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In allegato (QUI) il link alla Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Pubblica Fede del 6 ottobre 2025 (BOE del 21 gennaio 2026) in cui viene analizzato un interessante caso relativo a un atto di liquidazione di una SL.

Il caso riguarda una società a responsabilità limitata che è stata sottoposta a procedura concorsuale, nella quale è stato accertato che la società non dispone di massa attiva. Alla luce di ciò, il giudice fallimentare decide, in base alla normativa fallimentare, che è opportuno procedere alla liquidazione della società per via commerciale. Alla luce di ciò, l'assemblea generale della società adotta la relativa delibera e la rende pubblica mediante la necessaria scrittura pubblica di liquidazione.

Una volta presentata questa scrittura per la registrazione, il Conservatore del Registro delle Imprese ne nega l'iscrizione, sostenendo in sostanza che, in conformità con il bilancio finale di liquidazione della società, questa presenta debiti per oltre 8 milioni di euro, per cui, ai sensi dell'art. 395 della Legge sulle società di capitali, è necessario il previo pagamento o il deposito di tali debiti o, se del caso, l'avvio della relativa procedura concorsuale.

Presentato il ricorso corrispondente, la Direzione Generale lo risolve revocando la nota di qualificazione, determinando che, in questo caso, essendo stata concordata dal giudice la conclusione della procedura concorsuale per insufficienza della massa attiva della società fallita e ordinata dal giudice la chiusura provvisoria della pagina del registro, si deve ammettere che, prima che trascorra un anno dalla decisione giudiziaria che ordina la chiusura del registro senza riapertura della procedura concorsuale, possa essere effettuata nel Registro delle Imprese la cancellazione dell'iscrizione della personalità giuridica della società.

In allegato (QUI) il link a una sentenza molto importante della Corte Suprema, in particolare la 5981/2025 del 9 dicembre, relativa a un caso di negligenza notarile nell'ambito di una compravendita di quote sociali e alla responsabilità che ne deriva per il pubblico ufficiale.

Il caso riguarda la compravendita di alcune quote sociali di una società commerciale, il cui prezzo è in parte differito, garantito da una condizione sospensiva. La compravendita è formalizzata in atto pubblico presso il Notaio "X".

Al momento del pagamento del prezzo differito, l'acquirente non paga, quindi il venditore richiede l'esecuzione forzata in tribunale, ma questa risulta infruttuosa, poiché la società acquirente aveva rivenduto tali quote sociali a un terzo in buona fede, presso lo stesso notaio, ma con un altro notaio (il sig. "Y") in qualità di sostituto. In questa seconda compravendita, il notaio sostituto non verifica l'esistenza della condizione sospensiva, né il suo adempimento, né avverte le parti al riguardo.

Alla fine, l'acquirente che deve il denaro risulta insolvente, per cui il venditore originario non può riscuotere l'intero importo e, alla luce di ciò, decide di citare in giudizio i due notai, reclamando loro il prezzo di vendita più gli interessi corrispondenti (stiamo parlando in totale di quasi 600.000 euro).

La Corte Suprema, dando ragione al ricorrente, stabilisce che il notaio interveniente ha violato i propri doveri professionali in qualità di pubblico ufficiale (artt. 1 LN e 1, 145, 146, 147 e 196 del Regolamento Notarile), non avendo vigilato sulla legalità della trasmissione, sul rispetto dei requisiti legali e contrattuali, e non avendo avvertito le parti dell'esistenza di tale condizione sospensiva, di conseguenza lo condanna a soddisfare al ricorrente le somme richieste.

Tenere ben presente questo caso in tutte le compravendite di quote sociali ed esercitare la massima diligenza per garantire i diritti dei concedenti ed evitare responsabilità professionali derivanti da negligenza professionale.

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema n. 4871/2025, del 27 ottobre, in cui l'Alta Corte analizza un caso molto comune tra genitori separati/divorziati che, nel redigere il proprio testamento e lasciare in eredità i propri beni ai figli, designano un amministratore che gestisca l'eredità per conto dei figli. È molto comune che tale amministratore designato sia una persona diversa dall'ex coniuge (in modo da evitare che l'ex marito o l'ex moglie gestiscano i propri beni dopo la morte).

In questo caso, la particolarità della situazione risiede nel fatto che il testatore, oltre a nominare un amministratore, limita agli eredi la disposizione dei beni fino al compimento dei 25 anni, cosicché, fino al raggiungimento di tale età, i figli non potranno disporre dell'eredità (compresa la quota legittima), che continuerà ad essere gestita dall'amministratore nominato.

Il caso finisce in tribunale e la Corte Suprema decide giustamente che, in conformità con gli attuali articoli 240, 246 e 813 del Codice Civile, al raggiungimento della maggiore età si acquisisce la piena capacità di agire per amministrare e disporre dei propri beni, pertanto tale limitazione alla gestione dei beni oltre i 18 anni non può incidere sulla legittima, in quanto ciò sarebbe contrario al principio generale della sua intangibilità.

Pertanto, ricordiamo ai genitori divorziati che possono effettivamente inserire nel loro testamento una clausola che imponga l'amministrazione dei beni della loro eredità a una persona diversa dal loro ex coniuge, tenendo sempre presente che la clausola relativa all'amministratore avrà effetto solo dopo i 18 anni per la parte che eccede la quota legittima, ma non per la quota legittima stessa.

In allegato (QUI) il link alla circolare fiscale n. 9/2025 dell'Ordine dei Notai della Catalogna, in cui vengono evidenziate le principali misure fiscali contenute nel Decreto Legge 16/2025, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale dello Stato del 24 dicembre (QUI è possibile accedervi), applicabili per l'anno fiscale 2026. Di seguito sono riassunte le principali misure:

In materia di IRPF (imposta sul reddito delle persone fisiche), vengono prorogate le seguenti detrazioni:

• Detrazione del 20% per gli importi pagati per lavori effettuati nel corso del 2026 finalizzati alla riduzione del fabbisogno di riscaldamento e raffreddamento.
• Detrazione del 40% per gli importi pagati per lavori effettuati nel corso del 2026 finalizzati al miglioramento del consumo di energia primaria non rinnovabile.
• Fino al 31 dicembre 2027, la detrazione del 60% per gli importi pagati per lavori di ristrutturazione energetica da parte dei contribuenti proprietari di abitazioni situate in edifici ad uso prevalentemente residenziale.
• Detrazione del 15% del valore di acquisto dei veicoli elettrici, nonché del valore dell'installazione dei sistemi di ricarica (detrazioni massime rispettivamente di 20.000 e 4.000 euro).

In materia di imposta sulle società, con effetto dal 1° gennaio 2025, vengono prorogati di un altro anno gli incentivi fiscali relativi alla libertà di ammortamento degli investimenti che utilizzano energia proveniente da fonti rinnovabili.

In materia di "plusvalía municipal" (imposta sull'incremento di valore dei terreni di natura urbana), vengono aggiornati gli importi massimi dei coefficienti da applicare al valore del terreno al momento dell'accertamento, penalizzando maggiormente le vendite "speculative" o a breve termine di immobili.

Tuttavia, per quanto riguarda queste misure, è molto importante tenere presente che il Congresso dei Deputati non ha infine convalidato questo decreto legge (QUI), pertanto sarà necessario attendere la reazione del Governo per conoscere finalmente la portata reale e temporale di tali misure.

In allegato (QUI) il link alla recente sentenza della Corte Suprema n. 5512/2025, del 3 dicembre, in cui l'Alta Corte risolve un caso relativo alla costituzione di un'ipoteca da parte di chi non era più proprietario dell'immobile gravato, ma il cui trasferimento non era registrato nel Registro della Proprietà.

Nel caso specifico, la proprietaria originaria vende l'immobile a un terzo, il quale tuttavia non registra l'acquisto nel Registro della Proprietà. Tuttavia, negozia con la banca creditrice la cancellazione dal registro di un'ipoteca precedente su tale immobile, il che consente a tale istituto finanziario di venire a conoscenza dell'esistenza del trasferimento e della nuova condizione di proprietario dell'acquirente. Successivamente, tuttavia, il venditore dell'immobile richiede un nuovo mutuo ipotecario che viene concesso dallo stesso istituto finanziario, procedendo a gravare nuovamente l'immobile in questione (che, ricordiamo, era stato venduto ma la cessione non era stata registrata).

Di fronte a tale situazione, il nuovo acquirente cita in giudizio la parte venditrice e la banca, chiedendo la dichiarazione giudiziaria di nullità di tale ipoteca e della sua iscrizione, nonostante dal punto di vista catastale l'operazione fosse corretta (poiché al momento della formalizzazione dell'ipoteca, nella nota semplice risultava che il venditore era ancora il proprietario dell'immobile).

In questo caso, la Corte Suprema stabilisce che è necessario propendere per la cosiddetta concezione "etica" della buona fede registrale (art. 34 Legge ipotecaria), secondo la quale, affinché il terzo in buona fede sia tutelato dalla pubblicità registrale, è necessario che, al di là di quanto indicato nella nota semplice, egli agisca con diligenza per accertarsi della coincidenza tra la realtà e il Registro.

Come nel caso specifico, la banca può essere a conoscenza del fatto che il venditore non è più il proprietario dell'immobile (poiché gestisce la cancellazione dal registro di un'ipoteca precedente con l'acquirente, che si identifica come tale presso la banca e i suoi dipendenti), è opportuno accogliere il ricorso e, di conseguenza, dichiarare la nullità dell'ipoteca e della conseguente iscrizione nel registro.

In allegato (QUI) il link alla recente sentenza della Corte Suprema n. 4958/2025, dell'11 novembre, in cui la Corte Suprema giudica un caso di diritto successorio, in particolare un'accettazione dell'eredità a beneficio dell'inventario in cui si verifica un comportamento sleale da parte degli eredi consistente nella svalutazione del bene principale dell'eredità, ovvero una società commerciale.

Nello specifico, ci troviamo di fronte a un'eredità, accettata con riserva di inventario, in cui il bene principale è costituito da parte delle azioni di una società che, essendo interamente controllata dagli eredi, questi ultimi procedono a svuotarla (tramite operazioni giuridiche fittizie) a danno dei creditori.

In questo caso, la Corte Suprema stabilisce che, quando il patrimonio ereditario è costituito da azioni di una società controllata dagli eredi, la vendita fraudolenta di beni può essere equiparata al caso di perdita del beneficio dell'inventario previsto dall'articolo 1024.2 del Codice Civile, per cui è opportuno sollevare il velo per proteggere i creditori, il che comporterà che gli eredi risponderanno con tutto il loro patrimonio dei debiti esistenti.Da tenere presente e "non fare il furbo" nell'accettazione dell'eredità a beneficio dell'inventario.

In allegato (QUI) il link a un'interessante risoluzione della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació, in particolare la risoluzione JUS/4367/2025 (pubblicata nel DOGC del 3 dicembre 2025), che tratta il ricorso contro la qualificazione di un'agente del registro immobiliare relativa a un atto di accettazione di eredità, per assoggettamento di un immobile auna sostituzione residuale.

Nel caso specifico, si tratta dell'eredità di un signore che, essendo deceduto con un testamento valido, ha lasciato in eredità una proprietà a diversi suoi nipoti, i quali se la sono aggiudicata nell'eredità ora qualificata. In questo caso, la metà della proprietà in questione apparteneva al defunto in virtù di un titolo ereditario della sua defunta moglie, la quale, in relazione a tale metà, aveva stabilito a suo tempo una sostituzione di residuo a favore di alcune persone che non hanno partecipato all'accettazione dell'eredità, motivo per cui ora il Registro qualifica l'accettazione dell'eredità del defunto.

Il caso specifico ci serve per ricordare, come indica la DG catalana,che il trust residuo e la sostituzione preventiva del residuo sono istituzioni diverse, poiché nel caso del trust residuo, questo mira a mantenere i beni del testatore all'interno della sua famiglia (e per questo viene stabilito un ordine successorio, prima il fiduciario e poi il trustee, in modo che quest'ultimo succederà necessariamente al testatore nei beni di cui il fiduciario non ha disposto con atto inter vivos), mentre, invece, la sostituzione preventiva del residuo evita la successione ab intestato dei beni attribuiti dal testatore all'erede istituito e non vi è un ordine successivo di chiamate, ma un'unica chiamata e una conditio iuris (decesso dell'erede istituito senza aver disposto mortis causa dei beni che gli sono stati attribuiti dal testatore), in modo che solo se questa condizione è soddisfatta si produce la chiamata dei sostituti.

Pertanto, nel caso specifico, poiché il defunto disponeva di un testamento valido, non è applicabile la sostituzione preventiva del residuo prevista all'epoca dalla moglie del defunto, la cui eredità è ora accettata, per cui è opportuno revocare la nota di qualificazione sulla base delle argomentazioni esposte.

In allegato (QUI) il link alla nuova e recentissima (del 19 dicembre 2025) Ordinanza del Comune di Barcellona volta a regolamentare l'esercizio del diritto di prelazione e di ritrattazione del Comune di Barcellona, quando spetta all'amministrazione locale esercitare tale diritto in conformità con la normativa urbanistica vigente.

Tra le altre questioni, si prevede:

• La possibilità che il Comune rinunci all'acquisto di un immobile e ceda il proprio diritto a terzi o enti promotori di edilizia pubblica, agli occupanti legali dell'immobile o a enti promotori privati o senza scopo di lucro che abbiano come obiettivo la promozione di alloggi protetti.
• Sarà inoltre consentito l'acquisto congiunto tra il Comune e tali beneficiari, a condizione che il Comune detenga almeno un terzo della proprietà. In caso di acquisto, sarà necessario che i residenti rappresentino almeno il 60% delle abitazioni dell'edificio e soddisfino le condizioni di accesso al Registro dei richiedenti alloggi popolari e dimostrino la propria solvibilità economica.
• L'ordinanza prevede inoltre l'apertura di uno spazio web accessibile agli enti beneficiari per consultare gli immobili soggetti a diritti di prelazione e di riacquisto nei quali il Comune non ha alcun interesse.

Norma da tenere in grande considerazione da parte di tutti gli operatori immobiliari che esercitano la loro attività professionale nella città di Barcellona.

In allegato (QUI) il link al video della sessione di formazione tenuta nell'ambito delle attività formative della Fondazione Notariato, in cui Juan Pablo Pérez Velázquez, professore ordinario di Diritto Civile presso l'Università Pablo de Olavide di Siviglia, tiene un corso pratico sulle disposizioni testamentarie a favore delle persone con disabilità, alla luce della normativa contenuta nella Legge 8/2021, del 2 giugno, che riforma la legislazione civile e procedurale a sostegno delle persone con disabilità nell'esercizio della loro capacità giuridica.

Durante la sessione, caratterizzata da un forte interesse e un approccio pratico, vengono affrontate diverse questioni di interesse applicabili in questi casi, come la tipologia di clausole testamentarie da tenere in considerazione, le sostituzioni preventive di residuo o la facoltà del testatore di gravare la legittima in favore di un legittimo erede con disabilità.

In allegato QUI modelli di clausole testamentarie a tal fine redatte dall'autore che possono servire da esempio per questi casi.

Si informa che, in virtù della Legge Catalana 11/2025 (QUI consultabile), dal 1° gennaio qualsiasi trasferimento di proprietà immobiliare effettuato in zona soggetta a tensione (QUI è possibile consultare i comuni interessati) in cui il venditore sia un grande proprietario persona giuridica, è soggetta aidiritti di prelazione e di ritrattazione della Generalitat della Catalogna, è soggetta ai

Per quanto riguarda il concetto di grande azionista in Catalogna, è importante ricordare che attualmente è considerato grande azionista in Catalogna chiunque sia titolare di:

• Cinque o più abitazioni situate in comuni dichiarati zona di mercato residenziale sotto pressione (esclusa la propria abitazione abituale).
• Più di 10 abitazioni situate in territorio spagnolo, purché almeno una si trovi in un comune della Catalogna soggetto a tensioni.
• Oltre 1.500 m² costruiti ad uso residenziale (con regole specifiche per la comproprietà).

Come procedere in questi casi?

Se si tratta di un'operazione in cui il venditore dell'immobile è una persona giuridica, questa dovrà dichiarare se è o meno un grande detentore.

• Se lo è, dovrà essere accreditata la comunicazione del diritto di prelazione e di ritiro.
• In caso contrario, fino all'entrata in vigore del Registro dei Grandi Detentori previsto dalla normativa, dovrà essere espressamente dichiarato nell'atto che la società venditrice non è un grande detentore. In tal caso, dovrà fornire una certificazione registrale che attesti il numero di immobili di cui è titolare al momento della trasmissione.

Eccezioni:

• Abitazioni di nuova costruzione / ristrutturazione completa (da realizzare entro un anno dalla concessione del certificato di agibilità).
• Operazioni infragruppo tra società con oggetto sociale immobiliare.
• Quando l'acquirente è una persona fisica, la Generalitat non eserciterà il diritto di prelazione se l'acquirente dichiara di avvalersi di questa specifica eccezione e soddisfa una serie di requisiti (come essere iscritto nel Registro dei richiedenti di alloggi popolari, impegnarsi a richiedere la qualifica dell'alloggio come alloggio popolare, ecc.).

Questioni aggiuntive: Sono inoltre soggette al diritto di prelazione e di riacquisto della Generalitat "l'assegnazione di qualsiasi alloggio proveniente da un'asta amministrativa o giudiziaria".

Per maggiori dettagli, allegato QUI nota informativa del Colegio de Notarios de Cataluña.

In allegato (QUI) il link a una sentenza molto rilevante e recente della Corte Suprema n. 1.713/2025, del 26 novembre, in cui l'Alta Corte si pronuncia sulla validità degli accordi tra soci (o parasociali) in cui vengono introdotte regole di unanimità o maggioranze rafforzate per la valida adozione di accordi.

Nello specifico, il caso riguarda una società a responsabilità limitata nella quale, in un momento di necessità, entra a far parte un nuovo socio (con una quota del 15%), che concede anche un prestito partecipativo alla società, e subito dopo viene firmato un patto parasociale in virtù del quale viene introdotta una maggioranza rafforzata del 90% per adottare determinati accordi fondamentali per la società, come la modifica dello statuto, la distribuzione dei dividendi, l'approvazione del piano aziendale o la politica salariale dei dirigenti. Dopo un certo periodo di tempo, l'azionariato della società cambia, generando una situazione di stallo che porta infine al ricorso al tribunale.

Nella sua sentenza, la Corte Suprema concentra il dibattito giuridico sull'interpretazione dell'articolo 200 LSC (che consente l'introduzione di maggioranze rafforzate senza raggiungere l'unanimità) sulla sua proiezione sui patti parasociali, stabilendo che, in effetti, nei patti tra soci non è ammissibile una clausola che richieda l'unanimità per l'adozione di accordi, ma sono ammesse quelle che richiedono una maggioranza rafforzata (anche del 90%, come nel caso in esame), anche se ciò finisce per generare un blocco della società, a condizione, ovviamente, che tali limitazioni siano state liberamente accettate dai soci nel patto sottoscritto.

In allegato (QUI) il link alle Istruzioni per la verifica dei valori degli immobili per l'anno 2026, nell'ambito catalano, e per gli atti soggetti a ITP, AJD e ISD, quando gli immobili in questione non hanno un valore di riferimento. Inoltre, è allegato (QUI) il link alla Circolare fiscale n. 8 dell'Ordine dei Notai della Catalogna, che riassume i principali aspetti da tenere in considerazione in questi casi.

In particolare, si precisa che saranno oggetto di verifica prioritaria i casi in cui il valore dichiarato sia inferiore al valore catastale (corretto dai coefficienti correttivi applicabili), nonché i casi in cui, sebbene il valore dichiarato sia superiore al valore catastale (corretto dai coefficienti), non corrisponda alle caratteristiche fisiche/urbanistiche dell'immobile, nonché nel caso di beni singolari di valore superiore a 1.000.000 di euro.

In questi casi, si precisa che la procedura di verifica si baserà fondamentalmente su una perizia tecnica dell'amministrazione (art. 57.1 LGT). Da tenere presente in tutte le operazioni maturate a partire dal 1° gennaio 2026 in cui si verificano tali circostanze.

In allegato (QUI) il link alla Risoluzione JUS/4368/2025, del 19 settembre (pubblicata nel DOGC del 3 dicembre) della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació della Generalitat de Catalunya, che risolve un ricorso presentato contro il rifiuto di un conservatore del registro immobiliare di assegnare un numero unico di registrazione di locazione a breve termine a un immobile il cui proprietario ne ha fatto richiesta. Nello specifico, si tratta di un caso in cui il proprietario dell'immobile richiede l'assegnazione di questo numero unico di registrazione per esercitare l'attività di locazione di breve durata non turistica (ovvero la "locazione stagionale" per motivi di lavoro, studio, ecc. disciplinata dalla LAU). È necessario ricordare che, da alcuni mesi, per poter esercitare l'attività di determinate modalità di locazione di immobili è necessario disporre di questo numero unico di registrazione, in conformità con quanto previsto dal Regio Decreto 1312/2024.

Il rifiuto del Conservatore del Registro si basa su un presunto divieto previsto dallo statuto della comunità, poiché, in particolare, l'articolo 25 stabilisce che "gli enti privati che compongono la comunità non possono in alcun caso dedicarsi ad attività scolastiche, accademiche, ricettive, turistiche, bed & breakfast, alberghiere, pensioni, hotel o qualsiasi altra attività analoga". Presentato il relativo ricorso, la Direzione Generale catalana revoca la nota di qualificazione, ritenendo che l'affitto stagionale sia una modalità di locazione prevista dalla LAU, per cui, se la comunità dei proprietari avesse voluto vietarlo, avrebbe dovuto includerlo espressamente nell'elenco delle attività non consentite nel proprio statuto, ma poiché ciò non è avvenuto (questa modalità non è espressamente citata), non vi è alcun impedimento all'esercizio di tale affitto stagionale e, quindi, all'ottenimento del numero unico di registrazione richiesto.

Da tenere ben presente quando si redigono gli statuti delle comunità di proprietari e/o le loro modifiche, poiché è molto importante prestare attenzione ai dettagli di ciò che si intende ottenere, altrimenti si potrebbero generare risultati indesiderati per la maggior parte dei proprietari.

In allegato (QUI) il link alla Risoluzione JUS/4369/2025, del 1° agosto (pubblicata nel DOGC del 3 dicembre) della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació della Generalitat de Catalunya, che risolve un ricorso presentato contro la valutazione negativa di un'agente del registro immobiliare, in virtù della quale viene sospesa l'iscrizione di un atto di accettazione di eredità e consegna di lasciti da parte di un coeredi, senza la presenza dell'altro.

Nel caso in questione, una madre redige un testamento nominando eredi i suoi due figli, distribuendo l'eredità in due grandi lotti, uno per ciascuno di essi, e disponendo inoltre una serie di legati. Alla morte della signora, uno di loro, in qualità di coereditario, redige un atto di accettazione dell'eredità e di consegna dei legati, in virtù del quale viene trasferita la nuda proprietà di 5 immobili ai suoi 4 figli (i legatari). Presentata l'atto per la registrazione, il Conservatore del Registro nega la registrazione, sostenendo che per la valida consegna dei legati è necessaria la presenza dell'altro coereditario (art. 427-22.3 CCCat), a meno che questi non abbia rinunciato all'eredità.

Una volta presentato il ricorso corrispondente, la Direzione Generale catalana revoca la nota di qualificazione, ritenendo che né dall'atto di accettazione e consegna dei lasciti né da qualsiasi altro documento si possa interpretare che la consegna dei lasciti effettuata solo da uno dei coeredi abbia danneggiato l'altro che non compare in tale consegna, mentre se si ritiene che ciò sia vero, la legge stabilisce meccanismi per proteggere i diritti dell'altro coerede.

In allegato (QUI) la recentissima Consulta 404/25 della Direzione Generale delle Entrate e del Gioco d'Azzardo della Generalitat della Catalogna, che risolve una serie di dubbi interpretativi relativi all'applicazione dell'aliquota fiscale del 20% dell'ITP (imposta sul trasferimento di proprietà) nell'acquisto di immobili da parte di grandi proprietari, a seguito di quanto disposto dal Decreto Legge catalano 5/2025 del 25 marzo.

Nella consultazione proposta vengono risolti molti dubbi molto interessanti. Ad esempio:

• Se vengono acquistati più beni con un unico atto, la scala si applica individualmente a ciascun bene, anche nel caso di vincoli ob rem (ovvero, i valori di ciascun bene non vengono cumulati fino a creare un'unica base imponibile).
• Per quanto riguarda la qualifica di grande detentore, occorrerà considerare in modo differenziato le proprietà di ciascuna persona fisica o giuridica, senza che ciò possa influire indirettamente sui soci di tali società (pertanto, non sarà considerata di per sé grande detentrice la persona fisica che è socia di una società che invece è considerata grande detentrice, poiché gli immobili sono di proprietà della società e non del socio persona fisica).
• Nel caso in cui lo status di grande proprietario sia determinato dai metri quadrati di superficie costruita ad uso residenziale posseduti dal contribuente, in caso di acquisto di abitazioni unifamiliari, sarà possibile escludere dal calcolo i metri quadrati destinati ad usi diversi da quello residenziale (come garage, ripostigli, ecc.).
• L'acquisto di un immobile senza certificato di agibilità (come un monolocale) o con certificato scaduto non può comportare il rifiuto della qualifica di abitazione dell'immobile, pertanto ciò non può impedire l'applicazione dell'aliquota maggiorata del 20% se l'acquirente è un grande proprietario.
• Nell'eccezione all'applicazione dell'aliquota maggiorata del 20% nei casi in cui l'acquisto dell'immobile sia destinato a soddisfare le esigenze abitative dell'acquirente e della sua famiglia, il secondo grado di parentela non include i parenti acquisiti (si applica solo ai parenti consanguinei).

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema n. 1215/2025, del 5 settembre, in cui si affronta, a fronte di una valutazione negativa del Conservatore del Registro, l'importanza della diversa portata dei ricorsi dinanzi alla DGSJFP rispetto alle impugnazioni giudiziarie dinanzi ai tribunali civili.

È quindi necessario ricordare e tenere presente che, in caso di valutazione negativa da parte di un conservatore del registro, il ricorso amministrativo dinanzi alla Direzione Generale verte solo sulle questioni direttamente correlate alla valutazione del conservatore, respingendo qualsiasi altra richiesta basata su motivi o documenti diversi da quelli a disposizione del conservatore al momento di effettuare tale valutazione (art. 326 LH).

Al contrario, nel caso della revisione da parte dei giudici civili (art. 328 LH), il loro ambito di competenza è più ampio, in modo tale da poter prendere in considerazione mezzi di prova e informazioni di cui il conservatore del registro non disponeva all'epoca. Pertanto, nel giudizio sull'opportunità o meno della valutazione negativa del conservatore del registro, il giudice può prendere in considerazione non solo i materiali propri del procedimento amministrativo (fondamentalmente l'atto qualificato), ma anche qualsiasi altro elemento che possa incidere direttamente sulla registrazione o sull'annotazione richiesta e negata, e le parti possono presentare al procedimento civile tutti i documenti e le altre prove che ritengono opportuni (anche se al momento non erano a disposizione del conservatore del registro) per la valutazione della loro richiesta.

Importante da tenere presente in merito alla strategia procedurale da seguire in caso di valutazione negativa da parte del Registro della proprietà, del Registro delle imprese o del Registro dei beni mobili.

In allegato (QUI) il link al Flash Fiscal numero 18 dell'Ordine dei Notai della Catalogna, in cui il notaio di Cubelles, Tomàs Viña, analizza una risoluzione della DGT (in particolare la 1727/2025) relativa alla rettifica della distribuzione degli alloggi in un edificio senza divisione orizzontale e al cambio di destinazione d'uso a turistica.

In questo caso, la Direzione Generale delle Entrate rileva due atti giuridici distinti (da un lato la rettifica della descrizione e dall'altro il cambio di destinazione d'uso a turistica), il che implica l'esistenza di due fatti imponibili ai fini fiscali.

Da un lato, la rettifica della distribuzione interna è considerata una modifica dell'opera soggetta all'imposta sulle transazioni immobiliari (AJD), prendendo come base imponibile il costo dei lavori di adeguamento necessari per adattare gli spazi e, dall'altro lato, anche il cambio di destinazione d'uso delle abitazioni a uso turistico è soggetto all'imposta sulle transazioni immobiliari (AJD), con la particolarità che la DGT fissa come base imponibile il valore totale dell'immobile.

In allegato (QUI) una recente e molto interessante sentenza della Corte Suprema, in particolare la STS 1745/2025, del 1° dicembre, in cui l'alta corte analizza quali requisiti devono essere soddisfatti quando un vicino, proprietario di un posto auto comune, acquista un'auto elettrica e ha bisogno di installare nel proprio posto auto un caricatore per il suo nuovo veicolo.

Nella sua sentenza, l'Alta Corte stabilisce che l'installazione di una stazione di ricarica per veicoli elettrici ad uso privato nel parcheggio di un edificio in regime di proprietà orizzontale, purché situata in un posto auto individuale del garage comune, non richiede alcun altro requisito se non la previa comunicazione alla comunità, ovvero non è necessario che la questione sia votata in un'assemblea della comunità dei proprietari né che si ottenga un accordo favorevole.

In particolare, la Corte Suprema stabilisce che, anche se il cablaggio per la fornitura di energia elettrica passa in tutto o in parte attraverso elementi comuni o deve essere fissato agli stessi, non è necessaria l'autorizzazione della comunità, a meno che non si riscontri un impatto inutile o sproporzionato su tali elementi comuni o che ciò possa comportare un danno per gli altri comproprietari.

In allegato (QUI) il link alla Consultazione Vincolante della Direzione Generale delle Entrate n. V1522-25, del 21 agosto, in cui si parte dal presupposto di un immobile ereditato da 4 fratelli al 25%, e in cui si chiede un parere sulla tassazione di un'operazione consistente nella possibilità che 2 di essi abbandonino la comunione, assegnando agli altri 2 fratelli rispettivamente il 25% che apparteneva a ciascuno di essi, lasciando così l'immobile in regime di comproprietà al 50% per gli altri 2 fratelli.

Nel caso in esame, l'organo amministrativo consultivo ritiene che, date le circostanze, non si verificherà lo scioglimento della comunione dei beni, poiché il fatto che l'immobile non venga assegnato a una persona fa sì che la comunione dei beni persista (si passa semplicemente da 4 comproprietari a 2), per cui non è possibile tassare questa operazione come un'estinzione di condominio secondo l'uso (cioè, nel caso catalano, all'1,5% per AJD).

Si tratta quindi semplicemente di un'acquisizione da parte dei comproprietari che rimangono nella comunità della percentuale di comproprietà dei comproprietari che la abbandonano, per cui, se si tratta di un'operazione onerosa, l'operazione sarà soggetta all'imposta sul trasferimento di proprietà (nella sua modalità di TPO), mentre se si trattasse di un'operazione lucrativa, si tratterebbe di una donazione soggetta all'imposta sulle successioni e donazioni.

In allegato (QUI) il link alla sessione formativa tenuta dalla Fondazione Notariato, in cui la signora Concepción Pilar Barrio Del Olmo, presidente della Fondazione Notariato e del Consiglio Generale del Notariato, tiene una lezione magistrale sul ruolo dei notai nei famosi e innovativi MASC (o Mezzi Adeguati di Risoluzione delle Controversie).

Come è noto, da alcuni mesi, con l'entrata in vigore della Legge Organica 1/2025, del 2 gennaio, relativa alle misure in materia di efficienza del Servizio Pubblico di Giustizia, per l'ammissione alla procedura della maggior parte delle azioni civili e commerciali, è obbligatorio aver precedentemente tentato di risolvere il conflitto esistente attraverso un MASC.

In questo ambito, i notai possono svolgere un ruolo molto importante, fondamentalmente attraverso la mediazione e la conciliazione notarile. Da visionare e studiare da parte di tutti i funzionari, poiché si tratta senza dubbio di un tema che acquisirà sempre più importanza nei prossimi mesi e anni.

In allegato (QUI) link al Flash fiscale dell'Associazione Notarile della Catalogna, in cui il notaio Manuel Sarobe Oyarzun, analizza la tassazione dell'assegnazione di beni immobili in pagamento della legittima.

Sulla base di quanto sopra, quando i beni passano direttamente dal defunto al beneficiario, l'operazione è soggetta all'imposta di successione. Se invece l'erede ha già ricevuto i beni e poi li consegna, la Direzione generale delle imposte (consultazioni 150/20 e 123/21) ritiene che si tratti di un'attribuzione in pagamento di un debito, soggetta all'imposta sui trasferimenti (ITP).

Inoltre, la consultazione V462/19 ricorda che gli eredi legittimi hanno 10 anni di tempo per reclamare la loro quota legittima, a partire dalla morte del defunto, e che l'erede può rettificare la propria autovalutazione dell'imposta di successione se è già stato tassato su questi beni.

In allegato (QUI) è un link alla consultazione vincolante V0935-25 della Direzione generale delle imposte, in cui il contribuente dichiara di voler vendere un immobile in cambio di criptovalute. In particolare, il corrispettivo sarebbe pagato in bitcoin. La vendita verrebbe effettuata indipendentemente dall'eventuale attività economica svolta dal contribuente.

Per risolvere la questione, la DGT parte dal presupposto che, ai sensi del Regolamento (UE) 2023/1114, i criptoasset (articolo 3.1.5) possono essere definiti come "una rappresentazione digitale del valore di un diritto che può essere trasferita e memorizzata elettronicamente, mediante una tecnologia di registrazione distribuita o una tecnologia simile".Stando così le cose, dal punto di vista dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, in diverse consultazioni vincolanti (V0999-18, V1149-18 e V1948-21, tra le altre) il Centro fiscale ha considerato le valute virtuali o le criptovalute come beni immateriali, cosicché, stando così le cose, la vendita di un immobile in cambio di una somma di criptovalute costituisce una permuta, ai sensi dell'articolo 1.538 del Codice civile.

Di conseguenza, ai sensi dell'articolo 23 del Regolamento IPT, negli scambi di beni o diritti, ogni scambiatore sarà tassato sul valore provato di quelli acquisiti, cosicché, nel caso in esame, ed essendo le valute virtuali o le criptovalute considerate beni immateriali, la transazione in questione costituisce uno scambio nei termini stabiliti dall'articolo 1538 del Codice Civile. Pertanto, nell'ambito dell'imposizione indiretta, e per quanto riguarda l'ITP e l'AJD, in conformità con le disposizioni dell'articolo 23 del RITPAJD, la DGT ritiene che ciascuno degli scambiatori debba pagare l'imposta sul valore comprovato di ciò che acquisisce, a meno che il valore dichiarato non sia superiore, con l'aliquota fiscale applicabile che corrisponde alla natura dei beni acquisiti.

In allegato (QUI) link alla Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 31 luglio 2025 (BOE del 30 ottobre 2025), che risolve un caso relativo a un atto di ampliamento di nuova costruzione per vetustà relativo a un sottotetto inserito in un appartamento soggetto a proprietà orizzontale.

Si tratta di una situazione molto comune nei vecchi edifici delle grandi città, dove ci sono appartamenti che hanno un sottotetto privato, ma non viene dichiarato e registrato al catasto. Quando si prende in considerazione la vendita, di solito la valutazione ipotecaria dell'acquirente riporta questa situazione come fattore condizionante, che obbliga il venditore a cercare di regolarizzare la situazione per poter formalizzare la vendita al prezzo di mercato e far finanziare l'intera operazione dalla banca dell'acquirente una volta risolto il fattore condizionante.

Per questo è necessario dichiarare la nuova costruzione per vetustà del sottotetto, con due requisiti, come ha deliberato la Direzione Generale in questo caso, ovvero avere l'accordo della comunità di proprietari che lo consente (che non deve essere unanime, basta la maggioranza dei 3/5 della LPH o la maggioranza prevista dal corrispondente regolamento regionale) e, in secondo luogo, avere un certificato del tecnico competente che accrediti la vetustà della costruzione, senza che sia necessario accreditare che l'uso non sia contrario alla pianificazione urbana.

In allegato (QUI) recente sentenza della Corte Suprema, in particolare STS 944/2025, del 16 ottobre, che stabilisce una giurisprudenza rilevante sulle pensioni di vedovanza e sulle coppie non sposate.

Il caso riguarda una donna che aveva vissuto per molti anni con il suo compagno e aveva due figli in comune, ma non aveva formalizzato la loro unione stabile come richiesto dalla legge. Dopo il decesso, la convivente superstite ha presentato domanda di pensione di reversibilità, che è stata rifiutata in quanto il convivente non aveva formalizzato la propria unione, interpretazione confermata dalla Corte di Cassazione.Con la sentenza citata, quindi, l'Alta Corte ribadisce ancora una volta la sua dottrina, ricordando che, nel caso di coppie non sposate, per ottenere la pensione di vedova o di vedovo in caso di morte di uno dei partner, non è sufficiente dimostrare la convivenza prolungata o l'esistenza di figli in comune, ma è necessario che la coppia sia formalmente costituita, mediante iscrizione nel corrispondente Registro delle coppie non sposate o per atto pubblico, almeno due anni prima del decesso.

È molto importante che le coppie non sposate tengano conto di questa realtà, che facciano le cose per bene, che si rivolgano a un notaio, che formalizzino il loro rapporto e che siano quindi debitamente coperti dal punto di vista legale contro gli imprevisti che potrebbero verificarsi in futuro.

In allegato (QUI) recentissima sentenza della Corte di Cassazione, nello specifico STS 4685/2025, del 29 ottobre, in cui l'Alta Corte risolve un caso relativo alla responsabilità personale degli amministratori per i debiti societari.

Nel caso specifico, la società è una SL, con un capitale sociale di 3.006 €, che da anni versa in una grave situazione economica (perdite sostenute nel tempo e, di conseguenza, un patrimonio netto ben al di sotto della metà del capitale sociale, addirittura in alcuni esercizi finali negativo per oltre 100.000 €), che porta allo scioglimento ai sensi dell'articolo 363.1. e) della legge sulle società di capitali, che tuttavia non viene promosso dagli amministratori.Allo stesso tempo, la società stipula un contratto con una terza società per l'installazione di pannelli fotovoltaici nell'edificio industriale di sua proprietà, violando gli obblighi di pagamento assunti in tale contratto, il che porta infine all'esistenza di un debito (riconosciuto giudizialmente) con la società di installazione elettrica di oltre 700.000 €. Questa società, di fronte all'impossibilità di riscuotere il debito con le risorse della società debitrice, ha avviato un'azione di responsabilità solidale nei confronti degli amministratori della società, affinché rispondano con il loro patrimonio dei debiti aziendali generati.

I giudici confermano in questo caso che, in caso di inosservanza da parte degli amministratori del dovere di promuovere lo scioglimento della società in modo tempestivo (convocazione dell'assemblea generale entro due mesi per l'adozione della delibera di scioglimento o la rimozione della causa di scioglimento ex. Articolo 365 LSC), essi sono responsabili per le obbligazioni della società successive al verificarsi della causa legale di scioglimento, come stabilito dall'articolo 367 LSC, ossia saranno obbligati a pagare di tasca propria debiti che non sono loro (sono della società), per la colpa di "non aver agito correttamente" e di aver promosso lo scioglimento della società in considerazione della sua grave situazione economica.

Da tenere presente nella consulenza che forniamo ai clienti al momento della costituzione di società o dell'assunzione di cariche negli organi direttivi di società commerciali, poiché le conseguenze di un'azione sbagliata possono essere molto gravi per le persone che si assumono queste responsabilità.

In allegato (QUI) link alla Risoluzione JUS/3997/2025, del 16 ottobre, della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació (pubblicata nella DOGC del 6 novembre), che risolve un caso relativo alla vendita di un immobile, in cui la parte venditrice è un grande possessore che è una persona fisica, e il trasferimento viene formalizzato senza che l'Agencia de l'Habitatge de Cataluña ne sia informata, in modo che possa scegliere di esercitare il diritto di prelazione dell'amministrazione stabilito dall'articolo 6 del decreto legge catalano 2/2025, del 25 febbraio.

Una volta presentato il documento per la registrazione, il Conservatore dei registri immobiliari lo ha qualificato negativamente, sostenendo che, per poterlo registrare validamente, era necessario accreditare la relativa comunicazione all'ente amministrativo catalano responsabile dell'edilizia abitativa, poiché, secondo l'interpretazione del Conservatore, queste operazioni (vendita di un grande possessore individuale) sono soggette al diritto di prelazione e al diritto di recesso dell'amministrazione catalana.

In seguito a un ricorso, la Direzione generale catalana ha revocato la nota di qualificazione, affermando che, nel caso specifico, la questione che si poneva era quella di determinare se il diritto di acquisizione in via preventiva a favore dell'amministrazione della Generalitat si applica ai trasferimenti di abitazioni effettuati da persone fisiche che sono grandi proprietari, e la risposta alla domanda è stata negativa, poiché la normativa attualmente in vigore stabilisce che il diritto di acquisizione in via preventiva a favore della Generalitat nei trasferimenti effettuati da grandi proprietari richiede che il cedente sia una persona giuridica.

In allegato (QUI) il link a una sessione di formazione video, offerta dal notaio di Esplugues de Llobregat José Vicente Galdón, in cui si approfondisce la tassazione delle donazioni mortis causa e dei patti successori di particolare attribuzione.

Una sessione molto interessante per introdurre un argomento complesso, con disparità di criteri amministrativi e giurisprudenziali, soprattutto nell'ambito civile catalano, che ha le sue istituzioni in questo campo.

Va inoltre sottolineato che si tratta di un argomento di grande attualità, vista la crescente importanza delle questioni ereditarie in una società che invecchia. È opportuno prenderne visione e studiarla nel dettaglio, per poter fornire una consulenza di qualità ai clienti dello studio notarile che intendono formalizzare operazioni di questa natura.

In allegato (QUI) una recente e interessantissima sentenza della Corte Suprema, nello specifico STS 4240/2025, del 7 ottobre, in cui l'Alta Corte analizza, nel contesto di un processo di sfratto per scadenza del termine, la validità di una clausola contrattuale di proroga a tempo indeterminato per anni successivi, obbligatoria per il locatore e facoltativa per il locatario, in un contratto di locazione abitativa stipulato dopo l'entrata in vigore della LAU del 1994.

La Corte di Cassazione, con un'ampia sentenza, riconosce l'applicabilità del principio dell'autonomia delle parti (art. 1255 Cc), in virtù del quale è possibile concordare periodi di proroga superiori a quelli stabiliti dalla legge, a condizione che siano rispettati i diritti del conduttore (cioè che la clausola sia vantaggiosa e non dannosa) e, in ogni caso, con un limite di durata fissato per la vita del conduttore stesso.

Allo stesso modo, l'Alta Corte ha stabilito che il contratto vincola il nuovo acquirente dell'immobile, anche se è stato stipulato tra il precedente proprietario e l'inquilino in questione. Importante per gli investitori che stanno valutando l'acquisto di immobili in affitto, al fine di valutare le conseguenze legali delle clausole esistenti nei contratti di locazione di tali immobili.

In allegato (QUI) link alla Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 29 luglio 2025 (BOE del 27 ottobre 2025), che risolve un caso relativo all'immatricolazione di un immobile mediante un atto di estinzione del condominio preceduto da un atto di accettazione e aggiudicazione dell'eredità.

Nel caso in questione, 3 persone hanno stipulato un atto di accettazione dell'eredità (di alcune persone decedute da più di un anno) e, nello stesso giorno, con il successivo protocollo dello stesso notaio, è stato stipulato un atto di estinzione del condominio, uno dei quali si è aggiudicato uno specifico immobile. Con questi due documenti, l'attuale detentore del titolo intende immatricolare l'immobile nel Registro fondiario sotto la tutela delle disposizioni dell'articolo 205 della Legge ipotecaria (requisito del doppio titolo). Quando il documento viene presentato per la registrazione, viene qualificato negativamente, in quanto il Conservatore del Registro fondiario ritiene che, sebbene formalmente il requisito del doppio titolo (richiesto dall'articolo 205 della Legge ipotecaria) sia stato soddisfatto, la simultaneità di entrambi i titoli indica che sono stati redatti "ad hoc" per ottenere titoli immatricolatori.

Su ricorso, la Direzione Generale ha revocato la nota di qualificazione, ritenendo che nel caso di specie (essendo trascorso più di un anno dalla morte del defunto che ha dato origine all'eredità alla concessione dell'atto di trasferimento successivo, ossia lo scioglimento del condominio), non si possa dedurre dai documenti presentati per la qualificazione che ciò sia stato fatto in frode alla Legge, in quanto il fatto che l'atto precedente sia stato concesso lo stesso giorno del titolo di trasferimento della proprietà, lo scioglimento del condominio), non si può dedurre dai documenti presentati per la qualificazione che ciò sia stato fatto in frode alla legge, in quanto il fatto che l'atto precedente sia stato concesso lo stesso giorno dell'atto di proprietà non è sufficiente a distruggere la presunzione di veridicità che ne deriva ai sensi dell'articolo 17 bis della legge notarile.

In allegato (QUI) link alla webinots 79 dell'Associazione Notarile della Catalogna, in cui il notaio di Malgrat de Mar, Pedro Rincón de Gregorio, analizza in modo approfondito il nuovo fenomeno della tokenizzazione dei beni, compresi gli immobili, sottolineando come questa nuova realtà possa influire sul campo notarile e quali implicazioni pratiche abbia per i professionisti del settore.

In breve, la tokenizzazione immobiliare è il processo di frazionamento della proprietà di un bene immobiliare in token digitali che vengono registrati su una blockchain, consentendo agli investitori di acquistare e vendere parti frazionate dell'immobile in modo più accessibile, aumentando la liquidità del mercato e facilitando l'investimento immobiliare grazie alla possibilità di partecipare con capitali ridotti.

La conferenza affronta fondamentalmente le sfide future presentate da questa nuova tecnologia e il modo in cui si inserisce nel nostro sistema legale e nell'istituzione dello studio notarile. Si tratta di una visione molto interessante per tenersi al passo con le nuove tendenze tecnologiche che sicuramente prima o poi arriveranno nel nostro Paese con grande intensità.

In allegato (QUI) Risoluzione del 28 luglio 2025 della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica (BOE del 17 ottobre 2025), relativa al rifiuto del Conservatore del Registro Mercantile di registrare i conti annuali del Sevilla Club de Futbol.

La particolarità del caso risiede nel fatto che l'avviso di convocazione dell'assemblea generale che approva il bilancio non contiene alcun riferimento al diritto dell'azionista di ottenere i documenti da sottoporre all'approvazione dell'assemblea nei termini previsti dall'art. 272.2 della LSC (che stabilisce che dal momento della convocazione dell'assemblea generale, ogni azionista può ottenere dalla società, immediatamente e gratuitamente, i documenti da sottoporre all'approvazione dell'assemblea, nonché, se del caso, la relazione sulla gestione e la relazione del revisore). Pertanto, l'assenza di tale menzione nell'avviso di convocazione rende nulla l'assemblea che approva il bilancio della società, impedendone il deposito presso il Registro delle Imprese.

Di fronte al rifiuto del cancelliere, è stato presentato ricorso alla Direzione generale, che ha confermato la nota di qualificazione, ricordando ancora una volta l'importanza di effettuare le convocazioni assembleari in modo scrupolosamente corretto, poiché ogni piccolo difetto, in pratica, può essere insanabile e invalidare l'efficacia giuridica di tutte le delibere adottate, con tutti i danni che ciò può comportare per la società e per gli altri soggetti coinvolti.

Si segnala che recentemente è stata aggiunta una nuova funzionalità alla piattaforma notarile SIGNO, in virtù della quale, oltre alla ricerca per soggetto, è possibile effettuare anche una ricerca per immobile.

In questo modo, attraverso il riferimento catastale, è possibile ottenere un resoconto dettagliato delle operazioni notarili in cui compare l'immobile, con i risultati dal 2007 a oggi, e senza alcun costo (sulla base del collaudo effettuato, delle compravendite subite dall'immobile, della costituzione di diritti ipotecari, degli atti di cancellazione dell'ipoteca, ecc.) con indicazione della data, dell'importo dell'operazione e del notaio che ha autorizzato l'atto pubblico in questione.

Una risorsa molto interessante che può fornire informazioni utili nel contesto della formalizzazione delle transazioni immobiliari.

In allegato (QUI) link al Fiscal Flash numero 15, della Commissione Fiscale dell'Associazione Notarile della Catalogna, in cui il signor Juan Galdón López, notaio di Esplugues de Llobregat, commenta la Consultazione Vincolante CV0935/2025 del 27 maggio (QUI è possibile consultarla), della Direzione generale delle imposte, in merito alla possibilità, nel contesto di una compravendita immobiliare, di pagare il prezzo in criptovalute (nello specifico, Bitcoin).

Dopo aver analizzato le norme di base che regolano il contratto di vendita e di scambio, nonché le norme sulla prevenzione del riciclaggio di denaro (che considerano le valute digitali come beni immateriali che costituiscono rappresentazioni digitali di valore che non sono state emesse o accettate da una Banca Centrale), si conclude che se viene formalizzata una transazione immobiliare in cui la proprietà viene scambiata con criptovalute, non si tratta realmente di una vendita ma di uno scambio, poiché la valuta virtuale non rappresenta effettivamente una compravendita ma uno scambio, si giunge alla conclusione che se viene formalizzata una transazione immobiliare in cui la proprietà di un immobile viene scambiata con criptovalute, non si tratta in realtà di una vendita e di un acquisto ma di uno scambio, poiché la valuta virtuale non è considerata moneta legale con la quale può essere pagato il prezzo della vendita e dell'acquisto, con i relativi effetti che ne derivano in termini di tassazione.

In allegato (QUI) link alla Risoluzione JUS/3811/2025, del 10 febbraio, della Direzione Generale del Diritto, delle Persone Giuridiche e della Mediazione della Generalitat di Catalogna, pubblicata nella DOGC del 24 ottobre, in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di opzione di acquisto autorizzato dal notaio barcellonese Jaime Calvo Francia, redatto secondo verbali reiterati in più occasioni.

Nello specifico, il caso riguarda un'opzione di acquisto concessa su un immobile, con un prezzo di acquisto molto basso e con la possibilità di esercizio unilaterale da parte dell'acquirente (per di più con una formulazione dell'atto che è già stata oggetto di una sentenza in un caso analogo da parte del DGSJFP con decisione del 9 settembre 2024).Una volta presentato per la registrazione, l'atto è stato qualificato negativamente dal Conservatore dei Registri Immobiliari, sostenendo essenzialmente che, in realtà, non si tratta di un'opzione di acquisto, ma piuttosto di un vincolo su un immobile a garanzia di un prestito, che non soddisfa i requisiti di tutela della parte debitrice imposti dalla configurazione giuridica di base dei diritti di garanzia immobiliare, né è accreditato il rispetto dei requisiti di trasparenza materiale richiesti dalla Legge 5/2019, che regola i contratti di prestito immobiliare.

Dopo il relativo appello, la Direzione Generale catalana conferma in toto la nota di qualificazione.di essere molto attenti a questo tipo di operazioni fraudolente che possono generare gravi danni economici ai cittadini che cadono in questo tipo di inganno, così come a tutti i professionisti coinvolti nell'operazione, compreso il notaio che li autorizza, come si è visto di recente in diversi casi che sono stati sotto i riflettori dei media e che sono attualmente perseguiti in procedimenti penali (linkati qui QUIarticolodi cronaca su casi molto simili a quello qui analizzato).

In allegato (QUI) link alla Risoluzione JUS/3812/2025, del 14 febbraio, della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, pubblicata nella DOGC del 24 ottobre, in cui la Direzione Generale risolve un caso molto curioso relativo ad alcuni diritti di servitù personale e perpetua che gravano sulle sedi del Gran Teatro del Liceo di Barcellona, registrati al Catasto, con le seguenti indicazioni:

Secondo la risoluzione, nel catasto in cui è registrato il Gran Teatre del Liceu di Barcellona (il proprietario è il Consorzio del Gran Teatre del Liceu), la proprietà è gravata da una serie di diritti di servitù personali e perpetui a favore dei soci del Teatro, in virtù dei quali ciascuno dei proprietari ha il diritto di utilizzare alcuni posti preassegnati, con la possibilità di disporne e di trasferirli a terzi come meglio crede.

Con un atto autorizzato davanti a un notaio, 3 dei soci vendono i rispettivi diritti di servitù personali e perpetui al Consorzio del Gran Teatre del Liceu (cioè il proprietario del lotto e dell'edificio) e, su questa base, il Consorzio chiede la cancellazione del diritto reale di servitù per confusione.

Una volta presentato per la registrazione, l'atto è stato qualificato negativamente dal Conservatore, sostenendo che l'estinzione per confusione/consolidamento non era possibile, in quanto non concorreva in un unico patrimonio e tutti i poteri, diritti o obblighi derivanti dalle servitù personali in questione non concorrevano in un unico patrimonio. 563-1 e segg. CCCat), che infine conclude che (applicando per analogia l'art. 566-3.3 CCCat) la richiesta di estinzione e cancellazione dei 3 diritti d'uso parziali acquisiti è appropriata, poiché il Consorzio ha sia la proprietà dell'immobile sia la proprietà di questi diritti d'uso parziali su beni immobili.

In allegato (QUI) link alla Risoluzione JUS/3636/2025, del 4 febbraio, della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, pubblicata nella DOGC del 14 ottobre, in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di accettazione dell'eredità e consegna della quota di legittima, con i seguenti particolari:

Si tratta di un'eredità di un uomo che, in un testamento valido, disereda i suoi figli a causa dell'assenza di un rapporto familiare manifesto e prolungato (sotto la protezione dell'art. 451-17 CCCat) e nomina il Comune della sua città come erede di tutti i suoi beni; dopo la morte dell'uomo, il Comune accetta l'eredità, ma con la particolarità che i figli diseredati del defunto si presentano al Comune ed esprimono il loro rifiuto di questa diseredazione, tanto da annunciare la loro intenzione di portare il caso in tribunale. Di fronte a questa situazione, il Comune, per evitare una situazione di contenzioso, nonostante la diseredazione del defunto, ha optato per pagare la quota legittima ai figli consegnando due proprietà rurali dall'eredità del defunto.

Quando l'atto è stato presentato al Registro per la registrazione, è stato qualificato negativamente, sostenendo che, essendo i figli diseredati, la consegna di queste due proprietà da parte del Comune costituiva una donazione, senza che fossero soddisfatti i requisiti legali per la validità della donazione.In appello, la Direzione generale catalana ha revocato la nota di qualificazione, sostenendo che, in sintesi, spetta all'erede (in questo caso, il Comune) valutare se la causa di diseredazione debba avere effetto o meno, per motivi di prova o altro, per cui, in base al principio della libertà civile (art. 111-6 CCCat), nulla impedisce all'erede e ai beneficiari di trovare un accordo e lasciare la clausola di diseredazione senza effetto.

In allegato (QUI) link al Regolamento UE 2024/886 del 13 marzo, in virtù del quale, a partire dal 9 ottobre 2025, gli istituti finanziari e di pagamento che consentono l'emissione di bonifici sono tenuti a effettuare un controllo preventivo per garantire la corrispondenza tra il beneficiario di un bonifico (informato dall'ordinante) e l'effettivo titolare del conto.

Pertanto, d'ora in poi, quando effettueremo un bonifico, prima che questo venga emesso, la banca ci informerà se c'è una discrepanza tra il beneficiario del bonifico che stiamo effettuando e il reale titolare del conto, il che contribuirà a evitare molte frodi e truffe che riguardano il furto d'identità, contribuendo così ad aumentare il livello di protezione dei clienti delle banche contro questa condotta criminale, che sta diventando sempre più comune nella pratica.

In allegato (QUI) il link alla sessione di formazione video offerta dal notaio madrileno Segismundo Álvarez Royo-Villanova, nell'ambito della formazione pratica notarile offerta dalla Fundación Notariado.

In tale occasione, il suddetto notaio ha tenuto una sessione formativa molto interessante ed esemplificativa sul regime giuridico applicabile a questo tipo di operazioni (trasformazioni dovute a cambiamenti del tipo di società, fusioni, scissioni, trasferimenti globali di attività e passività, operazioni transfrontaliere, ecc.) In particolare, la sessione si concentra sulla nuova normativa applicabile a partire dal 2023, come stabilito dal Regio Decreto Legge 5/2023 del 28 giugno (QUI è possibile consultarlo), evidenziando la tutela che la nuova normativa offre ai diritti degli azionisti, dei lavoratori e dei creditori e la volontà del legislatore di facilitare e semplificare questo tipo di operazioni commerciali complesse.

Per approfondire e familiarizzare con il regime giuridico di questo tipo di transazioni commerciali complesse.

In allegato (QUI) link alla Legge catalana 8/2025, del 30 luglio, sullo Statuto dei comuni rurali, in virtù della quale, a partire dal 20 agosto 2025, l'acquisto di una prima casa/abitazione regolare nei comuni rurali della Catalogna godrà di un ITP ridotto.

In particolare, un tasso del 4% nei comuni rurali e del 3% nei comuni rurali con particolare attenzione. Per un elenco dei comuni inclusi in ciascuna categoria, QUI I requisiti per beneficiare della misura sono i seguenti:

• Il contribuente deve far parte di un nucleo familiare con figli fino a 16 anni di età che frequentano una scuola del comune rurale o una scuola di un altro comune a cui è annessa la scuola del comune rurale. Questo requisito di scolarizzazione non si applica ai bambini fino a 3 anni.
• Nell'ultima dichiarazione dei redditi delle persone fisiche (IRPF), la somma delle basi imponibili generali e di risparmio, corrispondenti ai membri del nucleo familiare, meno i minimi personali e familiari, non deve superare i 36.000 euro.
• L'immobile è destinato alla residenza abituale dell'acquirente.

In allegato (QUI) il link al nuovo portale di statistiche immobiliari creato dal Consiglio Generale del Notariato Spagnolo, dove è possibile trovare molte informazioni interessanti sull'evoluzione del mercato immobiliare in una specifica città o anche in uno specifico codice postale (il che ci permette di restringere molto di più la ricerca e di trovare informazioni più interessanti per ogni caso specifico). Per accedere al portale è sufficiente registrarsi con un'e-mail e una password, dopodiché si avrà accesso alle interrogazioni desiderate.

In allegato QUI un esempio delle informazioni estese che si possono ottenere (corrispondenti nello specifico al comune di Matadepera, situato nella provincia di Barcellona), dove si possono trovare dettagli sull'evoluzione dei prezzi al metro quadro nell'ultimo anno, il numero di transazioni formalizzate, il prezzo totale medio, la superficie totale media degli immobili, il tipo di immobili trasferiti (nuovi vs. "di seconda mano"), la % di immobili trasferiti che sono case o appartamenti, l'età media degli acquirenti, la % dei tipi di acquirenti (persone fisiche vs. persone giuridiche), nonché informazioni sulla nazionalità degli acquirenti.

Un nuovo strumento che l'Ufficio Notarile sta mettendo a disposizione della società e che fornisce molte informazioni interessanti per gli operatori del mercato immobiliare quando prendono in considerazione una transazione immobiliare in una determinata località.

In allegato (QUI) Risoluzione del 4 giugno 2025, della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica, relativa a un atto di riduzione e aumento del capitale sociale che, presentato per l'iscrizione nel Registro delle Imprese, viene qualificato negativamente in prima istanza. In considerazione di ciò, il notaio autorizzante ha presentato un modulo di correzione (in cui è stato incluso un certificato delle delibere societarie, che chiarisce e corregge i difetti osservati).

Una volta presentata questa diligenza di rettifica, il Conservatore del Registro Mercantile la qualifica ancora una volta negativamente, sostenendo che deve essere indicato chi rilascia la certificazione di rettifica, elevando tale certificazione a documento pubblico, così come i suoi poteri (art. 108.3 RRM).

Contro questa seconda qualificazione, è stato presentato il relativo ricorso alla Direzione Generale, che ha revocato la nota di qualificazione, confermando che, in questi casi di errori materiali, poiché il consenso al rogito delle delibere societarie era già stato dato dal presidente del consiglio di amministrazione al momento della formalizzazione dell'atto di rogito delle delibere, con la semplice incorporazione della certificazione del notaio nell'atto tramite una diligenza (correttamente ai sensi dell'articolo 153 del Regolamento notarile), la procedura utilizzata è un meccanismo perfettamente valido per ottenere questa correzione.

In allegato (QUI) il link al primo aggiornamento del Compendio delle Buone Pratiche Bancarie del Banco de España, ovvero il documento in cui l'autorità di vigilanza raccoglie i principali reclami dei clienti delle banche in merito ai loro rapporti con gli istituti finanziari e i criteri dell'autorità di vigilanza in questi casi.

Il documento presenta i seguenti sviluppi principali:

• Conti bancari: quando pignorano i conti dei loro clienti, le banche dovrebbero agire in modo proattivo se il cliente dichiara che il suo saldo proviene da un reddito di base o da un reddito minimo vitale o da uno stipendio inferiore al minimo legale. In queste situazioni, l'istituto dovrebbe rispondere prontamente alle richieste del cliente e, se dopo aver analizzato la situazione, si conferma che il saldo potrebbe non essere pignorabile, contattare l'ente pignorante per segnalare la situazione, anche se l'istituto non è responsabile dell'esito di questa gestione.
• Comunicazioni con il cliente: per le comunicazioni che devono essere effettuate al cliente con un termine di preavviso stabilito (ad es. modifiche contrattuali dei termini e delle condizioni), se viene utilizzata una casella di posta elettronica bancaria con preavviso (SMS, e-mail, ecc.), il termine di preavviso decorre dal momento in cui la comunicazione è stata effettivamente effettuata. Il contenuto dell'avviso non può essere applicato fino alla scadenza del periodo di preavviso tramite i mezzi di comunicazione abituali del cliente.
• Prestiti ipotecariVengono introdotti nuovi criteri per il calcolo della perdita finanziaria in caso di estinzione anticipata di un mutuo ipotecario (art. 23 della Legge 5/2019). Nel calcolare il valore di mercato di un mutuo ipotecario, è fondamentale considerare tutte le regole di remunerazione al momento della concessione per evitare perdite finanziarie fittizie. Quindi:
  
  • Nei prestiti con una tranche iniziale a tasso ridotto inferiore a 36 mesi, il tasso contrattuale per il calcolo dello spread si ottiene prendendo il valore più alto tra i tassi fissi o, se è variabile, il valore più alto tra i tassi fissi concordati per la tranche iniziale e il tasso variabile concordato alla data di contrattazione più il relativo spread.
  • Nei prestiti misti con una tranche fissa iniziale di almeno 36 mesi, se questa tranche è inferiore a 60 mesi, si utilizza il valore più alto tra i tassi fissi e variabili alla data del contratto; se è uguale o superiore a 60 mesi, si considerano solo i tassi fissi concordati per la tranche iniziale.
  • Per i prestiti con bonus spread, i bonus non dovrebbero generare perdite e dovrebbero essere applicati in modo coerente, calcolando lo spread alla data di emissione e includendo una nota nell'ESIS sulle possibili variazioni future.
• Probate: non è considerata una buona pratica aumentare le commissioni di mantenimento del conto in situazioni in cui gli eredi - o i titolari del conto superstiti e gli eredi del titolare del conto deceduto nel caso di un titolare di un conto multiplo - non possono cancellare il conto per ragioni che sfuggono al loro controllo, come nel caso di cause giudiziarie. Il divieto di modificare al rialzo le commissioni si applica anche nel caso in cui vi siano prodotti collegati che richiedono il mantenimento del conto. In breve, l'aumento delle commissioni in queste circostanze è considerato contrario alla buona pratica bancaria.

In allegato (QUI) Risoluzione del 9 luglio 2025, della Direzione Generale della Certezza del Diritto e della Fede Pubblica, relativa a un atto di dimissioni dalla carica di amministratore di una SL.

In questo caso, l'amministratore della società (l'unico in carica) si dimette unilateralmente dalla sua carica con un atto pubblico e sceglie di notificare le dimissioni alla società con una raccomandata alla sede legale della società (la lettera viene restituita perché non è stata ritirata da nessuno).

Quando il documento viene presentato per la registrazione, il Conservatore del registro commerciale rifiuta la registrazione per due motivi:

• Se la notifica tramite lettera raccomandata non va a buon fine, si deve tentare di notificare il notaio di persona e di persona (tramite il § 202 del Regolamento notarile).
• Inoltre, l'amministratore uscente deve dimostrare di aver validamente convocato l'Assemblea generale, in modo da poter eleggere un nuovo amministratore.

La Direzione generale conferma la nota di qualifica, per cui in questi casi di dimissioni unilaterali dell'amministratore si deve tenere conto di questi dati affinché la decisione abbia effetto e venga iscritta nel Registro delle imprese.

In allegato (QUI) link al Fiscal Flash numero 14, della Commissione Fiscale dell'Associazione Notarile della Catalogna, in cui la signora Concha Carballo, avvocato ed economista, analizza la sentenza della Camera III della Corte Suprema del 14 luglio 2025 (QUI disponibile per la consultazione), riguardante l'applicazione della riduzione del 99% dell'imposta di successione (art. 20 2c) alle azioni di una società commerciale la cui attività principale è la locazione di immobili.

Nel caso in questione, si discute se sia sufficiente rispettare i requisiti formali dell'articolo 27 della legge sull'imposta sul reddito delle persone fisiche per godere di questo beneficio fiscale o se, al contrario, sia necessario che l'assunzione del dipendente con contratto di lavoro a tempo pieno sia giustificata da un punto di vista economico (cioè che abbia un carico di lavoro sufficiente a giustificare il suo contratto di lavoro).

La Suprema Corte conferma nella sua sentenza che, in effetti, è sufficiente rispettare i requisiti formali della norma citata (senza richiedere una valutazione della razionalità dell'assunzione del dipendente o della sua giustificazione economica), ricordando che, in caso di sospetto di frode, si deve ricorrere alla procedura di simulazione.

In allegato (QUI) Risoluzione del 1° luglio 2025 della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica, relativa a un ricorso presentato contro il rifiuto del Conservatore dei Beni Mobili I di Madrid di registrare un atto di pegno di azioni societarie.

In questo caso si tratta di un caso in cui, con atto del febbraio 2025, viene formalizzata la compravendita di alcune azioni di una SL e, a garanzia del pagamento di parte del prezzo differito, l'acquirente dà in pegno altre azioni della stessa SL che già possedeva prima della compravendita.

Tale pegno è stato presentato per l'iscrizione nel Registro dei beni mobili, ma è risultato difettoso perché, a parere del Conservatore, un pegno non possessorio su azioni di una società a responsabilità limitata non poteva essere iscritto nel Registro dei beni mobili. In sede di ricorso, la Direzione generale ha confermato la nota di classificazione, confermando così ancora una volta il noto criterio secondo cui, in effetti, le azioni di società hanno un sistema di legittimazione e una legge di circolazione che opera al di fuori del Registro delle imprese.

Tuttavia, è necessario seguire la questione, poiché il governo ha recentemente presentato iniziative legislative che, nel medio termine, potrebbero portare a un cambiamento di paradigma in questo settore (ad esempio, l'iscrizione obbligatoria della proprietà di azioni e partecipazioni nel registro delle imprese).

In allegato (QUI) interessante sentenza della Corte di Cassazione (STS 1053/2025, del 1° luglio), che risolve il solito caso che si verifica in molte successioni, in cui una casa, ereditata da più persone, viene in pratica occupata da uno dei coeredi in modo esclusivo ed escludente, impedendo il godimento del bene da parte degli altri.

In questi casi, l'Alta Corte ha stabilito che la condizione di coerede non conferisce il diritto ad un uso esclusivo ed escludente del bene che impedisca agli altri comproprietari di goderne (indipendentemente dal fatto che uno abbia una percentuale di proprietà superiore a quella degli altri coeredi), in modo che, in questi casi conflittuali, gli altri coeredi, se vedono ostacolato il loro diritto all'uso e al godimento dell'immobile, possano intentare un'azione di sfratto per precarietà contro il coerede che occupa l'immobile, per poter recuperare l'uso e il godimento dell'immobile.

In allegato (QUI) interessante quesito posto alla Commissione Consumatori del Consiglio Generale del Notariato, che consiste nella possibilità per il mutuatario di delegare la sottoscrizione dell'atto di LCI a un terzo collegato alla transazione da firmare (ad es. un dipendente dell'agenzia che prepara il mutuo, della banca che lo concede, di un professionista immobiliare che ha mediato nella transazione, ecc.)

La risposta a^questadomanda è categoricamente negativa secondo la Commissione, poiché, come indicato nel documento, l'obiettivo dell'ICL è che il debitore, prima di firmare il suo mutuo, abbia a disposizione le informazioni necessarie per poter comprendere correttamente l'operazione che intende sottoscrivere e quindi, in seguito, per poter formalizzare il suo mutuo ipotecario pienamente informato di tutti i suoi aspetti legali ed economici.

È quindi necessario che tutte le informazioni precontrattuali che il notaio deve fornire al futuro debitore siano fornite di persona e direttamente, poiché solo in questo modo è possibile garantire che siano personalizzate e adeguate alle finalità perseguite.La nota risponde anche a un altro interessante quesito, negando la possibilità che il test a cui deve rispondere il debitore possa essere risposto via e-mail.

In allegato (QUI) un manuale molto interessante per gestire la rettifica delle discrepanze tra il catasto e gli atti di proprietà di un immobile.

In particolare, il manuale illustra tutti i passaggi da seguire per risolvere i casi in cui la realtà fisica non coincide con il Catasto, per i quali sarà opportuno avviare la procedura notarile per la correzione delle discrepanze (disciplinata dall'art. 18 della Legge sul Catasto Immobiliare).

Contiene inoltre una guida pratica su come procedere in caso di alterazione fisica dell'immobile (come segregazioni, divisioni, aggregazioni, raggruppamenti o ricomposizioni), allo scopo di notificare al Catasto Immobiliare tali operazioni, adattando così la nuova realtà giuridica dell'immobile in questo Registro pubblico.

Il manuale contiene informazioni molto utili, come i moduli per gli strumenti pubblici e le schermate di tutti i passaggi da seguire sul sito web del Catasto.

In allegato (QUI) il link alla sentenza del Tribunale provinciale di Murcia numero 983/2025, del 3 aprile, che tratta un caso di una struttura societaria creata allo scopo di frodare i creditori.

La sentenza in esame fa un'interessante revisione del concetto di sollevamento del velo societario, che consente ai tribunali di omettere la responsabilità patrimoniale della società e di attribuire i debiti della società anche agli amministratori o ai soci quando questi intendono commettere frodi o abusi nei confronti di terzi e "nascondersi" dietro una società in modo che le conseguenze di tali frodi o abusi non raggiungano il loro patrimonio personale.

Importante promemoria per tutti gli uomini d'affari e gli imprenditori che creano una nuova società per fare sempre le cose per bene e non pensare che, grazie all'esistenza di una società di intermediazione, le conseguenze delle azioni sbagliate (frodi, azioni dolose, ecc.) non possano avere gravi conseguenze economiche sul proprio patrimonio personale.

In allegato (QUI) link alla Consultazione Vincolante numero V0174-25, del 14 febbraio 2025, della Direzione Generale delle Imposte, in cui si risolve un quesito relativo alle modalità di tassazione delle operazioni di trasformazione di un vecchio contratto soggetto a ITP in un appalto pubblico.

Il caso specifico riguarda la conversione in atto pubblico di un contratto privato di vendita di diritti ereditari formalizzato nel 2003 tra due fratelli (uno vende all'altro il 25% dei suoi diritti su un'eredità costituita da un immobile), in cui il fratello venditore muore nel 2006. Ora, nel 2025, si presenta la possibilità di convertire questo contratto privato di compravendita in un atto pubblico e si pone la questione della tassazione della transazione sia in termini di ITP che di AJD.

• Per quanto riguarda l'ITP, il calcolo del termine di prescrizione per i fatti imponibili documentati in una scrittura privata dipende dal concorso di una delle circostanze previste dall'art. 1227 del Codice Civile (tra le altre, la data di morte di uno dei firmatari), per cui in questo caso sarebbe prescritto (in quanto uno dei firmatari è morto nel 2006).
• Per quanto riguarda la quota graduata di AJD, non sarà opportuno nemmeno pagare questa imposta, in quanto non è soddisfatto uno dei requisiti dell'art. 31.2 LITPAJD, ovvero che l'atto non sia soggetto a ISD o ITP (in quanto soggetto ma prescritto come abbiamo visto), per cui, in conclusione, la conversione di una scrittura privata soggetta a ITP, quando è prescritta, non dà luogo a tassazione nemmeno per la quota graduata di AJD.

In allegato (QUI) nota informativa del Consiglio Direttivo dell'Associazione Notarile della Catalogna, in relazione ad alcune carenze informative e di remissione di documenti nell'Indice Unico, che riguardano il lavoro dell'Agenzia delle Entrate della Catalogna. In particolare, ricordiamo quanto segue:

• Invio di copie semplici: i notai sono tenuti a inviare all'ATC una copia semplice degli atti contenenti eventi imponibili ITP e AJD entro un termine massimo di 10 giorni dalla formalizzazione dell'atto attraverso lo strumento telematico disponibile a tal fine.
• Operazioni IVA in reverse charge: sono stati rilevati numerosi errori di registrazione in queste operazioni, ricordando che è necessario sottolineare che queste operazioni sono "soggette a IVA".
• Numero di protocollo: È molto importante riportare correttamente il numero di protocollo, poiché è stata rilevata un'alta percentuale di errori in questo campo.

Si rimanda alla nota emessa dal Consiglio Generale del Notariato, in relazione all'ordinanza HAC/305/2025, del 27 marzo (QUI a cui abbiamo già fatto riferimento in una precedente newsletter), che stabilisce il sistema di riscossione della tassa di bollo dei fogli della matrice e della copia autorizzata in formato elettronico.

Questo decreto, sebbene sia già in vigore, è ancora in attesa dell'implementazione degli aspetti tecnici informatici del decreto per la sua effettiva attuazione.

Non appena ciò avverrà, la sua diffusione comporterà un aumento del costo degli atti pubblici, poiché l'importo del "timbro elettronico" dovrà essere riscosso presso lo studio notarile come supplemento.

Non appena il sistema informatico sviluppato dall'FNMT sarà ultimato, verrà comunicato al pubblico.

In allegato (QUI) link alla Circolare fiscale 4/2025 dell'Associazione Notarile della Catalogna, che analizza i principali cambiamenti fiscali in Catalogna che entreranno in vigore il 27 giugno 2025, a seguito del Decreto Legge 5/2025. In particolare:

• Nuovo innalzamento dell'ITP dal 10% al 13% (per importi superiori a 1,5 milioni di euro).
• Aliquote aggravate del 20% per i grandi detentori e per i trasferimenti di interi edifici.
• Nuove aliquote ridotte per l'acquisto di abitazioni primarie per i giovani sotto i 35 anni, le famiglie numerose, le persone con disabilità, le famiglie monoparentali e le vittime di violenza di genere.
• Nuove sovvenzioni nel settore delle TPO per le cooperative edilizie senza scopo di lucro, o nel trasferimento di edifici per uffici per la loro trasformazione in VPO.
• L'aliquota AJD per gli atti notarili in cui si è rinunciato all'esenzione IVA è aumentata al 3,5%.
• Sconto del 100% AJD per i giovani fino a 35 anni di età sull'acquisto di una residenza primaria (se soddisfano una serie di requisiti).
• Abolizione del bonus di trasferimento per la cessione di immobili nel caso di società immobiliari.
• Nella DSI, il termine per l'acquisizione della proprietà è esteso da 3 a 6 mesi nel caso di donazioni di denaro da parte di parenti per l'acquisizione della proprietà.

In allegato (QUI) link al Piano di Stato per la lotta alla corruzione, recentemente approvato dal Governo, che, tra le altre misure, prevede la possibilità di renderlo obbligatorio nel prossimo futuro:

• Registrare tutti i trasferimenti di azioni della società presso il Registro delle imprese.
• Deposito elettronico annuale del registro dei soci presso il Registro delle imprese.
• Inoltre, collegare l'efficacia nei confronti di terzi della trasferibilità delle azioni alla loro iscrizione nel registro.

Attualmente la legislazione mercantile spagnola non richiede l'iscrizione nel Registro Mercantile della proprietà delle azioni delle società a responsabilità limitata, il che significa che la futura riforma prevista potrebbe avere un impatto notevole sulle transazioni commerciali in Spagna. Seguire da vicino l'evoluzione legislativa della misura proposta.

In allegato (QUI) curiosa Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Legale e la Fede Pubblica del 12 giugno 2025 (BOE del 3 luglio 2025), in cui la Direzione Generale risolve un ricorso contro il rifiuto del Conservatore Centrale del Commercio II di riservare alcune denominazioni sociali.

Tra tutti i nomi richiesti, quello che interessa in questa sede è il rifiuto dei nomi "EVM, SL" e "EVM Hub, SL", che si è basato sull'esistenza di identità o quasi coincidenza con altri nomi già registrati o riservati (come "EVM Group, SL" o "VMP Hub, SL").

Dopo la presentazione del relativo ricorso, la Direzione Generale ha emesso un'interessante decisione, riesaminando i requisiti che devono essere soddisfatti dalle denominazioni sociali che devono essere riservate alla costituzione di una nuova società (o al cambio di denominazione, ovviamente), concentrandosi sul concetto di identità (art. 408 del Regolamento del Registro Mercantile e dell'Ordinanza del 30 dicembre 1991 sul Registro Mercantile Centrale) e, in particolare, sui termini generici o sulle espressioni prive di virtualità differenziante che, aggiunte a una denominazione esistente, non ne consentono la differenziazione (e quindi non dovrebbero essere ammesse).

A tal fine, si allega QUI una guida del Registro Mercantile Centrale che include un elenco di questi termini generici.

Nel caso specifico, la parola "Gruppo" o "Gruppo" è inclusa nell'elenco dei termini generici (per cui la denominazione richiesta non è ammissibile).

La Direzione generale ritiene invece che si debba giungere a una conclusione diversa per quanto riguarda la denominazione "EVM Hub, SL", in quanto viene aggiunto un termine ("Hub") che non figura nell'elenco summenzionato e che deve essere considerato sufficientemente distintivo per non incorrere nel divieto di identità dei nomi.

Interessante risoluzione che ci ricorda e ci fornisce interessanti risorse per scegliere il nome giusto per la nostra futura azienda e non avere problemi con esso.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione generale della sicurezza giuridica e della fede pubblica del 19 giugno 2025 (BOE del 9 luglio 2025), in cui la Direzione generale risolve un caso relativo a una richiesta di assegnazione di un numero di registrazione per affitti a breve termine a un immobile registrato.

Come sapete, dall'entrata in vigore (1 luglio 2025) del Regio Decreto 1312/2024 (QUI potete consultarlo) tutti i locatori di immobili a breve termine sono obbligati a ottenere un numero di registrazione presso il Catasto per poter offrire i propri servizi attraverso le piattaforme online.

Nel caso specifico, l'interessato chiede l'assegnazione di questo numero di registrazione, che viene negato dal Conservatore, in quanto lo statuto della comunità di proprietari stabilisce che "i sessantasei appartamenti esistenti nell'edificio saranno destinati esclusivamente all'abitazione, senza la possibilità di installare in nessuno di essi, né in parte degli stessi, industrie, imprese o, in breve, di esercitare qualsiasi attività o professione da parte del proprietario o di qualsiasi persona che potrebbe occuparlo".

In sede di ricorso, la Direzione generale ha confermato la nota di qualificazione, stabilendo che, in questi casi, è necessario distinguere tra l'autorizzazione amministrativa all'esercizio di un'attività di uso turistico a breve termine e la planimetria civile, perché anche se questa autorizzazione è in vigore, se l'associazione dei proprietari vieta questo uso, non sarà possibile assegnare il numero di registrazione richiesto dal nuovo regolamento per poter pubblicizzare l'immobile sulle piattaforme di affitto turistico online.

Questa risoluzione serve a ricordare l'entrata in vigore di questo nuovo regolamento e anche l'importanza di esaminare in dettaglio gli aspetti civili che possono influenzare lo sviluppo di un'attività economica su una proprietà.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 27 maggio 2025 (BOE del 25 giugno 2025), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di annullamento di una condizione risolutiva con le seguenti condizioni:

• Viene formalizzato l'atto di vendita, in cui parte del prezzo viene dilazionato nel futuro, con un piano di diverse rate, l'ultima delle quali scadrà il 31/12/2024.
• A garanzia del prezzo differito, viene costituita una condizione risolutiva che può essere annullata, come concordato, unilateralmente dall'acquirente previa dimostrazione del pagamento degli importi dovuti.
• L'acquirente effettua i pagamenti (ma l'ultimo viene effettuato dopo la scadenza con un bonifico del 03/01/2025) e, su questa base, concede l'atto di cancellazione della condizione risolutiva, che viene presentato per la registrazione.

Una volta presentato l'atto al Catasto, il Conservatore lo ha qualificato negativamente, ritenendo che, poiché il pagamento differito era stato effettuato oltre il termine concordato tra le parti, non fosse soddisfatta la condizione pattuita affinché l'acquirente potesse annullare unilateralmente la condizione risolutiva, cosicché sarà necessario l'espresso consenso del venditore per registrare la cancellazione prevista.

Su ricorso, la Direzione Generale ha confermato la nota di qualificazione, ritenendo che, poiché l'unica cosa che era stata espressamente concordata come evento di cancellazione unilaterale era il pagamento del prezzo differito entro il 31/12/2024, e il pagamento è stato effettuato successivamente, non è opportuno ricorrere a questa via unilaterale, Invece, l'unico modo per annullare la condizione risolutiva è quello di ricorrere alle regole generali, ossia il consenso espresso del titolare della condizione risolutiva o una decisione giudiziaria definitiva, oppure il decorso dei casi di scadenza legale che si applicano ai casi di condizioni risolutive che non sono a garanzia del prezzo differito.

In allegato (QUI) link alla Webinot 78 dell'Associazione Notarile della Catalogna, dove il notaio di Reus Emilio Mezquita García-Granero analizza in modo approfondito il controverso concetto di grande titolare e le sfide poste dalla sua definizione nella pratica notarile e nella tassazione delle transazioni formalizzate negli uffici notarili.

Si allega anche (QUI) Risoluzione 3/2025, della Direzione Generale delle Imposte e del Gioco d'Azzardo della Generalitat de Catalunya, che offre linee guida interpretative in relazione all'ITP e all'applicazione in Catalogna dell'aliquota fiscale del 20% nei trasferimenti immobiliari onerosi di abitazioni quando l'acquirente è una persona fisica o giuridica considerata un grande detentore, o quando viene trasferito un edificio completo di abitazioni. Nella Risoluzione, ad esempio, sono interessanti i seguenti aspetti:

• Non sono presi in considerazione ai fini del calcolo del numero di abitazioni di grande proprietà quando si detiene semplicemente un diritto di usufrutto o di occupazione (sia di proprietà che di nuda proprietà).
• Se il contribuente possiede meno del 100% di una o più proprietà, sarà considerato un grande detentore se la somma delle superfici di tutte le proprietà di cui possiede una percentuale è superiore a 1.500 metri quadrati.
• Nel caso delle persone fisiche, l'abitazione principale è esclusa dal calcolo.
• Nel caso di vendita integrale di un edificio, si considererà un fabbricato se ha 2 o più abitazioni indipendenti, indipendentemente dal fatto che sia stata effettuata o meno la divisione orizzontale (escludendo quindi il trasferimento di abitazioni monofamiliari). Allo stesso modo, l'imposta del 20% si applicherà solo alla superficie dell'edificio ad uso abitativo, nonché agli elementi comuni, ma non alla parte proporzionale qualificata per altri usi (locali, magazzini, parcheggi, ecc.).

Inoltre, a questo proposito, si allega (QUI) la circolare fiscale numero 5/2025 dell'Associazione Notarile della Catalogna, che fornisce ulteriori criteri interpretativi in materia.

In allegato (QUI) link al sito web dell'Institut Català de Finances dove viene lanciato il cosiddetto "Prestito di Emancipazione", in base al quale, se si ha un'età compresa tra i 18 e i 35 anni e si vuole acquistare la prima casa, il "Prestito ICF Habitatge Emancipació" permette di finanziare l'acconto fino al 20% del prezzo di acquisto, con un limite di 50.000 €.

Per poter accedere a questi prestiti è necessario soddisfare una serie di requisiti, quali:

• Avere un'età compresa tra i 18 e i 35 anni.
• Acquisto della prima casa del richiedente da utilizzare come residenza principale.
• Non superare determinate soglie di reddito lordo (ad esempio, per una persona sola, 80.963,31 euro/anno).
• Nessuna inadempienza o debito significativo con le banche.
• L'immobile da acquistare deve trovarsi in Catalogna, avere un certificato di occupazione valido e non essere stato precedentemente classificato come VPO.

La particolarità del prestito è che il debitore non deve rimborsarlo fino all'estinzione dell'ipoteca con la banca. Dopo questo periodo, è disponibile un periodo di 5 anni per rimborsare completamente il prestito in rate mensili, con un tasso di interesse dello 0 %.

Tra gli aspetti negativi, tuttavia, va notato che, per aumentare l'offerta di alloggi a prezzi accessibili in Catalogna, gli alloggi acquisiti in questo modo diventeranno alloggi sovvenzionati in modo permanente (VPO) a un prezzo limitato.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione generale della sicurezza giuridica e della fede pubblica del 25 aprile 2025 (BOE del 23 maggio 2025), in cui la Direzione generale risolve un caso relativo a un atto pubblico presentato in formato elettronico autorizzato con CSV attraverso la sede elettronica dell'Associazione dei conservatori dei registri immobiliari.

Una volta presentato l'atto, l'ufficiale di stato civile si rifiuta di registrarlo, poiché ritiene che l'autorizzazione del notaio al documento presentato non possa essere controllata e garantita in questo modo.

Il relativo ricorso è stato presentato e, come non poteva essere altrimenti, l'abilitazione è stata revocata, con la sentenza della Direzione Generale che ha stabilito che, in effetti, le copie autorizzate elettroniche rilasciate dai notai, con le relative CSV, sono pienamente valide per provocare l'iscrizione del deposito (e la sua successiva registrazione, se del caso) nel Catasto, in quanto i cancellieri, attraverso un portale informatico riservato a loro disposizione, possono scaricare l'atto con la firma elettronica del notaio e quindi verificarne l'autenticità e la piena validità con la CSV che compare sulla copia elettronica autorizzata, al fine di produrre i corrispondenti effetti anagrafici.