Guida pratica alle misure di sostegno per i mutuatari in difficoltà

Come abbiamo avuto modo di analizzare qualche giorno fa, il 23 novembre il Governo, attraverso lo strumento del Regio Decreto-Legge, ha approvato un regolamento che, tra le altre questioni, ha un impatto completo su molteplici aspetti di interesse per i debitori di mutui ipotecari e i loro prestiti ipotecari, come le novazioni, la surroga del creditore e l'estinzione anticipata, soprattutto per quanto riguarda il loro costo o le commissioni che la banca creditrice può addebitare, nonché la procedura da seguire per effettuare tali surroghe del creditore. Se siete interessati a questo, QUI è possibile accedere al contenuto del nostro articolo sull'argomento.

Tuttavia, questo Regio Decreto Legge include anche una serie di misure molto interessanti a cui possono ricorrere i debitori ipotecari che si trovano in gravi difficoltà finanziarie per far fronte al pagamento dei loro mutui. Vista l'importanza di queste misure e la loro scarsa conoscenza, mi sembra molto opportuno e necessario preparare un breve articolo informativo in cui, utilizzando il mio tradizionale sistema di domande e risposte, e con un approccio didattico e semplice, possiamo comprendere questi strumenti in modo che tutte le persone interessate possano essere a conoscenza di queste nuove misure e trarne beneficio, se necessario.

Qual è la normativa che introduce queste novità in materia di mutui?

Il regolamento in questione è il Regio Decreto Legge 19/2022, del 22 novembre, che stabilisce un Codice di Buone Pratiche per alleviare l'aumento dei tassi di interesse sui mutui ipotecari sulle residenze primarie, modifica il Regio Decreto Legge 6/2012, del 9 marzo, sulle misure urgenti per proteggere i debitori ipotecari privi di risorse, e adotta altre misure strutturali per migliorare il mercato dei mutui ipotecari.

Qual è il motivo dell'adozione di questo regolamento?

Come abbiamo visto qualche giorno fa, nell'articolo in cui abbiamo analizzato parzialmente il Regio Decreto Legge 19/2022, a causa di un forte aumento dell'inflazione, la Banca Centrale Europea è stata costretta a intraprendere un percorso di rapidi e aggressivi rialzi dei tassi di interesse nel tentativo di contenere l'aumento dei prezzi.

Questo rapido e aggressivo aumento dei tassi di interesse sta avendo un impatto intenso e grave sull'economia domestica di molte famiglie che hanno un mutuo ipotecario legato a un tasso di interesse variabile, poiché in molti casi può significare aumenti della rata mensile da versare alla banca di diverse centinaia di euro. 

Questa realtà, insieme ai bassi salari percepiti da molte persone e alla debolezza dell'economia generale, può causare a molte famiglie serie difficoltà nel pagare questi aumenti delle rate del mutuo.

Alla luce di ciò, il governo ha deciso di approvare queste misure, che ora procediamo ad analizzare, per cercare di aiutare queste famiglie che si trovano in maggiore difficoltà e garantire così che, a lungo termine, possano rimborsare il loro mutuo.

Quali misure specifiche approva il regio decreto legge 19/2022?

Il regio decreto legge 19/2022, sul sostegno ai debitori in difficoltà nel pagamento dei mutui ipotecari, introduce due importanti misure di sostegno per i debitori in gravi difficoltà finanziarie, vale a dire

Alla luce di questa dualità di misure, procederemo ora ad analizzarle singolarmente.

Che cos'è un Codice di buone pratiche?

Prima di analizzare le misure specifiche approvate dal Governo, è certamente necessario capire cosa sia un Codice di buone pratiche e le sue implicazioni.

Pertanto, un Codice di buone pratiche ipotecarie è uno strumento attraverso il quale il suo promotore (il governo/il legislatore) introduce una serie di misure attraverso le quali si intende, in questo caso specifico, fornire sostegno o aiuto ai mutuatari che si trovano in difficoltà nel pagamento dei loro prestiti ipotecari. 

Grazie a questo strumento, quindi, i debitori che, a causa di difficoltà finanziarie, non sono in grado di far fronte alle rate del mutuo, invece di essere costretti a subire una procedura di pignoramento (che alla fine porterà alla perdita della proprietà e del possesso dell'immobile), possono avvalersi di misure temporanee che consentono loro di sospendere il pagamento delle rate del mutuo (o di ridurne l'importo) in modo che, una volta superate le difficoltà, possano riprendere il normale pagamento del mutuo, possono usufruire di misure temporanee che consentono loro di sospendere il pagamento della rata del mutuo (o di ridurne l'importo), in modo che, una volta superata questa fase difficile, possano riprendere il normale pagamento del mutuo ed evitare così di perdere la casa. Inoltre, in alcuni casi, è possibile prendere in considerazione la cancellazione del debito o la dilazione di pagamento dell'immobile.

L'aspetto differenziale di queste misure è che sono volontarie per gli istituti finanziari, cioè ogni banca decide se aderire o meno al Codice di buone pratiche, per cui quando un debitore vuole beneficiare di queste misure, la prima cosa da verificare è se la sua banca ha aderito o meno al Codice.

Quali misure introduce il nuovo Codice di buone pratiche 2022?

Come già menzionato, il regio decreto legge 19/2022 crea un nuovo Codice di buone pratiche, con i seguenti elementi chiave:

Ambito temporale

• Temporaneo. Di natura congiunturale e transitoria, con una durata di 24 mesi (durante i quali gli interessati potranno presentare domanda se in possesso dei requisiti necessari).

Requisiti di base per i debitori

• I debitori devono essere persone fisiche.
• Devono essere titolari di un prestito o di un credito garantito da ipoteca sull'abitazione principale il cui prezzo di acquisto non superi i 300.000 euro.
• Le operazioni di credito in questione devono essere concluse entro il 31 dicembre 2022.

Requisiti di reddito per i debitori idonei

Misure ammissibili

• Estensionedella durata del prestito fino a un massimo di 7 anni:
• ~Con questa misura il debitore, allungando la durata del prestito, potrà ridurre le rate mensili.
• ~Aspetti aggiuntivi da tenere in considerazione: La novazione per estendere la durata non può comportare che la durata totale del prestito superi i 40 anni. Oltre all'estensione del periodo di rimborso, è possibile richiedere un periodo di grazia totale o parziale fino a 12 mesi (in questo caso il capitale non ammortizzato maturerà ulteriori interessi).
• Opzionedi conversione del mutuo ipotecario da tasso variabile a tasso fisso (si intende che il prezzo in quel momento è fissato nell'offerta commerciale della banca).

Domanda e scadenza per la decisione

Enti che aderiscono al codice di buone pratiche 2022

Ulteriori aspetti da tenere in considerazione

• Il regio decreto legge 19/2022 introduce forti riduzioni degli onorari notarili e di registro per questo tipo di transazione (che sono certamente criticabili, dato che, ad esempio, nel caso dell'onorario notarile, può essere richiesto un massimo di 30 euro per tutte le voci, un importo chiaramente insufficiente a coprire i costi sostenuti dal notaio per formalizzare la transazione).
• La legge ITP e AML viene modificata per esentare queste novazioni dall'imposta.
• Vengono stabiliti dei limiti per evitare che gli istituti finanziari approfittino di queste novazioni per ottenere vantaggi aggiuntivi, come variazioni indebite dei tassi d'interesse, costi o commissioni supplementari, la stipula di prodotti collegati o combinati o la creazione di garanzie aggiuntive. 

Esempio pratico

Juan e María sono una coppia sposata, con una figlia, che nel gennaio 2018 ha acquistato la propria residenza primaria per un prezzo di 250.000 euro. Per questo acquisto, hanno chiesto alla loro banca un mutuo ipotecario di 180.000 euro, con un periodo di rimborso di 30 anni e a un tasso variabile di Euribor + 0,90 punti, che all'epoca significava una rata mensile di 570,72 euro.

Nel 2018, John e Mary avevano entrambi un lavoro retribuito e guadagnavano 1.800 euro netti al mese ciascuno.

Nel 2019 John ha perso il lavoro e attualmente non ha un reddito. 

Nel novembre 2022, con la media annuale dell'Euribor al 2,82%, quando avverrà la revisione annuale del vostro mutuo (si presume), la vostra rata mensile salirà a 830,55 euro.

La banca di John and Mary ha aderito al nuovo Codice di buone pratiche del 2022 approvato con il regio decreto legge 19/2022.

Come possiamo vedere, in questo caso la famiglia di John e Mary soddisfa tutte le condizioni del nuovo Codice di buone pratiche 2022:

• Juane María sono persone fisiche che hanno acquistato l'abitazione principale, con un prezzo di acquisto inferiore a 300.000 euro, tramite un mutuo ipotecario, formalizzato prima del 31 dicembre 2022..
• Il reddito familiare è inferiore a 3,5 volte l'IPREM annuale in 14 pagamenti (lo stipendio di Maria di 1.800 euro netti al mese equivale a circa 27.000 euro lordi all'anno).
• La rata mensile del loro prestito è aumentata di oltre il 45% (molto più dell'x1,2 richiesto dalla norma).
• L'attuale rata mensile è ben superiore al 30% del reddito familiare (più del 45%). (oltre il 45%).

Alla luce di quanto sopra, Juan e María, trovandosi in gravi difficoltà nel pagamento del mutuo ipotecario, avrebbero la possibilità di avvalersi del Codice di buone pratiche e di richiedere una delle misure ivi previste, come ad esempio:

• Estensione del periodo di rimborso del prestito a 37 anni (che ridurrebbe il rimborso mensile di oltre 100 euro) e, se del caso, anche di una periodo di grazia totale per il rimborso del capitale per un annoche potrebbe consentire a Juan di avere il tempo di trovare un nuovo lavoro. Juan per avere il tempo di trovare un nuovo lavoro e quindi, con un reddito maggiore, essere in grado di rimborsare regolarmente il prestito..
• Conversione del prestito da tasso variabile a tasso fisso (ad esempio a un tasso di interesse del 2,5%) potrebbe anche far risparmiare la famiglia.

Quali sono i cambiamenti introdotti nel nuovo Codice di buone pratiche 2012?

• Innanzitutto, una panoramica dei principali cambiamenti.
• In secondo luogo, un'analisi generale dei suoi requisiti, come è stato fatto nella domanda precedente con il Codice di buone pratiche 2022.

Modifiche principali

Per quanto riguarda le principali modifiche introdotte dal Regio Decreto Legge 19/2022, possiamo evidenziare le seguenti:

• Viene eliminato il requisito che l'onere ipotecario sul reddito familiare sia aumentato di un fattore 1,5 (rendendo così più facile per un maggior numero di debitori beneficiare della misura).
• ~Con la nuova formulazione, è ora richiesto semplicemente che l'onere ipotecario sul reddito familiare sia aumentato (senza richiedere un importo specifico di aumento).
• Per i casi meno gravi, cioè quando l'onere del mutuo sul reddito familiare è aumentato di meno di 1,5 (e il nucleo familiare non si trova in una delle circostanze di particolare vulnerabilità descritte nell'articolo 3 del regolamento), è prevista una graduazione delle misure . In questi casi:
• ~Periodo di grazia: limitato a due anni (nei casi in cui l'onere ipotecario aumenta di oltre 1,5 anni, il periodo di grazia può arrivare a 5 anni).
• ~Estensione delperiodo di rimborso: massimo 7 anni senza superare i 40 anni dalla concessione (nei casi in cui l'onere ipotecario aumenta di oltre 1,5, non è previsto un numero massimo di anni di estensione, fino a una durata complessiva di 40 anni).
• ~Riduzione deltasso di interesse durante il periodo digrazia: sarà tale da ridurre il valore attuale netto del mutuo dello 0,5% (nei casi in cui l'onere del mutuo aumenti di oltre 1,5 la riduzione è maggiore, cioè all'Euribor meno 0,10).
• Viene aggiunto un nuovo obbligo per gli istituti membri di garantire la salvaguardia dei diritti dei debitori in caso di trasferimento dei prestiti a terzi, al fine di evitare che le famiglie vulnerabili rimangano prive di protezione in caso di vendita di portafogli di prestiti ipotecari a terzi.
• Vengono introdotti altri miglioramenti nella procedura, tra cui la possibilità per i debitori di richiedere una dilazione di pagamento per 24 mesi (raddoppiando il periodo di 12 mesi in vigore fino ad oggi) dalla richiesta di ristrutturazione, o di richiedere che l'istituto studi una seconda ristrutturazione se al termine della prima il debitore continua, per le stesse o altre ragioni, a trovarsi in una situazione di vulnerabilità.

Ambito temporale

• Indefinito.

Requisiti di base per i debitori

• I debitori devono essere persone fisiche.
• Devono essere titolari di un prestito o di un credito garantito da ipoteca sull'abitazione principale il cui prezzo di acquisto non superi i 300.000 euro.

Requisiti di reddito per i debitori idonei

Misure ammissibili

I.- RISTRUTTURAZIONE DEL DEBITO

È possibile richiedere e ottenere una delle seguenti misure entro un mese (se i requisiti sono soddisfatti):

• Periodo di grazia: fino a 5 anni (limitato a un massimo di 2 anni nei casi in cui l'onere ipotecario non superi 1,5).
• Estensione del periodo di rimborso: fino a un massimo di 40 anni della durata totale del mutuo (limitata a un massimo di 7 anni e non superiore alla durata totale di 40 anni, in caso di aumento dell'onere ipotecario non superiore a 1,5).
• Riduzione del tasso d'interesse durante il periodo di grazia: all'Euribor meno 0,10 (limitata a una riduzione dello 0,5% del valore attuale netto del prestito, in caso di aumenti delle spese ipotecarie non superiori a 1,5).
• Non applicazione, a tempo indeterminato, delle clausole che limitano la riduzione del tasso di interesse previste nei contratti di mutuo.

II.

Se il piano di ristrutturazione si rivela irrealizzabile, il debitore può chiedere una cancellazione (cioè una parziale cancellazione o riduzione del debito), che l'istituto finanziario ha la facoltà di accettare o rifiutare entro un mese.

• Per piano di ristrutturazione non realizzabile si intende quello che prevede una rata mensile del mutuo superiore al 50% del reddito percepito dal nucleo familiare nel suo complesso.

Per determinare l'inesigibilità, l'ente utilizza uno dei seguenti metodi di calcolo e comunica al debitore i risultati ottenuti, indipendentemente dalla decisione di concedere o meno l'inesigibilità:

• Riduzione del 25% del debito totale.
• Riduzione equivalente al differenziale tra il capitale ammortizzato e quello che presenta la stessa proporzione tra il capitale totale prestato e il numero di rate pagate dal debitore e il totale delle rate dovute.
• Riduzione pari alla metà della differenza tra il valore attuale dell'abitazione e il valore risultante dalla sottrazione della differenza con il mutuo concesso dal valore di perizia iniziale per due volte, a condizione che il primo sia inferiore al secondo.

Va inoltre specificato che questa misura può essere richiesta anche dai debitori che si trovano in una procedura di pignoramento in cui è già stata annunciata un'asta.

III.- DAZIONE DI PAGAMENTO

Se il piano di ristrutturazione non è fattibile, il debitore può, entro 24 mesi dalla richiesta di ristrutturazione, richiedere anche la donazione in sostituzione del pagamento dell'abitazione principale.

• In questi casi, l'ente sarà obbligato ad accettare la consegna del bene ipotecato da parte del debitore all'ente stesso o a un terzo da esso designato, cancellando così definitivamente il debito.
• Questa richiesta può essere presentata anche dai debitori che hanno un piano di ristrutturazione approvato e in corso e che osservano di non essere in grado di far fronte ai pagamenti 24 mesi dopo la richiesta di ristrutturazione. In questo caso, l'istituto prenderà in considerazione l'eventuale restituzione dell'immobile ipotecato da parte del debitore, cancellando così definitivamente il debito.
• La dilazione di pagamento comporterà la cancellazione totale del debito garantito da ipoteca e delle passività personali del debitore e di terzi nei confronti dell'istituto per lo stesso debito.
• Il debitore, se lo richiede al momento della domanda di dilazione di pagamento, può rimanere per un periodo di due anni nell'abitazione come inquilino, pagando un affitto annuale pari al 3% dell'importo totale del debito al momento della dilazione (durante questo periodo, il mancato pagamento dell'affitto maturerà un interesse di mora del 10%).
• Non sarà possibile optare per questa opzione se l'immobile in questione è gravato da oneri successivi (in questi casi sarà possibile optare per lo sgravio).

IV.- AFFITTO SOCIALE

In caso di pignoramento della residenza abituale, il creditore pignoratizio il cui pignoramento sia stato sospeso ai sensi della Legge 1/2013, può chiedere e ottenere dal creditore pignoratizio dell'abitazione, o da chi agisce per suo conto, l'affitto dell'abitazione per un canone annuo massimo pari al 3% del suo valore al momento dell'approvazione dell'asta, determinato in base a una perizia, fornita dal pignorato e certificata da un perito abilitato.

• La domanda può essere presentata entro 12 mesi dal 24 novembre 2022 (data di entrata in vigore del regio decreto legge 19/2022).
• Questo contratto di locazione avrà una durata annuale, prorogabile a discrezione del locatario, fino al completamento del periodo di 5 anni. Di comune accordo, l'aggiudicatario e l'aggiudicatario possono prorogarlo annualmente per altri 5 anni.

Enti che aderiscono al nuovo codice di buone pratiche 2012

Esempio pratico

Juan e María sono una coppia sposata, con una figlia, che nel gennaio 2018 ha acquistato la propria residenza primaria per un prezzo di 290.000 euro. Per questo acquisto, hanno chiesto alla loro banca un mutuo ipotecario di 240.000 euro, con un periodo di rimborso di 35 anni e a un tasso variabile di Euribor + 0,90 punti, che all'epoca significava una rata mensile di 666,36 euro.

Nel 2018, John e Mary avevano entrambi un lavoro retribuito e guadagnavano 1.500 euro netti al mese ciascuno.

Nel 2019 John ha perso il lavoro e attualmente non ha un reddito. 

Nel novembre 2022, con la media annuale dell'Euribor al 2,82%, al momento della revisione annuale del mutuo (ipotizzata), la rata mensile del vostro mutuo sale a 1.022,73 euro.

La banca di John and Mary è firmataria del Codice di buone pratiche 2012.

Come possiamo vedere, in questo caso la famiglia di John e Mary soddisfa tutte le condizioni del Codice di buone pratiche 2022:

• Juane María sono persone fisiche che hanno acquistato l'abitazione principale, con un prezzo di acquisto inferiore a 300.000 euro, tramite un mutuo ipotecario, formalizzato prima del 31 dicembre 2022..
• Il reddito del nucleo familiare è inferiore a 3 volte l'IPREM all'anno in 14 rate (uno stipendio di 1.500 euro netti al mese equivale a circa 22.000 euro lordi all'anno).
• Negli ultimi 4 anni il nucleo familiare ha subito un cambiamento significativo della propria situazione finanziaria. (John ora non ha reddito e la famiglia ha quindi perso il 50% del suo reddito).
• La rata mensile del loro prestito è ben superiore al 50% richiesto dalla norma (in particolare il 68%). (in particolare il 68%).

Alla luce di quanto sopra, Juan e María, di fronte a gravi difficoltà nel pagamento del loro mutuo ipotecario, avrebbero la possibilità di avvalersi del Codice di buone pratiche del 2012 e di richiedere una delle misure in esso previste, come, ad esempio, un periodo di grazia di 5 anni. (poiché l'aumento dell'onere del mutuo è superiore a 1,5, in quanto si passa da 666,36 euro a 1.022,73 euro, cioè x1,54), durante il quale non dovranno rimborsare il capitale del prestito1.022,73, dando il tempo a Juan di trovare un nuovo lavoro e, con questo reddito aggiuntivo, di essere in grado di rimborsare il capitale.

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Come possiamo valutare questa riforma?

Indubbiamente, a mio avviso, questa riforma merita una valutazione molto positiva, in quanto incoraggia le banche e i loro clienti, in situazioni di difficoltà economica per i debitori di mutui, a concordare soluzioni temporanee per aiutare questi debitori a recuperare la loro capacità economica che è stata circostanzialmente ridotta a causa di crisi economiche cicliche , evitando così che, in caso di mancato pagamento o di difficoltà economica del debitore, la situazione sfoci nel pignoramento con la perdita della proprietà della casa e del suo possesso, con tutti i problemi personali, umani e sociali che questo comporta nella maggior parte delle occasioni, come abbiamo visto nelle crisi passate, soprattutto nel 2008 e negli anni successivi.

Inoltre, a mio avviso, è necessario sottolineare positivamente il ruolo svolto in questo caso dalle istituzioni finanziarie, che volontariamente, assumendo un ruolo sociale, accettano di subire perdite (meno interessi applicati, più accantonamenti/provvedimenti per coprire le insolvenze, ecc.) per aiutare i propri clienti, il che è senza dubbio lodevole.

• Tuttavia, ritengo che l'azzardo morale creato da questa misura sia riprovevole, perché attualmente le norme per l'accensione di mutui ipotecari sono chiare e trasparenti, cosicché ogni debitore che sottoscrive un mutuo a tasso variabile sa perfettamente che se i tassi di interesse aumentano, la sua rata mensile aumenterà. Pertanto, se questo tipo di misure non vengono attuate in modo chirurgico e solo per i casi più gravi, si rischia di incoraggiare comportamenti immaturi e irresponsabili da parte di cittadini che, di fronte alle proprie decisioni, non sono in grado di assumersi le conseguenze degli obblighi contratti, che sono perfettamente noti e assunti da loro stessi.

Infine, va ancora una volta sottolineata negativamente la regolamentazione del Governo in materia di onorari notarili e di registro, in quanto tali norme stabiliscono riduzioni sproporzionate che, in nessun caso, consentono di coprire i costi sostenuti da questi professionisti nel concedere questi atti di novazione o nel registrarli, rispettivamente, il che non sembra né giusto, né adeguato, né opportuno.

• A questo proposito, va ricordato che, in media, il costo materiale diretto del solo atto è di circa 20 euro (fogli di carta, timbratura, ecc.).), cosicché, in molti casi, queste novazioni non copriranno nemmeno il costo diretto del materiale sostenuto dal notaio per autorizzare l'atto (e tutto ciò senza considerare i costi del personale a carico del notaio, la struttura del suo studio notarile e la sua retribuzione), una situazione chiaramente ingiusta, in quanto non è accettabile far ricadere il costo di una misura sociale come quella analizzata in questo articolo sulle spalle di un funzionario pubblico che non riceve una retribuzione diretta dallo Stato.

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Nella speranza che questo articolo contribuisca ad avvicinare i cittadini ai recenti sviluppi della legislazione ipotecaria a sostegno dei debitori in difficoltà finanziaria, il team dello Studio Notarile Jesús Benavides rimane a vostra disposizione per aiutarvi in qualsiasi cosa abbiate bisogno nel contesto della formalizzazione delle vostre operazioni notarili.