Informatevi bene sulle commissioni bancarie prima di sottoscrivere un mutuo ipotecario
Per saperne di più: Commissioni bancarie su un mutuo ipotecario
I. INTRODUZIONE
II. PRINCIPI:
- Supervisione della libertà dei patti.
- Collegamento con i servizi richiesti e accettati dal cliente.
- Corrispondenza con i servizi effettivamente resi.
- Trasparenza e pubblicità.
III. CLASSI O TIPI:
- Apertura/studio.
- Rivendicazione di debiti non pagati.
- Riscatto anticipato.
- Novation.
- Cambio di creditore.
- Surrogazione del debitore.
- Rilascio di un certificato a saldo zero per cancellare l'ipoteca.
Introduzione
Questo articolo si propone di spiegare in modo approfondito le possibili commissioni bancarie che compaiono in un contratto di mutuo ipotecario formalizzato davanti a un notaio.
Per capire cosa sia una commissione e quale sia la sua funzione nell'ambito delle relazioni bancarie tra istituti di credito e consumatori, è necessario, a mio avviso, partire dalla definizione offerta dalla quinta accezione del Dizionario della Reale Accademia della Lingua Spagnola, che stabilisce che per commissione si intende la "percentuale che un agente riceve sul ricavato di una vendita o di un affare".
Pertanto, sulla base di questa definizione, si può comprendere che, nell'ambito delle relazioni bancarie tra gli istituti e i loro clienti, le commissioni sono il corrispettivo pagato dai consumatori e dagli utenti alle banche in cambio dei servizi e degli strumenti da esse forniti.
Su questa base, ossia che le commissioni sono un prezzo percepito dall'istituto bancario per lo svolgimento di un'attività o la prestazione di un servizio a favore del proprio cliente, non si può ignorare che tale corrispettivo, derivando da un atto di contrattazione libera e volontaria di entrambe le parti, sarà soggetto al principio universale della libertà di pattuizione sancito nel nostro ordinamento giuridico dall'articolo 1255 del Codice Civile, il quale stabilisce che:
"Le parti contraenti possono stabilire i patti, le clausole e le condizioni che ritengono opportune, purché non siano contrarie alla legge, al buon costume o all'ordine pubblico".
Questa innegabile realtà è stata espressamente inserita nell'articolo 3 dell'ordinanza EHA/2899/2011, del 28 ottobre, sulla trasparenza e la tutela dei clienti nei servizi bancari, in cui il Ministero dell'Economia e delle Finanze, in virtù dei poteri conferitigli dall'articolo 149 della Costituzione (che attribuisce allo Stato la competenza esclusiva sulla "regolamentazione del credito, delle banche e delle assicurazioni"), nonché dall'articolo 97 della Costituzione, che riserva al Governo l'esercizio della "competenza esclusiva sulla regolamentazione del credito, delle banche e delle assicurazioni". L'art. 149 della Costituzione (che attribuisce allo Stato la competenza esclusiva in materia di "disciplina del credito, delle banche e delle assicurazioni"), nonché l'art. 97 della stessa Magna Charta, che riserva al Governo l'esercizio del "potere regolamentare", stabiliscono le basi generali del sistema di commissioni nel settore bancario:
"Le commissioni applicate per i servizi forniti dagli enti creditizi sono quelle liberamente concordate tra tali enti e i loro clienti".
Pertanto, come già detto, le spese bancarie sono il risultato di un accordo libero e volontario tra le parti che le concordano, ossia tra il cliente e l'istituto di credito.
Alla luce di questa realtà, il legislatore prima e l'esecutivo poi, nel corso degli anni, hanno cercato di sviluppare una serie di norme che tentano di limitare il potere di negoziazione e l'imposizione di condizioni eccessive o abusive da parte del settore finanziario, al fine di tutelare il cliente bancario, che si trova nella posizione più debole nel rapporto contrattuale instaurato tra i due.
Infine, per quanto riguarda la normativa, tenendo presente che lo scopo di questo articolo è quello di analizzare le commissioni che possono maturare nell'ambito del credito immobiliare, è il momento di evidenziare la normativa che regola questa specifica materia, che ha recentemente subito una vera e propria rivoluzione con l'entrata in vigore della Legge 5/2019, del 15 marzo, che regola i contratti di credito immobiliare, nonché i relativi regolamenti attuativi, tra cui il Regio Decreto 309/2019, del 26 aprile, l'Ordine ECE/482/2019, del 26 aprile, nonché le Istruzioni o le Risoluzioni della Direzione Generale dei Registri e del Notariato che hanno già iniziato a essere emanate in questo ambito.
Principi
Una volta stabilite le basi generali del sistema delle commissioni bancarie nel nostro ordinamento giuridico, occorre tenere presente che esse devono rispettare i principi di:
Classi o tipi
Dopo questa introduzione generale, che ritengo più che necessaria, analizzerò ogni tassa separatamente. E lo farò seguendo l'ordine logico della normale cronologia della vita di un mutuo ipotecario, a partire dalla sua stipula fino alla sua formale cancellazione.
Commissione di apertura/studio
[Cominciamo con una definizione...].
La commissione di origination può essere definita come la commissione addebitata dall'istituto finanziario al cliente per tutti i costi amministrativi e gestionali derivanti dalla formalizzazione e dalla concessione di un prestito o di un credito, quali, ad esempio, la richiesta e la compilazione della documentazione necessaria per effettuare l'operazione, l'analisi della solvibilità del debitore, la preparazione del contratto di prestito, ecc. Questa commissione ammonta tradizionalmente a un certo importo (ad esempio, 1.000 euro) o, al contrario, a una percentuale dell'importo preso in prestito (0,5% dell'importo del prestito concesso).
[Cosa dice la Banca di Spagna a questo proposito].
Da un punto di vista normativo, sembra interessante salvare la definizione di questo compenso offerta agli istituti di credito dalla Circolare 5/1994 del Banco de España, del 22 luglio 1994, che stabilisce che il compenso per l'arrangiamento "comprende tutte le spese per lo studio, la concessione o l'elaborazione del mutuo ipotecario o altre spese simili inerenti all'attività dell'istituto di credito causate dalla concessione del mutuo". Pertanto, il Banco de España ritiene che una commissione di questo tipo, purché conforme ai principi esposti nell'introduzione, sia perfettamente valida.
[Le Corti di Giustizia si sono pronunciate sullo stesso argomento...].
Per quanto riguarda la tassa di concordato o di studio, va notato che finora ha generato un certo contenzioso nei tribunali, in quanto ci sono state molte cause in cui è stata sollevata la legittimità e l'adeguatezza di questa tassa, e ci sono state sentenze disparate. Tuttavia, la questione è stata risolta dalla Corte di Cassazione con la recente sentenza 44/2019, del 23 gennaio, con la quale, risolvendo un ricorso in cassazione, l'Alta Corte conferma la legittimità di questa clausola e, quindi, ne esclude la natura abusiva. Per farlo, la Corte Suprema sviluppa le seguenti argomentazioni:
- In primo luogo, la Corte di Cassazione ritiene che il compenso per il concordato abbia un vero e proprio carattere remunerativo, poiché secondo la Corte "il compenso non è una voce separata dal prezzo del prestito; al contrario, gli interessi remunerativi e il compenso per il concordato costituiscono le due voci principali del prestito".
- Detto questo, la Corte Suprema comprende che, quando viene concesso un prestito, oltre a mettere il denaro a disposizione del mutuatario, l'istituto finanziario svolge una "serie di attività" nella "fase iniziale del prestito", cioè "la sua preparazione e la sua concessione", che comprendono attività come "lo studio della domanda e delle relative formalità, la raccolta e l'analisi delle informazioni sulla solvibilità del richiedente e sulla capacità di rimborsare il prestito per tutta la sua durata, la valutazione delle garanzie fornite, la preparazione del contratto e la firma del contratto". Alla luce di quanto sopra, sembra del tutto ragionevole che l'istituto finanziario possa addebitare le spese per queste attività, come consentito dalla normativa in vigore all'epoca.
[Si attendono notizie dall'Europa (CGUE)...].
Fermo restando il parere favorevole della Suprema Corte, va notato che alcuni Tribunali di primo grado, dissentendo dall'opinione espressa dalla High Court, ritengono che la commissione di concordato possa costituire una vera e propria clausola abusiva per i consumatori alla luce delle norme dell'Unione Europea in materia.
Per questo motivo, organi come il 17° Tribunale di primo grado di Palma di Maiorca hanno recentemente sottoposto alla Corte di giustizia dell'Unione europea una questione pregiudiziale sull'eventuale abusività di questa clausola, alla luce della direttiva 93/13/CEE del Consiglio, del 5 aprile 1993, concernente le clausole abusive nei contratti stipulati con i consumatori. Questo procedimento si trova, in ogni caso, in una fase iniziale del suo iter, per cui sarà necessario seguire da vicino il corso di questa sentenza preliminare per determinare la rilevanza che potrà avere sul mercato ipotecario spagnolo.
[Ha attualmente una copertura legale?]
A questo punto, è indubbiamente necessario fare riferimento alle novità introdotte dalla recente Legge 5/2019, del 15 marzo, che regola i contratti di credito immobiliare, nella quale il legislatore spagnolo, al fine di concretizzare il recepimento di una Direttiva dell'Unione Europea e di aumentare le garanzie di tutela del consumatore e dell'utente nel mercato del credito immobiliare, stabilisce all'articolo 14 che. 4 della legge citata, "se viene concordata una commissione d'accordo, essa matura una sola volta e comprende tutti i costi di studio, elaborazione o concessione del prestito e altri costi analoghi inerenti all'attività del prestatore causati dalla concessione del prestito".
Su questo precetto è importante sottolineare, inoltre:
- "Nel caso di prestiti denominati in valuta estera, la commissione d'origine comprende anche l'eventuale commissione di conversione valutaria per l'erogazione iniziale del prestito.
- Le disposizioni della presente legge hanno (ex. art. 3 del citato corpus normativo), carattere irrinunciabile o inderogabile, cosicché le parti contraenti non possono disporre o modificare le limitazioni ivi espresse, a pena di nullità di diritto, secondo quanto previsto dall'art. 6 del Codice Civile.
- È possibile stabilire liberamente l'importo della tassa, in quanto non viene fissato un tetto massimo come nel caso di altre tasse (come vedremo in seguito).
- È espressamente indicato che la commissione di concordato è inclusa nella commissione di concordato. Pertanto, le due tasse non possono essere addebitate separatamente, ma devono essere unite in un'unica tassa.
Commissione per il recupero crediti
[Cominciamo con una definizione...].
Talvolta può accadere che il mutuatario/debitore, a causa di difficoltà finanziarie, non sia in grado di pagare una o più rate consecutive del suo prestito, cosicché le rate diventano insolute e, in questo caso, il cliente della banca si trova in una posizione di default.
La commissione per la richiesta di crediti non pagati o posizioni debitorie può essere definita come la commissione addebitata dall'istituto finanziario al proprio cliente debitore per la gestione effettuata al fine di riscuotere gli importi dovuti e insoluti a seguito del mancato pagamento.
In questi casi, com'è prevedibile, le istituzioni finanziarie finanziatrici hanno ideato una serie di circuiti e meccanismi per contattare il debitore e richiedere il pagamento degli importi arretrati non appena la prima rata non viene pagata, al fine di garantire il rispetto dell'obbligo contrattuale. Come esempio di questo tipo di meccanismo, possiamo includere l'invio di comunicazioni postali, telefonate, visite al responsabile del cliente per spiegare la situazione, ecc.
[Cosa dice la Banca di Spagna al riguardo...].
Per quanto riguarda la legittimità e l'adeguatezza di questa commissione, è necessario ricordare ancora una volta i principi generali sulle commissioni bancarie sanciti dall'articolo 3 dell'ordinanza EHA/2899/2011, del 28 ottobre, sulla trasparenza e la tutela dei clienti dei servizi bancari già menzionati in questa sezione, vale a dire, in primo luogo, che le commissioni siano liberamente concordate tra le parti e, inoltre, che corrispondano ai servizi effettivamente resi o alle spese sostenute.
Di conseguenza, come si può dedurre, la commissione per il reclamo di cambiali non pagate è perfettamente legale e ammissibile, a patto che rispetti una serie di caratteristiche e requisiti che l'autorità di vigilanza bancaria ha molto opportunamente riassunto nella sua relazione annuale del Servizio Reclami per il 2009, ossia:
- La sua maturazione sarà legata all'effettiva esistenza di procedure di reclamo con il cliente debitore, che devono andare oltre il semplice invio periodico di una lettera di reclamo generata automaticamente dai sistemi informatici.
- Può essere addebitata solo in un'unica occasione quando si richiede lo stesso saldo, in modo che richieste successive per quello specifico saldo non possano dar luogo all'addebito di una nuova commissione.
- Per quanto riguarda la natura della commissione, il Banco de España stabilisce che si tratta di un importo unico, indipendentemente dall'ammontare del saldo richiesto, per cui non è ammissibile l'imposizione di commissioni percentuali legate all'importo non pagato.
- Va inoltre sottolineato che il Banco de España, nella sua Relazione annuale, ritiene che non sia una buona pratica bancaria riscuoterlo automaticamente, ma che l'opportunità della sua maturazione debba essere determinata in ogni caso specifico in considerazione delle peculiarità del debitore e dell'inadempimento.
[Le Corti di Giustizia si sono pronunciate sullo stesso...] [Le Corti di Giustizia si sono pronunciate sullo stesso...].
Per quanto riguarda la legalità di questa clausola, va sottolineato che, a livello contenzioso, la sua legittimità è stata messa in discussione in una moltitudine di procedimenti giudiziari, con diversi tribunali che ne hanno dichiarato la nullità.
[Si attendono notizie dall'Europa (CGUE)...].
Per quanto riguarda la legittimità di questa commissione alla luce delle decisioni della CGUE, va sottolineato che, a meno di un errore, attualmente non esiste alcuna decisione giudiziaria di questo organo che si sia espressamente pronunciata su questa materia.
Tuttavia, va ricordato che la giurisprudenza della CGUE in materia di tutela dei consumatori e degli utenti è stata ed è regolarmente utilizzata dalle Corti di giustizia nazionali a sostegno delle loro decisioni in questo settore, come nel caso, ad esempio, dell'ordinanza della CGUE dell'11 giugno 2015, che convalida il controllo dell'iniquità di una clausola, anche se non è stata applicata, o ad esempio la nota sentenza della CGUE del 13 marzo 2013 (caso Aziz), che stabilisce i criteri da prendere in considerazione per valutare se una clausola contrattuale genera un "significativo squilibrio tra i diritti e gli obblighi delle parti".
[Ha attualmente una copertura legale?]
Ciò premesso, è necessario fare riferimento anche alle disposizioni della nuova Legge 5/2019, del 15 marzo, che disciplina i contratti di credito immobiliare, in cui l'art. 14.1. b che stabilisce che, all'atto della formalizzazione dell'operazione, l'istituto finanziario deve consegnare al mutuatario un Foglio di Avvertenze Standardizzato (FIAE) che deve contenere, tra l'altro, opportuni riferimenti"all'eventualità della scadenza anticipata del mutuo in conseguenza del mancato pagamento e agli oneri che ne derivano", tra i quali, a mio avviso, si può intendere compresa questa commissione, per cui, per poterla addebitare, l'istituto bancario deve averne preventivamente, chiaramente e adeguatamente informato il mutuatario.
Commissione di rimborso anticipato
[Cominciamo con una definizione...].
Può accadere che il debitore, per qualsiasi motivo, non abbia più bisogno di mantenere il finanziamento inizialmente richiesto, per cui, prima di arrivare alla scadenza del contratto concordato, decide di rimborsare anticipatamente tutto il debito residuo. Come si può notare, ciò sarà dannoso per l'istituto finanziario, che non riceverà più gli interessi su cui contava inizialmente, con conseguente alterazione delle previsioni di entrate e uscite.
Per evitare che questa modifica generi una perdita nel conto economico dell'istituto, al di là della generazione di nuove operazioni di credito con il capitale rimborsato anticipatamente, gli istituti finanziari hanno optato per l'addebito di una commissione per il rimborso anticipato, al fine di compensare in parte il mancato guadagno generato dalla perdita di interessi che non verranno più addebitati a seguito di tale rimborso.
Pertanto, la commissione di rimborso anticipato può essere definita come la commissione addebitata dall'istituto finanziario al proprio cliente debitore per il rimborso anticipato del prestito prima della data inizialmente concordata per la risoluzione del contratto.
[Cosa ne pensa la Banca di Spagna...]
A questo proposito, è necessario segnalare che, come si vedrà nella sezione relativa alla copertura giuridica di questa commissione, essa è disciplinata in modo molto dettagliato dal legislatore, cosicché la sua legalità e applicabilità nei contratti di mutuo ipotecario non presenta grandi difficoltà o conflitti, purché si mantenga entro i limiti stabiliti dalle norme che verranno illustrate di seguito.
A questo proposito, si veda il Rapporto sui reclami del 2014 del Dipartimento di Condotta del Mercato e Reclami del Banco de España, che specifica che i reclami dei clienti delle banche in relazione a questa commissione si verificano fondamentalmente quando l'istituto finanziario applica commissioni superiori ai limiti stabiliti per legge, nel qual caso è chiaro che il reclamo viene accolto, così come nei casi di mancanza di trasparenza nella formulazione della clausola, senza che questo secondo caso abbia generato un conflitto notevole nella pratica.
[Le Corti di Giustizia si sono pronunciate sullo stesso...] [Le Corti di Giustizia si sono pronunciate sullo stesso...].
Per quanto riguarda la commissione di rimborso anticipato, va notato che non ha generato grandi controversie a livello giudiziario, per cui, se viene mantenuta entro i limiti stabiliti dalla legge, che verranno illustrati di seguito, non dovrebbe presentare grandi conflitti in ambito giurisdizionale. A questo proposito, si veda la sentenza 3066/2016 del Tribunale provinciale di Alicante, del 4 novembre, la cui settima base giuridica afferma, in relazione alla commissione per il rimborso anticipato totale o parziale, che in quel caso specifico era fissata all'1%, che"non consideriamo tali clausole abusive",poiché l'ordinanza ENA/2899/2011 vieta solo le commissioni che non corrispondono a servizi effettivamente resi o a spese sostenute e in questi casi si tratta di servizi reali resi dalla banca ai mutuatari", poiché il rimborso anticipato comporta anche il compimento di una serie di azioni da parte della banca che rendono appropriato il pagamento della commissione concordata.
[Si attendono notizie dall'Europa (CGUE)...].
Al momento non esiste una questione pregiudiziale sottoposta alla CGUE in cui il nucleo della controversia giuridica sia incentrato su questa commissione. Tuttavia, non è meno vero che, come sottolinea AGÜERO ORTIZ, il controllo della trasparenza materiale convalidato dalla CGUE nella sentenza del 21 dicembre 2016, tutelato dalla direttiva 93/13/CEE, consente un controllo della legittimità di qualsiasi clausola inserita nel contratto, per cui"se il consumatore non ha ricevuto informazioni precontrattuali sui costi del prodotto (compreso questo canone)[....] allora la clausola sarà abusiva anche per mancanza di trasparenza", poiché il consumatore deve essere in grado di conoscere, "prima di stipulare il contratto, tutte le conseguenze economiche e giuridiche del contratto".
[Ha una copertura legale?]
È ora il momento di analizzarne la legittimità e l'adeguatezza alla luce delle diverse normative esistenti ad oggi, poiché, come si vedrà, il legislatore, al fine di tutelare il debitore ipotecario da eventuali oneri eccessivi da parte delle banche per questo concetto, ha emanato negli ultimi anni diverse normative, di cui è necessario conoscere il contenuto.
Sarà necessario distinguere tre fasi:
Mutui formalizzati prima del 9 dicembre 2007:
Le disposizioni della Legge 2/1994 del 30 marzo 1994 sulla surrogazione e la modifica dei mutui ipotecari si applicano ai mutui ipotecari stipulati prima del 9 dicembre 2007, la cui prima disposizione aggiuntiva stabilisce che:
"Nei mutui ipotecari a tasso variabile [...] l'istituto di credito non può addebitare una commissione di estinzione anticipata non surrogatoria superiore all'1% del capitale da rimborsare, anche se è stata concordata una commissione superiore".
In altre parole, la commissione per il rimborso anticipato (nel caso di un mutuo a tasso variabile) sarà quella concordata tra le parti, tenendo però presente che non potrà in nessun caso superare l'1% del capitale rimborsato anticipatamente. Tuttavia, se si trattasse di un prestito a tasso fisso, le disposizioni di questa legge non si applicherebbero, per cui l'importo della commissione sarebbe determinato dall'accordo tra le parti.
Mutui stipulati dopo il 9 dicembre 2007:
Ciò premesso, per i contratti di mutuo ipotecario stipulati dopo il 9 dicembre 2007, data di entrata in vigore della Legge 41/2007, del 7 dicembre, che modifica la Legge 2/1981, del 25 marzo, sulla Regolamentazione del Mercato Ipotecario e altre norme del sistema ipotecario e finanziario, sulla regolamentazione dei mutui inversi e dell'assicurazione di dipendenza e che stabilisce alcune norme fiscali, si applicheranno le disposizioni degli articoli 7 e seguenti del suddetto corpus legislativo, che stabiliscono la seguente regola generale:
"A condizione che il mutuo o il credito ipotecario riguardi un'abitazione e che il mutuatario sia una persona fisica, non può essere addebitata alcuna commissione per l'estinzione anticipata totale o parziale".
Tuttavia, il legislatore stabilisce un regime di "compensazione" a favore delle istituzioni finanziarie creditrici:
- "Indennità di recesso": che stabilisce che"nelle cancellazioni surrogatorie e non surrogatorie, totali o parziali, di crediti o mutui ipotecari... l'importo che l'istituto creditore deve ricevere come indennità di recesso non può essere superiore":
- "Compensazione del rischio di tasso d'interesse": applicabile solo ai prestiti indicizzati a un tasso fisso o con un periodo di riprezzamento superiore a un anno, il cui importo è concordato tra le parti e che matura se e quando si genera una perdita in conto capitale per l'ente creditore (per i dettagli sul calcolo di tale perdita, si veda l'art. 9.2 della norma in questione).
Mutui formalizzati a partire dal 17 giugno 2019:
Infine, è necessario tenere conto del nuovo regime giuridico stabilito dalla Legge 5/2019, del 15 marzo, che regola i contratti di credito immobiliare, che sarà applicabile ai"contratti di finanziamento con garanzia ipotecaria stipulati a partire dal 17 giugno 2019, purché si tratti di finanziamenti concessi da un professionista a favore di un debitore persona fisica per l'acquisto di immobili residenziali".
L'articolo 23.4 della suddetta legge stabilisce la seguente distinzione:
È inoltre interessante notare che quando il debitore deposita i fondi necessari per il rimborso anticipato tramite assegno presso l'istituto finanziario, in conformità con i Criteri specifici per le buone pratiche bancarie della Banca di Spagna, non verrà addebitata alcuna commissione per il deposito di tale assegno, in quanto "non può essere considerato come un accredito su un conto corrente", dal momento che l'istituto "non svolge alcun servizio di compensazione per il proprio cliente, ma piuttosto fornisce tale servizio a se stesso o nel proprio interesse".
Commissione per la novazione o la modifica
[Cominciamo con una definizione...].
Come è noto, il settore ipotecario spagnolo è caratterizzato, tra l'altro, dalla commercializzazione diffusa di prestiti e crediti ipotecari a lunghissimo termine, con i mutui più comuni che vengono pagati in rate mensili per 25, 30, 35 o addirittura 40 anni. Questa realtà del mercato ipotecario spagnolo fa sì che, in alcune occasioni, di fronte a cambiamenti inaspettati della situazione economica o della capacità dei debitori, normalmente verso situazioni più precarie (ad esempio, la disoccupazione), essi possano avere la necessità di modificare le condizioni del loro mutuo ipotecario, ad esempio prolungando il periodo di rimborso (per ridurre le rate mensili), modificando il tasso di interesse o addirittura aumentando il capitale dovuto per far fronte a nuove esigenze economiche.
In considerazione di ciò, il contratto iniziale di mutuo ipotecario viene modificato, in modo che si presenti la necessità di riflettere le nuove condizioni concordate, il che può dar luogo all'addebito di spese per la novazione o la modifica, che, ancora una volta, saranno determinate dall'importo concordato dalle parti. Pertanto, la commissione per la novazione delle condizioni può essere definita come la commissione addebitata dall'istituto finanziario al suo cliente debitore per la modifica delle condizioni inizialmente concordate nel contratto di prestito o di credito ipotecario formalizzato davanti a un notaio.
Per dare al lettore un'idea approssimativa di questo fenomeno, esso può riguardare questioni molto diverse tra loro, ad esempio:
[Cosa ne pensa la Banca di Spagna...]
Dal punto di vista dell'autorità di vigilanza bancaria, si rimanda alla Relazione 2008 del Servizio Reclami, in cui, sulla base dell'accettazione della validità di questa commissione, vengono fatte una serie di precisazioni sui reclami ricevuti da questo servizio.
In questo senso, il lettore deve tenere presente che questa novazione modificativa può essere strumentalizzata sia in un atto pubblico che in una scrittura privata, ma in quest'ultimo caso la modifica, non avendo accesso al Catasto, non sarà opponibile ai terzi, fermo restando che, sotto la tutela dell'art. 1279 del Codice Civile, ciascuna delle parti può obbligare l'altra a concedere l'atto corrispondente.
Pertanto, in questi casi, che si tratti di documenti privati o pubblici, il Banco de España accetta l'addebito di questo tipo di commissioni, purché siano state concordate e rimangano entro i margini previsti dalla legge.
[Le Corti di Giustizia si sono pronunciate sullo stesso argomento...].
Per quanto riguarda la sfera giurisdizionale, non c'è molto contenzioso in relazione a questa commissione, anche se è necessario fare riferimento ad alcune decisioni giudiziarie che riguardano questo tema, come la sfera fiscale e le spese che possono essere generate.
Per quanto riguarda la tassazione, va notato che l 'articolo 9 della Legge 2/1994 del 30 marzo 1994, che regola la surrogazione e la modifica dei mutui ipotecari, prevede un'esenzione dall' imposta di bollo per gli atti di novazione che si riferiscono"alle condizioni del tasso di interesse inizialmente concordato o in vigore, alla modifica della durata del mutuo o a entrambe le cose", per cui qualsiasi altra modifica che incida su un altro aspetto del mutuo deve essere soggetta a questa imposta.
Pertanto, la tassazione (o meno) di quegli atti di novazione in cui non solo si modifica il tasso di interesse o la durata, ma si aggiungono anche altre modifiche relative a clausole finanziarie. In questi casi di variazioni multiple, l'esenzione si estende all'intero atto? La questione è stata risolta dalla Corte di Cassazione con la sentenza 748/2019, del 13 marzo, la cui quinta base giuridica stabilisce che"se gli atti pubblici di novazione di mutui ipotecari in cui non solo vengono modificate le condizioni relative al tasso di interesse e/o alla durata del mutuo, ma anche altri tipi di clausole finanziarie....sarà necessario considerare la natura registrabile della modifica e lo scopo economicamente valutabile della modifica per determinare se sia o meno soggetta all'imposta AJD, estendendo l'esenzione dell'art. 9 della Legge 2/1994, esclusivamente alle clausole relative al tasso di interesse del prestito, alla modifica della durata del prestito o a entrambe". Ciò premesso, per quanto riguarda la base imponibile, la Suprema Corte stabilisce che non si deve tener conto della passività ipotecaria del mutuo, ma del contenuto economico delle clausole finanziarie modificate.
Allo stesso modo, per quanto riguarda l'onorario notarile, è necessario fare riferimento a diverse sentenze della Corte di Cassazione emesse il 23 gennaio 2019, in cui si stabilisce che, nei casi di modifica del mutuo ipotecario, essendo entrambe le parti interessate (istituto finanziario e cliente), le spese notarili dell'atto devono essere sostenute al 50% da ciascuna di esse.
Infine, in ogni caso, non vorrei mancare di fare riferimento al fatto che ogni novazione modificativa che incida su una clausola nulla risentirà anche degli effetti di tale nullità, senza che sia ammissibile intendere che essa sia stata convalidata, come affermato dalla Suprema Corte nella sentenza 558/2017, del 16 ottobre.
[Si attendono notizie dall'Europa (CGUE)...].
In relazione alle pronunce della CGUE in materia, è rilevante fare riferimento alla questione pregiudiziale presentata l'11 luglio 2018 dal Tribunale di primo grado e di istruttoria di Teruel (causa C-452/18), pubblicata nella Gazzetta ufficiale dell'Unione europea del 22 ottobre 2018, in cui tale giudice ha posto alla CGUE una serie di domande relative alla nullità di clausole contenute in un contratto di novazione di un mutuo con garanzia ipotecaria. Questo caso è ancora pendente, ma sarà senza dubbio molto interessante seguire la sua risoluzione da parte della CGUE per conoscere la portata delle sue implicazioni nel campo del diritto nazionale.
[Ha una copertura legale?]
Ad esempio, nella Legge 2/1994 del 30 marzo 1994, che disciplina la surroga e la modifica dei mutui ipotecari, è stato previsto che per questo tipo di commissioni, in particolare all'articolo 10, che stabilisce che:
"Per la modifica delle novazioni finalizzate all'estensione della durata del prestito, l'istituto creditore non può applicare una commissione per la modifica delle condizioni superiore allo 0,10% dell'importo residuo del capitale in attesa di rimborso".
È inoltre molto rilevante citare l'articolo 23.6 della Legge 5/2019, del 15 marzo, che regola i contratti di credito immobiliare, in cui il legislatore, in un chiaro impegno a favorire la stipula di mutui ipotecari a tasso fisso, stabilisce che"in caso di novazione del tasso d'interesse applicabile... purché... comporti l'applicazione, durante la durata residua del contratto, di un tasso d'interesse fisso in sostituzione di uno variabile, l'indennizzo... non può superare la perdita finanziaria che il mutuante può subire...". Allo stesso modo, la suddetta disposizione stabilisce inoltre che"dopo i primi 3 anni di durata del contratto di mutuo, il mutuante non può richiedere alcun compenso o commissione in caso di novazione del tasso d'interesse applicabile... in cui viene concordata l'applicazione di un tasso d'interesse fisso, d'ora in poi e per il resto della durata del mutuo,di un tasso d'interesse fisso".
Infine, in questo ambito è molto importante tenere presente la sesta disposizione aggiuntiva della citata Legge 5/2019, relativa ai"casi di surrogazione del debitore e di modifica della novazione del contratto di mutuo", in quanto stabilisce che"le disposizioni della presente legge si applicano ai casi di....modificando la novazione del contratto di mutuo", in modo che l'intero regime giuridico necessario per la tutela del debitore, molto più favorevole agli interessi di quest'ultimo, sarà applicabile nella preparazione, sottoscrizione e registrazione del contratto di mutuo e del corrispondente diritto reale ipotecario, che è senza dubbio una questione molto rilevante che deve essere presa in considerazione dalle parti contraenti.
D'altra parte, quando la novazione incide su aspetti diversi dalla durata o dal tasso di interesse, si deve tenere conto del corrispettivo concordato tra le parti, a condizione che rispetti tutti i requisiti di trasparenza e di non abusività, in conformità con la dottrina della CGUE già illustrata nel presente documento.
COMMISSIONE PER LA MODIFICA DEL CREDITORE
[Cominciamo con una definizione...].
È sempre più frequente che gli istituti finanziari competano per attirare i clienti al momento della stipula del mutuo ipotecario e attraverso altri istituti finanziari, offrendo loro condizioni economiche più vantaggiose nel mutuo ipotecario.
Alla luce di quanto sopra, il legislatore spagnolo ha recentemente attuato una riforma legislativa volta a semplificare questa procedura, in modo che le persone che lo desiderano, se durante la durata del mutuo ipotecario trovano un altro istituto finanziario che offre loro condizioni migliori, possano trasferire il loro prestito immobiliare a tale istituto. Logicamente, questo trasferimento causerà una perdita o una riduzione per l'istituto "originario", che sarà in parte compensata da questa commissione per il cambio di creditore, che spiega la sua natura e la sua ragion d'essere.
Pertanto, la commissione per il cambio di creditore può essere definita come la commissione addebitata dall'istituto finanziario al proprio cliente debitore quando questi decide di "trasferire" il proprio mutuo ipotecario a un altro istituto finanziario che gli offre condizioni economiche migliori.
[Cosa ne pensa la Banca di Spagna...]
Il Banco de España ritiene che, finché rimane entro le soglie consentite dalla legge, la commissione per il cambio di creditore non rappresenti un'importante fonte di conflitto. Tuttavia, per quanto riguarda l'operazione di cambio di creditore in sé, il Servizio Reclami del Banco de España ha avuto modo di esprimersi in merito nella sua relazione del 2009, in cui forse gli aspetti più rilevanti sono i seguenti:
- Affinché l'istituto finanziario originario possa impedire la surrogazione del nuovo istituto (cioè trattenere il cliente), deve migliorare"ogni singola condizione contenuta nell'offerta vincolante, a meno che, essendoci sia condizioni favorevoli che avverse, tutte insieme siano espressamente accettate come più favorevoli dal mutuatario o dal debitore".
- Per quanto riguarda il momento in cui le nuove condizioni dell'accantonamento dovrebbero essere applicate, secondo la buona prassi bancaria, dovrebbero entrare in vigore "il più prestopossibile, senza indebiti ritardi e in ogni caso non oltre il momento in cui la surrogazione enervata avrebbe avuto effetto, seavesse avuto luogo".
- Infine, nel caso di un eventuale concorso di creditori, in conformità con la buona prassi bancaria, non dovrebbe verificarsi una situazione in cui il cliente della banca sia obbligato a pagare gli interessi a due diversi istituti finanziari.
[Le Corti di Giustizia si sono pronunciate sullo stesso argomento...].
Per quanto riguarda i conflitti nei tribunali in relazione a questa commissione, non ci sono pronunce rilevanti in materia, finché la commissione concordata e/o addebitata rimane entro i limiti legali stabiliti dal legislatore.
Detto questo, per quanto riguarda la procedura in sé, la Corte di Cassazione (sentenza del 25 novembre 2003) conferma che la surrogazione è automaticamente annullata quando il creditore iniziale comunica in modo vincolante e affidabile, entro i termini di legge, la sua volontà di novare l'operazione alle stesse condizioni offerte dall'entità richiedente la surrogazione.
[Si attendono notizie dall'Europa (CGUE)...].
Non sono stati trovati pronunciamenti rilevanti o procedimenti in corso in questo settore.
[Ha una copertura legale?]
In questo caso, e una volta conosciuta la procedura necessaria per effettuare la surrogazione, è ora il momento di analizzare le possibili commissioni da pagare all'entità creditrice "iniziale" che ora perde il suo status di tale a causa della surrogazione della "nuova" entità creditrice. A tal fine, è necessario recuperare la distinzione temporale operata nell'analisi della questione relativa alle commissioni di rimborso anticipato, poiché a seconda del momento in cui è stato stipulato il contratto di prestito, la normativa applicabile varierà. Vale a dire:
Mutui stipulati prima del 27 aprile 2003:
Per i contratti stipulati prima del 27 aprile 2003, si applicano le disposizioni della Legge 2/1994, del 30 marzo 1994, sulla surrogazione e la modifica dei mutui ipotecari, il cui articolo 3 stabilisce che"nelle surroghe che si verificano nei mutui ipotecari, a tasso di interesse variabile (in caso di tasso di interesse fisso, si applicano le condizioni concordate tra le parti)".... l'importo che l'ente creditore deve ricevere a titolo di commissione per il rimborso anticipato del credito è calcolato sul capitale in attesa di rimborso, secondo le regole seguenti:
- Nel caso in cui il rimborso anticipato sia stato concordato senza commissioni, non vi sarà alcun diritto a ricevere alcun importo per il rimborso anticipato.
- Se è stata concordata una commissione di rimborso anticipato pari o inferiore all'1%, la commissione da addebitare sarà quella concordata.
Mutui stipulati tra il 27 aprile 2003 e l'8 dicembre 2007:
Per questi contratti di mutuo ipotecario, si applicheranno le disposizioni dell'unica disposizione aggiuntiva del Regio Decreto-Lei 2/2003, del 25 aprile, sulle misure di riforma economica, che modifica il suddetto regime giuridico della Legge 2/1994, stabilendo che, in relazione alla commissione per il rimborso anticipato:
- "Nel caso in cui il rimborso anticipato sia stato concordato senza commissioni, non sussiste il diritto a ricevere alcun importo per il rimborso anticipato.
- Se è stata concordata una commissione di rimborso anticipato pari o inferiore allo 0,50%, la commissione da addebitare sarà quella concordata.
Mutui stipulati a partire dal 9 dicembre 2007:
Da questo momento in poi, il regime giuridico sarà lo stesso descritto sopra per l'estinzione anticipata, ovvero il regime giuridico sarà lo stesso descritto sopra per l'estinzione anticipata:
Ciò premesso, per i contratti di mutuo ipotecario stipulati dopo il 9 dicembre 2007, data di entrata in vigore della Legge 41/2007, del 7 dicembre, che modifica la Legge 2/1981, del 25 marzo, sulla Regolamentazione del Mercato Ipotecario e altre norme del sistema ipotecario e finanziario, sulla regolamentazione dei mutui inversi e dell'assicurazione di dipendenza e che stabilisce alcune norme fiscali, si applicheranno le disposizioni degli articoli 7 e seguenti del suddetto corpus legislativo, che stabiliscono la seguente regola generale:
"a condizione che il mutuo o il credito ipotecario riguardi un'abitazione e che il mutuatario sia una persona fisica, non può essere applicata alcuna commissione per l'estinzione anticipata totale o parziale".
Tuttavia, il legislatore stabilisce un regime di "compensazione" a favore delle istituzioni finanziarie creditrici:
Mutui formalizzati a partire dal 17 giugno 2019:
Infine, è necessario tenere conto del nuovo regime giuridico stabilito dalla Legge 5/2019, del 15 marzo, che regola i contratti di credito immobiliare, che sarà applicabile ai"contratti di finanziamento con garanzia ipotecaria stipulati a partire dal 17 giugno 2019, purché si tratti di finanziamenti concessi da un professionista a favore di un debitore persona fisica per l'acquisto di immobili residenziali".
L'articolo 23.4 della suddetta legge stabilisce la seguente distinzione:
Mutui stipulati a partire dal 17 giugno 2019 con passaggio da tasso variabile a tasso fisso:
Inoltre, è necessario ricordare che, ai sensi dell'articolo 23.6 della legge citata,"in caso di [...] surrogazione di un terzo nei diritti del creditore [...] a condizione che [...] comporti l'applicazione, durante la durata residua del contratto, di un tasso di interesse fisso in sostituzione di un altro tasso variabile, l'indennizzo [...] non può superare la perdita finanziaria che il mutuante può subire, con il limite di 0,15% del capitale rimborsato in anticipo durante i primi 3 anni di durata del contratto di prestito...".". Inoltre, la disposizione citata stabilisce che "... una volta trascorsi i primi tre anni...".dopo i primi 3 anni della durata del contratto di prestito, il prestatore non può richiedere alcun compenso o commissione in caso di [...] surroga di un creditore in cui sia stata concordata l'applicazione di un tasso di interesse fisso per il resto della durata del mutuo".
[Ci sono altre specialità o questioni da considerare?]
Come indicato in precedenza, la nuova Legge 5/2019, del 15 marzo, che disciplina i contratti di credito immobiliare, riformando le disposizioni della Legge 2/1994, del 30 marzo, che regola la surrogazione e la modifica dei Mutui, ha riformulato la procedura di surrogazione del mutuo a causa di un cambiamento del creditore, nel tentativo di convertirla in una procedura più agile e dinamica che contribuisca agli obiettivi sopra descritti. Pertanto, ai sensi dell'art. 2 del suddetto corpus normativo:
"Il debitore può surrogarsi a un altro istituto finanziario... senza il consenso dell'istituto creditore, quando per pagare il debito ha preso in prestito il denaro dal primo con atto pubblico, annotandovi la sua intenzione, in conformità alle disposizioni dell'articolo 1.211 del Codice Civile".
A tal fine, il nuovo regolamento ha disegnato una procedura caratterizzata dalle seguenti tappe fondamentali:
- In primo luogo, "l'entità disposta alla surroga presenterà al debitore un'offerta vincolante contenente le condizioni finanziarie del nuovo mutuo ipotecario", dopodiché, se il debitore la accetta, ciò "implicherà la sua autorizzazione affinché l'offerente notifichi all'entità creditrice e richieda a quest'ultima di rilasciare, entro un periodo massimo di sette giorni di calendario, la certificazione dell'importo del debito del debitore per il mutuo ipotecario da surrogare".
- Una volta eseguita questa procedura, cioè una volta consegnata la certificazione da parte del soggetto creditore "iniziale","nei quindici giorni di calendario successivi" tale soggetto creditore "iniziale" "può proporre al debitore una modifica delle condizioni del suo mutuo nei termini che ritiene opportuni", tenendo presente che durante questo periodo la surrogazione non può essere formalizzata.
- Trascorso il termine di quindici giorni senza che il debitore abbia formalizzato con l'ente creditore "iniziale" la novazione modificativa del mutuo o del credito, allora potrà essere concesso l'atto di surrogazione, per il quale sarà semplicemente "sufficiente che l'ente surrogato dichiari nello stesso atto di aver pagato al creditore l'importo accreditato da quest'ultimo, per capitale residuo e interessi e commissioni maturati e non pagati", precisando altresì che "in nessun caso l'ente creditore potrà rifiutare di ricevere il pagamento".
Commissione di surrogazione del debitore
[Cominciamo con una definizione...].
In alcune occasioni può accadere che una persona acquisti un immobile con un mutuo ipotecario e poi, prima della scadenza ordinaria del mutuo, decida di vendere l'immobile a un'altra persona interessata a pagare l'intero prezzo, una parte con i propri fondi/risparmi, il resto con un finanziamento bancario, sia con un nuovo mutuo, sia accollandosi il pagamento del mutuo ipotecario già esistente a nome del venditore.
Pertanto, la commissione di surrogazione del debitore può essere definita come la commissione addebitata dall'istituto finanziario al nuovo debitore, nel momento in cui accetta e acconsente al subentro del nuovo debitore nella posizione contrattuale del vecchio debitore nel contratto iniziale di mutuo ipotecario.
Questo tipo di commissione si verifica soprattutto nelle surroghe dei mutui dei costruttori, in cui la società immobiliare che ha costruito un nuovo edificio lo ha finanziato attraverso un istituto finanziario e, una volta completate le abitazioni, le commercializza con la possibilità di surrogare il debito esistente per facilitare il finanziamento degli acquirenti, in modo che il complesso residenziale possa essere venduto più rapidamente e a condizioni più interessanti per i potenziali acquirenti.
[Cosa ne pensa la Banca di Spagna...]
Per quanto riguarda la legittimità e l'adeguatezza di questo tipo di commissioni, il Banco de España non ha presentato alcun ostacolo significativo, come si legge nel rapporto 2009 del Servizio Reclami, in cui si afferma che"gli istituti possono concordare una commissione da applicare nei casi di vendita dell'immobile ipotecato con assunzione del debito ipotecario da parte del nuovo acquirente, nel qual caso sarà necessario rispettare quanto concordato nel contratto".
[Le Corti di Giustizia si sono pronunciate sullo stesso...] [Le Corti di Giustizia si sono pronunciate sullo stesso...].
Inoltre, in relazione a questa necessità di informazione nei casi di surroga dei mutui del costruttore, è molto rilevante la sentenza della Corte di Cassazione n. 4092/2017, del 24 novembre, in cui si afferma che"una parte considerevole degli acquisti di alloggi in costruzione o di recente costruzione è finanziata attraverso la surroga dell'acquirente nel mutuo ipotecario concesso al costruttore, con modifica, se del caso, di alcune condizioni", in modo che "se l'istituto finanziario fosse esonerato dall'obbligo di fornire le informazioni necessarie a garantire la trasparenza delle clausole che disciplinano l'oggetto principale del contratto, la garanzia del controllo della trasparenza ai fini della direttiva 93/13/CEE e della legislazione nazionale che la attua sarebbe resa inefficace", in modo che gli istituti finanziari debbano fornire al nuovo debitore surrogante tutte le informazioni del contratto in modo chiaro e trasparente, affinché la perfezione della volontà contrattuale non sia viziata da alcun difetto.
[Si attendono notizie dall'Europa (CGUE)...].
Non sono stati trovati pronunciamenti rilevanti o procedimenti in corso in questo settore.
[Ha una copertura legale?]
Pertanto, per quanto riguarda la commissione per il cambio di debitore, si deve affermare che essa deve essere conforme a quanto concordato dalle parti, nei termini già descritti delle commissioni accettate e acconsentite di cui all 'art. 3 dell'Ordinanza EHA/2899/2011, logicamente nella misura in cui corrispondano a prestazioni effettivamente fornite e rispondano a un giudizio di proporzionalità e adeguatezza rispetto a queste, a pena di nullità per abusività nel caso in cui una Corte di Giustizia lo dichiari.
Allo stesso modo, e in relazione a questi casi più comuni di surrogazione dei mutui dei costruttori, vale la pena di citare ancora una volta l'ordinanza EHA/2899/2011 e la circolare 5/2012 della Banca di Spagna, in cui si afferma che"nei casi in cui la concessione di mutui ai costruttori o ai promotori immobiliari preveda una successiva surrogazione degli acquirenti delle abitazioni oggetto del mutuo, l'inclusione nel contratto corrispondente dell'obbligo dei suddetti costruttori o promotori di fornire ai clienti informazioni personalizzate sul servizio offerto dall'istituto, come previsto dall'articolo 19.3 dell'ordinanza EHA/2899/2011, sarà considerata come una surrogazione degli acquirenti degli immobili in questione". articolo 19.3 dell'ordinanza EHA/2899/2011non esonera l'ente dal garantire, prima di accettare la suddetta surroga, attraverso le opportune procedure, che il cliente sia adeguatamente informato sulle caratteristiche del mutuo".
Commissione per il rilascio di un certificato a saldo zero (per estinguere l'ipoteca)
[Cominciamo con una definizione...].
Come è noto, quando il cliente di una banca sottoscrive un mutuo ipotecario con un istituto finanziario, oltre a stipulare un contratto di finanziamento, costituisce un diritto reale di ipoteca su un immobile a favore dell'istituto finanziario erogante, con tale immobile che garantisce la restituzione del denaro prestato, degli interessi ordinari, degli interessi di mora e di altre spese. Ciò significa che, in caso di mancato rimborso, la banca dispone di un'attività con cui soddisfare il debito. Detto questo, non è meno vero che nella maggior parte dei casi i mutui ipotecari vengono sviluppati in modo soddisfacente dai debitori, cosicché, al termine della loro durata, tutte le rate vengono pagate e, quindi, il debito viene saldato ed estinto.
Tuttavia, dalla mia esperienza professionale di notaio, risulta che per la maggior parte dei cittadini è un dato di fatto che, nonostante il mutuo in questione sia già stato estinto, il diritto reale ipotecario iscritto in catasto non "scompare" automaticamente, ma che è necessario compiere una serie di passi, tra cui la stipula di un atto di cancellazione dell'ipoteca e la relativa iscrizione in catasto.
Va ricordato che queste procedure sono un passo essenziale per eliminare il gravame sull'immobile, il che consentirà di renderlo "libero da gravami", una situazione indubbiamente necessaria per poter vendere l'immobile senza alcun impedimento, poiché altrimenti sarebbe difficile per qualsiasi acquirente acquistare un immobile su cui esiste un diritto reale di ipoteca senza la certezza che l'obbligazione principale derivante da tale gravame sia già soddisfatta e, quindi, la stessa possa essere cancellata senza problemi.
A tal fine, per poter concedere il relativo atto di cancellazione dell'ipoteca, è necessario che l'istituto finanziario in questione:
- In primo luogo, consegnare al mutuatario il cosiddetto certificato di saldo zero, ossia un documento in cui un rappresentante autorizzato dell'istituto finanziario dichiara che l'obbligazione principale garantita dall'ipoteca è già stata soddisfatta e pagata, per cui il mutuatario non deve più alcun importo in relazione a tale operazione di credito.
- Inoltre, ai sensi dell'articolo 82 del decreto dell'8 febbraio 1946, che approva la nuova formulazione ufficiale della legge sulle ipoteche, sarà necessario che un rappresentante autorizzato dell'istituto finanziario si rechi presso lo studio notarile e stipuli un atto di cancellazione dell'ipoteca che acconsenta alla cancellazione dell'onere, che dovrà poi essere debitamente registrato nel registro fondiario.
[Cosa ne pensa la Banca di Spagna...]
Negli ultimi tempi, molti istituti finanziari hanno applicato commissioni elevate per l'esecuzione di queste procedure, quando, in base alla normativa vigente e alle raccomandazioni dell'autorità di vigilanza bancaria, ciò non dovrebbe avvenire, poiché, come si evince dal Rapporto sui reclami 2016 del Dipartimento di condotta del mercato e reclami della Banca di Spagna, gli istituti finanziari sono obbligati a "NON" trasferire ai propri clienti alcun costo o commissione per procedure quali:
- La consegna al cliente della documentazione a supporto della cessazione dell'obbligo contrattuale nei confronti dell'istituto ( emissione di un certificato di saldo zero).
- Il semplice viaggio del procuratore dell'ente presso lo studio notarile indicato dal cliente a tale scopo, poiché, in questi casi, l'attività svolta non è altro che il consenso dato dal creditore ipotecario (richiesto dall'articolo 82 della legge sulle ipoteche) per la cancellazione di un'iscrizione effettuata a suo favore in virtù di un atto pubblico.
- La compilazione della documentazione e delle informazioni di base relative al prestito cancellato, insieme al verbale dell'atto di pagamento e di cancellazione dell'ipoteca.
[Le Corti di Giustizia si sono pronunciate sullo stesso argomento...].
A questo proposito, è interessante riportare la sentenza della Corte di Cassazione del 23 gennaio 2019, in cui si ritiene che, essendo il mutuatario la parte interessata allo svincolo del vincolo, le spese per l'onorario del notaio debbano essere a carico del mutuatario.
[Si attendono notizie dall'Europa (CGUE)...].
Non sono stati trovati pronunciamenti rilevanti o procedimenti in corso in questo settore.
[Ha una copertura legale?]
Non esiste una normativa che preveda e regoli espressamente questa commissione bancaria, per cui si deve tenere conto della normativa generale sulle commissioni bancarie.
Tuttavia, nella pratica quotidiana tutte queste formalità:
Per molte persone può essere un lavoro costoso e difficile, per cui le istituzioni finanziarie hanno sviluppato dei circuiti, in collaborazione con le agenzie, per svolgere questo compito per conto delle parti interessate, previo pagamento della commissione concordata. In questi casi, logicamente non ci saranno problemi per gli istituti finanziari a far pagare ai propri clienti l'esecuzione di questo compito.
Tuttavia, è necessario insistere ancora una volta sul fatto che questa procedura attraverso l'istituto finanziario (che ha un costo) non deve essere eseguita per forza attraverso l'istituto finanziario, ma piuttosto, come è stato spiegato, il debitore può scegliere di eseguire tutti questi passaggi da solo o affidarli direttamente allo studio notarile, allo studio legale o a un terzo di fiducia.
1.- RINUNCIA ALL'EREDITÀ E SOSTITUZIONE COMUNE. SE LA DESIGNAZIONE TESTAMENTARIA DEI SOSTITUTI È GENERICA ("FIGLI" O "DISCENDENTI"), LA SEMPLICE AFFERMAZIONE CHE QUESTI NON ESISTONO È SUFFICIENTE A FORMALIZZARE LA RINUNCIA E LA SUCCESSIVA AGGIUDICAZIONE A CHI CORRISPONDE:
In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 30 ottobre 2023 (BOE del 22 novembre 2023), in cui la DG risolve un caso di accettazione dell'eredità di una donna, vedova deceduta, con due figlie che, nel suo testamento, erano state designate come eredi in parti uguali, con sostituzione comune da parte dei rispettivi figli o discendenti. Al momento della formalizzazione dell'accettazione dell'eredità, una delle sorelle rinuncia all'eredità e, nell'atto, la sorella rinunciataria si limita a dichiarare di non avere figli o discendenti (senza alcuna prova certa), cosicché l'altra sorella si vede assegnare l'intera eredità. L'ufficiale di stato civile rifiuta la registrazione perché ritiene che l'inesistenza di figli o discendenti debba essere provata (con atto notarile o con qualsiasi altro mezzo valido per legge).
Il notaio ordinante ha impugnato la qualifica e la DG, allineandosi a quest'ultima, ha revocato la nota di qualifica, confermando che, quando la comune sostituzione testamentaria è effettuata in modo generico (con espressioni quali "figli" o "discendenti", cioè senza appelli nominativi), la semplice manifestazione dell'inesistenza di questi ultimi è sufficiente a formalizzare la rinuncia e la successiva accettazione da parte dell'erede favorito da tale rinuncia.
2.- VENDITA DI UN IMMOBILE IN AFFITTO. NON È NECESSARIO FORNIRE LA RINUNCIA AL DIRITTO DI PRELAZIONE DA PARTE DELL'INQUILINO AI FINI DELLA REGISTRAZIONE:
In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP dell'8 novembre 2023 (BOE del 30 novembre 2023), in cui la DG risolve un caso di vendita di beni in locazione (locali), nel cui atto il notaio certifica che gli è stato mostrato un atto in cui il locatario rinuncia al diritto di acquisizione preferenziale riconosciuto dalla LAU.
Il Conservatore rifiuta la registrazione, sostenendo che è necessario che i dettagli e le circostanze di questa rinuncia gli siano accreditati in modo affidabile (fornendo una copia dell'atto di rinuncia in cui il Conservatore possa analizzarne i termini, la legittimazione legale della persona che la concede, ecc.) La DG revoca la nota di qualificazione, ritenendo sufficiente l'attestazione del notaio che l'inquilino ha rinunciato al diritto di prelazione, poiché la legge non conferisce al Conservatore il potere di qualificare i dettagli di tale rinuncia.
3.- IN CATALOGNA, IL PRELEGATARIO PUÒ ENTRARE IN POSSESSO, DA SOLO, DEI BENI PRELEGATI:
In allegato (QUI) la Risoluzione della DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya del 27 ottobre 2023 (DOGC dell'8 novembre 2023), che risolve un caso relativo a un'accettazione di eredità con più coeredi, in cui uno di essi, oltre a essere un prelegatario di un immobile, accetta la sua parte di eredità e, inoltre, si aggiudica unilateralmente questo immobile che costituisce il prelegatario. Il Catasto rifiuta la registrazione in quanto, affinché l'aggiudicazione abbia effetto, è necessario il consenso di tutti gli eredi.
Il notaio ordinante ha presentato ricorso e la DG, allineandosi a quest'ultimo, ha revocato la nota di qualificazione, ricordando che, ai sensi del CCCat (art. 427-22), il legatario può prendere possesso del legato stesso se si tratta di un prelegato.
4.- COMPRAVENDITA CON CONDIZIONE RISOLUTIVA IN CATALONIA. INTERPRETAZIONE DELLE PERCENTUALI DI MANCATO PAGAMENTO NECESSARIE PER LA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO:
In allegato (QUI) la Risoluzione della DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya del 10 novembre 2023 (DOGC del 1° dicembre 2023), che risolve un caso relativo a un atto di risoluzione della vendita, in conformità a una condizione risolutiva concordata e registrata, a causa del mancato pagamento di importi dovuti.
In questo caso, il DG stabilisce la corretta interpretazione dell'articolo 621-54 CCCat, in virtù del quale, per poter risolvere la compravendita a causa del mancato pagamento degli importi differiti (in modo che i venditori recuperino la proprietà dell'immobile) è necessario che gli importi non pagati superino il 15% del prezzo pieno (prezzo totale della compravendita), cosicché, solo una volta accumulati importi non pagati che superano il 15% del prezzo totale di acquisto, sarà possibile risolvere la compravendita.
5.- SE LE DELIBERE DI UN'ASSEMBLEA GENERALE A CUI NON PARTECIPANO GLI AMMINISTRATORI SIANO REGISTRABILI:
In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 15 novembre 2023 (BOE del 4 dicembre 2023), in cui la DG risolve il caso di un'Assemblea generale degli azionisti a cui non partecipano gli amministratori della società.
Il Conservatore del Registro delle Imprese rifiuta di registrare le delibere adottate per questo motivo, sulla base dell'articolo 180 LSC ("gli amministratori devono partecipare alle assemblee generali"). Il notaio ha impugnato la qualifica e il DG, allineandosi a quest'ultimo, ha confermato che, in effetti, la mancata partecipazione dell'organo amministrativo all'assemblea generale non è motivo di nullità della stessa, ma ciò che, eventualmente, genererà la responsabilità degli amministratori prevista dall'articolo 236 LSC.
6.- VERBALE NOTARILE DELL'ASSEMBLEA. PER POTER REGISTRARE L'ANNOTAZIONE PREVENTIVA NEL REGISTRO DELLE IMPRESE, È NECESSARIO DIMOSTRARE CHE È STATA FATTA LA RICHIESTA NOTARILE AGLI AMMINISTRATORI:
In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 14 novembre 2023 (BOE del 4 dicembre 2023), in cui la DG risolve un caso di rifiuto di annotazione preventiva di una richiesta di verbale notarile di un'assemblea, nel Registro Mercantile. Si tratta di un caso in cui un azionista desidera che venga redatto il verbale notarile di un'assemblea generale e, a tal fine, invia un'e-mail di richiesta al presidente del consiglio di amministrazione, che risponde affermativamente. L'azionista cerca di ottenere l'annotazione preventiva nel Registro delle imprese sulla base di questa e-mail e il Conservatore rifiuta, affermando che per poter registrare l'annotazione preventiva è necessario fornire la richiesta notarile agli amministratori.
Il DG conferma la nota di qualificazione e ricorda che, per poter effettuare l'annotazione preventiva richiesta, è necessario dimostrare che è stata emessa la convocazione notarile degli amministratori (art. 104.1 RRM).
7.- VENDITA DI BENI DA PARTE DI UNA CONGREGAZIONE RELIGIOSA:
In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 23 ottobre 2023 (BOE del 22 novembre 2023), che può essere utile in questo caso di trasferimenti, in quanto riassume e analizza nel dettaglio la normativa e la documentazione necessaria per formalizzare la vendita di un immobile appartenente a una congregazione religiosa.
8.- ELEVAZIONE AD ATTO PUBBLICO DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE FIRMATO DAL PRECEDENTE DICHIARANTE:
In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 2 ottobre 2023 (BOE del 2 novembre 2023), in cui la DG risolve un ricorso presentato contro il rifiuto di registrare un atto di elevazione ad atto pubblico di un contratto di locazione.
Contratto di locazione stipulato tra il precedente proprietario registrato (in qualità di locatore) e un locatario. Il proprietario non paga il mutuo ipotecario che grava sull'immobile locato e l'immobile viene infine sottoposto a pignoramento, nel corso del quale l'immobile viene assegnato a un terzo, a favore del quale l'immobile è attualmente registrato. In questo processo di pignoramento, il nuovo proprietario che si aggiudica l'immobile è a conoscenza del fatto che l'immobile è locato e l'aggiudicazione, in sede giudiziaria, viene concessa salvaguardando i diritti di tale locatario. Successivamente, il locatario tenta di registrare il suo diritto e il Registro lo respinge per mancanza di tratti successivi (art. 20 LH), ossia la persona che ha firmato il contratto di locazione come locatore non coincide con l'attuale proprietario registrato.
La DG revoca la qualifica, ritenendo che questo caso rappresenti un'eccezione al principio generale, in quanto nel procedimento di pignoramento in cui era parte l'attuale proprietario registrato è stato salvaguardato il diritto dell'inquilino a occupare l'immobile.
9.- PROPRIETÀ ORIZZONTALE. DA UN ELEMENTO PRIVATO A UN ELEMENTO COMUNE. IL PERCORSO CORRETTO È L'ACCORDO DI AFFILIAZIONE E LA CONVERSIONE IN ELEMENTO COMUNE:
In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 14 novembre 2023 (BOE del 4 dicembre 2023), in cui la DG risolve un ricorso presentato contro il rifiuto della registrazione di un atto di segregazione di un elemento privato e successiva vendita a favore della comunità di proprietari (per convertirlo successivamente in un elemento comune della proprietà orizzontale).
La DG conferma il difetto e, in sintesi, ci dice che se si vuole convertire qualcosa di privato in elemento comune, la via corretta non è la sua vendita a favore della collettività, ma la sua configurazione come elemento comune, modificando la descrizione dell'edificio, e con l'accordo unanime della comunità dei proprietari, in quanto incide sul titolo costitutivo.
10.- NUOVE FUNZIONALITÀ NELLA SEDE ELETTRONICA DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE DELLA CATALOGNA:
Le nuove funzionalità sono riassunte (QUI) e i miglioramenti apportati alla sede elettronica dell'ATC:
Imposta di trasferimento e di bollo (ITPAJD): sono state introdotte nuove funzionalità nei moduli online per i moduli 600 e 620 e nel programma di aiuto per i moduli 650 e 660:
- Adattamento del modulo telematico del modulo 600 dell'ITPAJD per ammettere i cedenti stranieri senza NIF nelle transazioni al tasso DRG (diritti reali di garanzia e di prestito).
- Adattamento del modulo telematico 620, vendita e acquisto di alcuni mezzi di trasporto usati, per consentire l'esportazione dell'autocertificazione e il recupero dei dati in presenza di più acquirenti, nel caso dell'acquisto di un'imbarcazione, e per indicare separatamente i tipi di autocaravan.
Per quanto riguarda l'imposta sulle successioni e donazioni (ISD):
- Adattamenti al programma di sostegno della modalità di successione per introdurre depositi in conto corrente o di risparmio in formato IBAN.
Inoltre, è stata introdotta l' incorporazione automatica dell'atto pubblico nei file di autovalutazione ITPAJD (modulo 600) e ISD (moduli 650, 651 e 653) . Pertanto, non è più necessario che il cittadino fornisca l'atto pubblico se lo studio notarile ha precedentemente inviato la dichiarazione informativa del notaio all'Agenzia fiscale catalana.
11.- VERBALE LCI. È NECESSARIO CHIEDERE AL CLIENTE COME VUOLE CHE SIANO AUTORIZZATE LE SUE FUTURE COPIE SIA DEL MUTUO IPOTECARIO CHE DELLA COMPRAVENDITA:
In allegato (QUI) Nota del Consiglio Direttivo dell'Associazione Notarile della Catalogna in cui, in risposta a una comunicazione ricevuta in diversi studi notarili dalla banca ING (che chiedeva che tutte le copie dei loro atti CV + PH fossero rilasciate in formato elettronico), si indica che, negli atti CV + PH, è l'acquirente (che paga l'atto) a dover scegliere il formato delle sue copie autorizzate (su carta o in formato elettronico).
A tal fine, si raccomanda di porre al cliente questa domanda nell'atto pre-LCI, di registrarla nell'atto e, in base alla sua preferenza, di rilasciare la copia secondo la forma richiesta dall'acquirente.
12.- ISTRUZIONI PER LA VERIFICA DEI VALORI IMMOBILIARI 2024:
In allegato (QUI) l'Istruzione per la verifica dei valori immobiliari dell'Agenzia delle Entrate della Catalogna per gli eventi imponibili (ITP, Eredità e Donazioni) per l'anno 2024.
Va ricordato che questa tabella è di vitale importanza quando non si dispone del valore catastale di riferimento dell'immobile in questione. Sempre, in primo luogo, si deve tenere conto del valore di riferimento ai fini fiscali. In mancanza di questo, la tabella continuerà a essere utilizzata in modo tradizionale. Moltiplicando il valore catastale per il corrispondente coefficiente moltiplicatore, si ottiene il valore fiscale minimo.
13.- PROPRIETÀ ORIZZONTALE E SEGREGAZIONE/DIVISIONE DI UN ELEMENTO PRIVATO. SE LO STATUTO LO CONSENTE, AUTORIZZA ANCHE, IMPLICITAMENTE, LE OPERE NECESSARIE PER REALIZZARLO:
In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 2 novembre 2023 (BOE del 30 novembre 2023), in cui la DG risolve un caso relativo a una segregazione di locali, stabilendo che, quando il titolo costitutivo della proprietà orizzontale prevede la possibilità di segregare o dividere elementi privati senza la necessità di un accordo collettivo dell'assemblea dei proprietari, autorizza implicitamente le opere e le modifiche che tale segregazione richiede, a meno che non vi sia una clausola espressa in senso contrario.
14.- VENDITA DELLA RESIDENZA ABITUALE DELLA FAMIGLIA. È NECESSARIO IL CONSENSO DI ENTRAMBI I CONIUGI, ANCHE PER GLI STRANIERI:
In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 25 ottobre 2023 (BOE del 22 novembre 2023), in cui la DG risolve un caso di vendita di un immobile appartenente a uno straniero, stabilendo che l'applicazione dell'articolo 1320 CC (e quindi del suo omologo nel Codice civile catalano), relativo alla necessità del consenso di entrambi i coniugi per disporre della residenza abituale della famiglia, è indipendente dalle disposizioni della legge che disciplina il regime patrimoniale dei coniugi, e che, in conformità al Regolamento 24 giugno 2016, è applicabile anche ai matrimoni stranieri.
15.- IMPORTANTE DISTINZIONE TRA PARTIZIONE FATTA DAL TESTATORE E REGOLE DI PARTIZIONE:
In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 27 ottobre 2023 (BOE del 22 novembre 2023), in cui la DG risolve un caso relativo a un atto di accettazione dell'eredità e a premi ereditari, in cui, sintetizzando la giurisprudenza della Corte di Cassazione in materia, chiarisce l'importante differenziazione tra una partizione effettuata nel testamento stesso e le mere "norme di partizione".
Il Centro sottolinea che quando il testatore compie tutte le operazioni di partizione previste dal testamento (inventario, stima, liquidazione e assegnazione dei lotti) siamo di fronte a una vera e propria divisione fatta nel testamento. Quando invece il testatore si limita a esprimere la volontà che, al momento della divisione, determinati beni vengano assegnati a ciascun erede in pagamento del suo patrimonio, siamo di fronte a un semplice regolamento di divisione.
1.- FARE MOLTA ATTENZIONE. ERRORI NELLO STUDIO NOTARILE CHE DANNO LUOGO A RESPONSABILITÀ CIVILE:
In allegato (QUI) una nota del Consiglio Generale del Notariato, che illustra in dettaglio le principali richieste di risarcimento che l'assicurazione di responsabilità civile per i notai si trova a dover affrontare in caso di negligenza, errori o imperizia professionale. Di seguito sono riportati alcuni esempi significativi:
- Vari reclami relativi a documenti autorizzati con persone con ridotte capacità mentali. Esercitare estrema cautela con persone anziane con segni di deterioramento cognitivo, incapaci / con misure di sostegno per l'esercizio della capacità giuridica, sotto tutela, curatela, ecc.
- Furto di identità. Siate estremamente diligenti nel verificare l'identità della persona con la sua foto DNI / NIE / Passaporto, ecc.
- Verifica dei gravami ipotecari. Prendete le dovute precauzioni con le ipoteche che sono state cancellate economicamente, ma non registrate. Richiedete la prova documentale dell'avvenuto pagamento del prestito garantito.
2.- NUOVO PROMEMORIA. NUOVI SVILUPPI NEGLI INVESTIMENTI ESTERNI:
In allegato (QUI) una nota informativa dell'OCP con una sintesi delle principali novità del Regio Decreto 571/2023, sugli investimenti esteri. Sono considerati investimenti esteri i seguenti:
Investimenti esteri in Spagna:
- Partecipazione di un NON RESIDENTE in società spagnole superiore al 10% del capitale sociale.
- Acquisto di beni immobili in Spagna da parte di NON RESIDENTI superiore a 500.000 euro.
- Nel caso in cui i fondi utilizzati per l'investimento provengano da giurisdizioni non cooperative, è necessaria una dichiarazione preventiva. L'ordinanza del 9 febbraio 2023 (QUI) contiene l'elenco delle giurisdizioni non cooperative.
Investimenti spagnoli all'estero:
- Partecipazione al capitale di società non residenti superiore al 10% del capitale sociale.
- Acquisto di immobili all 'estero per un valore superiore a 300.000 euro.
- Nel caso in cui la destinazione dell'investimento sia una giurisdizione non cooperativa, è necessaria anche una dichiarazione preventiva.
Obblighi del notaio:
- Quando entrerà in vigore l'attuazione normativa del Regio Decreto, sarà obbligatorio per il notaio inviare le informazioni sugli investimenti esteri al Consiglio Generale del Notariato.
- Nel periodo transitorio, la presentazione delle dichiarazioni online avviene tramite AFORIX.
- Rimane in vigore l'obbligo per il notaio di inviare per iscritto alla Direzione Generale per il Commercio e gli Investimenti Internazionali, nei mesi di gennaio e luglio di ogni anno, un elenco delle transazioni intervenute considerate come investimenti esteri durante il semestre precedente per le quali non è stato richiesto al notaio di presentare la relativa dichiarazione.
3.- È POSSIBILE DICHIARARE IL COMPLETAMENTO PARZIALE DI UN EDIFICIO DIVISO ORIZZONTALMENTE:
In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 19 settembre 2023 (BOE del 26 ottobre 2023), in cui la DG risolve il caso di un edificio, con diversi piani, diviso orizzontalmente, in cui viene dichiarata la fine dei lavori solo per una parte di essi (nello specifico, il piano terra e il primo piano, non il resto dei piani).
In questo caso, la DG lo accetta, affermando che non vi è alcun inconveniente nel fatto che la prova di completamento può essere parziale, per fasi e persino per piani; poiché può accadere nella pratica che vi siano elementi non finiti, senza che ciò ostacoli la registrazione del completamento di altri, purché questo sia debitamente accreditato.
4.- LA SPARTIZIONE DELL'EREDITÀ DA PARTE DI UN COMMERCIALISTA SPARTITORE. ATTENZIONE AI CONFLITTI DI INTERESSE:
In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 5 settembre 2023 (BOE del 25 ottobre 2023), in cui la DG stabilisce che in un atto di accettazione, divisione e aggiudicazione dell'eredità, la commercialista-partidora non si è limitata all'aspetto strettamente partitivo e, nelle aggiudicazioni, ha svolto funzioni dispositive che richiedono l'intervento degli eredi.
Inoltre, esiste un conflitto di interessi tra due fratelli coeredi, in quanto uno è il tutore dell'altro e quindi esercita la sua rappresentanza legale. Poiché entrambi sono interessati all'eredità e uno di loro è rappresentato legalmente dal fratello, esiste un conflitto di interessi e in questo caso è necessario l'intervento di un difensore legale.
5.- VENDITA DI UN POSTO AUTO IN UNA PROPRIETÀ INDIVISA. È RICHIESTA UNA DESCRIZIONE SPECIFICA DEL POSTO AUTO:
In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 28 luglio 2023 (BOE del 12 ottobre 2023), in cui la DG risolve un caso di vendita di una quota indivisa (1,329%) di un immobile, destinato a parcheggio auto. L'atto conteneva la descrizione dell'immobile registrato nel suo complesso (costituito dal piano seminterrato di un edificio adibito a parcheggio e da locali di deposito), ma non la descrizione dello specifico posto auto il cui uso e godimento esclusivo era attribuito alla quota indivisa dell'immobile trasferito.
La DG, in linea con il Conservatore, ritiene necessario che nell'atto di vendita siano descritti dettagliatamente i confini e la superficie del parcheggio da trasferire.
6.- CATASTO E LEGGE 11/2023. NUOVE SCADENZE PER LA QUALIFICAZIONE DEI DOCUMENTI:
In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 7 luglio 2023 (BOE del 15 agosto 2023), che approva il calendario per l'attuazione della Legge 11/2023 sulla digitalizzazione delle azioni di registro. Questa legge stabilisce la firma elettronica di tutte le voci e i documenti del registro e la tenuta di un protocollo in formato elettronico. La suddetta risoluzione include due allegati con un calendario per l'implementazione della firma elettronica in ciascuno dei Registri immobiliari in Spagna, ed estende il periodo ordinario per l'abilitazione al registro da 15 giorni lavorativi a 30 giorni lavorativi, per un periodo di un mese dalla data di inizio dell'implementazione dei procedimenti digitali.
In allegato alla sintesi si trova la delibera con gli allegati contenenti le rispettive date di inizio della fase di implementazione della firma elettronica, in modo che tutti i dipendenti dello studio notarile possano consultarle e tenere presente che entro un mese da questa data, il periodo di abilitazione non è di 15 giorni come di consueto, ma di 30 giorni.
L'importanza di questa consultazione risiede nel fatto che sono autorizzate le cancellazioni delle ipoteche iscritte in tutti i registri della Spagna, ognuno dei quali ha una data prevista per l'implementazione di questa firma elettronica!
7.- IL VICINATO CIVILE E LE SUE DIFFICOLTÀ DI PROVA. GRANDE IMPORTANZA DEVE ESSERE DATA ALLA DICHIARAZIONE CONTENUTA NELL'ATTO:
In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 3 ottobre 2023 (BOE del 2 novembre 2023), in cui la DG risolve un caso riguardante la prova della residenza civile di una persona deceduta e la sua importanza nel determinare la legge successoria applicabile.
In questo caso, la defunta, nel suo testamento, dichiara di avere uno stato civile comune. Tuttavia, l'erede (il marito), quando accetta l'eredità, nel suddetto atto di accettazione dichiara che lo stato civile della defunta era quello di Ibiza e, in base a ciò, gli viene assegnata l'intera eredità (a differenza di ciò, se lo stato civile fosse stato comune, poiché la defunta non aveva discendenti, ma aveva ascendenti viventi, questi sarebbero stati legittimati). Quando l'atto di accettazione dell'eredità è stato presentato per la registrazione, il cancelliere si è rifiutato di registrarlo, ritenendo prevalente la dichiarazione di stato civile comune fatta dalla defunta nel suo testamento.
La DG, allineandosi al Registro, ritiene che la prova dello stato civile sia molto difficile (tranne nei casi in cui l'espressa dichiarazione sia riportata nel Registro Civile). Pertanto, in caso di dubbio, deve prevalere la dichiarazione dell'interessato resa davanti a un notaio (in quanto resa dopo essere stato debitamente informato dal notaio), anche rispetto a quanto può risultare da documenti extragiudiziali (come un certificato di censimento che dimostri che la persona è registrata a quell'indirizzo da più di 10 anni), in quanto la residenza amministrativa non sempre coincide con l'indirizzo effettivo (che è quello che determina la residenza civile).
8.- UN AMMINISTRATORE IL CUI MANDATO SIA SCADUTO PUÒ CONVOCARE UN'ASSEMBLEA GENERALE PER IL RINNOVO DELL'ORGANO AMMINISTRATIVO E PER LA PRESENTAZIONE DEI CONTI ANNUALI:
In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 31 ottobre 2023 (BOE del 21 novembre 2023), in cui la DG delibera che l'Assemblea generale convocata da un amministratore con una carica scaduta è valida, a condizione che tale Assemblea generale sia convocata per rinnovare l'organo amministrativo e approvare i conti annuali di diversi esercizi finanziari come modo per superare la chiusura del Catasto.
9. POTERI PREVENTIVI E ASPETTI INTERREGIONALI:
Di seguito viene riportata una breve sintesi di un documento sui poteri preventivi e sugli aspetti da tenere in considerazione nel campo del diritto interregionale:
- Grande utilità della procura preventiva: evita alla famiglia di dover ricorrere a misure di sostegno giudiziarie (che richiedono più di un anno per essere istituite, oltre al costo degli avvocati, ecc.)
- Presto sarà possibile consultare la validità di queste procure per via telematica presso lo Stato Civile. Occorre prestare attenzione quando un delegato si reca presso uno studio notarile per firmare con una di queste procure.
- Dubbi sulla legge applicabile quando un cliente si reca presso uno studio notarile per firmare una procura: dobbiamo sempre ricorrere al criterio della residenza abituale (art. 9.6 Cc) per costituire la procura ai sensi del CCCat o del Cc.
- Ricordate sempre di inserire (o meno), su richiesta del cliente, la clausola relativa alla necessità o meno dell'autorizzazione giudiziaria per gli stessi atti per i quali il tutore la richiede.
- In Catalogna, nei prossimi mesi, ci saranno sviluppi significativi in questo ambito, in quanto il progetto di riforma del Libro II del Codice Civile catalano su questa materia entrerà presto in Parlamento come disegno di legge, per cui, se verrà elaborato in modo ordinario, tra pochi mesi ci saranno nuove norme in questo ambito con modifiche molto profonde che dovremo studiare per adeguare gli atti.
10.- LEGGE 11/2023. DIGITALIZZAZIONE DEGLI ATTI NOTARILI E DI REGISTRO (PROTOCOLLO ELETTRONICO, VIDEO FIRME e COPIE ELETTRONICHE AUTORIZZATE):
In allegato un articolo tratto dal nostro BLOG che riassume i 10 punti principali dell'entrata in vigore della legge 11/2023 (QUI).
Tre cambiamenti principali influenzeranno la nostra vita quotidiana:
- Il primo è il deposito di tutti i documenti firmati nell'ufficio elettronico del notaio, che rispecchia fedelmente il documento cartaceo (matrice, uniti, diligenze e note).
- Il secondo cambiamento importante è la possibilità di videofirmare alcuni tipi di documenti con un certificato digitale una volta che il cittadino si è registrato sul portale notarile;
- e infine, la creazione di copie autorizzate elettroniche che sostituiscono la carta con la stessa efficacia e validità.
Dopo 21 giorni di implementazione abbiamo riscontrato la seguente casistica:
SUL PORTALE NOTARILE (PNC):
- I cittadini che desiderano effettuare le procedure devono compilare il modulo e convalidare il proprio telefono cellulare e l'indirizzo e-mail di contatto. La procedura è semplice e si completa caricando il documento d'identità sulla piattaforma. L'abbiamo validata e funziona correttamente per i cittadini identificati con DNI, NIE e PASSPORT.
- Il modo più pratico per accedere e firmare è utilizzare un certificato digitale. Consigliamo la Fábrica Nacional de Moneda y Timbre, anche se esistono diversi enti emittenti certificati da Ancert.
- Il cittadino che vi accede potrà consultare tutta la sua storia di atti tra il 1° gennaio 2007 e l'8 novembre 2023. Le modalità di pubblicazione degli atti stipulati dopo l'entrata in vigore della legge sono ancora da definire.
SULLA VIDEO-FIRMA:
- Fin dall'inizio siamo riusciti a realizzare con successo 2 firme video . Sebbene sia una tecnologia molto nuova e abbia i suoi limiti, non è stato complesso realizzarla una volta che il cliente è registrato nel portale e ha il certificato digitale da firmare.
- La connessione avviene tramite un'applicazione integrata nel browser web ed è intuitiva e semplice. Prevediamo che, con la registrazione dei cittadini, il numero di documenti rilasciati con questo metodo aumenterà.
PER QUANTO RIGUARDA LA COPIA ELETTRONICA CERTIFICATA:
- Abbiamo già rilasciato le prime copie autorizzate elettroniche con un codice di verifica sicuro (CSV).
- Il processo è gestito da Word stesso e in parallelo al deposito del documento, anche se può essere emesso in una data successiva, sempre per i documenti firmati dopo il 9 novembre 2023.
- Il documento viene pubblicato nell'ufficio elettronico del notaio e il CSV viene generato rapidamente e facilmente in SIGNO e inviato al cliente.
- Una volta caricato sul sito elettronico, viene condiviso con il cliente tramite un'e-mail in cui forniamo un link alla sua copia elettronica autorizzata. Questo metodo di consegna gli conferisce autenticità e validità legale nei confronti di terzi. Riteniamo che sostituirà gradualmente il cartaceo, in quanto non è necessario essere registrati nel portale notarile per la consultazione e la convalida.
DOMANDE FREQUENTI SUL PROTOCOLLO ELETTRONICO e sulla FIRMA VIDEO:
Nel SIC, nella sezione"Legge 11/2023. Digitalizzazione dei procedimenti notarili e di cancelleria" è disponibile un documento con domande e risposte sui dubbi esistenti in relazione all'attuazione della Legge 11/2023; sono state realizzate due pubblicazioni: il primo e il secondovolume .
Sono anche allegati (QUI al singolare e QUI plurale), i modelli di base per qualsiasi atto elettronico concesso tramite video-firma attraverso il Portale Notarile del Cittadino.
MODIFICA DELL'INDICE UNICO INFORMATIZZATO. NECESSITÀ DI SEGNALARE SEPARATAMENTE IL NUMERO DI PAGINE IN FORMATO CARTACEO/TELEMATICO:
A partire dal 9 novembre 2023, l'Indice unico informatizzato è modificato per incorporare come campo obbligatorio da riportare in ogni strumento pubblico il numero di fogli della matrice del supporto cartaceo separatamente dal numero di fogli del supporto elettronico.
Per qualsiasi domanda sulla nuova digitalizzazione (sia per i dipendenti che per i clienti), si prega di contattare Antonio Alba via e-mail: antonio@jesusbenavides.es
1.- REGISTRO CENTRALE DEGLI ATTI DI PROPRIETÀ. NOTA ESPLICATIVA
In allegato (QUI) nota chiarificatrice dell'OCP su varie questioni relative al Registro Centrale dei Titoli Immobili ari e agli obblighi dei notai al riguardo:
- L'ottenimento dell'indirizzo di posta elettronica di cui all'articolo 4 del RD 609/2023 non è un prerequisito per l'esecuzione del negozio giuridico, in quanto non rientra nei requisiti di identificazione del titolare effettivo.
- Percentuale di partecipazione: questa informazione deve essere inserita solo quando si deve effettuare una nuova registrazione della manifestazione, nel caso in cui ci sia una discrepanza tra il contenuto della BDTR e la manifestazione del concedente.
COMPRAVENDITA DI IMMOBILI FORMALIZZATA DA UN RAPPRESENTANTE CON PROCURA REVOCATA. OCCORRE PRESTARE MOLTA ATTENZIONE NEL VERIFICARE LA VALIDITÀ DELLE PROCURE E DELLE CARICHE SOCIALI.
Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 26 luglio 2023 (BOE del 28 settembre 2023).. La DG risolve un caso di vendita di un immobile, in cui il venditore è rappresentato da un procuratore, che dichiara che la sua procura è valida, e il notaio, che dà il suo parere positivo sulla sufficienza dell'atto. Tuttavia, dai dati del Registro delle Imprese, risulta che tale procura era stata revocata pochi giorni prima, essendo stata pubblicata sul BORME, una volta iscritta nel Registro (da cui è opponibile ai terzi), lo stesso giorno della firma del CV.
Il DG conferma la classificazione del Registro, per cui il diritto dell'acquirente non può essere registrato in quanto il venditore non era debitamente rappresentato da una persona con poteri sufficienti per formalizzare la vendita.
Prendere in considerazione il caso e fare le relative indagini in cancelleria il più vicino possibile alla firma dell'atto (se possibile, lo stesso giorno), al fine di evitare tali casi.
3.- SL. RIDUZIONE DEL CAPITALE PER ACQUISTO DI AZIONI. IMPORTO DELLA RISERVA VINCOLATA
Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 24 luglio 2023 (BOE del 27 settembre 2023).. La DG risolve il tipico caso di "uscita" di un azionista da una SL. A tal fine, la società riacquista tutte le azioni di quell'azionista (per un valore di rimborso superiore al valore nominale) e poi riduce il capitale sociale dello stesso importo (procedendo così al suo rimborso) e, allo stesso tempo, costituisce una riserva vincolata, per l'importo della riduzione (prendendo come riferimento il valore nominale delle azioni, e non il valore rimborsato all'azionista, che, come indicato, è superiore), per garantire i diritti dei creditori.
Il Registro si qualifica negativamente perché ritiene che l'importo della riserva debba essere pari al "valore di quanto ricevuto dall'azionista" (cioè l'importo totale rimborsato, e non solo il valore nominale delle azioni).
La DG ribalta la classificazione del Conservatore del registro di commercio, stabilendo che in questi casi l'importo della riserva vincolata deve essere pari al valore nominale delle azioni rimborsate e non all'importo rimborsato all'azionista uscente.
TUTELA DI FATTO. DOCUMENTO INTERPRETATIVO PER LE PROCEDURE BANCARIE
Si segnala che nel SIC, all'interno del link "Ley 8/2021 de apoyo a la discapacidad", è a disposizione dei dipendenti un protocollo quadro firmato tra l'Avvocatura dello Stato e il settore bancario per chiarire i poteri del tutore di fatto nel campo delle transazioni bancarie.
Questo documento è stato anche oggetto di un'analisi dettagliata in un articolo sul nostro blog (QUI è possibile consultarlo).
5.- INVESTIMENTI ESTERNI. SVILUPPI NORMATIVI DA TENERE IN CONSIDERAZIONE
Si informa il personale della recente approvazione del Regio Decreto 571/2023 del 4 luglio sugli investimenti esterni (QUI è possibile consultarlo), che deve essere tenuto in considerazione quando si effettuano transazioni con non residenti. In particolare, modifica la normativa precedente nei seguenti aspetti fondamentali:
1.- Sono considerati investimenti esteri ai fini della relativa dichiarazione successiva al Registro degli investimenti del Ministero dell'Economia:
- Partecipazioni di non residenti in società spagnole quando tali partecipazioni superano il 10% del capitale sociale o dei diritti di voto della società (in precedenza era richiesto il 50%).
- Acquisto di beni immobili in Spagna da parte di non residenti quando l'importo supera i 500.000 euro (in precedenza il limite minimo era di 3.000.000 euro).
In questi casi, il titolare non residente è tenuto a dichiarare l'investimento al Registro degli investimenti del Ministero dell'Economia, utilizzando i moduli previsti dalla Disposizione transitoria 3 del Regio Decreto (moduli DP1, D1A D1B, DP2, D2A, D2B).
2.- Se la transazione è stata eseguita da un notaio, questi deve notificare al Consiglio Generale del Notariato l'investimento attraverso l'ufficio elettronico del notaio (SIGNO) e, in ogni caso, avvertire la persona che compare dell'obbligo di presentarlo.
3.- Nel caso in cui gli investimenti considerati esteri (ai sensi dell'articolo 4 del Regio Decreto), abbiano origine in un Paese di giurisdizione non cooperativa (ex paradisi fiscali), che sono quelli inclusi nell'Ordinanza del 9 febbraio 2023, sarà necessario fare una dichiarazione preventiva e i notai dovranno richiederla prima della concessione, indicandolo espressamente nell'atto pubblico.
6.- NOTE PRATICHE SUI DOCUMENTI RELATIVI A CITTADINI STRANIERI
In allegato (QUI), un interessante articolo di un collega notaio, che espone una serie di considerazioni pratiche da tenere presenti quando una persona fisica straniera è coinvolta in un atto pubblico. A titolo di sintesi, si evidenziano le più rilevanti:
- Identificazione. Si applicano le norme generali del Regolamento notarile. In particolare, nel caso degli stranieri dell'UE, l'identificazione avviene tramite il passaporto o la carta d'identità nazionale.
- NIE: Gli stranieri che, a causa dei loro interessi economici, professionali o sociali, sono legati alla Spagna, devono essere dotati, a fini di identificazione, di un numero personale, unico ed esclusivo. Necessario per tutte le operazioni con implicazioni fiscali.
- Traduzione: a meno che il notaio non conosca la lingua straniera, è necessario attenersi alle disposizioni del § 150 del Regolamento notarile e richiedere un interprete.
- Mezzi di pagamento: prestare molta attenzione e diligenza per quanto riguarda la prevenzione del riciclaggio di denaro. È altamente consigliabile richiedere che i conti di deposito e di pagamento siano detenuti in banche spagnole. Se ci sono banche straniere o conti di terzi, saranno richieste informazioni il più possibile complete e affidabili sull'origine dei fondi, richiedendo una giustificazione documentale (certificati di proprietà dei conti, contratti che giustifichino l'origine dei fondi, ecc.)
- Apostille: l'apostilla è richiesta per i documenti rilasciati all'estero.
- Transazioni immobiliari. Ricordiamo la trattenuta del 3% del prezzo (Imposta sul reddito dei non residenti) e l'inversione del contribuente nel "capital gain municipale".
7.- RICHIESTA DI COPIE DI TESTAMENTI ALL'ARCHIVIO DELL'ASSOCIAZIONE NOTARILE DELLA CATALOGNA
Informazioni di interesse per la richiesta di copie di testamenti al Collegio. Per evitare problemi in caso di discrepanze di date, l'Associazione chiede che, al momento dell'invio della richiesta di copia, vengano allegati alla richiesta di copia del testamento i relativi certificati di morte e di ultima volontà, per identificare con maggiore precisione la richiesta.
8.- FIRMA TELEMATICA DEGLI ATTI NOTARILI. ENTRATA IN VIGORE
Come riportato in precedenza, il 9 novembre entrerà in vigore la Legge 11/2023, che consentirà la firma telematica degli atti pubblici (ovvero, attraverso un sistema di videoconferenza con il notaio e firma elettronica, senza la necessità che il cliente si rechi fisicamente presso lo studio del notaio). QUI potete trovare un articolo sul blog dello studio notarile di Jesus Benavides con maggiori dettagli (quali documenti possono essere firmati, procedura, ecc.).
Per essere pionieri con questa novità e dare il miglior servizio ai clienti, è stata creata una nuova sezione nella pagina web dello studio notarile di Jesus Benavides (Video firma) dove, attraverso video didattici, viene spiegato l'intero processo da seguire per qualsiasi cittadino che voglia mettere in pratica questa possibilità.
Per qualsiasi domanda su questo argomento (sia da parte dei dipendenti che dei clienti), si prega di contattare Antonio Alba per la risoluzione del problema via e-mail: antonio@jesusbenavides.es.
1.- CALCOLO DEI TERMINI PER LO SVOLGIMENTO DELL'ASSEMBLEA GENERALE. IL GIORNO IN CUI SI TIENE L'ASSEMBLEA GENERALE NON PUÒ ESSERE INCLUSO NEL CALCOLO.
Si allega la Risoluzione della DGSJFP dell'11 luglio 2023 (BOE del 28 luglio 2023).. Di conseguenza, e a titolo di sintesi, la DG ricorda le regole per il calcolo dei termini di convocazione dell'assemblea generale in una società di capitali. Come è noto, l'articolo 176 LSC stabilisce che tra la convocazione e lo svolgimento dell'assemblea generale deve trascorrere un mese (SA) o 15 giorni (SL). Ai fini del calcolo di questi termini, il giorno iniziale inizia dal giorno in cui l'avviso di convocazione viene inviato all'ultimo degli azionisti e, per determinare il giorno in cui scade il termine, non si può contare il giorno in cui si tiene l'assemblea generale.
Pertanto, deve trascorrere un mese per le società per azioni e 15 giorni per le società a responsabilità limitata, ed è il giorno successivo a queste scadenze che l'Assemblea generale può essere validamente tenuta.
2.- DOTTRINA DELLA DIREZIONE GENERALE PER LE QUESTIONI TARIFFARIE
In allegato (QUI) un interessante documento contenente una sintesi della dottrina della Direzione Generale della Sicurezza Legale e della Fede Pubblica, in materia tariffaria, per gli anni 2020 - 2023. Da consultare in caso di dubbi sulle modalità di verbalizzazione di atti specifici.
3.- NUOVI SVILUPPI DELL'INDICE UNICO INFORMATIZZATO
È stato riferito che l'Indice unico informatizzato ha recentemente incluso una serie di nuove funzionalità per migliorare la rappresentazione dei negozi giuridici concessi in strumenti pubblici.
In particolare, vengono creati nuovi atti giuridici per tenerne conto:
- Atti di acquisizione o conservazione dello stato civile.
- Atti di misure di sostegno e atti di costituzione di assistenza (e loro equivalenti in Catalogna),
- Atti di omissione del numero di protocollo o di registro (per risolvere lo sfortunato caso in cui uno o più numeri rimangono senza un documento effettivamente autorizzato o intervenuto).
Altre modifiche minori:
- Prova dei mezzi di pagamento nelle ricevute di deposito.
- Specificazione della proprietà (o meno) nella vendita e nell'acquisto di azioni e titoli aziendali.
- Costituzione di entità con o senza personalità giuridica, in cui è richiesta l'informazione sul loro codice fiscale (se l'informazione è ottenuta dopo la concessione e non è stato possibile ottenerla dal cliente, una volta scaduto il termine per la presentazione dell'indice, la revoca della norma deve essere richiesta attraverso il solito canale).
4.- TEORIA DEGLI AFFARI LEGALI COMPLESSI. ACQUISTO + IPOTECA DI UN IMMOBILE DA PARTE DI UNA PERSONA SPOSATA. IL CONSENSO DELL'ALTRO CONIUGE NON È NECESSARIO SE L'IPOTECA VIENE FATTA CONTEMPORANEAMENTE ALL'ACQUISTO. ATTENZIONE NEL CASO DI STRANIERI
In allegato (QUI) un interessante articolo che riassume la dottrina della DG sulla teoria dei negozi giuridici complessi. L'articolo tratta i casi in cui una persona sposata acquista un immobile da sola e poi lo ipoteca. Come è noto, la regola generale stabilisce che, per ipotecare la residenza abituale, anche se appartiene a uno solo dei coniugi, è necessario il consenso dell'altro coniuge. Come eccezione a questa regola generale, si pone la teoria del negozio giuridico complesso, in virtù della quale il consenso del coniuge non proprietario non è necessario nella costituzione di un'ipoteca sulla residenza abituale subito dopo il suo acquisto, ossia l'ipoteca viene firmata con il numero di protocollo subito dopo il protocollo di compravendita.
Nel caso di stranieri, ATTENZIONE, perché la DG non ammette la dottrina del negozio giuridico complesso, a meno che la legge straniera non lo consenta e non sia accreditata (quindi, occorre verificare con una relazione notarile se la legge straniera che regola il regime patrimoniale specifico dei clienti ammette o meno questa teoria del negozio giuridico complesso).
5.- AUTENTICAZIONE PUBBLICA DELLE DELIBERE SOCIETARIE. UNA BUONA AZIONE PUÒ SALVARE UN CATTIVO CERTIFICATO
Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 10 luglio 2023 (BOE del 28 luglio 2023).. In conformità a tale risoluzione, e a titolo di sintesi, la DG stabilisce che, nell'ambito delle delibere societarie di una SL (cessazione e designazione di cariche), se il certificato non indica il quorum per l'adozione delle delibere, ma l'atto lo specifica (mediante una dichiarazione dell'amministratore), ciò è sufficiente per registrare la delibera nel Registro Mercantile.
6.- PRIOR IN TEMPORE, POTIOR IN IURE. CIÒ CHE ARRIVA PER PRIMO IN CANCELLERIA È CIÒ CHE PREVALE (ANCHE SE LA LEGGE È SUCCESSIVA).
Si allega la Risoluzione della DG Diritto, Persone Giuridiche e Mediazione del 17 luglio 2023 (DOGC del 31 luglio 2023).. In base ad essa, e a titolo di sintesi, la DG stabilisce che prevale ciò che viene iscritto per primo nel Registro.
Caso in cui, nel 1986, con una scrittura privata, viene costituito un usufrutto a vita su un immobile. Successivamente, il 09/02/2023, tale scrittura privata viene elevata ad atto pubblico e presentata per la registrazione al Catasto. Tuttavia, il Conservatore rifiuta la registrazione, poiché il 03/02/2023, cioè 6 giorni prima, era stato presentato per la registrazione un atto di lascito, in cui questo diritto di usufrutto era stato assegnato a un terzo, sulla base di un'accettazione di eredità da parte di una persona deceduta nel 2022.
In questo caso, la DG richiama il principio fondamentale del funzionamento del Registro, ossia prior in tempore, potior in iure, per cui ciò che arriva per primo al Registro e viene registrato (usufrutto del 2022 presentato il 3 febbraio 2023), prevale sugli altri diritti (in questo caso, un usufrutto costituito in una scrittura privata nel 1986 e presentato per la registrazione il 9 febbraio 2023 sulla base di un atto di elevazione ad atto pubblico).
7.- TABELLA DELLE NORME SULLA NAZIONALITÀ E SULLO STATO CIVILE
In allegato (QUI) un interessante documento che include una tabella dei regolamenti sulla cittadinanza e sullo stato civile, dove si possono trovare i link ai regolamenti e alle risoluzioni della Direzione Generale su vari argomenti come la registrazione civile, le certificazioni, il regime economico del matrimonio, ecc.
8.- GIURAMENTO DI CITTADINANZA. VARIE QUESTIONI DA TENERE IN CONSIDERAZIONE
In allegato (QUI) Circolare della DG relativa alla competenza dello specifico Ufficio di Stato Civile in cui formalizzare la dichiarazione di opzione per la cittadinanza spagnola, nonché il giuramento o la promessa. Stabilisce che è competente l'Ufficio di Stato Civile del luogo di residenza del richiedente.
Si allega anche (QUI) Circolare del Direttore Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica, che stabilisce l'inopportunità di concedere certificati di cittadinanza giurata quando si rilevano indizi che il richiedente abbia compiuto atti incompatibili con la buona condotta civile (come, ad esempio, il fatto che il richiedente sia detenuto in un centro penitenziario).
9.- CONTESTAZIONE GIUDIZIALE DELLE QUALIFICHE NEGATIVE. SERVIZIO A CUI SI PUÒ RICORRERE COME STUDIO NOTARILE
In allegato (QUI) un documento informativo del Consiglio Generale del Notariato, attraverso il quale viene reso noto un servizio a disposizione dei notai per poter ricorrere giudizialmente contro le valutazioni negative (o anche le delibere della DGSJFP) che possono comportare un interesse aziendale per i notai.
Pertanto, nel caso in cui il dipendente riscontri una valutazione negativa che ritenga possa ripercuotersi sull'ufficio del notaio nel suo complesso, può sollevare questa eventualità con il notaio, che può richiederla attraverso i canali indicati nel documento allegato.
10.- LA RACCOMANDAZIONE DI REGISTRARE LE DICHIARAZIONI PRIMA DELLA STIPULA DI UN ATTO IN CUI È COINVOLTA UNA PERSONA CON DISABILITÀ.
La circolare informativa 3/2021, del 27 settembre, del Comitato permanente del Consiglio generale del notariatopropone che, prima della stipula di un atto in cui siano coinvolte persone con disabilità, venga redatto un registro delle manifestazioni in cui siano annotate le circostanze che possono influenzare l'esecuzione del negozio giuridico in questione. Questo registro può includere, tra le altre circostanze
- Dichiarazioni della persona con disabilità stessa, ad esempio una dichiarazione della persona con disabilità che riconosce di vendere al di sotto del prezzo di mercato per una particolare necessità o convenienza, o le ragioni per cui rinuncia a una particolare eredità.
- Dichiarazioni di persone che assistono la persona disabile nell'esercizio della sua capacità. Ad esempio, la dichiarazione del tutore di fatto, dell'avvocato, dell'accompagnatore occasionale, ecc. in cui si afferma di aver consigliato alla persona disabile di concedere un atto di vendita perché necessario per il suo futuro sostegno e mantenimento, o per saldare i debiti in sospeso.
Questo certificato è un complemento indispensabile alla valutazione della capacità notarile e fornisce chiarezza e sicurezza in caso di controversie future e possibili richieste di risarcimento. Si raccomanda che a richiedere il certificato sia la persona con disabilità o il suo assistente.
11.- VIENE CREATO IL REGISTRO CENTRALE DEI TITOLI DI PROPRIETÀ.
Decreto Reale 609/2023, dell'11 luglio, che crea il Registro Centrale dei Titoli Immobiliari. Decreto Reale 609/2023, dell'11 luglio, che crea il Registro Centrale dei Titoli di Proprietà Immobiliare.. Questo registro deve essere consultato da tutte le parti obbligate per legge a controllare il riciclaggio di denaro, compresi i notai. Tuttavia, fino al trasferimento dei dati in questo registro, per il quale sono previsti 9 mesi, il Regio Decreto stabilisce che si devono continuare a utilizzare le fonti tradizionali (il database del beneficiario effettivo tramite Signo).
1.- NUOVO CONGEDO RETRIBUITO DI 15 GIORNI DI CALENDARIO PER I PARTNER NON SPOSATI
Il regio decreto legge 5/2023 viene pubblicato nel BOE ed entra in vigore (QUI potete consultarlo), in virtù del quale viene riconosciuto un congedo retribuito di 15 giorni di calendario per il fatto di diventare (e registrarsi) come coppia stabile. Tutte le coppie stabili che formano un'unione stabile d'ora in poi possono essere informate di questo, in modo da poter usufruire di questo nuovo congedo.
2.- NUOVO REGOLAMENTO SULLE MODIFICHE STRUTTURALI DELLE SOCIETÀ COMMERCIALI
Il citato regio decreto legge 5/2023 (QUI ) ha abrogato la precedente Legge 3/2009, del 3 aprile, sulle modifiche strutturali delle società commerciali (trasformazione, fusione, scissione, trasferimento globale di attività e passività, ecc.) Pertanto, d'ora in poi, il nuovo regime giuridico per le modifiche strutturali si trova nel citato Regio Decreto Legge 5/2023. Da tenere in considerazione quando un funzionario prepara una di queste operazioni (deve consultare il nuovo regolamento e adattare le citazioni legali al nuovo testo normativo).
3.- LE SENTENZE DI DIVORZIO DI STRANIERI, CON AGGIUDICAZIONE DI BENI IMMOBILI, DEVONO ESSERE REGISTRATE NEL REGISTRO CIVILE CENTRALE.
Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 13 giugno 2023 (BOE del 10 luglio 2023).. In base ad essa, e a titolo riassuntivo, la DG stabilisce che, in caso di divorzio (DI STRANIERI il cui matrimonio non è registrato nel Registro Civile spagnolo), se nella sentenza viene assegnato un immobile a uno degli ex coniugi, per poterlo registrare nel Catasto, è necessario che, in precedenza, tale sentenza di divorzio sia registrata nel Registro Civile Centrale.
4.- REGISTRAZIONE DEI BENI E PRECEDENZA IN TEMPOREALE. A VOLTE SÌ, A VOLTE NO, CIÒ CHE VIENE DEPOSITATO SUCCESSIVAMENTE HA LA PRIORITÀ SUI DOCUMENTI DEPOSITATI PRECEDENTEMENTE.
Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 15 giugno 2023 (BOE del 10 luglio 2023).. In base ad essa, e a titolo di sintesi, la DG risolve un caso curioso:
- Il CV + PH è firmato e presentato per la registrazione, qualificato con difetti correggibili.
- Viene presentata una rettifica e, mentre l'iscrizione è ancora in vigore (cioè il VC + PH non sono ancora stati registrati), il Catasto riceve un'ordinanza dell'AEAT con un divieto di alienazione dell'immobile, a causa di debiti fiscali.
- Il cancelliere qualifica negativamente il CV + PH (presentato prima dell'ordinanza) per motivi di ordine pubblico.
- Il notaio ha presentato ricorso e la DG gli ha dato ragione, stabilendo che se l'ordinanza derivava da un procedimento amministrativo in cui non era stata messa in discussione la validità civile del negozio giuridico (ricordiamo i debiti fiscali), la classificazione negativa non era applicabile, in quanto il CV + PH era stato presentato in precedenza nel registro (prior in tempore potior in iure).
- Tuttavia, la DG ricorda che se l'ingiunzione è stata emessa nel contesto di un procedimento penale in cui viene messa in discussione la validità dell'attività (ad esempio, una presunta frode nel VC), la sospensione della registrazione (anche se l'ingiunzione è successiva) sarebbe appropriata, per motivi di interesse generale/ordine pubblico.
5.- NULLA PUÒ ESSERE REGISTRATO A FAVORE DI UNA SOCIETÀ LA CUI CIF SIA STATA REVOCATA.
Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 16 giugno 2023 (BOE del 10 luglio 2023).. In base a questa risoluzione, e a titolo di sintesi, la DG stabilisce che, nell'ambito di una compravendita, se il numero di partita IVA della società acquirente è stato revocato, l'acquisizione non può essere registrata a suo favore. È importante tenere presente e ricordare sempre, quando si tratta di una società, di consultare la banca dati esistente in materia.
6.- È POSSIBILE RIDURRE IL CAPITALE SOCIALE AL DI SOTTO DEI 3.000 EURO IN UNA SOCIETÀ ESISTENTE
Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 13 giugno 2023 (BOE del 10 luglio 2023).. In essa, e a titolo di sintesi, la DG risolve il seguente curioso caso:
- 3.000, effettua una riduzione di capitale, in seguito alla quale il capitale sociale risultante scende al di sotto dei 3.000 euro.
- Il Conservatore sospende la registrazione in quanto ritiene che questa cifra sia inferiore al minimo legale, in quanto ritiene che le SL inferiori a 3.000 euro di capitale siano possibili solo al momento della costituzione.
- Il DG revoca la qualifica del Conservatore, ritenendo che sia effettivamente possibile effettuare una riduzione di capitale in una SL con un capitale sociale inferiore a 3.000 euro.
7.- AUMENTO DEL CAPITALE SOCIALE E DIRITTO DI OPZIONE. IL TEMPO DEVE ESSERE RISPETTATO
A seguito di una transazione formalizzata presso lo studio notarile, si ricorda che nell'ambito di un aumento di capitale di una società di capitali, il diritto di prelazione degli azionisti sugli aumenti di capitale sorge dal momento della pubblicazione dell'offerta di sottoscrizione delle nuove azioni nella Gazzetta Ufficiale del Registro delle Imprese, o dalla comunicazione scritta a ciascun azionista. La sottoscrizione può essere effettuata dagli azionisti entro il termine fissato dall'Assemblea generale, che non può essere inferiore a un mese dalla pubblicazione o dalla comunicazione.
Queste scadenze devono quindi essere prese in considerazione e rispettate quando si formalizza questo tipo di operazione (per cui non è possibile che la sottoscrizione delle nuove azioni avvenga nella stessa assemblea della delibera, a meno che tutti gli azionisti non abbiano partecipato all'assemblea).
8.- RESPONSABILITÀ CIVILE DEL NOTAIO. È MOLTO IMPORTANTE TENERNE CONTO PER EVITARE QUESTO TIPO DI ERRORE.
Si allega un link a un interessante articolo dottrinale (QUI) in cui viene analizzata la responsabilità civile del notaio. Di particolare interesse è una sezione con approfondimenti di casi specifici (es. omissione di oneri, procure insufficienti, mancata informazione sugli effetti fiscali dell'esecuzione, ecc.)
Si raccomanda vivamente a tutti i dipendenti dello studio notarile di leggere l'articolo e questi casi specifici per evitare di commettere tali errori e la responsabilità ad essi associata.
9.- REGISTRAZIONE CIVILE E GIURAMENTO DI CITTADINANZA E MATRIMONI NOTARILI. QUESTIONI IMPORTANTI DA TENERE IN CONSIDERAZIONE
Si allega un documento della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica(si veda il PDF allegato a questa mail) che chiarisce diverse questioni relative soprattutto alla documentazione che gli interessati devono presentare nella dichiarazione giurata di cittadinanza e nel procedimento di matrimonio davanti a un notaio, nonché aspetti relativi alla procedura da tenere in considerazione sia per la concessione della cittadinanza che per il matrimonio.
1.- STATUTO. LA CLAUSOLA STATUTARIA CHE CONSENTE L'INVIO DELL'AVVISO DI CONVOCAZIONE DELL'ASSEMBLEA AGLI AZIONISTI PER POSTA ORDINARIA (SENZA RICEVUTA DI RITORNO) NON È VALIDA:
Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 10 maggio 2023 (BOE del 1° giugno 2023).. Di conseguenza, e a titolo riassuntivo, il DG ricorda che (nell'ambito della costituzione di una SL), la clausola statutaria che consente l'invio dell'avviso di convocazione ai soci per posta ordinaria (senza ricevuta di ritorno) non è ammissibile, in quanto, per essere valido, il sistema di invio deve consentire la verifica della ricezione dell'avviso da parte del destinatario.
2.- NELL'ATTO DI VENDITA STRAGIUDIZIALE DI UN IMMOBILE IPOTECATO, È NECESSARIO DARE UNA NOTIFICA AFFIDABILE DELL'ESECUZIONE AI TITOLARI DI ONERI SUCCESSIVI:
Si allega la Risoluzione della DGSJFP dell'11 maggio 2023 (BOE del 1° giugno 2023). Caso di pignoramento extragiudiziale di un immobile ipotecato, presso uno studio notarile, in presenza di una condizione risolutiva successiva all'ipoteca a favore di una società. La società viene avvisata del procedimento di pignoramento con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, ma la consegna è negativa, dopodiché l'atto viene concesso. La DG, allineandosi alla tesi del Conservatore, non condivide questa tesi, in quanto ritiene che quando l'esecuzione stragiudiziale di un immobile ipotecato viene formalizzata con un atto, è necessario dare una notifica certa della procedura a tutti i titolari di oneri o diritti successivi all'ipoteca in corso di esecuzione, per cui se si decide di inviare la notifica della procedura con raccomandata con ricevuta di ritorno, e la sua consegna al destinatario è negativa, è opportuno effettuare una notifica personale, da parte del notaio, con un atto di notifica (art. 202 Regolamento Notarile).
3.- RETTIFICA DI UNA SUPERFICIE SUPERIORE AL 10%. NON È POSSIBILE REGISTRARLA "A POCO A POCO":
Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 12 maggio 2023 (BOE del 1° giugno 2023). Viene concesso un atto di rettifica delle dimensioni dell'immobile, con il"metodo semplificato" dell'articolo 201.3 della legge ipotecaria(per differenze non superiori al 10%), ma analizzando i metri quadrati dichiarati nel registro e quelli dichiarati ora (da 9.403 a 10.377), si nota che la differenza è superiore al 10%. Il Conservatore sospende la registrazione e successivamente il notaio presenta un atto di rettifica chiedendo di registrare solo l'eccedenza dei metri quadrati fino al raggiungimento del 10%. Il Conservatore dà nuovamente una qualifica negativa e il DG, allineandosi al Conservatore, conferma che ciò non è possibile, in quanto non è possibile registrare una rettifica "frammentaria" o "a pezzi" della superficie del terreno, per cui se è superiore al 10%, si deve utilizzare la procedura ordinaria dell'articolo 201.1 della legge sulle ipoteche e non la procedura semplificata dell'articolo 201.3.
4.- MINUTAGGIO DEI "CONCETTI MINORI". COSA PUÒ ESSERE ADDEBITATO E COSA NO:
Interessante post dal blog "justitonotario" (QUI) che analizza una Risoluzione della Direzione Generale del 3 gennaio 2023 (consultabile integralmente in un link del suddetto blog), che risolve un ricorso di un privato contro il verbale di un notaio di un atto di compravendita. In sintesi, stabilisce che:
- Cosa è testimoniato e cosa no? È il notaio a decidere.
- Rapporto del registro commerciale: non applicabile.
- Consultazione del titolare effettivo: Sì.
- Faccia in bianco degli assegni: corretto.
- Incorporazione nella copia di un foglio per l'inserimento di note: corretto.
- Diligenze: Devono essere registrate per poter essere considerate minime.
- Copie semplici e accordo sull'assunzione dei costi da parte dell'acquirente: se l'acquirente si assume i costi, questo include le copie necessarie per adempiere agli obblighi di comunicazione dell'attività formalizzata.
- Numero di copie elettroniche semplici: 2 (per le comunicazioni al Catasto e al Comune, rispettivamente).
- Numero di copie in carta semplice: 3 (per regolare rispettivamente ITP, "plusvalía" e formalità varie).
- Al momento dell'indicazione del numero di copie desiderate dai concedenti: Al momento della firma.
- Cosa possiamo considerare come testimonianze? La trascrizione dei dati della società intervenuta; l'elaborazione della modulistica necessaria per poter effettuare la liquidazione telematica; la testimonianza per richiesta di informazioni anagrafiche; la consultazione della Real Titolarità; la semplice nota del Registro; la ricevuta dell'IBI; la certificazione catastale descrittiva e grafica (a parte la gestione catastale extra-territoriale che è anch'essa minutabile); gli assegni di accredito dei mezzi di pagamento; il certificato dei debiti della comunità; l'etichetta della Certificazione Energetica o l'intero certificato e rispettando quanto necessario a seconda dei casi; l'attestazione di ricezione da parte del Comune della comunicazione di cui all'art. 110.6.b) e la verifica dei CSV.
- Sigillo di sicurezza: Sì, è verbalizzato.
- Nota del Registro: può trattarsi di un supplemento (a margine della testimonianza).
5.- NON SI PUÒ ESSERE DUE COSE ALLO STESSO TEMPO. NON È POSSIBILE ESSERE MEMBRO (PERSONA FISICA) DEL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE DI UNA SOCIETÀ E, ALLO STESSO TEMPO, ESSERE ANCHE UNA PERSONA FISICA CHE RAPPRESENTA UNA SOCIETÀ CHE RICOPRE LA CARICA DI MEMBRO DELLO STESSO CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE:
Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 23 maggio 2023 (BOE del 16 giugno 2023).. Di conseguenza, e a titolo riassuntivo, la DG stabilisce che, in un consiglio di amministrazione di 3 membri, non è possibile che la stessa persona fisica ricopra la posizione di membro del consiglio e, allo stesso tempo, quella di persona fisica che rappresenta una società che è anche membro del consiglio, in quanto ciò implicherebbe che, de facto, una sola persona avrebbe il diritto di veto sull'adozione o meno di qualsiasi accordo, oltre a poter generare situazioni suscettibili di conflitto di interessi. In ogni caso, se il consiglio avesse più di 3 membri, la questione sarebbe più discutibile e il caso specifico dovrebbe essere analizzato per giungere a una conclusione in merito.
6.- VENDITA DI BENI IMMOBILI DA PARTE DI UNA SOCIETÀ RAPPRESENTATA DA UN AMMINISTRATORE LA CUI POSIZIONE NON È ISCRITTA NEL REGISTRO DELLE IMPRESE. È POSSIBILE SE IL GIUDIZIO DI SUFFICIENZA DEL NOTAIO VIENE ESEGUITO CORRETTAMENTE:
Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 9 maggio 2023 (BOE del 29 maggio 2023).. In conformità ad esse, e a titolo di sintesi, la DG ribadisce la propria dottrina già consolidata e stabilisce che, in caso di vendita di un immobile da parte di una SL, rappresentata nella compravendita dal proprio amministratore, senza che la posizione sia ancora registrata, è possibile formalizzare l'operazione se il giudizio di sufficienza notarile viene svolto correttamente . In particolare, l'atto deve contenere tutte le circostanze richieste dalla legge affinché la nomina dell'amministratore sia considerata valida:
- La delibera dell'Assemblea generale regolarmente convocata.
- Accettazione della nomina,
- La notifica o il consenso, a seconda dei casi, dei titolari delle precedenti sedi legali.
7.- MODIFICA DEL REGOLAMENTO DEL REGISTRO DELLE IMPRESE PER ADEGUARLO ALLA LEGISLAZIONE DELL'UNIONE EUROPEA SUI PROCESSI DIGITALI
QUI è possibile consultare la suddetta riforma del Regolamento del Registro Mercantile, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale dello Stato del 14 giugno. Sulla base della stessa, come aspetti chiave:
- A tutte le società a responsabilità limitata e alle filiali verrà assegnato un identificativo unico europeo (EUID), che consentirà di identificarle in modo univoco attraverso un sistema di interconnessione di tutti i registri delle imprese dell'UE.
- È prevista la possibilità di creare e chiudere filiali telematicamente/online.
- La sua entrata in vigore è posticipata di un anno dalla pubblicazione nel BOE della Legge 11/2023 (cioè il 9 maggio 2024).
1.- RINUNCIA ALL'EREDITÀ DEI MINORI E CONFLITTO DI INTERESSI. ASPETTI DA TENERE IN CONSIDERAZIONE:
Allego la Risoluzione della DG del Diritto, delle Persone Giuridiche e della Mediazione della Generalitat de Catalunya, datata 20 febbraio 2023 (DOGC del 2 marzo 2023). In base ad essa, e a titolo riassuntivo, la DG ricorda che nella rinuncia all'eredità a favore di minori, la regola generale è che essa deve essere formalizzata in un atto pubblico dai genitori, con autorizzazione giudiziaria (art. 236-27 CCCat) o, in alternativa, dai due parenti più stretti (art. 236-30 CCCat). In caso di conflitto di interessi di uno dei genitori, la rinuncia viene fatta dall'altro genitore con il consenso dei due parenti. Se il conflitto di interessi riguarda uno dei due parenti, questi deve astenersi o, se necessario, il parente successivo deve essere chiamato a sostituirlo.
2.- CATASTO. LE NOTE SEMPLICI NON POSSONO ESSERE RICHIESTE NÉ PER E-MAIL NÉ PER MEZZO DI UN DOCUMENTO PRESENTATO PER VIA TELEMATICA:
Si allegano le risoluzioni della DGSJFP del 27 marzo 2023 (BOE del 18 aprile 2023) e del 28 marzo 2023 (BOE del 18 aprile 2023). Di conseguenza, e a titolo riassuntivo, la DG ricorda che le note semplici non possono essere richieste né via e-mail né attraverso una richiesta presentata in un documento attraverso il sistema di deposito telematico dei documenti del Registro. La via ordinaria è quella del portale telematico di Registradores.org o del Telefax nel caso di note continue provenienti dallo studio notarile.
3.- CESSIONE DI PROPRIETÀ IN CAMBIO DI UNA RENDITA VITALIZIA GARANTITA CON CONDIZIONE SOSPENSIVA E DI UN DIRITTO REALE IPOTECARIO. NON SI PUÒ IPOTECARE CIÒ CHE ANCORA NON CI APPARTIENE:
Allego la Risoluzione della DGSJFP del 28 marzo 2023 (BOE del 18 aprile 2023). In essa, e a titolo di sintesi, la DG ci ricorda che non è possibile ipotecare ciò che non è ancora vostro. La cessione di un immobile in cambio di una rendita viene formalizzata in un atto pubblico. Il cedente (una persona anziana) trasferisce l'immobile a un terzo (cessionario) in cambio di una rendita. Il trasferimento viene formalizzato con una condizione sospensiva, per cui il passaggio di proprietà avverrà quando il cessionario dimostrerà di aver pagato per intero la rendita pattuita (si intende alla morte del cedente). Inoltre (per garantire che chi è tenuto a pagare la rendita la paghi), il cessionario costituisce un'ipoteca su tale proprietà, a favore del cedente, come ulteriore garanzia per il pagamento della rendita vitalizia. L'iscrizione dell'ipoteca viene rifiutata in quanto la condizione sospensiva non si è ancora verificata, per cui i cessionari non hanno ancora acquisito la proprietà dell'immobile (condizione sospensiva in attesa di adempimento) e quindi non possono ipotecare qualcosa che ancora non gli appartiene.
4.- IPOTECA E DOMICILIO AI FINI DELLA NOTIFICA. NON PUÒ ESSERE UN INDIRIZZO ESTERO:
Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 30 marzo 2023 (BOE del 18 aprile 2023). In base ad essa, e a titolo riassuntivo, la DG ricorda che quando si formalizza un diritto reale ipotecario, l'atto deve indicare un indirizzo del debitore ai fini delle notifiche e delle convocazioni, che deve essere situato in Spagna, per cui non è ammissibile indicare un indirizzo del debitore all'estero a tali fini.
5.- ATTO DI ESTINZIONE DELLA CONVIVENZA STABILE E DI SCIOGLIMENTO DEL CONDOMINIO (APPARTAMENTO IN COMUNE). PUÒ ESSERE CONCESSO CON FIGLI MINORI SE NELL'ATTO NON SONO INCLUSI ACCORDI CHE RIGUARDANO I FIGLI:
Allego la Risoluzione della DG del Diritto, delle Persone Giuridiche e della Mediazione della Generalitat de Catalunya del 19 aprile 2023 (DOGC del 24 aprile 2023). In base ad essa, e a titolo riassuntivo, la DG stabilisce che in presenza di una coppia stabile con figli e con una casa in comune, quando la coppia stabile si estingue per cessazione della convivenza, anche se ci sono figli minori, possono formalizzare l'estinzione della coppia stabile nell'atto e concordare nello stesso lo scioglimento del condominio dell'immobile che avevano in comune. Tuttavia, ciò sarà possibile solo se l'atto di cessazione della convivenza stabile non include misure che riguardano i figli, come un accordo, un piano genitoriale, gli alimenti o un regime di visita (nel qual caso, logicamente, sarebbe necessaria un'autorizzazione giudiziaria).
6.- ATTO DI DIVISIONE MATERIALE DI UN ELEMENTO PRIVATO DI UNA PROPRIETÀ SOGGETTA AL REGIME DI PROPRIETÀ ORIZZONTALE È RICHIESTA SOLO LA MAGGIORANZA SEMPLICE:
Allego la Risoluzione della DG del Diritto, delle Persone Giuridiche e della Mediazione della Generalitat de Catalunya, del 5 maggio 2023 (DOGC del 15 maggio 2023). In base a questa, e a titolo riassuntivo, la DG stabilisce che nel caso di un vecchio edificio con una divisione orizzontale "singolare" (diviso in 4 entità, una delle quali comprende 13 appartamenti suscettibili di uso individualizzato), se il regolamento non lo consente espressamente, l'edificio deve essere diviso in 4 entità, una delle quali comprende 13 appartamenti suscettibili di uso individualizzato, se lo statuto non lo consente espressamente (nel qual caso non sarebbe necessario l'accordo dell'Assemblea generale), è possibile formalizzare una divisione materiale di questa entità che comprende questi 13 appartamenti, al fine di creare 13 proprietà registrate indipendenti, con la sola delibera dell'Assemblea generale approvata a maggioranza semplice (cioè non sarebbe necessario un accordo con maggioranze qualificate di 4/5).
7.- ATTO DI RETTIFICA DI ERRORE (DI SUPERFICIE) NELLA DESCRIZIONE DI UN IMMOBILE (ELEMENTO PRIVATO) SOGGETTO AL REGIME DI PROPRIETÀ ORIZZONTALE. NON È RICHIESTA LA DICHIARAZIONE DI VECCHIE OPERE EDILIZIE NUOVE DA PARTE DELLA COMUNITÀ DEI PROPRIETARI:
Allego la Risoluzione della DGSJFP del 18 aprile 2023 (BOE dell'8 maggio 2023). In essa, e a titolo riassuntivo, la DG risolve un caso in cui una sovrastruttura, registrata con una superficie utile di 47,51 metri, viene rettificata a 97 metri (poiché in realtà questa era la superficie reale e corretta), mediante un atto concesso dal proprietario registrato dell'immobile, sulla base di una certificazione catastale e grafica e di una relazione di un architetto (che accreditano che si tratta di un errore e che questo appartamento ha questa superficie dal momento della costruzione), nonché mediante una risoluzione del Consiglio (adottata all'unanimità) che acconsente a questa rettifica. In questo caso, la DG conferma che questo atto è sufficiente per registrare la modifica della superficie dell'appartamento, senza la necessità di un atto di dichiarazione di vecchia e nuova costruzione, da parte della comunità di proprietari, in cui viene rettificata la descrizione di tale elemento.
8.- QUANDO IN UNA SUCCESSIONE C'È UN DIRITTO DI TRASMISSIONE, SONO CONSAPEVOLE CHE PER LA CONSEGNA DI UN LEGATO È NECESSARIO IL CONCORSO DI TUTTI GLI INTERESSATI ALL'EREDITÀ:
Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 19 aprile 2023 (BOE dell'8 maggio 2023). In base a tale risoluzione, e a titolo riassuntivo, la DG ricorda che, nell'ambito del diritto di trasferimento, e in base all'articolo 1006 del Codice civile, qualsiasi operazione volta a dividere l'eredità cui è chiamato il cedente deve essere concessa da tutti gli interessati alla successione di quest'ultimo (compresi i suoi beneficiari legittimari). Si tratta di un caso in cui due persone decedute, nel loro testamento, nominano eredi i loro sei figli (con volgare sostituzione a favore dei rispettivi discendenti) e, allo stesso modo, dispongono a favore di tre dei loro figli il lascito di alcuni beni immobili. Successivamente, uno di questi figli morì, lasciando una vedova e tre figli (nipoti del primo defunto). L'atto di consegna del lascito viene concesso dagli eredi (figli della coppia defunta) e anche dagli eredi cedenti (nipoti), ma non interviene la coniuge vedova del figlio defunto, che il DG interpreta come necessaria, in quanto interessata alla successione.
9.- PRESTO SARÀ POSSIBILE CONCEDERE ATTI PER VIA ELETTRONICA:
In allegato il link all'articolo recentemente pubblicato su El Periódico (QUI) in cui vengono spiegate sinteticamente le novità derivanti dalla Legge 11/2023. Sulla base di questa legge, a breve (a fine novembre scade la vacatio legis di 6 mesi), sarà possibile rilasciare alcuni atti pubblici per via telematica, cioè senza la presenza fisica del cliente presso lo studio notarile. Non appena saranno disponibili ulteriori sviluppi sull'attuazione pratica della misura, il personale sarà debitamente informato.
1.- I CLIENTI POSSONO IDENTIFICARSI DAVANTI AL NOTAIO CON UNA PATENTE DI GUIDA VALIDA DEL REGNO DI SPAGNA:
Allego la Risoluzione della DGSJFP del 16 gennaio 2023 (BOE del 14 febbraio 2023). In base a questa risoluzione, e a titolo riassuntivo, la DG consente a una persona che si presenta davanti a un notaio di identificarsi mediante una patente di guida spagnola valida, anche se questa risorsa deve essere utilizzata in modo sussidiario o complementare. Ciò significa che, di norma, in tutti i casi l'identificazione degli spagnoli deve avvenire tramite passaporto o DNI (carta d'identità nazionale spagnola). Tuttavia, in alternativa, può essere accettata anche la patente di guida, in quanto si tratta di un documento ufficiale rilasciato da un'autorità pubblica, con fotografia e firma, che ha effetti identificativi.
2.- IL CONSENSO DEI NUOVI PROPRIETARI DI UN IMMOBILE SOGGETTO A REGIME PATRIMONIALE ORIZZONTALE È NECESSARIO PER REGISTRARE IN CATASTO GLI ACCORDI ADOTTATI PRIMA DEL LORO ACQUISTO E NON REGISTRATI.
Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 31 gennaio 2023 (BOE del 20 febbraio 2023).. In base ad essa, e a titolo di sintesi, la DG ricorda che, come regola generale, se una comunità di proprietari adotta una delibera soggetta a registrazione nel Catasto, e successivamente, prima che tale delibera venga registrata, si verificano cambiamenti di proprietà in elementi privati, per ottenere la registrazione di tale delibera, i nuovi proprietari devono dare il loro consenso. Tuttavia, in questo caso specifico, trattandosi di una successione, la DG applica il principio della successione universale (articolo 661 Cc) e consente la registrazione del patto.
3.- NELL'AMBITO DI UNA SUCCESSIONE EREDITARIA, LA SEPARAZIONE DEL MATRIMONIO DEVE ESSERE PROVATA IN MODO ATTENDIBILE PER PRIVARE IL CONIUGE SUPERSTITE DEI SUOI DIRITTI EREDITARI SULLA QUOTA RISERVATA.
Allego la Risoluzione della DGSJFP del 24 gennaio 2023 (BOE del 14 febbraio 2023). In essa, e a titolo riassuntivo, la DG ricorda che, nell'ambito di un'accettazione di eredità, per poter formalizzare l'eredità senza il coniuge legittimo superstite (a seguito della separazione dei coniugi), è necessario certificare la separazione (per mutuo consenso in un atto pubblico / decisione giudiziaria di separazione o divorzio / ratifica del coniuge che non partecipa alla divisione).
4.- PRECAUZIONI DA PRENDERE IN CONSIDERAZIONE NEL GIUDIZIO DI SUFFICIENZA QUANDO SI UTILIZZA UNA PROCURA PREVENTIVA IN PREVISIONE DELLA PERDITA DI CAPACITÀ.
Allego la Risoluzione della DGSJFP del 4 novembre 2022 (BOE del 2 dicembre 2022). Di conseguenza, e a titolo riassuntivo, la DG stabilisce che per poter utilizzare una procura preventiva in previsione della perdita di capacità (del tipo che ha effetto solo una volta che la perdita di capacità è stata accreditata, non prima) non è sufficiente un generico giudizio di sufficienza come in qualsiasi tipo di procura, ma saranno richiesti ulteriori requisiti, ovvero è necessario un certificato medico in corso di validità, che riporti la data, l'autore, lo scopo e un giudizio esplicito da parte del notaio che il mandante si trovi nella situazione di sostegno descritta affinché la procura abbia effetto (e addirittura, in caso di dubbio, può essere richiesta una perizia, che sarà valutata in un atto notarile separato o, se necessario, aggiungendo la comparsa del mandante per valutare la sua situazione di bisogno sul posto).
5.- LE DECISIONI GIUDIZIARIE CHE INCIDONO SULLA CAPACITÀ DELLA PERSONA DEVONO ESSERE REGISTRATE NELL'ANAGRAFE, IN MODO CHE GLI ATTI CHE NE DERIVANO ABBIANO ACCESSO ALL'ANAGRAFE IMMOBILIARE.
Allego la Risoluzione della DGSJFP del 3 gennaio 2023 (BOE del 9 febbraio 2023). In essa, e a titolo di sintesi, la DG ci ricorda che la sentenza del tribunale che incide sulla capacità di una persona, oltre a essere definitiva, deve essere registrata nel Registro civile. Senza questo requisito, l'atto compiuto dal rappresentante non potrà accedere al Catasto.
6.- QUANDO IL REGIME ECONOMICO DEL MATRIMONIO È INDICATO IN UN ATTO, DEVE ESSERE SPECIFICATO SE È LEGALE O CONVENZIONALE.
Allego la Risoluzione della DGSJFP del 20 dicembre 2022 (BOE del 3 febbraio 2023). In essa, e a titolo riassuntivo, la DG ricorda che nell'indicare il regime economico del matrimonio è necessario stabilire nell'atto se il regime economico matrimoniale è legale o convenzionale (poiché se è convenzionale, possono essere state previste regole specifiche di gestione e disposizione, diverse da quelle generiche previste dal regime legale del Codice). Inoltre, se si tratta di un regime concordato o convenzionale, è necessario fornire al notaio la prova di ciò mostrando l'atto autentico da cui deriva il regime economico convenzionale (contratto di matrimonio) con gli estremi della registrazione nel registro civile competente. La prova può essere fornita anche attraverso un certificato di matrimonio dell'ufficio anagrafe, a margine del quale deve essere riportata l'annotazione della stipula della convenzione di matrimonio in cui viene concordato il regime patrimoniale convenzionale, il giorno della stipula, il notaio autorizzante e il numero di protocollo.
7.- LA NECESSITÀ CHE IL NOTAIO INDICHI ESPRESSAMENTE NELLA SENTENZA DI SUFFICIENZA NOTARILE L'AVVERTENZA DI AUTOAPPALTO E/O CONFLITTO DI INTERESSI.
Si allega la risoluzione della DGSJFP del 9 marzo 2023 (B.O.E. 27 marzo 2023). In questa interessante risoluzione, la DG ribadisce ancora una volta la sua dottrina in merito alla sufficienza notarile e alla sentenza autoconcordataria, nel senso che bisogna prendere delle precauzioni quando c'è un negozio giuridico concesso da un procuratore che a sua volta interviene in nome e per conto proprio come parte con interessi opposti a quelli del suo mandante. Nel caso presentato nella sentenza, il Conservatore sospende la registrazione di una donazione in cui il donatore agisce a sua volta come procuratore del donatario, senza indicare nell'atto di donazione che la procura conferita dal donatario evita espressamente la figura dell'autocontratto e/o del conflitto di interessi. Il centro amministrativo ricorda la propria dottrina, già molto ribadita, secondo cui l'articolo 98 della Legge 24/2001 attribuisce esclusivamente al notaio il giudizio di sufficienza della presunta rappresentanza, senza che l'ufficiale di stato civile possa pretendere, per la propria qualifica, l'esibizione, l'accompagnamento o la trascrizione del documento da cui la rappresentanza è tratta. Tuttavia, quando si tratta della figura dell'autocontraenza, non è sufficiente che il notaio riporti nell'atto il suo giudizio di sufficienza, ma è anche necessario che indichi chiaramente che l'atto pubblico da cui deriva la rappresentanza (procura) contiene la clausola di autocontraenza".
8.- LEGGE APPLICABILE IN MATERIA DI REGIMI PATRIMONIALI TRA CONIUGI CON ELEMENTI INTERNAZIONALI
8.1.- LEGGE APPLICABILE AL REGIME PATRIMONIALE DEI CONIUGI:
- Il Regolamento UE 2016/1103 (QUI) si applica a tutti i matrimoni contratti a partire da giugno 2019, ed è universalmente applicabile (anche le leggi non UE possono essere applicate).
- Il regolamento (art. 22) consente ai coniugi di scegliere la legge applicabile al loro regime patrimoniale tra quella del luogo di celebrazione o quella della cittadinanza di uno dei due coniugi.
- Validità dell'accordo: Soggetto ai requisiti formali di ciascun Paese (di conseguenza, in Spagna sarà necessario un atto pubblico).
- Inmancanza di accordo, la legge applicabile è (art. 26): quella della prima residenza abituale dopo il matrimonio, quella della cittadinanza comune o quella del legame più stretto.
- Si applica anchealle "società di persone registrate": società stabili iscritte in un registro pubblico.
8.2.- LEGGE APPLICABILE AL DIVORZIO:
- Si applica il Regolamento UE 1259/2010 (QUI) sulla legge applicabile al divorzio, che è anche universalmente applicabile (si possono applicare anche leggi non UE).
- Il regolamento (art. 5) consente ai coniugi di scegliere la legge applicabile al divorzio tra la legge del luogo di residenza abituale, la legge dell'ultimo luogo di residenza abituale, la legge dello Stato di cui uno dei coniugi ha la cittadinanza al momento della conclusione dell'accordo o la legge del foro.
- Validità dell'accordo: Soggetto ai requisiti formali di ciascun Paese (in Spagna, atto pubblico di patti in previsione della rottura).
- Inassenza di un accordo, si applicano i criteri dell'art. 8 del Regolamento.