Informatevi bene sulle commissioni bancarie prima di sottoscrivere un mutuo ipotecario

Per saperne di più: Commissioni bancarie su un mutuo ipotecario

I. INTRODUZIONE

II. PRINCIPI:

1. Supervisione della libertà dei patti.
2. Collegamento con i servizi richiesti e accettati dal cliente.
3. Corrispondenza con i servizi effettivamente resi.
4. Trasparenza e pubblicità.

III. CLASSI O TIPI:

1. Apertura/studio.
2. Rivendicazione di debiti non pagati.
3. Riscatto anticipato.
4. Novation.
5. Cambio di creditore.
6. Surrogazione del debitore.
7. Rilascio di un certificato a saldo zero per cancellare l'ipoteca.

Introduzione

Questo articolo si propone di spiegare in modo approfondito le possibili commissioni bancarie che compaiono in un contratto di mutuo ipotecario formalizzato davanti a un notaio.

Per capire cosa sia una commissione e quale sia la sua funzione nell'ambito delle relazioni bancarie tra istituti di credito e consumatori, è necessario, a mio avviso, partire dalla definizione offerta dalla quinta accezione del Dizionario della Reale Accademia della Lingua Spagnola, che stabilisce che per commissione si intende la "percentuale che un agente riceve sul ricavato di una vendita o di un affare".

Pertanto, sulla base di questa definizione, si può comprendere che, nell'ambito delle relazioni bancarie tra gli istituti e i loro clienti, le commissioni sono il corrispettivo pagato dai consumatori e dagli utenti alle banche in cambio dei servizi e degli strumenti da esse forniti.

Su questa base, ossia che le commissioni sono un prezzo percepito dall'istituto bancario per lo svolgimento di un'attività o la prestazione di un servizio a favore del proprio cliente, non si può ignorare che tale corrispettivo, derivando da un atto di contrattazione libera e volontaria di entrambe le parti, sarà soggetto al principio universale della libertà di pattuizione sancito nel nostro ordinamento giuridico dall'articolo 1255 del Codice Civile, il quale stabilisce che:

"Le parti contraenti possono stabilire i patti, le clausole e le condizioni che ritengono opportune, purché non siano contrarie alla legge, al buon costume o all'ordine pubblico".

Questa innegabile realtà è stata espressamente inserita nell'articolo 3 dell'ordinanza EHA/2899/2011, del 28 ottobre, sulla trasparenza e la tutela dei clienti nei servizi bancari, in cui il Ministero dell'Economia e delle Finanze, in virtù dei poteri conferitigli dall'articolo 149 della Costituzione (che attribuisce allo Stato la competenza esclusiva sulla "regolamentazione del credito, delle banche e delle assicurazioni"), nonché dall'articolo 97 della Costituzione, che riserva al Governo l'esercizio della "competenza esclusiva sulla regolamentazione del credito, delle banche e delle assicurazioni". L'art. 149 della Costituzione (che attribuisce allo Stato la competenza esclusiva in materia di "disciplina del credito, delle banche e delle assicurazioni"), nonché l'art. 97 della stessa Magna Charta, che riserva al Governo l'esercizio del "potere regolamentare", stabiliscono le basi generali del sistema di commissioni nel settore bancario:

"Le commissioni applicate per i servizi forniti dagli enti creditizi sono quelle liberamente concordate tra tali enti e i loro clienti".

Pertanto, come già detto, le spese bancarie sono il risultato di un accordo libero e volontario tra le parti che le concordano, ossia tra il cliente e l'istituto di credito.

Alla luce di questa realtà, il legislatore prima e l'esecutivo poi, nel corso degli anni, hanno cercato di sviluppare una serie di norme che tentano di limitare il potere di negoziazione e l'imposizione di condizioni eccessive o abusive da parte del settore finanziario, al fine di tutelare il cliente bancario, che si trova nella posizione più debole nel rapporto contrattuale instaurato tra i due.

Infine, per quanto riguarda la normativa, tenendo presente che lo scopo di questo articolo è quello di analizzare le commissioni che possono maturare nell'ambito del credito immobiliare, è il momento di evidenziare la normativa che regola questa specifica materia, che ha recentemente subito una vera e propria rivoluzione con l'entrata in vigore della Legge 5/2019, del 15 marzo, che regola i contratti di credito immobiliare, nonché i relativi regolamenti attuativi, tra cui il Regio Decreto 309/2019, del 26 aprile, l'Ordine ECE/482/2019, del 26 aprile, nonché le Istruzioni o le Risoluzioni della Direzione Generale dei Registri e del Notariato che hanno già iniziato a essere emanate in questo ambito.

Principi

Una volta stabilite le basi generali del sistema delle commissioni bancarie nel nostro ordinamento giuridico, occorre tenere presente che esse devono rispettare i principi di:

Classi o tipi

Dopo questa introduzione generale, che ritengo più che necessaria, analizzerò ogni tassa separatamente. E lo farò seguendo l'ordine logico della normale cronologia della vita di un mutuo ipotecario, a partire dalla sua stipula fino alla sua formale cancellazione.

Commissione di apertura/studio

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[Cominciamo con una definizione...].

La commissione di origination può essere definita come la commissione addebitata dall'istituto finanziario al cliente per tutti i costi amministrativi e gestionali derivanti dalla formalizzazione e dalla concessione di un prestito o di un credito, quali, ad esempio, la richiesta e la compilazione della documentazione necessaria per effettuare l'operazione, l'analisi della solvibilità del debitore, la preparazione del contratto di prestito, ecc. Questa commissione ammonta tradizionalmente a un certo importo (ad esempio, 1.000 euro) o, al contrario, a una percentuale dell'importo preso in prestito (0,5% dell'importo del prestito concesso).

[Cosa dice la Banca di Spagna a questo proposito].

Da un punto di vista normativo, sembra interessante salvare la definizione di questo compenso offerta agli istituti di credito dalla Circolare 5/1994 del Banco de España, del 22 luglio 1994, che stabilisce che il compenso per l'arrangiamento "comprende tutte le spese per lo studio, la concessione o l'elaborazione del mutuo ipotecario o altre spese simili inerenti all'attività dell'istituto di credito causate dalla concessione del mutuo". Pertanto, il Banco de España ritiene che una commissione di questo tipo, purché conforme ai principi esposti nell'introduzione, sia perfettamente valida.

[Le Corti di Giustizia si sono pronunciate sullo stesso argomento...].

Per quanto riguarda la tassa di concordato o di studio, va notato che finora ha generato un certo contenzioso nei tribunali, in quanto ci sono state molte cause in cui è stata sollevata la legittimità e l'adeguatezza di questa tassa, e ci sono state sentenze disparate. Tuttavia, la questione è stata risolta dalla Corte di Cassazione con la recente sentenza 44/2019, del 23 gennaio, con la quale, risolvendo un ricorso in cassazione, l'Alta Corte conferma la legittimità di questa clausola e, quindi, ne esclude la natura abusiva. Per farlo, la Corte Suprema sviluppa le seguenti argomentazioni:

• In primo luogo, la Corte di Cassazione ritiene che il compenso per il concordato abbia un vero e proprio carattere remunerativo, poiché secondo la Corte "il compenso non è una voce separata dal prezzo del prestito; al contrario, gli interessi remunerativi e il compenso per il concordato costituiscono le due voci principali del prestito".
• Detto questo, la Corte Suprema comprende che, quando viene concesso un prestito, oltre a mettere il denaro a disposizione del mutuatario, l'istituto finanziario svolge una "serie di attività" nella "fase iniziale del prestito", cioè "la sua preparazione e la sua concessione", che comprendono attività come "lo studio della domanda e delle relative formalità, la raccolta e l'analisi delle informazioni sulla solvibilità del richiedente e sulla capacità di rimborsare il prestito per tutta la sua durata, la valutazione delle garanzie fornite, la preparazione del contratto e la firma del contratto". Alla luce di quanto sopra, sembra del tutto ragionevole che l'istituto finanziario possa addebitare le spese per queste attività, come consentito dalla normativa in vigore all'epoca.

[Si attendono notizie dall'Europa (CGUE)...].

Fermo restando il parere favorevole della Suprema Corte, va notato che alcuni Tribunali di primo grado, dissentendo dall'opinione espressa dalla High Court, ritengono che la commissione di concordato possa costituire una vera e propria clausola abusiva per i consumatori alla luce delle norme dell'Unione Europea in materia.

Per questo motivo, organi come il 17° Tribunale di primo grado di Palma di Maiorca hanno recentemente sottoposto alla Corte di giustizia dell'Unione europea una questione pregiudiziale sull'eventuale abusività di questa clausola, alla luce della direttiva 93/13/CEE del Consiglio, del 5 aprile 1993, concernente le clausole abusive nei contratti stipulati con i consumatori. Questo procedimento si trova, in ogni caso, in una fase iniziale del suo iter, per cui sarà necessario seguire da vicino il corso di questa sentenza preliminare per determinare la rilevanza che potrà avere sul mercato ipotecario spagnolo.

[Ha attualmente una copertura legale?]

A questo punto, è indubbiamente necessario fare riferimento alle novità introdotte dalla recente Legge 5/2019, del 15 marzo, che regola i contratti di credito immobiliare, nella quale il legislatore spagnolo, al fine di concretizzare il recepimento di una Direttiva dell'Unione Europea e di aumentare le garanzie di tutela del consumatore e dell'utente nel mercato del credito immobiliare, stabilisce all'articolo 14 che. 4 della legge citata, "se viene concordata una commissione d'accordo, essa matura una sola volta e comprende tutti i costi di studio, elaborazione o concessione del prestito e altri costi analoghi inerenti all'attività del prestatore causati dalla concessione del prestito".

Su questo precetto è importante sottolineare, inoltre:

• "Nel caso di prestiti denominati in valuta estera, la commissione d'origine comprende anche l'eventuale commissione di conversione valutaria per l'erogazione iniziale del prestito.
• Le disposizioni della presente legge hanno (ex. art. 3 del citato corpus normativo), carattere irrinunciabile o inderogabile, cosicché le parti contraenti non possono disporre o modificare le limitazioni ivi espresse, a pena di nullità di diritto, secondo quanto previsto dall'art. 6 del Codice Civile.
• È possibile stabilire liberamente l'importo della tassa, in quanto non viene fissato un tetto massimo come nel caso di altre tasse (come vedremo in seguito).
• È espressamente indicato che la commissione di concordato è inclusa nella commissione di concordato. Pertanto, le due tasse non possono essere addebitate separatamente, ma devono essere unite in un'unica tassa.

Commissione per il recupero crediti

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[Cominciamo con una definizione...].

Talvolta può accadere che il mutuatario/debitore, a causa di difficoltà finanziarie, non sia in grado di pagare una o più rate consecutive del suo prestito, cosicché le rate diventano insolute e, in questo caso, il cliente della banca si trova in una posizione di default.

La commissione per la richiesta di crediti non pagati o posizioni debitorie può essere definita come la commissione addebitata dall'istituto finanziario al proprio cliente debitore per la gestione effettuata al fine di riscuotere gli importi dovuti e insoluti a seguito del mancato pagamento.

In questi casi, com'è prevedibile, le istituzioni finanziarie finanziatrici hanno ideato una serie di circuiti e meccanismi per contattare il debitore e richiedere il pagamento degli importi arretrati non appena la prima rata non viene pagata, al fine di garantire il rispetto dell'obbligo contrattuale. Come esempio di questo tipo di meccanismo, possiamo includere l'invio di comunicazioni postali, telefonate, visite al responsabile del cliente per spiegare la situazione, ecc.

[Cosa dice la Banca di Spagna al riguardo...].

Per quanto riguarda la legittimità e l'adeguatezza di questa commissione, è necessario ricordare ancora una volta i principi generali sulle commissioni bancarie sanciti dall'articolo 3 dell'ordinanza EHA/2899/2011, del 28 ottobre, sulla trasparenza e la tutela dei clienti dei servizi bancari già menzionati in questa sezione, vale a dire, in primo luogo, che le commissioni siano liberamente concordate tra le parti e, inoltre, che corrispondano ai servizi effettivamente resi o alle spese sostenute.

Di conseguenza, come si può dedurre, la commissione per il reclamo di cambiali non pagate è perfettamente legale e ammissibile, a patto che rispetti una serie di caratteristiche e requisiti che l'autorità di vigilanza bancaria ha molto opportunamente riassunto nella sua relazione annuale del Servizio Reclami per il 2009, ossia:

• La sua maturazione sarà legata all'effettiva esistenza di procedure di reclamo con il cliente debitore, che devono andare oltre il semplice invio periodico di una lettera di reclamo generata automaticamente dai sistemi informatici.
• Può essere addebitata solo in un'unica occasione quando si richiede lo stesso saldo, in modo che richieste successive per quello specifico saldo non possano dar luogo all'addebito di una nuova commissione.
• Per quanto riguarda la natura della commissione, il Banco de España stabilisce che si tratta di un importo unico, indipendentemente dall'ammontare del saldo richiesto, per cui non è ammissibile l'imposizione di commissioni percentuali legate all'importo non pagato.
• Va inoltre sottolineato che il Banco de España, nella sua Relazione annuale, ritiene che non sia una buona pratica bancaria riscuoterlo automaticamente, ma che l'opportunità della sua maturazione debba essere determinata in ogni caso specifico in considerazione delle peculiarità del debitore e dell'inadempimento.

[Le Corti di Giustizia si sono pronunciate sullo stesso...] [Le Corti di Giustizia si sono pronunciate sullo stesso...].

Per quanto riguarda la legalità di questa clausola, va sottolineato che, a livello contenzioso, la sua legittimità è stata messa in discussione in una moltitudine di procedimenti giudiziari, con diversi tribunali che ne hanno dichiarato la nullità.

[Si attendono notizie dall'Europa (CGUE)...].

Per quanto riguarda la legittimità di questa commissione alla luce delle decisioni della CGUE, va sottolineato che, a meno di un errore, attualmente non esiste alcuna decisione giudiziaria di questo organo che si sia espressamente pronunciata su questa materia.

Tuttavia, va ricordato che la giurisprudenza della CGUE in materia di tutela dei consumatori e degli utenti è stata ed è regolarmente utilizzata dalle Corti di giustizia nazionali a sostegno delle loro decisioni in questo settore, come nel caso, ad esempio, dell'ordinanza della CGUE dell'11 giugno 2015, che convalida il controllo dell'iniquità di una clausola, anche se non è stata applicata, o ad esempio la nota sentenza della CGUE del 13 marzo 2013 (caso Aziz), che stabilisce i criteri da prendere in considerazione per valutare se una clausola contrattuale genera un "significativo squilibrio tra i diritti e gli obblighi delle parti".

[Ha attualmente una copertura legale?]

Ciò premesso, è necessario fare riferimento anche alle disposizioni della nuova Legge 5/2019, del 15 marzo, che disciplina i contratti di credito immobiliare, in cui l'art. 14.1. b che stabilisce che, all'atto della formalizzazione dell'operazione, l'istituto finanziario deve consegnare al mutuatario un Foglio di Avvertenze Standardizzato (FIAE) che deve contenere, tra l'altro, opportuni riferimenti"all'eventualità della scadenza anticipata del mutuo in conseguenza del mancato pagamento e agli oneri che ne derivano", tra i quali, a mio avviso, si può intendere compresa questa commissione, per cui, per poterla addebitare, l'istituto bancario deve averne preventivamente, chiaramente e adeguatamente informato il mutuatario.

Commissione di rimborso anticipato

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[Cominciamo con una definizione...].

Può accadere che il debitore, per qualsiasi motivo, non abbia più bisogno di mantenere il finanziamento inizialmente richiesto, per cui, prima di arrivare alla scadenza del contratto concordato, decide di rimborsare anticipatamente tutto il debito residuo. Come si può notare, ciò sarà dannoso per l'istituto finanziario, che non riceverà più gli interessi su cui contava inizialmente, con conseguente alterazione delle previsioni di entrate e uscite.

Per evitare che questa modifica generi una perdita nel conto economico dell'istituto, al di là della generazione di nuove operazioni di credito con il capitale rimborsato anticipatamente, gli istituti finanziari hanno optato per l'addebito di una commissione per il rimborso anticipato, al fine di compensare in parte il mancato guadagno generato dalla perdita di interessi che non verranno più addebitati a seguito di tale rimborso.

Pertanto, la commissione di rimborso anticipato può essere definita come la commissione addebitata dall'istituto finanziario al proprio cliente debitore per il rimborso anticipato del prestito prima della data inizialmente concordata per la risoluzione del contratto.

[Cosa ne pensa la Banca di Spagna...]

A questo proposito, è necessario segnalare che, come si vedrà nella sezione relativa alla copertura giuridica di questa commissione, essa è disciplinata in modo molto dettagliato dal legislatore, cosicché la sua legalità e applicabilità nei contratti di mutuo ipotecario non presenta grandi difficoltà o conflitti, purché si mantenga entro i limiti stabiliti dalle norme che verranno illustrate di seguito.

A questo proposito, si veda il Rapporto sui reclami del 2014 del Dipartimento di Condotta del Mercato e Reclami del Banco de España, che specifica che i reclami dei clienti delle banche in relazione a questa commissione si verificano fondamentalmente quando l'istituto finanziario applica commissioni superiori ai limiti stabiliti per legge, nel qual caso è chiaro che il reclamo viene accolto, così come nei casi di mancanza di trasparenza nella formulazione della clausola, senza che questo secondo caso abbia generato un conflitto notevole nella pratica.

[Le Corti di Giustizia si sono pronunciate sullo stesso...] [Le Corti di Giustizia si sono pronunciate sullo stesso...].

Per quanto riguarda la commissione di rimborso anticipato, va notato che non ha generato grandi controversie a livello giudiziario, per cui, se viene mantenuta entro i limiti stabiliti dalla legge, che verranno illustrati di seguito, non dovrebbe presentare grandi conflitti in ambito giurisdizionale. A questo proposito, si veda la sentenza 3066/2016 del Tribunale provinciale di Alicante, del 4 novembre, la cui settima base giuridica afferma, in relazione alla commissione per il rimborso anticipato totale o parziale, che in quel caso specifico era fissata all'1%, che"non consideriamo tali clausole abusive",poiché l'ordinanza ENA/2899/2011 vieta solo le commissioni che non corrispondono a servizi effettivamente resi o a spese sostenute e in questi casi si tratta di servizi reali resi dalla banca ai mutuatari", poiché il rimborso anticipato comporta anche il compimento di una serie di azioni da parte della banca che rendono appropriato il pagamento della commissione concordata.

[Si attendono notizie dall'Europa (CGUE)...].

Al momento non esiste una questione pregiudiziale sottoposta alla CGUE in cui il nucleo della controversia giuridica sia incentrato su questa commissione. Tuttavia, non è meno vero che, come sottolinea AGÜERO ORTIZ, il controllo della trasparenza materiale convalidato dalla CGUE nella sentenza del 21 dicembre 2016, tutelato dalla direttiva 93/13/CEE, consente un controllo della legittimità di qualsiasi clausola inserita nel contratto, per cui"se il consumatore non ha ricevuto informazioni precontrattuali sui costi del prodotto (compreso questo canone)[....] allora la clausola sarà abusiva anche per mancanza di trasparenza", poiché il consumatore deve essere in grado di conoscere, "prima di stipulare il contratto, tutte le conseguenze economiche e giuridiche del contratto".

[Ha una copertura legale?]

È ora il momento di analizzarne la legittimità e l'adeguatezza alla luce delle diverse normative esistenti ad oggi, poiché, come si vedrà, il legislatore, al fine di tutelare il debitore ipotecario da eventuali oneri eccessivi da parte delle banche per questo concetto, ha emanato negli ultimi anni diverse normative, di cui è necessario conoscere il contenuto.

Sarà necessario distinguere tre fasi:

Mutui formalizzati prima del 9 dicembre 2007:

Le disposizioni della Legge 2/1994 del 30 marzo 1994 sulla surrogazione e la modifica dei mutui ipotecari si applicano ai mutui ipotecari stipulati prima del 9 dicembre 2007, la cui prima disposizione aggiuntiva stabilisce che:

"Nei mutui ipotecari a tasso variabile [...] l'istituto di credito non può addebitare una commissione di estinzione anticipata non surrogatoria superiore all'1% del capitale da rimborsare, anche se è stata concordata una commissione superiore".

In altre parole, la commissione per il rimborso anticipato (nel caso di un mutuo a tasso variabile) sarà quella concordata tra le parti, tenendo però presente che non potrà in nessun caso superare l'1% del capitale rimborsato anticipatamente. Tuttavia, se si trattasse di un prestito a tasso fisso, le disposizioni di questa legge non si applicherebbero, per cui l'importo della commissione sarebbe determinato dall'accordo tra le parti.

Mutui stipulati dopo il 9 dicembre 2007:

Ciò premesso, per i contratti di mutuo ipotecario stipulati dopo il 9 dicembre 2007, data di entrata in vigore della Legge 41/2007, del 7 dicembre, che modifica la Legge 2/1981, del 25 marzo, sulla Regolamentazione del Mercato Ipotecario e altre norme del sistema ipotecario e finanziario, sulla regolamentazione dei mutui inversi e dell'assicurazione di dipendenza e che stabilisce alcune norme fiscali, si applicheranno le disposizioni degli articoli 7 e seguenti del suddetto corpus legislativo, che stabiliscono la seguente regola generale:

"A condizione che il mutuo o il credito ipotecario riguardi un'abitazione e che il mutuatario sia una persona fisica, non può essere addebitata alcuna commissione per l'estinzione anticipata totale o parziale".

Tuttavia, il legislatore stabilisce un regime di "compensazione" a favore delle istituzioni finanziarie creditrici:

• "Indennità di recesso": che stabilisce che"nelle cancellazioni surrogatorie e non surrogatorie, totali o parziali, di crediti o mutui ipotecari... l'importo che l'istituto creditore deve ricevere come indennità di recesso non può essere superiore":

• "Compensazione del rischio di tasso d'interesse": applicabile solo ai prestiti indicizzati a un tasso fisso o con un periodo di riprezzamento superiore a un anno, il cui importo è concordato tra le parti e che matura se e quando si genera una perdita in conto capitale per l'ente creditore (per i dettagli sul calcolo di tale perdita, si veda l'art. 9.2 della norma in questione).

Mutui formalizzati a partire dal 17 giugno 2019:

Infine, è necessario tenere conto del nuovo regime giuridico stabilito dalla Legge 5/2019, del 15 marzo, che regola i contratti di credito immobiliare, che sarà applicabile ai"contratti di finanziamento con garanzia ipotecaria stipulati a partire dal 17 giugno 2019, purché si tratti di finanziamenti concessi da un professionista a favore di un debitore persona fisica per l'acquisto di immobili residenziali".

L'articolo 23.4 della suddetta legge stabilisce la seguente distinzione:

È inoltre interessante notare che quando il debitore deposita i fondi necessari per il rimborso anticipato tramite assegno presso l'istituto finanziario, in conformità con i Criteri specifici per le buone pratiche bancarie della Banca di Spagna, non verrà addebitata alcuna commissione per il deposito di tale assegno, in quanto "non può essere considerato come un accredito su un conto corrente", dal momento che l'istituto "non svolge alcun servizio di compensazione per il proprio cliente, ma piuttosto fornisce tale servizio a se stesso o nel proprio interesse".

Commissione per la novazione o la modifica

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[Cominciamo con una definizione...].

Come è noto, il settore ipotecario spagnolo è caratterizzato, tra l'altro, dalla commercializzazione diffusa di prestiti e crediti ipotecari a lunghissimo termine, con i mutui più comuni che vengono pagati in rate mensili per 25, 30, 35 o addirittura 40 anni. Questa realtà del mercato ipotecario spagnolo fa sì che, in alcune occasioni, di fronte a cambiamenti inaspettati della situazione economica o della capacità dei debitori, normalmente verso situazioni più precarie (ad esempio, la disoccupazione), essi possano avere la necessità di modificare le condizioni del loro mutuo ipotecario, ad esempio prolungando il periodo di rimborso (per ridurre le rate mensili), modificando il tasso di interesse o addirittura aumentando il capitale dovuto per far fronte a nuove esigenze economiche.

In considerazione di ciò, il contratto iniziale di mutuo ipotecario viene modificato, in modo che si presenti la necessità di riflettere le nuove condizioni concordate, il che può dar luogo all'addebito di spese per la novazione o la modifica, che, ancora una volta, saranno determinate dall'importo concordato dalle parti. Pertanto, la commissione per la novazione delle condizioni può essere definita come la commissione addebitata dall'istituto finanziario al suo cliente debitore per la modifica delle condizioni inizialmente concordate nel contratto di prestito o di credito ipotecario formalizzato davanti a un notaio.

Per dare al lettore un'idea approssimativa di questo fenomeno, esso può riguardare questioni molto diverse tra loro, ad esempio:

[Cosa ne pensa la Banca di Spagna...]

Dal punto di vista dell'autorità di vigilanza bancaria, si rimanda alla Relazione 2008 del Servizio Reclami, in cui, sulla base dell'accettazione della validità di questa commissione, vengono fatte una serie di precisazioni sui reclami ricevuti da questo servizio.

In questo senso, il lettore deve tenere presente che questa novazione modificativa può essere strumentalizzata sia in un atto pubblico che in una scrittura privata, ma in quest'ultimo caso la modifica, non avendo accesso al Catasto, non sarà opponibile ai terzi, fermo restando che, sotto la tutela dell'art. 1279 del Codice Civile, ciascuna delle parti può obbligare l'altra a concedere l'atto corrispondente.

Pertanto, in questi casi, che si tratti di documenti privati o pubblici, il Banco de España accetta l'addebito di questo tipo di commissioni, purché siano state concordate e rimangano entro i margini previsti dalla legge.

[Le Corti di Giustizia si sono pronunciate sullo stesso argomento...].

Per quanto riguarda la sfera giurisdizionale, non c'è molto contenzioso in relazione a questa commissione, anche se è necessario fare riferimento ad alcune decisioni giudiziarie che riguardano questo tema, come la sfera fiscale e le spese che possono essere generate.

Per quanto riguarda la tassazione, va notato che l 'articolo 9 della Legge 2/1994 del 30 marzo 1994, che regola la surrogazione e la modifica dei mutui ipotecari, prevede un'esenzione dall' imposta di bollo per gli atti di novazione che si riferiscono"alle condizioni del tasso di interesse inizialmente concordato o in vigore, alla modifica della durata del mutuo o a entrambe le cose", per cui qualsiasi altra modifica che incida su un altro aspetto del mutuo deve essere soggetta a questa imposta.

Pertanto, la tassazione (o meno) di quegli atti di novazione in cui non solo si modifica il tasso di interesse o la durata, ma si aggiungono anche altre modifiche relative a clausole finanziarie. In questi casi di variazioni multiple, l'esenzione si estende all'intero atto? La questione è stata risolta dalla Corte di Cassazione con la sentenza 748/2019, del 13 marzo, la cui quinta base giuridica stabilisce che"se gli atti pubblici di novazione di mutui ipotecari in cui non solo vengono modificate le condizioni relative al tasso di interesse e/o alla durata del mutuo, ma anche altri tipi di clausole finanziarie....sarà necessario considerare la natura registrabile della modifica e lo scopo economicamente valutabile della modifica per determinare se sia o meno soggetta all'imposta AJD, estendendo l'esenzione dell'art. 9 della Legge 2/1994, esclusivamente alle clausole relative al tasso di interesse del prestito, alla modifica della durata del prestito o a entrambe". Ciò premesso, per quanto riguarda la base imponibile, la Suprema Corte stabilisce che non si deve tener conto della passività ipotecaria del mutuo, ma del contenuto economico delle clausole finanziarie modificate.

Allo stesso modo, per quanto riguarda l'onorario notarile, è necessario fare riferimento a diverse sentenze della Corte di Cassazione emesse il 23 gennaio 2019, in cui si stabilisce che, nei casi di modifica del mutuo ipotecario, essendo entrambe le parti interessate (istituto finanziario e cliente), le spese notarili dell'atto devono essere sostenute al 50% da ciascuna di esse.

Infine, in ogni caso, non vorrei mancare di fare riferimento al fatto che ogni novazione modificativa che incida su una clausola nulla risentirà anche degli effetti di tale nullità, senza che sia ammissibile intendere che essa sia stata convalidata, come affermato dalla Suprema Corte nella sentenza 558/2017, del 16 ottobre.

[Si attendono notizie dall'Europa (CGUE)...].

In relazione alle pronunce della CGUE in materia, è rilevante fare riferimento alla questione pregiudiziale presentata l'11 luglio 2018 dal Tribunale di primo grado e di istruttoria di Teruel (causa C-452/18), pubblicata nella Gazzetta ufficiale dell'Unione europea del 22 ottobre 2018, in cui tale giudice ha posto alla CGUE una serie di domande relative alla nullità di clausole contenute in un contratto di novazione di un mutuo con garanzia ipotecaria. Questo caso è ancora pendente, ma sarà senza dubbio molto interessante seguire la sua risoluzione da parte della CGUE per conoscere la portata delle sue implicazioni nel campo del diritto nazionale.

[Ha una copertura legale?]

Ad esempio, nella Legge 2/1994 del 30 marzo 1994, che disciplina la surroga e la modifica dei mutui ipotecari, è stato previsto che per questo tipo di commissioni, in particolare all'articolo 10, che stabilisce che:

"Per la modifica delle novazioni finalizzate all'estensione della durata del prestito, l'istituto creditore non può applicare una commissione per la modifica delle condizioni superiore allo 0,10% dell'importo residuo del capitale in attesa di rimborso".

È inoltre molto rilevante citare l'articolo 23.6 della Legge 5/2019, del 15 marzo, che regola i contratti di credito immobiliare, in cui il legislatore, in un chiaro impegno a favorire la stipula di mutui ipotecari a tasso fisso, stabilisce che"in caso di novazione del tasso d'interesse applicabile... purché... comporti l'applicazione, durante la durata residua del contratto, di un tasso d'interesse fisso in sostituzione di uno variabile, l'indennizzo... non può superare la perdita finanziaria che il mutuante può subire...". Allo stesso modo, la suddetta disposizione stabilisce inoltre che"dopo i primi 3 anni di durata del contratto di mutuo, il mutuante non può richiedere alcun compenso o commissione in caso di novazione del tasso d'interesse applicabile... in cui viene concordata l'applicazione di un tasso d'interesse fisso, d'ora in poi e per il resto della durata del mutuo,di un tasso d'interesse fisso".

Infine, in questo ambito è molto importante tenere presente la sesta disposizione aggiuntiva della citata Legge 5/2019, relativa ai"casi di surrogazione del debitore e di modifica della novazione del contratto di mutuo", in quanto stabilisce che"le disposizioni della presente legge si applicano ai casi di....modificando la novazione del contratto di mutuo", in modo che l'intero regime giuridico necessario per la tutela del debitore, molto più favorevole agli interessi di quest'ultimo, sarà applicabile nella preparazione, sottoscrizione e registrazione del contratto di mutuo e del corrispondente diritto reale ipotecario, che è senza dubbio una questione molto rilevante che deve essere presa in considerazione dalle parti contraenti.

D'altra parte, quando la novazione incide su aspetti diversi dalla durata o dal tasso di interesse, si deve tenere conto del corrispettivo concordato tra le parti, a condizione che rispetti tutti i requisiti di trasparenza e di non abusività, in conformità con la dottrina della CGUE già illustrata nel presente documento.

COMMISSIONE PER LA MODIFICA DEL CREDITORE

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[Cominciamo con una definizione...].

È sempre più frequente che gli istituti finanziari competano per attirare i clienti al momento della stipula del mutuo ipotecario e attraverso altri istituti finanziari, offrendo loro condizioni economiche più vantaggiose nel mutuo ipotecario.

Alla luce di quanto sopra, il legislatore spagnolo ha recentemente attuato una riforma legislativa volta a semplificare questa procedura, in modo che le persone che lo desiderano, se durante la durata del mutuo ipotecario trovano un altro istituto finanziario che offre loro condizioni migliori, possano trasferire il loro prestito immobiliare a tale istituto. Logicamente, questo trasferimento causerà una perdita o una riduzione per l'istituto "originario", che sarà in parte compensata da questa commissione per il cambio di creditore, che spiega la sua natura e la sua ragion d'essere.

Pertanto, la commissione per il cambio di creditore può essere definita come la commissione addebitata dall'istituto finanziario al proprio cliente debitore quando questi decide di "trasferire" il proprio mutuo ipotecario a un altro istituto finanziario che gli offre condizioni economiche migliori.

[Cosa ne pensa la Banca di Spagna...]

Il Banco de España ritiene che, finché rimane entro le soglie consentite dalla legge, la commissione per il cambio di creditore non rappresenti un'importante fonte di conflitto. Tuttavia, per quanto riguarda l'operazione di cambio di creditore in sé, il Servizio Reclami del Banco de España ha avuto modo di esprimersi in merito nella sua relazione del 2009, in cui forse gli aspetti più rilevanti sono i seguenti:

• Affinché l'istituto finanziario originario possa impedire la surrogazione del nuovo istituto (cioè trattenere il cliente), deve migliorare"ogni singola condizione contenuta nell'offerta vincolante, a meno che, essendoci sia condizioni favorevoli che avverse, tutte insieme siano espressamente accettate come più favorevoli dal mutuatario o dal debitore".
• Per quanto riguarda il momento in cui le nuove condizioni dell'accantonamento dovrebbero essere applicate, secondo la buona prassi bancaria, dovrebbero entrare in vigore "il più prestopossibile, senza indebiti ritardi e in ogni caso non oltre il momento in cui la surrogazione enervata avrebbe avuto effetto, seavesse avuto luogo".
• Infine, nel caso di un eventuale concorso di creditori, in conformità con la buona prassi bancaria, non dovrebbe verificarsi una situazione in cui il cliente della banca sia obbligato a pagare gli interessi a due diversi istituti finanziari.

[Le Corti di Giustizia si sono pronunciate sullo stesso argomento...].

Per quanto riguarda i conflitti nei tribunali in relazione a questa commissione, non ci sono pronunce rilevanti in materia, finché la commissione concordata e/o addebitata rimane entro i limiti legali stabiliti dal legislatore.

Detto questo, per quanto riguarda la procedura in sé, la Corte di Cassazione (sentenza del 25 novembre 2003) conferma che la surrogazione è automaticamente annullata quando il creditore iniziale comunica in modo vincolante e affidabile, entro i termini di legge, la sua volontà di novare l'operazione alle stesse condizioni offerte dall'entità richiedente la surrogazione.

[Si attendono notizie dall'Europa (CGUE)...].

Non sono stati trovati pronunciamenti rilevanti o procedimenti in corso in questo settore.

[Ha una copertura legale?]

In questo caso, e una volta conosciuta la procedura necessaria per effettuare la surrogazione, è ora il momento di analizzare le possibili commissioni da pagare all'entità creditrice "iniziale" che ora perde il suo status di tale a causa della surrogazione della "nuova" entità creditrice. A tal fine, è necessario recuperare la distinzione temporale operata nell'analisi della questione relativa alle commissioni di rimborso anticipato, poiché a seconda del momento in cui è stato stipulato il contratto di prestito, la normativa applicabile varierà. Vale a dire:

Mutui stipulati prima del 27 aprile 2003:

Per i contratti stipulati prima del 27 aprile 2003, si applicano le disposizioni della Legge 2/1994, del 30 marzo 1994, sulla surrogazione e la modifica dei mutui ipotecari, il cui articolo 3 stabilisce che"nelle surroghe che si verificano nei mutui ipotecari, a tasso di interesse variabile (in caso di tasso di interesse fisso, si applicano le condizioni concordate tra le parti)".... l'importo che l'ente creditore deve ricevere a titolo di commissione per il rimborso anticipato del credito è calcolato sul capitale in attesa di rimborso, secondo le regole seguenti:

1. Nel caso in cui il rimborso anticipato sia stato concordato senza commissioni, non vi sarà alcun diritto a ricevere alcun importo per il rimborso anticipato.
2. Se è stata concordata una commissione di rimborso anticipato pari o inferiore all'1%, la commissione da addebitare sarà quella concordata.

Mutui stipulati tra il 27 aprile 2003 e l'8 dicembre 2007:

Per questi contratti di mutuo ipotecario, si applicheranno le disposizioni dell'unica disposizione aggiuntiva del Regio Decreto-Lei 2/2003, del 25 aprile, sulle misure di riforma economica, che modifica il suddetto regime giuridico della Legge 2/1994, stabilendo che, in relazione alla commissione per il rimborso anticipato:

1. "Nel caso in cui il rimborso anticipato sia stato concordato senza commissioni, non sussiste il diritto a ricevere alcun importo per il rimborso anticipato.
2. Se è stata concordata una commissione di rimborso anticipato pari o inferiore allo 0,50%, la commissione da addebitare sarà quella concordata.

Mutui stipulati a partire dal 9 dicembre 2007:

Da questo momento in poi, il regime giuridico sarà lo stesso descritto sopra per l'estinzione anticipata, ovvero il regime giuridico sarà lo stesso descritto sopra per l'estinzione anticipata:

Ciò premesso, per i contratti di mutuo ipotecario stipulati dopo il 9 dicembre 2007, data di entrata in vigore della Legge 41/2007, del 7 dicembre, che modifica la Legge 2/1981, del 25 marzo, sulla Regolamentazione del Mercato Ipotecario e altre norme del sistema ipotecario e finanziario, sulla regolamentazione dei mutui inversi e dell'assicurazione di dipendenza e che stabilisce alcune norme fiscali, si applicheranno le disposizioni degli articoli 7 e seguenti del suddetto corpus legislativo, che stabiliscono la seguente regola generale:

"a condizione che il mutuo o il credito ipotecario riguardi un'abitazione e che il mutuatario sia una persona fisica, non può essere applicata alcuna commissione per l'estinzione anticipata totale o parziale".

Tuttavia, il legislatore stabilisce un regime di "compensazione" a favore delle istituzioni finanziarie creditrici:

Mutui formalizzati a partire dal 17 giugno 2019:

Infine, è necessario tenere conto del nuovo regime giuridico stabilito dalla Legge 5/2019, del 15 marzo, che regola i contratti di credito immobiliare, che sarà applicabile ai"contratti di finanziamento con garanzia ipotecaria stipulati a partire dal 17 giugno 2019, purché si tratti di finanziamenti concessi da un professionista a favore di un debitore persona fisica per l'acquisto di immobili residenziali".

L'articolo 23.4 della suddetta legge stabilisce la seguente distinzione:

Mutui stipulati a partire dal 17 giugno 2019 con passaggio da tasso variabile a tasso fisso:

Inoltre, è necessario ricordare che, ai sensi dell'articolo 23.6 della legge citata,"in caso di [...] surrogazione di un terzo nei diritti del creditore [...] a condizione che [...] comporti l'applicazione, durante la durata residua del contratto, di un tasso di interesse fisso in sostituzione di un altro tasso variabile, l'indennizzo [...] non può superare la perdita finanziaria che il mutuante può subire, con il limite di 0,15% del capitale rimborsato in anticipo durante i primi 3 anni di durata del contratto di prestito...".". Inoltre, la disposizione citata stabilisce che "... una volta trascorsi i primi tre anni...".dopo i primi 3 anni della durata del contratto di prestito, il prestatore non può richiedere alcun compenso o commissione in caso di [...] surroga di un creditore in cui sia stata concordata l'applicazione di un tasso di interesse fisso per il resto della durata del mutuo".

[Ci sono altre specialità o questioni da considerare?]

Come indicato in precedenza, la nuova Legge 5/2019, del 15 marzo, che disciplina i contratti di credito immobiliare, riformando le disposizioni della Legge 2/1994, del 30 marzo, che regola la surrogazione e la modifica dei Mutui, ha riformulato la procedura di surrogazione del mutuo a causa di un cambiamento del creditore, nel tentativo di convertirla in una procedura più agile e dinamica che contribuisca agli obiettivi sopra descritti. Pertanto, ai sensi dell'art. 2 del suddetto corpus normativo:

"Il debitore può surrogarsi a un altro istituto finanziario... senza il consenso dell'istituto creditore, quando per pagare il debito ha preso in prestito il denaro dal primo con atto pubblico, annotandovi la sua intenzione, in conformità alle disposizioni dell'articolo 1.211 del Codice Civile".

A tal fine, il nuovo regolamento ha disegnato una procedura caratterizzata dalle seguenti tappe fondamentali:

• In primo luogo, "l'entità disposta alla surroga presenterà al debitore un'offerta vincolante contenente le condizioni finanziarie del nuovo mutuo ipotecario", dopodiché, se il debitore la accetta, ciò "implicherà la sua autorizzazione affinché l'offerente notifichi all'entità creditrice e richieda a quest'ultima di rilasciare, entro un periodo massimo di sette giorni di calendario, la certificazione dell'importo del debito del debitore per il mutuo ipotecario da surrogare".
• Una volta eseguita questa procedura, cioè una volta consegnata la certificazione da parte del soggetto creditore "iniziale","nei quindici giorni di calendario successivi" tale soggetto creditore "iniziale" "può proporre al debitore una modifica delle condizioni del suo mutuo nei termini che ritiene opportuni", tenendo presente che durante questo periodo la surrogazione non può essere formalizzata.
• Trascorso il termine di quindici giorni senza che il debitore abbia formalizzato con l'ente creditore "iniziale" la novazione modificativa del mutuo o del credito, allora potrà essere concesso l'atto di surrogazione, per il quale sarà semplicemente "sufficiente che l'ente surrogato dichiari nello stesso atto di aver pagato al creditore l'importo accreditato da quest'ultimo, per capitale residuo e interessi e commissioni maturati e non pagati", precisando altresì che "in nessun caso l'ente creditore potrà rifiutare di ricevere il pagamento".

Commissione di surrogazione del debitore

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[Cominciamo con una definizione...].

In alcune occasioni può accadere che una persona acquisti un immobile con un mutuo ipotecario e poi, prima della scadenza ordinaria del mutuo, decida di vendere l'immobile a un'altra persona interessata a pagare l'intero prezzo, una parte con i propri fondi/risparmi, il resto con un finanziamento bancario, sia con un nuovo mutuo, sia accollandosi il pagamento del mutuo ipotecario già esistente a nome del venditore.

Pertanto, la commissione di surrogazione del debitore può essere definita come la commissione addebitata dall'istituto finanziario al nuovo debitore, nel momento in cui accetta e acconsente al subentro del nuovo debitore nella posizione contrattuale del vecchio debitore nel contratto iniziale di mutuo ipotecario.

Questo tipo di commissione si verifica soprattutto nelle surroghe dei mutui dei costruttori, in cui la società immobiliare che ha costruito un nuovo edificio lo ha finanziato attraverso un istituto finanziario e, una volta completate le abitazioni, le commercializza con la possibilità di surrogare il debito esistente per facilitare il finanziamento degli acquirenti, in modo che il complesso residenziale possa essere venduto più rapidamente e a condizioni più interessanti per i potenziali acquirenti.

[Cosa ne pensa la Banca di Spagna...]

Per quanto riguarda la legittimità e l'adeguatezza di questo tipo di commissioni, il Banco de España non ha presentato alcun ostacolo significativo, come si legge nel rapporto 2009 del Servizio Reclami, in cui si afferma che"gli istituti possono concordare una commissione da applicare nei casi di vendita dell'immobile ipotecato con assunzione del debito ipotecario da parte del nuovo acquirente, nel qual caso sarà necessario rispettare quanto concordato nel contratto".

[Le Corti di Giustizia si sono pronunciate sullo stesso...] [Le Corti di Giustizia si sono pronunciate sullo stesso...].

Inoltre, in relazione a questa necessità di informazione nei casi di surroga dei mutui del costruttore, è molto rilevante la sentenza della Corte di Cassazione n. 4092/2017, del 24 novembre, in cui si afferma che"una parte considerevole degli acquisti di alloggi in costruzione o di recente costruzione è finanziata attraverso la surroga dell'acquirente nel mutuo ipotecario concesso al costruttore, con modifica, se del caso, di alcune condizioni", in modo che "se l'istituto finanziario fosse esonerato dall'obbligo di fornire le informazioni necessarie a garantire la trasparenza delle clausole che disciplinano l'oggetto principale del contratto, la garanzia del controllo della trasparenza ai fini della direttiva 93/13/CEE e della legislazione nazionale che la attua sarebbe resa inefficace", in modo che gli istituti finanziari debbano fornire al nuovo debitore surrogante tutte le informazioni del contratto in modo chiaro e trasparente, affinché la perfezione della volontà contrattuale non sia viziata da alcun difetto.

[Si attendono notizie dall'Europa (CGUE)...].

Non sono stati trovati pronunciamenti rilevanti o procedimenti in corso in questo settore.

[Ha una copertura legale?]

Pertanto, per quanto riguarda la commissione per il cambio di debitore, si deve affermare che essa deve essere conforme a quanto concordato dalle parti, nei termini già descritti delle commissioni accettate e acconsentite di cui all 'art. 3 dell'Ordinanza EHA/2899/2011, logicamente nella misura in cui corrispondano a prestazioni effettivamente fornite e rispondano a un giudizio di proporzionalità e adeguatezza rispetto a queste, a pena di nullità per abusività nel caso in cui una Corte di Giustizia lo dichiari.

Allo stesso modo, e in relazione a questi casi più comuni di surrogazione dei mutui dei costruttori, vale la pena di citare ancora una volta l'ordinanza EHA/2899/2011 e la circolare 5/2012 della Banca di Spagna, in cui si afferma che"nei casi in cui la concessione di mutui ai costruttori o ai promotori immobiliari preveda una successiva surrogazione degli acquirenti delle abitazioni oggetto del mutuo, l'inclusione nel contratto corrispondente dell'obbligo dei suddetti costruttori o promotori di fornire ai clienti informazioni personalizzate sul servizio offerto dall'istituto, come previsto dall'articolo 19.3 dell'ordinanza EHA/2899/2011, sarà considerata come una surrogazione degli acquirenti degli immobili in questione". articolo 19.3 dell'ordinanza EHA/2899/2011non esonera l'ente dal garantire, prima di accettare la suddetta surroga, attraverso le opportune procedure, che il cliente sia adeguatamente informato sulle caratteristiche del mutuo".

Commissione per il rilascio di un certificato a saldo zero (per estinguere l'ipoteca)

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[Cominciamo con una definizione...].

Come è noto, quando il cliente di una banca sottoscrive un mutuo ipotecario con un istituto finanziario, oltre a stipulare un contratto di finanziamento, costituisce un diritto reale di ipoteca su un immobile a favore dell'istituto finanziario erogante, con tale immobile che garantisce la restituzione del denaro prestato, degli interessi ordinari, degli interessi di mora e di altre spese. Ciò significa che, in caso di mancato rimborso, la banca dispone di un'attività con cui soddisfare il debito. Detto questo, non è meno vero che nella maggior parte dei casi i mutui ipotecari vengono sviluppati in modo soddisfacente dai debitori, cosicché, al termine della loro durata, tutte le rate vengono pagate e, quindi, il debito viene saldato ed estinto.

Tuttavia, dalla mia esperienza professionale di notaio, risulta che per la maggior parte dei cittadini è un dato di fatto che, nonostante il mutuo in questione sia già stato estinto, il diritto reale ipotecario iscritto in catasto non "scompare" automaticamente, ma che è necessario compiere una serie di passi, tra cui la stipula di un atto di cancellazione dell'ipoteca e la relativa iscrizione in catasto.

Va ricordato che queste procedure sono un passo essenziale per eliminare il gravame sull'immobile, il che consentirà di renderlo "libero da gravami", una situazione indubbiamente necessaria per poter vendere l'immobile senza alcun impedimento, poiché altrimenti sarebbe difficile per qualsiasi acquirente acquistare un immobile su cui esiste un diritto reale di ipoteca senza la certezza che l'obbligazione principale derivante da tale gravame sia già soddisfatta e, quindi, la stessa possa essere cancellata senza problemi.

A tal fine, per poter concedere il relativo atto di cancellazione dell'ipoteca, è necessario che l'istituto finanziario in questione:

• In primo luogo, consegnare al mutuatario il cosiddetto certificato di saldo zero, ossia un documento in cui un rappresentante autorizzato dell'istituto finanziario dichiara che l'obbligazione principale garantita dall'ipoteca è già stata soddisfatta e pagata, per cui il mutuatario non deve più alcun importo in relazione a tale operazione di credito.
• Inoltre, ai sensi dell'articolo 82 del decreto dell'8 febbraio 1946, che approva la nuova formulazione ufficiale della legge sulle ipoteche, sarà necessario che un rappresentante autorizzato dell'istituto finanziario si rechi presso lo studio notarile e stipuli un atto di cancellazione dell'ipoteca che acconsenta alla cancellazione dell'onere, che dovrà poi essere debitamente registrato nel registro fondiario.

[Cosa ne pensa la Banca di Spagna...]

Negli ultimi tempi, molti istituti finanziari hanno applicato commissioni elevate per l'esecuzione di queste procedure, quando, in base alla normativa vigente e alle raccomandazioni dell'autorità di vigilanza bancaria, ciò non dovrebbe avvenire, poiché, come si evince dal Rapporto sui reclami 2016 del Dipartimento di condotta del mercato e reclami della Banca di Spagna, gli istituti finanziari sono obbligati a "NON" trasferire ai propri clienti alcun costo o commissione per procedure quali:

• La consegna al cliente della documentazione a supporto della cessazione dell'obbligo contrattuale nei confronti dell'istituto ( emissione di un certificato di saldo zero).
• Il semplice viaggio del procuratore dell'ente presso lo studio notarile indicato dal cliente a tale scopo, poiché, in questi casi, l'attività svolta non è altro che il consenso dato dal creditore ipotecario (richiesto dall'articolo 82 della legge sulle ipoteche) per la cancellazione di un'iscrizione effettuata a suo favore in virtù di un atto pubblico.
• La compilazione della documentazione e delle informazioni di base relative al prestito cancellato, insieme al verbale dell'atto di pagamento e di cancellazione dell'ipoteca.

[Le Corti di Giustizia si sono pronunciate sullo stesso argomento...].

A questo proposito, è interessante riportare la sentenza della Corte di Cassazione del 23 gennaio 2019, in cui si ritiene che, essendo il mutuatario la parte interessata allo svincolo del vincolo, le spese per l'onorario del notaio debbano essere a carico del mutuatario.

[Si attendono notizie dall'Europa (CGUE)...].

Non sono stati trovati pronunciamenti rilevanti o procedimenti in corso in questo settore.

[Ha una copertura legale?]

Non esiste una normativa che preveda e regoli espressamente questa commissione bancaria, per cui si deve tenere conto della normativa generale sulle commissioni bancarie.

Tuttavia, nella pratica quotidiana tutte queste formalità:

Per molte persone può essere un lavoro costoso e difficile, per cui le istituzioni finanziarie hanno sviluppato dei circuiti, in collaborazione con le agenzie, per svolgere questo compito per conto delle parti interessate, previo pagamento della commissione concordata. In questi casi, logicamente non ci saranno problemi per gli istituti finanziari a far pagare ai propri clienti l'esecuzione di questo compito.

Tuttavia, è necessario insistere ancora una volta sul fatto che questa procedura attraverso l'istituto finanziario (che ha un costo) non deve essere eseguita per forza attraverso l'istituto finanziario, ma piuttosto, come è stato spiegato, il debitore può scegliere di eseguire tutti questi passaggi da solo o affidarli direttamente allo studio notarile, allo studio legale o a un terzo di fiducia.