Qual è la dichiarazione delle attività potenzialmente inquinanti per il suolo e come influisce sulla mia proprietà?

Scoprite le novità introdotte dalla recente legge 7/2022 dell'8 aprile sui rifiuti e i terreni contaminati per un'economia circolare, con particolare riferimento al suo impatto sul diritto immobiliare e del registro, ad esempio nella compravendita di immobili.

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Infatti, dal 10 aprile 2022, la nuova Legge 7/2022, dell'8 aprile, sui rifiuti e i suoli contaminati per un'economia circolare, introduce una serie di riforme nell'ordinamento giuridico, tra le quali, in ambito immobiliare e anagrafico, spicca la cosiddetta dichiarazione di attività di suoli potenzialmente contaminanti, di cui si dovrà tenere conto, d'ora in poi, in molte transazioni immobiliari che vengono formalizzate nella quotidianità di qualsiasi studio notarile, ad esempio, nelle compravendite immobiliari, tra le altre.

Pertanto, alla luce di questa novità normativa, in questo articolo, utilizzando il mio tradizionale sistema di domande e risposte, cercheremo di fare chiarezza su questo tema, in modo che tutti gli interessati siano consapevoli di questo nuovo aspetto normativo da tenere in considerazione, nonché delle sue più rilevanti implicazioni pratiche.

Che cos'è la legge 7/2022?

Infatti, come ogni osservatore della realtà potrà apprezzare, nel XXI secolo e oltre, uno dei temi che sarà senza dubbio al centro del dibattito e delle misure politiche da adottare sarà la gestione che l'umanità adotterà in relazione alla cura dell'ambiente, alla salute pubblica e alla gestione delle risorse naturali e dei rifiuti generati, dal momento che, purtroppo, gran parte della crescita sperimentata negli ultimi secoli si è basata sullo sfruttamento incontrollato delle risorse naturali fossili della Terra, nonché attraverso la generazione di attività industriali inquinanti che hanno fortemente degradato la qualità del nostro pianeta (si pensi a fenomeni evidenti come il cambiamento climatico, l'inquinamento atmosferico o delle falde acquifere, la desertificazione e il degrado della qualità dell'ambiente), nonché attraverso la generazione di attività industriali inquinanti che hanno fortemente degradato la qualità del nostro pianeta (si pensi a fenomeni evidenti come il cambiamento climatico, l'inquinamento atmosferico o delle falde acquifere, la desertificazione di vaste aree del pianeta, l'esaurimento delle risorse naturali, le malattie causate dall'inquinamento, ecc.)).

In questo senso, come si può già vedere in molti settori, l'attuazione di politiche di sostenibilità, di cura e rigenerazione dell'ambiente e di crescita sostenibile sarà senza dubbio una delle questioni che saranno al centro del dibattito umano nei prossimi decenni e secoli.

Alla luce di quanto sopra, in questo quadro di tutela dell'ambiente e della salute pubblica, l'adeguata regolamentazione di tutte le attività umane che generano rifiuti inquinanti diventa una questione fondamentale per il raggiungimento di questi lodevoli obiettivi, ed è in questo paradigma che si inserisce la Legge 7/2022, dell'8 aprile, sui rifiuti e i terreni contaminati per un'economia circolare.

Dopo aver presentato gli obiettivi di questa legge, essa introduce e regolamenta un'ampia gamma di misure che mirano a contribuire a un'adeguata gestione delle attività inquinanti e/o potenzialmente inquinanti, quali:

• La necessità che le amministrazioni pubbliche (nazionali, regionali e locali) sviluppino programmi di prevenzione dei rifiuti per la riduzione, la gestione e lo smaltimento appropriati dei rifiuti, nell'ambito delle rispettive aree di competenza.
• L'imposizione di obblighi rigorosi ai produttori di rifiuti inquinanti, al fine di garantirne la corretta gestione e verificare così che non si generino rischi per l'acqua, l'aria, il suolo, la fauna o la flora del sito in questione, e che non si creino disagi per la popolazione sotto forma di rumore, odori o fumi, o sotto forma di danni al paesaggio e agli spazi naturali del sito.
• L'imposizione di misure specifiche ai gestori di rifiuti inquinanti, al fine di garantirne la corretta raccolta, la selezione, lo stoccaggio, l'imballaggio e l'etichettatura, il trasporto e il trattamento, con l'obiettivo di preservare gli interessi sopra descritti.
• La creazione di un sistema legale per l'autorizzazione e la notifica delle attività di produzione, raccolta, trattamento e gestione dei rifiuti inquinanti.
• La progettazione di un regime legale di "responsabilità estesa" dei produttori di prodotti, al fine di promuovere la prevenzione e il miglioramento del riutilizzo, del riciclaggio e del recupero dei rifiuti derivanti dalla loro attività economica.
• L'imposizione di restrizioni sull'uso della plastica nei prodotti monouso, la cui entrata in vigore è prevista in modo graduale (riguarda i prodotti elencati nello standard, ad esempio bicchieri per bevande, contenitori per alimenti, posate, piatti, cannucce, contenitori per bevande, ecc.)
• L'attuazione di una serie di modifiche al sistema fiscale, al fine di introdurre nuove misure fiscali che creino incentivi negativi per le aziende a ridurre le attività inquinanti, come una "Tassa speciale sugli imballaggi in plastica non riutilizzabili" o una "Tassa sul deposito dei rifiuti in discarica, sull'incenerimento e sul coincenerimento dei rifiuti".
• L'imposizione di una serie di nuovi obblighi per i proprietari terrieri in materia di "terreni contaminati", con implicazioni specifiche per il diritto fondiario e di registrazione, che saranno sviluppate in modo più dettagliato nelle domande successive.

Quali misure introduce la Legge 7/2022 che riguardano i proprietari di immobili?

Infatti, la Legge 7/2022, agli articoli 98 e seguenti, introduce una serie di misure volte a prevenire e correggere gli effetti dannosi che le attività potenzialmente inquinanti possono avere sul suolo.

Pertanto, ai sensi dell'articolo 98 della Legge 7/2022, si stabilisce che il Governo, tramite un regolamento, approvi, aggiorni e pubblichi un elenco di attività potenzialmente inquinanti per il suolo.

Alla luce di questo elenco, i proprietari di queste attività potenzialmente inquinanti devono inviare periodicamente alla Comunità Autonoma corrispondente le relazioni contenenti le informazioni che possono servire come base per la dichiarazione di terreno contaminato.

Quali sono le implicazioni pratiche della Legge 7/2022 per la formalizzazione delle transazioni immobiliari?

In conformità con la suddetta norma, di seguito denominata in:

• Tutti i trasferimenti inter vivos (ad es. vendita, acquisto o donazione);
• Così come in tutte le dichiarazioni di nuove costruzioni (autorizzate o prescritte; e/o in costruzione o completate);
• E anche nelle operazioni di conferimento di terreni e assegnazione di lotti nelle azioni di esecuzione dello sviluppo urbano,

I proprietari di questi immobili saranno obbligati a rilasciare una dichiarazione esplicita, nell'atto con cui viene formalizzata l'operazione, in relazione alla presenza o meno di attività potenzialmente inquinanti per il suolo sulla proprietà.

Tale dichiarazione sarà anche oggetto di una nota marginale nel registro fondiario, al fine di conferirle la corrispondente pubblicità anagrafica.

Pertanto, d'ora in poi, quando una parte interessata si recherà presso uno studio notarile per formalizzare, ad esempio, una vendita, una donazione, una permuta o una dichiarazione di nuova costruzione in seguito alla realizzazione di una nuova abitazione su un terreno di proprietà, l'atto che verrà concesso dovrà indicare espressamente se sul terreno dell'immobile in questione è stata svolta o meno un'attività potenzialmente inquinante. 

A questo proposito, l'articolo 98.3 della Legge 7/2022 prevede espressamente che"le persone fisiche o giuridiche proprietarie di terreni sono tenute, in occasione del trasferimento di qualsiasi diritto reale sugli stessi, a dichiarare nell'atto di proprietà che formalizza il trasferimento se sul terreno trasferito siano state svolte o meno attività potenzialmente inquinanti per il suolo".Tale dichiarazione sarà oggetto di una nota marginale nel registro fondiario. Questa dichiarazione sulle attività potenzialmente inquinanti deve essere fatta dal proprietario anche nelle dichiarazioni di nuova costruzione a qualsiasi titolo.Lapresente sezione si applica anche alle operazioni di conferimento di lotti di terreno e di assegnazione di lotti risultanti da azioni di esecuzione urbanistica".

Da quale data decorrono gli obblighi previsti dalla Legge 7/2022?

L'obbligo di includere questa dichiarazione formale nel titolo da concedere si applicherà a tutti i documenti interessati che saranno formalizzati dopo il 10 aprile 2022, cioè alla data di entrata in vigore del regolamento.

Quali sono queste attività attualmente riconosciute dall'amministrazione come potenzialmente inquinanti?

Come già sottolineato in una precedente interrogazione, l'articolo 98.1 della Legge 7/2022 stabilisce che il Governo, tramite regolamento, approvi, aggiorni e pubblichi un elenco di attività potenzialmente inquinanti per il suolo.

• L'estrazione di petrolio greggio e gas naturale.
• La produzione di grassi o oli.
• La preparazione, la concia o la tintura di pelli da pelliccia o di pelli e cuoio.
• Segatura del legno.
• Produzione di carte da parati, pesticidi, prodotti chimici di base, ecc.
• Produzione e lavorazione di materiali preziosi, alluminio, piombo, zinco, rame o loro fusione.
• Fabbricazione di macchine per ufficio, armi, motori, cavi elettrici, veicoli a motore, ecc.
• Manutenzione o vendita di veicoli a motore.
• Commercio all'ingrosso di metalli, pitture e vernici, fertilizzanti, prodotti chimici industriali o rottami metallici.
• Vendita al dettaglio di carburanti.
• ecc.

Se lo desiderate, QUI è possibile consultare l'elenco completo e aggiornato del Regio Decreto 9/2005, del 14 gennaio.

Qual è il contenuto di questa dichiarazione?

La dichiarazione in questione deve indicare in modo sintetico e chiaro se nell'immobile in questione è stata svolta o meno un'attività potenzialmente pericolosa, secondo l'elenco previsto dalla normativa in vigore in un determinato momento.

Cosa succede se la dichiarazione indica che è stata svolta un'attività potenzialmente pericolosa?

Se la dichiarazione contenuta nell'atto di proprietà indica che sull'immobile in questione sono state svolte attività potenzialmente inquinanti, occorre fare le seguenti considerazioni:

In primo luogo, come è stato indicato, la dichiarazione positiva di svolgimento di un'attività potenzialmente inquinante non impedisce la registrazione dell'atto, per cui la cessione/dichiarazione di nuova costruzione/opera di urbanizzazione che viene effettuata sarà regolarmente registrata al Catasto, ma con la registrazione di questa circostanza, attraverso la corrispondente nota marginale che è stata indicata.

In secondo luogo, per quanto riguarda le conseguenze future, a mio avviso sono evidenti le seguenti:

• Da un punto di vista pratico ed economico, è chiaro che un terreno che presenta questa considerazione, da un punto di vista economico/di mercato, ne sminuisce il valore, in quanto chiunque stia pensando di acquistare tale terreno in futuro, il fatto di sapere che su di esso sono state sviluppate attività potenzialmente inquinanti e i suoi effetti negativi sulla salute pubblica o su futuri obblighi di decontaminazione, significherà ovviamente che il prezzo che sarà disposto a pagare per esso, sarà probabilmente inferiore.
• Allo stesso modo, da un punto di vista legale, come stabilito dall'articolo 98 della Legge 7/2022, il fatto che siano state svolte attività potenzialmente inquinanti su un terreno obbliga il proprietario a"presentare periodicamente alla Comunità autonoma corrispondente le relazioni contenenti le informazioni che possono servire come base per la dichiarazione di terreno contaminato", Se ciò accade, cioè se la Comunità Autonoma corrispondente lo dichiara definitivamente come terreno contaminato, ciò comporterà conseguenze gravi e severe, come l'obbligo di decontaminare e bonificare il terreno o la sospensione dei diritti di costruzione (una domanda successiva approfondisce questo tema).

Quali sono gli immobili interessati da questo nuovo obbligo?

Sebbene vi sia un certo dibattito dottrinale al riguardo, per prudenza si ritiene che questo nuovo obbligo riguardi tutti i tipi di immobili, siano essi rurali o urbani, e indipendentemente dal fatto che costituiscano una proprietà indipendente o siano soggetti al regime di proprietà orizzontale (quindi riguarda anche appartamenti, locali commerciali, garage, magazzini, ecc.)

Quali sarebbero gli effetti di un'eventuale omissione di questa dichiarazione?

Come si evince dall'articolo 98 della Legge 7/2022, la dichiarazione di svolgimento o meno di attività potenzialmente inquinanti è un obbligo esplicito e ineludibile dei concedenti che formalizzano una qualsiasi delle operazioni indicate (trasferimenti inter vivos, dichiarazioni di nuova costruzione e atti esecutivi urbanistici), per cui la sua omissione implicherebbe una violazione della normativa vigente che, se del caso, impedirebbe la registrazione dell'atto in Catasto, fino a quando il vizio non sia stato sanato.

Quali altre misure introduce la Legge 7/2022 che possono avere rilevanza nel campo del diritto immobiliare e della registrazione?

Inoltre, introduce una nuova misura che potrebbe avere un impatto anche nel campo del diritto immobiliare, ovvero la cosiddetta"dichiarazione di terreno contaminato".

Pertanto, le Comunità Autonome, d'ufficio, ai sensi dell'articolo 99 della Legge 7/2022, possono dichiarare e delimitare con una delibera esplicita i suoli contaminati a causa della presenza di componenti pericolosi derivanti da attività umane.

Questa dichiarazione di terreno contaminato avrà importanti implicazioni:

• Il documento obbliga la parte responsabile a eseguire le azioni necessarie per la decontaminazione e la bonifica, secondo le modalità e i termini stabiliti dalle corrispondenti normative regionali. A questo proposito, va ricordato che la normativa considera responsabili della decontaminazione e del recupero dei suoli contaminati, in primo luogo, i diretti responsabili della contaminazione (se sono diversi, responsabili in solido), ma anche, in secondo luogo, i proprietari e i detentori di tali suoli, in via sussidiaria.
• Se necessario, può portare alla sospensione dell'esecutività dei diritti di costruzione e di altri diritti di uso del suolo, se sono incompatibili con le misure di decontaminazione e bonifica appropriate.
• Ciò significa anche che questa dichiarazione di terreno contaminato sarà oggetto di un'annotazione marginale nel catasto, allo scopo di pubblicizzare questa circostanza.

Come possiamo valutare questo nuovo obbligo legale?

Come già evidenziato da alcuni autori a questo proposito, infatti, pur riconoscendo i lodevoli obiettivi perseguiti dalla norma (ossia la tutela dell'ambiente e della salute pubblica), come accade in molte occasioni, le forme prescelte potrebbero non essere le più appropriate, in quanto, in sostanza, la norma in questione introduce una procedura aggiuntiva nelle operazioni di trasferimento immobiliare, che si tradurrà, nella maggior parte dei casi, in una "sterile" dichiarazione negativa, provocando la relativa annotazione marginale in Catasto.

In sintesi, come si può intuire, è molto probabile che questo regolamento, nella stragrande maggioranza delle occasioni, introduca solo più burocrazia con poco o nessun valore aggiunto alla sicurezza giuridica della stragrande maggioranza delle operazioni, riducendo così il dinamismo della regolamentazione di un settore strategico per l'economia nazionale, come quello immobiliare.

Pertanto, a meno di sorprese positive nella progressiva applicazione della norma nella pratica, è prevedibile che essa contribuisca poco positivamente ai lodevoli obiettivi perseguiti dalla norma, il che, ovviamente, è negativo dal punto di vista della valutazione dell'efficienza delle politiche pubbliche e del risultato dell'attività legislativa.

Nella speranza che questo articolo abbia fornito informazioni interessanti sui recenti sviluppi del diritto immobiliare e del diritto del registro introdotti dalla recente legge 7/2022, resto a vostra disposizione per assistervi in tutto ciò di cui avete bisogno nell'ambito della formalizzazione delle vostre transazioni immobiliari.