Che cos'è il Certificato di Efficienza Energetica?

Come indicato nelle informazioni sul nostro sito relative al contratto di compravendita immobiliare, uno dei documenti che il venditore deve fornire all'acquirente è il cosiddetto certificato di efficienza energetica, che, in linea di massima, è un documento, firmato da un tecnico competente, che riporta tutte le informazioni relative alle caratteristiche energetiche dell'immobile in questione.

Pertanto, lo scopo di questo articolo è quello di sviluppare, in dettaglio, tutti gli aspetti da tenere in considerazione in relazione a questo documento, in modo che i futuri acquirenti di un immobile ne comprendano l'importanza, nonché le informazioni che fornisce in relazione a quello che sarà il loro futuro immobile.

Obiettivi generali e quadro politico

Come è noto, la tutela dell'ambiente e la lotta ai cambiamenti climatici sono senza dubbio una delle maggiori sfide che l'umanità si trova ad affrontare nel XXI secolo, poiché, in ultima analisi, la protezione e la conservazione del pianeta Terra e delle sue risorse naturali e biologiche dipendono, in larga misura, dalla sopravvivenza della nostra stessa specie e dalla qualità della vita delle generazioni future.

Consapevoli di questa realtà, le autorità pubbliche hanno cercato, in passato, di emanare norme che stabilissero meccanismi volti a proteggere l'ambiente, tra cui, nell'ambito che ci interessa in questa sede, l'emanazione di norme che cercassero di limitare l'emissione di gas a effetto serra(causa della distruzione dello strato di ozono e, quindi, del riscaldamento globale del pianeta). A questo proposito, va ricordato che una delle attività umane che genera più inquinamento è la produzione di energia (in particolare le tecnologie che utilizzano combustibili fossili come carbone, gas o idrocarburi).

Alla luce di quanto detto, se l'obiettivo è quello di preservare l'ambiente, sembra ovvio che uno dei modi più appropriati sia senza dubbio quello di promuovere l'efficienza energetica, ossia incoraggiare gli esseri umani, nella loro vita quotidiana, a svolgere tutti i loro compiti utilizzando la minor quantità possibile di energia, in quanto ciò aiuterà l'industria energetica a ridurre la sua attività inquinante e, quindi, i danni che infliggiamo all'ambiente.

Su questa base, istituzioni come l'Unione Europea hanno emanato normative che cercano di progredire nell'implementazione di questa efficienza energetica, come la Direttiva 2002/91/CE del Parlamento Europeo e del Consiglio del 16 dicembre 2002 sul rendimento energetico nell'edilizia, nonché la successiva Direttiva 2010/31/UE, del Parlamento europeo e del Consiglio, del 19 maggio 2010, sulla prestazione energetica degli edifici, normativa che è stata successivamente incorporata nel nostro ordinamento interno (in termini tecnici, recepita), attraverso il Regio Decreto 235/2013, del 5 aprile, che approva la procedura di base per la certificazione della prestazione energetica degli edifici.

Pertanto, il citato Regio Decreto 235/2013 è la normativa di riferimento in materia, a cui si farà riferimento in questo articolo in cui cercheremo di sviluppare tutti gli aspetti rilevanti dello stesso, che sia l'acquirente che il venditore devono tenere in considerazione quando formalizzano la loro transazione di compravendita.

Cos'è l'efficienza energetica e a cosa serve?

Secondo il suddetto Regio Decreto, per efficienza energetica di un'abitazione si intende il consumo energetico calcolato o medio che si ritiene necessario per soddisfare il suo fabbisogno energetico in condizioni normali di funzionamento e di occupazione, comprese esigenze quali il riscaldamento, il raffreddamento, la ventilazione, la produzione di acqua calda sanitaria e l'illuminazione.

• In breve, in questo quadro di analisi dei consumi energetici di un immobile, la determinazione della sua efficienza energetica ci permette di sapere, in media, di quanta energia avremo bisogno perché l'immobile possa funzionare in condizioni normali, fornendo tutti i servizi necessari e abituali ai suoi proprietari (ad esempio, quanta energia ha bisogno l'immobile perché 4 persone vi vivano la loro vita quotidiana per un anno).
• Conoscendo questa specifica quantità di energia necessaria all'abitazione, il potenziale acquirente della casa sarà in grado di calcolare quanto costerà il suo consumo energetico all'anno, il che fornisce senza dubbio informazioni preziose per valutare se l'acquisto dell'immobile vale la pena o meno, in considerazione del denaro che dovrà essere speso mensilmente per mantenere il suo consumo energetico.

Quindi, aspetti come l'isolamento dell'edificio (un edificio vecchio e non isolato, che richiederà un elevato consumo di riscaldamento in inverno e di aria condizionata in estate, non è lo stesso di una casa nuova e adeguatamente isolata, che richiederà un consumo molto più basso per mantenere una temperatura confortevole tutto l'anno), il tipo di energia utilizzata per il raffreddamento (una caldaia a gas naturale non è la stessa cosa di una caldaia a gasolio, ad esempio, in quanto quest'ultima è un sistema molto più costoso e inquinante), il modo in cui si riscalda l'acqua per il consumo domestico (una caldaia tradizionale a gas naturale, che consuma molta energia, non è la stessa cosa di un sistema di pannelli solari installati sul tetto, dove un sistema di pannelli solari installati sul tetto riscalderà l'acqua per il consumo domestico, dove un sistema di pannelli solari installati sul tetto riscalderà l'acqua per il consumo domestico, il modo in cui riscalda l'acqua per il consumo domestico (una caldaia tradizionale a gas naturale, che consuma molta energia, non è la stessa cosa di un sistema di pannelli solari installati sul tetto, dove il consumo di energia, dal punto di vista economico e dell'inquinamento, è nullo, Il consumo di energia, dal punto di vista economico e dell'inquinamento (pari a zero, in quanto funziona con l'energia solare, pulita, gratuita e illimitata) può variare molto da un immobile all'altro e può, insomma, causare variazioni molto significative nel costo delle nostre bollette energetiche (luce e gas), che è un aspetto molto importante da tenere in considerazione per un acquirente di casa.

In breve, come si può capire, la valutazione dell'efficienza energetica di una casa ci indica se dovremo spendere molto o poco per farla funzionare normalmente e correttamente, informazione molto rilevante per un futuro acquirente, dato che, logicamente, tutti vogliamo che la nostra casa sia altamente efficiente dal punto di vista energetico, al fine di ridurre le nostre bollette mensili.

In termini generali, si può dire che il legislatore, con questa norma, intende far sì che tutti coloro che vogliono acquistare una casa sappiano in anticipo qual è la sua efficienza energetica, al fine di incoraggiare il mercato a costruire e ristrutturare con la massima efficienza energetica possibile, poiché, in sintesi, come consumatori e proprietari, questo è ciò che tutti noi vogliamo e desideriamo.

In che modo il Regio Decreto 235/2013 intende raggiungere i suoi obiettivi?

Per raggiungere l'obiettivo di incoraggiare e promuovere l'efficienza energetica (ricordiamo che le abitazioni possono funzionare correttamente consumando meno energia possibile e, quindi, generando meno inquinamento possibile), il suddetto Regio Decreto stabilisce l'obbligo che, in caso di costruzione, vendita o affitto di edifici o unità immobiliari (ad esempio, appartamenti), sia obbligatorio per il proprietario esporre e consegnare al potenziale acquirente o inquilino un documento che illustri l'efficienza energetica specifica dell'abitazione, noto come certificato di efficienza energetica. Questo certificato di efficienza energetica conterrà i dati energetici dell'immobile, sulla base dei quali il potenziale acquirente o inquilino potrà valutare se è adatto o meno, in base alle proprie esigenze e preferenze.

Come viene valutata l'efficienza energetica dell'edificio?

La valutazione dell'efficienza energetica dell'abitazione viene effettuata attraverso il cosiddetto rating di efficienza energetica, che comprende il risultato del calcolo del consumo di energia necessario a coprire il fabbisogno energetico dell'edificio nelle normali condizioni di funzionamento e di occupazione. Una volta effettuato il calcolo del consumo energetico dell'edificio, questo viene confrontato con il consumo energetico e le emissioni di CO2 di edifici di riferimento con caratteristiche e ubicazione simili; in seguito a questo confronto, all'abitazione viene assegnata una classificazione specifica. La classificazione si basa su una scala di sette gradi, che vanno dalla lettera "A" alla "G", con la "A" assegnata agli edifici più efficienti e la "G" a quelli meno efficienti.

Quali elementi prenderà in considerazione il tecnico per determinare la qualifica?

Per determinare la classificazione energetica specifica della nostra casa, il tecnico incaricato valuterà una serie di elementi dell'abitazione, prestando particolare attenzione ai seguenti:

• La zona climatica in cui si trova l'edificio, cioè la posizione geografica dell'edificio e le sue particolarità meteorologiche (temperature abituali, precipitazioni, ecc.).
• Gli elementi esterni dell'edificio: ad esempio la facciata, il tetto, le finestre, le porte, ecc.
• Gli impianti dell'abitazione, con particolare attenzione ai sistemi di climatizzazione e di produzione di acqua calda.
• Il tipo di energia utilizzata dall'abitazione: ad esempio, se utilizza elettricità, gas naturale o petrolio, ecc.
• L'utilizzo o meno di fonti di energia rinnovabili (pannelli solari fotovoltaici, turbine eoliche, sistemi geotermici, ecc.)

Che cos'è l'attestato di prestazione energetica?

Come indicato in precedenza, il certificato di efficienza energetica è il documento, rilasciato da un tecnico abilitato, che riporta la classe di efficienza energetica di un immobile, ovvero il rapporto che riporta i consumi energetici e le emissioni di CO2 generate da quell'immobile, nonché il suo "grado" o valutazione in considerazione del confronto effettuato con immobili simili nella stessa zona.

Che cos'è l'etichetta di efficienza energetica?

L'etichetta di efficienza energetica è un segno distintivo, associato al certificato di efficienza energetica, che mostra graficamente la classe di efficienza energetica assegnata all'abitazione. Si tratta quindi di un documento/etichetta, sotto forma di adesivo, che riporta visivamente tutte le possibili classificazioni (da "A", la più efficiente, a "G", la meno efficiente), nonché l'assegnazione specifica ottenuta dall'abitazione in questione.

Come si ottiene l'attestato di prestazione energetica?

Nel caso in cui il proprietario non disponga di un certificato di efficienza energetica per la propria abitazione e ne abbia bisogno per affittarla o venderla, dovrà rivolgersi a un tecnico qualificato per ottenerlo, affinché questi, previo pagamento del corrispettivo pattuito (di solito non superiore a 100-150€ a seconda delle caratteristiche specifiche dell'abitazione), rilasci il certificato di efficienza energetica per la propria abitazione, nonché l'etichetta di efficienza energetica ad essa associata.

Quali elementi deve contenere l'attestato di prestazione energetica?

In conformità alle disposizioni del Regio Decreto 235/2013, l'attestato di prestazione energetica deve contenere:

• Identificazione dell'abitazione: indirizzo e riferimento catastale.
• Dati del tecnico certificatore.
• Dettagli del proprietario.
• Usi dell'edificio o dell'abitazione e condizioni normali di funzionamento e occupazione.
• Indicazione della procedura utilizzata per la qualificazione.
• Indicazione delle norme applicabili.
• Descrizione della prestazione energetica dell'edificio.
• Valutazione dell'efficienza energetica ottenuta.

Allo stesso modo, nel caso di edifici esistenti, il tecnico deve includere un documento con le raccomandazioni per migliorare la classificazione, dettagliando le possibili azioni per aumentare l'efficienza energetica dell'abitazione e, quindi, per ridurre i consumi, nonché informazioni sui costi, se del caso, che l'attuazione di tali raccomandazioni potrebbe comportare.

Quali tecnici possono rilasciare un attestato di prestazione energetica?

I soggetti che possono rilasciare l'attestato di prestazione energetica, come detto, devono essere tecnici riconosciuti dalla normativa vigente a tal fine. In particolare, si applicano le disposizioni della Legge 38/1999, del 5 novembre, sui Regolamenti edilizi, che stabilisce che, oltre agli Architetti e agli Architetti tecnici, possono rilasciare il certificato i laureati in una molteplicità di discipline ingegneristiche (come ingegneria aeronautica, agraria, industriale, mineraria, forestale, delle telecomunicazioni, navale, forestale e dei lavori pubblici, tra le altre).

Quanto è valido un attestato di prestazione energetica?

L'attestato di prestazione energetica sarà valido per 10 anni, per cui entro questo periodo di validità il proprietario potrà utilizzarlo nelle successive operazioni di vendita. Tuttavia, naturalmente, se si preferisce volontariamente un nuovo impianto in considerazione delle modifiche apportate agli impianti dell'immobile, non ci sono problemi.

È possibile effettuare una compravendita senza fornire l'attestato di prestazione energetica?

Infatti, se l'acquirente esonera espressamente il venditore dal fornirgli l'attestato di prestazione energetica, o accetta di fornirglielo in un secondo momento, è ancora possibile stipulare l'atto di vendita.