Voglio acquistare un immobile su cui c'è un'ipoteca e voglio cancellarla... Come devo procedere e chi si assume i costi di questa cancellazione?

19/2/2021

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Voglio acquistare un immobile su cui c'è un'ipoteca e voglio cancellarla... Come devo procedere e chi si assume i costi di questa cancellazione?

In questo articolo troverete

Questo è uno dei temi che genera maggiore nervosismo e interesse tra le parti coinvolte in una compravendita immobiliare, soprattutto tra gli acquirenti di un immobile. Pertanto, lo scopo di questo articolo è quello di chiarire come il venditore e l'acquirente debbano procedere in presenza di una (o più) ipoteche precedenti che gravano sull'immobile oggetto di vendita, con l'obiettivo di ottenerne la cancellazione economica e anagrafica, in modo che l'immobile sia ora libero da gravami per il nuovo proprietario che lo acquista.

Ebbene, prima di spiegare come devono procedere le parti coinvolte e quali scenari possono verificarsi quando si cancella un'ipoteca, è essenziale comprendere i concetti di base spiegati in modo semplice attraverso il mio metodo preferito "domanda-risposta". Sono consapevole che questo è un articolo lungo, perché cerco di spiegare al meglio tutti i dubbi che i clienti hanno quotidianamente. Per questo motivo, sottolineo in grassetto le idee principali che sono state messe insieme. Quindi, se lo desiderate, leggendo solo i titoli e il testo evidenziato in grassetto potete ridurre il tempo di lettura e non perdere il contenuto.

Che cos'è un diritto reale ipotecario?

L'ipoteca è un diritto che si costituisce su un immobile per garantire l'adempimento di un'obbligazione principale, ossia un prestito.

Così, quando un acquirente acquista un immobile con un finanziamento da parte di una banca, quest'ultima gli presta del denaro(ad esempio, 100.000 euro) per consentirgli di acquistare l'immobile in questione, con l'impegno di restituire tale importo entro un periodo concordato(ad esempio, 30 anni), attraverso il pagamento di rate mensili(ad esempio, 400 euro al mese).

In considerazione di ciò, per garantire l'adempimento di un'obbligazione principale (cioè il prestito), debitore e creditore costituiscono una garanzia sull'immobile acquistato, tecnicamente nota come diritto reale di ipoteca, in virtù della quale, in caso di inadempimento del prestito, l'istituto finanziario, in qualità di creditore, ha il diritto di avviare una procedura di pignoramento giudiziario per far sì che l'immobile venga messo all'asta in modo da poter recuperare, con il denaro ottenuto dalla migliore offerta, il denaro prestato e gli interessi che sarebbero stati dovuti, ha il diritto di avviare un procedimento di pignoramento giudiziario per far mettere all'asta l'immobile in modo che, con il denaro ottenuto dall'offerta più alta, possa recuperare il denaro prestato e gli interessi maturati, oltre alle spese e ai costi generati da questo procedimento giudiziario.

Per tutti questi motivi, è molto importante che le parti interessate comprendano che, quando sottoscrivono un mutuo ipotecario, stanno di fatto stipulando due diversi atti o transazioni legali:

In primo luogo, un contratto di prestito, che è l'obbligazione principale, in base al quale una banca presta una somma di denaro, in cambio della restituzione da parte del debitore entro un certo periodo di tempo e con un tasso di interesse concordato.
In secondo luogo, un diritto di ipoteca sull'immobile, a garanzia dell'adempimento di tale obbligo, che consente, in caso di mancato pagamento del mutuo, come già detto, di accedere a una procedura giudiziaria sommaria in cui l'immobile sarà messo all'asta per ottenere i fondi necessari alla banca per recuperare il proprio denaro.

Qual è il ciclo di vita tipico del mutuo ipotecario?

La cosa normale e più consueta è che il proprietario di un immobile acquistato tramite finanziamento bancario con un mutuo ipotecario si ritrova a rimborsare il prestito per 15, 20 o 30 anni, di norma. Tuttavia, è frequente che, nella pratica, per ignoranza, il debitore, quando finisce di pagare il suo prestito alla banca, dimentichi di compiere l'ultimo passo, cioè di "cancellare" dal catasto l'ipoteca che era stata iscritta a suo tempo a garanzia del prestito contratto.

Pertanto, così come è stato necessario formalizzare il mutuo ipotecario con un atto solenne davanti a un notaio, concedendo il relativo atto di mutuo ipotecario, per cancellare l'ipoteca dal Catasto sarà necessario concedere un nuovo atto davanti a un notaio, in questo caso, per la cancellazione dell'ipoteca, nonché gestirne l'iscrizione in Catasto, al fine di garantire che l'immobile sia libero da oneri, il tutto nei termini che verranno esposti nelle domande che seguono.

Per quanto riguarda questa situazione in cui molti debitori pagano il prestito ma non cancellano l'ipoteca, è forse necessario sottolineare che nel nostro Paese non esiste una cultura in cui l'entità finanziaria, alla fine del pagamento del prestito, ricordi al suo cliente la necessità di cancellare l'ipoteca, poiché, sebbene a priori non sia una procedura obbligatoria, sarebbe senza dubbio molto utile in futuro se ciò avvenisse, Altrimenti, se, ad esempio, noi o i nostri eredi volessimo vendere l'immobile, sarà necessario cancellare la registrazione con poco tempo e forse, a causa della fretta, a un costo maggiore rispetto a quello che si avrebbe se si facesse ora, con tempo e in modo ponderato.

Qual è la differenza tra la cancellazione economica e la cancellazione dell'iscrizione dell'ipoteca?

Come si è appena osservato nelle domande precedenti, nel ciclo di vita dell'erogazione e dell'estinzione di un qualsiasi mutuo ipotecario, in realtà, si possono distinguere due momenti principali, poiché, come si è già detto, il mutuo ipotecario contiene in realtà due atti o attività giuridiche diverse, ossia, in primo luogo, l'obbligazione principale, sotto forma di mutuo, e in secondo luogo, la garanzia di tale obbligazione principale, sotto forma di diritto reale ipotecario.

Quindi, se in realtà il mutuo ipotecario contiene o comprende due atti o attività diverse (OBBLIGAZIONE + GARANZIA), non può essere altrimenti, anche la cancellazione del mutuo ipotecario comporta due fasi o azioni diverse, che verranno spiegate di seguito:

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La prima fase, popolarmente nota come cancellazione economica del mutuo ipotecario (CANCELLAZIONE DELL'OBBLIGAZIONE), si riferisce al pagamento del denaro preso in prestito. Si può quindi affermare che un mutuo ipotecario viene economicamente cancellato quando è già stato pagato, cioè quando tutto il denaro che la banca ci ha prestato è stato restituito, adempiendo così all'obbligo principale.

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La seconda fase, invece, che prende il nome di cancellazione dell'iscrizione (CANCELLAZIONE DELLA GARANZIA), si riferisce alla cancellazione del diritto reale di ipoteca nel Registro Fondiario, cioè alla necessità di "rimuovere" dal Registro quella garanzia di adempimento dell'obbligazione principale (ricordiamo, il mutuo) che è già stata adempiuta (il denaro è già stato restituito), per cui la garanzia ha perso la sua ragion d'essere.

Come viene gestita la cancellazione di un'iscrizione ipotecaria?

Per ottenere la cancellazione di un'ipoteca, come già detto, la prima e più importante cosa è che il debito garantito sia stato pagato, cioè che sia stato restituito tutto il denaro che la banca aveva prestato a suo tempo.

Una volta estinto completamente il mutuo, il proprietario di casa deve recarsi presso l'istituto finanziario erogante per ricevere il cosiddetto certificato di saldo zero, ossia un documento in cui la banca certifica che il mutuo ipotecario in questione è stato completamente estinto, che non ha più alcuna pretesa al riguardo e che, pertanto, acconsente alla cancellazione dell'ipoteca nel registro fondiario.

Una volta che il proprietario ha ottenuto questo documento, ci sono diversi modi per ottenere la cancellazione della garanzia ipotecaria presso il Catasto:

Prima opzione, quella tradizionale, ma non l'unica: affidare questo processo direttamente alla vostra banca, che vi chiederà un accantonamento di fondi per la gestione dell'intero processo. In questo caso, sarà la vostra banca (o l'agenzia da essa incaricata) a provvedere alla firma dell'atto di cancellazione dell'ipoteca presso un notaio di vostra scelta e alla sua iscrizione al catasto.
Anche la seconda opzione è comune: se lo desiderate, con il certificato a saldo zero già in vostro possesso, potete anche affidare questa procedura a un'agenzia o a un avvocato di vostra scelta, che vi addebiterà anche una tariffa per l'intero processo.
Terza opzione, meno consigliata ma possibile: Inoltre, se lo desiderate, potete gestire in prima persona l'intero processo. A questo scopo:
- Dovete scegliere un notaio di vostra fiducia e consegnargli questo certificato di saldo zero. Il notaio contatterà un rappresentante della vostra banca affinché firmi l'atto di cancellazione dell'ipoteca. Una volta firmato l'atto, dopo il pagamento delle spese notarili, il notaio vi consegnerà una copia autentica dell'atto.
- Successivamente, è necessario presentare all' ufficio regionale delle imposte la relativa dichiarazione dei redditi, che, anche se l'importo netto è pari a zero, deve comunque essere presentata.
- Una volta completata questa procedura, dovrete presentare l'atto di cancellazione dell'ipoteca, insieme all'autoliquidazione dell'imposta, al Catasto corrispondente, affinché si possa procedere alla sua iscrizione e, quindi, si possa ottenere la prevista cancellazione dell'ipoteca. Questa procedura avrà anche un costo, sotto forma di diritti catastali, che dovrete pagare per tornare al catasto a ritirare l'atto già registrato.
Come si può notare, quindi, non sembra essere l'opzione più consigliabile per gestire questa procedura da soli, Ciò comporterà molteplici viaggi presso diverse istituzioni per svolgere un'azione che, a un prezzo ragionevole, può essere affidata a un terzo, professionista e specializzato in materia, che può svolgerla per vostro conto senza che dobbiate assumervi tutti questi compiti.
Infine, la quarta opzione, sempre più diffusa: se lo desiderate, una volta ottenuto il certificato di saldo zero, potete anche affidare l'intero processo a un notaio di vostra fiducia, che si occuperà di trovare una delega dalla vostra banca per firmare l'atto di cancellazione dell'ipoteca, nonché di presentare l'autocertificazione dell'imposta e, successivamente, di presentare l'atto al Catasto per farlo registrare.

Chi deve firmare l'atto di cancellazione dell'ipoteca davanti a un notaio?

A differenza di quanto accade quando un mutuo ipotecario viene formalizzato davanti a un notaio, dove devono essere presenti e firmare sia la banca che il mutuatario o debitore (a sua volta, il nuovo proprietario dell'immobile ipotecato come garanzia). Per cancellare l'ipoteca notarile, è sufficiente che un rappresentante dell'ente finanziario (e non il proprietario dell'immobile, come alcuni erroneamente credono), si rechi dal notaio per firmare l'atto di cancellazione dell'ipoteca, dove dichiara che il prestito garantito dall'ipoteca è già stato pagato e che, quindi, la banca che rappresenta acconsente alla cancellazione dell'ipoteca. Successivamente, una volta firmato l'atto di cancellazione dell'ipoteca, questo deve essere registrato al catasto, dopodiché l'immobile sarà libero da gravami.

Per questo semplice motivo, poiché il debitore non deve più presentarsi davanti a un notaio, ma solo a un rappresentante della banca, in molte occasioni le banche o i loro studi notarili di fiducia tendono a concentrare la firma di questo tipo di documenti (come l'atto di cancellazione dell'ipoteca) presso i loro notai di fiducia o quelli che utilizzano quotidianamente.

Che cos'è la cosiddetta cancellazione dell'ipoteca per prescrizione?

Oltre alla via ordinaria descritta nel precedente quesito, è necessario precisare che esiste una via sussidiaria per cancellare il diritto reale di ipoteca attraverso l'iscrizione, ed è la cosiddetta viadella "prescrizione". Pertanto, in questo caso, sarà possibile ottenere la desiderata cancellazione dell'iscrizione anche nel caso in cui siano trascorsi 21 anni dall'ultimo pagamento mensile del mutuo garantito, senza che il creditore ipotecario abbia esercitato l'azione ipotecaria e, pertanto, ne sia stata fatta menzione nel registro fondiario.

In questo caso, l'interessato deve presentare una richiesta privata al Catasto, con firma autenticata da un notaio, chiedendo la cancellazione dell'ipoteca nel registro a causa della suddetta circostanza.

In ogni caso, come si può notare, si tratta di una via secondaria poco raccomandabile, perché, sebbene possa avere un costo inferiore, per ottenerla è necessario compiere diversi passaggi che richiedono molto tempo (come la stesura della scrittura privata, il passaggio dal notaio per legittimare la firma e poi il passaggio al Catasto per presentare la richiesta o, se necessario, correggere eventuali vizi del documento, ecc.) e, soprattutto, perché rimanda la soluzione del caso per molto tempo, lasciando l'immobile gravato dall'ipoteca corrispondente a un mutuo già pagato da molti anni, il che può essere dannoso per il futuro dei proprietari dell'immobile.) e, soprattutto, perché rimanda la soluzione del caso a un periodo molto lungo, lasciando l'immobile gravato da questa ipoteca corrispondente a un prestito già pagato per molti anni, che può essere dannoso in futuro per i suoi proprietari o eredi se, prima di questo periodo, si verifica qualche circostanza che rende necessaria la vendita dell'immobile o una nuova ipoteca.

Chi paga il costo dell'atto di cancellazione dell'ipoteca?

Per quanto riguarda la questione di chi debba pagare il costo generato dall'atto di cancellazione dell'ipoteca, è necessario sottolineare che, nella pratica, ciò ha dato luogo ad alcune controversie, in quanto i singoli individui talvolta sostengono che tale costo debba essere sostenuto dall'istituto finanziario che ha prestato loro il denaro all'epoca.

A tal fine, per chiarire questa domanda, è necessario riportare le seguenti norme che si riferiscono direttamente o indirettamente alla questione, nelle quali troveremo la risposta appropriata.

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Pertanto, come stabilito dall'articolo sei del Regolamento generale per l'applicazione degli onorari notarili (Regio Decreto 1426/1989 del 17 novembre 1989), che è la norma che regola il costo degli atti e degli altri documenti pubblici, "l'obbligo di pagare gli onorari corrisponderà a coloro che hanno richiesto la prestazione dei servizi o delle funzioni del notaio e, se del caso, alle parti interessate in conformità con le norme sostanziali e fiscali". In questo caso, come si può notare, la richiesta di prestazione di servizi notarili proviene dall'ipotecario, cioè da colui che è proprietario dell'immobile che richiede la stipula dell'atto di cancellazione dell'ipoteca, al fine di ottenere la liberazione del peso sul suo immobile.

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Allo stesso modo, e con riferimento alla nozione di interessato di cui alla norma citata, è necessario richiamare la giurisprudenza della Corte di Cassazione in materia (nello specifico, STS 105/2019, del 23 gennaio), in cui la Suprema Corte ha stabilito che "in tema di atto di cancellazione dell'ipoteca, l'interessato alla liberazione del vincolo è il mutuatario, ragion per cui tale spesa gli corrisponde".

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Inoltre, e nello stesso senso, è necessario citare il disposto dell'articolo 1168 del Codice Civile che, applicato all'ambito della cancellazione dell'iscrizione del diritto reale ipotecario, determina che il soggetto obbligato ad assumerne il costo è il debitore, in quanto è la parte che deve sostenere il costo dell'estinzione delle obbligazioni.

Pertanto, alla luce della normativa vigente e dell'interpretazione della stessa da parte della Corte di Cassazione, si può concludere che il soggetto tenuto al pagamento dell'onorario notarile per un atto di cancellazione dell'ipoteca è il debitore o mutuatario, perché è colui che ha richiesto i servizi notarili a tale scopo, e anche perché è la parte interessata all'esecuzione dell'atto, in quanto è colui che ottiene il beneficio della liberazione del diritto reale ipotecario dal registro, una volta che l'atto è stato registrato in Catasto.

Infine, se il lettore è interessato a ottenere maggiori informazioni sull'utilità e sui costi dell'atto di cancellazione dell'ipoteca, può accedere a QUI a un articolo in cui viene discusso in dettaglio lo stato attuale delle cose.

Quali sono i costi di cancellazione di un'ipoteca?

Per cancellare un'ipoteca sono previsti due costi obbligatori: il costo notarile (per la stipula dell'atto pubblico di cancellazione dell'ipoteca) e il costo di registro (per l'iscrizione dell'atto pubblico nel Registro). Entrambi i costi sono strettamente regolati dalla legge. Pertanto, né i notai né gli ufficiali di stato civile sono liberi di far pagare quello che vogliono.

Tuttavia, nella pratica è comune trovare un terzo costo aggiuntivo, quello della tassa amministrativa o di elaborazione. Questo costo può essere stabilito liberamente dalla persona che lo esegue. I costi di gestione o di elaborazione si riferiscono solitamente a due procedure diverse ma necessariamente correlate:

La presentazione e la liquidazione dell'imposta (AJD) presso le autorità fiscali competenti. Sebbene l'atto di cancellazione dell'ipoteca sia attualmente esente dal pagamento (cioè non viene pagata alcuna imposta), è soggetto a imposta. Ciò significa che, sebbene non si paghi l'imposta (tranne che nei Paesi Baschi in casi specifici), si deve comunque procedere alla presentazione all'Agenzia delle Entrate e al relativo controllo.
La presentazione dell'atto notarile di cancellazione dell'ipoteca, unitamente alla relativa liquidazione dell'imposta, per la sua registrazione presso il competente Catasto del luogo in cui si trova l'immobile di cui si vuole cancellare l'ipoteca.

L'espletamento di queste formalità richiede tempo e conoscenze. E ovviamente, se affidate questi compiti a terzi (siano essi il notaio, l'avvocato, l'agenzia o la banca stessa), questi vi chiederanno una commissione. Indipendentemente dalle spese notarili e di registro. Diversi anni fa, ho sviluppato un calcolatore digitale in grado di calcolare (in base alle spese notarili e di registro) con grande precisione i costi economici di una cancellazione dell'ipoteca. È possibile accedervi attraverso il mio sito web al seguente link: (QUI). In questo modo, ogni cittadino può informarsi in anticipo e con grande rigore.

Perché è importante cancellare un'ipoteca?

Come già evidenziato in una precedente domanda, capita spesso che alcuni individui, di fronte alla questione della cancellazione dell'iscrizione del proprio mutuo ipotecario già pagato, scelgano di non farlo, ritenendo che non abbia conseguenze, non essendo una procedura strettamente obbligatoria.

Tuttavia, a mio parere, questa decisione è molto lontana dalla realtà, perché in futuro è più che probabile che si debbano effettuare operazioni legali su questa proprietà, che saranno indubbiamente ostacolate, rese più difficili e persino impedite dal fatto che questo onere pregresso non venga cancellato.

Così, ad esempio, se il proprietario dell'immobile ha bisogno di denaro in futuro e richiede un nuovo prestito con garanzia ipotecaria, questa operazione non sarà approvata finché il precedente onere non sarà stato cancellato dal registro. Oppure può accadere che, se in futuro si vorrà vendere l'immobile, sarà senz'altro necessario cancellare la vecchia ipoteca già pagata, ma tutto ciò dovrà essere fatto in tempi molto stretti, in quanto i tempi di elaborazione saranno determinati dall'urgenza di chiudere la transazione di vendita. O ancora, ragionando più a lungo termine, potrebbe anche accadere che, in futuro, quando il proprietario dell'immobile morirà e i suoi eredi lo acquisteranno, se vorranno venderlo, il processo e il suo costo saranno trasferiti a loro (cioè, ad esempio, ai loro figli), il che non sembra certo l'opzione più auspicabile.

Pertanto, anche se a prima vista può non sembrare una priorità, l'opzione più appropriata e sensata è, una volta terminato il pagamento del mutuo ipotecario, procedere alla cancellazione dell'onere presso il Catasto.

Quanto tempo ci vorrà per ottenere la cancellazione dell'ipoteca?

Sono molte le variabili che possono influenzare il tempo necessario per cancellare un'ipoteca. Il processo è sempre lo stesso:

Scoprite i costi che comporta il processo di estinzione del mutuo;
Scegliete il mezzo più appropriato(tramite la banca, lo studio notarile, un'agenzia o un avvocato, o anche da soli);
Predisporre i fondi;
Ottenere il certificato di saldo zero;
Inviatelo al notaio, che preparerà l'atto di cancellazione e contatterà la banca;
Che un rappresentante della banca venga a firmare l'atto di cancellazione presso lo studio notarile;
Una volta firmato davanti a un notaio, l'atto di cancellazione dell'ipoteca deve essere presentato e l'imposta deve essere pagata alle autorità fiscali;
Infine, depositare e attendere 15 giorni lavorativi per la registrazione della cancellazione al Catasto;

Tuttavia, a seconda della persona scelta per svolgere questo processo, i tempi, come già detto, possono essere molto diversi. Oggi, ad eccezione della firma dell'atto di cancellazione da parte del rappresentante della banca, che deve essere effettuata di persona e richiede uno spostamento fisico (da parte del notaio o del dipendente della banca), il resto delle procedure può essere effettuato per via elettronica. Questo ha ridotto notevolmente i tempi di attesa. Detto questo, in sintesi, se non ci sono incidenti nel processo di firma del documento o nella sua registrazione, in un periodo di circa 3 - 4 settimane, si può ottenere la cancellazione dell'iscrizione della propria ipoteca.

Fin qui ho cercato di rispondere ai dubbi più comuni. Nella pratica, tuttavia, si verificano diversi scenari che possono rendere la questione un po' più complessa, come vedremo di seguito.

[Primo scenario complesso e molto comune nella pratica notarile quotidiana].

"Quando una persona vuole acquistare una casa e c'è già un mutuo ipotecario in corso sull'immobile".

Fermo restando quanto spiegato finora, è molto frequente che l'attuale proprietario dell'immobile, prima della scadenza del pagamento del mutuo, per qualsiasi motivo (ad esempio,perché vuole una casa più grande, perché vuole trasferirsi, perché non gli piace più la sua attuale abitazione, ecc.) decida di vendere l'immobile, in modo da avere ancora una parte del mutuo che ha richiesto al momento di acquistarlo, in attesa di pagamento. In questo caso, si tratterebbe di un'ipoteca che non è stata estinta dal punto di vista finanziario, ma che ha un saldo in sospeso, che dovrà essere estinto dal punto di vista finanziario e dell'iscrizione, come verrà illustrato nelle domande seguenti.

Come verrà estinto finanziariamente il precedente prestito ipotecario del venditore?

Per ottenere la cancellazione economica del mutuo in essere, il venditore, in quanto attuale proprietario dell'immobile, contatterà la banca a cui deve il mutuo, comunicando la sua volontà di vendere l'immobile ipotecato e, quindi, di cancellare anticipatamente il mutuo ipotecario. Vi informeranno anche della data esatta in cui è prevista la vendita(ad esempio, il 1° aprile 2021).

In considerazione di ciò, la banca creditrice fornirà all'attuale proprietario un certificato di saldo residuo alla data in cui si prevede di concludere la vendita, che indicherà anche il numero di conto corrente (ovviamente di proprietà della banca e non del venditore) su cui l'acquirente dovrà versare tale importo.

Così, ad esempio, se l'attuale proprietario ha un debito di 85.000 euro al 1° aprile 2021, la sua banca gli fornirà un documento che lo attesta e che indica il conto corrente XXXX-XXXXXX-XXXXXX-XXXXXXXX, di proprietà della banca stessa, sul quale devono essere versati gli 85.000 euro per poter estinguere il precedente mutuo ipotecario.

Pertanto, il giorno dell'autenticazione della compravendita in un atto pubblico, l'acquirente, dall'intero prezzo di acquisto concordato, tratterrà la parte corrispondente al saldo residuo del prestito in questione, per pagarla lui stesso, direttamente alla banca creditrice, sul conto indicato in tale certificato, mediante un bonifico bancario immediato del tipo Banco de España.

Quindi, riprendendo l'esempio precedente, se il prezzo di acquisto è stato fissato a 200.000 €, di questo importo l'acquirente tratterrà gli 85.000 € corrispondenti al saldo residuo del mutuo ipotecario, per cui consegnerà al venditore solo 115.000 €, mentre questi 85.000 € saranno pagati direttamente, tramite un bonifico immediato attraverso la Banca di Spagna (nota anche come OMF), in modo che la banca creditrice riceva quel denaro e cancelli economicamente il mutuo ipotecario.85.000 € saranno pagati direttamente con un bonifico immediato tramite la Banca di Spagna (nota anche come OMF), in modo che la banca creditrice riceva questo denaro e cancelli economicamente il mutuo ipotecario, mentre i restanti 1.000 € saranno utilizzati per pagare i costi della cancellazione dell'iscrizione dell'ipoteca.

Come verrà cancellato nel registro il precedente prestito ipotecario del venditore?

Una volta ottenuta la cancellazione economica del prestito ipotecario, sarà necessario gestire anche la cancellazione dell'iscrizione ipotecaria. A tal fine, l'acquirente deve anche trattenere i costi che la cancellazione dell'iscrizione ipotecaria può comportare (compresi i costi dell'onorario del notaio, l'imposta di registro e gli onorari del notaio, dell'avvocato o dell'agenzia a cui affida questo processo), per poterli pagare e ottenere la cancellazione dell'iscrizione ipotecaria.

Quindi, riprendendo l'esempio precedente, se il prezzo di acquisto è fissato a 200.000 euro, di questo importo l'acquirente, che ha già trattenuto 85.000 euro corrispondenti al saldo residuo del mutuo ipotecario, tratterrà anche altri 1.000 euro per far fronte al costo della cancellazione dell'iscrizione dell'ipoteca, per cui alla fine consegnerà al venditore solo 114.000 euro, mentre gli 85.000 euro saranno pagati direttamente, mediante un bonifico immediato tramite la Banca di Spagna (nota anche come OMF), in modo che la banca creditrice riceva questo denaro e cancelli economicamente il mutuo ipotecario.114.000 euro al venditore, mentre gli 85.000 euro saranno pagati direttamente, con un bonifico immediato tramite la Banca di Spagna (nota anche come OMF), in modo che la banca creditrice riceva questo denaro e cancelli economicamente il mutuo ipotecario, e i restanti 1.000 euro saranno utilizzati per pagare i costi della cancellazione dell'iscrizione dell'ipoteca.

Come faccio a sapere quanto trattenere per le spese di cancellazione dell'ipoteca?

Come già spiegato, per cancellare un'ipoteca sarà necessario stipulare un atto di cancellazione dell'ipoteca (il cui costo è regolato da una norma, detta Tariffa notarile, che potete trovare qui QUI), procedere alla sua registrazione al Catasto (il cui costo è regolato da un regolamento, chiamato Tariffa dei Catasti, che si può trovare QUI QUI), nonché le eventuali spese addebitate dall'agenzia, dall'avvocato o dallo studio notarile incaricato di elaborare il documento.

Detto questo, poiché queste regole sono complesse da comprendere e gli onorari specifici dell'agenzia, dell'avvocato o del notaio, per l'elaborazione, possono variare a seconda del professionista scelto, per calcolare l'importo specifico che deve essere trattenuto dal prezzo di vendita e che deve essere utilizzato per cancellare la precedente ipoteca del venditore, dobbiamo fondamentalmente tenere conto del percorso che scegliamo per ottenere questa cancellazione. Così:

Se la gestione è stata affidata alla banca, sarà l'agenzia della banca stessa a determinare l'importo da trattenere, sulla base della stima fornita dalla banca.
Se la gestione è stata affidata a un'agenzia o a un avvocato di fiducia dell'acquirente, sarà questa agenzia o avvocato a determinare l'importo da trattenere, sulla base del preventivo fornito.
Se la gestione è affidata a un notaio di fiducia dell'acquirente, sarà questo a determinare l'importo da trattenere, sulla base del preventivo fornito.
Sel'acquirente desidera eseguire l'intera procedura con i propri mezzi, deve calcolare da solo il costo dell'atto e della sua registrazione. In questo caso, come già detto, mettiamo a disposizione delle parti interessate una calcolatrice sul sito web dell'ufficio notarile di Jesús Benavides (QUI) dove sarà possibile effettuare il calcolo necessario.

Il venditore si fa carico dei costi di cancellazione finanziaria e di registrazione del precedente prestito ipotecario?

Logicamente, la cancellazione economica del prestito ipotecario vivente che grava sulla casa venduta è a carico del venditore, in quanto è stato il venditore a stipulare il prestito per acquistare la casa a suo tempo, quindi è il venditore che deve ripagarlo restituendo il denaro. Tuttavia, come è stato spiegato, questo pagamento non viene effettuato direttamente dal venditore, ma è l'acquirente a gestirlo, in quanto è l'acquirente a trattenere una parte del prezzo di acquisto (che in linea di principio dovrebbe essere versato direttamente al venditore), allo scopo di ottenere la cancellazione economica del precedente mutuo ipotecario, in quanto è logico che, in quanto nuovo proprietario, sia la parte interessata a liberare il peso del suo immobile, per lasciarlo libero da gravami che potrebbero pregiudicare il suo diritto di proprietà.

Lastessa regola vale per la cancellazione dell'iscrizione ipotecaria, cioè viene pagata dal venditore, in quanto si tratta di un onere da lui costituito su quell'immobile, ed è lui che deve sostenere il costo della sua cancellazione, ma il pagamento non viene effettuato direttamente dal venditore, bensì di nuovo, è l'acquirente a trattenere una parte del prezzo d'acquisto per pagare i costi di questa cancellazione(che comprendono principalmente il costo del notaio, del catasto e le spese di elaborazione del documento che possono essere addebitate dall'agenzia, dall'avvocato o dallo studio notarile a cui è affidato il processo).

Perché l'acquirente dell'immobile si assume il compito di iscrivere l'ipoteca del venditore, se è anche il venditore stesso a sostenere i costi?

Il motivo per cui tutta la gestione viene lasciata nelle mani dell'acquirente è che egli è la parte più interessata a ottenere questa "scomparsa" del diritto di ipoteca nel catasto, poiché, in quanto nuovo proprietario, vorrà che l'immobile appena acquistato sia libero da gravami.

L'esempio seguente è sufficiente per comprendere questo interesse: "L'acquirente, quando paga il prezzo di acquisto, si assicura che pagando direttamente alla banca saldi economicamente il debito residuo che grava sull'immobile. Il fatto di effettuare questo pagamento e di giustificarlo davanti a un notaio, gli conferisce una posizione di sicurezza più che sufficiente per quanto riguarda la cancellazione economica del prestito, ma non la cancellazione dell'ipoteca. In altre parole, nonostante l'estinzione del debito, l'ipoteca continuerà a comparire sull'immobile nel Registro fino a quando non verranno prese le misure necessarie per cancellarla. Immaginiamo che acquirente e venditore, a voce o espressamente nell'atto di vendita stesso, si assumano l'obbligo di farsi carico e pagare la cancellazione dell'ipoteca, ma in pratica il venditore non la esegue mai, perché richiede tempo e denaro per farlo. E pensate... la proprietà non è più sua e ha già ricevuto il prezzo. L'acquirente sarebbe obbligato a inseguire il venditore per fare questo, ecc.

Ovviamente, la cosa più sensata da fare è che l'acquirente non solo trattenga da una parte del prezzo d'acquisto l'importo residuo del prestito, ma anche l'ammontare prevedibile delle spese per questa gestione macchinosa. Oltre a trattenere questo importo, l'acquirente stesso dovrà preoccuparsi di organizzare la corrispondente cancellazione della registrazione. Questo ci porta direttamente alla domanda successiva.

Chi è responsabile della cancellazione dell'ipoteca precedente del venditore?

Come indicato in precedenza, la cancellazione dell'ipoteca precedente del venditore sarà effettuata dall'acquirente, che la pagherà con i fondi che avrà trattenuto dal prezzo di vendita. A tal fine, una volta firmata la vendita e, in tale atto, cancellato economicamente il mutuo residuo come spiegato nella domanda precedente, il venditore dell'immobile, in qualità di ex debitore, si recherà presso la propria banca per richiedere il certificato di saldo zero, che è il documento in cui la banca creditrice si dichiara soddisfatta dell'obbligazione principale e acconsente alla cancellazione dell'iscrizione dell'onere. Con questo documento, il venditore lo invierà all'acquirente (per esempio via e-mail), e l'acquirente, ora non solo con il denaro trattenuto ma anche con il certificato di saldo zero in suo possesso, attiverà il processo di firma dell'atto di cancellazione dell'ipoteca e la sua registrazione in Catasto con uno dei mezzi spiegati in una domanda precedente, ma che comunque ricordo:

Delegando la gestione all'agenzia dell'ex banca creditrice (in questo caso, sembra un'opzione improbabile, poiché il rapporto commerciale di tale banca era con il venditore, non con l'acquirente che ora gestisce la cancellazione).
Commissionarela gestione a un avvocato o a un'agenzia di fiducia.
L'acquirente si fa carico ditutta la gestione (opzione meno consigliabile, come spiegato sopra).
Delegareil processo al notaio di vostra scelta (la procedura normale è quella di affidare il processo al notaio che firma l'atto di vendita, in quanto, ad eccezione del certificato di saldo zero, al momento della firma avrà già tutta la documentazione necessaria per attivare il processo di cancellazione).

Perché il certificato a saldo zero è così importante?

Come già spiegato, il certificato di saldo zero è un documento fondamentale per l'intero processo, poiché senza di esso non è possibile cancellare l'onere ipotecario. Con questo certificato a saldo zero, l'ex banca creditrice certifica che il mutuo ipotecario in questione è stato interamente pagato, che non ha più nulla da pretendere per questo concetto e che, pertanto, acconsente alla cancellazione dell'ipoteca nel registro fondiario. Con questo certificato di saldo zero, il notaio può quindi procedere alla stipula dell'atto di cancellazione dell'ipoteca, e a tal fine contatta un rappresentante dell'istituto finanziario che, alla luce del contenuto del certificato di saldo zero, sottoscrive l'atto di cancellazione dell'ipoteca, dando il proprio consenso, a nome della banca che rappresenta, alla cancellazione dell'ipoteca in Catasto.

In questo caso specifico, come è logico, il certificato di saldo zero può essere ottenuto solo quando il mutuo è già stato estinto, per cui il giorno della firma l'acquirente estinguerà il mutuo versando l'importo dovuto sul conto della banca creditrice che compare sul certificato di saldo residuo alla data della vendita (come spiegato in un'altra domanda precedente) in modo che, successivamente (ad esempio il giorno lavorativo successivo), il venditore possa recarsi presso la propria banca per richiedere il certificato di saldo zero (poiché la banca lo darà solo al venditore, che è suo cliente con il mutuo già estinto), successivamente (ad esempio il giorno lavorativo successivo), il venditore può recarsi presso la propria banca per richiedere il certificato di saldo zero (in quanto la banca lo consegnerà solo al venditore, che è il suo cliente titolare del mutuo già cancellato economicamente) e, una volta ottenuto, può consegnarlo personalmente all'acquirente (o inviarglielo via e-mail), in modo che l'acquirente possa poi gestire la cancellazione dell'iscrizione con il mezzo che ha scelto.

[Secondo scenario].

"Quando si vuole acquistare una casa in cui l'ipoteca risulta ancora al catasto, ma in realtà il mutuo è già estinto".

In questa occasione, la procedura da seguire sarà la stessa applicata nel primo caso, ma con il vantaggio di essere ancora più semplice, dal momento che il mutuo ipotecario è già stato pagato, e il venditore dovrà semplicemente recarsi presso la propria banca prima di firmare la compravendita, per ricevere il certificato di saldo zero.

Pertanto, la procedura è la seguente:

Il giorno della firma dell'atto di vendita, il venditore consegnerà il certificato di saldo zero all'acquirente affinché questi possa provvedere alla cancellazione della registrazione dell'onere.
Ilcosto della cancellazione dell'iscrizione della precedente ipoteca gravante sull'immobile venduto sarà a carico del venditore, come nel caso precedente.
Questo pagamento non sarà effettuato direttamente dal venditore, ma, come nel caso precedente, è l'acquirente che, dal prezzo di acquisto concordato, detrae il costo della cancellazione dell'iscrizione, in modo da trattenerlo ("tenerlo" per sé), per utilizzare questo denaro per pagare il costo della cancellazione dell'iscrizione dell'ipoteca precedente.
L'acquirente, con questo certificato a saldo zero e con il denaro trattenuto dal prezzo di vendita, gestirà la cancellazione dell'iscrizione dell'ipoteca, con i mezzi che riterrà più opportuni.
Il costo specifico della cancellazione dell'iscrizione dell'ipoteca precedente, come spiegato sopra nel primo caso, dipenderà dal percorso scelto dall'acquirente e dal preventivo fornito a tale scopo.
Tuttavia, approfittando del fatto che l'acquirente firma l'atto di vendita presso un notaio, la cosa più ragionevole da fare, se quest'ultimo offre un prezzo adeguato per la gestione, è affidare a questo notaio la firma dell'atto di cancellazione dell'ipoteca e la sua iscrizione nel registro fondiario, in quanto in questo modo un unico professionista (cioè il notaio) gestisce l'intera operazione, cioè la compravendita e la sua registrazione al catasto, nonché la cancellazione dell'onere precedente, semplificando molto di più il processo rispetto al caso in cui il lavoro sia suddiviso tra diversi professionisti.
In ogni caso, va ancora una volta sottolineato che il venditore, poiché è lui a sostenere il costo della cancellazione dell'iscrizione, ha il diritto di trovare un notaio di sua fiducia per firmare l'atto di cancellazione dell'ipoteca (e, se del caso, per gestirlo), a un costo più economico di quello che, eventualmente, sarebbe proposto dall'acquirente. In tal caso, l'acquirente sarà obbligato a procedere alla cancellazione in questo modo.

[Terzo scenario] [Terzo scenario

"Quando si vuole acquistare una casa con un finanziamento da parte di una nuova banca, e c'è già un mutuo ipotecario in attesa di cancellazione da parte del venditore".

In questa occasione, la procedura da seguire sarà la stessa del primo caso, ma con le seguenti particolarità:

In questo caso, la cancellazione finanziaria e/o anagrafica del precedente mutuo ipotecario sarà assunta dall'agenzia che rappresenta la banca che finanzia l'acquirente.L'acquirente è interessato a far cancellare questo onere precedente, in modo che l'immobile sia gravato solo dalla nuova ipoteca concessa all'acquirente.

A questo proposito, va sottolineato che le agenzie che più comunemente eseguono questa procedura sono, tra le altre:
- Gruppo BC
- Tecnotramit
- Tessi Diagonale
- Garsa
- Gesdeck
- Gestoría Arnal
- ecc.
Così, dal finanziamento totale concesso all'acquirente, la banca in questione tratterrà gli importi corrispondenti per cancellare il precedente mutuo ipotecario dal punto di vista finanziario e/o anagrafico, e affiderà questa gestione alla propria agenzia.
Per quanto riguarda il certificato a saldo zero, la procedura sarà la stessa spiegata nel primo caso, ovvero, se esiste un precedente mutuo ipotecario in attesa di pagamento, il giorno della firma della compravendita, questo verrà cancellato finanziariamente tramite un bonifico, in modo che il venditore possa poi recarsi presso la propria banca per richiedere il certificato a saldo zero. Una volta ottenuto il certificato, questo deve essere consegnato all'acquirente o alla sua agenzia affinché quest'ultima possa gestire la cancellazione dell'ipoteca precedente. Se invece è necessaria solo la cancellazione dell'iscrizione (perché il mutuo è già stato estinto), il venditore deve procurarsi in anticipo il certificato di saldo zero e consegnarlo all'acquirente o alla sua agenzia il giorno della firma, in modo che quest'ultimo possa gestirlo.
Il costo della cancellazione dell'iscrizione della precedente ipoteca gravante sull'immobile venduto sarà a carico del venditore, come nel caso precedente.
Questo pagamento non sarà effettuato direttamente dal venditore, ma in questo caso è la banca che finanzia l'acquirente che, dal prezzo di acquisto pattuito, detrae il costo della cancellazione dell'iscrizione, in modo che venga trattenuto ("tenuto" per sé), per utilizzare questo denaro per pagare il costo della cancellazione dell'iscrizione della precedente ipoteca.
Il costo specifico della cancellazione dell'iscrizione dell'ipoteca precedente, in questo caso, sarà determinato dall'agenzia che rappresenta la banca che finanzia l'acquirente, sulla base del preventivo fornito. A questo proposito, è necessario specificare che:
controllo
Naturalmente, si tratterà di un accantonamento di fondi, cioè di un'approssimazione del costo della procedura, ma non di un bilancio chiuso. Pertanto, una volta completata l'intera procedura, in considerazione del costo reale di tutto ciò (atto di cancellazione e relativa iscrizione nel Registro), si calcolerà il costo totale finale di tutto ciò e si procederà alla liquidazione del fondo, restituendo al venditore l'importo che, eventualmente, sarebbe rimasto.
controllo
È inoltre necessario sottolineare che le agenzie bancarie di solito effettuano elevati accantonamenti di fondi per questo concetto, per garantire che il costo della procedura sia coperto in ogni caso, ma come è stato indicato, una volta conosciuto il costo esatto dell'intera procedura, anche l'accantonamento sarà liquidato e l'eccedenza sarà restituita al venditore.
In ogni caso, va ancora una volta sottolineato che il venditore, poiché è lui a sostenere il costo della cancellazione dell'iscrizione, ha il diritto di trovare un notaio di sua fiducia per firmare l'atto di cancellazione dell'ipoteca (e, se del caso, la sua amministrazione), a un costo più economico di quello che, eventualmente, viene proposto dall'agenzia della banca che finanzia l'acquirente. Se ciò accade, l'agenzia della banca deve rimandare la stipula dell'atto a quel notaio e, se del caso, la gestione, se questa è stata determinata, o, al contrario, mantenere la gestione nelle mani dell'agenzia incaricata a posteriori.

Conclusione

Nella speranza che questo articolo abbia risolto i vostri dubbi su cosa sia la cancellazione di un'iscrizione ipotecaria e su quali siano gli aspetti da tenere in considerazione al momento dell'acquisto o della vendita di un immobile, di seguito vi riassumiamo gli aspetti fondamentali trattati:

Quando si costituisce un mutuo ipotecario per l'acquisto di un'abitazione, in realtà si compiono due atti o attività giuridiche diverse, ossia un'obbligazione principale, sotto forma di mutuo, e inoltre una garanzia per assicurare l'adempimento di tale obbligazione, che assume la forma di un diritto reale ipotecario.
Come conseguenza della precedente affermazione, nella vita finale di un mutuo ipotecario si possono distinguere due fasi principali, ovvero una prima, che si chiama cancellazione economica, e che si riferisce alla restituzione del denaro prestato, e una seconda, che si chiama cancellazione anagrafica, e che si riferisce alla necessità di rimuovere questo onere dal catasto, poiché l'obbligazione principale che garantiva è già stata soddisfatta.
Per cancellare un'ipoteca, è necessario innanzitutto stipulare un atto di cancellazione dell'ipoteca davanti a un notaio, in cui un rappresentante della banca creditrice attesta che il mutuo è già stato pagato e che quindi si acconsente alla cancellazione dell'onere nel registro fondiario. Successivamente, è necessario registrare questo atto al Catasto.
È anche possibile ottenere la cancellazione dell'ipoteca per prescrizione. In questo caso, devono essere trascorsi 21 anni dalla scadenza del termine per il rimborso del prestito garantito, senza che la relativa azione ipotecaria sia stata iscritta nel registro. In questo caso, la cancellazione può essere ottenuta tramite una richiesta privata con firma autenticata.
La cancellazione dell'iscrizione ipotecaria non è obbligatoria, ma è fortemente consigliata, in quanto consente di lasciare l'immobile libero da gravami, facilitando notevolmente la sua gestione in futuro.
Il costo della cancellazione dell'iscrizione dell'ipoteca deve essere sostenuto dal debitore che ha costituito l'ipoteca sul suo immobile, e non dall'istituto finanziario che gli ha concesso il prestito.
Per poter firmare l'atto di cancellazione dell'ipoteca, è indispensabile disporre del certificato di saldo zero. A tal fine, una volta terminato il pagamento del prestito, dovrete recarvi presso il vostro istituto finanziario per ottenere questo documento, che dovrebbe esservi consegnato dalla vostra banca senza alcun costo.
Al momento della vendita di un immobile, se sull'immobile è in corso un mutuo ipotecario, l'acquirente tratterrà una parte del prezzo dal venditore per cancellare economicamente tale mutuo, nonché per gestire la cancellazione dell'iscrizione dell'onere.
Se l'acquirente acquista l'immobile con un finanziamento da parte di una banca, ed è necessario gestire anche la cancellazione della precedente ipoteca del venditore, l'acquirente tratterrà una parte del prezzo a questo scopo, ma la gestione sarà effettuata dall'agenzia della banca finanziatrice, al fine di garantire che i precedenti oneri siano cancellati e che la prima e unica ipoteca che grava sull'immobile sia la nuova garanzia che viene costituita in questa compravendita. Fermo restando che il venditore ha anche il diritto di trovare un notaio di sua fiducia, nel qual caso l'agenzia della banca che finanzia l'acquisto deve rivolgersi a tale notaio.
L'intero processo di cancellazione di un'ipoteca, ad eccezione di situazioni non convenzionali, dovrebbe durare al massimo un mese. Tuttavia, come già detto, molto dipenderà dal percorso scelto per effettuare la cancellazione.

Non voglio concludere questo articolo senza offrire questo servizio dal mio studio notarile. Dal 2014 mi sono specializzata nella gestione completa di questo tipo di documenti per fornire il miglior servizio possibile al consumatore.

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Vorrei dedicare questo articolo al mio defunto padre, seguendo il suo consiglio:

"Gesù, figlio mio, specializzati in qualcosa, non deve essere necessariamente qualcosa di difficile, qualcosa di quotidiano, qualcosa che trasformi il pesante in qualcosa di semplice e, soprattutto, che porti un valore aggiunto facilitando le cose a chi non deve conoscerlo".

Sicuramente avrebbe fatto mille volte meglio di me. Ma si dice che è il pensiero che conta. È sempre stato, è e sarà sempre il mio punto di riferimento da seguire.

Dicembre 2023

1.- RINUNCIA ALL'EREDITÀ E SOSTITUZIONE COMUNE. SE LA DESIGNAZIONE TESTAMENTARIA DEI SOSTITUTI È GENERICA ("FIGLI" O "DISCENDENTI"), LA SEMPLICE AFFERMAZIONE CHE QUESTI NON ESISTONO È SUFFICIENTE A FORMALIZZARE LA RINUNCIA E LA SUCCESSIVA AGGIUDICAZIONE A CHI CORRISPONDE:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 30 ottobre 2023 (BOE del 22 novembre 2023), in cui la DG risolve un caso di accettazione dell'eredità di una donna, vedova deceduta, con due figlie che, nel suo testamento, erano state designate come eredi in parti uguali, con sostituzione comune da parte dei rispettivi figli o discendenti. Al momento della formalizzazione dell'accettazione dell'eredità, una delle sorelle rinuncia all'eredità e, nell'atto, la sorella rinunciataria si limita a dichiarare di non avere figli o discendenti (senza alcuna prova certa), cosicché l'altra sorella si vede assegnare l'intera eredità. L'ufficiale di stato civile rifiuta la registrazione perché ritiene che l'inesistenza di figli o discendenti debba essere provata (con atto notarile o con qualsiasi altro mezzo valido per legge).

Il notaio ordinante ha impugnato la qualifica e la DG, allineandosi a quest'ultima, ha revocato la nota di qualifica, confermando che, quando la comune sostituzione testamentaria è effettuata in modo generico (con espressioni quali "figli" o "discendenti", cioè senza appelli nominativi), la semplice manifestazione dell'inesistenza di questi ultimi è sufficiente a formalizzare la rinuncia e la successiva accettazione da parte dell'erede favorito da tale rinuncia.

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2.- VENDITA DI UN IMMOBILE IN AFFITTO. NON È NECESSARIO FORNIRE LA RINUNCIA AL DIRITTO DI PRELAZIONE DA PARTE DELL'INQUILINO AI FINI DELLA REGISTRAZIONE:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP dell'8 novembre 2023 (BOE del 30 novembre 2023), in cui la DG risolve un caso di vendita di beni in locazione (locali), nel cui atto il notaio certifica che gli è stato mostrato un atto in cui il locatario rinuncia al diritto di acquisizione preferenziale riconosciuto dalla LAU.

Il Conservatore rifiuta la registrazione, sostenendo che è necessario che i dettagli e le circostanze di questa rinuncia gli siano accreditati in modo affidabile (fornendo una copia dell'atto di rinuncia in cui il Conservatore possa analizzarne i termini, la legittimazione legale della persona che la concede, ecc.) La DG revoca la nota di qualificazione, ritenendo sufficiente l'attestazione del notaio che l'inquilino ha rinunciato al diritto di prelazione, poiché la legge non conferisce al Conservatore il potere di qualificare i dettagli di tale rinuncia.

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3.- IN CATALOGNA, IL PRELEGATARIO PUÒ ENTRARE IN POSSESSO, DA SOLO, DEI BENI PRELEGATI:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya del 27 ottobre 2023 (DOGC dell'8 novembre 2023), che risolve un caso relativo a un'accettazione di eredità con più coeredi, in cui uno di essi, oltre a essere un prelegatario di un immobile, accetta la sua parte di eredità e, inoltre, si aggiudica unilateralmente questo immobile che costituisce il prelegatario. Il Catasto rifiuta la registrazione in quanto, affinché l'aggiudicazione abbia effetto, è necessario il consenso di tutti gli eredi.

Il notaio ordinante ha presentato ricorso e la DG, allineandosi a quest'ultimo, ha revocato la nota di qualificazione, ricordando che, ai sensi del CCCat (art. 427-22), il legatario può prendere possesso del legato stesso se si tratta di un prelegato.

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4.- COMPRAVENDITA CON CONDIZIONE RISOLUTIVA IN CATALONIA. INTERPRETAZIONE DELLE PERCENTUALI DI MANCATO PAGAMENTO NECESSARIE PER LA RISOLUZIONE DEL CONTRATTO:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DG de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de Catalunya del 10 novembre 2023 (DOGC del 1° dicembre 2023), che risolve un caso relativo a un atto di risoluzione della vendita, in conformità a una condizione risolutiva concordata e registrata, a causa del mancato pagamento di importi dovuti.

In questo caso, il DG stabilisce la corretta interpretazione dell'articolo 621-54 CCCat, in virtù del quale, per poter risolvere la compravendita a causa del mancato pagamento degli importi differiti (in modo che i venditori recuperino la proprietà dell'immobile) è necessario che gli importi non pagati superino il 15% del prezzo pieno (prezzo totale della compravendita), cosicché, solo una volta accumulati importi non pagati che superano il 15% del prezzo totale di acquisto, sarà possibile risolvere la compravendita.

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5.- SE LE DELIBERE DI UN'ASSEMBLEA GENERALE A CUI NON PARTECIPANO GLI AMMINISTRATORI SIANO REGISTRABILI:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 15 novembre 2023 (BOE del 4 dicembre 2023), in cui la DG risolve il caso di un'Assemblea generale degli azionisti a cui non partecipano gli amministratori della società.

Il Conservatore del Registro delle Imprese rifiuta di registrare le delibere adottate per questo motivo, sulla base dell'articolo 180 LSC ("gli amministratori devono partecipare alle assemblee generali"). Il notaio ha impugnato la qualifica e il DG, allineandosi a quest'ultimo, ha confermato che, in effetti, la mancata partecipazione dell'organo amministrativo all'assemblea generale non è motivo di nullità della stessa, ma ciò che, eventualmente, genererà la responsabilità degli amministratori prevista dall'articolo 236 LSC.

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6.- VERBALE NOTARILE DELL'ASSEMBLEA. PER POTER REGISTRARE L'ANNOTAZIONE PREVENTIVA NEL REGISTRO DELLE IMPRESE, È NECESSARIO DIMOSTRARE CHE È STATA FATTA LA RICHIESTA NOTARILE AGLI AMMINISTRATORI:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 14 novembre 2023 (BOE del 4 dicembre 2023), in cui la DG risolve un caso di rifiuto di annotazione preventiva di una richiesta di verbale notarile di un'assemblea, nel Registro Mercantile. Si tratta di un caso in cui un azionista desidera che venga redatto il verbale notarile di un'assemblea generale e, a tal fine, invia un'e-mail di richiesta al presidente del consiglio di amministrazione, che risponde affermativamente. L'azionista cerca di ottenere l'annotazione preventiva nel Registro delle imprese sulla base di questa e-mail e il Conservatore rifiuta, affermando che per poter registrare l'annotazione preventiva è necessario fornire la richiesta notarile agli amministratori.

Il DG conferma la nota di qualificazione e ricorda che, per poter effettuare l'annotazione preventiva richiesta, è necessario dimostrare che è stata emessa la convocazione notarile degli amministratori (art. 104.1 RRM).

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7.- VENDITA DI BENI DA PARTE DI UNA CONGREGAZIONE RELIGIOSA:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 23 ottobre 2023 (BOE del 22 novembre 2023), che può essere utile in questo caso di trasferimenti, in quanto riassume e analizza nel dettaglio la normativa e la documentazione necessaria per formalizzare la vendita di un immobile appartenente a una congregazione religiosa.

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8.- ELEVAZIONE AD ATTO PUBBLICO DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE FIRMATO DAL PRECEDENTE DICHIARANTE:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 2 ottobre 2023 (BOE del 2 novembre 2023), in cui la DG risolve un ricorso presentato contro il rifiuto di registrare un atto di elevazione ad atto pubblico di un contratto di locazione.

Contratto di locazione stipulato tra il precedente proprietario registrato (in qualità di locatore) e un locatario. Il proprietario non paga il mutuo ipotecario che grava sull'immobile locato e l'immobile viene infine sottoposto a pignoramento, nel corso del quale l'immobile viene assegnato a un terzo, a favore del quale l'immobile è attualmente registrato. In questo processo di pignoramento, il nuovo proprietario che si aggiudica l'immobile è a conoscenza del fatto che l'immobile è locato e l'aggiudicazione, in sede giudiziaria, viene concessa salvaguardando i diritti di tale locatario. Successivamente, il locatario tenta di registrare il suo diritto e il Registro lo respinge per mancanza di tratti successivi (art. 20 LH), ossia la persona che ha firmato il contratto di locazione come locatore non coincide con l'attuale proprietario registrato.

La DG revoca la qualifica, ritenendo che questo caso rappresenti un'eccezione al principio generale, in quanto nel procedimento di pignoramento in cui era parte l'attuale proprietario registrato è stato salvaguardato il diritto dell'inquilino a occupare l'immobile.

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9.- PROPRIETÀ ORIZZONTALE. DA UN ELEMENTO PRIVATO A UN ELEMENTO COMUNE. IL PERCORSO CORRETTO È L'ACCORDO DI AFFILIAZIONE E LA CONVERSIONE IN ELEMENTO COMUNE:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 14 novembre 2023 (BOE del 4 dicembre 2023), in cui la DG risolve un ricorso presentato contro il rifiuto della registrazione di un atto di segregazione di un elemento privato e successiva vendita a favore della comunità di proprietari (per convertirlo successivamente in un elemento comune della proprietà orizzontale).

La DG conferma il difetto e, in sintesi, ci dice che se si vuole convertire qualcosa di privato in elemento comune, la via corretta non è la sua vendita a favore della collettività, ma la sua configurazione come elemento comune, modificando la descrizione dell'edificio, e con l'accordo unanime della comunità dei proprietari, in quanto incide sul titolo costitutivo.

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10.- NUOVE FUNZIONALITÀ NELLA SEDE ELETTRONICA DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE DELLA CATALOGNA:

Le nuove funzionalità sono riassunte (QUI) e i miglioramenti apportati alla sede elettronica dell'ATC:

Imposta di trasferimento e di bollo (ITPAJD): sono state introdotte nuove funzionalità nei moduli online per i moduli 600 e 620 e nel programma di aiuto per i moduli 650 e 660:

Adattamento del modulo telematico del modulo 600 dell'ITPAJD per ammettere i cedenti stranieri senza NIF nelle transazioni al tasso DRG (diritti reali di garanzia e di prestito).
Adattamento del modulo telematico 620, vendita e acquisto di alcuni mezzi di trasporto usati, per consentire l'esportazione dell'autocertificazione e il recupero dei dati in presenza di più acquirenti, nel caso dell'acquisto di un'imbarcazione, e per indicare separatamente i tipi di autocaravan.

Per quanto riguarda l'imposta sulle successioni e donazioni (ISD):

Adattamenti al programma di sostegno della modalità di successione per introdurre depositi in conto corrente o di risparmio in formato IBAN.

Inoltre, è stata introdotta l' incorporazione automatica dell'atto pubblico nei file di autovalutazione ITPAJD (modulo 600) e ISD (moduli 650, 651 e 653) . Pertanto, non è più necessario che il cittadino fornisca l'atto pubblico se lo studio notarile ha precedentemente inviato la dichiarazione informativa del notaio all'Agenzia fiscale catalana.

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11.- VERBALE LCI. È NECESSARIO CHIEDERE AL CLIENTE COME VUOLE CHE SIANO AUTORIZZATE LE SUE FUTURE COPIE SIA DEL MUTUO IPOTECARIO CHE DELLA COMPRAVENDITA:

In allegato (QUI) Nota del Consiglio Direttivo dell'Associazione Notarile della Catalogna in cui, in risposta a una comunicazione ricevuta in diversi studi notarili dalla banca ING (che chiedeva che tutte le copie dei loro atti CV + PH fossero rilasciate in formato elettronico), si indica che, negli atti CV + PH, è l'acquirente (che paga l'atto) a dover scegliere il formato delle sue copie autorizzate (su carta o in formato elettronico).

A tal fine, si raccomanda di porre al cliente questa domanda nell'atto pre-LCI, di registrarla nell'atto e, in base alla sua preferenza, di rilasciare la copia secondo la forma richiesta dall'acquirente.

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12.- ISTRUZIONI PER LA VERIFICA DEI VALORI IMMOBILIARI 2024:

In allegato (QUI) l'Istruzione per la verifica dei valori immobiliari dell'Agenzia delle Entrate della Catalogna per gli eventi imponibili (ITP, Eredità e Donazioni) per l'anno 2024.

Va ricordato che questa tabella è di vitale importanza quando non si dispone del valore catastale di riferimento dell'immobile in questione. Sempre, in primo luogo, si deve tenere conto del valore di riferimento ai fini fiscali. In mancanza di questo, la tabella continuerà a essere utilizzata in modo tradizionale. Moltiplicando il valore catastale per il corrispondente coefficiente moltiplicatore, si ottiene il valore fiscale minimo.

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13.- PROPRIETÀ ORIZZONTALE E SEGREGAZIONE/DIVISIONE DI UN ELEMENTO PRIVATO. SE LO STATUTO LO CONSENTE, AUTORIZZA ANCHE, IMPLICITAMENTE, LE OPERE NECESSARIE PER REALIZZARLO:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 2 novembre 2023 (BOE del 30 novembre 2023), in cui la DG risolve un caso relativo a una segregazione di locali, stabilendo che, quando il titolo costitutivo della proprietà orizzontale prevede la possibilità di segregare o dividere elementi privati senza la necessità di un accordo collettivo dell'assemblea dei proprietari, autorizza implicitamente le opere e le modifiche che tale segregazione richiede, a meno che non vi sia una clausola espressa in senso contrario.

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14.- VENDITA DELLA RESIDENZA ABITUALE DELLA FAMIGLIA. È NECESSARIO IL CONSENSO DI ENTRAMBI I CONIUGI, ANCHE PER GLI STRANIERI:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 25 ottobre 2023 (BOE del 22 novembre 2023), in cui la DG risolve un caso di vendita di un immobile appartenente a uno straniero, stabilendo che l'applicazione dell'articolo 1320 CC (e quindi del suo omologo nel Codice civile catalano), relativo alla necessità del consenso di entrambi i coniugi per disporre della residenza abituale della famiglia, è indipendente dalle disposizioni della legge che disciplina il regime patrimoniale dei coniugi, e che, in conformità al Regolamento 24 giugno 2016, è applicabile anche ai matrimoni stranieri.

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15.- IMPORTANTE DISTINZIONE TRA PARTIZIONE FATTA DAL TESTATORE E REGOLE DI PARTIZIONE:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 27 ottobre 2023 (BOE del 22 novembre 2023), in cui la DG risolve un caso relativo a un atto di accettazione dell'eredità e a premi ereditari, in cui, sintetizzando la giurisprudenza della Corte di Cassazione in materia, chiarisce l'importante differenziazione tra una partizione effettuata nel testamento stesso e le mere "norme di partizione".

Il Centro sottolinea che quando il testatore compie tutte le operazioni di partizione previste dal testamento (inventario, stima, liquidazione e assegnazione dei lotti) siamo di fronte a una vera e propria divisione fatta nel testamento. Quando invece il testatore si limita a esprimere la volontà che, al momento della divisione, determinati beni vengano assegnati a ciascun erede in pagamento del suo patrimonio, siamo di fronte a un semplice regolamento di divisione.

Novembre 2023

1.- FARE MOLTA ATTENZIONE. ERRORI NELLO STUDIO NOTARILE CHE DANNO LUOGO A RESPONSABILITÀ CIVILE:

In allegato (QUI) una nota del Consiglio Generale del Notariato, che illustra in dettaglio le principali richieste di risarcimento che l'assicurazione di responsabilità civile per i notai si trova a dover affrontare in caso di negligenza, errori o imperizia professionale. Di seguito sono riportati alcuni esempi significativi:

Vari reclami relativi a documenti autorizzati con persone con ridotte capacità mentali. Esercitare estrema cautela con persone anziane con segni di deterioramento cognitivo, incapaci / con misure di sostegno per l'esercizio della capacità giuridica, sotto tutela, curatela, ecc.
Furto di identità. Siate estremamente diligenti nel verificare l'identità della persona con la sua foto DNI / NIE / Passaporto, ecc.
Verifica dei gravami ipotecari. Prendete le dovute precauzioni con le ipoteche che sono state cancellate economicamente, ma non registrate. Richiedete la prova documentale dell'avvenuto pagamento del prestito garantito.

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2.- NUOVO PROMEMORIA. NUOVI SVILUPPI NEGLI INVESTIMENTI ESTERNI:

In allegato (QUI) una nota informativa dell'OCP con una sintesi delle principali novità del Regio Decreto 571/2023, sugli investimenti esteri. Sono considerati investimenti esteri i seguenti:

Investimenti esteri in Spagna:

Partecipazione di un NON RESIDENTE in società spagnole superiore al 10% del capitale sociale.
Acquisto di beni immobili in Spagna da parte di NON RESIDENTI superiore a 500.000 euro.
Nel caso in cui i fondi utilizzati per l'investimento provengano da giurisdizioni non cooperative, è necessaria una dichiarazione preventiva. L'ordinanza del 9 febbraio 2023 (QUI) contiene l'elenco delle giurisdizioni non cooperative.

Investimenti spagnoli all'estero:

Partecipazione al capitale di società non residenti superiore al 10% del capitale sociale.
Acquisto di immobili all 'estero per un valore superiore a 300.000 euro.
Nel caso in cui la destinazione dell'investimento sia una giurisdizione non cooperativa, è necessaria anche una dichiarazione preventiva.

Obblighi del notaio:

Quando entrerà in vigore l'attuazione normativa del Regio Decreto, sarà obbligatorio per il notaio inviare le informazioni sugli investimenti esteri al Consiglio Generale del Notariato.
Nel periodo transitorio, la presentazione delle dichiarazioni online avviene tramite AFORIX.
Rimane in vigore l'obbligo per il notaio di inviare per iscritto alla Direzione Generale per il Commercio e gli Investimenti Internazionali, nei mesi di gennaio e luglio di ogni anno, un elenco delle transazioni intervenute considerate come investimenti esteri durante il semestre precedente per le quali non è stato richiesto al notaio di presentare la relativa dichiarazione.

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3.- È POSSIBILE DICHIARARE IL COMPLETAMENTO PARZIALE DI UN EDIFICIO DIVISO ORIZZONTALMENTE:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 19 settembre 2023 (BOE del 26 ottobre 2023), in cui la DG risolve il caso di un edificio, con diversi piani, diviso orizzontalmente, in cui viene dichiarata la fine dei lavori solo per una parte di essi (nello specifico, il piano terra e il primo piano, non il resto dei piani).

In questo caso, la DG lo accetta, affermando che non vi è alcun inconveniente nel fatto che la prova di completamento può essere parziale, per fasi e persino per piani; poiché può accadere nella pratica che vi siano elementi non finiti, senza che ciò ostacoli la registrazione del completamento di altri, purché questo sia debitamente accreditato.

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4.- LA SPARTIZIONE DELL'EREDITÀ DA PARTE DI UN COMMERCIALISTA SPARTITORE. ATTENZIONE AI CONFLITTI DI INTERESSE:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 5 settembre 2023 (BOE del 25 ottobre 2023), in cui la DG stabilisce che in un atto di accettazione, divisione e aggiudicazione dell'eredità, la commercialista-partidora non si è limitata all'aspetto strettamente partitivo e, nelle aggiudicazioni, ha svolto funzioni dispositive che richiedono l'intervento degli eredi.

Inoltre, esiste un conflitto di interessi tra due fratelli coeredi, in quanto uno è il tutore dell'altro e quindi esercita la sua rappresentanza legale. Poiché entrambi sono interessati all'eredità e uno di loro è rappresentato legalmente dal fratello, esiste un conflitto di interessi e in questo caso è necessario l'intervento di un difensore legale.

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5.- VENDITA DI UN POSTO AUTO IN UNA PROPRIETÀ INDIVISA. È RICHIESTA UNA DESCRIZIONE SPECIFICA DEL POSTO AUTO:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 28 luglio 2023 (BOE del 12 ottobre 2023), in cui la DG risolve un caso di vendita di una quota indivisa (1,329%) di un immobile, destinato a parcheggio auto. L'atto conteneva la descrizione dell'immobile registrato nel suo complesso (costituito dal piano seminterrato di un edificio adibito a parcheggio e da locali di deposito), ma non la descrizione dello specifico posto auto il cui uso e godimento esclusivo era attribuito alla quota indivisa dell'immobile trasferito.

La DG, in linea con il Conservatore, ritiene necessario che nell'atto di vendita siano descritti dettagliatamente i confini e la superficie del parcheggio da trasferire.

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6.- CATASTO E LEGGE 11/2023. NUOVE SCADENZE PER LA QUALIFICAZIONE DEI DOCUMENTI:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 7 luglio 2023 (BOE del 15 agosto 2023), che approva il calendario per l'attuazione della Legge 11/2023 sulla digitalizzazione delle azioni di registro. Questa legge stabilisce la firma elettronica di tutte le voci e i documenti del registro e la tenuta di un protocollo in formato elettronico. La suddetta risoluzione include due allegati con un calendario per l'implementazione della firma elettronica in ciascuno dei Registri immobiliari in Spagna, ed estende il periodo ordinario per l'abilitazione al registro da 15 giorni lavorativi a 30 giorni lavorativi, per un periodo di un mese dalla data di inizio dell'implementazione dei procedimenti digitali.

In allegato alla sintesi si trova la delibera con gli allegati contenenti le rispettive date di inizio della fase di implementazione della firma elettronica, in modo che tutti i dipendenti dello studio notarile possano consultarle e tenere presente che entro un mese da questa data, il periodo di abilitazione non è di 15 giorni come di consueto, ma di 30 giorni.

L'importanza di questa consultazione risiede nel fatto che sono autorizzate le cancellazioni delle ipoteche iscritte in tutti i registri della Spagna, ognuno dei quali ha una data prevista per l'implementazione di questa firma elettronica!

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7.- IL VICINATO CIVILE E LE SUE DIFFICOLTÀ DI PROVA. GRANDE IMPORTANZA DEVE ESSERE DATA ALLA DICHIARAZIONE CONTENUTA NELL'ATTO:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 3 ottobre 2023 (BOE del 2 novembre 2023), in cui la DG risolve un caso riguardante la prova della residenza civile di una persona deceduta e la sua importanza nel determinare la legge successoria applicabile.

In questo caso, la defunta, nel suo testamento, dichiara di avere uno stato civile comune. Tuttavia, l'erede (il marito), quando accetta l'eredità, nel suddetto atto di accettazione dichiara che lo stato civile della defunta era quello di Ibiza e, in base a ciò, gli viene assegnata l'intera eredità (a differenza di ciò, se lo stato civile fosse stato comune, poiché la defunta non aveva discendenti, ma aveva ascendenti viventi, questi sarebbero stati legittimati). Quando l'atto di accettazione dell'eredità è stato presentato per la registrazione, il cancelliere si è rifiutato di registrarlo, ritenendo prevalente la dichiarazione di stato civile comune fatta dalla defunta nel suo testamento.

La DG, allineandosi al Registro, ritiene che la prova dello stato civile sia molto difficile (tranne nei casi in cui l'espressa dichiarazione sia riportata nel Registro Civile). Pertanto, in caso di dubbio, deve prevalere la dichiarazione dell'interessato resa davanti a un notaio (in quanto resa dopo essere stato debitamente informato dal notaio), anche rispetto a quanto può risultare da documenti extragiudiziali (come un certificato di censimento che dimostri che la persona è registrata a quell'indirizzo da più di 10 anni), in quanto la residenza amministrativa non sempre coincide con l'indirizzo effettivo (che è quello che determina la residenza civile).

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8.- UN AMMINISTRATORE IL CUI MANDATO SIA SCADUTO PUÒ CONVOCARE UN'ASSEMBLEA GENERALE PER IL RINNOVO DELL'ORGANO AMMINISTRATIVO E PER LA PRESENTAZIONE DEI CONTI ANNUALI:

In allegato (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 31 ottobre 2023 (BOE del 21 novembre 2023), in cui la DG delibera che l'Assemblea generale convocata da un amministratore con una carica scaduta è valida, a condizione che tale Assemblea generale sia convocata per rinnovare l'organo amministrativo e approvare i conti annuali di diversi esercizi finanziari come modo per superare la chiusura del Catasto.

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9. POTERI PREVENTIVI E ASPETTI INTERREGIONALI:

Di seguito viene riportata una breve sintesi di un documento sui poteri preventivi e sugli aspetti da tenere in considerazione nel campo del diritto interregionale:

Grande utilità della procura preventiva: evita alla famiglia di dover ricorrere a misure di sostegno giudiziarie (che richiedono più di un anno per essere istituite, oltre al costo degli avvocati, ecc.)
Presto sarà possibile consultare la validità di queste procure per via telematica presso lo Stato Civile. Occorre prestare attenzione quando un delegato si reca presso uno studio notarile per firmare con una di queste procure.
Dubbi sulla legge applicabile quando un cliente si reca presso uno studio notarile per firmare una procura: dobbiamo sempre ricorrere al criterio della residenza abituale (art. 9.6 Cc) per costituire la procura ai sensi del CCCat o del Cc.
Ricordate sempre di inserire (o meno), su richiesta del cliente, la clausola relativa alla necessità o meno dell'autorizzazione giudiziaria per gli stessi atti per i quali il tutore la richiede.
In Catalogna, nei prossimi mesi, ci saranno sviluppi significativi in questo ambito, in quanto il progetto di riforma del Libro II del Codice Civile catalano su questa materia entrerà presto in Parlamento come disegno di legge, per cui, se verrà elaborato in modo ordinario, tra pochi mesi ci saranno nuove norme in questo ambito con modifiche molto profonde che dovremo studiare per adeguare gli atti.

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10.- LEGGE 11/2023. DIGITALIZZAZIONE DEGLI ATTI NOTARILI E DI REGISTRO (PROTOCOLLO ELETTRONICO, VIDEO FIRME e COPIE ELETTRONICHE AUTORIZZATE):

In allegato un articolo tratto dal nostro BLOG che riassume i 10 punti principali dell'entrata in vigore della legge 11/2023 (QUI).

Tre cambiamenti principali influenzeranno la nostra vita quotidiana:

Il primo è il deposito di tutti i documenti firmati nell'ufficio elettronico del notaio, che rispecchia fedelmente il documento cartaceo (matrice, uniti, diligenze e note).
Il secondo cambiamento importante è la possibilità di videofirmare alcuni tipi di documenti con un certificato digitale una volta che il cittadino si è registrato sul portale notarile;
e infine, la creazione di copie autorizzate elettroniche che sostituiscono la carta con la stessa efficacia e validità.

Dopo 21 giorni di implementazione abbiamo riscontrato la seguente casistica:

SUL PORTALE NOTARILE (PNC):

I cittadini che desiderano effettuare le procedure devono compilare il modulo e convalidare il proprio telefono cellulare e l'indirizzo e-mail di contatto. La procedura è semplice e si completa caricando il documento d'identità sulla piattaforma. L'abbiamo validata e funziona correttamente per i cittadini identificati con DNI, NIE e PASSPORT.
Il modo più pratico per accedere e firmare è utilizzare un certificato digitale. Consigliamo la Fábrica Nacional de Moneda y Timbre, anche se esistono diversi enti emittenti certificati da Ancert.
Il cittadino che vi accede potrà consultare tutta la sua storia di atti tra il 1° gennaio 2007 e l'8 novembre 2023. Le modalità di pubblicazione degli atti stipulati dopo l'entrata in vigore della legge sono ancora da definire.

SULLA VIDEO-FIRMA:

Fin dall'inizio siamo riusciti a realizzare con successo 2 firme video . Sebbene sia una tecnologia molto nuova e abbia i suoi limiti, non è stato complesso realizzarla una volta che il cliente è registrato nel portale e ha il certificato digitale da firmare.
La connessione avviene tramite un'applicazione integrata nel browser web ed è intuitiva e semplice. Prevediamo che, con la registrazione dei cittadini, il numero di documenti rilasciati con questo metodo aumenterà.

PER QUANTO RIGUARDA LA COPIA ELETTRONICA CERTIFICATA:

Abbiamo già rilasciato le prime copie autorizzate elettroniche con un codice di verifica sicuro (CSV).
Il processo è gestito da Word stesso e in parallelo al deposito del documento, anche se può essere emesso in una data successiva, sempre per i documenti firmati dopo il 9 novembre 2023.
Il documento viene pubblicato nell'ufficio elettronico del notaio e il CSV viene generato rapidamente e facilmente in SIGNO e inviato al cliente.
Una volta caricato sul sito elettronico, viene condiviso con il cliente tramite un'e-mail in cui forniamo un link alla sua copia elettronica autorizzata. Questo metodo di consegna gli conferisce autenticità e validità legale nei confronti di terzi. Riteniamo che sostituirà gradualmente il cartaceo, in quanto non è necessario essere registrati nel portale notarile per la consultazione e la convalida.

DOMANDE FREQUENTI SUL PROTOCOLLO ELETTRONICO e sulla FIRMA VIDEO:

Nel SIC, nella sezione"Legge 11/2023. Digitalizzazione dei procedimenti notarili e di cancelleria" è disponibile un documento con domande e risposte sui dubbi esistenti in relazione all'attuazione della Legge 11/2023; sono state realizzate due pubblicazioni: il primo e il secondovolume .

Sono anche allegati (QUI al singolare e QUI plurale), i modelli di base per qualsiasi atto elettronico concesso tramite video-firma attraverso il Portale Notarile del Cittadino.

MODIFICA DELL'INDICE UNICO INFORMATIZZATO. NECESSITÀ DI SEGNALARE SEPARATAMENTE IL NUMERO DI PAGINE IN FORMATO CARTACEO/TELEMATICO:

A partire dal 9 novembre 2023, l'Indice unico informatizzato è modificato per incorporare come campo obbligatorio da riportare in ogni strumento pubblico il numero di fogli della matrice del supporto cartaceo separatamente dal numero di fogli del supporto elettronico.

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Per qualsiasi domanda sulla nuova digitalizzazione (sia per i dipendenti che per i clienti), si prega di contattare Antonio Alba via e-mail: antonio@jesusbenavides.es

Ottobre 2023

1.- REGISTRO CENTRALE DEGLI ATTI DI PROPRIETÀ. NOTA ESPLICATIVA

In allegato (QUI) nota chiarificatrice dell'OCP su varie questioni relative al Registro Centrale dei Titoli Immobili ari e agli obblighi dei notai al riguardo:

L'ottenimento dell'indirizzo di posta elettronica di cui all'articolo 4 del RD 609/2023 non è un prerequisito per l'esecuzione del negozio giuridico, in quanto non rientra nei requisiti di identificazione del titolare effettivo.
Percentuale di partecipazione: questa informazione deve essere inserita solo quando si deve effettuare una nuova registrazione della manifestazione, nel caso in cui ci sia una discrepanza tra il contenuto della BDTR e la manifestazione del concedente.

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COMPRAVENDITA DI IMMOBILI FORMALIZZATA DA UN RAPPRESENTANTE CON PROCURA REVOCATA. OCCORRE PRESTARE MOLTA ATTENZIONE NEL VERIFICARE LA VALIDITÀ DELLE PROCURE E DELLE CARICHE SOCIALI.

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 26 luglio 2023 (BOE del 28 settembre 2023).. La DG risolve un caso di vendita di un immobile, in cui il venditore è rappresentato da un procuratore, che dichiara che la sua procura è valida, e il notaio, che dà il suo parere positivo sulla sufficienza dell'atto. Tuttavia, dai dati del Registro delle Imprese, risulta che tale procura era stata revocata pochi giorni prima, essendo stata pubblicata sul BORME, una volta iscritta nel Registro (da cui è opponibile ai terzi), lo stesso giorno della firma del CV.

Il DG conferma la classificazione del Registro, per cui il diritto dell'acquirente non può essere registrato in quanto il venditore non era debitamente rappresentato da una persona con poteri sufficienti per formalizzare la vendita.

Prendere in considerazione il caso e fare le relative indagini in cancelleria il più vicino possibile alla firma dell'atto (se possibile, lo stesso giorno), al fine di evitare tali casi.

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3.- SL. RIDUZIONE DEL CAPITALE PER ACQUISTO DI AZIONI. IMPORTO DELLA RISERVA VINCOLATA

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 24 luglio 2023 (BOE del 27 settembre 2023).. La DG risolve il tipico caso di "uscita" di un azionista da una SL. A tal fine, la società riacquista tutte le azioni di quell'azionista (per un valore di rimborso superiore al valore nominale) e poi riduce il capitale sociale dello stesso importo (procedendo così al suo rimborso) e, allo stesso tempo, costituisce una riserva vincolata, per l'importo della riduzione (prendendo come riferimento il valore nominale delle azioni, e non il valore rimborsato all'azionista, che, come indicato, è superiore), per garantire i diritti dei creditori.

Il Registro si qualifica negativamente perché ritiene che l'importo della riserva debba essere pari al "valore di quanto ricevuto dall'azionista" (cioè l'importo totale rimborsato, e non solo il valore nominale delle azioni).

La DG ribalta la classificazione del Conservatore del registro di commercio, stabilendo che in questi casi l'importo della riserva vincolata deve essere pari al valore nominale delle azioni rimborsate e non all'importo rimborsato all'azionista uscente.

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TUTELA DI FATTO. DOCUMENTO INTERPRETATIVO PER LE PROCEDURE BANCARIE

Si segnala che nel SIC, all'interno del link "Ley 8/2021 de apoyo a la discapacidad", è a disposizione dei dipendenti un protocollo quadro firmato tra l'Avvocatura dello Stato e il settore bancario per chiarire i poteri del tutore di fatto nel campo delle transazioni bancarie.

Questo documento è stato anche oggetto di un'analisi dettagliata in un articolo sul nostro blog (QUI è possibile consultarlo).

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5.- INVESTIMENTI ESTERNI. SVILUPPI NORMATIVI DA TENERE IN CONSIDERAZIONE

Si informa il personale della recente approvazione del Regio Decreto 571/2023 del 4 luglio sugli investimenti esterni (QUI è possibile consultarlo), che deve essere tenuto in considerazione quando si effettuano transazioni con non residenti. In particolare, modifica la normativa precedente nei seguenti aspetti fondamentali:

1.- Sono considerati investimenti esteri ai fini della relativa dichiarazione successiva al Registro degli investimenti del Ministero dell'Economia:

Partecipazioni di non residenti in società spagnole quando tali partecipazioni superano il 10% del capitale sociale o dei diritti di voto della società (in precedenza era richiesto il 50%).
Acquisto di beni immobili in Spagna da parte di non residenti quando l'importo supera i 500.000 euro (in precedenza il limite minimo era di 3.000.000 euro).

In questi casi, il titolare non residente è tenuto a dichiarare l'investimento al Registro degli investimenti del Ministero dell'Economia, utilizzando i moduli previsti dalla Disposizione transitoria 3 del Regio Decreto (moduli DP1, D1A D1B, DP2, D2A, D2B).

2.- Se la transazione è stata eseguita da un notaio, questi deve notificare al Consiglio Generale del Notariato l'investimento attraverso l'ufficio elettronico del notaio (SIGNO) e, in ogni caso, avvertire la persona che compare dell'obbligo di presentarlo.

3.- Nel caso in cui gli investimenti considerati esteri (ai sensi dell'articolo 4 del Regio Decreto), abbiano origine in un Paese di giurisdizione non cooperativa (ex paradisi fiscali), che sono quelli inclusi nell'Ordinanza del 9 febbraio 2023, sarà necessario fare una dichiarazione preventiva e i notai dovranno richiederla prima della concessione, indicandolo espressamente nell'atto pubblico.

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6.- NOTE PRATICHE SUI DOCUMENTI RELATIVI A CITTADINI STRANIERI

In allegato (QUI), un interessante articolo di un collega notaio, che espone una serie di considerazioni pratiche da tenere presenti quando una persona fisica straniera è coinvolta in un atto pubblico. A titolo di sintesi, si evidenziano le più rilevanti:

Identificazione. Si applicano le norme generali del Regolamento notarile. In particolare, nel caso degli stranieri dell'UE, l'identificazione avviene tramite il passaporto o la carta d'identità nazionale.
NIE: Gli stranieri che, a causa dei loro interessi economici, professionali o sociali, sono legati alla Spagna, devono essere dotati, a fini di identificazione, di un numero personale, unico ed esclusivo. Necessario per tutte le operazioni con implicazioni fiscali.
Traduzione: a meno che il notaio non conosca la lingua straniera, è necessario attenersi alle disposizioni del § 150 del Regolamento notarile e richiedere un interprete.
Mezzi di pagamento: prestare molta attenzione e diligenza per quanto riguarda la prevenzione del riciclaggio di denaro. È altamente consigliabile richiedere che i conti di deposito e di pagamento siano detenuti in banche spagnole. Se ci sono banche straniere o conti di terzi, saranno richieste informazioni il più possibile complete e affidabili sull'origine dei fondi, richiedendo una giustificazione documentale (certificati di proprietà dei conti, contratti che giustifichino l'origine dei fondi, ecc.)
Apostille: l'apostilla è richiesta per i documenti rilasciati all'estero.
Transazioni immobiliari. Ricordiamo la trattenuta del 3% del prezzo (Imposta sul reddito dei non residenti) e l'inversione del contribuente nel "capital gain municipale".

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7.- RICHIESTA DI COPIE DI TESTAMENTI ALL'ARCHIVIO DELL'ASSOCIAZIONE NOTARILE DELLA CATALOGNA

Informazioni di interesse per la richiesta di copie di testamenti al Collegio. Per evitare problemi in caso di discrepanze di date, l'Associazione chiede che, al momento dell'invio della richiesta di copia, vengano allegati alla richiesta di copia del testamento i relativi certificati di morte e di ultima volontà, per identificare con maggiore precisione la richiesta.

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8.- FIRMA TELEMATICA DEGLI ATTI NOTARILI. ENTRATA IN VIGORE

Come riportato in precedenza, il 9 novembre entrerà in vigore la Legge 11/2023, che consentirà la firma telematica degli atti pubblici (ovvero, attraverso un sistema di videoconferenza con il notaio e firma elettronica, senza la necessità che il cliente si rechi fisicamente presso lo studio del notaio). QUI potete trovare un articolo sul blog dello studio notarile di Jesus Benavides con maggiori dettagli (quali documenti possono essere firmati, procedura, ecc.).

Per essere pionieri con questa novità e dare il miglior servizio ai clienti, è stata creata una nuova sezione nella pagina web dello studio notarile di Jesus Benavides (Video firma) dove, attraverso video didattici, viene spiegato l'intero processo da seguire per qualsiasi cittadino che voglia mettere in pratica questa possibilità.

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Per qualsiasi domanda su questo argomento (sia da parte dei dipendenti che dei clienti), si prega di contattare Antonio Alba per la risoluzione del problema via e-mail: antonio@jesusbenavides.es.

Settembre 2023

1.- CALCOLO DEI TERMINI PER LO SVOLGIMENTO DELL'ASSEMBLEA GENERALE. IL GIORNO IN CUI SI TIENE L'ASSEMBLEA GENERALE NON PUÒ ESSERE INCLUSO NEL CALCOLO.

Si allega la Risoluzione della DGSJFP dell'11 luglio 2023 (BOE del 28 luglio 2023).. Di conseguenza, e a titolo di sintesi, la DG ricorda le regole per il calcolo dei termini di convocazione dell'assemblea generale in una società di capitali. Come è noto, l'articolo 176 LSC stabilisce che tra la convocazione e lo svolgimento dell'assemblea generale deve trascorrere un mese (SA) o 15 giorni (SL). Ai fini del calcolo di questi termini, il giorno iniziale inizia dal giorno in cui l'avviso di convocazione viene inviato all'ultimo degli azionisti e, per determinare il giorno in cui scade il termine, non si può contare il giorno in cui si tiene l'assemblea generale.

Pertanto, deve trascorrere un mese per le società per azioni e 15 giorni per le società a responsabilità limitata, ed è il giorno successivo a queste scadenze che l'Assemblea generale può essere validamente tenuta.

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2.- DOTTRINA DELLA DIREZIONE GENERALE PER LE QUESTIONI TARIFFARIE

In allegato (QUI) un interessante documento contenente una sintesi della dottrina della Direzione Generale della Sicurezza Legale e della Fede Pubblica, in materia tariffaria, per gli anni 2020 - 2023. Da consultare in caso di dubbi sulle modalità di verbalizzazione di atti specifici.

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3.- NUOVI SVILUPPI DELL'INDICE UNICO INFORMATIZZATO

È stato riferito che l'Indice unico informatizzato ha recentemente incluso una serie di nuove funzionalità per migliorare la rappresentazione dei negozi giuridici concessi in strumenti pubblici.

In particolare, vengono creati nuovi atti giuridici per tenerne conto:

Atti di acquisizione o conservazione dello stato civile.
Atti di misure di sostegno e atti di costituzione di assistenza (e loro equivalenti in Catalogna),
Atti di omissione del numero di protocollo o di registro (per risolvere lo sfortunato caso in cui uno o più numeri rimangono senza un documento effettivamente autorizzato o intervenuto).

Altre modifiche minori:

Prova dei mezzi di pagamento nelle ricevute di deposito.
Specificazione della proprietà (o meno) nella vendita e nell'acquisto di azioni e titoli aziendali.
Costituzione di entità con o senza personalità giuridica, in cui è richiesta l'informazione sul loro codice fiscale (se l'informazione è ottenuta dopo la concessione e non è stato possibile ottenerla dal cliente, una volta scaduto il termine per la presentazione dell'indice, la revoca della norma deve essere richiesta attraverso il solito canale).

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4.- TEORIA DEGLI AFFARI LEGALI COMPLESSI. ACQUISTO + IPOTECA DI UN IMMOBILE DA PARTE DI UNA PERSONA SPOSATA. IL CONSENSO DELL'ALTRO CONIUGE NON È NECESSARIO SE L'IPOTECA VIENE FATTA CONTEMPORANEAMENTE ALL'ACQUISTO. ATTENZIONE NEL CASO DI STRANIERI

In allegato (QUI) un interessante articolo che riassume la dottrina della DG sulla teoria dei negozi giuridici complessi. L'articolo tratta i casi in cui una persona sposata acquista un immobile da sola e poi lo ipoteca. Come è noto, la regola generale stabilisce che, per ipotecare la residenza abituale, anche se appartiene a uno solo dei coniugi, è necessario il consenso dell'altro coniuge. Come eccezione a questa regola generale, si pone la teoria del negozio giuridico complesso, in virtù della quale il consenso del coniuge non proprietario non è necessario nella costituzione di un'ipoteca sulla residenza abituale subito dopo il suo acquisto, ossia l'ipoteca viene firmata con il numero di protocollo subito dopo il protocollo di compravendita.

Nel caso di stranieri, ATTENZIONE, perché la DG non ammette la dottrina del negozio giuridico complesso, a meno che la legge straniera non lo consenta e non sia accreditata (quindi, occorre verificare con una relazione notarile se la legge straniera che regola il regime patrimoniale specifico dei clienti ammette o meno questa teoria del negozio giuridico complesso).

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5.- AUTENTICAZIONE PUBBLICA DELLE DELIBERE SOCIETARIE. UNA BUONA AZIONE PUÒ SALVARE UN CATTIVO CERTIFICATO

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 10 luglio 2023 (BOE del 28 luglio 2023).. In conformità a tale risoluzione, e a titolo di sintesi, la DG stabilisce che, nell'ambito delle delibere societarie di una SL (cessazione e designazione di cariche), se il certificato non indica il quorum per l'adozione delle delibere, ma l'atto lo specifica (mediante una dichiarazione dell'amministratore), ciò è sufficiente per registrare la delibera nel Registro Mercantile.

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6.- PRIOR IN TEMPORE, POTIOR IN IURE. CIÒ CHE ARRIVA PER PRIMO IN CANCELLERIA È CIÒ CHE PREVALE (ANCHE SE LA LEGGE È SUCCESSIVA).

Si allega la Risoluzione della DG Diritto, Persone Giuridiche e Mediazione del 17 luglio 2023 (DOGC del 31 luglio 2023).. In base ad essa, e a titolo di sintesi, la DG stabilisce che prevale ciò che viene iscritto per primo nel Registro.

Caso in cui, nel 1986, con una scrittura privata, viene costituito un usufrutto a vita su un immobile. Successivamente, il 09/02/2023, tale scrittura privata viene elevata ad atto pubblico e presentata per la registrazione al Catasto. Tuttavia, il Conservatore rifiuta la registrazione, poiché il 03/02/2023, cioè 6 giorni prima, era stato presentato per la registrazione un atto di lascito, in cui questo diritto di usufrutto era stato assegnato a un terzo, sulla base di un'accettazione di eredità da parte di una persona deceduta nel 2022.

In questo caso, la DG richiama il principio fondamentale del funzionamento del Registro, ossia prior in tempore, potior in iure, per cui ciò che arriva per primo al Registro e viene registrato (usufrutto del 2022 presentato il 3 febbraio 2023), prevale sugli altri diritti (in questo caso, un usufrutto costituito in una scrittura privata nel 1986 e presentato per la registrazione il 9 febbraio 2023 sulla base di un atto di elevazione ad atto pubblico).

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7.- TABELLA DELLE NORME SULLA NAZIONALITÀ E SULLO STATO CIVILE

In allegato (QUI) un interessante documento che include una tabella dei regolamenti sulla cittadinanza e sullo stato civile, dove si possono trovare i link ai regolamenti e alle risoluzioni della Direzione Generale su vari argomenti come la registrazione civile, le certificazioni, il regime economico del matrimonio, ecc.

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8.- GIURAMENTO DI CITTADINANZA. VARIE QUESTIONI DA TENERE IN CONSIDERAZIONE

In allegato (QUI) Circolare della DG relativa alla competenza dello specifico Ufficio di Stato Civile in cui formalizzare la dichiarazione di opzione per la cittadinanza spagnola, nonché il giuramento o la promessa. Stabilisce che è competente l'Ufficio di Stato Civile del luogo di residenza del richiedente.

Si allega anche (QUI) Circolare del Direttore Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica, che stabilisce l'inopportunità di concedere certificati di cittadinanza giurata quando si rilevano indizi che il richiedente abbia compiuto atti incompatibili con la buona condotta civile (come, ad esempio, il fatto che il richiedente sia detenuto in un centro penitenziario).

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9.- CONTESTAZIONE GIUDIZIALE DELLE QUALIFICHE NEGATIVE. SERVIZIO A CUI SI PUÒ RICORRERE COME STUDIO NOTARILE

In allegato (QUI) un documento informativo del Consiglio Generale del Notariato, attraverso il quale viene reso noto un servizio a disposizione dei notai per poter ricorrere giudizialmente contro le valutazioni negative (o anche le delibere della DGSJFP) che possono comportare un interesse aziendale per i notai.

Pertanto, nel caso in cui il dipendente riscontri una valutazione negativa che ritenga possa ripercuotersi sull'ufficio del notaio nel suo complesso, può sollevare questa eventualità con il notaio, che può richiederla attraverso i canali indicati nel documento allegato.

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10.- LA RACCOMANDAZIONE DI REGISTRARE LE DICHIARAZIONI PRIMA DELLA STIPULA DI UN ATTO IN CUI È COINVOLTA UNA PERSONA CON DISABILITÀ.

La circolare informativa 3/2021, del 27 settembre, del Comitato permanente del Consiglio generale del notariatopropone che, prima della stipula di un atto in cui siano coinvolte persone con disabilità, venga redatto un registro delle manifestazioni in cui siano annotate le circostanze che possono influenzare l'esecuzione del negozio giuridico in questione. Questo registro può includere, tra le altre circostanze

Dichiarazioni della persona con disabilità stessa, ad esempio una dichiarazione della persona con disabilità che riconosce di vendere al di sotto del prezzo di mercato per una particolare necessità o convenienza, o le ragioni per cui rinuncia a una particolare eredità.
Dichiarazioni di persone che assistono la persona disabile nell'esercizio della sua capacità. Ad esempio, la dichiarazione del tutore di fatto, dell'avvocato, dell'accompagnatore occasionale, ecc. in cui si afferma di aver consigliato alla persona disabile di concedere un atto di vendita perché necessario per il suo futuro sostegno e mantenimento, o per saldare i debiti in sospeso.

Questo certificato è un complemento indispensabile alla valutazione della capacità notarile e fornisce chiarezza e sicurezza in caso di controversie future e possibili richieste di risarcimento. Si raccomanda che a richiedere il certificato sia la persona con disabilità o il suo assistente.

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11.- VIENE CREATO IL REGISTRO CENTRALE DEI TITOLI DI PROPRIETÀ.

Decreto Reale 609/2023, dell'11 luglio, che crea il Registro Centrale dei Titoli Immobiliari. Decreto Reale 609/2023, dell'11 luglio, che crea il Registro Centrale dei Titoli di Proprietà Immobiliare.. Questo registro deve essere consultato da tutte le parti obbligate per legge a controllare il riciclaggio di denaro, compresi i notai. Tuttavia, fino al trasferimento dei dati in questo registro, per il quale sono previsti 9 mesi, il Regio Decreto stabilisce che si devono continuare a utilizzare le fonti tradizionali (il database del beneficiario effettivo tramite Signo).

Luglio 2023

1.- NUOVO CONGEDO RETRIBUITO DI 15 GIORNI DI CALENDARIO PER I PARTNER NON SPOSATI

Il regio decreto legge 5/2023 viene pubblicato nel BOE ed entra in vigore (QUI potete consultarlo), in virtù del quale viene riconosciuto un congedo retribuito di 15 giorni di calendario per il fatto di diventare (e registrarsi) come coppia stabile. Tutte le coppie stabili che formano un'unione stabile d'ora in poi possono essere informate di questo, in modo da poter usufruire di questo nuovo congedo.

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2.- NUOVO REGOLAMENTO SULLE MODIFICHE STRUTTURALI DELLE SOCIETÀ COMMERCIALI

Il citato regio decreto legge 5/2023 (QUI ) ha abrogato la precedente Legge 3/2009, del 3 aprile, sulle modifiche strutturali delle società commerciali (trasformazione, fusione, scissione, trasferimento globale di attività e passività, ecc.) Pertanto, d'ora in poi, il nuovo regime giuridico per le modifiche strutturali si trova nel citato Regio Decreto Legge 5/2023. Da tenere in considerazione quando un funzionario prepara una di queste operazioni (deve consultare il nuovo regolamento e adattare le citazioni legali al nuovo testo normativo).

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3.- LE SENTENZE DI DIVORZIO DI STRANIERI, CON AGGIUDICAZIONE DI BENI IMMOBILI, DEVONO ESSERE REGISTRATE NEL REGISTRO CIVILE CENTRALE.

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 13 giugno 2023 (BOE del 10 luglio 2023).. In base ad essa, e a titolo riassuntivo, la DG stabilisce che, in caso di divorzio (DI STRANIERI il cui matrimonio non è registrato nel Registro Civile spagnolo), se nella sentenza viene assegnato un immobile a uno degli ex coniugi, per poterlo registrare nel Catasto, è necessario che, in precedenza, tale sentenza di divorzio sia registrata nel Registro Civile Centrale.

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4.- REGISTRAZIONE DEI BENI E PRECEDENZA IN TEMPOREALE. A VOLTE SÌ, A VOLTE NO, CIÒ CHE VIENE DEPOSITATO SUCCESSIVAMENTE HA LA PRIORITÀ SUI DOCUMENTI DEPOSITATI PRECEDENTEMENTE.

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 15 giugno 2023 (BOE del 10 luglio 2023).. In base ad essa, e a titolo di sintesi, la DG risolve un caso curioso:

Il CV + PH è firmato e presentato per la registrazione, qualificato con difetti correggibili.
Viene presentata una rettifica e, mentre l'iscrizione è ancora in vigore (cioè il VC + PH non sono ancora stati registrati), il Catasto riceve un'ordinanza dell'AEAT con un divieto di alienazione dell'immobile, a causa di debiti fiscali.
Il cancelliere qualifica negativamente il CV + PH (presentato prima dell'ordinanza) per motivi di ordine pubblico.
Il notaio ha presentato ricorso e la DG gli ha dato ragione, stabilendo che se l'ordinanza derivava da un procedimento amministrativo in cui non era stata messa in discussione la validità civile del negozio giuridico (ricordiamo i debiti fiscali), la classificazione negativa non era applicabile, in quanto il CV + PH era stato presentato in precedenza nel registro (prior in tempore potior in iure).
Tuttavia, la DG ricorda che se l'ingiunzione è stata emessa nel contesto di un procedimento penale in cui viene messa in discussione la validità dell'attività (ad esempio, una presunta frode nel VC), la sospensione della registrazione (anche se l'ingiunzione è successiva) sarebbe appropriata, per motivi di interesse generale/ordine pubblico.

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5.- NULLA PUÒ ESSERE REGISTRATO A FAVORE DI UNA SOCIETÀ LA CUI CIF SIA STATA REVOCATA.

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 16 giugno 2023 (BOE del 10 luglio 2023).. In base a questa risoluzione, e a titolo di sintesi, la DG stabilisce che, nell'ambito di una compravendita, se il numero di partita IVA della società acquirente è stato revocato, l'acquisizione non può essere registrata a suo favore. È importante tenere presente e ricordare sempre, quando si tratta di una società, di consultare la banca dati esistente in materia.

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6.- È POSSIBILE RIDURRE IL CAPITALE SOCIALE AL DI SOTTO DEI 3.000 EURO IN UNA SOCIETÀ ESISTENTE

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 13 giugno 2023 (BOE del 10 luglio 2023).. In essa, e a titolo di sintesi, la DG risolve il seguente curioso caso:

3.000, effettua una riduzione di capitale, in seguito alla quale il capitale sociale risultante scende al di sotto dei 3.000 euro.
Il Conservatore sospende la registrazione in quanto ritiene che questa cifra sia inferiore al minimo legale, in quanto ritiene che le SL inferiori a 3.000 euro di capitale siano possibili solo al momento della costituzione.
Il DG revoca la qualifica del Conservatore, ritenendo che sia effettivamente possibile effettuare una riduzione di capitale in una SL con un capitale sociale inferiore a 3.000 euro.

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7.- AUMENTO DEL CAPITALE SOCIALE E DIRITTO DI OPZIONE. IL TEMPO DEVE ESSERE RISPETTATO

A seguito di una transazione formalizzata presso lo studio notarile, si ricorda che nell'ambito di un aumento di capitale di una società di capitali, il diritto di prelazione degli azionisti sugli aumenti di capitale sorge dal momento della pubblicazione dell'offerta di sottoscrizione delle nuove azioni nella Gazzetta Ufficiale del Registro delle Imprese, o dalla comunicazione scritta a ciascun azionista. La sottoscrizione può essere effettuata dagli azionisti entro il termine fissato dall'Assemblea generale, che non può essere inferiore a un mese dalla pubblicazione o dalla comunicazione.

Queste scadenze devono quindi essere prese in considerazione e rispettate quando si formalizza questo tipo di operazione (per cui non è possibile che la sottoscrizione delle nuove azioni avvenga nella stessa assemblea della delibera, a meno che tutti gli azionisti non abbiano partecipato all'assemblea).

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8.- RESPONSABILITÀ CIVILE DEL NOTAIO. È MOLTO IMPORTANTE TENERNE CONTO PER EVITARE QUESTO TIPO DI ERRORE.

Si allega un link a un interessante articolo dottrinale (QUI) in cui viene analizzata la responsabilità civile del notaio. Di particolare interesse è una sezione con approfondimenti di casi specifici (es. omissione di oneri, procure insufficienti, mancata informazione sugli effetti fiscali dell'esecuzione, ecc.)

Si raccomanda vivamente a tutti i dipendenti dello studio notarile di leggere l'articolo e questi casi specifici per evitare di commettere tali errori e la responsabilità ad essi associata.

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9.- REGISTRAZIONE CIVILE E GIURAMENTO DI CITTADINANZA E MATRIMONI NOTARILI. QUESTIONI IMPORTANTI DA TENERE IN CONSIDERAZIONE

Si allega un documento della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica(si veda il PDF allegato a questa mail) che chiarisce diverse questioni relative soprattutto alla documentazione che gli interessati devono presentare nella dichiarazione giurata di cittadinanza e nel procedimento di matrimonio davanti a un notaio, nonché aspetti relativi alla procedura da tenere in considerazione sia per la concessione della cittadinanza che per il matrimonio.

Giugno 2023

1.- STATUTO. LA CLAUSOLA STATUTARIA CHE CONSENTE L'INVIO DELL'AVVISO DI CONVOCAZIONE DELL'ASSEMBLEA AGLI AZIONISTI PER POSTA ORDINARIA (SENZA RICEVUTA DI RITORNO) NON È VALIDA:

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 10 maggio 2023 (BOE del 1° giugno 2023).. Di conseguenza, e a titolo riassuntivo, il DG ricorda che (nell'ambito della costituzione di una SL), la clausola statutaria che consente l'invio dell'avviso di convocazione ai soci per posta ordinaria (senza ricevuta di ritorno) non è ammissibile, in quanto, per essere valido, il sistema di invio deve consentire la verifica della ricezione dell'avviso da parte del destinatario.

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2.- NELL'ATTO DI VENDITA STRAGIUDIZIALE DI UN IMMOBILE IPOTECATO, È NECESSARIO DARE UNA NOTIFICA AFFIDABILE DELL'ESECUZIONE AI TITOLARI DI ONERI SUCCESSIVI:

Si allega la Risoluzione della DGSJFP dell'11 maggio 2023 (BOE del 1° giugno 2023). Caso di pignoramento extragiudiziale di un immobile ipotecato, presso uno studio notarile, in presenza di una condizione risolutiva successiva all'ipoteca a favore di una società. La società viene avvisata del procedimento di pignoramento con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, ma la consegna è negativa, dopodiché l'atto viene concesso. La DG, allineandosi alla tesi del Conservatore, non condivide questa tesi, in quanto ritiene che quando l'esecuzione stragiudiziale di un immobile ipotecato viene formalizzata con un atto, è necessario dare una notifica certa della procedura a tutti i titolari di oneri o diritti successivi all'ipoteca in corso di esecuzione, per cui se si decide di inviare la notifica della procedura con raccomandata con ricevuta di ritorno, e la sua consegna al destinatario è negativa, è opportuno effettuare una notifica personale, da parte del notaio, con un atto di notifica (art. 202 Regolamento Notarile).

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3.- RETTIFICA DI UNA SUPERFICIE SUPERIORE AL 10%. NON È POSSIBILE REGISTRARLA "A POCO A POCO":

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 12 maggio 2023 (BOE del 1° giugno 2023). Viene concesso un atto di rettifica delle dimensioni dell'immobile, con il"metodo semplificato" dell'articolo 201.3 della legge ipotecaria(per differenze non superiori al 10%), ma analizzando i metri quadrati dichiarati nel registro e quelli dichiarati ora (da 9.403 a 10.377), si nota che la differenza è superiore al 10%. Il Conservatore sospende la registrazione e successivamente il notaio presenta un atto di rettifica chiedendo di registrare solo l'eccedenza dei metri quadrati fino al raggiungimento del 10%. Il Conservatore dà nuovamente una qualifica negativa e il DG, allineandosi al Conservatore, conferma che ciò non è possibile, in quanto non è possibile registrare una rettifica "frammentaria" o "a pezzi" della superficie del terreno, per cui se è superiore al 10%, si deve utilizzare la procedura ordinaria dell'articolo 201.1 della legge sulle ipoteche e non la procedura semplificata dell'articolo 201.3.

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4.- MINUTAGGIO DEI "CONCETTI MINORI". COSA PUÒ ESSERE ADDEBITATO E COSA NO:

Interessante post dal blog "justitonotario" (QUI) che analizza una Risoluzione della Direzione Generale del 3 gennaio 2023 (consultabile integralmente in un link del suddetto blog), che risolve un ricorso di un privato contro il verbale di un notaio di un atto di compravendita. In sintesi, stabilisce che:

Cosa è testimoniato e cosa no? È il notaio a decidere.
Rapporto del registro commerciale: non applicabile.
Consultazione del titolare effettivo: Sì.
Faccia in bianco degli assegni: corretto.
Incorporazione nella copia di un foglio per l'inserimento di note: corretto.
Diligenze: Devono essere registrate per poter essere considerate minime.
Copie semplici e accordo sull'assunzione dei costi da parte dell'acquirente: se l'acquirente si assume i costi, questo include le copie necessarie per adempiere agli obblighi di comunicazione dell'attività formalizzata.
Numero di copie elettroniche semplici: 2 (per le comunicazioni al Catasto e al Comune, rispettivamente).
Numero di copie in carta semplice: 3 (per regolare rispettivamente ITP, "plusvalía" e formalità varie).
Al momento dell'indicazione del numero di copie desiderate dai concedenti: Al momento della firma.
Cosa possiamo considerare come testimonianze? La trascrizione dei dati della società intervenuta; l'elaborazione della modulistica necessaria per poter effettuare la liquidazione telematica; la testimonianza per richiesta di informazioni anagrafiche; la consultazione della Real Titolarità; la semplice nota del Registro; la ricevuta dell'IBI; la certificazione catastale descrittiva e grafica (a parte la gestione catastale extra-territoriale che è anch'essa minutabile); gli assegni di accredito dei mezzi di pagamento; il certificato dei debiti della comunità; l'etichetta della Certificazione Energetica o l'intero certificato e rispettando quanto necessario a seconda dei casi; l'attestazione di ricezione da parte del Comune della comunicazione di cui all'art. 110.6.b) e la verifica dei CSV.
Sigillo di sicurezza: Sì, è verbalizzato.
Nota del Registro: può trattarsi di un supplemento (a margine della testimonianza).

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5.- NON SI PUÒ ESSERE DUE COSE ALLO STESSO TEMPO. NON È POSSIBILE ESSERE MEMBRO (PERSONA FISICA) DEL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE DI UNA SOCIETÀ E, ALLO STESSO TEMPO, ESSERE ANCHE UNA PERSONA FISICA CHE RAPPRESENTA UNA SOCIETÀ CHE RICOPRE LA CARICA DI MEMBRO DELLO STESSO CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE:

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 23 maggio 2023 (BOE del 16 giugno 2023).. Di conseguenza, e a titolo riassuntivo, la DG stabilisce che, in un consiglio di amministrazione di 3 membri, non è possibile che la stessa persona fisica ricopra la posizione di membro del consiglio e, allo stesso tempo, quella di persona fisica che rappresenta una società che è anche membro del consiglio, in quanto ciò implicherebbe che, de facto, una sola persona avrebbe il diritto di veto sull'adozione o meno di qualsiasi accordo, oltre a poter generare situazioni suscettibili di conflitto di interessi. In ogni caso, se il consiglio avesse più di 3 membri, la questione sarebbe più discutibile e il caso specifico dovrebbe essere analizzato per giungere a una conclusione in merito.

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6.- VENDITA DI BENI IMMOBILI DA PARTE DI UNA SOCIETÀ RAPPRESENTATA DA UN AMMINISTRATORE LA CUI POSIZIONE NON È ISCRITTA NEL REGISTRO DELLE IMPRESE. È POSSIBILE SE IL GIUDIZIO DI SUFFICIENZA DEL NOTAIO VIENE ESEGUITO CORRETTAMENTE:

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 9 maggio 2023 (BOE del 29 maggio 2023).. In conformità ad esse, e a titolo di sintesi, la DG ribadisce la propria dottrina già consolidata e stabilisce che, in caso di vendita di un immobile da parte di una SL, rappresentata nella compravendita dal proprio amministratore, senza che la posizione sia ancora registrata, è possibile formalizzare l'operazione se il giudizio di sufficienza notarile viene svolto correttamente . In particolare, l'atto deve contenere tutte le circostanze richieste dalla legge affinché la nomina dell'amministratore sia considerata valida:

La delibera dell'Assemblea generale regolarmente convocata.
Accettazione della nomina,
La notifica o il consenso, a seconda dei casi, dei titolari delle precedenti sedi legali.

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7.- MODIFICA DEL REGOLAMENTO DEL REGISTRO DELLE IMPRESE PER ADEGUARLO ALLA LEGISLAZIONE DELL'UNIONE EUROPEA SUI PROCESSI DIGITALI

QUI è possibile consultare la suddetta riforma del Regolamento del Registro Mercantile, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale dello Stato del 14 giugno. Sulla base della stessa, come aspetti chiave:

A tutte le società a responsabilità limitata e alle filiali verrà assegnato un identificativo unico europeo (EUID), che consentirà di identificarle in modo univoco attraverso un sistema di interconnessione di tutti i registri delle imprese dell'UE.
È prevista la possibilità di creare e chiudere filiali telematicamente/online.
La sua entrata in vigore è posticipata di un anno dalla pubblicazione nel BOE della Legge 11/2023 (cioè il 9 maggio 2024).

Maggio 2023

1.- RINUNCIA ALL'EREDITÀ DEI MINORI E CONFLITTO DI INTERESSI. ASPETTI DA TENERE IN CONSIDERAZIONE:

Allego la Risoluzione della DG del Diritto, delle Persone Giuridiche e della Mediazione della Generalitat de Catalunya, datata 20 febbraio 2023 (DOGC del 2 marzo 2023). In base ad essa, e a titolo riassuntivo, la DG ricorda che nella rinuncia all'eredità a favore di minori, la regola generale è che essa deve essere formalizzata in un atto pubblico dai genitori, con autorizzazione giudiziaria (art. 236-27 CCCat) o, in alternativa, dai due parenti più stretti (art. 236-30 CCCat). In caso di conflitto di interessi di uno dei genitori, la rinuncia viene fatta dall'altro genitore con il consenso dei due parenti. Se il conflitto di interessi riguarda uno dei due parenti, questi deve astenersi o, se necessario, il parente successivo deve essere chiamato a sostituirlo.

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2.- CATASTO. LE NOTE SEMPLICI NON POSSONO ESSERE RICHIESTE NÉ PER E-MAIL NÉ PER MEZZO DI UN DOCUMENTO PRESENTATO PER VIA TELEMATICA:

Si allegano le risoluzioni della DGSJFP del 27 marzo 2023 (BOE del 18 aprile 2023) e del 28 marzo 2023 (BOE del 18 aprile 2023). Di conseguenza, e a titolo riassuntivo, la DG ricorda che le note semplici non possono essere richieste né via e-mail né attraverso una richiesta presentata in un documento attraverso il sistema di deposito telematico dei documenti del Registro. La via ordinaria è quella del portale telematico di Registradores.org o del Telefax nel caso di note continue provenienti dallo studio notarile.

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3.- CESSIONE DI PROPRIETÀ IN CAMBIO DI UNA RENDITA VITALIZIA GARANTITA CON CONDIZIONE SOSPENSIVA E DI UN DIRITTO REALE IPOTECARIO. NON SI PUÒ IPOTECARE CIÒ CHE ANCORA NON CI APPARTIENE:

Allego la Risoluzione della DGSJFP del 28 marzo 2023 (BOE del 18 aprile 2023). In essa, e a titolo di sintesi, la DG ci ricorda che non è possibile ipotecare ciò che non è ancora vostro. La cessione di un immobile in cambio di una rendita viene formalizzata in un atto pubblico. Il cedente (una persona anziana) trasferisce l'immobile a un terzo (cessionario) in cambio di una rendita. Il trasferimento viene formalizzato con una condizione sospensiva, per cui il passaggio di proprietà avverrà quando il cessionario dimostrerà di aver pagato per intero la rendita pattuita (si intende alla morte del cedente). Inoltre (per garantire che chi è tenuto a pagare la rendita la paghi), il cessionario costituisce un'ipoteca su tale proprietà, a favore del cedente, come ulteriore garanzia per il pagamento della rendita vitalizia. L'iscrizione dell'ipoteca viene rifiutata in quanto la condizione sospensiva non si è ancora verificata, per cui i cessionari non hanno ancora acquisito la proprietà dell'immobile (condizione sospensiva in attesa di adempimento) e quindi non possono ipotecare qualcosa che ancora non gli appartiene.

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4.- IPOTECA E DOMICILIO AI FINI DELLA NOTIFICA. NON PUÒ ESSERE UN INDIRIZZO ESTERO:

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 30 marzo 2023 (BOE del 18 aprile 2023). In base ad essa, e a titolo riassuntivo, la DG ricorda che quando si formalizza un diritto reale ipotecario, l'atto deve indicare un indirizzo del debitore ai fini delle notifiche e delle convocazioni, che deve essere situato in Spagna, per cui non è ammissibile indicare un indirizzo del debitore all'estero a tali fini.

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5.- ATTO DI ESTINZIONE DELLA CONVIVENZA STABILE E DI SCIOGLIMENTO DEL CONDOMINIO (APPARTAMENTO IN COMUNE). PUÒ ESSERE CONCESSO CON FIGLI MINORI SE NELL'ATTO NON SONO INCLUSI ACCORDI CHE RIGUARDANO I FIGLI:

Allego la Risoluzione della DG del Diritto, delle Persone Giuridiche e della Mediazione della Generalitat de Catalunya del 19 aprile 2023 (DOGC del 24 aprile 2023). In base ad essa, e a titolo riassuntivo, la DG stabilisce che in presenza di una coppia stabile con figli e con una casa in comune, quando la coppia stabile si estingue per cessazione della convivenza, anche se ci sono figli minori, possono formalizzare l'estinzione della coppia stabile nell'atto e concordare nello stesso lo scioglimento del condominio dell'immobile che avevano in comune. Tuttavia, ciò sarà possibile solo se l'atto di cessazione della convivenza stabile non include misure che riguardano i figli, come un accordo, un piano genitoriale, gli alimenti o un regime di visita (nel qual caso, logicamente, sarebbe necessaria un'autorizzazione giudiziaria).

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6.- ATTO DI DIVISIONE MATERIALE DI UN ELEMENTO PRIVATO DI UNA PROPRIETÀ SOGGETTA AL REGIME DI PROPRIETÀ ORIZZONTALE È RICHIESTA SOLO LA MAGGIORANZA SEMPLICE:

Allego la Risoluzione della DG del Diritto, delle Persone Giuridiche e della Mediazione della Generalitat de Catalunya, del 5 maggio 2023 (DOGC del 15 maggio 2023). In base a questa, e a titolo riassuntivo, la DG stabilisce che nel caso di un vecchio edificio con una divisione orizzontale "singolare" (diviso in 4 entità, una delle quali comprende 13 appartamenti suscettibili di uso individualizzato), se il regolamento non lo consente espressamente, l'edificio deve essere diviso in 4 entità, una delle quali comprende 13 appartamenti suscettibili di uso individualizzato, se lo statuto non lo consente espressamente (nel qual caso non sarebbe necessario l'accordo dell'Assemblea generale), è possibile formalizzare una divisione materiale di questa entità che comprende questi 13 appartamenti, al fine di creare 13 proprietà registrate indipendenti, con la sola delibera dell'Assemblea generale approvata a maggioranza semplice (cioè non sarebbe necessario un accordo con maggioranze qualificate di 4/5).

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7.- ATTO DI RETTIFICA DI ERRORE (DI SUPERFICIE) NELLA DESCRIZIONE DI UN IMMOBILE (ELEMENTO PRIVATO) SOGGETTO AL REGIME DI PROPRIETÀ ORIZZONTALE. NON È RICHIESTA LA DICHIARAZIONE DI VECCHIE OPERE EDILIZIE NUOVE DA PARTE DELLA COMUNITÀ DEI PROPRIETARI:

Allego la Risoluzione della DGSJFP del 18 aprile 2023 (BOE dell'8 maggio 2023). In essa, e a titolo riassuntivo, la DG risolve un caso in cui una sovrastruttura, registrata con una superficie utile di 47,51 metri, viene rettificata a 97 metri (poiché in realtà questa era la superficie reale e corretta), mediante un atto concesso dal proprietario registrato dell'immobile, sulla base di una certificazione catastale e grafica e di una relazione di un architetto (che accreditano che si tratta di un errore e che questo appartamento ha questa superficie dal momento della costruzione), nonché mediante una risoluzione del Consiglio (adottata all'unanimità) che acconsente a questa rettifica. In questo caso, la DG conferma che questo atto è sufficiente per registrare la modifica della superficie dell'appartamento, senza la necessità di un atto di dichiarazione di vecchia e nuova costruzione, da parte della comunità di proprietari, in cui viene rettificata la descrizione di tale elemento.

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8.- QUANDO IN UNA SUCCESSIONE C'È UN DIRITTO DI TRASMISSIONE, SONO CONSAPEVOLE CHE PER LA CONSEGNA DI UN LEGATO È NECESSARIO IL CONCORSO DI TUTTI GLI INTERESSATI ALL'EREDITÀ:

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 19 aprile 2023 (BOE dell'8 maggio 2023). In base a tale risoluzione, e a titolo riassuntivo, la DG ricorda che, nell'ambito del diritto di trasferimento, e in base all'articolo 1006 del Codice civile, qualsiasi operazione volta a dividere l'eredità cui è chiamato il cedente deve essere concessa da tutti gli interessati alla successione di quest'ultimo (compresi i suoi beneficiari legittimari). Si tratta di un caso in cui due persone decedute, nel loro testamento, nominano eredi i loro sei figli (con volgare sostituzione a favore dei rispettivi discendenti) e, allo stesso modo, dispongono a favore di tre dei loro figli il lascito di alcuni beni immobili. Successivamente, uno di questi figli morì, lasciando una vedova e tre figli (nipoti del primo defunto). L'atto di consegna del lascito viene concesso dagli eredi (figli della coppia defunta) e anche dagli eredi cedenti (nipoti), ma non interviene la coniuge vedova del figlio defunto, che il DG interpreta come necessaria, in quanto interessata alla successione.

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9.- PRESTO SARÀ POSSIBILE CONCEDERE ATTI PER VIA ELETTRONICA:

In allegato il link all'articolo recentemente pubblicato su El Periódico (QUI) in cui vengono spiegate sinteticamente le novità derivanti dalla Legge 11/2023. Sulla base di questa legge, a breve (a fine novembre scade la vacatio legis di 6 mesi), sarà possibile rilasciare alcuni atti pubblici per via telematica, cioè senza la presenza fisica del cliente presso lo studio notarile. Non appena saranno disponibili ulteriori sviluppi sull'attuazione pratica della misura, il personale sarà debitamente informato.

Aprile 2023

1.- I CLIENTI POSSONO IDENTIFICARSI DAVANTI AL NOTAIO CON UNA PATENTE DI GUIDA VALIDA DEL REGNO DI SPAGNA:

Allego la Risoluzione della DGSJFP del 16 gennaio 2023 (BOE del 14 febbraio 2023). In base a questa risoluzione, e a titolo riassuntivo, la DG consente a una persona che si presenta davanti a un notaio di identificarsi mediante una patente di guida spagnola valida, anche se questa risorsa deve essere utilizzata in modo sussidiario o complementare. Ciò significa che, di norma, in tutti i casi l'identificazione degli spagnoli deve avvenire tramite passaporto o DNI (carta d'identità nazionale spagnola). Tuttavia, in alternativa, può essere accettata anche la patente di guida, in quanto si tratta di un documento ufficiale rilasciato da un'autorità pubblica, con fotografia e firma, che ha effetti identificativi.

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2.- IL CONSENSO DEI NUOVI PROPRIETARI DI UN IMMOBILE SOGGETTO A REGIME PATRIMONIALE ORIZZONTALE È NECESSARIO PER REGISTRARE IN CATASTO GLI ACCORDI ADOTTATI PRIMA DEL LORO ACQUISTO E NON REGISTRATI.

Si allega la Risoluzione della DGSJFP del 31 gennaio 2023 (BOE del 20 febbraio 2023).. In base ad essa, e a titolo di sintesi, la DG ricorda che, come regola generale, se una comunità di proprietari adotta una delibera soggetta a registrazione nel Catasto, e successivamente, prima che tale delibera venga registrata, si verificano cambiamenti di proprietà in elementi privati, per ottenere la registrazione di tale delibera, i nuovi proprietari devono dare il loro consenso. Tuttavia, in questo caso specifico, trattandosi di una successione, la DG applica il principio della successione universale (articolo 661 Cc) e consente la registrazione del patto.

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3.- NELL'AMBITO DI UNA SUCCESSIONE EREDITARIA, LA SEPARAZIONE DEL MATRIMONIO DEVE ESSERE PROVATA IN MODO ATTENDIBILE PER PRIVARE IL CONIUGE SUPERSTITE DEI SUOI DIRITTI EREDITARI SULLA QUOTA RISERVATA.

Allego la Risoluzione della DGSJFP del 24 gennaio 2023 (BOE del 14 febbraio 2023). In essa, e a titolo riassuntivo, la DG ricorda che, nell'ambito di un'accettazione di eredità, per poter formalizzare l'eredità senza il coniuge legittimo superstite (a seguito della separazione dei coniugi), è necessario certificare la separazione (per mutuo consenso in un atto pubblico / decisione giudiziaria di separazione o divorzio / ratifica del coniuge che non partecipa alla divisione).

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4.- PRECAUZIONI DA PRENDERE IN CONSIDERAZIONE NEL GIUDIZIO DI SUFFICIENZA QUANDO SI UTILIZZA UNA PROCURA PREVENTIVA IN PREVISIONE DELLA PERDITA DI CAPACITÀ.

Allego la Risoluzione della DGSJFP del 4 novembre 2022 (BOE del 2 dicembre 2022). Di conseguenza, e a titolo riassuntivo, la DG stabilisce che per poter utilizzare una procura preventiva in previsione della perdita di capacità (del tipo che ha effetto solo una volta che la perdita di capacità è stata accreditata, non prima) non è sufficiente un generico giudizio di sufficienza come in qualsiasi tipo di procura, ma saranno richiesti ulteriori requisiti, ovvero è necessario un certificato medico in corso di validità, che riporti la data, l'autore, lo scopo e un giudizio esplicito da parte del notaio che il mandante si trovi nella situazione di sostegno descritta affinché la procura abbia effetto (e addirittura, in caso di dubbio, può essere richiesta una perizia, che sarà valutata in un atto notarile separato o, se necessario, aggiungendo la comparsa del mandante per valutare la sua situazione di bisogno sul posto).

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5.- LE DECISIONI GIUDIZIARIE CHE INCIDONO SULLA CAPACITÀ DELLA PERSONA DEVONO ESSERE REGISTRATE NELL'ANAGRAFE, IN MODO CHE GLI ATTI CHE NE DERIVANO ABBIANO ACCESSO ALL'ANAGRAFE IMMOBILIARE.

Allego la Risoluzione della DGSJFP del 3 gennaio 2023 (BOE del 9 febbraio 2023). In essa, e a titolo di sintesi, la DG ci ricorda che la sentenza del tribunale che incide sulla capacità di una persona, oltre a essere definitiva, deve essere registrata nel Registro civile. Senza questo requisito, l'atto compiuto dal rappresentante non potrà accedere al Catasto.

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6.- QUANDO IL REGIME ECONOMICO DEL MATRIMONIO È INDICATO IN UN ATTO, DEVE ESSERE SPECIFICATO SE È LEGALE O CONVENZIONALE.

Allego la Risoluzione della DGSJFP del 20 dicembre 2022 (BOE del 3 febbraio 2023). In essa, e a titolo riassuntivo, la DG ricorda che nell'indicare il regime economico del matrimonio è necessario stabilire nell'atto se il regime economico matrimoniale è legale o convenzionale (poiché se è convenzionale, possono essere state previste regole specifiche di gestione e disposizione, diverse da quelle generiche previste dal regime legale del Codice). Inoltre, se si tratta di un regime concordato o convenzionale, è necessario fornire al notaio la prova di ciò mostrando l'atto autentico da cui deriva il regime economico convenzionale (contratto di matrimonio) con gli estremi della registrazione nel registro civile competente. La prova può essere fornita anche attraverso un certificato di matrimonio dell'ufficio anagrafe, a margine del quale deve essere riportata l'annotazione della stipula della convenzione di matrimonio in cui viene concordato il regime patrimoniale convenzionale, il giorno della stipula, il notaio autorizzante e il numero di protocollo.

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7.- LA NECESSITÀ CHE IL NOTAIO INDICHI ESPRESSAMENTE NELLA SENTENZA DI SUFFICIENZA NOTARILE L'AVVERTENZA DI AUTOAPPALTO E/O CONFLITTO DI INTERESSI.

Si allega la risoluzione della DGSJFP del 9 marzo 2023 (B.O.E. 27 marzo 2023). In questa interessante risoluzione, la DG ribadisce ancora una volta la sua dottrina in merito alla sufficienza notarile e alla sentenza autoconcordataria, nel senso che bisogna prendere delle precauzioni quando c'è un negozio giuridico concesso da un procuratore che a sua volta interviene in nome e per conto proprio come parte con interessi opposti a quelli del suo mandante. Nel caso presentato nella sentenza, il Conservatore sospende la registrazione di una donazione in cui il donatore agisce a sua volta come procuratore del donatario, senza indicare nell'atto di donazione che la procura conferita dal donatario evita espressamente la figura dell'autocontratto e/o del conflitto di interessi. Il centro amministrativo ricorda la propria dottrina, già molto ribadita, secondo cui l'articolo 98 della Legge 24/2001 attribuisce esclusivamente al notaio il giudizio di sufficienza della presunta rappresentanza, senza che l'ufficiale di stato civile possa pretendere, per la propria qualifica, l'esibizione, l'accompagnamento o la trascrizione del documento da cui la rappresentanza è tratta. Tuttavia, quando si tratta della figura dell'autocontraenza, non è sufficiente che il notaio riporti nell'atto il suo giudizio di sufficienza, ma è anche necessario che indichi chiaramente che l'atto pubblico da cui deriva la rappresentanza (procura) contiene la clausola di autocontraenza".

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8.- LEGGE APPLICABILE IN MATERIA DI REGIMI PATRIMONIALI TRA CONIUGI CON ELEMENTI INTERNAZIONALI

8.1.- LEGGE APPLICABILE AL REGIME PATRIMONIALE DEI CONIUGI:

Il Regolamento UE 2016/1103 (QUI) si applica a tutti i matrimoni contratti a partire da giugno 2019, ed è universalmente applicabile (anche le leggi non UE possono essere applicate).
Il regolamento (art. 22) consente ai coniugi di scegliere la legge applicabile al loro regime patrimoniale tra quella del luogo di celebrazione o quella della cittadinanza di uno dei due coniugi.
Validità dell'accordo: Soggetto ai requisiti formali di ciascun Paese (di conseguenza, in Spagna sarà necessario un atto pubblico).
Inmancanza di accordo, la legge applicabile è (art. 26): quella della prima residenza abituale dopo il matrimonio, quella della cittadinanza comune o quella del legame più stretto.
‍Si applica anchealle "società di persone registrate": società stabili iscritte in un registro pubblico.

8.2.- LEGGE APPLICABILE AL DIVORZIO:

Si applica il Regolamento UE 1259/2010 (QUI) sulla legge applicabile al divorzio, che è anche universalmente applicabile (si possono applicare anche leggi non UE).
Il regolamento (art. 5) consente ai coniugi di scegliere la legge applicabile al divorzio tra la legge del luogo di residenza abituale, la legge dell'ultimo luogo di residenza abituale, la legge dello Stato di cui uno dei coniugi ha la cittadinanza al momento della conclusione dell'accordo o la legge del foro.
Validità dell'accordo: Soggetto ai requisiti formali di ciascun Paese (in Spagna, atto pubblico di patti in previsione della rottura).
Inassenza di un accordo, si applicano i criteri dell'art. 8 del Regolamento.

Jesús Benavides Lima

Notaio di Barcellona

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Voglio acquistare un immobile su cui c'è un'ipoteca e voglio cancellarla... Come devo procedere e chi si assume i costi di questa cancellazione?

Che cos'è un diritto reale ipotecario?

Qual è il ciclo di vita tipico del mutuo ipotecario?

Qual è la differenza tra la cancellazione economica e la cancellazione dell'iscrizione dell'ipoteca?

Come viene gestita la cancellazione di un'iscrizione ipotecaria?

Chi deve firmare l'atto di cancellazione dell'ipoteca davanti a un notaio?

Che cos'è la cosiddetta cancellazione dell'ipoteca per prescrizione?

Chi paga il costo dell'atto di cancellazione dell'ipoteca?

Quali sono i costi di cancellazione di un'ipoteca?

Perché è importante cancellare un'ipoteca?

Quanto tempo ci vorrà per ottenere la cancellazione dell'ipoteca?

[Primo scenario complesso e molto comune nella pratica notarile quotidiana].

"Quando una persona vuole acquistare una casa e c'è già un mutuo ipotecario in corso sull'immobile".

Come verrà estinto finanziariamente il precedente prestito ipotecario del venditore?

Come verrà cancellato nel registro il precedente prestito ipotecario del venditore?

Come faccio a sapere quanto trattenere per le spese di cancellazione dell'ipoteca?

Il venditore si fa carico dei costi di cancellazione finanziaria e di registrazione del precedente prestito ipotecario?

Perché l'acquirente dell'immobile si assume il compito di iscrivere l'ipoteca del venditore, se è anche il venditore stesso a sostenere i costi?

Chi è responsabile della cancellazione dell'ipoteca precedente del venditore?

Perché il certificato a saldo zero è così importante?

[Secondo scenario].

"Quando si vuole acquistare una casa in cui l'ipoteca risulta ancora al catasto, ma in realtà il mutuo è già estinto".

[Terzo scenario] [Terzo scenario

"Quando si vuole acquistare una casa con un finanziamento da parte di una nuova banca, e c'è già un mutuo ipotecario in attesa di cancellazione da parte del venditore".

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