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In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 18 novembre 2024 (BOE del 18 dicembre 2024), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di vendita, in cui la parte acquirente è una società civile, inizialmente formalizzato in una scrittura privata, e successivamente reso pubblico (ma senza registrazione nel Registro Mercantile), il cui oggetto è lo sfruttamento dell'attività agricola/zootecnica.

Quando è stata presentata per la registrazione, il Conservatore dei registri immobiliari ha rifiutato la registrazione, sostenendo che quando la società civile ha uno scopo commerciale, è essenziale che, per poter registrare il titolo di proprietà immobiliare a suo favore nel registro fondiario, debba prima essere iscritta nel registro delle imprese; il Conservatore ha ritenuto che, nel caso in questione, lo scopo della società è l'agricoltura/allevamento, ossia una chiara attività commerciale.

Su ricorso, la DG ha revocato la nota di classificazione, ritenendo che la società acquirente sia una società civile formalizzata in un atto pubblico, regolarmente costituita, con un oggetto non commerciale (art. 326 del Codice del Commercio), per cui la registrazione richiesta dovrebbe essere effettuata a nome della società civile acquirente.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione generale della sicurezza giuridica e della fede pubblica del 4 novembre 2024 (BOE del 22 novembre 2024), in cui la Direzione generale risolve un caso relativo alla registrazione di una sentenza del tribunale che dichiara risolta una compravendita.

Il caso si basa su una vendita (in cui l'acquirente, per finanziare l'acquisto, richiede un mutuo ipotecario, che viene registrato al momento della formalizzazione della vendita). Una volta formalizzata la vendita, sorgono disaccordi tra le parti, che finiscono per portare il loro conflitto in tribunale. Il procedimento giudiziario si conclude con la dichiarazione di risoluzione della compravendita, ossia la sua nullità, e le parti devono restituire le reciproche prestazioni (ossia l'immobile al venditore e il prezzo pagato all'acquirente).

Una volta che questa sentenza è stata presentata per l'iscrizione nel registro fondiario, si presenta l'interessante posizione del creditore ipotecario, che ha legittimamente iscritto il suo diritto prima che l'intera controversia sorga e venga risolta.

A questo punto, la DG, allineandosi ai criteri del Conservatore, delibera che, in questi casi, per poter registrare la risoluzione della compravendita (cioè che la casa cessi di essere intestata al "compratore" e torni ad essere intestata al "venditore"), sarà necessario, in primo luogo, dimostrare il deposito delle somme dovute e, soprattutto, dimostrare il consenso della banca creditrice (cioè, la banca titolare del diritto reale ipotecario dovrà acconsentire ), la banca titolare del diritto reale ipotecario dovrà acconsentire), poiché, non essendo stato registrato il credito al momento della comparsa del titolare dell'ipoteca, per mandato imperativo della legge ipotecaria (articoli 20, 37, 40 e 82), la cancellazione o la modifica delle iscrizioni dei titolari successivi è impedita senza il loro consenso espresso o tacito, volontario o forzato.

Pertanto, fate molta attenzione in queste situazioni litigiose, perché al di là della vittoria giudiziaria, sarà necessario negoziare con la banca creditrice per far sì che il debito venga cancellato e che questa acconsenta alla registrazione della delibera di compravendita, altrimenti non sarà possibile, e la vittoria giudiziaria sfumerà.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Legale e la Fede Pubblica del 6 novembre 2024 (BOE del 22 novembre 2024), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di vendita, in cui la parte venditrice è una società. L'atto di vendita non contiene una dichiarazione della società venditrice sulla natura non essenziale dei beni trasferiti, né è allegata all'atto una delibera dell'Assemblea generale degli azionisti.

Presentato per la registrazione, il Conservatore dei registri immobiliari rifiuta la registrazione, ritenendo che per l'acquisizione o la cessione di un bene aziendale che può essere considerato essenziale sia necessaria una delibera dell'Assemblea generale (che non viene fornita).

Dopo la presentazione del relativo ricorso, la DG ha risolto lo stesso revocando la nota di qualifica, ribadendo così la propria dottrina secondo cui non vi è alcun obbligo di fornire un certificato o di fare una dichiarazione espressa da parte dell'amministratore che il bene oggetto dell'attività documentata non è essenziale, sebbene la dichiarazione contenuta nell'atto sulla natura non essenziale di tale bene migliori la posizione della controparte in termini di dovere di diligenza e di valutazione della colpa grave. Tuttavia, l'omissione di questa dichiarazione esplicita non è di per sé un difetto che impedisce la registrazione.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione generale della sicurezza giuridica e della fede pubblica del 25 settembre 2024 (BOE del 7 novembre 2024), in cui la Direzione generale risolve un caso relativo a un atto che formalizza il trasferimento di garanzie ipotecarie, in cui l'aspetto più interessante è tutto ciò che riguarda la descrizione della procura che abilita il rappresentante di una società straniera non registrata.

Il caso riguarda specificamente un atto di cessione di garanzie ipotecarie, in cui la società cessionaria (irlandese e non registrata in Spagna) è rappresentata nell'atto da un procuratore. Il notaio autorizzante, nel redigere la sintesi della procura speciale, si limita a identificarla (con data e nome del notaio autorizzante) e a dichiarare che la ritiene sufficiente per il rilascio.

Una volta presentato per la registrazione, il Conservatore a cui viene presentato l'atto ritiene che la sintesi della procura sia insufficiente, criterio confermato dalla Direzione Generale che, nella sua Risoluzione, stabilisce che le procure di società straniere, in quanto non registrate, sono soggette alla dottrina del STS del 1° giugno 2021 per le procure non registrate di società spagnole registrate, Pertanto, il notaio autorizzante deve, sotto la sua responsabilità, verificare rigorosamente la validità e l'efficacia della procura conferita da detta società e registrare di aver compiuto tale azione, in modo che il documento autentico da cui risulta la rappresentanza esprima le circostanze che, a giudizio del notaio, giustificano la validità e l'efficacia della procura nell'esercizio della quale il procuratore agisce.

Pertanto, in particolare, nella valutazione della sufficienza della procura, è necessario indicare l'identità della persona che la conferisce, le sue condizioni personali e se ricopre o meno una posizione professionale nella società.

Alla luce dei numerosi quesiti generati da questa vicenda, ovvero le eventuali commissioni a carico dei clienti delle banche quando desiderano estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il proprio mutuo ipotecario , si allega quanto segue (QUI) la Risoluzione del 2 dicembre 2024 della Banca di Spagna, che pubblica gli indici e i tassi di riferimento applicabili per il calcolo del valore di mercato nella compensazione del rischio di tasso di interesse dei mutui ipotecari, nonché per il calcolo del differenziale da applicare per ottenere il valore di mercato dei prestiti o dei crediti che vengono cancellati anticipatamente.

A questo proposito, si ricorda che nel caso di mutui sottoscritti dopo il 9 dicembre 2007, in caso di cancellazione anticipata (totale o parziale), l'istituto finanziario, oltre alla commissione di risarcimento o di cancellazione, può addebitare un importo per la compensazione del rischio di tasso di interesse. Per calcolare il limite massimo da addebitare si deve tener conto della formula matematica regolata dalla normativa vigente, per la quale si devono considerare i valori pubblicati nella presente delibera, aggiornata mensilmente.

In ogni caso, se desiderate ottenere maggiori informazioni su questo calcolo, QUI è possibile accedere anche a un articolo del nostro blog, che ha avuto ampia diffusione, dove si possono trovare informazioni pratiche su come eseguire questi calcoli e verificare se la banca sta applicando correttamente le commissioni che possono o meno essere addebitate.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 9 ottobre 2024 (BOE del 15 novembre 2024), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di vendita di un immobile soggetto a divieto di alienazione contenuto in un'annotazione preventiva disposta dall'Agenzia delle Entrate, effettuata dopo la concessione dell'atto di vendita.

In particolare, si tratta di un atto di vendita stipulato il 21 dicembre 2023, presentato in cancelleria l'8 maggio 2024. Tuttavia, prima di questa data, il 12 aprile 2024, sull'immobile oggetto della vendita è stata effettuata un'annotazione preventiva di divieto di alienazione disposta dall'erario.

Il DG, pronunciandosi sul ricorso presentato, ribadisce la propria dottrina che nega la possibilità di registrare la vendita, comprendendo che l'efficacia preferenziale dei trasferimenti prima dei divieti di alienazione non è applicabile nei procedimenti penali o amministrativi, dove deve prevalere la componente di ordine pubblico delle misure cautelari adottate.

In allegato (QUI) sintesi della sentenza STS 1917/2024, del 5 dicembre, in cui la Terza Sezione della nostra Alta Corte ha stabilito che le "case mobili" necessitano di un'autorizzazione edilizia in quanto sono paragonabili a una casa prefabbricata e non a una roulotte.

Per la Corte di Cassazione, quindi, sono le norme urbanistiche applicabili in ciascun caso a legittimare l'installazione di case mobili su un terreno, in quanto ciò è giustificato da un motivo imperativo di interesse generale come la tutela dell'ambiente e dell'ambiente urbano.

In allegato (QUI) l'Istruzione per la verifica dei valori degli immobili nell'imposta sui trasferimenti di capitale e sugli atti giuridici documentati e nell'imposta sulle successioni e donazioni, che deve essere applicata agli eventi imponibili dell'anno 2025.

Si ricorda che nei trasferimenti di immobili ai quali non è stato assegnato un valore di riferimento o questo non può essere certificato dalla Direzione Generale del Catasto, la base imponibile e, quindi, il valore che deve essere incluso nell'autovalutazione, fatta salva la verifica amministrativa, sarà il maggiore tra i seguenti: il valore dichiarato dalle parti interessate, il prezzo o il corrispettivo concordato o il valore di mercato.

In questi trasferimenti, l'Amministrazione ha la facoltà di verificare che il valore dei beni e dei diritti dichiarati nell'autocertificazione non sia inferiore al valore di mercato; a tal fine si prenderanno come riferimento i valori indicati nelle Istruzioni.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Certezza del Diritto e la Fede Pubblica del 29 ottobre 2024 (BOE del 22 novembre 2024), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto costitutivo di una SL con un'unica quota di partecipazione del valore nominale di un euro.

Il Registrar ha rifiutato la registrazione in quanto il fatto che la SL costituita abbia una sola partecipazione azionaria contravviene ai principi della SL e al suo normale sviluppo (considerando che la LSC presuppone una più ampia divisione del capitale sociale).

In sede di appello, la DG si è allineata al notaio ricorrente, revocando la nota di qualifica, ritenendo che, nel rispetto dell'autonomia del socio fondatore, la costituzione di questa SL con un'unica quota di partecipazione del valore nominale di 1 euro sia ammissibile, non essendovi alcuna disposizione che lo vieti.

In allegato (QUI) il link a un'interessante sessione di formazione pratica tenuta dal notaio madrileno Fernando Gomá, sugli atti notarili legati al mondo digitale (atti WhatsApp, pagine web, contenuti sui social network, deposito di documenti digitali, ecc.)

Sessione pratica, in formato video, molto interessante, con note da tenere in considerazione quando si formalizza questo tipo di documento, dove possiamo anche trovare modelli di documento pubblico da utilizzare in questi casi.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Legale e la Fede Pubblica del 18 settembre 2024 (BOE del 6 novembre 2024), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di vendita, in cui la società venditrice, al momento della formalizzazione dell'atto di vendita, dispone di un codice fiscale valido, ma al momento della presentazione dell'atto per la registrazione nel Registro, questo è stato revocato.

La DG stabilisce che, in effetti, per poter registrare il trasferimento nel registro fondiario, è necessario che il NIF della società sia in vigore non solo al momento della stipula dell'atto, ma anche al momento della registrazione del documento nel registro.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Legale e la Fede Pubblica del 25 settembre 2024 (BOE del 7 novembre 2024), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo al licenziamento di un amministratore delegato di un'azienda municipale, che chiede l'accesso al Registro delle Imprese sulla base di un certificato di accordi di riunione rilasciato dal Segretario del Consiglio Comunale, con l'approvazione del Sindaco.

Il Registrar Mercantile ha rifiutato la registrazione in quanto tale atto richiede un atto pubblico per la registrazione (artt. 94 e 95 RRM), criterio confermato dalla Direzione Generale nel ricorso in appello.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 22 ottobre 2024 (BOE del 21 novembre 2024), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un attodi pegno di un impianto fotovoltaico, inizialmente respinto dal Conservatore, ritenendo che, in questo caso, potesse essere registrato solo come ipoteca sui beni.

Su ricorso, la DG ha revocato la nota di qualifica, ritenendo che tale impianto fotovoltaico non sia altro che unbene pignorabile, per cui è possibile iscrivere tale pegno su un impianto di produzione di energia fotovoltaica regolarmente iscritto nel corrispondente Registro Amministrativo, sotto forma di pegnonon possessorio previsto dall'art. 682 LEC.

Risoluzione interessante applicabile alle operazioni di finanziamento di questa classe di attività o infrastruttura.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Certezza del Diritto e della Fede Pubblica del 22 ottobre 2024 (BOE del 21 novembre 2024), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di liquidazione di una società. In questo caso, un azionista di minoranza aveva richiesto la nomina di un revisoreper supervisionare le operazioni di liquidazione, che è stata regolarmente registrata nel Registro Mercantile.

Una volta presentato l'atto per la registrazione, il Conservatore del Registro delle Imprese ritiene necessario inserire nell'atto l'intervento e il consenso del controllore finanziario alle operazioni di liquidazione, che viene respinto dalla Direzione Generale nella delibera del ricorso, in quanto ritiene che la sua funzione sia limitata al controllo che l'operato dei liquidatori si svolga nel rispetto delle norme legali e statutarie relative al processo di liquidazione, informando gli azionisti di eventuali azioni dei liquidatori contrarie alla legge o allo statuto, in modo che, oltre alle responsabilità in cui i liquidatori possono essere incorsi, possano chiederne la rimozione ai sensi dell'articolo 380 della legge sulle società di capitali. Pertanto, i liquidatori possono agire senza ottenere l'approvazione dei revisori, in quanto la loro funzione è quella di controllare, ma nondi approvare le azioni dei liquidatori.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione generale della sicurezza giuridica e della fede pubblica del 22 ottobre 2024 (BOE del 21 novembre 2024), in cui la Direzione generale risolve un caso relativo a un atto di annullamento diun'opzione di acquisto. Il caso si basa su un atto di opzione d'acquisto registrato, in cui l'acquirente ha un periodo didue mesi per esercitare l'opzione, da conteggiare a partire dalla data in cui il concedente compie una serie di azioni (in particolare, il pagamento di alcune imposte e la cancellazione di alcuni effetti fiscali che gravavano sulla proprietà).

Il concedente rispetta le condizioni e procede alla notifica notarile al richiedente (tramite una lettera di messa in mora), ma quando il notaio si reca presso la sede legale della società richiedente, trova un'impiegata che "riconosce di essere una dipendente della società richiesta" e che dichiara inoltre di "non essere autorizzata a ritirare alcuna messa in mora". Alla luce di questo rifiuto, il notaio ritiene che la richiesta sia stata presentata, e a questo punto il concedente ritiene che il periodo di 2 mesi concesso inizi a decorrere.

Il cancelliere respinge tale ipotesi, ritenendo che, affinché ciò sia possibile, sia necessario il consenso del titolare dell 'opzione e perché, inoltre, la notifica dell'avviso di convocazione è stata effettuata in modo errato, in quanto, visto il rifiuto del dipendente di ritirare l'atto, sarebbe stato opportuno inviarlo perraccomandata con ricevuta di ritorno, come stabilito dall'art. 202 del NR.

Il DG conferma il criterio del cancelliere, per cui, in questi casi, sarà necessario prendere le massime precauzioni e, in caso di rifiuto di ritirare l'atto di citazione, provvedere alla notifica mediante invio di raccomandata con ricevuta di ritorno.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Certezza del Diritto e della Fede Pubblica del 21 ottobre 2024 (BOE del 21 novembre 2024), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di modifica dello statuto di una SA, in cui viene modificato l'articolo del suo statuto relativo alla remunerazione del consiglio di amministrazione. Nella nuova formulazione, si stabilisce che, nel caso di membri delconsiglio di amministrazione con funzioni esecutive, la loro remunerazione sarà determinata dall'assemblea generale sulla base di unao più delle voci dettagliate nell'articolo (un'indennità fissa, diarie, remunerazione variabile, ecc.)

Il Conservatore del registro delle imprese ha rifiutato la registrazione in quanto la disposizione viola l'art. 217 LSC, in quanto non determina il sistema di remunerazione, ma lascia alla discrezione dell'assemblea generale la scelta di uno o più di quelli previsti dallo statuto.

In sede di ricorso, la Direzione Generale ha revocato la nota di qualificazione, stabilendo che la clausola in questione non lascia alla discrezionalità dell'assemblea la scelta di uno o più tra quelli previsti dallo statuto per gli amministratori,Piuttosto, si limita a stabilire solo per quanto riguarda la remunerazione prevista per i membri del consiglio di amministrazione a cui sono state attribuite funzioni esecutive, che le voci di remunerazione da percepire annualmente da questi amministratori saranno determinate dall'assemblea generale e saranno costituite da una o più di quelle specificate, accettate dal Centro Direzionale in conformità alle disposizioni degli articoli 217 e 249 della Legge spagnola sulle società.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 2 settembre 2024 (BOE del 6 novembre 2024), in cui la Direzione Generale ricorda che, nell'ambito di una proprietà orizzontale, per ottenere la modifica del titolo costitutivo, è necessario il consenso dei proprietari che erano proprietari alla data di adozione dell'accordo e, allo stesso modo, di quelli che sono proprietari registrati alla data in cui tale documento deve entrare nel Catasto.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Certezza del Diritto e della Fede Pubblica del 21 ottobre 2024 (BOE del 21 novembre 2024), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto notarile di delibere societarie, tra cui la clausola statutaria sulla remunerazione degli amministratori. Tale clausola prevede la possibilità di percepire "una remunerazione variabile, secondo indicatori o parametri generali di riferimento", senza specificare quali siano.

Il Conservatore del Registro Mercantile ha rifiutato la registrazione per questo motivo (ai sensi dell'art. 217 LSC), un criterio che è stato confermato dalla DG, la quale ha stabilito che quando si stabilisce la possibilità di ricevere una remunerazione variabile, è necessario dettagliareespressamente gli indicatori o i parametri che permetteranno di specificarla, anche se devono essere interpretati in modo flessibile.

Si ricorda che tra pochi giorni, cioèalla fine di dicembre di quest'anno, termina il periodo concesso dal Regio Decreto-Legge 19/2022, che ha istituito un Codice di Buone Pratiche per alleviare l'aumento dei tassi di interesse (che consente ai debitori con problemi a pagare i loro prestiti di ottenere un'estensione del periodo di rimborso del loro prestito, o una novazione da tasso variabile a tasso fisso, tra le altre questioni).

Per maggiori dettagli sulle misure, i loro potenziali beneficiari e i requisiti necessari, (QUI) rimandiamo a un articolo del nostro blog pubblicato all'epoca, in cui vengono spiegati tutti questi aspetti.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 17 ottobre 2024 (BOE del 21 novembre 2024), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un attonotarile di un'assemblea generale, in cui l'azionista titolare del 25% di una SL richiede la presenza di un notaio alla prossima assemblea generale della società. A tal fine, la richiesta è stata presentata a un notaio di Vigo, che ha richiesto l'assistenza di un altro notaio nella località in cui si trova la sede legale della SL in questione, al fine di eseguire la richiesta corrispondente. Tuttavia, al momento della presentazione dell'atto al Registro Mercantile, non risulta che lo studio notarile richiesto per effettuare la notifica abbia risposto, indipendentemente dal fatto che l'atto sia stato consegnato o meno.

Il Conservatore del Registro delle Imprese rifiuta la registrazione richiesta, criterio che viene confermato in ultima istanza dal DG, in quanto il verbale non riporta la consegna certa della richiesta notarile agli amministratori della società (per garantire che ne siano stati a conoscenza), per cui, in questi casi, è necessario dimostrare che l'organo amministrativo ha ricevuto la richiesta notarile in cui l'azionista richiede la presenza di un notaio all'assemblea generale della società.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 16 ottobre 2024 (BOE del 21 novembre 2024), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di elevazione di delibere societarie, in cui, tra le altre cose, viene dichiarata la ditta individuale di una SL. Una volta presentato per la registrazione, l'atto è stato qualificato negativamente dal Conservatore, sostenendo che per la qualificazione e la registrazione è necessario accreditare la presentazione del documento ai fini dell'ITPAJD (operazioni societarie).

Dopo la presentazione del relativo ricorso da parte del notaio autorizzante, la DG si è allineata a quest'ultimo, decidendo che nel caso specificoil requisito della presentazione preventiva presso l'ufficio di liquidazione ITP poteva intendersi nonapplicabile, in quanto dal documento presentato nonrisulta alcun atto soggetto a uno dei tre tipi di tassazione disciplinati dalla legge ITPAJD.

In allegato (QUI) link a un articolo del blog dello studio notarile, dove si fa riferimento alla nuova moratoriaper i mutui di proprietà dei soggetti colpiti dalla DANA.

Misura approvata con il Regio Decreto-Legge 6/2024 (QUI potete consultarlo) che prevede l'istituzione di una moratoria, applicabile ai mutui ipotecari e senza garanzia ipotecaria, di proprietà di persone colpite dalla DANA, di 3mesi di capitale e interessi, e di altri 9 mesi di sospensione del rimborso del capitale. Per i dettagli della misura, i potenziali beneficiari, i requisiti, la procedura di richiesta, ecc. si veda l'articolo del blog indicato.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 29 luglio 2024 (BOE del 10 ottobre 2024), in cui la Direzione Generale ricorda che, in caso di acquisto di un immobile da parte di persone coniugate straniere, l'importante non è determinare il regime patrimoniale specifico, ma la sua natura legale o convenzionale, senza che il Conservatore possa richiedere ulteriori specificazioni al riguardo (vale cioè la semplice espressione classica "coniugati secondo il regime patrimoniale legale della loro nazionalità").

Tuttavia, sarà ovviamente al momento della vendita (volontaria o obbligatoria) che si dovrà tenere conto della specifica legge straniera applicabile per valutare le condizioni di tale cessione.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione generale per la sicurezza giuridica e la fede pubblica del 29 luglio 2024 (BOE del 10 ottobre 2024), in cui la Direzione generale analizza un interessante caso in cui il Conservatore dei registri immobiliari si rifiuta di rilasciare un certificato catastale con il dettaglio del prezzo di acquisto pagato dall'attuale registrante.

Nel caso di specie, una persona chiede il rilascio di tale certificazione, con l'indicazione del prezzo di acquisto indicato nell'annotazione anagrafica, sostenendo di aver sottoscritto un contratto di deposito con l'attuale proprietario e di voler intentare un'azione legale relativa allo stesso (lesione della metà dell'equo prezzo, di cui all'art. 621-45 c.p.c. e ingiusto vantaggio di cui all'art. 621-46 c.p.c.), per la quale, richiede di conoscere il suddetto prezzo di acquisto. La richiedente fornisce, come prova del suo interesse legittimo, una copia del contratto di deposito e una procura alle liti ai fini dell'azione legale di cui sopra.

La Direzione generale, ribaltando il diniego del cancelliere, ritiene sufficientemente accreditato l'interesse legittimo alla conoscenza del prezzo di vendita, elemento fondamentale per determinare la fattibilità dell'azione legale da intraprendere.

In allegato (QUI) Sentenza della Corte di Giustizia dell'Unione Europea del 24 ottobre 2024, in cui la Corte, in risposta a una domanda di pronuncia pregiudiziale, stabilisce che, ai sensi della legislazione dell'UE applicabile al caso (che si riflette in ciascuno Stato membro), una persona fisica che acquista un immobile residenziale, con finanziamento bancario (mutuo ipotecario), al fine di affittare lo stesso, a titolo oneroso, dovrebbe avere lo status di consumatore, a condizione che non si tratti di un'attività professionale di tale persona.

In virtù di questo status di consumatore, è evidente che si applicheranno le norme di tutela dei consumatori nel campo dei contratti di mutuo ipotecario (cioè la LCI nel caso spagnolo). Da tenere in considerazione quando si considera una transazione di questa natura.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 23 luglio 2024 (BOE del 9 ottobre 2024), che analizza un caso di mutuo ipotecario (con garante) presentato per la registrazione, in cui il notaio, nel fare riferimento all'atto precedente di LCI e al suo contenuto e risultato, non viene fatta espressa menzione del fatto che le parti mutuataria e garante abbiano ricevuto la consulenza prevista dall'articolo 15 della legge 5/2019 del 15 marzo e che, allo stesso modo, la parte garante abbia ricevuto la documentazione stabilita nella LCCI con sufficiente anticipo.

Il Conservatore rifiuta l'iscrizione per questo motivo e la Direzione Generale conferma il difetto, per cui, in conclusione, occorre prestare la massima attenzione nell'iscrizione dell'atto di LCI in tutti i mutui ipotecari, con tutti i requisiti richiesti dalla LCI, soprattutto in quei casi in cui intervengono nell'operazione terzi oltre ai mutuatari (come in questo caso, i garanti).

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 23 luglio 2024 (BOE del 9 ottobre 2024), in cui si analizza un caso interessante in cui il proprietario (diverso dal costruttore, in quanto quest'ultimo lo aveva già venduto) di un locale soggetto al regime di proprietà orizzontale segmenta unilateralmente parte dello stesso per formare una proprietà indipendente, segmenta unilateralmente una parte dello stesso per formare una proprietà indipendente, basando la sua decisione su una clausola del regolamento della proprietà madre che stabilisce che "il promotore della divisione orizzontale si riserva il diritto di dividere i locali commerciali al piano terra come ritiene opportuno".

Una volta presentato questo atto per la registrazione, il Conservatore si è rifiutato di registrarlo, in quanto ha capito che la clausola statutaria autorizzava solo il costruttore a realizzare questa segregazione unilaterale (cioè senza l'accordo dell'assemblea corrispondente), e non i successivi proprietari dell'immobile; questo criterio è stato confermato dalla Direzione generale, nel senso che, trattandosi di un'eccezione alla regola generale prevista dalla legislazione che regola la proprietà orizzontale, in quanto tale, deve essere interpretata in modo restrittivo.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Legale e la Fede Pubblica del 22 luglio 2024 (BOE del 9 ottobre 2024), in cui i proprietari di un immobile formalizzano un prestito ipotecario sulla loro proprietà, per un importo superiore a 500.000 euro (con una scadenza di 6 mesi) e, allo stesso tempo, conferiscono al creditore una procura per vendere l'immobile, incassare il prezzo (e con lo stesso rimborsare il debito in caso di mancato pagamento) e cancellare le garanzie. Dopo un certo periodo di tempo, il procuratore si avvale finalmente della procura e vende l'immobile davanti a un notaio, al fine di riscuotere il debito residuo non pagato.

Una volta presentato per la registrazione, questo atto di vendita è stato qualificato negativamente dal Conservatore, sostenendo essenzialmente che questa procedura violava il divieto generale del contratto di commissione (artt. 1.859 e 1.884 Cc), un criterio che è stato confermato dalla Direzione generale nella sua decisione.

In allegato (QUI) il testo approvato dal Governo catalano per elaborare la modifica del Codice Civile autonomo in materia di sostegno all'esercizio della capacità giuridica delle persone.

Il testo, basato sulla Convenzione di New York, si impegna fermamente per l'autonomia delle persone con disabilità, passando dal vecchio modello di sostituzione della volontà (incapacità), a quello basato sull'accompagnamento, attraverso istituzioni informali o formali, come l'assistenza o i supporti preventivi (procure in previsione), cioè ambiti in cui i notai possono svolgere un ruolo molto attivo nella tutela delle persone con disabilità.

In ogni caso, per l'entrata in vigore del testo sarà necessario attendere il relativo iter parlamentare.

Il 9 ottobre scorso è stato pubblicato (QUI) il Rapporto del Servizio Reclami del Banco de España, corrispondente all'esercizio finanziario 2023, in cui l'autorità di vigilanza bancaria raccoglie tutti i reclami presentati dai clienti delle banche nei confronti dei loro istituti, nonché i criteri di risoluzione applicati dall'autorità di vigilanza nelle questioni più conflittuali, un documento molto interessante per risolvere i dubbi dei clienti sull'origine di commissioni, tassi d'interesse, penali, ecc. nei rapporti con la loro banca.

Interessanti novità come nell'ambito dei certificati a saldo zero quando si cancella l'ipoteca (dove non è richiesta una semplice nota), nell'ambito delle spese di manutenzione quando l'eredità è giacente (dove non è accettabile un aumento ingiustificato delle spese) o sulla necessaria trasparenza in relazione al sistema di ammortamento dei mutui.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació del 2 ottobre 2024 (BOGC dell'11 ottobre 2024), in cui la DG risolve un caso relativo al tentativo di registrazione di un provvedimento giudiziario che dispone l'iscrizione dell'uso della casa familiare (di proprietà al 50% dei due ex coniugi), attribuito in una sentenza di divorzio, ai figli minori comuni del matrimonio e all'ex coniuge a cui corrisponde la loro tutela.

Tale ipotesi viene inizialmente respinta dal Conservatore dei Registri Immobiliari e confermata dal DG, nel senso che, ai sensi dell'art. 233-20 CCCat, l'attribuzione dell'uso dell'abitazione deve essere effettuata su base temporanea, per cui, nella risoluzione che viene concordata, la durata temporanea di tale attribuzione deve essere chiaramente specificata, in modo che possa essere correttamente registrata nel Registro Fondiario.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació del 27 settembre 2024 (BOGC del 7 ottobre 2024), in cui la DG risolve un caso relativo al tentativo da parte del proprietario di un posto auto inserito in un'autorimessa comunale (cioè soggetta a un regime di proprietà orizzontale), di modificare unilateralmente la descrizione del suo posto auto, al fine di rivendicare l'uso esclusivo di uno specifico annesso o spazio nel parcheggio condominiale, basando la sua pretesa su un presunto errore di trascrizione negli atti di costituzione del regime di proprietà orizzontale e di compravendita.

Il Conservatore, come non potrebbe essere altrimenti (come nel caso della decisione della DG), stabilisce che ciò non è possibile, poiché per rettificare l'iscrizione anagrafica e riconoscere il diritto di una determinata piazza all'occupazione privata di uno spazio comune, ciò implica essenzialmente un atto di disposizione (per attribuire l'uso esclusivo) all'interno di una comunità, per il quale è necessario il consenso unanime del resto dei comproprietari di tale comunità, in conformità a quanto espressamente stabilito dall'articolo 552-7.6 del CCC.

In allegato (QUI) interessante sentenza dell'Alta Corte di Giustizia della Comunità Valenciana, che risolve un caso interessante che potrebbe essere applicabile ad altri casi, in relazione al valore di riferimento.

Il punto di partenza è la vendita di un immobile per 65.000 euro (operazione soggetta a ITP), in cui l'Agenzia delle Entrate, dopo aver avviato una verifica limitata, fissa il valore di riferimento dell'immobile a 130.884,53 euro, e procede a emettere una proposta di transazione con tale importo come base imponibile. Il contribuente, dopo un primo rigetto in sede amministrativa, ha impugnato la transazione in sede economico-amministrativa, chiedendo la sospensione dell'esecuzione dell'atto di liquidazione impugnato, essendosi riservato di richiedere la perizia in contraddittorio (CTP).

Il TEARCV ha accolto la richiesta di sospensione, ritenendo che si trattasse di un diritto del ricorrente dopo una verifica del valore dichiarato ai sensi dell'art. 57 LGT, criterio confermato dal TSJ, stabilendo espressamente che in questi casi, una volta verificato il valore dichiarato, il contribuente ha diritto al CPT, il che significa per mandato legale la sospensione dell'esecuzione della liquidazione, sia richiedendo il CPT sia riservandosi di promuoverlo.

In allegato (QUI) interessante Sentenza del Tribunale Provinciale di Girona 688/2024, del 24 aprile, in cui si risolve un caso relativo alla validità di una clausola di diseredazione contenuta in un testamento, sotto la tutela dell'art. 451-17, lett. e, CCCat, in cui un uomo disereda le sue due figlie, a causa di un'asserita manifesta e continua assenza di rapporti familiari tra lui e le legittime, per una causa imputabile esclusivamente alle legittime.

Nel contenzioso, tuttavia, viene accreditato che l'assenza di rapporti familiari è dovuta alla condotta del padre (un uomo che si separa dalla madre quando le figlie sono molto giovani, abbandona la casa familiare e non ha praticamente alcun rapporto con le figlie minori), per cui non è applicabile la causa di diseredazione delle figlie di cui all'art. 451-17 CCCat, che richiede che la causa sia imputabile esclusivamente alle figlie legittimate.

Si ricorda quindi che, affinché si applichi questa causa di diseredazione, l'origine dell'assenza di rapporto deve essere imputabile esclusivamente ai legittimari e non al defunto in questione.

In allegato (QUI) il link a un nuovo articolo del blog del Notariato, che analizza il nuovo Compendio dei criteri di buona pratica bancaria, ossia un documento redatto dall'autorità di vigilanza bancaria, in cui la Banca di Spagna stabilisce i criteri interpretativi, le metodologie o le procedure che si sono consolidate come standard nel settore o che sono ragionevolmente richieste per una gestione responsabile, diligente e rispettosa della clientela bancaria.

Questo documento determina il modo in cui devono essere risolte le controversie comuni tra le banche e i loro clienti, in una moltitudine di questioni, come commissioni, prestiti, testamenti, ecc. Inoltre, sostituisce e unifica i criteri precedentemente contenuti nella Relazione annuale del Servizio Reclami del Banco de España. Un documento molto utile ai clienti per trovare i criteri con cui risolvere eventuali conflitti o discrepanze con la propria banca.

In allegato (QUI) Sentenza dell'Alta Corte di Giustizia della Catalogna 2821/2024, del 30 gennaio, che risolve un caso relativo a un diritto reale di godimento a vita, che il ricorrente chiede sia riconosciuto a suo favore.

Il caso si basa sull'ipotesi che alcuni genitori propongano alla figlia (sposata e con due figlie) di trasferirsi con loro, in un immobile di proprietà dei genitori, dopo aver realizzato i relativi lavori (con i quali, sullo stesso immobile registrato, vengono di fatto costruite due abitazioni separate). La figlia accetta la proposta e si trasferiscono nella casa, ma dopo qualche anno e una separazione coniugale, i genitori decidono di non voler più mantenere questa situazione e citano la figlia a lasciare la casa, ritenendo che la occupi in modo precario. Di fronte a questa situazione, la figlia cita in giudizio i genitori, ritenendo che all'epoca, quando i genitori le fecero questa proposta, le concessero in realtà un diritto d'uso a suo favore sulla casa dei genitori, di natura reale e duratura, che lei pretende sia riconosciuto dai tribunali e che fu effettivamente riconosciuto in primo e secondo grado.

Tuttavia, infine, la Corte di giustizia, nella sentenza analizzata, stabilisce che il diritto d'uso di un'abitazione da parte dei genitori alla figlia, a titolo gratuito e per tutta la vita, secondo la disposizione di legge, era in termini giuridici una donazione di beni immobili che doveva essere registrata in un atto pubblico, requisito formale essenziale per l'efficacia del negozio giuridico (ats. 531-7, 531-12 e 562-1). Stando così le cose, poiché questo diritto reale d'uso non è stato costituito in un atto pubblico, non è opportuno riconoscerlo, chiarendo ancora una volta quanto sia importante recarsi dal notaio e formalizzare correttamente gli atti e i negozi giuridici che si intendono compiere, al fine di ottenerne la validità.

In allegato (QUI) Sentenza dell'Alta Corte di Giustizia della Catalogna 5861/2024, del 17 aprile, che risolve un caso relativo alla stipula di un contratto di caparra per la vendita di una casa del valore di 582.000 euro, in cui il futuro acquirente consegna al venditore la somma di 40.000 euro a titolo di caparra penitenziale, nonostante sia stata concordata la possibilità di recesso da parte dell'acquirente ai sensi dell'art. 621-49 CCCat.

A questo proposito, va ricordato che l'art. 621-49 CCCat (previsione del finanziamento da parte di terzi), stabilisce che "se il contratto di vendita prevede il finanziamento di tutto o parte del prezzo da parte di un istituto di credito, l'acquirente, salvo patto contrario, può recedere dal contratto se fornisce la prova documentale, entro il termine concordato, del rifiuto dell'istituto designato di concedere il finanziamento o di accettare la surrogazione dell'acquirente nell'ipoteca che grava sull'immobile, a meno che il rifiuto sia dovuto alla negligenza dell'acquirente".

Nel caso analizzato, l'acquirente non ottiene un finanziamento da due diverse banche e, in considerazione di ciò, chiede il recesso concordato nel contratto di caparra, che non viene accettato dal venditore, il quale sostiene che il rifiuto di tale finanziamento è dovuto alla negligenza dell'acquirente nell'aver richiesto il finanziamento dell'immobile oggetto del presente contenzioso senza la necessaria capacità di rimborso.

Il CSM, alla luce delle circostanze del caso, dà ragione all'acquirente che ha receduto dal contratto, risolvendo due interessanti questioni:

1. Che per l'applicazione dell'art. 621-49 CCCat non è necessario designare specificamente l'istituto finanziario che deve concedere il finanziamento (è possibile utilizzare uno o più istituti a scelta dell'acquirente, senza la necessità di designarli preventivamente in modo da poter applicare la causa di recesso in caso di rifiuto del finanziamento).
2. Che il recesso non sarà applicabile all'acquirente che abbia un atteggiamento negligente (cioè, nessuna possibilità, fin dall'inizio, di ottenere il finanziamento ipotecario), ma sarà applicabile all'acquirente che, inizialmente, potendo permettersi il finanziamento, durante il processo di studio dello stesso subisca una diminuzione imprevista del reddito che porti al rifiuto di concedere tale finanziamento.

Ai sensi del § 202 del Regolamento notarile (sugli atti di notifica),"Se il notaio non è in grado di consegnare l'atto di notifica, deve inviarlo al notaio con lettera raccomandata con ricevuta di ritornocome stabilito dal Decreto Reale 1829/1999del 3 dicembre 1999, o con qualsiasi altra procedura che fornisca una traccia affidabile della consegna". In questo Regio Decreto, fino ad ora si stabiliva che i servizi di posta raccomandata dovevano essere forniti attraverso il servizio postale universale (cioè solo attraverso l'azienda pubblica"Correos", e non ad altri operatori privati).

Recentemente è entrato in vigore il Regio Decreto 437/2024, che abroga il Regio Decreto 1829/1999, creando un vuoto giuridico che deve essere colmato, poiché il nuovo regolamento non stabilisce espressamente nulla al riguardo.

Alla luce di ciò, e in applicazione dell'art. 22, comma 4, della Legge 43/2010, si ritiene che in questo tipo di atti di notifica, l'invio degli stessi debba continuare a essere effettuato tramite raccomandata con ricevuta di ritorno attraverso il servizio pubblico postale, in quanto questo è l'unico modo per accreditare in modo affidabile il fatto della sua esecuzione, consegna o rifiuto.

Nell'ambito della collaborazione tra il Consiglio Generale del Notariato e la Direzione Generale del Catasto, il certificato catastale del valore di riferimento determinato dalla Direzione Generale del Catasto è stato reso disponibile sulla piattaforma SIGNO. Quando si richiedono i certificati per un immobile attraverso il Servizio di elaborazione immobiliare di SIGNO, sarà possibile accedere sia al nuovo certificato catastale del valore di riferimento sia alla certificazione catastale descrittiva e grafica, già disponibile in precedenza.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 26 giugno 2024 (BOE del 17 luglio 2024), in cui la DG risolve un caso relativo a una procura destinata a essere iscritta nel Registro Mercantile, in cui, tra gli altri poteri, la società nominante conferisce al procuratore la capacità di"conferire poteri o procure, in tutto o in parte e nei limiti che sono stati conferiti, alla persona o alle persone che liberamente riterrà opportuno revocare liberamente le procure eventualmente conferite".

Il Conservatore del registro di commercio ha rifiutato la registrazione, sostenendo che è necessario il consenso esplicito dell'organo amministrativo affinché il procuratore possa conferire nuove procure (artt. 261 e 296 CCom).

Il DG, allineandosi al Conservatore, stabilisce che nell'ambito delle procure commerciali, la stessa ragion d'essere della procura fa sì che il potere di sostituzione non possa essere considerato suscettibile di sostituzione a sua volta, in quanto il concedente iniziale lo ha conferito esclusivamente al procuratore in cui ha riposto la sua fiducia, per cui per poterlo esercitare successivamente (con o senza limiti) ciò deve essere assolutamente e chiaramente esplicitato.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Legale e la Fede Pubblica del 20 giugno 2024 (BOE del 15 luglio 2024), in cui la DG risolve un caso relativo a un atto di vendita, in cui diverse parti venditrici formalizzano il trasferimento rappresentate da procura. Il notaio ordinante, nell'esaminare tali procure e nel formulare il giudizio di sufficienza, si limita a dichiarare che, a suo avviso, i poteri rappresentativi conferiti nella procura per la stipula dell'atto di vendita sono sufficienti, senza indicare l'identità e la condizione dei conferenti la procura.

Il cancelliere ha rifiutato la registrazione per questo motivo e questo criterio è stato confermato dalla Direzione Generale, che ha stabilito che il parere del notaio sulla sufficienza della procura deve indicare chi sono le persone che hanno conferito la procura, che le loro posizioni sono valide e in vigore e che hanno poteri sufficienti per conferire la procura per conto del mandante.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Legale e la Fede Pubblica del 28 giugno 2024 (BOE del 17 luglio 2024), in cui la DG risolve un caso in cui una società fallita vende un immobile di sua proprietà (un parcheggio) gravato da un'ipoteca a favore di una banca, che viene cancellata dal punto di vista finanziario (viene fornito un certificato di saldo zero), ma non in termini di registrazione.

Il Conservatore rifiuta la registrazione, stabilendo che per registrare il trasferimento è indispensabile la presenza della cancellazione (225 TRLC), criterio confermato dalla Direzione generale.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Legale e la Fede Pubblica dell'11 giugno 2024 (BOE del 12 luglio 2024), in cui la DG risolve un caso in cui viene presentata per la registrazione un'opzione di acquisto con le seguenti caratteristiche:

1. Il prezzo dell'opzione ammonta a 5.500 euro, che si riconosce essere stato ricevuto dai concedenti.
2. Il prezzo della futura vendita è fissato a 110.000 euro, di cui 105.600 euro (pari al 96% del prezzo di acquisto) vengono incassati al momento della stipula dell'atto di opzione "in acconto" sul prezzo concordato.
3. È stato inoltre concordato che l'opzione non può essere esercitata prima di 12 mesi.

Una volta presentata questa opzione di acquisto per la registrazione, il Conservatore si è rifiutato di registrarla, affermando che, in realtà, non si tratta di un'opzione di acquisto, ma piuttosto di un prestito con lettera di grazia o opzione di commissione (vietata dalla legge), criterio confermato dalla Direzione Generale. Bisogna quindi tenere presente che ogni attività legale è per quello che è, e non si possono usare cifre diverse per coprire un altro tipo di attività legale.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica dell'8 luglio 2024 (BOE del 23 luglio 2024), in cui la DG risolve un caso relativo a un atto di cambio di sede legale di una società, il cui statuto contiene la seguente disposizione "per accordo o decisione dell'organo amministrativo, la sede legale può essere cambiata all'interno dello stesso distretto municipale". Nell'atto in questione, l'amministratore unico cambia la sede legale da un immobile situato nella città di Madrid a un altro situato nella città di Getafe.

Il Conservatore del registro delle imprese ha rifiutato l'iscrizione perché, ai sensi dell'articolo 3 dello Statuto, l'organo amministrativo non ha il potere di cambiare la sede legale in un diverso distretto municipale; questo criterio è stato confermato dalla Direzione generale quando si è pronunciata sul relativo ricorso, ritenendo che questa disposizione dello Statuto sia in realtà una disposizione contraria alla competenza di tale organo di cambiarla all'interno dell'intero territorio nazionale.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione generale per la sicurezza giuridica e la fede pubblica del 9 luglio 2024 (BOE del 23 luglio 2024), in cui la DG accetta una clausola dello statuto che consente di evitare l'omissione del luogo in cui si terrà l'assemblea generale nell'avviso di convocazione.

In particolare, è autorizzato l'atto costitutivo di una società commerciale, il cui Statuto (art. 9) stabilisce che"se l'avviso di convocazione non indica il luogo, si intende che l'assemblea è convocata presso la sede sociale". Allo stesso modo, l'articolo 23 dello Statuto stabilisce che "per tutto quanto non previsto dal presente Statuto, si applicano le disposizioni della Legge sulle Società di Capitali, o della norma che la sostituisce, e le leggi e i regolamenti complementari".

Il conservatore ha rifiutato di registrare questa clausola in quanto la disposizione secondo cui l'assemblea può tenersi in qualsiasi luogo della Spagna non è ammissibile, in quanto non si può lasciare alla discrezione dell'organo amministrativo la scelta del luogo di ciascuna assemblea che convoca (anche se rispetta i requisiti di forma e di convocazione), poiché la determinazione della circoscrizione comunale in cui si terranno le assemblee costituisce una garanzia per gli azionisti.

Dopo il relativo appello, la DG si allinea ai criteri del notaio, stabilendo che, nel caso specifico, lo statuto è una semplice riproduzione parziale dell'articolo 175 della Legge sulle Società di Capitali, solo del suo secondo paragrafo, ma ciò non implica un difetto che ne impedisca la registrazione.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Legale e della Fede Pubblica del 9 luglio 2024 (BOE del 23 luglio 2024), che risolve un caso relativo alla vendita di un immobile in cui è presente una nuova costruzione, con un'età inferiore ai 10 anni, in cui si discute dell'obbligo di dimostrare l'esistenza di un'assicurazione decennale.

Come è noto, in base alla normativa vigente (Legge 38/1999, sui Regolamenti edilizi), è obbligatorio stipulare una polizza assicurativa decennale per gli edifici di nuova costruzione. Tuttavia, il DA 2ª della Legge 38/1999 stabilisce che tale garanzia non è richiesta nel caso di singoli autocostruttori di una singola abitazione unifamiliare per uso proprio.

Nel caso in cui l'immobile venga venduto prima di questi 10 anni, questo 2° DA stabilisce che l'autopromotore, salvo accordi diversi, sarà obbligato a contrarre questa garanzia per il tempo rimanente a completare i dieci anni. Allo stesso modo, affinché questa esenzione sia valida, la legge stabilisce che l'autopromotore deve accreditare di aver utilizzato l'immobile per uso personale.

Nel caso di specie, la vendita viene effettuata prima che siano trascorsi i 10 anni, e si cerca di dimostrare che l'immobile è stato utilizzato dall'autopromotore per uso proprio, ma fornendo bollette intestate a una società diversa dal proprietario registrato (che risulta essere una società dello stesso gruppo, strumentale, per lo sfruttamento turistico dell'immobile), il che, a parere del Conservatore, e anche della Direzione Generale, dimostra che il requisito richiesto dalla legge (uso esclusivo da parte dell'autopromotore) non è soddisfatto, per cui è necessario dimostrare la costituzione della relativa polizza assicurativa.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació del 15 luglio 2024 (BOGC del 23 luglio 2024), in cui la DG risolve un caso relativo all'istituto di diritto civile catalano dell'erede fiduciario, in virtù del quale il testatore, nel suo testamento, può istituire eredi o legatari fiduciari a persone fisiche specifiche per dare ai beni la destinazione che ha confidenzialmente affidato loro, a voce o per iscritto (art. 424-11 CCCat).

In questa figura, tuttavia, la legge (art. 424-15 CCCat) determina l'inefficacia delle disposizioni fiduciarie nel caso in cui gli eredi o i legatari nominati la rivelino o la realizzino a loro favore, cioè si attribuiscano i beni dell'eredità, che è proprio ciò che accade in questo caso, in cui due nipoti intendono attribuirsi un bene appartenente alla zia defunta con questo mezzo, cosa non consentita dalla legge, e quindi confermata dalla Direcció General.

In allegato(QUI) la Risoluzione del 20 giugno 2024, della Direzione Generale del Lavoro, che registra e pubblica il Terzo Contratto Collettivo di Stato per i Notai e i loro dipendenti, che regolerà il rapporto di lavoro tra i Notai e i loro dipendenti per gli anni 2024, 2025 e 2026. Da prendere come standard di riferimento per la regolamentazione dei rapporti di lavoro tra i notai e i loro dipendenti.

Recentemente è sorta una controversia tra alcuni istituti finanziari in relazione ai verbali notarili di atti pubblici, in particolare per quanto riguarda l'addebito delle diligenze da includere nella matrice, derivanti dalle azioni aggiuntive imposte dall'implementazione del nuovo protocollo elettronico. La controversia è incentrata sul fatto che, secondo l'interpretazione di questi istituti, le nuove voci di onorario relative al protocollo elettronico sono servizi che non sono stati espressamente richiesti dall'istituto, per cui non dovrebbero essere inclusi negli onorari pagati dalla banca.

In contrasto con questa interpretazione, va sottolineato che la nuova normativa introdotta dalla legge 11/2023 dell'8 maggio sulla digitalizzazione dei procedimenti notarili e di cancelleria (QUI è possibile consultarla), obbliga i notai a compiere una serie di azioni aggiuntive quando autorizzano tutti i tipi di atti pubblici, ossia la loro incorporazione nel protocollo elettronico, il loro confronto con la matrice originale (al fine di garantire la concordanza tra entrambi i documenti) e, infine, il loro deposito nella banca dati istituita a tal fine dal Consiglio Generale del Notariato, e devono lasciare traccia di tutto ciò nell'atto pubblico mediante una diligenza (art. 17.2 della Legge sul Notariato).

Tenendo conto deitre obblighi sopra descritti che la nuova legislazione impone al notaio, tutti gli atti pubblici che vengono autorizzati devono includere queste formalità di"incorporazione ", "collazione" e"deposito" per dimostrare che questi obblighi imposti dalla legge al notaio sono stati debitamente adempiuti, generando i corrispondenti onorari previsti dal Regio Decreto 1426/1989, del 17 novembre, che approva gli onorari dei notai (QUI è possibile consultarlo), ossia 3,01 euro ciascuno, per un totale di 9,03 euro.

In allegato (QUI) i dettagli della controversia e l'analisi giuridica della questione da parte dell'Ufficio Notarile.

In allegato (QUI) Sentenza 2437/2024, della Sezione III della Corte di Cassazione, che tratta della tassazione nelle successioni in cui entra in gioco il diritto di trasferimento.

In sintesi, la sentenza stabilisce che, nei casi in cui l'erede muoia senza aver accettato o ripudiato l'eredità del defunto, trasmettendo tale diritto di accettazione o ripudio ai suoi eredi, il periodo di prescrizione del diritto dell'Amministrazione fiscale di liquidare l'imposta di successione si conta dal momento della morte del secondo erede o cedente, e non dalla morte del primo defunto.

Inoltre, è necessario tenere conto di questa sentenza, perché il decorso o meno del termine di prescrizione fiscale determina il tipo di accettazione dell'eredità che può essere effettuata. Se si ritiene che il termine di prescrizione sia scaduto, l'eredità può essere accettata solo in modo puro e semplice e non con beneficio d'inventario, con le conseguenze che ciò comporta dal punto di vista della responsabilità.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 23 novembre 2023 (BOE del 14 dicembre 2024), che è stata analizzata nel recente WebiNots dell'Associazione dei Notai della Catalogna del 26 giugno 2024.

Analizza un caso di diritto internazionale privato, in cui la controversia verte essenzialmente sulla necessità o meno che i documenti pubblici in materia di eredità provenienti da un Paese straniero appartenente all'Unione Europea rechino l'apostilla richiesta dalla Convenzione dell'Aia n. XII del 5 ottobre 1961 o la legalizzazione.

La Direzione Generale, nella sua Risoluzione, stabilisce che, in base all'articolo 74 del Regolamento europeo sulle successioni, relativo alla "legalizzazione e altre formalità analoghe", non è richiesta alcuna legalizzazione o formalità analoga per i documenti rilasciati in uno Stato membro nel quadro del presente regolamento.

Pertanto, in questi casi (ad esempio, una dichiarazione di successione rilasciata da un'autorità tedesca), non sarà necessario richiedere la documentazione apostillata.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 9 aprile 2024 (BOE del 26 aprile 2024), che è stata analizzata nel recente WebiNots dell'Associazione dei Notai della Catalogna del 26 giugno 2024. Il documento analizza un caso di diritto internazionale privato, in cui un defunto tedesco muore dopo aver fatto testamento in Germania (e la legge tedesca è applicabile alla sua successione), in cui nomina i suoi figli come eredi e nomina anche un esecutore.

In un primo atto, gli eredi accettano l'eredità paterna, che viene registrata nel registro fondiario spagnolo (cioè gli eredi vengono registrati come proprietari di un immobile a Maiorca). In un secondo atto, l'esecutore testamentario vende l'eredità a terzi (perché secondo la legge tedesca l'esecutore testamentario è autorizzato a rappresentare la comunità degli eredi e a compiere atti di disposizione).

Tuttavia, il Catasto rifiuta la registrazione sulla base della lex rei sitae, ossia sulla base dei principi fondamentali del diritto di registrazione spagnolo (il principio della tutela del proprietario registrato e il principio del tratto successivo), secondo cui l'esecutore testamentario non è il proprietario registrato dell'eredità con il potere di vendere l'immobile, poiché i proprietari registrati sono gli eredi, indipendentemente da ciò che dice la legge tedesca.

In appello, la Direzione generale si è allineata al cancelliere, confermando che, una volta registrato il diritto degli eredi in Spagna, la legge straniera esaurisce i suoi effetti e si applica la lex rei sitae, per cui, essendo l'eredità già registrata a nome degli eredi, essi ne sono i proprietari e l'esecutore testamentario non ha più il potere di venderla.

In ogni caso, questa posizione viene messa in discussione o qualificata dagli specialisti che analizzano la Risoluzione nel seminario.

Si ricorda che, ai sensi della Risoluzione della Direzione Generale della Certezza del Diritto e della Fede Pubblica del 7 luglio 2023 (QUI è possibile consultare la stessa), una volta entrato in vigore il cosiddetto Registro Elettronico, ai sensi della Legge 11/2023, in via temporanea, e fino al 31 luglio 2024, il termine per l'abilitazione e l'invio degli atti nei Registri Fondiari, Mercantili e dei Beni Mobili è stato prorogato di 30 giorni lavorativi.

Ovvero 45 giorni lavorativi, di cui 15 giorni corrispondono alla scadenza ordinaria + 30 giorni alla scadenza prevista dalla Risoluzione.

Inoltre, in conformità con la Risoluzione della suddetta Direzione generale del 19 giugno 2024 (QUI è possibile consultarla), il termine per la qualificazione e l'invio dei documenti è prorogato di 15 giorni lavorativi :

• Presentati e in attesa di liquidazione al 31 luglio 2024, a condizione che il loro termine ordinario di qualificazione e liquidazione non sia scaduto a tale data (proroga cumulabile con la proroga del termine della delibera del 7 luglio 2023).

Ad esempio, un documento presentato il 29 luglio 2024 avrà un termine di liquidazione di 60 giorni lavorativi (15 del termine ordinario + 30 del termine della Risoluzione del 7 luglio 2023 + 15 della Risoluzione del 19 giugno 2024).

• Da presentare dal 1° al 31 agosto 2024.

Ad esempio, un documento presentato il 1° agosto 2024 avrà un termine di liquidazione di 30 giorni lavorativi (15 del termine ordinario + 15 della Risoluzione del 19 giugno 2024).

Queste proroghe, unite al termine di 10 giorni lavorativi per la notifica dell'atto previsto dalla legislazione ordinaria di diritto amministrativo, porteranno nelle prossime settimane e nei prossimi mesi a una proroga molto significativa dei termini per la registrazione degli atti presentati ai Registri immobiliari, commerciali e mobiliari.

Si ricorda che recentemente, attraverso un gruppo parlamentare e con l'appoggio del Governo, è stata avviata la procedura per l'eliminazione del cosiddetto"Visto d'oro" attualmente previsto dall'art. 63.2.b) della Legge 14/2013, che riconosce la possibilità che uno straniero non residente possa ottenere un visto per soggiornare/risiedere in Spagna se acquista una proprietà in Spagna con un investimento di valore pari o superiore a 500.000 euro per ciascun richiedente.

Sebbene la misura sia ancora in vigore (cioè gli attuali acquirenti possono continuare a beneficiarne), si prevede che venga abrogata nei prossimi mesi, il che potrebbe avere un impatto negativo sul mercato immobiliare di fascia alta. Da tenere in considerazione e, se necessario, informare i clienti (agenzie immobiliari, potenziali acquirenti, ecc.).

A seguito di un caso recentemente verificatosi in ufficio, si ricorda che, in conformità alle disposizioni dell'art. 431-17.2 CCCat, le successioni o attribuzioni particolari fatte a favore del coniuge o del convivente, o dei loro parenti, salvo espressa pattuizione contraria o per effetto dell'accordo, diventano inefficaci se, dopo la concessione, i coniugi si separano di fatto o di diritto, o divorziano, o il matrimonio viene dichiarato nullo, nonché se al momento del decesso è pendente una causa di separazione, divorzio o annullamento del matrimonio, a meno che non sia intervenuta la riconciliazione.

Nel caso di un'unione stabile, diventano inefficaci se, dopo la concessione, i partner si separano di fatto, a meno che non riprendano la loro convivenza, o se l'unione si estingue per una causa diversa dalla morte di uno dei partner o dal matrimonio tra di loro.

Questo vale anche per i parenti che sono solo parenti del coniuge o del convivente, direttamente o collateralmente entro il quarto grado, sia per sangue che per matrimonio.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació dell'11 giugno 2024 (BOGC del 19 giugno 2024), in cui la DG risolve un caso relativo a un'eredità che si sta risolvendo in virtù di un patto successorio, in cui, una signora, In questo caso, il DG risolve un caso relativo a un'eredità che si sta risolvendo in virtù di un patto successorio, in cui una signora ha preassegnato la metà della nuda proprietà di un immobile a una delle sue due figlie, insieme a una sostituzione fiduciaria residua a favore dei 4 nipoti della testatrice (cioè i figli della figlia a cui è stato preassegnato l'immobile), in parti uguali, e questi a loro volta sostituiti dai loro discendenti per discendenza, nel senso comune del termine.

Una volta che l'eredità è stata accettata dalla figlia e il suo diritto è stato registrato nel registro fondiario, i 4 nipoti (cioè i trustee), concedono un atto di rinuncia al trust residuo, in cui di fatto vi rinunciano. Quando viene presentato per la registrazione al Catasto, il Conservatore dei Registri Immobiliari rifiuta la registrazione, sostenendo che nel documento presentato le parti rinunciano al trust residuo, ma questo non cancella il trust, poiché esiste una sostituzione comune per i loro discendenti.

La Direzione Generale in questa occasione si allinea al Conservatore, confermando la nota di qualificazione, stabilendo che, ai sensi dell'art. 426-7 CCCat,"il testatore può prevedere una volgare sostituzione fiduciaria nel caso in cui il chiamato fiduciario non diventi fiduciario per incapacità o non volontà", cosicché, se il chiamato fiduciario rinuncia al trust, il volgare sostituto è anch'esso fiduciario.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació del 7 giugno 2024 (BOGC del 17 giugno 2024), in cui la DG risolve un caso relativo ad un'eredità di un uomo che, essendo sposato, ha fatto testamento, in cui ha designato la moglie come erede, con volgare sostituzione a favore dei suoi discendenti, e in mancanza di coniuge e discendenti, istituì eredi per metà dell'eredità i suoi genitori, in parti uguali e con diritto di accrescimento tra loro, e per l'altra metà dell'eredità i suoi suoceri (cioè i genitori di sua moglie all'epoca) , anch'essi in parti uguali e con diritto di accrescimento tra loro. E in mancanza di tali genitori, li sostituisce, come da prassi, con i rispettivi discendenti. Anni dopo, questo signore divorziò e successivamente morì.

Dopo la sua morte, i nipoti consanguinei (del "suo ramo familiare"), accettano l'eredità e la presentano per la registrazione al Catasto, e il Conservatore rifiuta la registrazione, comprendendo che, nel caso specifico, c'è un problema di interpretazione del testamento, in modo tale che, poiché la designazione di questi "suoceri" (cioè i genitori dell'ex moglie) è fatta in forma nominativa (con il loro nome e cognome), si potrebbe interpretare che, nel contesto del testamento, il divorzio non è una causa di inefficacia di questa sostituzione.

Dopo il relativo ricorso, la Direzione generale si è allineata al notaio ricorrente, stabilendo che, ai sensi dell'art. 422-13.4 del CCCat, una volta avvenuto il divorzio, il ricorso ai "suoceri" (suoceri e loro sostituti) diventa totalmente inefficace.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació del 4 giugno 2024 (BOGC del 12 giugno 2024), in cui la DG risolve un caso relativo a un atto di donazione, precedentemente proveniente da un'eredità in cui erano state stabilite regole di amministrazione. Nel caso in questione, un uomo, nel suo testamento, nomina la figlia come erede, ma nomina anche una sorella di tale erede come amministratrice di tutti i beni dell'eredità, stabilendo anche che in relazione ai beni immobili, l'amministratrice può affittarli, alienarli o gravarli senza autorizzazione giudiziaria.

Quando l'atto di donazione dell'immobile (stipulato dall'ereditiera e dalla sorella in qualità di amministratrice) è stato presentato al Registro, il Conservatore dei registri immobiliari si è rifiutato di registrarlo, sostenendo che all'ereditiera era assolutamente vietato disporre dell'immobile e che le regole di successione stabilite dal defunto (il padre) non autorizzavano l'amministratrice a integrare il consenso del donatore per compiere atti a titolo gratuito (cioè una donazione).

In appello, la Direzione generale ha revocato la nota di qualificazione, ritenendo che se il testatore aveva previsto che l'amministratore potesse disporre dei beni e, inoltre, non aveva stabilito un espresso divieto in relazione agli atti gratuiti, nulla impedisce all'amministratore, con il consenso dell'erede, di donare il bene in questione.

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 23 aprile 2024 (BOE del 15 maggio 2024), in cui il DG risolve un caso relativo allo scioglimento e alla liquidazione di una SL, al cui atto è allegato un bilancio di liquidazione in cui non ci sono creditori, con una serie di voci dell'attivo, e con passività pari a 0.

Il Registrar rifiuta la registrazione a causa di un errore nel bilancio finale di liquidazione, perché mancano voci fondamentali (come il capitale sociale) e perché le passività e le attività dovrebbero essere uguali.

In sede di ricorso, la DG ha revocato la nota di qualifica, sostenendo che il bilancio finale di liquidazione opera come un conto di chiusura, per cui non è necessario includerlo nelle norme che regolano la struttura e il contenuto del bilancio ordinario di un esercizio sociale (e anche perché i prospetti dell'atto possono riflettere dati rilevanti per la registrazione, come l'ammontare del capitale sociale che non compare nel bilancio previsto).

In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 23 aprile 2024 (BOE del 15 maggio 2024), in cui la DG risolve un caso relativo alla divisione dell'eredità di una signora, deceduta con testamento, in cui lascia in eredità l'usufrutto dell'eredità al marito, nomina eredi 3 dei suoi figli e lascia in eredità a una quarta figlia la quota di legittima stretta che le corrisponde (autorizzando gli eredi a pagare questa quota di legittima in contanti, compresi gli extra-eredi). Nell'atto di divisione, l'eredità viene distribuita tra gli eredi e, per quanto riguarda il lascito della figlia, si determina che, tra i beni presenti nell'inventario, c'era un saldo in un libretto di risparmio dal quale si assegna al legatario della riserva legale stretta l'importo necessario per il pagamento della stessa, precisando che"tale importo, una volta accettato il lascito e liquidata l'imposta, sarà trasferito sul conto indicato dal legatario".

Una volta presentato questo atto per la registrazione al Catasto, il Conservatore si è rifiutato di registrare alcuni immobili a favore degli eredi perché, a suo avviso, ai sensi dell'art. 844 del Codice civile e dell'art. 80 del Regolamento ipotecario, l'esistenza di questo diritto legittimo deve essere resa nota al beneficiario (mediante atto o altro documento pubblico) entro un anno.

In sede di appello, il DG ha revocato la suddetta nota di qualifica, stabilendo che non esiste alcuna specifica disposizione di legge, né pronunciamento giurisprudenziale, né dottrina, in base alla quale, in caso di partizione effettuata dal contabile-partigiano testamentario, sia necessaria la preventiva conoscenza da parte del legittimario o almeno la sua notifica a quest'ultimo, per la registrazione della partizione.