Guida pratica: Valore di riferimento: cos'è e a cosa serve?

Dall'entrata in vigore del "valore di riferimento" all'inizio dell'anno 2022, questa domanda è una di quelle che genera più dubbi e quesiti da parte degli interessati che si recano presso il mio studio notarile per formalizzare l'acquisto, la vendita, la donazione o l'accettazione dell'eredità di un immobile. 

Alla luce di ciò, molte persone troveranno senza dubbio interessante saperne di più su cosa sia questa cifra, a cosa serva e come debba essere presa in considerazione nel contesto delle compravendite immobiliari (anche nel caso di donazioni o accettazione di eredità con beni immobili). A tal fine, di seguito viene presentato un breve articolo informativo sull'argomento, utilizzando il mio tradizionale sistema di domande e risposte.

Qual è il valore di riferimento?

Il cosiddetto"valore di riferimento" è, in senso lato, uno strumento introdotto dal legislatore nel 2022 nella normativa fiscale, in virtù del quale l'amministrazione fiscale assegna un valore approssimativo a un immobile a fini fiscali, con il fine ultimo di combattere le frodi fiscali e garantire che, quando avviene un trasferimento di un immobile, l'importo per il quale viene pagata l'imposta corrisponda al valore reale o di mercato dell'immobile.

Quindi, questo"valore di riferimento" significa che l'amministrazione fiscale, per calcolare il"valore fiscale" di un immobile, analizza i prezzi di immobili simili nella stessa zona e che sono stati oggetto di un trasferimento formalizzato davanti a un notaio per estrapolare il valore approssimativo dell'immobile in questione e, grazie a questo calcolo, prendere questo valore come riferimento per determinare la tassazione della transazione.

Quale norma introduce e regolamenta questo valore di riferimento?

Con questa riforma, in sostanza, e in forma molto sintetica, possiamo affermare che essa modifica le regole per il calcolo della base imponibile di:

Pertanto, a partire dal 2022, quando una persona si troverà di fronte a una transazione immobiliare soggetta a queste imposte (una vendita, una donazione, un'accettazione di eredità), dovrà tenere conto di questo concetto di valore di riferimento per poter calcolare e determinare correttamente l'importo dell'imposta da pagare.

Come viene calcolato il valore di riferimento?

Così, nel Catasto (che è un registro amministrativo dipendente dal Ministero delle Finanze in cui sono registrati tutti i beni immobili), oltre alle caratteristiche fisiche e giuridiche di un immobile, la sua ubicazione, la superficie, gli edifici, ecc, d'ora in poi viene rilevato anche il suo"valore di riferimento", cioè una valutazione economica dell'immobile basata su una "analisi dei prezzi comunicati dai pubblici notai nelle compravendite immobiliari" (cioè, grosso modo, il "valore" che l'erario ritiene abbia l'immobile sulla base di operazioni "analoghe" di immobili vicini, formalizzate negli studi notarili).

<ejemplo>Si cualquier persona quiere consultar el valor de referencia de su inmueble, solo tiene que acceder a este enlace y, con su DNI y la referencia catastral del mismo, podrá conocer cuál es su valor de referencia.<ejemplo>

Che impatto ha il valore di riferimento sul calcolo fiscale della transazione?

Come abbiamo già detto, il "valore di riferimento" è il "valore fiscale" che le autorità fiscali considerano avere un immobile, di cui si deve tenere conto nel calcolo delle imposte della transazione, come indicato di seguito.

Su questa base, di fronte a una transazione soggetta a ITP o ISD (come una vendita, una donazione, una successione, ecc.), per calcolare la base imponibile della transazione (cioè il valore su cui verrà calcolata l'imposta da pagare), dobbiamo prendere come riferimento il"valore di mercato", cioè"il prezzo più probabile per cui un immobile potrebbe essere venduto, tra parti indipendenti, senza gravami". 

Per calcolare questo valore di mercato, nel caso specifico dei beni immobili, la nuova norma stabilisce che, al fine di calcolare la base imponibile dell'imposta, si deve tenere conto di quanto segue:

• Oppure al"valore di riferimento" previsto dalla normativa sul Catasto Immobiliare, alla data di maturazione dell'imposta.
• Oppure, se il prezzo di vendita/il valore dichiarato è superiore a questo"valore di riferimento", la base imponibile dell'imposta sarà rispettivamente il prezzo di vendita o il valore dichiarato.

Pertanto, sulla base di quanto sopra, quando un contribuente si trova di fronte a una transazione soggetta all'imposta sui trasferimenti (come un acquisto o una vendita) o all'imposta sulle successioni e donazioni (come l'accettazione di un'eredità o di una donazione), al fine di calcolare l'imposta dovuta, deve procedere come segue:

• Prima di tutto, dovrete andare sul sito web indicato del Catasto e scoprire il "valore di riferimento" del vostro immobile.
• In secondo luogo, confrontare il valore ottenuto con il prezzo effettivo della transazione, in modo da poter confrontare il valore della transazione con il prezzo effettivo della stessa:
• ~Seil valore effettivo della transazione è superiore al "valore di riferimento", questo è il valore imponibile della transazione.
• ~E se il valore effettivo della transazione è inferiore al "valore di riferimento", la base imponibile dell'imposta sarà il "valore di riferimento".

È possibile fornire un esempio pratico a titolo illustrativo?

In effetti, come in molte situazioni della vita, è molto più facile capire un determinato argomento quando lo si applica a un caso pratico che non quando lo si analizza da un punto di vista teorico, quindi andiamo al sodo.

A titolo di esempio, si consideri la seguente transazione immobiliare:

Cosa succede alle proprietà che non hanno un valore di riferimento?

Nel caso di immobili che non hanno un valore di riferimento assegnato, il contribuente deve pagare l'imposta al valore di mercato dell'immobile, cioè al prezzo dichiarato nella vendita, ma nel caso in cui l'Amministrazione fiscale non sia d'accordo con l'importo dichiarato (perché ritiene che sia inferiore al valore reale o di mercato dell'immobile), può avviare una procedura di verifica del valore (cioè una procedura amministrativa per verificare se il valore dichiarato corrisponda o meno al valore reale o di mercato dell'immobile), in base a uno dei metodi previsti dalla normativa fiscale (si veda l'articolo 57 della Legge generale sulle imposte), una procedura amministrativa per verificare se il valore dichiarato corrisponde o meno al valore reale o di mercato dell'immobile), sulla base di uno dei metodi previsti dalla normativa fiscale (cfr. articolo 57 della Legge generale sulle imposte).

Cosa posso fare se non sono d'accordo con il valore di riferimento dell'immobile che sto acquistando?

Nel caso in cui il valore di mercato da applicare sia il valore di riferimento (in quanto superiore al prezzo di vendita) e il contribuente non sia d'accordo, in quanto ritiene che nel suo caso specifico il valore di mercato dell'immobile sia inferiore al valore di riferimento, al fine di tutelare adeguatamente i diritti e gli interessi del contribuente, dovrebbe pagare l'imposta a questo valore di riferimento e poi chiedere una correzione dell'autovalutazione e il rimborso del reddito indebito.

A tal fine, è molto probabile che per dimostrare l'erroneità di tale valore di riferimento, il proprietario dell'immobile dovrà disporre di una perizia indipendente di valutazione dell'immobile, nonché dell'assistenza di un avvocato o di un esperto fiscale del settore che possa gestire adeguatamente il ricorso o la rettifica che viene presentata all'Amministrazione fiscale o, se del caso, il ricorso amministrativo contenzioso che viene presentato.

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Nella speranza che questo articolo abbia risolto i vostri dubbi sul valore di riferimento, il team dello Studio Notarile Jesús Benavides rimane a vostra disposizione per aiutarvi in tutto ciò di cui potete avere bisogno nella formalizzazione delle vostre transazioni immobiliari.