Manca meno di un mese all'entrata in vigore della nuova legge sul credito edilizio!

Studio di prima approssimazione sulla nuova legge sui contratti di credito immobiliare 5/2019 del 15 marzo 2019

Lanormativa spagnola in materia di prestiti e crediti ipotecari è stata oggetto di un IMPORTANTE AGGIORNAMENTO a causa del suo obbligatorio adeguamento alle normative europee:

• Da un lato, in un ambito particolare, recepire nel nostro ordinamento la Direttiva europea 2014/17 del 4 maggio sui contratti di credito stipulati con i consumatori per beni immobili residenziali;
• Dall'altro lato, in ambito generale, per adeguare il nostro ordinamento giuridico alla giurisprudenza della Corte di Giustizia dell'Unione Europea in materia di contratti con i consumatori e, più in particolare, a quella relativa al controllo del carattere abusivo e della trasparenza delle sue clausole, nell'ambito della Direttiva 93/13/CE del Consiglio del 5 aprile 1993 concernente le clausole abusive nei contratti stipulati con i consumatori.

L'armonizzazione dei suddetti regolamenti europei all'interno dell'ordinamento giuridico spagnolo riguarda:

• Riconquistare la fiducia dei mutuatari (per mutuatari si intende qualsiasi persona fisica, che sia o meno un consumatore);
• Migliorare la certezza del diritto, la trasparenza e la comprensione dei contratti e delle loro clausole;
• Garantire un giusto equilibrio tra le parti, proprio riconoscendo la posizione asimmetrica del mutuante e del mutuatario nel rapporto contrattuale.

Con quasi 3 anni di ritardo nel recepimento, la Spagna è esposta a una multa di 100.000 euro al giorno per ogni giorno di ritardo fino all'entrata in vigore della nuova LCCI. A seguito di questo recepimento parziale, nasce la Legge sui contratti di credito immobiliare 5/2019 del 15 marzo (LCCI), che entra in vigore domenica 16 giugno 2019.

In vista della sua imminente entrata in vigore (manca meno di un mese), questo articolo vuole essere una piccola guida di facile comprensione. A tal fine, spiegherò nel modo più chiaro possibile le principali novità nell'ordine dei suoi articoli:

Principali sviluppi legislativi:

Scopo della legge (art. 1): AUMENTO DELLA TUTELA DEI CONSUMATORI E MIGLIORAMENTO DELLA TRASPARENZA! Il regolamento estende la protezione dei consumatori e richiederà agli istituti finanziari di chiarire le clausole legali nei loro contratti in modo che siano facilmente comprensibili quando si stipula un mutuo. Per migliorare la trasparenza, è necessario un maggiore controllo sull'intero processo di contrattazione, dall'inizio alla fine:

Ambito di applicazione (art. 2): LA DEFINIZIONE DI CONSUMATORE E LA TIPOLOGIA DI PROPRIETA' SONO ESTESE! Indubbiamente, anche se può sembrare falso, il punto più difficile da comprendere in questa nuova legge è capire a chi si applica e a chi non si applica. In ogni caso, a causa della sua complessità, chiarirò quando si applicherà sempre.

Tutti i prestiti o i crediti che soddisfano le 3 condizioni seguenti rientrano nell'ambito di applicazione dell'iniziativa LCCI:

Si consideri, ad esempio, una banca che presta denaro a una coppia appena sposata per l'acquisto dell'abitazione principale.

Questa legge ha lo scopo principale di:

• Oggettivamente, il suo campo di applicazione è il contratto di prestito. E la legge stessa lo limita in particolare al contratto di mutuo ipotecario su un immobile a uso residenziale. A questi fini, la proprietà residenziale comprende anche quegli elementi come ripostigli, garage e qualsiasi altro che, senza costituire un'abitazione in quanto tale, svolgono una funzione domestica.
• Dal punto di vista soggettivo, il suo ambito di applicazione è costituito dai soggetti cui si applica, che sono due soggetti contrapposti: da un lato, i finanziatori immobiliari, gli intermediari del credito immobiliare o i rappresentanti designati; dall'altro, il mutuatario o il debitore, ed eventualmente il garante, il fideiussore o il garantito, purché sia una persona fisica.
• Esclude dal suo campo di applicazione le persone giuridiche in generale.

Tuttavia, lo stesso articolo 2 prevede che questa legge si applichi anche a "a un contratto di prestito il cui scopo è l'acquisizione o il mantenimento di diritti su terreni o beni immobili costruiti o da costruire, a condizione che il mutuatario, il fideiussore o il garante sia un consumatore".. Questo secondo caso sembra riferirsi a tutti quegli individui che acquistano un terreno per costruire una casa. La sfumatura importante è che questa legge sarà applicabile solo quando la persona fisica è considerata un consumatore (cioè agisce al di fuori della sua attività professionale).

Si pensi, ad esempio, a una persona che contrae un mutuo ipotecario per acquistare un terreno e costruire una seconda casa.

Infine, un altro problema è rappresentato dall'esistenza di casi misti in cui le persone giuridiche sono ipotecarie e concorrono con le persone fisiche che sono debitori o garanti. Data la formulazione della disposizione, ci sembra di capire che la LCCI si applicherà in blocco a tutti i soggetti coinvolti (ad esempio, quando il garante è una persona fisica ma il mutuatario (debitore/mutuatario) è una persona giuridica).

Regolamento obbligatorio (art. 3): IL CLIENTE E LA BANCA NON POSSONO CONCORDARE LIBERAMENTE QUELLO CHE VOGLIONO! Una delle caratteristiche più rilevanti della LCCI è il carattere obbligatorio delle sue disposizioni, che non sono disponibili né derogabili per le parti contraenti a meno che la norma non lo consenta espressamente. In altre parole, le parti possono concordare liberamente ciò che considerano in molti casi, ma non in tutti e non in qualsiasi forma. Il carattere imperativo delle norme di questa legge è espressamente riconosciuto dall'articolo 3. Ma ci sono altri precetti che lo sottolineano in modo specifico, come nel caso degli interessi di mora (articolo 25, che vedremo più avanti) o della scadenza anticipata (articolo 24, a cui farò riferimento anche in seguito). Le clausole non conformi ai regolamenti stabiliti dalla nuova LCCI saranno dichiarate nulle. Pertanto, non esiste un periodo di prescrizione per poter denunciare i loro abusi.

Clausole abusive (art. 7/disposizione finale 8): L'INTENTO È GARANTIRE LA FINE DI QUALSIASI TERMINE ABUSIVO! Il controllo e il giudizio sull'iniquità di una clausola contrattuale sono di esclusiva competenza dei giudici e dei tribunali. Tuttavia, la nuova LCCI evidenzia semplicemente il modo in cui i notai e i conservatori dovrebbero agire in materia di clausole abusive:

Documentazioneprecontrattuale (art. 10): DIECI GIORNI PRIMA DELLA FIRMA, PIÙ INFORMAZIONI E PIÙ CHIARE! Le banche sono tenute a fornire al cliente una serie di documenti almeno 10 giorni di calendario prima della firma del contratto di mutuo. Gli istituti finanziari informeranno il cliente sulle proprie condizioni in modo personalizzato con la seguente documentazione (art. 14):

1. L'ESIS (European Standardised Information Sheet): un documento che avrà lo status di offerta vincolante per almeno 10 giorni di calendario.
2. Il FIAE (foglio di avvertimento standardizzato): un documento che spiega in modo generico quali sono le clausole o gli elementi più rilevanti.
3. La copia del PROGETTO DI CONTRATTO.
4. Un DOCUMENTO SEPARATO se il mutuo è variabile, che indichi specificamente le rate da pagare nei diversi scenari.
5. Le CONDIZIONI DI GARANZIA delle assicurazioni che dovete stipulare (nel caso in cui le stipuliate direttamente con la banca).

In tutti i documenti sopra citati deve essere riportata anche la ripartizione di tutti i costi, specificando quali costi sono a carico della banca e quali del cliente. Il cliente deve inoltre essere informato del suo diritto alla libera scelta del notaio e della relativa consulenza gratuita che gli deve essere fornita.

Esame rigoroso della solvibilità del debitore (art. 11): Gli istituti finanziari hanno l'obbligo di valutare "in profondità" la solvibilità del potenziale mutuatario, garante o fideiussore prima di stipulare un contratto di prestito. La valutazione del merito creditizio non deve basarsi prevalentemente sul valore della garanzia reale superiore all'importo del prestito. Dovrebbe tenere conto, tra l'altro, del reddito presente e futuro, dell'occupazione, dei risparmi, delle spese fisse, ecc.

Il finanziatore deve consultare la storia creditizia del cliente consultando il Registro Centrale dei Crediti della Banca di Spagna, nonché qualsiasi entità privata di informazioni creditizie nei termini e con i requisiti e le garanzie previste dalla legislazione sulla protezione dei dati personali.

Valutazione dell'immobile (art. 13): NON CI PUO' ESSERE DIVERGENZA TRA LA VALUTAZIONE E IL VALORE AI FINI DELL'ESECUZIONE! I periti saranno indipendenti e approvati dalla Banca di Spagna. D'ora in poi, il consumatore e l'istituto finanziario potranno scegliere tra una società di valutazione e un professionista abilitato (ad esempio, può essere una persona fisica che soddisfa determinati requisiti e non deve necessariamente essere una società). E naturalmente il cliente potrà scegliere il perito al momento della formalizzazione di un mutuo ipotecario. Il valore massimo di 6 mesi del certificato di stima viene mantenuto.

Distribuzione delle spese ipotecarie (art. 14): LA BANCA SI FA CARICO DI TUTTI I COSTI LEGATI ALLA CONCESSIONE DEL PRESTITO, CON DUE ECCEZIONI:

Pertanto, le banche dovranno pagare le spese notarili, di agenzia, di registro e di bollo (AJD). La domanda che ci si pone è se questo sarà un risparmio per i futuri clienti dei mutui, o se le banche probabilmente lo scaricheranno sui mutui attraverso un aumento dei tassi di interesse.

Doppio intervento del notaio (art.15): LA FIGURA DEL NOTAIO HA AUMENTATO LA SUA IMPORTANZA NELLA FORMALIZZAZIONE DEL MUTUO, in quanto è ormai un prerequisito obbligatorio per il mutuatario presentarsi davanti al notaio per farsi spiegare le condizioni del mutuo. Il cliente può scegliere liberamente il notaio a cui rivolgersi, che fornirà una consulenza imparziale e gratuita al mutuatario.

Questa visita obbligatoria al notaio deve avvenire almeno un giorno prima della firma del contratto di mutuo ipotecario, sia per il mutuatario che, eventualmente, per i garanti o fideiussori. In questa visita obbligatoria, il notaio deve risolvere tutti i dubbi dei giorni precedenti la firma, verificare che non ci siano clausole abusive da parte dell'ente e ratificare che il cliente (e, se del caso, i garanti o i fideiussori) abbia compreso ciò che sta contraendo.

La normativa non stabilisce un termine specifico per recarsi dal notaio, anche se sottolinea che il mutuatario deve presentarsi davanti al notaio al più tardi il giorno prima dell'autorizzazione dell'atto pubblico del contratto di mutuo. E devono trascorrere almeno 10 giorni di calendario dal momento in cui il cliente è in possesso della documentazione precontrattuale alla firma dell'atto di mutuo ipotecario davanti al notaio. Se non esiste una prova documentale (tramite un verbale che vedremo in seguito) dell'adempimento degli obblighi nei tempi e nelle forme previste, il notaio esprimerà questa circostanza nel verbale. In questo caso, l'atto pubblico di prestito non può essere autorizzato.

Prodotti bancari collegati (art. 17): LIMITI AI PRODOTTI COLLEGATI!
Sebbene questo sia l'argomento che solleva più dubbi rispetto ad altre norme dell'LCCI, è necessario fare una distinzione:

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Clausola del pavimento vietata (art.21): 0% PAVIMENTO DI DEFAULT! La nuova LCCI stabilisce che "nelle operazioni a tasso d'interesse variabile non può essere fissato un limite al ribasso del tasso d'interesse. L'interesse remunerativo in tali operazioni non può essere negativo". Pertanto, è direttamente vietato concordare clausole floor in relazione ai prestiti a cui è applicabile la legge. Inoltre, le cosiddette clausole zero non saranno necessarie, in quanto è esclusa la possibilità che il prestito generi interessi negativi (a favore del debitore).

Rimborso anticipato (art. 23): PER IL CLIENTE DI UN PRESTITO MUTUO È PIÙ VANTAGGIOSO PAGARE IN ANTICIPO! La compensazione o la commissione a favore dell'istituto finanziario in caso di rimborso anticipato totale o parziale o di ammortamento è ridotta e limitata.

Finora la legge stabiliva una commissione di estinzione anticipata dello 0,5% per i primi 5 anni del mutuo e dello 0,25% a partire dal sesto anno del mutuo. La nuova LCCI mira a ridurre questi costi di rimborso anticipato per allineare la normativa spagnola alla direttiva europea:

Tale commissione può essere addebitata solo se la banca (tale riscatto o rimborso) genera una perdita finanziaria per la banca stessa; le banche saranno libere di addebitare commissioni inferiori ai limiti sopra menzionati.

Ci sono altre due importanti sfumature in questo sviluppo legislativo:

1. La banca e il cliente possono concordare un periodo massimo di un mese per comunicare l'intenzione di estinguere anticipatamente il mutuo. Da quel momento in poi, la banca ha un massimo di 3 giorni lavorativi per fornire tutte le informazioni necessarie a valutare questa opzione.
2. Questa misura è stata approvata retroattivamente per le nuove rate dei mutui. In altre parole, tutte le estinzioni anticipate di mutui dall'entrata in vigore della nuova legge potranno beneficiare di queste nuove condizioni. Ma chi ha già effettuato un rimborso anticipato, prima dell'entrata in vigore della LCCI, non potrà approfittarne o chiedere la restituzione del denaro.

La nuova legge regolamenta l'estinzione anticipata del mutuo come un diritto del mutuatario, indipendentemente dall'esistenza di un accordo in tal senso.

Novazione e surroga ipotecaria (art. 23): CAMBIARE MUTUO O BANCA È PIÙ FACILE! La nuova LCCI rende più conveniente il passaggio da un tasso variabile a uno fisso, attraverso una novazione (un accordo con la banca stessa) o una surroga del creditore per rivolgersi a un'altra banca. Pertanto, la commissione massima che può essere applicata in questo caso è dello 0,15%, applicabile solo se la modifica avviene durante i primi 3 anni della durata del prestito. La penalità scompare dopo il quarto anno. La surrogazione, ovvero il passaggio dell'ipoteca da una banca all'altra, non ha più costi e può essere effettuata liberamente, ma verrà stabilito un meccanismo di compensazione tra le entità. All'epoca si disse che questa misura sarebbe stata accompagnata da una riduzione delle spese notarili e di registro, ma alla fine non è stato così.

Maturità anticipata (art. 24): PIÙ TUTELA PER GLI UTENTI IN CASO DI FORECLOSURE! Questa è una delle principali novità di questa legge, la vita del prestito è divisa in due metà, in caso di mancato pagamento e deve essere attivata la relativa procedura di pignoramento.

Fino ad oggi, le banche possono eseguire la scadenza anticipata del mutuo ipotecario se il cliente non paga 3 rate. La nuova LCCI tutela maggiormente il cliente estendendo i mesi di rate non pagate come segue:

Una volta rispettate queste scadenze, la legge stabilisce un ulteriore requisito: il mutuante deve aver richiesto il pagamento al mutuatario, concedendogli un periodo di almeno un mese per adempiere e avvertendolo che, in caso di mancato adempimento, chiederà il rimborso totale del prestito. La legge stessa non prevede alcuna formula strumentale per questo tipo di richiesta o requisito. Pertanto, è valido qualsiasi mezzo che permetta di accreditare l'avvenuta realizzazione. In pratica, la richiesta è stata fatta in forma documentale, utilizzando strumenti notarili, o il più economico burofax con ricevuta di ritorno dalle Poste, che include la prova di consegna e offre la possibilità di certificare il testo inviato.

In via eccezionale, questa regola può essere applicata a tutti i contratti di prestito sottoscritti prima dell'entrata in vigore della LCCI, a condizione che si tratti di prestiti che non sono attualmente oggetto di procedure di pignoramento. Quest'ultimo continuerà a essere sospeso in attesa della sentenza della CGUE sulla questione della scadenza anticipata.

Interessi di mora limitati (art.25): IL NUOVO SISTEMA DEGLI INTERESSI DI MORA! Cambia il limite degli interessi di mora, che sarà il risultato dell'aggiunta di 3 punti percentuali agli interessi di remunerazione per il periodo di inadempimento o di ritardo nell'adempimento. Gli interessi di mora possono maturare solo sul capitale dovuto e in attesa di pagamento e non possono essere capitalizzati in nessun caso, tranne nel caso previsto dall'articolo 579.2 a) della Legge di procedura civile.

Si tratta di un cambiamento significativo. In base alla legislazione precedente, fino ad oggi, esistevano due limiti agli interessi di mora:

1. quello previsto dall'articolo 114 LH, che stabiliva che a fini ipotecari non poteva superare il triplo del tasso di interesse legale;
2. la sentenza della Corte di Cassazione 364/2016, del 3 giugno, che ha ritenuto abusivi gli interessi di mora superiori agli interessi di mora maggiorati di due punti.

Entrambi i limiti funzionano come massimali, consentendo così di concordare e applicare un tasso di interesse più basso purché non vengano superati. Tuttavia, con la nuova legge e la sua disposizione obbligatoria (cioè non consente alcun accordo contrario), si deve intendere che questo limite di 3 punti percentuali non può essere ridotto o escluso.

La nuova legge è retroattiva?

La LCCI non è retroattiva, si applicherà solo ai prestiti ipotecari formalizzati dopo la sua entrata in vigore, che avverrà domenica 16 giugno 2019.

Tuttavia, la non retroattività di questa legge ha due eccezioni già menzionate:

• Articolo 23 che rende più conveniente il passaggio dal tasso di interesse variabile a quello fisso.
• Articolo 24 che stabilisce quando può essere applicata la clausola di scadenza anticipata.

Pertanto, queste sono le uniche due misure che si applicheranno anche ai contratti conclusi prima dell'entrata in vigore della legge.

Quali sono le diverse fasi della stipula di un mutuo ipotecario?

1. Cercate la banca che offre un finanziamento alle migliori condizioni.
2. Fornire la documentazione minima necessaria alla banca per effettuare lo studio di solvibilità e decidere se concedere o meno il finanziamento.
3. Consegna e spiegazione al cliente della documentazione precontrattuale da parte della banca.
4. Il cliente è libero di scegliere il notaio per una consulenza imparziale sui documenti precontrattuali che ha ricevuto dalla banca.
5. Firma del contratto di mutuo ipotecario con il notaio scelto.
6. La Gestoría della banca è responsabile della liquidazione delle imposte e dell'iscrizione nel corrispondente registro fondiario.
7. Restituzione al cliente della documentazione originale e finalizzata e dell'eccedenza della fornitura di fondi da parte del cliente.

Quale documentazione precontrattuale deve essere consegnata al mutuatario?

Per rispondere a questa domanda, dobbiamo fare riferimento all'articolo 14 della LCCI. Questo articolo elenca i documenti che la banca deve mettere a disposizione del cliente nella fase pre-contrattuale o precontrattuale:

1. FEIN
2. FIAE
3. PROGETTO DI CONTRATTO
4. RIPARTIZIONE DETTAGLIATA DELLE SPESE
5. INFORMAZIONI SULLA CONSULENZA E SULLA LIBERA SCELTA DEL NOTAIO
6. POSSIBILI SCENARI DI AMMORTIZZAZIONE (solo in caso di mutuo a tasso variabile)
7. CONDIZIONI GENERALI (solo in caso di stipula di un'assicurazione complementare)
   

In pratica, tuttavia, questi 7 diversi documenti si ridurranno a:

• FEIN (incorporerà già le informazioni sulla consulenza e sulla libera scelta del notaio).
• FIAE (incorporerà già una ripartizione dettagliata delle spese).
• BOZZA DI CONTRATTO.
• SCENARI DI AMMORTIZZAMENTO (facoltativo: solo in caso di mutuo a tasso variabile).
• CONDIZIONI GENERALI (facoltative: solo in caso di stipula di un'assicurazione complementare).

Il mutuante (la banca) deve consegnare questa documentazione al mutuatario (il cliente). Non solo deve darlo al mutuatario, ma deve anche spiegarlo adeguatamente. Il cliente deve firmare un documento in cui dichiara espressamente che la banca ha fornito e spiegato tutta la documentazione precontrattuale. Pertanto, a questo punto, avremmo i seguenti documenti:

1. FEIN (incorporerà già le informazioni sulla consulenza e sulla libera scelta del notaio).
2. FIAE (incorporerà già una ripartizione dettagliata delle spese).
3. BOZZA DI CONTRATTO.
4. SCENARI DI AMMORTIZZAZIONE (solo in caso di mutuo a tasso variabile).
5. CONDIZIONI GENERALI (solo in caso di stipula di un'assicurazione complementare).
6. DICHIARAZIONE FIRMATA DAL MUTUATARIO O DAL CLIENTE.

Come viene messa a disposizione del notaio la documentazione precontrattuale?

Una delle principali novità della LCCI si verifica a questo punto della fase di contrattazione: il finanziatore deve mettere a disposizione del notaio scelto dal cliente tutta la documentazione descritta in precedenza. Ciò solleva le seguenti domande:

Le polemiche sono numerose. Anche se la stessa LCCI sembra suggerire che la prima delle tre opzioni sia la più appropriata. Tuttavia, il notaio non sarà in grado di verificare in modo affidabile il passaggio di consegne perché non è presente.

In cosa consiste l'atto notarile preliminare?

L'articolo 15 della LCCI stabilisce tassativamente che il mutuatario (cioè il cliente) deve recarsi dal notaio prescelto per esaminare con lui tutta la documentazione precontrattuale al fine di comprenderne il contenuto e le conseguenze della sottoscrizione di un mutuo ipotecario, risolvendo eventuali dubbi che possono sorgere sul posto.

Tuttavia, il risultato di questa visita o colloquio personale con il notaio deve essere registrato in un atto notarile redatto sul posto. È quindi molto importante chiarire diversi aspetti di questo documento:

• CONTENUTO: Il verbale è suddiviso in quattro sezioni: 1) esposizione dei fatti: consegna e ricezione dei documenti nei tempi e nelle forme previste; 2) giudizio del notaio sulla coerenza del contenuto dei documenti; 3) dichiarazioni o domande poste dal mutuatario; 4) test di comprensione standard.
• RISULTATO: il risultato della comparizione del mutuatario davanti al notaio scelto può essere positivo o negativo.

• COPIA: (articolo 12 del Regolamento di attuazione della LCCI): il notaio è tenuto a inviare gratuitamente una copia elettronica semplice dell'atto al mutuante e al mutuatario, se questi lo richiedono. Tale trasmissione deve avvenire con i mezzi telematici sicuri previsti dal Regolamento.
• SCOPO: rispettare il cosiddetto principio di trasparenza materiale, che mira a rafforzare, garantire ed equilibrare il processo di contrattazione di un mutuo ipotecario tra due soggetti (banca e cliente) che non si trovano in una posizione paritaria.

In sintesi, sembra necessario fare alcune precisazioni sul verbale:

• È il mutuatario a scegliere il notaio per l'atto, che deve essere lo stesso che poi autorizzerà l'atto.
• Il certificato non comporta alcun dazio doganale.
• Il verbale costituisce la prova, a beneficio di entrambe le parti (mutuante e mutuatario), che la prima ha adempiuto all'obbligo di consegnare tale documentazione entro i termini previsti e la seconda può esercitare il diritto di conoscere le conseguenze di quanto è tenuta a fare.

Collisione tra legislazione regionale e nazionale?

È necessario considerare la questione della compatibilità della nuova LCCI con quella contenuta nel Codice del consumo della Catalogna(Legge 22/2010, del 20 luglio). La possibile collisione o i dubbi sull'applicabilità dell'una o dell'altra... è risolta dalla Quinta Disposizione Addizionale della stessa LCCI, la quale stabilisce che "fermo restando lo sviluppo della legislazione statale di base realizzato dalle comunità autonome nell'esercizio delle competenze assunte per statuto, l'informazione precontrattuale da fornire ai mutuatari deve essere omogenea, nell'interesse dell'unità del mercato [...], per cui i regolamenti regionali autonomi devono rispettare i modelli informativi standardizzati stabiliti dai regolamenti di base, e non possono richiedere l'aggiunta di documentazione complementare che potrebbero creare confusione per il mutuatario e distorcere l'obiettivo delle norme di trasparenza di base".

Quali sono i piccoli dettagli che l'ufficiale di stato civile deve tenere in considerazione per l'iscrizione dell'ipoteca?

Per la qualificazione dell'atto notarile di mutuo ipotecario, i conservatori dei registri immobiliari devono tenere conto di quanto segue:

• Il nuovo regolamento, offrendo maggiori garanzie, abroga la clausola scritta a mano prevista finora dall'articolo 6 della legge 1/2013 del 14 maggio.
• L'atto di mutuo deve contenere un indirizzo e-mail per il mutuatario. Il notaio che ha autorizzato l'atto di mutuo ipotecario deve inviare gratuitamente al mutuatario una copia semplice dell'atto in formato elettronico. Il conservatore è inoltre tenuto a inviare direttamente al mutuatario, a titolo gratuito, una semplice nota letterale della registrazione effettuata e della nota di spedizione e qualificazione, indicando le clausole che non sono state registrate e motivando la rispettiva sospensione o rifiuto (8a disposizione aggiuntiva).
• L'atto di mutuo ipotecario deve dichiarare l'esistenza dell'atto notarile richiesto dall'articolo 15 della LCCI. I cancellieri non registreranno alcun atto che faccia riferimento a prestiti regolati dalla presente legge in cui non vi sia alcuna registrazione dell'atto. Tuttavia, è sufficiente inserire la sintesi nell'atto stesso. Ciò significa che l'atto notarile richiesto dalla nuova legge non deve essere in nessun caso incluso nell'atto di mutuo o inviato al Catasto.

Quale documentazione deve essere inclusa nell'atto ipotecario per essere presentato per la registrazione in catasto?

Ai sensi della normativa vigente (prima dell'entrata in vigore della nuova LCCI) l'atto notarile di mutuo ipotecario è normalmente incorporato come allegato:

1. L'OFFERTA FIPER/BINDING firmata da entrambe le parti;
2. La formula matematica per il calcolo del TAEG;
3. Il certificato di valutazione;
4. Il manoscritto scritto e firmato di proprio pugno.

Tuttavia, vi è grande incertezza sull'opportunità di includere o meno la nuova documentazione precontrattuale (in particolare il FEIN e il FIAE) nell'atto di mutuo. In realtà, entrambi, insieme agli altri documenti sopra menzionati, sono inclusi nell'atto notarile richiesto dall'articolo 15 della LCCI.

Tenendo conto che questi verbali non vengono incorporati nell'atto di mutuo (è sufficiente una semplice menzione della loro esistenza nell'atto), né il loro contenuto viene trasmesso all'Agenzia del Territorio, è impossibile per i conservatori qualificare le clausole della documentazione precontrattuale, rendendo impossibile verificare se in essi vi siano clausole (mi riferisco al FEIN e al FIAE) contrarie a norme imperative o proibitive, o se vi siano clausole abusive e nulle di per sé.

Non inserirli nell'atto di mutuo ipotecario sarebbe, a mio avviso, un grande passo indietro, per il principio della certezza del diritto del nostro sistema ipotecario. La chiave di volta del corretto funzionamento del sistema ipotecario spagnolo risiede nel doppio filtro o controllo di legalità esercitato in modo complementare (e non esclusivo) da notai e conservatori in Spagna.

Pagamento sostitutivo?

La Direttiva Europea 2014/13709 prevede la dilazione di pagamento all'articolo 28.4. Tuttavia, la LCCI non prevede alcuna norma in merito alla dilazione di pagamento; fa solo un riferimento indiretto a questa figura quando, in relazione alla pubblicità dei prestiti immobiliari, l'articolo 6.1 lettera H) stabilisce che "se del caso, l'opzione del debitore di poter dare in pagamento l'immobile ipotecato a garanzia del prestito, con piena estinzione del debito derivante dal prestito".

Ne consegue che la consegna dell'immobile come formula per saldare il debito è una possibilità che può essere contemplata nel contratto se le parti ritengono opportuno inserirla. D'altra parte, l'articolo 140 della HL prevede già la possibilità che le parti concordino che l'obbligazione garantita sia efficace solo sul bene ipotecato (la responsabilità del debitore è limitata all'importo del bene ipotecato).

Conclusione:

Si prospettano mesi complicati nel mondo dei mutui, poiché purtroppo la formulazione della nuova LCCI e la mancanza di dettagli o di sviluppi normativi fanno sì che ad oggi ci siano molti dubbi, sia legali che operativi, sull'applicazione di questa nuova normativa. La mia intenzione nei prossimi mesi sarà quella di sviluppare la questione in modo dettagliato e approfondito punto per punto. Questo primo articolo servirà come punto di partenza o di riferimento.

Dedicazione:

"Voglio dedicare questo articolo, così come il resto degli articoli che verranno su questo tema, al miglior insegnante che io abbia mai avuto: MIO PADRE".