Voglio acquistare un immobile su cui c'è un'ipoteca e voglio cancellarla... Come devo procedere e chi si assume i costi di questa cancellazione?

Questo è uno dei temi che genera maggiore nervosismo e interesse tra le parti coinvolte in una compravendita immobiliare, soprattutto tra gli acquirenti di un immobile. Pertanto, lo scopo di questo articolo è quello di chiarire come il venditore e l'acquirente debbano procedere in presenza di una (o più) ipoteche precedenti che gravano sull'immobile oggetto di vendita, con l'obiettivo di ottenerne la cancellazione economica e anagrafica, in modo che l'immobile sia ora libero da gravami per il nuovo proprietario che lo acquista.

Ebbene, prima di spiegare come devono procedere le parti coinvolte e quali scenari possono verificarsi quando si cancella un'ipoteca, è essenziale comprendere i concetti di base spiegati in modo semplice attraverso il mio metodo preferito "domanda-risposta". Sono consapevole che questo è un articolo lungo, perché cerco di spiegare al meglio tutti i dubbi che i clienti hanno quotidianamente. Per questo motivo, sottolineo in grassetto le idee principali che sono state messe insieme. Quindi, se lo desiderate, leggendo solo i titoli e il testo evidenziato in grassetto potete ridurre il tempo di lettura e non perdere il contenuto.

Che cos'è un diritto reale ipotecario?

L'ipoteca è un diritto che si costituisce su un immobile per garantire l'adempimento di un'obbligazione principale, ossia un prestito.

Così, quando un acquirente acquista un immobile con un finanziamento da parte di una banca, quest'ultima gli presta del denaro(ad esempio, 100.000 euro) per consentirgli di acquistare l'immobile in questione, con l'impegno di restituire tale importo entro un periodo concordato(ad esempio, 30 anni), attraverso il pagamento di rate mensili(ad esempio, 400 euro al mese).

In considerazione di ciò, per garantire l'adempimento di un'obbligazione principale (cioè il prestito), debitore e creditore costituiscono una garanzia sull'immobile acquistato, tecnicamente nota come diritto reale di ipoteca, in virtù della quale, in caso di inadempimento del prestito, l'istituto finanziario, in qualità di creditore, ha il diritto di avviare una procedura di pignoramento giudiziario per far sì che l'immobile venga messo all'asta in modo da poter recuperare, con il denaro ottenuto dalla migliore offerta, il denaro prestato e gli interessi che sarebbero stati dovuti, ha il diritto di avviare un procedimento di pignoramento giudiziario per far mettere all'asta l'immobile in modo che, con il denaro ottenuto dall'offerta più alta, possa recuperare il denaro prestato e gli interessi maturati, oltre alle spese e ai costi generati da questo procedimento giudiziario.

Per tutti questi motivi, è molto importante che le parti interessate comprendano che, quando sottoscrivono un mutuo ipotecario, stanno di fatto stipulando due diversi atti o transazioni legali:

• In primo luogo, un contratto di prestito, che è l'obbligazione principale, in base al quale una banca presta una somma di denaro, in cambio della restituzione da parte del debitore entro un certo periodo di tempo e con un tasso di interesse concordato.
• In secondo luogo, un diritto di ipoteca sull'immobile, a garanzia dell'adempimento di tale obbligo, che consente, in caso di mancato pagamento del mutuo, come già detto, di accedere a una procedura giudiziaria sommaria in cui l'immobile sarà messo all'asta per ottenere i fondi necessari alla banca per recuperare il proprio denaro.

Qual è il ciclo di vita tipico del mutuo ipotecario?

La cosa normale e più consueta è che il proprietario di un immobile acquistato tramite finanziamento bancario con un mutuo ipotecario si ritrova a rimborsare il prestito per 15, 20 o 30 anni, di norma. Tuttavia, è frequente che, nella pratica, per ignoranza, il debitore, quando finisce di pagare il suo prestito alla banca, dimentichi di compiere l'ultimo passo, cioè di "cancellare" dal catasto l'ipoteca che era stata iscritta a suo tempo a garanzia del prestito contratto.

Pertanto, così come è stato necessario formalizzare il mutuo ipotecario con un atto solenne davanti a un notaio, concedendo il relativo atto di mutuo ipotecario, per cancellare l'ipoteca dal Catasto sarà necessario concedere un nuovo atto davanti a un notaio, in questo caso, per la cancellazione dell'ipoteca, nonché gestirne l'iscrizione in Catasto, al fine di garantire che l'immobile sia libero da oneri, il tutto nei termini che verranno esposti nelle domande che seguono.

Per quanto riguarda questa situazione in cui molti debitori pagano il prestito ma non cancellano l'ipoteca, è forse necessario sottolineare che nel nostro Paese non esiste una cultura in cui l'entità finanziaria, alla fine del pagamento del prestito, ricordi al suo cliente la necessità di cancellare l'ipoteca, poiché, sebbene a priori non sia una procedura obbligatoria, sarebbe senza dubbio molto utile in futuro se ciò avvenisse, Altrimenti, se, ad esempio, noi o i nostri eredi volessimo vendere l'immobile, sarà necessario cancellare la registrazione con poco tempo e forse, a causa della fretta, a un costo maggiore rispetto a quello che si avrebbe se si facesse ora, con tempo e in modo ponderato.

Qual è la differenza tra la cancellazione economica e la cancellazione dell'iscrizione dell'ipoteca?

Come si è appena osservato nelle domande precedenti, nel ciclo di vita dell'erogazione e dell'estinzione di un qualsiasi mutuo ipotecario, in realtà, si possono distinguere due momenti principali, poiché, come si è già detto, il mutuo ipotecario contiene in realtà due atti o attività giuridiche diverse, ossia, in primo luogo, l'obbligazione principale, sotto forma di mutuo, e in secondo luogo, la garanzia di tale obbligazione principale, sotto forma di diritto reale ipotecario.

Quindi, se in realtà il mutuo ipotecario contiene o comprende due atti o attività diverse (OBBLIGAZIONE + GARANZIA), non può essere altrimenti, anche la cancellazione del mutuo ipotecario comporta due fasi o azioni diverse, che verranno spiegate di seguito:

Come viene gestita la cancellazione di un'iscrizione ipotecaria?

Per ottenere la cancellazione di un'ipoteca, come già detto, la prima e più importante cosa è che il debito garantito sia stato pagato, cioè che sia stato restituito tutto il denaro che la banca aveva prestato a suo tempo.

Una volta estinto completamente il mutuo, il proprietario di casa deve recarsi presso l'istituto finanziario erogante per ricevere il cosiddetto certificato di saldo zero, ossia un documento in cui la banca certifica che il mutuo ipotecario in questione è stato completamente estinto, che non ha più alcuna pretesa al riguardo e che, pertanto, acconsente alla cancellazione dell'ipoteca nel registro fondiario.

Una volta che il proprietario ha ottenuto questo documento, ci sono diversi modi per ottenere la cancellazione della garanzia ipotecaria presso il Catasto:

Chi deve firmare l'atto di cancellazione dell'ipoteca davanti a un notaio?

A differenza di quanto accade quando un mutuo ipotecario viene formalizzato davanti a un notaio, dove devono essere presenti e firmare sia la banca che il mutuatario o debitore (a sua volta, il nuovo proprietario dell'immobile ipotecato come garanzia). Per cancellare l'ipoteca notarile, è sufficiente che un rappresentante dell'ente finanziario (e non il proprietario dell'immobile, come alcuni erroneamente credono), si rechi dal notaio per firmare l'atto di cancellazione dell'ipoteca, dove dichiara che il prestito garantito dall'ipoteca è già stato pagato e che, quindi, la banca che rappresenta acconsente alla cancellazione dell'ipoteca. Successivamente, una volta firmato l'atto di cancellazione dell'ipoteca, questo deve essere registrato al catasto, dopodiché l'immobile sarà libero da gravami.

Per questo semplice motivo, poiché il debitore non deve più presentarsi davanti a un notaio, ma solo a un rappresentante della banca, in molte occasioni le banche o i loro studi notarili di fiducia tendono a concentrare la firma di questo tipo di documenti (come l'atto di cancellazione dell'ipoteca) presso i loro notai di fiducia o quelli che utilizzano quotidianamente.

Che cos'è la cosiddetta cancellazione dell'ipoteca per prescrizione?

Oltre alla via ordinaria descritta nel precedente quesito, è necessario precisare che esiste una via sussidiaria per cancellare il diritto reale di ipoteca attraverso l'iscrizione, ed è la cosiddetta viadella "prescrizione". Pertanto, in questo caso, sarà possibile ottenere la desiderata cancellazione dell'iscrizione anche nel caso in cui siano trascorsi 21 anni dall'ultimo pagamento mensile del mutuo garantito, senza che il creditore ipotecario abbia esercitato l'azione ipotecaria e, pertanto, ne sia stata fatta menzione nel registro fondiario.

In questo caso, l'interessato deve presentare una richiesta privata al Catasto, con firma autenticata da un notaio, chiedendo la cancellazione dell'ipoteca nel registro a causa della suddetta circostanza.

In ogni caso, come si può notare, si tratta di una via secondaria poco raccomandabile, perché, sebbene possa avere un costo inferiore, per ottenerla è necessario compiere diversi passaggi che richiedono molto tempo (come la stesura della scrittura privata, il passaggio dal notaio per legittimare la firma e poi il passaggio al Catasto per presentare la richiesta o, se necessario, correggere eventuali vizi del documento, ecc.) e, soprattutto, perché rimanda la soluzione del caso per molto tempo, lasciando l'immobile gravato dall'ipoteca corrispondente a un mutuo già pagato da molti anni, il che può essere dannoso per il futuro dei proprietari dell'immobile.) e, soprattutto, perché rimanda la soluzione del caso a un periodo molto lungo, lasciando l'immobile gravato da questa ipoteca corrispondente a un prestito già pagato per molti anni, che può essere dannoso in futuro per i suoi proprietari o eredi se, prima di questo periodo, si verifica qualche circostanza che rende necessaria la vendita dell'immobile o una nuova ipoteca.

Chi paga il costo dell'atto di cancellazione dell'ipoteca?

Per quanto riguarda la questione di chi debba pagare il costo generato dall'atto di cancellazione dell'ipoteca, è necessario sottolineare che, nella pratica, ciò ha dato luogo ad alcune controversie, in quanto i singoli individui talvolta sostengono che tale costo debba essere sostenuto dall'istituto finanziario che ha prestato loro il denaro all'epoca.

A tal fine, per chiarire questa domanda, è necessario riportare le seguenti norme che si riferiscono direttamente o indirettamente alla questione, nelle quali troveremo la risposta appropriata.

Pertanto, alla luce della normativa vigente e dell'interpretazione della stessa da parte della Corte di Cassazione, si può concludere che il soggetto tenuto al pagamento dell'onorario notarile per un atto di cancellazione dell'ipoteca è il debitore o mutuatario, perché è colui che ha richiesto i servizi notarili a tale scopo, e anche perché è la parte interessata all'esecuzione dell'atto, in quanto è colui che ottiene il beneficio della liberazione del diritto reale ipotecario dal registro, una volta che l'atto è stato registrato in Catasto.

Infine, se il lettore è interessato a ottenere maggiori informazioni sull'utilità e sui costi dell'atto di cancellazione dell'ipoteca, può accedere a QUI a un articolo in cui viene discusso in dettaglio lo stato attuale delle cose.

Quali sono i costi di cancellazione di un'ipoteca?

Per cancellare un'ipoteca sono previsti due costi obbligatori: il costo notarile (per la stipula dell'atto pubblico di cancellazione dell'ipoteca) e il costo di registro (per l'iscrizione dell'atto pubblico nel Registro). Entrambi i costi sono strettamente regolati dalla legge. Pertanto, né i notai né gli ufficiali di stato civile sono liberi di far pagare quello che vogliono. 

Tuttavia, nella pratica è comune trovare un terzo costo aggiuntivo, quello della tassa amministrativa o di elaborazione. Questo costo può essere stabilito liberamente dalla persona che lo esegue. I costi di gestione o di elaborazione si riferiscono solitamente a due procedure diverse ma necessariamente correlate:

1. La presentazione e la liquidazione dell'imposta (AJD) presso le autorità fiscali competenti. Sebbene l'atto di cancellazione dell'ipoteca sia attualmente esente dal pagamento (cioè non viene pagata alcuna imposta), è soggetto a imposta. Ciò significa che, sebbene non si paghi l'imposta (tranne che nei Paesi Baschi in casi specifici), si deve comunque procedere alla presentazione all'Agenzia delle Entrate e al relativo controllo.
2. La presentazione dell'atto notarile di cancellazione dell'ipoteca, unitamente alla relativa liquidazione dell'imposta, per la sua registrazione presso il competente Catasto del luogo in cui si trova l'immobile di cui si vuole cancellare l'ipoteca.

L'espletamento di queste formalità richiede tempo e conoscenze. E ovviamente, se affidate questi compiti a terzi (siano essi il notaio, l'avvocato, l'agenzia o la banca stessa), questi vi chiederanno una commissione. Indipendentemente dalle spese notarili e di registro. Diversi anni fa, ho sviluppato un calcolatore digitale in grado di calcolare (in base alle spese notarili e di registro) con grande precisione i costi economici di una cancellazione dell'ipoteca. È possibile accedervi attraverso il mio sito web al seguente link: (QUI). In questo modo, ogni cittadino può informarsi in anticipo e con grande rigore.

Perché è importante cancellare un'ipoteca?

Come già evidenziato in una precedente domanda, capita spesso che alcuni individui, di fronte alla questione della cancellazione dell'iscrizione del proprio mutuo ipotecario già pagato, scelgano di non farlo, ritenendo che non abbia conseguenze, non essendo una procedura strettamente obbligatoria.

Tuttavia, a mio parere, questa decisione è molto lontana dalla realtà, perché in futuro è più che probabile che si debbano effettuare operazioni legali su questa proprietà, che saranno indubbiamente ostacolate, rese più difficili e persino impedite dal fatto che questo onere pregresso non venga cancellato.

Pertanto, anche se a prima vista può non sembrare una priorità, l'opzione più appropriata e sensata è, una volta terminato il pagamento del mutuo ipotecario, procedere alla cancellazione dell'onere presso il Catasto.

Quanto tempo ci vorrà per ottenere la cancellazione dell'ipoteca?

Sono molte le variabili che possono influenzare il tempo necessario per cancellare un'ipoteca. Il processo è sempre lo stesso:

1. Scoprite i costi che comporta il processo di estinzione del mutuo;
2. Scegliete il mezzo più appropriato(tramite la banca, lo studio notarile, un'agenzia o un avvocato, o anche da soli);
3. Predisporre i fondi;
4. Ottenere il certificato di saldo zero;
5. Inviatelo al notaio, che preparerà l'atto di cancellazione e contatterà la banca;
6. Che un rappresentante della banca venga a firmare l'atto di cancellazione presso lo studio notarile;
7. Una volta firmato davanti a un notaio, l'atto di cancellazione dell'ipoteca deve essere presentato e l'imposta deve essere pagata alle autorità fiscali;
8. Infine, depositare e attendere 15 giorni lavorativi per la registrazione della cancellazione al Catasto;

Tuttavia, a seconda della persona scelta per svolgere questo processo, i tempi, come già detto, possono essere molto diversi. Oggi, ad eccezione della firma dell'atto di cancellazione da parte del rappresentante della banca, che deve essere effettuata di persona e richiede uno spostamento fisico (da parte del notaio o del dipendente della banca), il resto delle procedure può essere effettuato per via elettronica. Questo ha ridotto notevolmente i tempi di attesa. Detto questo, in sintesi, se non ci sono incidenti nel processo di firma del documento o nella sua registrazione, in un periodo di circa 3 - 4 settimane, si può ottenere la cancellazione dell'iscrizione della propria ipoteca.

Fin qui ho cercato di rispondere ai dubbi più comuni. Nella pratica, tuttavia, si verificano diversi scenari che possono rendere la questione un po' più complessa, come vedremo di seguito.

[Primo scenario complesso e molto comune nella pratica notarile quotidiana].

"Quando una persona vuole acquistare una casa e c'è già un mutuo ipotecario in corso sull'immobile".

Fermo restando quanto spiegato finora, è molto frequente che l'attuale proprietario dell'immobile, prima della scadenza del pagamento del mutuo, per qualsiasi motivo (ad esempio,perché vuole una casa più grande, perché vuole trasferirsi, perché non gli piace più la sua attuale abitazione, ecc.) decida di vendere l'immobile, in modo da avere ancora una parte del mutuo che ha richiesto al momento di acquistarlo, in attesa di pagamento. In questo caso, si tratterebbe di un'ipoteca che non è stata estinta dal punto di vista finanziario, ma che ha un saldo in sospeso, che dovrà essere estinto dal punto di vista finanziario e dell'iscrizione, come verrà illustrato nelle domande seguenti.

Come verrà estinto finanziariamente il precedente prestito ipotecario del venditore?

Per ottenere la cancellazione economica del mutuo in essere, il venditore, in quanto attuale proprietario dell'immobile, contatterà la banca a cui deve il mutuo, comunicando la sua volontà di vendere l'immobile ipotecato e, quindi, di cancellare anticipatamente il mutuo ipotecario. Vi informeranno anche della data esatta in cui è prevista la vendita(ad esempio, il 1° aprile 2021).

In considerazione di ciò, la banca creditrice fornirà all'attuale proprietario un certificato di saldo residuo alla data in cui si prevede di concludere la vendita, che indicherà anche il numero di conto corrente (ovviamente di proprietà della banca e non del venditore) su cui l'acquirente dovrà versare tale importo.

Pertanto, il giorno dell'autenticazione della compravendita in un atto pubblico, l'acquirente, dall'intero prezzo di acquisto concordato, tratterrà la parte corrispondente al saldo residuo del prestito in questione, per pagarla lui stesso, direttamente alla banca creditrice, sul conto indicato in tale certificato, mediante un bonifico bancario immediato del tipo Banco de España.

Come verrà cancellato nel registro il precedente prestito ipotecario del venditore?

Una volta ottenuta la cancellazione economica del prestito ipotecario, sarà necessario gestire anche la cancellazione dell'iscrizione ipotecaria. A tal fine, l'acquirente deve anche trattenere i costi che la cancellazione dell'iscrizione ipotecaria può comportare (compresi i costi dell'onorario del notaio, l'imposta di registro e gli onorari del notaio, dell'avvocato o dell'agenzia a cui affida questo processo), per poterli pagare e ottenere la cancellazione dell'iscrizione ipotecaria.

Come faccio a sapere quanto trattenere per le spese di cancellazione dell'ipoteca?

Detto questo, poiché queste regole sono complesse da comprendere e gli onorari specifici dell'agenzia, dell'avvocato o del notaio, per l'elaborazione, possono variare a seconda del professionista scelto, per calcolare l'importo specifico che deve essere trattenuto dal prezzo di vendita e che deve essere utilizzato per cancellare la precedente ipoteca del venditore, dobbiamo fondamentalmente tenere conto del percorso che scegliamo per ottenere questa cancellazione. Così:

• Se la gestione è stata affidata alla banca, sarà l'agenzia della banca stessa a determinare l'importo da trattenere, sulla base della stima fornita dalla banca.
• Se la gestione è stata affidata a un'agenzia o a un avvocato di fiducia dell'acquirente, sarà questa agenzia o avvocato a determinare l'importo da trattenere, sulla base del preventivo fornito.
• Se la gestione è affidata a un notaio di fiducia dell'acquirente, sarà questo a determinare l'importo da trattenere, sulla base del preventivo fornito.
• Sel'acquirente desidera eseguire l'intera procedura con i propri mezzi, deve calcolare da solo il costo dell'atto e della sua registrazione. In questo caso, come già detto, mettiamo a disposizione delle parti interessate una calcolatrice sul sito web dell'ufficio notarile di Jesús Benavides (QUI) dove sarà possibile effettuare il calcolo necessario.

Il venditore si fa carico dei costi di cancellazione finanziaria e di registrazione del precedente prestito ipotecario?

Logicamente, la cancellazione economica del prestito ipotecario vivente che grava sulla casa venduta è a carico del venditore, in quanto è stato il venditore a stipulare il prestito per acquistare la casa a suo tempo, quindi è il venditore che deve ripagarlo restituendo il denaro. Tuttavia, come è stato spiegato, questo pagamento non viene effettuato direttamente dal venditore, ma è l'acquirente a gestirlo, in quanto è l'acquirente a trattenere una parte del prezzo di acquisto (che in linea di principio dovrebbe essere versato direttamente al venditore), allo scopo di ottenere la cancellazione economica del precedente mutuo ipotecario, in quanto è logico che, in quanto nuovo proprietario, sia la parte interessata a liberare il peso del suo immobile, per lasciarlo libero da gravami che potrebbero pregiudicare il suo diritto di proprietà.

Lastessa regola vale per la cancellazione dell'iscrizione ipotecaria, cioè viene pagata dal venditore, in quanto si tratta di un onere da lui costituito su quell'immobile, ed è lui che deve sostenere il costo della sua cancellazione, ma il pagamento non viene effettuato direttamente dal venditore, bensì di nuovo, è l'acquirente a trattenere una parte del prezzo d'acquisto per pagare i costi di questa cancellazione(che comprendono principalmente il costo del notaio, del catasto e le spese di elaborazione del documento che possono essere addebitate dall'agenzia, dall'avvocato o dallo studio notarile a cui è affidato il processo).

Perché l'acquirente dell'immobile si assume il compito di iscrivere l'ipoteca del venditore, se è anche il venditore stesso a sostenere i costi?

Il motivo per cui tutta la gestione viene lasciata nelle mani dell'acquirente è che egli è la parte più interessata a ottenere questa "scomparsa" del diritto di ipoteca nel catasto, poiché, in quanto nuovo proprietario, vorrà che l'immobile appena acquistato sia libero da gravami.

Ovviamente, la cosa più sensata da fare è che l'acquirente non solo trattenga da una parte del prezzo d'acquisto l'importo residuo del prestito, ma anche l'ammontare prevedibile delle spese per questa gestione macchinosa. Oltre a trattenere questo importo, l'acquirente stesso dovrà preoccuparsi di organizzare la corrispondente cancellazione della registrazione. Questo ci porta direttamente alla domanda successiva.

Chi è responsabile della cancellazione dell'ipoteca precedente del venditore?

Come indicato in precedenza, la cancellazione dell'ipoteca precedente del venditore sarà effettuata dall'acquirente, che la pagherà con i fondi che avrà trattenuto dal prezzo di vendita. A tal fine, una volta firmata la vendita e, in tale atto, cancellato economicamente il mutuo residuo come spiegato nella domanda precedente, il venditore dell'immobile, in qualità di ex debitore, si recherà presso la propria banca per richiedere il certificato di saldo zero, che è il documento in cui la banca creditrice si dichiara soddisfatta dell'obbligazione principale e acconsente alla cancellazione dell'iscrizione dell'onere. Con questo documento, il venditore lo invierà all'acquirente (per esempio via e-mail), e l'acquirente, ora non solo con il denaro trattenuto ma anche con il certificato di saldo zero in suo possesso, attiverà il processo di firma dell'atto di cancellazione dell'ipoteca e la sua registrazione in Catasto con uno dei mezzi spiegati in una domanda precedente, ma che comunque ricordo:

• Delegando la gestione all'agenzia dell'ex banca creditrice (in questo caso, sembra un'opzione improbabile, poiché il rapporto commerciale di tale banca era con il venditore, non con l'acquirente che ora gestisce la cancellazione).
• Commissionarela gestione a un avvocato o a un'agenzia di fiducia.
• L'acquirente si fa carico ditutta la gestione (opzione meno consigliabile, come spiegato sopra).
• Delegareil processo al notaio di vostra scelta (la procedura normale è quella di affidare il processo al notaio che firma l'atto di vendita, in quanto, ad eccezione del certificato di saldo zero, al momento della firma avrà già tutta la documentazione necessaria per attivare il processo di cancellazione).

Perché il certificato a saldo zero è così importante?

Come già spiegato, il certificato di saldo zero è un documento fondamentale per l'intero processo, poiché senza di esso non è possibile cancellare l'onere ipotecario. Con questo certificato a saldo zero, l'ex banca creditrice certifica che il mutuo ipotecario in questione è stato interamente pagato, che non ha più nulla da pretendere per questo concetto e che, pertanto, acconsente alla cancellazione dell'ipoteca nel registro fondiario. Con questo certificato di saldo zero, il notaio può quindi procedere alla stipula dell'atto di cancellazione dell'ipoteca, e a tal fine contatta un rappresentante dell'istituto finanziario che, alla luce del contenuto del certificato di saldo zero, sottoscrive l'atto di cancellazione dell'ipoteca, dando il proprio consenso, a nome della banca che rappresenta, alla cancellazione dell'ipoteca in Catasto.

In questo caso specifico, come è logico, il certificato di saldo zero può essere ottenuto solo quando il mutuo è già stato estinto, per cui il giorno della firma l'acquirente estinguerà il mutuo versando l'importo dovuto sul conto della banca creditrice che compare sul certificato di saldo residuo alla data della vendita (come spiegato in un'altra domanda precedente) in modo che, successivamente (ad esempio il giorno lavorativo successivo), il venditore possa recarsi presso la propria banca per richiedere il certificato di saldo zero (poiché la banca lo darà solo al venditore, che è suo cliente con il mutuo già estinto), successivamente (ad esempio il giorno lavorativo successivo), il venditore può recarsi presso la propria banca per richiedere il certificato di saldo zero (in quanto la banca lo consegnerà solo al venditore, che è il suo cliente titolare del mutuo già cancellato economicamente) e, una volta ottenuto, può consegnarlo personalmente all'acquirente (o inviarglielo via e-mail), in modo che l'acquirente possa poi gestire la cancellazione dell'iscrizione con il mezzo che ha scelto.

[Secondo scenario].

"Quando si vuole acquistare una casa in cui l'ipoteca risulta ancora al catasto, ma in realtà il mutuo è già estinto". 

In questa occasione, la procedura da seguire sarà la stessa applicata nel primo caso, ma con il vantaggio di essere ancora più semplice, dal momento che il mutuo ipotecario è già stato pagato, e il venditore dovrà semplicemente recarsi presso la propria banca prima di firmare la compravendita, per ricevere il certificato di saldo zero.

Pertanto, la procedura è la seguente:

• Il giorno della firma dell'atto di vendita, il venditore consegnerà il certificato di saldo zero all'acquirente affinché questi possa provvedere alla cancellazione della registrazione dell'onere.
• Ilcosto della cancellazione dell'iscrizione della precedente ipoteca gravante sull'immobile venduto sarà a carico del venditore, come nel caso precedente.
• Questo pagamento non sarà effettuato direttamente dal venditore, ma, come nel caso precedente, è l'acquirente che, dal prezzo di acquisto concordato, detrae il costo della cancellazione dell'iscrizione, in modo da trattenerlo ("tenerlo" per sé), per utilizzare questo denaro per pagare il costo della cancellazione dell'iscrizione dell'ipoteca precedente.
• L'acquirente, con questo certificato a saldo zero e con il denaro trattenuto dal prezzo di vendita, gestirà la cancellazione dell'iscrizione dell'ipoteca, con i mezzi che riterrà più opportuni. 
• Il costo specifico della cancellazione dell'iscrizione dell'ipoteca precedente, come spiegato sopra nel primo caso, dipenderà dal percorso scelto dall'acquirente e dal preventivo fornito a tale scopo.
• Tuttavia, approfittando del fatto che l'acquirente firma l'atto di vendita presso un notaio, la cosa più ragionevole da fare, se quest'ultimo offre un prezzo adeguato per la gestione, è affidare a questo notaio la firma dell'atto di cancellazione dell'ipoteca e la sua iscrizione nel registro fondiario, in quanto in questo modo un unico professionista (cioè il notaio) gestisce l'intera operazione, cioè la compravendita e la sua registrazione al catasto, nonché la cancellazione dell'onere precedente, semplificando molto di più il processo rispetto al caso in cui il lavoro sia suddiviso tra diversi professionisti. 
• In ogni caso, va ancora una volta sottolineato che il venditore, poiché è lui a sostenere il costo della cancellazione dell'iscrizione, ha il diritto di trovare un notaio di sua fiducia per firmare l'atto di cancellazione dell'ipoteca (e, se del caso, per gestirlo), a un costo più economico di quello che, eventualmente, sarebbe proposto dall'acquirente. In tal caso, l'acquirente sarà obbligato a procedere alla cancellazione in questo modo.

[Terzo scenario] [Terzo scenario

"Quando si vuole acquistare una casa con un finanziamento da parte di una nuova banca, e c'è già un mutuo ipotecario in attesa di cancellazione da parte del venditore".

In questa occasione, la procedura da seguire sarà la stessa del primo caso, ma con le seguenti particolarità:

Conclusione

Nella speranza che questo articolo abbia risolto i vostri dubbi su cosa sia la cancellazione di un'iscrizione ipotecaria e su quali siano gli aspetti da tenere in considerazione al momento dell'acquisto o della vendita di un immobile, di seguito vi riassumiamo gli aspetti fondamentali trattati:

Non voglio concludere questo articolo senza offrire questo servizio dal mio studio notarile. Dal 2014 mi sono specializzata nella gestione completa di questo tipo di documenti per fornire il miglior servizio possibile al consumatore.

Vorrei dedicare questo articolo al mio defunto padre, seguendo il suo consiglio:

Sicuramente avrebbe fatto mille volte meglio di me. Ma si dice che è il pensiero che conta. È sempre stato, è e sarà sempre il mio punto di riferimento da seguire.