Note legali pratiche - Febbraio 2025

1.- Nuova normativa sulle locazioni in Catalogna

È collegato (QUI) al Decreto Legge 1/2025, del 28 gennaio, sulle misure urgenti per il contenimento dei redditi, che introduce importanti novità nel campo delle locazioni abitative in Catalogna. In particolare:

• Vengono introdotti nuovi obblighi per quanto riguarda la pubblicità degli annunci di immobili in affitto (come ad esempio i dettagli dell'ultimo canone dell'immobile affittato negli ultimi 5 anni, lo scopo del contratto o lo status del proprietario dell'immobile come inquilino principale).
• Vengono introdotte sanzioni molto gravi (da 90.000 a 900.000 euro) per le seguenti condotte:
  
  • Fissare un canone di locazione che superi il 30% massimo consentito in un contratto di locazione soggetto a un regime di contenimento dei prezzi.
  • Mancata indicazione dello scopo (o indicazione di uno scopo simulato/falso) nel contratto di locazione.
  • Trasferire all'inquilino i costi di gestione della proprietà o di formalizzazione del contratto.
• Perseguire con pesanti sanzioni le frodi in materia di alloggi in affitto permanente mascherati da contratti di affitto "stagionali".

Si fa inoltre riferimento al Decreto Legge 2/2025 (QUI è possibile consultarlo), che in Catalogna stabilisce un nuovo diritto di prelazione a favore dell'amministrazione nel caso di trasferimenti di abitazioni situate in zone con un mercato residenziale stressato, quando il venditore è una persona giuridica grande detentore (si noti che fino alla creazione del Registro dei grandi detentori, è obbligatorio che , quando il venditore è una persona giuridica, si includa nell'atto di vendita un certificato anagrafico con i dettagli dell'immobile in questione, la normativa prevede che, quando il venditore è una persona giuridica, nell'atto di vendita debba essere inserito un certificato anagrafico che indichi il numero di abitazioni di proprietà del venditore, che deve essere certificato nell'atto di proprietà ).

2.- Novità per la convocazione delle assemblee generali delle società in difficoltà

Tra le molte novità introdotte dalla Legge Organica 1/2025, del 2 gennaio, sulle misure per l'efficienza del Servizio Pubblico di Giustizia (QUI), in materia commerciale è interessante segnalare un emendamento all'articolo 365.3 LSC, in virtù del quale"Gli amministratori non sono obbligati a convocare l'assemblea generale per adottare una delibera di scioglimento della società quando hanno debitamente richiesto la dichiarazione di insolvenza della società o hanno notificato al tribunale competente l'esistenza di trattative con i creditori per raggiungere un piano di ristrutturazione dell'attivo, del passivo o di entrambi. L'assemblea deve essere convocata entro due mesi dalla cessazione degli effetti di tale notifica".

Con questa riforma viene concesso un termine di due mesi per la convocazione dell'assemblea (quindi più tempo per gestire la situazione di crisi aziendale), a partire dal momento in cui cessano gli effetti della comunicazione al tribunale con l'avvio delle trattative con i creditori per giungere a un piano di ristrutturazione, in quanto ad oggi, con la precedente formulazione, gli amministratori dovevano convocare l'assemblea subito dopo il fallimento delle trattative con i creditori, in caso di sussistenza di una causa di scioglimento.

3.- Differenze tra la divisione o la segregazione di un elemento privato di una proprietà soggetta a proprietà orizzontale e la sua divisione funzionale, e le implicazioni che ciò comporta a livello di autorizzazioni della comunità di vicini.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Fede Pubblica del 5 febbraio 2024 (BOE del 21 febbraio 2025), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di vendita in cui viene venduta una quota indivisa del 10,27% di un immobile, che dà diritto all'uso esclusivo di un deposito. Nell'atto di vendita si legge che il venditore ha suddiviso i locali in 10 depositi indipendenti al fine di trasferirli per quote, con le relative autorizzazioni comunali.

Una volta presentato per la registrazione, l'atto è stato negativamente qualificato dal Conservatore, sostenendo che si tratta di una divisione dell'immobile, per la quale è necessario il corrispondente accordo della comunità dei proprietari, trattandosi di un immobile soggetto al regime di proprietà orizzontale.

Il relativo ricorso è stato presentato alla DG, che ha revocato la nota di qualificazione, ritenendo che in questo caso non si tratti di una divisione della proprietà (in quanto non vengono toccati né l'estensione, né i confini, né le quote, né il titolo costitutivo, né il funzionamento organico della comunità), ma di una comunità di natura funzionale in ragione del suo uso, in cui i nuovi comproprietari vengono semplicemente incorporati nella comunità dei vicini, cosicché, non essendo vietato dagli statuti della comunità, non è necessario l'accordo della comunità richiesto dal Conservatore.

4.- Nei mutui ipotecari a persone giuridiche, è obbligatorio che il debitore indichi sia l'indirizzo fisico che l'indirizzo e-mail della società.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 30 dicembre 2024 (BOE del 6 febbraio 2025), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di mutuo ipotecario tra due società commerciali, in cui, come indirizzo della società debitrice, viene indicato solo un indirizzo e-mail e non un indirizzo fisico ai fini delle notifiche e delle convocazioni.

Inizialmente, il Catasto ha rifiutato la registrazione per questo motivo, ma questo criterio è stato confermato dalla Direzione Generale, che ha stabilito che, in conformità con l'attuale LEC, nel caso delle persone giuridiche sono obbligatori sia un indirizzo fisico che un indirizzo e-mail.

5.- Atto notarile di assemblea Chi può fare la richiesta al notaio?

In allegato (QUI) il link alla Sentenza del Tribunale Provinciale di Valencia numero 260/2024, del 19 novembre, in cui si risolve un caso curioso, relativo alla richiesta della presenza di un Notaio per redigere il verbale notarile dell'Assemblea, analizzando chi è legittimato a fare tale richiesta.

Nel caso specifico, si tratta di una società coinvolta in un conflitto societario, dove la richiesta al notaio è stata fatta dal Presidente del Consiglio di Amministrazione, e il Tribunale ha stabilito che, in effetti, questa competenza corrisponde al Consiglio di Amministrazione come organo collegiale, come stabilito dall'art. 203 LSC ("gli amministratori").

6.- Interpretazione delle procure bancarie quando il test di sufficienza deve essere integrato da una scrittura privata del mandante.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 4 febbraio 2024 (BOE del 21 febbraio 2025), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di vendita, in cui una banca vende a terzi un immobile di sua proprietà. La controversia del caso nasce dal fatto che la banca, nel VC, appare rappresentata da un'agenzia, in virtù di una procura in cui si stabilisce che, per questo tipo di vendita, deve essere fornita una specifica autorizzazione alla vendita (in una scrittura privata firmata da rappresentanti della banca), con le loro firme autenticate da un notaio. Nel caso in questione, viene presentata questa autorizzazione della banca, le cui firme sono autenticate dal notaio in quanto coincidono con quelle dei firmatari della banca nel loro libro degli indicatori.

Una volta presentato l'atto per la registrazione, il cancelliere ha rifiutato la registrazione in quanto l'autenticazione della firma da parte del notaio era nulla, in quanto la firma, essendo una dichiarazione di volontà, doveva essere fatta in presenza del notaio (art. 259 comma 2 del NR. 259).

Dopo aver esaminato il caso, il DG ha dissentito dal parere del cancelliere e ha revocato la nota di qualificazione, ritenendo che l'agilità dei negozi giuridici e la libertà di scegliere i meccanismi di controllo interno dell'autorità che ha il potere di nomina e i propri atti in molti casi analoghi debbano avere la precedenza, cosicché, in considerazione di ciò, l'autenticazione delle firme da parte del notaio, ossia mediante collazione, dovrebbe essere accettata come valida, senza che sia necessario che l'autenticazione sia effettuata mediante firma in presenza del notaio.

7.- Prestito ipotecario di una società commerciale a un dipendente. Requisiti per essere o meno soggetti a LCI.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Certezza del Diritto e della Fede Pubblica del 30 dicembre 2024 (BOE del 6 febbraio 2025), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di prestito ipotecario tra una società commerciale e un dipendente, formalizzato senza essere soggetto alle disposizioni e alle garanzie della LCI, in quanto nell'atto si sostiene che l'oggetto sociale della società non è la concessione abituale di prestiti e che, inoltre, il prestito viene concesso a condizioni più vantaggiose rispetto a quelle di mercato, dato il rapporto di fiducia che esiste con il debitore per il fatto che è un dipendente della società.

Il Conservatore dei Registri Immobiliari rifiuta la registrazione, portando il caso davanti alla DG che, ribadendo la sua dottrina, ricorda che, in questo tipo di operazione, se il PH è concesso da una persona giuridica che interviene con una certa regolarità nel mercato finanziario, a favore di una persona fisica, che ha lo status di consumatore, sarà applicabile la LCI, a meno che non si tratti di un prestito concesso da un datore di lavoro al suo dipendente (che deve essere documentato), e che sia garantito da un'ipoteca su un'abitazione, si applicherà l'ICL, a meno che non si tratti di un prestito concesso da un datore di lavoro al proprio dipendente (che deve essere documentato), su base accessoria, il cui Tasso Annuo Effettivo Globale sia inferiore al tasso di mercato e che non sia offerto al pubblico in generale.

Infine, poiché nel caso specifico non è stato documentato lo status di dipendente, né è stato dettagliato l'APR della transazione, si conferma la nota di qualifica del Conservatore.

8.- Associazioni di residenti e limiti all'uso delle abitazioni nell'edificio. Differenze tra le locazioni turistiche regolamentate settorialmente e le attività turistiche in termini generali.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Fede Pubblica del 6 febbraio 2024 (BOE del 21 febbraio 2025), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di modifica del regime orizzontale di proprietà, con il quale viene introdotta una nuova clausola statutaria nello statuto della comunità di proprietari per limitare l'uso delle abitazioni alle offerte turistiche o a qualsiasi altra forma di commercializzazione a fini di ricettività turistica, con l'approvazione di questo accordo da parte della maggioranza dei 3/5 della comunità.

Una volta presentato per la registrazione nel Registro, l'atto viene qualificato negativamente, in quanto il Conservatore ritiene che sia necessaria l'unanimità per l'adozione dell'accordo, in quanto l'eccezione del LPH che consente di limitare l'uso delle abitazioni turistiche disciplinate nei regolamenti turistici settoriali, senza la regola dell'unanimità, non è estensibile agli accordi relativi ad altri tipi di usi turistici generici, come l'uso di ostelli o di abitazioni turistiche in un regime diverso da quello specifico derivato dai regolamenti turistici settoriali (cioè, ad esempio, le locazioni turistiche).

La DG, confermando il criterio del Registrar, ricorda che l'attuale LPH consente alla maggioranza dei 3/5 di limitare l'esercizio delle attività turistiche nei termini stabiliti dalle normative turistiche settoriali, ma non all'uso turistico in generale quando non è soggetto a uno specifico regime di normative settoriali (come l'uso ricettivo o vacanziero), nel qual caso sarà necessaria l'unanimità di tutti i comproprietari per stabilire tale limitazione.

9.- Fusione per incorporazione e comunicazione ai dipendenti. Casi in cui se ne può fare a meno.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Legale e la Fede Pubblica del 16 dicembre 2024 (BOE del 7 febbraio 2025), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di fusione di due SL, essendo l'incorporata una SLU interamente controllata dall'incorporante, in cui non viene fornita alcuna relazione da parte degli amministratori o dell'esperto indipendente, in quanto si afferma che la SLU incorporata non ha dipendenti e quindi la fusione non ha effetti sull'occupazione.

Una volta presentata per la registrazione, il Conservatore del Registro del Commercio l'ha qualificata negativamente, sostenendo che la relazione dell'organo amministrativo di cui all'art. 5 della Legge RD 5/2023 deve essere messa a disposizione anche dei dipendenti.

In appello, la DG ha revocato questa classificazione, stabilendo che, in considerazione delle circostanze specifiche del caso (ossia che la società incorporata non ha dipendenti, che è interamente posseduta dalla società incorporante e che si afferma che la fusione non ha alcun effetto sull'occupazione della società incorporante), non è necessario fornire la relazione in questione in questo caso.

10.- Per poter concedere prestiti in modo professionale, è necessario essere iscritti al relativo registro amministrativo.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 4 febbraio 2024 (BOE del 21 febbraio 2025), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di mutuo ipotecario concesso da una società commerciale professionalmente dedicata a questo, che non è iscritta nel Registro speciale creato dalla Legge 2/2009, del 31 marzo, presso l'Istituto Nazionale del Consumo (Instituto Nacional del Consumo).

Dopo aver qualificato l'atto per questo motivo, la DG ha confermato il vizio, stabilendo che, oltre all'iscrizione nel Registro dei Prestatori della Banca di Spagna, qualsiasi società che conceda prestiti ai consumatori a titolo professionale deve essere iscritta nel Registro speciale creato dalla Legge 2/2009, del 31 marzo, presso l'Istituto Nazionale dei Consumatori (o, se del caso, debitamente iscritta nel Registro della Comunità Autonoma in cui ha sede legale, insieme alla corrispondente notifica al Registro dell'Istituto Nazionale dei Consumatori).