Come viene tassata l'estinzione di un condominio?

Un condominio o una comunità significa che due o più persone condividono la proprietà di uno o più beni o diritti. Si pensi, ad esempio, a una coppia o a una coppia di coniugi che acquistano una casa insieme.

Ebbene, può accadere che, a un certo punto, due persone che condividono la proprietà di un determinato bene (una casa, un'auto, una barca, una bicicletta, ecc.) decidano di non voler più condividere o fare uso comune di questo bene. È proprio questa la cosiddetta estinzione del condominio o scioglimento della comunità. 

L'estinzione del condominio o lo scioglimento della comunità si concretizza sempre nella pratica in due modi possibili:

1. I comproprietari (detti anche co-proprietari) decidono di vendere l'immobile in questione a terzi. Questo pone fine alla comproprietà dell'immobile. In realtà, però, non si verifica l'estinzione del condominio in quanto tale, ma piuttosto la comproprietà termina o cessa in conseguenza di un altro negozio giuridico, come il trasferimento dell'immobile a terzi.
2. Che i comproprietari concordino tra loro l'assegnazione integrale dell'immobile da parte di uno di loro, compensando economicamente l'assegnazione in eccesso agli altri per la loro corrispondente quota di tale immobile. Riprendendo l'esempio iniziale, immaginiamo che la coppia o i coniugi che hanno acquistato un immobile insieme, decidano di separarsi e concordino che sia la donna a mantenere il 100% della proprietà dell'immobile, pagando però all'ex partner la sua parte proporzionale del valore dell'immobile. Questo secondo caso è propriamente noto come estinzione pura e semplice del condominio.
   

È importante distinguere la differenza tra i due casi. Si tratta di due modi molto diversi di sciogliere un condominio, una comproprietà o una comunità. Fin qui l'approccio dal punto di vista civile. 

‍

Affronterò ora la situazione dal punto di vista fiscale. Ovvero, quanto costa a due persone che condividono la proprietà di un immobile scioglierlo o estinguerlo? In particolare, mi concentrerò su un caso frequente e ripetitivo nella pratica notarile e, naturalmente, lo farò con un esempio reale per una migliore comprensione:

<ejemplo>Dos hermanos, A y B, son titulares proindiviso (por partes iguales) de una vivienda con un valor de 240.000 € y de un apartamento en la playa valorado en 180.000 €, dichos inmuebles sitos en Cataluña y recibidos ambos por herencia de su padre. Tras años de condominio o copropiedad, ahora los hermanos deciden disolver la comunidad existente sobre las dos fincas. Llegan a un acuerdo según el cual el hermano A se adjudica los dos inmuebles y compensa a B con dinero. Con este reparto ser produce un exceso de adjudicación; pues el hermano A se adjudica bienes por un valor superior a su cuota de participación en la comunidad.<ejemplo>

‍

Alla luce di questa situazione, la Direzione generale delle imposte ha ritenuto che questa distribuzione non fosse coerente, in quanto si potevano fare lotti equivalenti o il più possibile equivalenti (se a ogni fratello viene assegnato un immobile, l'eccedenza che si produce è minore e, quindi, si tratterebbe di una distribuzione più coerente, secondo la DGT). Questo scioglimento della comunione dei beni è stato soggetto a un'imposta sul trasferimento del 10% (nel caso di immobili situati in Catalogna) sull'eccedenza, pari a 210.000 euro, con il risultato di un'imposta dovuta di 21.000 euro .

Tuttavia, a seguito di una consultazione, la Direzione generale delle imposte, modificando i propri criteri (nel novembre 2021), interpreta che la stessa situazione di fatto, dal punto di vista fiscale, debba essere risolta in questo modo: 

Si ritiene che esistano tante comunità di proprietà quante sono le proprietà immobiliari in condominio. Sulla base di questo nuovo criterio, ogni comunità viene sciolta in modo indipendente: 

• Comunità sulla casa: con un valore di 240.000 euro; il fratello A si aggiudica la proprietà nella sua interezza in quanto si tratta di un bene indivisibile e compensa il fratello B in denaro con 120.000 euro.
• Comunità sull'appartamento: con un valore di 180.000 euro, il fratello A si aggiudica l'intero immobile in quanto si tratta di un bene indivisibile e risarcisce il fratello B in denaro con 90.000 euro.

La transazione è soggetta all'imposta di bollo, in base alla quale il fratello A è tassato all'1,5% del valore della parte aggiudicata. In altre parole, se ci riferiamo alla casa, su un valore della parte assegnata di 120.000 euro, l'imposta da pagare è di 1.800 euro. Mentre, se ci riferiamo all'appartamento, su un valore della parte aggiudicata di 90.000 euro, l'importo da pagare è di 1.350 euro. In breve, l'importo totale da pagare è di 3.150 euro (la somma di 1.800 euro + 1.350 euro).

Conclusione

La tassazione delle estinzioni condominiali si riduce con l'applicazione di questo nuovo criterio della Direzione Generale delle Imposte, trovandoci in una situazione più favorevole per poter porre fine alle situazioni di comproprietà esistenti.

Altre conseguenze fiscali correlate:

• Le estinzioni condominiali non generano plusvalenze, non sono soggette all'Imposta sull'incremento di valore dei terreni urbani (IIVTNU).
• In relazione all'imposta sul reddito delle persone fisiche, l'estinzione di un condominio è imponibile quando genera una plusvalenza; quando il valore di aggiudicazione è superiore al valore di acquisizione precedente. Sulla base dell'esempio precedente:
  
  Comunità sulla proprietà: con un valore di 240.000 € e con un valore di acquisizione precedente, nell'eredità del padre, di 180.000 €. La differenza totale è di 60.000 euro. Pertanto, il fratello B ha una plusvalenza di 30.000 euro (differenza tra il valore del premio e il precedente valore di acquisto della sua metà indivisa). Il fratello B deve dichiarare nella sua dichiarazione dei redditi la plusvalenza ottenuta in relazione all'appartamento, tassata al 21%.
  
  Comunità in piano: con un valore di 180.000 euro e un valore di acquisizione precedente nell'eredità del padre di 180.000 euro. Il fratello B non ha alcuna plusvalenza in quanto il valore del premio è pari al valore dell'acquisto precedente, sulla sua metà indivisa.
  

Regolamenti e dottrina applicata:

• Consultazione della Direzione generale delle imposte V2889-21 del 17 novembre 2021
• Sentenza della Corte di Cassazione 1509/2019 del 30 ottobre 2019.
• Art. 7.2.B e 31.2 del Regio Decreto Legislativo 1/1993, del 24 settembre, che approva il testo rivisto della Legge sull'imposta di trasferimento e sull'imposta di bollo.