazioni delle ipoteche sono documenti di un certo importo".

Qual è l'interpretazione della Direzione Generale per la Certezza del Diritto e la Fede Pubblica su questo tema?

In relazione a questa controversia, l'attuale Direzione Generale della Certezza del Diritto e della Fede Pubblica (già Direzione Generale dei Registri e del Notariato), in acronimo DGSJFP, il centro esecutivo incaricato di emanare criteri di orientamento nella prassi notarile e anagrafica, nonché di risolvere i ricorsi amministrativi contro atti o delibere di Notai e Conservatori, ha avuto modo di esprimersi in merito, ritenendo sempre che le cancellazioni ipotecarie siano comunque documenti di valore.

Lo fa per la prima volta nella sua Istruzione del 31 maggio 2012, in cui afferma che:"Il terzo paragrafo (relativo agli onorari notarili per l'atto di cancellazione dell'ipoteca e in cui si stabilisce, in riferimento alla tariffa notarile, che si tratta di un documento di importo) della Seconda disposizione aggiuntiva del Regio decreto legge 18/2012, si applica a tutti gli atti di novazione, surrogazione o cancellazione dell'ipoteca".

Questa posizione è rimasta invariata dalla DGSJFP fino ai giorni nostri, in cui, ad esempio, facendo riferimento alla sua recente Risoluzione del 12 marzo 2020, continua a sostenere che la cancellazione di un'ipoteca è un documento di importo. In questa risoluzione, tra le altre cose, si afferma quanto segue:

• "La presunta contraddizione tra le disposizioni della 2ª Disposizione aggiuntiva del Regio Decreto-Legge 18/2012 e le disposizioni del Regio Decreto 1426/1898 del 17 novembre, che approva la Tariffa notarile, dopo la sua modifica con il Regio Decreto 1612/2011 del 14 novembre , deve essere risolta a favore di un criterio fondamentale di interpretazione e integrazione delle norme, come il criterio della validità temporale e dell'abrogazione delle leggi, deve essere risolto a favore di un criterio di base di interpretazione e integrazione delle norme, come il criterio della validità temporale e dell'abrogazione delle legginel senso che il legge o regolamento precedente deve intendersi modificato da quello successivo, purché di rango pari o superiore.".
• Così, la suddetta Risoluzione prosegue affermando che "aquesto proposito, lo stesso Regio Decreto-Legge 18/2012 ha stabilito nella sua "Disposizione unica di abrogazione" che sono abrogate tutte le norme di rango pari o inferiore che si oppongono alle disposizioni del presente regio decreto leggetra cui il Regio Decreto 1612/2011, del 14 novembre, relativo alla regolamentazione tariffaria delle cancellazioni ipotecarie, che era "in chiara contraddizione con quanto ora previsto dal presente Regio Decreto-Legge". in palese contraddizione con quanto ora previsto".
• Inoltre, la Risoluzione stabilisce che "nel caso delle cancellazioni ipotecarie, è vero che la regolamentazione della tariffa notarile ha subito alcune variazioni o modifiche tra il 2007 e il 2011, generando confusione tra i cittadini, le organizzazioni dei consumatori e anche all'interno della stessa professione notarile. Tuttavia, questa confusione deve intendersi superata con il Regio Decreto Legge 18/2012, la cui 2ª Disposizione aggiuntiva sembra stabilire un criterio definitivo in materia, e che letteralmente afferma di essere applicabile "a tutte le registrazioni effettuate e agli atti autorizzati a partire dall'entrata in vigore del presente Regio Decreto Legge".

Alla luce di quanto sopra, la Direzione Generale della Certezza del Diritto e della Fiducia Pubblica è pertanto del parere che gli atti di cancellazione delle ipoteche debbano essere considerati come documenti di valore e che ad essi debbano essere applicati i relativi onorari notarili.

"La Direzione generale della certezza del diritto e della fede pubblica condivide l'interpretazione secondo cui la cancellazione di un'ipoteca è un documento di importo".

Qual è il punto di vista dei tribunali su questo tema?

Contrariamente all'interpretazione della Direzione Generale della Certezza del Diritto e della Fede Pubblica, diversi Tribunali dell'ordine giurisdizionale contenzioso-amministrativo hanno avuto modo di pronunciarsi in merito, tanto che la questione è stata risolta in due decisioni giudiziarie da nientemeno che la Sezione III, Contenzioso-Amministrativo, della Corte di Cassazione, con sentenze rispettivamente del 4 e del 18 giugno 2018, anche se, nel caso specifico, non riferendosi espressamente alla Tariffa Notarile ma alla Tariffa dei Catasti.

Così, in queste sentenze (ad esempio, STS 1032/2018, del 18 luglio), la Corte di Cassazione ritiene che le cancellazioni ipotecarie "ordinarie", cioè quelle che non avvengono nell'ambito di un processo di ristrutturazione bancaria, debbano essere disciplinate dalla norma generale che regola la Tariffa dei Catasti, cioè il Regio Decreto 1427/1989, che approva la Tariffa dei Catasti, considerando che le disposizioni del regio decreto legge 18/2012 e della successiva legge 8/2012 sono norme eccezionali e speciali applicabili solo alle cancellazioni di ipoteche su prestiti interessati da processi di ristrutturazione bancaria, ossia dal trasferimento di attività tra istituti finanziari, lasciando fuori dal loro ambito di applicazione tutte le altre cancellazioni ipotecarie "ordinarie" che non riguardano questa particolare situazione. A tal fine, la Camera III stabilisce quanto segue:

• La seconda disposizione aggiuntiva della Legge 8/2012 del 30 ottobre 2012 risponde alla moderazione degli onorari notarili e di registro applicabili in caso di trasferimenti di attività finanziarie o immobiliari a seguito di operazioni di riorganizzazione e ristrutturazione di istituti finanziari.che sono disciplinati in tale legge, come espressamente annunciato nel suo preambolo e come si evince dal fatto che che solo in tale disposizione si fa riferimento a tali tariffe.
• In linea con ciò, la disposizione aggiuntiva in questione non contiene una modifica generale e permanente del Regio Decreto 1427/1989, che approva le tariffe per i conservatori dei registri, ma solo il criterio di applicazione o, più precisamente, la moderazione nell'applicazione delle tariffe stabilite in termini generali negli articoli 2.1 e 2.2 dell'Allegato I quando si riferiscono alla riorganizzazione e alla ristrutturazione degli istituti finanziariNon si riferisce alla modifica di alcuni articoli dell'Allegato I del Regio Decreto 1427/1989, che rimangono nella loro attuale formulazione, ma contempla piuttosto una forma specifica e concreta di applicazione degli stessi a causa delle operazioni di riorganizzazione e ristrutturazione realizzate sotto la tutela della Legge 8/2012 e come eccezione e misura per promuovere e fornire sostegno economico nella loro attuazione.

Pertanto, se questo argomento venisse trasferito in relazione alla Tariffa Notarile, si potrebbe ritenere che né il Regio Decreto-Legge 18/2012 né la successiva Legge 8/2012, essendo considerati una norma speciale, non modificano il regime generale previsto dalla Legge 41/2007 e dal numero 1 dell'Allegato I della Tariffa Notarile (secondo la sua formulazione data dal Regio Decreto 1612/2011 del 14 novembre), per cui la cancellazione di un'ipoteca dovrebbe essere considerata come un documento senza importo e, pertanto, dovrebbe essere applicato un onorario di 30,05€.

"La Corte di Cassazione ritiene che le cancellazioni ipotecarie debbano essere fatturate come documenti senza importo, tranne quando il prestito che garantiscono corrisponde a un processo di ristrutturazione bancaria".

Sarebbe opportuno chiarire meglio la regola in futuro?

Dopo aver esposto l'intero panorama normativo esistente e le sue diverse interpretazioni, nonché la posizione della Direzione Generale della Certezza del Diritto e della Fede Pubblica in materia, è opportuno concludere questo articolo facendo un riferimento globale a tutto ciò che è stato analizzato, nonché a possibili proposte di modifiche legislative che potrebbero migliorare la materia.

In primo luogo, a mio avviso, è necessario sottolineare che sia le Tariffe Notarili che quelle Catastali sono attualmente approvate da una normativa un po' vecchia, in quanto occorre ricordare che entrambi i Regi Decreti sono stati approvati nel 1989 e che, forse, e nonostante le parziali modifiche subite, dovrebbero essere completamente aggiornati, Forse un'analisi globale della situazione consentirebbe di approvare un nuovo testo più moderno e completo, in grado di risolvere i dubbi interpretativi che sorgono a seguito di modifiche legislative contenute in testi normativi dispersi, come nel caso della presente analisi.

Ciò premesso, per quanto riguarda l'analisi specifica della natura dell'atto di cancellazione dell'ipoteca, ossia di atto con o senza importo, è necessario indicare che, a parere del sottoscritto notaio, la cancellazione dell'ipoteca è un atto con importo, in quanto, in primo luogo, la formulazione della seconda disposizione aggiuntiva lo stabilisce chiaramente, affermando che"la presente disposizione si applicherà per quanto riguarda tutte le registrazioni effettuate e gli atti autorizzati a partire dall'entrata in vigore del presente Regio Decreto Legge.".

Allo stesso modo, e da un'analisi economica della legge, non sembra avere senso sostenere che il Regio Decreto-Legge 18/2012 e la successiva Legge 8/2012 introducano una modifica della considerazione dell'atto di cancellazione dell'ipoteca come documento di importo solo per quelli che avvengono nell'ambito di operazioni di riorganizzazione patrimoniale di istituti finanziari, perché se l'obiettivo generale di questo regolamento è quello di facilitare e ridurre il costo di queste operazioni, non ha senso modificare un regime generale di documento senza importo (che è più economico) per un regime di documento con importo per le cancellazioni ipotecarie incluse in queste operazioni (che comporteranno un costo maggiore).

Pertanto, a mio avviso, una corretta interpretazione logico-sistematica del precetto ci porta a stabilire che il regime del Regio Decreto-Legge 18/2012 e della successiva Legge 8/2012 consiste in un cambiamento di politica legislativa del legislatore, in cui, variando il criterio precedente, opta per modificare la natura della cancellazione dell'ipoteca per tutte le sue tipologie (e non solo per quelle che si verificano nell'ambito di queste ristrutturazioni bancarie), perché il contrario ci porterebbe all'assurdità di ritenere che una cancellazione ipotecaria "ordinaria" (di un privato, ad esempio) debba essere più conveniente di una effettuata da un istituto finanziario nell'ambito di un processo di ristrutturazione, quando lo scopo di questa norma è proprio quello di facilitare la riorganizzazione degli istituti finanziari, che non si ottiene certo aumentando il costo delle loro operazioni.

In ogni caso, questa situazione di incertezza giuridica dovrebbe essere affrontata dal legislatore senza ulteriori indugi, approvando una norma che chiarisca senza riserve quale debba essere il regime tariffario applicabile agli atti di cancellazione delle ipoteche, sia in ambito notarile che in ambito anagrafico.

"È auspicabile che in futuro vengano adottate norme che chiariscano la questione per evitare dubbi interpretativi".

Chi sostiene i costi dell'atto di cancellazione dell'ipoteca e della sua iscrizione?

"L'atto di cancellazione dell'ipoteca deve essere pagato dal proprietario dell'immobile, non dalla banca".

Per concludere questo articolo, a mo' di conclusione o decalogo, riassumerò i dieci aspetti più importanti da tenere a mente in relazione alla cancellazione di un'iscrizione ipotecaria:

1. Quando finisco di pagare il mio mutuo, o se compro una casa e il venditore che me la vende cancella il suo precedente mutuo, spetta a me cancellare l'ipoteca.
2. La cancellazione dell'ipoteca avviene tramite un atto pubblico che deve essere autorizzato da un notaio.
3. L'atto di cancellazione dell'ipoteca deve essere portato al Catasto per la sua registrazione, con la quale otterremo la sua cancellazione nel registro.
4. L'atto di cancellazione dell'ipoteca sarà firmato da un rappresentante della nostra banca, che dichiarerà nell'atto che il prestito garantito è già estinto, acconsentendo così alla cancellazione della garanzia.
5. La concessione dell'atto di cancellazione dell'ipoteca ha un costo, che è determinato da una serie di normative diverse, i cui dettagli possono essere ottenuti leggendo questo articolo.
6. Nell'ambito della tariffa notarile, è ragionevole comprendere che la cancellazione di un'ipoteca è un documento di valore, per cui il notaio deve fatturarlo come tale.
7. Tuttavia, esiste una corrente interpretativa che ritiene che le cancellazioni ipotecarie siano documenti senza importo, per cui il loro costo sarebbe di 30,05€.
8. La Direzione Generale della Certezza del Diritto e della Fede Pubblica ritiene, secondo la sua consolidata dottrina, che le cancellazioni ipotecarie siano in ogni caso documenti di valore.
9. Tuttavia, i tribunali amministrativi ritengono che le cancellazioni ipotecarie debbano essere documenti senza importo, tranne quando corrispondono a prestiti interessati da un'operazione di ristrutturazione bancaria, nel qual caso sarebbero documenti di importo.
10. Le attuali regole sul costo delle cancellazioni dei mutui non sono chiare, pertanto sarebbe auspicabile una modifica normativa che chiarisca la questione.