Note legali pratiche - Settembre 2024

1.- Disponibilità del certificato catastale del valore di riferimento in SIGNO

Nell'ambito della collaborazione tra il Consiglio Generale del Notariato e la Direzione Generale del Catasto, il certificato catastale del valore di riferimento determinato dalla Direzione Generale del Catasto è stato reso disponibile sulla piattaforma SIGNO. Quando si richiedono i certificati per un immobile attraverso il Servizio di elaborazione immobiliare di SIGNO, sarà possibile accedere sia al nuovo certificato catastale del valore di riferimento sia alla certificazione catastale descrittiva e grafica, già disponibile in precedenza.

2.- Atti di notifica e invio per raccomandata. Devono continuare a essere inviati solo tramite l'Ufficio postale.

Ai sensi del § 202 del Regolamento notarile (sugli atti di notifica),"Se il notaio non è in grado di consegnare l'atto di notifica, deve inviarlo al notaio con lettera raccomandata con ricevuta di ritornocome stabilito dal Decreto Reale 1829/1999del 3 dicembre 1999, o con qualsiasi altra procedura che fornisca una traccia affidabile della consegna". In questo Regio Decreto, fino ad ora si stabiliva che i servizi di posta raccomandata dovevano essere forniti attraverso il servizio postale universale (cioè solo attraverso l'azienda pubblica"Correos", e non ad altri operatori privati).

Recentemente è entrato in vigore il Regio Decreto 437/2024, che abroga il Regio Decreto 1829/1999, creando un vuoto giuridico che deve essere colmato, poiché il nuovo regolamento non stabilisce espressamente nulla al riguardo.

Alla luce di ciò, e in applicazione dell'art. 22, comma 4, della Legge 43/2010, si ritiene che in questo tipo di atti di notifica, l'invio degli stessi debba continuare a essere effettuato tramite raccomandata con ricevuta di ritorno attraverso il servizio pubblico postale, in quanto questo è l'unico modo per accreditare in modo affidabile il fatto della sua esecuzione, consegna o rifiuto.

3.- Vendita di un immobile in Catalogna e necessità di finanziamento da parte dell'acquirente. Fate attenzione alla normativa catalana sulla caparra confirmatoria.

In allegato (QUI) Sentenza dell'Alta Corte di Giustizia della Catalogna 5861/2024, del 17 aprile, che risolve un caso relativo alla stipula di un contratto di caparra per la vendita di una casa del valore di 582.000 euro, in cui il futuro acquirente consegna al venditore la somma di 40.000 euro a titolo di caparra penitenziale, nonostante sia stata concordata la possibilità di recesso da parte dell'acquirente ai sensi dell'art. 621-49 CCCat.

A questo proposito, va ricordato che l'art. 621-49 CCCat (previsione del finanziamento da parte di terzi), stabilisce che "se il contratto di vendita prevede il finanziamento di tutto o parte del prezzo da parte di un istituto di credito, l'acquirente, salvo patto contrario, può recedere dal contratto se fornisce la prova documentale, entro il termine concordato, del rifiuto dell'istituto designato di concedere il finanziamento o di accettare la surrogazione dell'acquirente nell'ipoteca che grava sull'immobile, a meno che il rifiuto sia dovuto alla negligenza dell'acquirente".

Nel caso analizzato, l'acquirente non ottiene un finanziamento da due diverse banche e, in considerazione di ciò, chiede il recesso concordato nel contratto di caparra, che non viene accettato dal venditore, il quale sostiene che il rifiuto di tale finanziamento è dovuto alla negligenza dell'acquirente nell'aver richiesto il finanziamento dell'immobile oggetto del presente contenzioso senza la necessaria capacità di rimborso.

Il CSM, alla luce delle circostanze del caso, dà ragione all'acquirente che ha receduto dal contratto, risolvendo due interessanti questioni:

1. Che per l'applicazione dell'art. 621-49 CCCat non è necessario designare specificamente l'istituto finanziario che deve concedere il finanziamento (è possibile utilizzare uno o più istituti a scelta dell'acquirente, senza la necessità di designarli preventivamente in modo da poter applicare la causa di recesso in caso di rifiuto del finanziamento).
2. Che il recesso non sarà applicabile all'acquirente che abbia un atteggiamento negligente (cioè, nessuna possibilità, fin dall'inizio, di ottenere il finanziamento ipotecario), ma sarà applicabile all'acquirente che, inizialmente, potendo permettersi il finanziamento, durante il processo di studio dello stesso subisca una diminuzione imprevista del reddito che porti al rifiuto di concedere tale finanziamento.

4.- Diritto reale d'uso a vita. Le cose devono essere fatte correttamente e davanti a un notaio.

In allegato (QUI) Sentenza dell'Alta Corte di Giustizia della Catalogna 2821/2024, del 30 gennaio, che risolve un caso relativo a un diritto reale di godimento a vita, che il ricorrente chiede sia riconosciuto a suo favore.

Il caso si basa sull'ipotesi che alcuni genitori propongano alla figlia (sposata e con due figlie) di trasferirsi con loro, in un immobile di proprietà dei genitori, dopo aver realizzato i relativi lavori (con i quali, sullo stesso immobile registrato, vengono di fatto costruite due abitazioni separate). La figlia accetta la proposta e si trasferiscono nella casa, ma dopo qualche anno e una separazione coniugale, i genitori decidono di non voler più mantenere questa situazione e citano la figlia a lasciare la casa, ritenendo che la occupi in modo precario. Di fronte a questa situazione, la figlia cita in giudizio i genitori, ritenendo che all'epoca, quando i genitori le fecero questa proposta, le concessero in realtà un diritto d'uso a suo favore sulla casa dei genitori, di natura reale e duratura, che lei pretende sia riconosciuto dai tribunali e che fu effettivamente riconosciuto in primo e secondo grado.

Tuttavia, infine, la Corte di giustizia, nella sentenza analizzata, stabilisce che il diritto d'uso di un'abitazione da parte dei genitori alla figlia, a titolo gratuito e per tutta la vita, secondo la disposizione di legge, era in termini giuridici una donazione di beni immobili che doveva essere registrata in un atto pubblico, requisito formale essenziale per l'efficacia del negozio giuridico (ats. 531-7, 531-12 e 562-1). Stando così le cose, poiché questo diritto reale d'uso non è stato costituito in un atto pubblico, non è opportuno riconoscerlo, chiarendo ancora una volta quanto sia importante recarsi dal notaio e formalizzare correttamente gli atti e i negozi giuridici che si intendono compiere, al fine di ottenerne la validità.

5.- Nuovo Compendio dei criteri di buona pratica bancaria

In allegato (QUI) il link a un nuovo articolo del blog del Notariato, che analizza il nuovo Compendio dei criteri di buona pratica bancaria, ossia un documento redatto dall'autorità di vigilanza bancaria, in cui la Banca di Spagna stabilisce i criteri interpretativi, le metodologie o le procedure che si sono consolidate come standard nel settore o che sono ragionevolmente richieste per una gestione responsabile, diligente e rispettosa della clientela bancaria.

Questo documento determina il modo in cui devono essere risolte le controversie comuni tra le banche e i loro clienti, in una moltitudine di questioni, come commissioni, prestiti, testamenti, ecc. Inoltre, sostituisce e unifica i criteri precedentemente contenuti nella Relazione annuale del Servizio Reclami del Banco de España. Un documento molto utile ai clienti per trovare i criteri con cui risolvere eventuali conflitti o discrepanze con la propria banca.

6.- Diseredazione dei figli a causa dell'assenza di un rapporto con il defunto. È possibile solo se l'assenza di relazione è imputabile esclusivamente ai figli.

In allegato (QUI) interessante Sentenza del Tribunale Provinciale di Girona 688/2024, del 24 aprile, in cui si risolve un caso relativo alla validità di una clausola di diseredazione contenuta in un testamento, sotto la tutela dell'art. 451-17, lett. e, CCCat, in cui un uomo disereda le sue due figlie, a causa di un'asserita manifesta e continua assenza di rapporti familiari tra lui e le legittime, per una causa imputabile esclusivamente alle legittime.

Nel contenzioso, tuttavia, viene accreditato che l'assenza di rapporti familiari è dovuta alla condotta del padre (un uomo che si separa dalla madre quando le figlie sono molto giovani, abbandona la casa familiare e non ha praticamente alcun rapporto con le figlie minori), per cui non è applicabile la causa di diseredazione delle figlie di cui all'art. 451-17 CCCat, che richiede che la causa sia imputabile esclusivamente alle figlie legittimate.

Si ricorda quindi che, affinché si applichi questa causa di diseredazione, l'origine dell'assenza di rapporto deve essere imputabile esclusivamente ai legittimari e non al defunto in questione.

Valore di riferimento e ricorso del contribuente. In alcuni casi è possibile fare ricorso e non pagare l'accertamento.

In allegato (QUI) interessante sentenza dell'Alta Corte di Giustizia della Comunità Valenciana, che risolve un caso interessante che potrebbe essere applicabile ad altri casi, in relazione al valore di riferimento.

Il punto di partenza è la vendita di un immobile per 65.000 euro (operazione soggetta a ITP), in cui l'Agenzia delle Entrate, dopo aver avviato una verifica limitata, fissa il valore di riferimento dell'immobile a 130.884,53 euro, e procede a emettere una proposta di transazione con tale importo come base imponibile. Il contribuente, dopo un primo rigetto in sede amministrativa, ha impugnato la transazione in sede economico-amministrativa, chiedendo la sospensione dell'esecuzione dell'atto di liquidazione impugnato, essendosi riservato di richiedere la perizia in contraddittorio (CTP).

Il TEARCV ha accolto la richiesta di sospensione, ritenendo che si trattasse di un diritto del ricorrente dopo una verifica del valore dichiarato ai sensi dell'art. 57 LGT, criterio confermato dal TSJ, stabilendo espressamente che in questi casi, una volta verificato il valore dichiarato, il contribuente ha diritto al CPT, il che significa per mandato legale la sospensione dell'esecuzione della liquidazione, sia richiedendo il CPT sia riservandosi di promuoverlo.