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In allegato (QUI) il link a Flash Fiscal Virtual dell’Ordine dei Notai della Catalogna, in cui la notaia di Barcellona, la signora Paz Juárez, analizza la Consultazione Vincolante V2051/2025 della Direzione Generale delle Imposte relativa alla trascrizione in atto pubblico di un contratto privato di compravendita firmato 20 anni fa, mai liquidato, e il cui venditore è deceduto un decennio fa.

La DGT conclude che, in questi casi, trattandosi di atti privati, il termine di prescrizione dell’imposta sulle trasmissioni patrimoniali onerose non decorre dalla firma del contratto, bensì dal momento in cui l’atto acquisisce una data certa. Nel caso specifico, è il decesso del venditore a conferire tale data, per cui l’imposta si considera prescritta. La consultazione chiarisce inoltre che la prescrizione dell’ITP non implica che l’operazione sia soggetta all’imposta sugli atti giuridici documentati (AJD), poiché le due imposte sono incompatibili. Il trasferimento rimane soggetto all’ITP, anche se deve essere presentato come prescritto.

In allegato (QUI) il link alla Legge catalana 11/2026, del 9 luglio, sulle misure fiscali, finanziarie, amministrative e relative al settore pubblico della Catalogna, che introduce modifiche significative che incidono direttamente sui grandi proprietari di immobili. Di seguito sono riassunte tutte le modifiche chiave rivolte ai grandi proprietari o che hanno un impatto particolare su di essi:

Ridefinizione e unificazione del concetto di “grande detentore”: la norma amplia, precisa e unifica i criteri e le soglie per ottenere lo status di grande detentore a diversi fini amministrativi, di contenimento dei redditi e fiscali:

• Soglie generali e immobili nelle zone soggette a tensione abitativa (ZMT): Rimane in vigore/è necessario il requisito di possedere più di 10 immobili urbani ad uso residenziale (o più di 1.500 m² di superficie costruita) in Catalogna, oppure di possedere 5 o più immobili urbani residenziali se situati in comuni dichiarati Zona di Mercato Residenziale Sotto Pressione (ZMT).
• Enti specifici: Sono espressamente inclusi gli enti finanziari, le loro controllate immobiliari, i fondi di investimento e determinati enti di gestione patrimoniale.
• Calcolo in caso di comproprietà e contitolarità: se un’abitazione ha più di un proprietario, è sufficiente che uno solo di essi rientri nella categoria dei grandi proprietari affinché l’immobile e la sua locazione siano soggetti agli obblighi previsti per i grandi proprietari. Le quote di comproprietà vengono conteggiate sommando la titolarità completa equivalente a un immobile.

Modifiche fiscali: ITP / TPO al 20%: Per quanto riguarda l'aspetto fiscale dell'imposta sulle trasmissioni patrimoniali (ITP / TPO):

• Ridefinizione del concetto fiscale di “grande proprietario”: la definizione fiscale viene allineata al possesso di 5 o più immobili in zone soggette a forte domanda (ZMT) o di più di 10 immobili nell’ambito regionale.
• Applicazione dell’aliquota maggiorata (20%): L’acquisto o la cessione di abitazioni è soggetto all’aliquota maggiorata del 20% qualora l’acquirente sia un grande proprietario o si tratti della cessione di un intero edificio residenziale.
• Regolarizzazioni relative ad acquisizioni scaglionate: viene modificato il meccanismo di regolarizzazione applicabile nei casi in cui gli immobili vengano acquisiti per intero in modo scaglionato; il contribuente avrà a disposizione un mese dalla cessione dell’ultimo immobile per presentare l’autoliquidazione integrativa applicando l’aliquota del 20%.

Stima, recesso e registro dei grandi detentori

• Restrizioni e controlli sulle cessioni: viene modificato il regime applicabile ai diritti di prelazione e di riacquisto della Generalitat della Catalogna nella vendita di immobili situati in Zone di Mercato Teso (ZMT) di proprietà di grandi proprietari costituiti come persone giuridiche e iscritti nel Registro dei Grandi Proprietari, nonché nelle aggiudicazioni derivanti da aste.

Regime di locazione, contenimento degli affitti e misure anti-elusione

• Inclusione degli affitti per camera e dei nuovi modelli: per impedire che i grandi proprietari o altri locatori ricorrano all’affitto per camera, a cessioni o a contratti atipici (“coliving”) per eludere il tetto massimo di affitto previsto dall’indice di riferimento, la Legge 11/2026 vieta esplicitamente accordi o suddivisioni contrattuali (ad es., distinguendo il «canone di locazione» dai «servizi») il cui obiettivo sia eludere il contenimento dei prezzi.
• Pubblicità e tracciabilità completa: il grande proprietario dovrà garantire la totale coerenza dell'offerta prima di pubblicare l'annuncio immobiliare, dichiarando esplicitamente la propria condizione di grande proprietario nell'annuncio, nell'offerta e

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema n. 952/2026, del 18 giugno, nella quale, l'oggetto principale della causa è la decisione sul ricorso in cassazione presentato dagli acquirenti di un'abitazione contro la sentenza d'appello che aveva dichiarato la nullità di pieno diritto del contratto di compravendita di un immobile presumibilmente appartenente alla comunione dei beni, per mancanza del consenso dell'ex moglie del venditore e per accertata malafede degli acquirenti.

Nel caso in esame, il venditore ha acquistato nel 1999, quando era celibe, un immobile che è stato iscritto nel Registro immobiliare esclusivamente a suo nome. Nel 2004 ha contratto matrimonio in regime di comunione dei beni e ha ammortizzato parte del mutuo ipotecario durante la durata del matrimonio. A seguito del divorzio nel 2014, e mentre era ancora in corso la liquidazione della comunione dei beni, l’ex marito ha venduto nel 2018 l’immobile a un terzo a titolo oneroso. L’ex moglie ha intentato un’azione principale di nullità (per mancanza del proprio consenso e possibile appropriazione indebita) e, in subordine, un’azione di rescissione per frode ai creditori. Il nocciolo della controversia giuridica risiede nel determinare se la mancanza di potere di disposizione del cedente dopo il divorzio comporti la nullità del contratto o incida unicamente sul trasferimento della proprietà, e se i terzi acquirenti siano tutelati dal principio della fede pubblica del registro e dalla presunzione di buona fede di cui all’articolo 34 della Legge ipotecaria.

La Corte Suprema accoglie il ricorso in cassazione, annulla la sentenza d’appello e respinge integralmente la domanda (così come l’azione sussidiaria di rescissione). Il motivo principale risiede nel fatto che la mancanza di potere di disposizione da parte del venditore non comporta la nullità del contratto di compravendita, poiché la validità obbligazionaria della vendita di un bene comune rimane inalterata, incidendo esclusivamente sul trasferimento della proprietà. Poiché il venditore risulta nel Registro come unico titolare della piena proprietà e non vi è alcuna annotazione marginale relativa all’eventuale natura (parzialmente) comunitaria dell’abitazione (artt. 1354 e 1357 II del Codice Civile), gli acquirenti sono tutelati dall’art. 34 della Legge Ipotecaria. La Corte Suprema chiarisce che il fatto che nell’atto sia indicata la condizione di divorziato del venditore non impone ai terzi un obbligo di indagine al di fuori del Registro né distrugge di per sé la presunzione legale di buona fede.

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema n. 853/2026, in cui viene risolto un conflitto societario derivante da un accordo di riduzione del capitale in una SL, adottato da una maggioranza pari all’81,81% del capitale sociale per estinguere le quote di un’unica socia, alla quale è stato restituito il valore del proprio conferimento mediante la consegna di beni immobili e di 75.000 € in contanti. Il socio di minoranza, titolare del 15% del capitale, ha votato contro la delibera dopo aver chiesto, senza successo, di beneficiare di una misura analoga per le proprie quote.

Di fronte a tale situazione, questo socio di minoranza ha finito per presentare un ricorso per ottenere la dichiarazione di nullità della riduzione di capitale. Sebbene il Tribunale commerciale n. 11 di Barcellona abbia inizialmente respinto la domanda, la Corte d’Appello di Barcellona ha accolto il ricorso in appello e ha dichiarato la nullità delle delibere, sostenendo che l’articolo 329 della Legge sulle società di capitali (LSC) richiede il consenso di tutti i soci della società quando la riduzione con restituzione dei conferimenti non incide in modo uguale su tutte le partecipazioni.

Presentato il relativo ricorso in cassazione, la Corte Suprema lo respinge e dichiara che, quando la riduzione del capitale con restituzione dei conferimenti non incide in modo uguale su tutte le quote, l’articolo 329 della Legge sulle Società di Capitale richiede il consenso individuale di tutti i soci, e non solo di quelli le cui quote vengono ammortizzate. La Sezione interpreta tale requisito come una manifestazione del principio di parità di trattamento tra i soci (articolo 97 della Legge sulle Società di Capitale) e della regola della ripartizione proporzionale (articolo 330 della Legge sulle Società di Capitale), ritenendo che un’operazione di questa natura alteri la posizione giuridica ed economica sia del socio che esce dalla società sia di quelli che vi rimangono. Di conseguenza, la mancanza del consenso individuale del socio che ha votato contro determina la nullità della delibera di riduzione del capitale.

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema n. 997/2026, del 23 giugno, in cui viene esaminato un ricorso in cassazione presentato da un notaio contro la sentenza d’appello che aveva confermato la legittimità del parere negativo emesso da un conservatore del registro immobiliare. Tale valutazione aveva negato l’iscrizione della clausola di interesse di mora in un atto di mutuo ipotecario su un’abitazione stipulato con un consumatore.

Nel caso di specie, il 27 giugno 2019 è stato autorizzato un atto di mutuo ipotecario in cui è stato fissato un interesse di mora pari all’interesse remunerativo maggiorato di due punti. Il conservatore del registro immobiliare ne ha negato l’iscrizione ritenendola contraria alle norme imperative, in particolare agli articoli 25 della Legge 5/2019 sui contratti di credito immobiliare (LCCI) e 114 della Legge ipotecaria, sostenendo che la norma fissa in modo tassativo l’interesse di mora pari al tasso di interesse contrattuale maggiorato di tre punti, senza ammettere accordi in senso contrario. Il nocciolo della controversia giuridica risiede nel determinare se il carattere imperativo degli articoli 3 e 25 della LCCI vieti in modo assoluto qualsiasi accordo diverso o se, al contrario, consenta di concordare un tasso di interesse di mora inferiore al limite legale in quanto più vantaggioso per il consumatore.

La Corte Suprema accoglie il ricorso in cassazione, revoca la sentenza d’appello e dichiara non conforme alla legge la valutazione negativa del conservatore del registro. Il fondamento principale della decisione risiede nel fatto che l’articolo 25 della LCCI stabilisce un limite massimo per tutelare il consumatore dagli abusi; pertanto, il carattere imperativo della norma deve essere inteso come volto a impedire clausole più onerose imposte dall’imprenditore. La Corte ragiona, in conformità alla Direttiva 2014/17/UE, che vietare un accordo che migliori la posizione giuridica del mutuatario costituirebbe un controsenso che snaturerebbe la finalità stessa della normativa a tutela dei consumatori.

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema n. 881/2026, del 9 giugno, in cui viene risolta un'interessante controversia sugli effetti della vendita di un bene essenziale di una società commerciale senza l'autorizzazione dell'assemblea generale e sulle conseguenze che ciò può comportare per il terzo acquirente in buona fede.

Il caso di fatto trae origine da un contratto di compravendita, in base al quale una società ha ceduto a un’altra l’intero patrimonio immobiliare (lasciando la venditrice completamente priva di patrimonio e di attività di fatto) per un prezzo totale di 19.000 euro, che è stato trattenuto dall’acquirente con il pretesto di farsi carico dei debiti che gravavano sugli immobili, dichiarando falsamente nell’atto che i beni non costituivano un bene essenziale. A seguito dell’azione di nullità intentata da una socia di minoranza, la Corte d’Appello di Santa Cruz de Tenerife ha respinto l’azione ritenendo che l’acquirente dovesse essere tutelata in qualità di terza in buona fede ai sensi dell’articolo 234.2 della LSC, non essendo provata la sua conoscenza della situazione reale della venditrice, nonostante la sua amministratrice unica fosse stata socia della venditrice fino a cinque anni prima dell’operazione. Il fulcro della controversia giuridica verte, pertanto, sul chiarire se la mancata approvazione da parte dell’assemblea per la cessione di beni essenziali ai sensi dell’articolo 160, lettera f) LSC comporti la nullità radicale dell’operazione in modo opponibile a qualsiasi terzo, oppure se sia applicabile per analogia la tutela del traffico ai sensi dell’articolo 234, comma 2, LSC, analizzando i parametri per valutare la buona fede e l’assenza di colpa grave da parte dell’acquirente.

Infine, la Corte Suprema decide di accogliere il ricorso in cassazione, di annullare la sentenza impugnata, di accogliere integralmente la domanda e di dichiarare la nullità del contratto di compravendita con il conseguente obbligo di restituire gli immobili e di regolare lo stato possessorio. La conclusione dottrinale della Sezione stabilisce che, di fronte al vuoto giuridico relativo agli effetti nei confronti dei terzi della violazione dell’articolo 160, lettera f), della LSC, è applicabile per analogia l’articolo 234, comma 2, della LSC, per cui la mancanza di accordo dell’assemblea non è opponibile ai terzi che agiscano in buona fede e senza colpa grave. Tuttavia, nel caso concreto, il tribunale stabilisce che le circostanze escludono completamente la buona fede dell’acquirente: non solo per il legame storico tra la sua amministratrice e la venditrice, ma anche perché l’operazione ha comportato una totale svendita del patrimonio senza ricevere alcun corrispettivo reale, dato che la presunta «assunzione dei debiti» relativa ai gravami sugli immobili era meramente cumulativa e non liberatoria, in mancanza del consenso dei creditori (ai sensi dell’articolo 1205 del Codice Civile e dell’articolo 118 della Legge Ipotecaria); pertanto, in assenza di buona fede, l’acquirente non risulta tutelata e viene dichiarata l’inefficacia dell’alienazione effettuata dall’amministratore senza competenza.

In allegato (QUI) il link a una sessione di formazione video, promossa dalla Fondazione Notariado, in cui il sig. Pablo Alonso Rocamora, notaio di Ayora (Valencia), tiene un'interessante sessione di formazione pratica in materia notarile, dedicata allo studio della stipula di atti notarili tramite videoconferenza, possibilità prevista dall'art. 17.ter della Legge sul Notariato.

Pertanto, grazie a questa recente novità, è possibile sottoscrivere “online” polizze commerciali che regolano una vasta gamma di operazioni comuni quali prestiti, crediti, factoring, leasing, noleggi, fideiussioni, confirming, ecc., un’opzione sempre più diffusa e preferita sia dagli istituti finanziari che dai clienti.

Da consultare e studiare, data la sua grande utilità pratica nell’attività quotidiana dello studio notarile.

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte d’Appello di Siviglia n. 209/2026, del 27 marzo, con cui si risolve una controversia tra due società commerciali e il cui oggetto principale consiste nel determinare la validità delle delibere adottate in occasione di un’Assemblea Generale straordinaria dei soci in assenza di un notaio incaricato di redigere il verbale, la cui presenza obbligatoria era stata formalmente richiesta dalla minoranza dei soci.

Il caso di fatto ha origine dalla convocazione di tale assemblea da parte degli amministratori, la cui comunicazione è stata ricevuta in ritardo dalla socia di minoranza ricorrente, la quale il giorno successivo ha richiesto la presenza di un notaio tramite burofax ai sensi dell’articolo 203, comma 1, della Legge sulle società di capitali. Tale richiesta di assistenza notarile è stata consegnata e ricevuta formalmente presso la sede della società convenuta con un anticipo esatto di 4 giorni e 21 ore rispetto all’ora fissata per lo svolgimento dell’assemblea. Il nocciolo della controversia giuridica risiede, pertanto, nel chiarire se, ai fini del calcolo del preavviso legale di cinque giorni, si debba fare riferimento alla data di invio o a quella di ricezione della richiesta da parte degli amministratori, e se sia ammissibile che tale termine non sia rispettato integralmente.

Infine, la Corte d’Appello di Siviglia ha deciso di accogliere il ricorso in appello presentato dalla società convenuta, revocando la dichiarazione di nullità dell’assemblea pronunciata in primo grado e respingendo integralmente la domanda. La conclusione giuridica più rilevante che si ricava da questa sentenza è chela data di riferimento per il calcolo del termine di preavviso di cui all’articolo 203, comma 1, della LSC è obbligatoriamente quella di ricezione della comunicazione da parte degli amministratori, essendo richiesto il decorso di cinque giorni interi o completi affinché sorga l’obbligo legale di rivolgersi al notaio. Pertanto, mancando appena tre ore alla scadenza di tale termine nel caso specifico, la richiesta è diventata tardiva e ha liberato la società da tale obbligo, salvaguardando la piena efficacia delle delibere adottate in assenza del notaio.

In allegato (QUI) il link alla Delibera della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Pubblica Fede (DGSJFP) del 18 febbraio 2026, emessa nell’ambito di un ricorso presentato contro il rifiuto del Conservatore del Registro Immobiliare di Madrid n. 3 di iscrivere un atto di cancellazione di ipoteca stipulato unilateralmente dal debitore ipotecario stesso, il quale agiva in rappresentanza dell’ente creditizio (Banco Santander, S.A.) mediante una procura irrevocabile soggetta a condizioni sospensive.

Il caso di fatto si basa su una procura speciale di cancellazione redatta dall’istituto finanziario a favore di soggetti identificabili (il debitore o il proprietario dell’immobile) alla condizione sospensiva che la banca verifichi il pagamento totale del debito e invii, tramite la Sede Elettronica Notarile, un “certificato di saldo zero” firmato da un dipendente dell’istituto. La conservatrice del registro ha sospeso l’iscrizione ritenendo che tale certificato, allegato all’atto, non dimostrasse che il firmatario fosse dotato di una procura sufficiente con poteri di rappresentanza né che la sua firma fosse autenticata da un notaio, richiedendo a tal fine il rispetto dell’articolo 1280, comma 5, del Codice Civile. Il nocciolo della controversia giuridica risiede, pertanto, nel chiarire se i requisiti formali di autenticità e rappresentanza di cui all’articolo 1280, comma 5, del Codice Civile debbano essere richiesti anche all’emittente di un documento che costituisce un semplice meccanismo di controllo interno e una condizione sospensiva della procura, oppure se, al contrario, sia sufficiente il giudizio di sufficienza emesso sotto la responsabilità del notaio in merito al rispetto di tali condizioni oggettive.

Infine, la Direzione Generale decide di accogliere il ricorso presentato dal notaio e di revocare il parere negativo della conservatrice. La conclusione giuridica più rilevante che si ricava da questa risoluzione è che il requisito della forma scritta in atto pubblico (articolo 1280, comma 5, del Codice Civile) deve riferirsi esclusivamente al negozio di procura principale in sé e non ai requisiti complementari o agli obiettivi di controllo interno (come il certificato di saldo zero) stabiliti liberamente dal mandante nell’esercizio della sua autonomia di volontà. Pertanto, la DGSJFP sancisce che l’invio di tale certificato tramite la Sede Elettronica Notarile costituisce un atto interno e un presupposto di fatto della condizione sospensiva, il cui adempimento spetta esclusivamente e sotto la propria responsabilità al notaio autorizzante, senza che il conservatore del registro possa riesaminare o invalidare tale giudizio di sufficienza, salvo in presenza di un errore chiaro e manifesto.

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema n. 849/2026, del 3 giugno 2026, con cui viene risolta una controversia relativa a una valutazione negativa da parte del Catasto, nell’ambito di un atto di divisione ereditaria, in cui entra in gioco il diritto di trasmissione.

Il caso di fatto ha origine dal decesso di una madre (prima deceduta), i cui beni dovevano essere ereditati dai figli. Tuttavia, uno di essi è deceduto successivamente senza aver accettato né rinunciato all’eredità (erede cedente), lasciando a sua volta una vedova avente diritto alla quota legale di usufrutto. I fratelli sopravvissuti (eredi del defunto) hanno proceduto alla divisione dell’eredità della madre senza il coinvolgimento della vedova del fratello, sostenendo che i beni della prima defunta non fossero mai stati integrati nel patrimonio del defunto, poiché questi non aveva accettato l’eredità. Il fulcro della controversia giuridica risiede nella definizione del funzionamentodel «ius transmissionis» (art. 1006 del Codice Civile), ovvero se i trasmettitori ereditino direttamente dal primo defunto in modo indipendente (teoria dell’acquisizione diretta) o se lo facciano attraverso l’eredità del trasmettitore (teoria classica o della doppia trasmissione), il che obligherebbe a includere tali beni nel calcolo della quota legittima del coniuge vedovo e richiederebbe il suo intervento nella divisione.

Infine, la Corte Suprema decide di accogliere il ricorso in cassazione presentato, tornando così alla teoria classica della doppia trasmissione e stabilendo chel’elius delationis passa agli eredi proprio in virtù della loro qualità di successori del cedente, entrando a far parte della loro massa ereditaria. Di conseguenza, stabilisce che, ai fini del calcolo della quota legittima della vedova del cedente, è obbligatorio includere i beni che spettavano al defunto marito nell’eredità della prima defunta, rendendo indispensabile la sua partecipazione a tale divisione ereditaria. Ciò al fine di tenerne conto in questi casi, sia dal punto di vista successorio che per quanto riguarda le implicazioni fiscali che ne derivano.

In allegato (QUI) il link a «Flash Fiscal Virtual» dell’Ordine dei Notai della Catalogna, in cui Juan Galdón, notaio di Esplugues de Llobregat, analizza la Consultazione Vincolante n. 568/2025 della Direzione Generale delle Imposte relativa all’acquisizione di quote sociali da parte di un grande azionista.

La DGT ricorda che la cessione di quote sociali è, in linea di massima, esente dall’imposta sul trasferimento di proprietà (ITP). Tuttavia, qualora l’operazione sia utilizzata per eludere la tassazione di una cessione immobiliare e sia soggetta all’imposta ai sensi dell’articolo 338 della Legge sul mercato dei valori mobiliari, potrà essere applicata l’aliquota maggiorata del 20% prevista in Catalogna per i grandi detentori.

La consultazione conferma che, qualora sussistano i requisiti di legge, anche l’acquisto di quote sociali può essere tassato al 20% ai fini dell’imposta sul trasferimento di proprietà (ITP).

In allegato (QUI) il link all’ordinanza del Tribunale Provinciale di Logroño (Sezione 1ª) n. 78/2026, del 2 marzo (ROJ AAP LO 110/2026), emessa in sede di appello contro un’ordinanza di inammissibilità di un’azione. La decisione verte su un'azione di divisione giudiziaria dell'eredità e sul rispetto del requisito di ammissibilità consistente nel previo ricorso a mezzi adeguati di risoluzione delle controversie (MASC).

Il procedimento ha avuto inizio con un'istanza di divisione giudiziaria dell'eredità, che è stata respinta in primo grado in quanto non era stato dimostrato un precedente tentativo di negoziazione tra le parti, requisito richiesto a seguito dell'entrata in vigore della Legge Organica 1/2025. La ricorrente ha presentato ricorso sostenendo che vi fosse stata un’attività negoziale (richiesta notariledi «deinterpellatio in iure» che includeva l’avvertimento di avviare un’azione legale ai sensi dell’art. 1005 del Codice Civile e successivi contatti tra avvocati), ma il tribunale di primo grado ha ritenuto che tale tentativo non fosse stato sufficientemente dimostrato. La Corte d’Appello conferma tale valutazione, sottolineando che la precedente richiesta notarile (di accettazione o rinuncia all’eredità) non equivale a un tentativo di risoluzione delle controversie e che non risulta documentalmente né l’esistenza né l’effettiva partecipazione del convenuto alle trattative. La Corte d’Appello respinge il ricorso in appello e conferma la non ammissibilità della domanda, ritenendo che non sia stato soddisfatto il requisito di ammissibilità consistente nel dimostrare un precedente tentativo di MASC ai sensi della Legge Organica 1/2025. Il tribunale richiede una prova documentale minima dell’esistenza di una negoziazione (o di un effettivo tentativo in tal senso) e della sua ricezione da parte dell’altra parte, non essendo sufficiente la mera allegazione di conversazioni o atti non finalizzati alla risoluzione del conflitto.

Da tenere presente nella nostra consulenza ai clienti in materia di successioni e nei servizi notarili MASC.

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema (Sezione Civile, Sezione 1ª) n. 666/2026, del 4 maggio (ROJ STS 1964/2026), emessa in sede di ricorso straordinario per violazione procedurale e ricorso in cassazione, in materia di responsabilità per vizi di costruzione e azione intentata da un condominio nei confronti del promotore-venditore.

Un’associazione di proprietari ha intentato un’azione legale contro la società costruttrice, chiedendo la riparazione dei vizi di costruzione dell’edificio o, in subordine, il rimborso dei relativi costi. Il Tribunale di primo grado ha accolto la domanda, condannando la società promotrice al pagamento dei costi di riparazione, e la Corte d’Appello di Alicante ha confermato integralmente la sentenza, respingendo le argomentazioni della società promotrice relative a frode di legge, mancanza di legittimazione e prescrizione, e ritenendo che il condominio avesse legittimazione attiva e la società promotrice legittimazione passiva in virtù della sua qualità di venditrice e promotrice.

La Corte Suprema respinge entrambi i ricorsi e conferma la sentenza impugnata, dichiarando che il promotore-venditore è responsabile contrattualmente per i vizi di costruzione indipendentemente dalla loro gravità, senza che sussista frode di legge per aver esercitato l’azione contrattuale anziché azioni specifiche (vizi occulti o LOE). Inoltre, respinge l’affermazione secondo cui il principio di relatività dei contratti impedisca di rivalersi nei confronti dei successivi acquirenti o del condominio. Idea chiave: la responsabilità contrattuale del promotore per i vizi di costruzione è compatibile con altri regimi di responsabilità, può essere esercitata senza limitarsi ai casi di «aliud pro alio» e non è esclusa dal fatto che i ricorrenti non siano gli acquirenti originari.

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema (Sezione Civile, Sezione 1ª) n. 701/2026, del 7 maggio (ROJ STS 2086/2026), emessa in sede di ricorso in cassazione contro una sentenza del Tribunale Provinciale di Granada. La sentenza verte su un'azione di risarcimento danni tra coeredi per l'uso esclusivo di un bene ereditario prima della divisione ereditaria.

Il caso ha origine da un’eredità in stato di indivisione, in cui una coeredi (vedova) ha occupato in esclusiva l’abitazione ereditaria per anni. Le figlie del defunto hanno chiesto, a proprio nome, un risarcimento pari ai canoni che avrebbero potuto ottenere dall’affitto dell’immobile. Il Tribunale di primo grado ha respinto la domanda per mancanza di legittimazione attiva, ritenendo che l’azione dovesse essere esercitata a beneficio della comunione ereditaria e non a titolo individuale. La Corte d’Appello di Granada ha confermato la decisione, aggiungendo che l’art. 1063 del Codice Civile prevede la ripartizione dei frutti e dei proventi tra i coeredi al momento della divisione ereditaria, per cui la richiesta non era ammissibile in un procedimento dichiarativo autonomo.

La Corte Suprema respinge il ricorso in cassazione e conferma la mancanza di legittimazione attiva delle ricorrenti, affermando che, fintantoché sussiste la comunione ereditaria, i coeredi non possono rivendicare a proprio nome frutti, rendimenti o risarcimenti derivanti dai beni del patrimonio ereditario, poiché tali proventi fanno parte della massa ereditaria e devono essere regolati in sede di divisione (art. 1063 CC). La Sezione sottolinea la differenza tra comunione ereditaria e comunione ordinaria e respinge l’applicazione della giurisprudenza relativa a quest’ultima. Idea chiave: durante la comunione ereditaria, qualsiasi utilità, frutto o indennizzo legato ai beni dell’eredità appartiene alla comunione e può essere rivendicato solo a suo beneficio, di norma in sede di divisione, non dai coeredi individualmente.

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema (Sezione contenzioso-amministrativa, Sezione 2ª) n. 617/2026, del 18 maggio (ROJ STS 2211/2026), emessa nell’ambito di un ricorso in cassazione contenzioso-amministrativo presentato contro una sentenza del Tribunale Superiore di Giustizia delle Isole Baleari in materia di Imposta sugli Atti Giuridici Documentati (IAJD), in relazione alla base imponibile di un atto di dichiarazione di nuova costruzione.

La controversia trae origine da un accertamento provvisorio dell’IAJD emesso a seguito di un atto di dichiarazione di nuova costruzione redatto decenni dopo la realizzazione dell’opera (opera eseguita nel 1962 e documentata nel 2014). L’Amministrazione autonoma ha aggiornato la base imponibile applicando criteri di valutazione più elevati, mentre il contribuente sosteneva che si dovesse tenere conto del costo storico di realizzazione. Il TEAR delle Isole Baleari ha accolto il ricorso del contribuente, annullando l’accertamento, e il TSJ delle Isole Baleari ha respinto il ricorso dell’Amministrazione, affermando, in conformità con la giurisprudenza della Corte Suprema, che la base imponibile dell’IAJD in questi casi è il costo materiale di realizzazione dell’opera, non il suo valore attualizzato né quello di mercato.

La Corte Suprema respinge il ricorso in cassazione e conferma la sentenza di primo grado, stabilendo come dottrina che la base imponibile dell’IAJD (imposta sui trasferimenti immobiliari) negli atti relativi a opere di nuova costruzione è il valore reale del costo di realizzazione materiale dell’opera, senza che possano essere applicati coefficienti di attualizzazione monetaria, anche se sono trascorsi molti anni tra la costruzione e la maturazione dell’imposta. La Sezione fonda la propria decisione sul principio di legalità tributaria e sull’interpretazione dell’articolo 70 del Regolamento dell’imposta, che si riferisce esclusivamente al «costo dell’opera», escludendo qualsiasi attualizzazione o riferimento al valore di mercato. Idea chiave: il concetto di «costo reale» nell’IAJD è una grandezza storica e oggettiva, non attualizzabile, e non può essere trasformato in valore attualizzato senza un’espressa copertura giuridica.

In allegato (QUI) il link alla Delibera JUS/1734/2026, dell’11 maggio, emanata dalla Direzione Generale del Diritto, delle Persone Giuridiche e della Gestione Adeguata dei Conflitti della Generalitat de Catalunya, nell’ambito di un ricorso amministrativo contro una qualificazione catastale negativa. La risoluzione riguarda un atto pubblico di compravendita di una quota indivisa (50 %) di un immobile ad uso abitativo, autenticato da un notaio e iscritto nel Registro della Proprietà n. 18 di Barcellona.

L’ipotesi riguarda la vendita, da parte di una società (grande proprietaria), del 50 % indiviso di un’abitazione data in locazione situata a Barcellona, mentre la cedente mantiene la proprietà dell’altro 50 %. Nell’atto non è stata inserita alcuna attestazione della rinuncia o del mancato esercizio del diritto di prelazione da parte dell’Agenzia per l’edilizia abitativa della Catalogna, né altra documentazione relativa ai diritti di prelazione dell’Amministrazione. Pertanto, la conservatrice del registro ha negato l’iscrizione, ritenendo obbligatoria tale rinuncia preventiva ai sensi del Decreto-legge 2/2025, trattandosi di una cessione effettuata da un grande proprietario in una zona caratterizzata da un mercato residenziale sotto pressione, ritenendo che anche la cessione di una quota indivisa sia soggetta ai diritti di prelazione e di riacquisto.

La Direzione Generale accoglie il ricorso e revoca la valutazione negativa, concludendo che non è richiesta né la notifica preventiva né la rinuncia da parte dell’Amministrazione quando viene trasferita solo una quota indivisa e non l’intero immobile né l’intera quota del cedente. Essa fonda tale decisione su un’interpretazione letterale e restrittiva della norma — che fa riferimento alla «cessione di qualsiasi abitazione», ma nel contesto di una cessione integrale — e sull’inammissibilità di estendere per analogia limitazioni al diritto di disposizione. Inoltre, distingue il caso in esame dai precedenti in cui veniva effettivamente trasferito il 100 % della quota del cedente e afferma che, sebbene possano sussistere rischi di abuso di diritto mediante trasferimenti parziali successivi, ciò non consente di imporre requisiti non espressamente previsti dalla normativa vigente.

In allegato (QUI) il link a una sessione di formazione video, tenuta dalla Fondazione Notariado, in cui il sig. Manuel Lora-Tamayo Villacieros, notaio di Madrid e delegato della Fondazione Aequita, tiene un corso molto interessante sull’impatto sulla pratica notarile a seguito dell’entrata in vigore della nuova normativa applicabile a queste istituzioni, con particolare riferimento alle diverse figure di supporto a cui è possibile ricorrere, alle particolarità da tenere in considerazione nella stipula degli atti pubblici, nonché a determinate questioni in materia successoria di cui occorrerà tenere conto.

Da consultare e studiare, data la sua grande utilità pratica nell’attività quotidiana dello studio notarile.

In allegato (QUI) il link alla Delibera della Direzione Generale del Diritto, delle Persone Giuridiche e della Mediazione della Catalogna del 13 maggio 2026, che si pronuncia sul ricorso presentato contro la decisione del conservatore del Registro Immobiliare di Terrassa n. 2, il quale aveva sospeso l’iscrizione di due atti di accettazione e attribuzione dell’eredità. Gli atti documentavano, da un lato, l’accettazione dell’eredità di una persona con disabilità deceduta senza testamento e, dall’altro, l’accettazione per diritto di trasmissione della quota ereditaria che le spettava nell’eredità del padre, nel cui testamento era stata disposta una sostituzione esemplare a favore di un’associazione dedicata all’assistenza delle persone con disabilità.

Il caso in esame verte sull’efficacia di una clausola di sostituzione esemplare disposta nel 1989 dal padre del defunto. A seguito del decesso di quest’ultimo, in assenza di discendenti o coniuge, i suoi fratelli sono stati dichiarati eredi ab intestato, poiché il notaio che ha redatto l’atto ha ritenuto che la sostituzione esemplare fosse diventata inefficace, data l’esistenza di discendenti del testatore istitutore, conformemente alla normativa vigente al momento della redazione del testamento. La conservatrice del registro ha sospeso l’iscrizione per due motivi: in primo luogo, perché nel Registro Generale degli Atti di Ultima Volontà figurava una disposizione di ultima volontà sotto la voce «altre modalità» che non era stata presentata; e, in secondo luogo, perché ha ritenuto che la presunta inefficacia della sostituzione esemplare e la conseguente apertura della successione ab intestato non potessero essere accertate in via extragiudiziale, ma richiedessero una pronuncia giudiziaria, data l’esistenza di un’istituzione ereditaria espressa a favore di un’associazione.

La Direzione Generale accoglie parzialmente il ricorso. Revoca il primo vizio, concludendo che il riferimento ad “altre modalità” nel Registro Generale degli Atti di Ultima Volontà corrisponde proprio alla sostituzione esemplare disposta nel testamento del padre, per cui non sussisteva alcuna altra disposizione mortis causa da presentare. Tuttavia, conferma il secondo vizio, ritenendo che non si possa affermare senza ulteriori indugi l’inefficacia della sostituzione esemplare. Motiva che, sebbene il testamento sia stato redatto mentre era in vigore la Compilazione catalana, la seconda disposizione transitoria del libro quarto del Codice civile della Catalogna consente di mantenere la validità delle disposizioni precedenti che siano sostanzialmente conformi alla normativa attuale. Di conseguenza, l’istituzione ereditaria a favore dell’associazione potrebbe risultare efficace qualora sussistano i requisiti previsti dall’articolo 425-12 del Codice civile della Catalogna, circostanza che non era stata provata né era stata smentita dall’ente designato come erede. Pertanto, la Direzione Generale ritiene che la questione non possa essere risolta in sede catastale e che, in caso di controversia sull’efficacia della sostituzione esemplare, spetti all’autorità giudiziaria dirimerla.

In allegato (QUI) il link alla Delibera della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Pubblica Fede del 19 febbraio 2026, con cui si decide in merito al ricorso presentato contro la decisione del Conservatore del Registro delle Imprese II di Madrid che aveva sospeso l’iscrizione di un atto di trascrizione in forma pubblica delle delibere societarie relative alla modifica dello statuto di una società a responsabilità limitata. L’atto attestava le delibere adottate dall’assemblea generale per ampliare l’oggetto sociale mediante l’integrazione di attività relative alla gestione di franchising e, di conseguenza, per modificare l’articolo dello statuto relativo all’oggetto sociale.

La società sosteneva che la modifica approvata costituisse una mera precisazione o specificazione di attività già comprese nell’oggetto sociale, per cui non sussisteva alcun diritto di recesso a favore dei soci dissenzienti. Tuttavia, il conservatore del registro ha sospeso l’iscrizione in quanto nell’atto non figuravano le dichiarazioni richieste per i casi in cui la modifica dell’oggetto sociale possa far sorgere il diritto di recesso previsto dagli articoli 346 e seguenti della Legge sulle società di capitali. In particolare, ha ritenuto che dovesse essere dimostrato che nessun socio avesse esercitato tale diritto o, eventualmente, che fossero state espletate le formalità previste dalla legge nei confronti dei soci receduti.

La Direzione Generale respinge il ricorso e conferma la qualificazione. Ricorda che il diritto di recesso sorge quando la modifica dell’oggetto sociale ha carattere sostanziale, ovvero quando altera in modo rilevante i presupposti che hanno determinato l’ingresso del socio nella società. Applicando tale dottrina al caso concreto, conclude che l’attività di franchising non può essere considerata una mera concretizzazione dell’attività statutaria consistente nella consulenza per la progettazione e l’allestimento di locali di ristorazione, poiché il franchising costituisce un’attività giuridicamente ed economicamente distinta, caratterizzata dalla cessione di diritti di proprietà industriale o intellettuale, dalla trasmissione di know-how e dalla prestazione continuativa di assistenza tecnica e commerciale. Pertanto, l’ampliamento dell’oggetto sociale comporta una modifica sostanziale che può far sorgere il diritto di recesso dei soci dissenzienti, essendo indispensabile il rispetto dei requisiti documentali previsti dalla normativa societaria e registrale ai fini della sua iscrizione.

In allegato (QUI) il link alla Delibera della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Pubblica Fede del 18 febbraio 2026, che si pronuncia sul ricorso presentato contro la decisione del Registro delle Imprese IV di Madrid che aveva sospeso l’iscrizione di un atto pubblico di trascrizione degli accordi societari di scioglimento, liquidazione ed estinzione di una società per azioni. Durante l’assemblea generale sono stati approvati il bilancio finale di liquidazione, la relazione sulle operazioni di liquidazione e un progetto di ripartizione del patrimonio sociale mediante l’assegnazione ai soci di lotti composti da denaro e beni immobili, nonché una modifica statutaria relativa alla fase di liquidazione.

Il caso in esame riguarda una società in liquidazione le cui delibere sono state adottate con il voto favorevole dei soci titolari del 60% del capitale sociale, in presenza di una socia dissenziente e di un’altra assente. Il conservatore del registro ha negato l’iscrizione ritenendo, in primo luogo, che la liquidazione fosse articolata mediante l’assegnazione di quote miste di denaro e beni senza il consenso unanime di tutti i soci, richiesto dall’articolo 393 della Legge sulle Società di Capitale per ricevere la quota di liquidazione in natura. Inoltre, ha rilevato che l’atto non conteneva la dichiarazione legalmente richiesta attestante che la quota di liquidazione fosse stata corrisposta ai soci o che il relativo importo fosse stato depositato, né risultava il pagamento o il deposito dei crediti dei creditori sociali.

La Direzione Generale respinge integralmente il ricorso e conferma la nota di valutazione. Ricorda che, una volta concluse le operazioni di liquidazione, il diritto del socio alla quota di liquidazione viene normalmente soddisfatto in denaro, essendo necessaria l’unanimità di tutti i soci per sostituire tale contenuto con l’assegnazione di beni specifici. Pertanto, ritiene che la ripartizione concordata a maggioranza mediante lotti misti di contanti e beni immobili sia contraria all’articolo 393 della Legge sulle società di capitali. Conferma inoltre il secondo vizio in quanto l’atto non contiene la dichiarazione richiesta dall’articolo 395 della stessa legge relativa al pagamento o alla costituzione in garanzia della quota di liquidazione.

In allegato (QUI) il link a un articolo di stampa in cui si afferma che, nell'ambito dell'accordo per l'approvazione del bilancio regionale della Catalogna, a breve verrà proposta una riforma della legislazione urbanistica catalana volta a vietare l'«acquisto speculativo» di immobili nelle zone del territorio soggette a forte pressione.

Pertanto, qualora tale misura venisse approvata, si prevede che la capacità delle persone fisiche e giuridiche di acquistare immobili a fini di investimento subirà una forte limitazione.

Seguiremo con grande attenzione l'evoluzione della misura e la sua definizione definitiva nel testo di legge, poiché essa potrebbe avere un forte impatto sul mercato immobiliare catalano e sul tipo di operazioni immobiliari che vengono formalizzate presso gli studi notarili. Secondo quanto riportato da diversi mezzi di comunicazione, la misura potrebbe essere approvata nel giro di poche settimane.

In allegato (QUI) il link alla sessione di formazione online tenuta dall'Ordine dei Notai della Catalogna, in cui il notaio di Esplugues de Llobregat, il sig. Jose Vicente Galdon Garrido, tiene una sessione molto interessante sugli aspetti fiscali della figura del "grande detentore"; si tratta di una formazione volta ad approfondire questioni tecniche di particolare rilevanza pratica fiscale per il notariato, con particolare attenzione ai criteri amministrativi e giurisprudenziali più recenti.

Da consultare e studiare da parte di tutti i funzionari, al fine di poter fornire la migliore consulenza legale e fiscale in tutte le operazioni immobiliari che vengono formalizzate presso lo studio.

In allegato (QUI) il link alla risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Pubblica Fede del 30 dicembre 2025, relativa a un ricorso contro la qualificazione negativa del conservatore del Registro Immobiliare di Vera in merito alla registrazione di un atto di dazione in pagamento stipulato in fase di liquidazione fallimentare. Il caso parte da un'ipotesi in cui una società presenta al Registro della Proprietà un atto pubblico con cui l'amministrazione concorsuale effettuava una dazione in pagamento di determinati immobili nell'ambito di una procedura concorsuale trattata dinanzi al Tribunale Commerciale n. 1 di Almería. Il concorso disponeva di un piano di liquidazione approvato giudizialmente nel 2015.

Una volta presentato il documento per la registrazione, il conservatore del registro ha espresso parere negativo e ha sospeso la registrazione, ritenendo che la dazione in pagamento non fosse conforme al piano di liquidazione approvato e che, pertanto, fosse necessaria una specifica autorizzazione giudiziaria, poiché il piano consentiva la vendita diretta solo entro un termine massimo di un anno dalla sua approvazione, mentre la dazione in pagamento era stata concessa nel 2025.

Presentato il relativo ricorso, la Direzione Generale lo accoglie e revoca la valutazione negativa. L’argomento centrale della decisione è che il conservatore del registro può verificare l’esistenza di un’autorizzazione giudiziaria per compiere atti di liquidazione fallimentare, ma non può estendere la propria valutazione a complesse interpretazioni giuridiche relative al rispetto sostanziale o temporale del piano di liquidazione, quando ciò comporti valutazioni che spettano al giudice fallimentare. In particolare, ritiene eccessivo che il conservatore del registro interpreti la portata del limite temporale del piano e concluda autonomamente che l'operazione necessitasse di un'ulteriore autorizzazione giudiziaria. Si tratta di una risoluzione interessante per affrontare correttamente il trasferimento di beni delle società in procedura concorsuale.

In allegato (QUI) il link alla Delibera della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Pubblica Fede del 29 dicembre 2025, emessa in un ricorso contro la qualificazione negativa del Conservatore del Registro Immobiliare di Cullera relativa alla registrazione di un'eredità internazionale soggetta al Regolamento (UE) 650/2012 in materia di successioni. Il caso parte da un'ipotesi in cui viene presentato al Registro della Proprietà di Cullera un atto di dichiarazione e attribuzione di successione internazionale autenticato da un notaio spagnolo in relazione a un defunto di nazionalità belga deceduto in Belgio. L'atto si basava su un documento notarile belga denominato “Attest van Erfopvolging” (certificato o dichiarazione di successione), tradotto e apostillato, in cui venivano identificati il defunto e i suoi eredi; si faceva riferimento a un testamento olografo; e veniva descritto un patto successorio in base al quale il patrimonio comune spettava al coniuge superstite. I figli del defunto avevano rinunciato ai propri diritti ereditari mediante atti redatti dinanzi ai consolati spagnoli a Sydney e Bruxelles. L’iscrizione mirava ad attribuire alla vedova un immobile situato a Cullera.

Una volta presentato il documento per la registrazione, la Conservatrice del Registro ne ha sospeso l’iscrizione a causa di diversi vizi legati all’insufficiente comprova del diritto straniero e del regime successorio applicabile. Si tratta, in sostanza, della mancanza di una chiara determinazione della legge applicabile alla successione (ha ritenuto che non fosse adeguatamente indicato quale legislazione disciplinasse la successione ai sensi del Regolamento (UE) n. 650/2012, né se esistesse una possibile “professio iuris” o scelta della legge da parte del defunto), l’insufficiente prova del diritto straniero (ha segnalato che non erano sufficientemente accreditati né il contenuto né la validità del diritto belga) e dubbi sul valore del certificato successorio belga, nonché sul regime patrimoniale dei coniugi e sui diritti di legittima.

A seguito del ricorso presentato, la Direzione Generale conferma sostanzialmente la decisione del Conservatore del Registro. L'argomento centrale della risoluzione è che, nelle successioni internazionali soggette al Regolamento (UE) n. 650/2012, il notaio spagnolo deve formulare un giudizio giuridico autentico sul diritto straniero applicabile e sull'efficacia materiale e formale dei documenti successori stranieri. Pertanto, nel caso in esame, la Direzione Generale ritiene insufficiente l'atto notarile in quanto non contiene una completa attestazione del diritto belga, né un chiaro giudizio notarile sulla legge applicabile, sull'efficacia del certificato successorio belga, sulla liquidazione del regime patrimoniale dei coniugi e sugli effetti successori della rinuncia dei figli.

In questo caso, la Direzione Generale ci ricorda quindi la complessità di questo tipo di successioni, nonché l'obbligo del notaio spagnolo di accertare adeguatamente il contenuto e la validità del diritto straniero, sia sulla base delle proprie conoscenze sia avvalendosi dei meccanismi previsti dall'articolo 36 del Regolamento ipotecario.

In allegato (QUI) il link al comunicato stampa del CGPJ in cui si informa del contenuto della sentenza n. 620/2026 della Corte Suprema, con la quale è stata risolta l'impugnazione del Regio Decreto 1312/2024, che ha istituito il cosiddetto Registro Unico degli Affitti di breve durata per gli alloggi offerti tramite piattaforme digitali. La Generalitat Valenciana ha impugnato tale normativa ritenendo che lo Stato avesse ecceduto le proprie competenze imponendo un sistema di registrazione statale che interferiva con i registri autonomici già esistenti in materia di alloggi turistici.

Il fulcro della sentenza verte sulla questione se lo Stato disponesse di competenze sufficienti per istituire tale registro nazionale obbligatorio. La Corte Suprema conclude che non esiste una copertura costituzionale per una regolamentazione così esaustiva. Rifiuta, in primo luogo, che possa essere invocata la competenza statale in materia di legislazione civile e organizzazione dei registri pubblici di cui all'articolo 149.1.8 CE, poiché il registro creato non ha lo scopo di iscrivere contratti o diritti reali con effetti nei confronti di terzi, ma solo di consentire la commercializzazione di immobili su piattaforme digitali. Allo stesso modo, esclude che possa essere giustificato dalle competenze in materia di uguaglianza di base o di pianificazione economica, poiché il sistema progettato va oltre il semplice coordinamento e comporta la creazione di un registro statale che si sovrappone a quelli autonomi.

Di conseguenza, la Corte Suprema dichiara nulle le disposizioni relative al Registro Unico dei Contratti di Locazione, ritenendo che esse invadano le competenze delle comunità autonome. Tuttavia, mantiene in vigore le disposizioni relative allo sportello unico digitale e agli obblighi di trasmissione dei dati da parte delle piattaforme, ritenendo che queste ultime rientrino effettivamente nelle legittime funzioni di coordinamento economico e statistico dello Stato. La sentenza ribadisce così i limiti di competenza dello Stato e tutela la capacità normativa delle comunità autonome in materia di locazioni turistiche.

In allegato (QUI) il link alla Delibera del 13 gennaio 2026 della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Pubblica Fede, relativa al ricorso presentato contro il rifiuto del Conservatore del Registro Immobiliare di Elche n. 3 di iscrivere un atto di compravendita di un immobile soggetto a sostituzione fiduciaria. Il caso ha origine da un atto pubblico di compravendita, con cui una persona vende un immobile che aveva precedentemente acquisito per via ereditaria. In particolare, l’immobile era stato lasciato in eredità dalla madre del venditore in un testamento del 1992, nel quale l’immobile veniva attribuito al figlio come legatario fiduciario e si stabiliva che, alla sua morte, l’immobile sarebbe passato a determinati nipoti e pronipoti della testatrice in qualità di fiduciari. Inoltre, il testamento conteneva una clausola secondo la quale l'immobile «non potrà essere venduto, gravato né alienato a titolo oneroso fino al compimento di trent'anni dalla data del testamento». Tuttavia, il venditore riteneva che, una volta trascorsi quei trent'anni, la limitazione venisse meno e potesse disporre liberamente dell'immobile.

Una volta presentato il documento per la registrazione, la conservatrice sospende l’iscrizione in quanto ritiene che sussista una sostituzione fiduciaria ordinaria con obbligo di conservazione, senza che al fiduciario sia espressamente attribuito il potere di disporre. Ritiene pertanto che il venditore non abbia il potere di trasferire l’immobile. Pertanto, a giudizio della conservatrice del registro, il testamento rivela chiaramente l'esistenza di una doppia chiamata successiva, cosicché l'obbligo di conservazione fa parte del contenuto naturale della sostituzione fiduciaria, il che porta a concludere che il fatto di fissare un divieto di disporre per trent'anni non implica automaticamente che, trascorso tale termine, il fiduciario sia autorizzato a vendere liberamente.

Presentato il relativo ricorso, la Direzione Generale lo respinge e conferma la qualificazione, ritenendo che dal testamento non emerga in modo espresso né inequivocabile che la testatrice volesse attribuire al fiduciario un potere generale di disposizione una volta trascorsi trent'anni. Secondo la Direzione Generale, la clausola testamentaria stabilisce solo che per trent'anni l'immobile non può essere venduto, ma non permette di dedurre che, trascorso tale termine, venga meno l'obbligo di conservazione inerente alla sostituzione fiduciaria ordinaria. Per ammettere la libera disposizione sarebbe stata necessaria un'autorizzazione espressa o chiaramente deducibile dal testamento. Pertanto, conclude che il fiduciario non poteva validamente trasferire l'immobile e conferma il rifiuto del registro di iscrivere la compravendita.

In allegato (QUI) il link alla sentenza emessa dalla Corte d'Appello di Huesca, in data 25 marzo 2026, in cui si affronta l'importanza di rispettare i diritti del socio di minoranza quando viene richiesta la presenza di un notaio all'assemblea generale. Il caso di fatto si basa su una situazione in cui una socia di una SL ha impugnato le delibere adottate nell'assemblea generale della società, sostenendo di aver richiesto entro i termini la presenza di un notaio per redigere il verbale dell'assemblea, ai sensi dell'articolo 203 della Legge sulle Società di Capitale (LSC), ma la società ha tenuto l'assemblea senza tale intervento notarile. La convenuta ha sostenuto in appello di non aver avuto effettiva conoscenza della richiesta notarile inviata tramite burofax. Tuttavia, è stato accertato che il burofax è stato inviato correttamente, che sono stati inviati avvisi via SMS e che la società non ha agito con la dovuta diligenza non ritirandolo prima dello svolgimento dell'assemblea.

Il Tribunale Provinciale, dando ragione al socio di minoranza, ovvero dichiarando nulli e inefficaci gli accordi societari adottati durante l'assemblea, basa la propria decisione principalmente sull'articolo 203 della LSC, che stabilisce che, quando i soci che rappresentano almeno il 5% del capitale in una società a responsabilità limitata richiedono con cinque giorni di anticipo la presenza di un notaio, gli accordi societari saranno efficaci solo se riportati in un atto notarile.

Un caso interessante che ci ricorda questa opzione, particolarmente consigliabile per le società in conflitto, poiché la presenza del notaio all'assemblea generale garantirà che tutti i fatti, le decisioni e le osservazioni che vi avranno luogo vengano riportati in modo fedele e inequivocabile, al fine di costituire una prova inoppugnabile e tutelare così i diritti del socio di minoranza.

In allegato (QUI) il link alla Delibera del 30 dicembre 2025 della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Pubblica Fede, relativa a un ricorso contro la qualifica negativa del conservatore del Registro della Proprietà di San Fernando n. 1 in merito a una richiesta di sostituzione del NIE con il NIF nel Registro della Proprietà a seguito dell'acquisizione della cittadinanza spagnola. Il caso parte da un'ipotesi in cui viene presentata al Registro della Proprietà una domanda privata che richiede la sostituzione del numero di identità dello straniero (NIE) del titolare del registro con il suo nuovo numero di identificazione fiscale (NIF), avendo acquisito la cittadinanza spagnola per residenza. Insieme alla domanda sono stati allegati la delibera di concessione della cittadinanza e un certificato di concordanza rilasciato dalla Direzione Generale della Polizia.

Una volta presentato il documento, il funzionario dell'anagrafe ha sospeso l'iscrizione in quanto ha ritenuto che l'acquisizione della cittadinanza spagnola non fosse stata sufficientemente comprovata, non essendo stata allegata la relativa iscrizione nel Registro Civile. Riteneva che il cambio di nazionalità incidesse sullo stato civile e sul diritto personale applicabile, con possibili conseguenze sulla capacità e sulla legittimazione dispositivo del titolare della registrazione. Per questo motivo, richiedeva una prova formale della registrazione della nazionalità, oltre al certificato di concordanza della polizia.

Una volta presentato il ricorso, la Direzione Generale lo ha accolto, ritenendo sufficiente il certificato di corrispondenza rilasciato dalla Polizia Nazionale per dimostrare che il vecchio NIE e il nuovo DNI/NIF appartengono alla stessa persona. Si tratta di un caso interessante e sempre più frequente, da tenere in considerazione nella consulenza ai nostri clienti stranieri.

In allegato (QUI) il link a un'interessante sessione di formazione online, tenuta dalla Fondazione Notariado, in cui il notaio di Ayora (Valencia), Pablo Alonso Rocamora, tiene una sessione di formazione pratica, in cui vengono esaminate tutte le novità introdotte nell'ordinamento giuridico spagnolo dalla Legge 11/2023.

Durante la sessione ci si concentrerà in particolare sul protocollo elettronico, sulle copie autenticate tramite CSV, nonché sul conferimento e sull'autenticazione notarile in videoconferenza. Si allega inoltre (QUI) il link alla presentazione utilizzata durante la sessione, per ulteriori approfondimenti.

Da consultare e studiare con attenzione, poiché contiene informazioni pratiche su come affrontare e attuare questo tipo di atti, così rilevanti per il presente e il futuro del notariato.

In allegato (QUI) il link alla Delibera del 16 gennaio 2026 della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Pubblica Fede, relativa a un ricorso presentato contro il rifiuto del Conservatore del Registro Immobiliare di Oviedo n. 3 di cancellare una condizione risolutiva inserita in un atto di compravendita. Il caso ha origine da un atto pubblico di compravendita presentato per la registrazione, nel quale è incorporata una copia elettronica autenticata di un altro atto precedente di cancellazione della condizione risolutiva. Nella clausola quinta del nuovo atto di compravendita, le parti chiedono la cancellazione di tale precedente condizione risolutiva e, a tal fine, il notaio allega una copia elettronica autenticata di un atto precedente, redatto il 31 gennaio 2025, con cui le parti coinvolte acconsentono alla cancellazione della condizione risolutiva.  

Presentata la richiesta di iscrizione, il conservatore del registro la respinge e sospende la cancellazione, essenzialmente perché ritiene che manchi la presentazione autonoma dell’atto di cancellazione, dato che si tratta di un titolo indipendente dal contratto di compravendita e, pertanto, deve essere presentato separatamente e dare luogo a una propria iscrizione di presentazione nel registro. Inoltre, indica che sarà necessario specificare la causa concreta che dà luogo alla cancellazione, poiché questa non è indicata (adempimento di obblighi, rinuncia o altra causa giuridica).

La Direzione Generale respinge il ricorso e conferma la nota di qualificazione della conservatrice, ritenendo che l'atto di cancellazione della condizione risolutiva costituisca un titolo formale autonomo e indipendente rispetto all'atto di compravendita, cosicché, sebbene entrambi siano economicamente correlati e riguardino gli stessi immobili, la cancellazione deriva da un negozio giuridico distinto e non può essere qualificata come documento complementare alla compravendita. Pertanto, deve essere presentato separatamente al Registro, con una propria domanda e una iscrizione indipendente, ai sensi degli articoli 245 della Legge Ipotecaria e 421 del Regolamento Ipotecario.

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema n. 440/2026, del 20 marzo, in cui l'Alta Corte analizza, per la prima volta, il regime giuridico delle quote sociali senza diritto di voto di una SL, chiarendo il momento a partire dal quale si deve ritenere che le stesse riacquistino il diritto di voto nel caso in cui non vengano distribuiti dividendi nella società.

Il caso riguarda una società a responsabilità limitata (SL) con tre soci, il cui capitale sociale era suddiviso in tre parti uguali (1/3 ciascuno), in 300 quote. Uno dei soci è diventato titolare di 100 quote senza diritto di voto a seguito di una modifica dello statuto approvata all’unanimità nel 2018. Un anno dopo (2019), in occasione dell'assemblea generale, è stata approvata la vendita di un bene essenziale, con il voto favorevole di 2 dei 3 soci (uno dei quali era il titolare di tali quote senza diritto di voto) e uno contrario, dando così origine al conflitto, poiché in tale assemblea è consentito il voto del socio titolare di tali quote senza diritto di voto, il che è determinante per l'approvazione della delibera.

Il caso giunge in tribunale su iniziativa del socio che ha votato contro. Infine, la questione viene sottoposta alla Corte Suprema, alla quale spetta interpretare l’articolo 99.3 della LSC e decidere se il socio privo del diritto di voto lo riacquisti automaticamente per non aver ricevuto il dividendo minimo previsto dalla legge in questo tipo di situazioni. A tal proposito, la Corte Suprema finisce per stabilire che, in questi casi, si potrà ritenere che il dividendo minimo non sia stato corrisposto (e quindi le quote recuperino il diritto di voto) quando siano terminati sia l'esercizio contabile che il processo ordinario di approvazione dei conti, in modo tale da poter constatare che non vi fossero utili distribuibili. In alternativa, deve essere scaduto il termine legale per tenere l'assemblea ordinaria senza che questa si sia tenuta o senza che siano stati approvati i conti. Applicando questa interpretazione al caso, la Corte Suprema conclude che nel marzo 2019 non si era ancora tenuta l'assemblea di approvazione del bilancio 2018 né era scaduto il termine legale per farlo, cosicché, pertanto, non si poteva ritenere applicabile l'eccezione di cui all'art. 99.3 LSC, e la società titolare delle quote senza diritto di voto non avrebbe dovuto votare nell'assemblea del 6 marzo 2019.

Importante sentenza per comprendere correttamente il momento a partire dal quale, se del caso, queste azioni senza diritto di voto riacquistano tale diritto, qualora non venga distribuito il dividendo minimo previsto dalla LSC per tali casi.

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema n. 377/2026 del 1° marzo, che affronta un interessante caso su come debba essere ripartita la proprietà di un immobile nell'ambito del divorzio di una coppia sposata in regime di comunione dei beni.

Il caso parte dal presupposto che un uomo, prima di sposarsi, acquisti un immobile e, a tal fine, contragga un mutuo. Due anni dopo, si sposa con la sua compagna; quell’immobile diventa la residenza coniugale, per cui il mutuo viene rimborsato con i beni comuni del matrimonio. Dopo molti anni, la coppia divorzia e sorge la controversia su chi sia il proprietario dell’immobile.

La Corte Suprema risolve la controversia applicando gli articoli 1354 e 1357 del Codice Civile, stabilendo che, quando un bene (in questo caso l'abitazione familiare) viene acquistato con fondi provenienti da fonti diverse (parte privativa e parte comune), la proprietà appartiene in comproprietà alla persona e alla comunione dei beni in proporzione al valore dei contributi. Pertanto, in questi casi, sarà necessario calcolare cosa è stato pagato prima del matrimonio e cosa è stato pagato dopo con fondi comuni, per determinare così le percentuali corrispondenti; in questi casi è fondamentale conservare le relative ricevute di pagamento (come ad esempio gli estratti conto bancari) per poter dimostrare i pagamenti effettuati in ogni momento.

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema, numero 404/2026, del 6 aprile, che introduce una dottrina rilevante e preoccupante in relazione alla responsabilità sussidiaria di un immobile per i debiti fiscali dei precedenti proprietari.

Il caso prende le mosse da una situazione in cui una persona acquista un immobile sul quale, al momento dell’acquisto, risulta in essere una nota marginale relativa al pagamento dell’imposta di successione a carico del venditore. Trascorsi più di 5 anni, ovvero una volta scaduta la nota marginale, e a fronte della situazione di insolvenza del debitore principale, l'AEAT avvia un procedimento di responsabilità fiscale sussidiaria per il pagamento dei debiti fiscali nei confronti dell'acquirente che ha acquistato l'immobile, entro il termine di efficacia.

La Corte Suprema (Sezione III del contenzioso) ritiene che sia opportuno avviare il procedimento di responsabilità sussidiaria nei confronti di un bene o di un diritto legalmente vincolato al pagamento del debito tributario anche se sono trascorsi cinque anni dall’iscrizione della nota marginale di vincolo legale su detto bene, a condizione che il terzo abbia acquisito il bene entro tale termine e che, successivamente, il debitore principale sia stato dichiarato fallito. A giudizio della Corte Suprema, la vincolazione prevista dall'art. 79 LGT costituisce una garanzia reale di origine legale, la cui validità non è limitata dalla prescrizione registrale stabilita dall'art. 100.4 RISD, poiché questa riguarda solo l'iscrizione e l'opponibilità registrale, ma non estingue il vincolo legale, cosicché la valutazione della condizione di terzo ipotecario protetto deve riferirsi al momento dell'acquisizione, per cui chi acquista con il vincolo in vigore non è tutelato dall'art. 34 LH. Infine, la Corte Suprema stabilisce inoltre che l'esercizio dell'azione di derivazione è disciplinato dal regime proprio della responsabilità sussidiaria stabilito dall'art. 43.1.d) LGT, il cui dies a quo è situato nella dichiarazione di fallimento (artt. 174, 176 e 67.2 LGT), senza che la scadenza della nota marginale condizioni o limiti tale esercizio.

Si tratta di una sentenza molto importante da tenere presente nella consulenza continuativa e completa che forniamo ai nostri clienti in occasione della stipula di operazioni immobiliari.

In allegato (QUI) il link a un recente rapporto della Commissione consultiva sui conflitti nell'applicazione delle norme fiscali dell'AEAT, pubblicato nel febbraio 2026, in cui si affronta la questione della tassazione ai fini dell'IRPF di un socio che vende le proprie quote sociali di un'azienda familiare alla società stessa, affinché quest'ultima proceda immediatamente a formalizzare una riduzione di capitale mediante l'ammortamento di dette azioni.

Il caso parte da un'ipotesi in cui, nell'ambito di un'azienda familiare, uno dei soci venda le proprie quote alla società stessa, affinché quest'ultima proceda immediatamente a una riduzione del capitale mediante l'ammortamento delle quote acquisite dal socio in questione. Tale socio, nella dichiarazione dei redditi relativa all'anno in questione, dichiara l'operazione come plusvalenza, il che gli ha consentito di beneficiare di agevolazioni fiscali (in particolare, dei coefficienti di abbattimento per i beni acquisiti prima del 1994).

A distanza di tempo, il contribuente riceve una verifica fiscale da parte dell’Agenzia delle Entrate, la quale ritiene che la tassazione dell’operazione non sia stata corretta, poiché, secondo il parere dell’AEAT, l’operazione deve essere tassata come rendimento da capitale mobiliare, dato che la sequenza dei fatti verificatisi equivale, in pratica, a una riduzione di capitale con restituzione dei conferimenti, e tale modalità non consente di beneficiare del suddetto vantaggio fiscale. Il parere della Commissione Consultiva avalla questa interpretazione, ritenendo che il ricorso a figure giuridiche lecite non possa essere utilizzato in modo artificioso per beneficiare indebitamente di un vantaggio fiscale. Da tenere in considerazione nella consulenza globale ai nostri clienti in questo tipo di operazioni.

In allegato (QUI) il link alla Delibera della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Pubblica Fede del 7 ottobre 2025 (BOE del 21 gennaio 2026), con cui si decide in merito a un ricorso presentato contro la nota di valutazione del Conservatore del Registro delle Imprese IX di Madrid, sospendendo l'iscrizione di un atto pubblico di costituzione di una SL.

Il caso ha origine dalla costituzione di una società a responsabilità limitata (SL) il cui oggetto sociale include, tra le altre attività, «altre attività ausiliarie ai servizi finanziari, ad eccezione delle assicurazioni e dei fondi pensione». Presentato per la registrazione, l’atto è stato respinto dal Conservatore del Registro, poiché, dati i termini generici con cui tale attività è descritta nell’articolo 2 dello Statuto sociale (trascrizione letterale del CNAE) essa potrebbe rientrare in uno dei casi previsti dall’art. 125 della Legge 6/2023, del 17 marzo, sul Mercato dei Valori, relativi alle società di servizi di investimento (tali società sono soggette a una serie di requisiti speciali che non sono soddisfatti nel caso in esame).

Una volta presentato il ricorso, la DG conferma la nota di valutazione, sottolineando che l’attività oggetto del ricorso rientra chiaramente tra quelle soggette, ai sensi della Legge sul mercato dei valori mobiliari, a requisiti speciali, per cui potrà essere inclusa nell’oggetto sociale solo se la società soddisfa i requisiti previsti da tale normativa speciale. Da tenere presente al momento di definire correttamente le attività sociali delle società di nuova costituzione.

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema n. 802/2026, del 25 febbraio, in cui viene trattato un caso interessante per ricordare il regime di riduzione del capitale con restituzione dei conferimenti ai soci, nonché le possibilità di impugnazione da parte dei creditori contrari all'operazione.

Il caso prende le mosse da una fattispecie in cui una società per azioni (SA) effettua una cessione di diversi immobili a favore di alcuni soci, in esecuzione di un accordo di riduzione del capitale sociale, mediante l’acquisto di azioni proprie a fini di ammortamento e la restituzione dei conferimenti ai soci tramite consegna di beni. L’accordo è stato debitamente pubblicato per informare i creditori affinché, se del caso, potessero esercitare il loro diritto di opposizione, cosa che non è avvenuta. Molto tempo dopo (anni), la società entra in stato di insolvenza e un creditore tenta quindi di annullare l'operazione invocando una presunta frode ai creditori, nonché vizi dell'assemblea generale e violazione della LSC in materia di riduzione del capitale.

La Corte Suprema, in un'interessante sentenza, stabilisce che la normativa commerciale prevede già una procedura a tutela del creditore (diritto di opposizione), che deve essere esercitato entro i termini previsti; pertanto, in caso contrario, si perde la possibilità di impugnare la delibera. Allo stesso modo, la Corte Suprema stabilisce che il creditore non ha la legittimazione ad impugnare i vizi formali dell'assemblea e che, inoltre, le operazioni di riduzione del capitale mediante acquisto di azioni proprie e successiva restituzione dei conferimenti sono pienamente valide, purché siano rispettati i requisiti legali di procedura e pubblicità.

In allegato (QUI) il link a un interessantissimo rapporto congiunto della Direzione Generale delle Imposte della Catalogna e dell'Agenzia per l'Edilizia Abitativa della regione, redatto in risposta a una serie di richieste di chiarimento avanzate dall'Ordine dei Notai della Catalogna in merito al concetto di "grande proprietario". Nel documento vengono risolti dubbi interessanti, come ad esempio:

• Ambito territoriale per il calcolo del numero di immobili: Ai fini dell'applicazione dell'aliquota fiscale maggiorata prevista per i grandi proprietari, saranno presi in considerazione solo gli immobili situati in Catalogna.
• Inclusione degli immobili rurali: se gli immobili si trovano in zone caratterizzate da un mercato in tensione, saranno considerati solo gli immobili urbani ad uso residenziale; negli altri casi, saranno presi in considerazione tutti gli immobili (urbani e rurali).
• Calcolo delle quote indivise: Se il contribuente è proprietario di uno o più immobili urbani ad uso residenziale con una quota di partecipazione diversa dal 100%, situati all'interno della stessa zona di mercato residenziale sotto pressione, sarà considerato un grande proprietario se dalla somma di tali quote di proprietà risulta essere proprietario del 500% (equivalente, in termini di quota di proprietà, alla piena proprietà di cinque immobili urbani ad uso residenziale). Tutti gli immobili devono essere situati all'interno della stessa zona dichiarata come mercato residenziale sotto pressione.
• Calcolo della superficie e degli elementi non residenziali: ai fini del calcolo della superficie costruita superiore a 1.500 m², devono essere considerati solo i metri quadrati ad uso residenziale, escludendo quelli relativi agli elementi comuni (come garage, ripostigli, locali commerciali o magazzini integrati nell'immobile).
• Discrepanze o mancanza di indicazioni catastali relative alla superficie: qualora la superficie costruita non risulti dall’iscrizione nel Registro, si terrà conto dei dati riportati nel Catasto e, in mancanza di questi, dei risultati di una perizia tecnica di misurazione dell’abitazione.

In allegato (QUI) il link alla sessione di formazione video tenuta dall'Ordine dei Notai della Catalogna, in cui il notaio di Malgrat de Mar, Pedro Rincón de Gregorio, tiene un'interessante relazione sull'importanza dei dati nel futuro del notariato, con particolare riferimento all'indice unico e alle procure parametrizzate.

Di particolare interesse sono le riflessioni sulla necessità di modernizzare il nostro sistema di procure, con specifico riferimento alla possibilità di uniformare e standardizzare i poteri delle procure notarili, al fine di facilitarne la convalida o l’autenticazione da parte di terzi, come ad esempio i vari operatori dei tribunali o gli istituti finanziari.

In allegato (QUI) il link a un'interessante risoluzione della Direzione Generale del Diritto, Entità Giuridiche e Gestione Adeguata dei Conflitti (Delibera JUS/4983/2025, del 18 dicembre, pubblicata nel DOGC del 15 aprile 2026) che tratta un caso relativo a un atto pubblico di modifica dello statuto di un condominio, in virtù della quale l'uso esclusivo di determinati posti auto viene attribuito a determinati appartamenti privati dell'edificio.

Il caso in questione riguarda un condominio che intende assegnare l'uso esclusivo di determinati posti auto ad alcune unità abitative specifiche. A tal fine, si tiene un'assemblea dei proprietari, con un quorum di partecipazione del 71,25%, e la delibera viene approvata all'unanimità dei presenti. Inoltre, come risulta dalla certificazione della delibera, nessuno dei residenti assenti ha manifestato opposizione o contestazione entro il termine legale di un mese previsto dal Codice Civile catalano. L'accordo viene redatto in forma pubblica e presentato per l'iscrizione nel Registro della Proprietà, ma l'atto viene respinto perché, a giudizio del Conservatore del Registro, la decisione non è stata adottata con il quorum sufficiente, mancando quindi la presenza e il voto favorevole di uno dei residenti direttamente interessati dalla misura.

Una volta presentato il ricorso, la Direzione Generale catalana revoca la nota di valutazione, ricordandoci che, per questo tipo di accordi (assegnazione esclusiva di elementi precedentemente comuni), è richiesto un accordo unanime dei comproprietari (art. 553-43 CCCat), che può essere raggiunto, ai sensi dell’art. 553-26.3 CCCat, quando l'accordo sia stato votato favorevolmente da tutti i proprietari partecipanti all'assemblea e, entro un mese dalla notifica dell'accordo, nessun altro proprietario si sia opposto. Caso interessante per ricordare che l'unanimità necessaria per l'adozione di accordi in assemblea dei proprietari può essere raggiunta attraverso «diverse vie».

In allegato (QUI) il link a un post su LinkedIn di un prestigioso studio legale, in cui viene presentato un caso reale esemplificativo, con sentenza giudiziaria inclusa, che ci permette di ricordare e approfondire l'interessante normativa prevista dal Codice Civile catalano in materia di caparra.

In particolare, l’articolo 621-49 del Codice civile della Catalogna stabilisce che, se il contratto di compravendita prevede il finanziamento totale o parziale del prezzo da parte di un istituto di credito, l’acquirente, salvo diverso accordo, può recedere dal contratto qualora dimostri documentalmente, entro il termine concordato, il rifiuto dell'ente designato a concedere il finanziamento o ad accettare la surrogazione dell'acquirente nell'ipoteca che grava sull'immobile, salvo che il rifiuto derivi da negligenza dell'acquirente. Il recesso dell'acquirente obbliga il venditore alla restituzione del prezzo che gli sarebbe stato consegnato e, se del caso, della caparra penale, e obbliga l'acquirente a lasciare il venditore nella stessa situazione in cui si sarebbe trovato se il contratto non fosse stato concluso, fatto salvo quanto previsto dalla normativa ipotecaria.

Nel caso specifico, le parti hanno sottoscritto il contratto di caparra, con il versamento di 68.500 €. Alla fine, il futuro acquirente non è riuscito a ottenere il finanziamento bancario di cui aveva bisogno, cosa che ha comunicato tempestivamente alla venditrice al fine di recuperare tale somma, ricevendo però un rifiuto come risposta. Di fronte a tale situazione, l'acquirente frustrato porta il caso in tribunale, vincendo la causa e vedendo così riconosciuto il proprio diritto a recuperare tale ingente somma di denaro, oltre agli interessi e alle spese processuali. È importante tenere ben presente questa normativa quando si stipulano "contratti di caparra" (o precontratti di prenotazione di un immobile, ecc.) nell'ambito di una compravendita immobiliare.

In allegato (QUI) il link alla Delibera del 22 ottobre 2025 della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Pubblica Fede (BOE del 23 febbraio 2026), relativa al ricorso presentato contro il rifiuto del Conservatore del Registro Immobiliare di El Campello di iscrivere un atto di compravendita.

Il caso in esame riguarda la classica situazione che si verifica in sede notarile, quando solitamente la parte venditrice (una società) è rappresentata da un’altra società (un’agenzia autorizzata tramite una delega secondaria) e quest’ultima, a sua volta, da uno dei propri dipendenti procuratori. In questi casi, la Direzione Generale stabilisce che è obbligatorio esibire al notaio sia l'atto di subdelega della società venditrice allo studio di consulenza, sia l'atto di procura dello studio di consulenza al proprio dipendente rappresentante, poiché solo in virtù di ciò il rappresentante potrà agire validamente in nome e per conto della venditrice. Allo stesso modo, la Direzione Generale ricorda che, grazie all'introduzione della copia elettronica autenticata, l'esibizione di queste procure e la verifica della loro validità sono state notevolmente facilitate nella pratica notarile.

Da tenere presente nella gestione quotidiana delle operazioni immobiliari di ogni tipo, nonché per garantirne la corretta trascrizione nei registri catastali.

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema n. 288/2026, del 26 febbraio, in cui viene analizzato un caso in cui si discute della divisione e della vendita forzata di un immobile di proprietà di più persone.

Nel caso in esame, una persona è comproprietaria di una quota di un immobile, in virtù di una donazione, mentre la restante parte dell’immobile appartiene a un’altra persona, deceduta, senza che i suoi eredi abbiano ancora accettato l’eredità. Questo comproprietario, non volendo più rimanere in tale situazione di comunione, propone un'azione di divisione della cosa comune contro l'eredità vacante, chiedendo la vendita forzata dell'immobile, ai sensi dell'articolo 400 del Codice Civile, che stabilisce che nessun comproprietario è obbligato a rimanere in una comunione di beni, consentendo a qualsiasi proprietario di chiedere la divisione della cosa comune in qualsiasi momento. Il caso giunge infine alla Corte Suprema, la quale decide che effettivamente, sebbene l’altro comproprietario sia un’eredità vacante (cioè in attesa di essere accettata dagli eredi), ciò non costituisce alcun impedimento per poter richiedere la divisione della cosa comune (“all’eredità vacante è riconosciuta la capacità processuale di citare e di essere citata (art. 6.1.4 LEC) e comparirà in giudizio per mezzo di coloro che, conformemente alla legge, la amministrano ex art. 7.5 LEC”).

È interessante ricordare a tutte le persone che, pur essendo comproprietarie di un immobile (ad esempio a seguito di un'eredità a favore di più fratelli), non desiderano rimanere in tale situazione di comproprietà, che la legge riconosce loro il diritto di porre fine a tale situazione, potendo persino imporre la vendita dell'immobile.

In allegato (QUI) il link alla Delibera del 2 dicembre 2025 della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Pubblica Fede (BOE del 12 marzo 2026), relativa al ricorso presentato contro la nota di qualificazione rilasciata dal conservatore del registro delle imprese di Valencia, con cui si respingeva la richiesta di iscrizione preventiva di un complemento di convocazione all'Assemblea Generale di una SA.

Il caso riguarda un socio di minoranza (titolare di oltre il 5% del capitale di una S.p.A.) che viene a conoscenza, tramite il BORME, della convocazione dell’assemblea generale degli azionisti di detta S.p.A., effettuata tramite il Registro delle Imprese, in quanto il suo mandato di amministratore è scaduto (ex art. 171 della Legge sulle Società di Capitale). Di fronte a tale fatto, il socio di minoranza intende includere un'integrazione alla convocazione, per discutere, oltre alla nomina di un nuovo amministratore, lo scioglimento della società e la nomina di un liquidatore. Per dare forma a tale integrazione alla convocazione, il socio di minoranza redige un atto notarile, in virtù del quale si richiede alla società stessa e alla Presidente dell'Assemblea designata dal Registro delle Imprese a tal fine. Allo stesso modo, e successivamente, il socio di minoranza presenta al Registro delle Imprese una richiesta, ai sensi dell'art. 104 del Regolamento del Registro delle Imprese, affinché venga effettuata un'annotazione preventiva della pubblicazione di un'integrazione all'ordine del giorno di un'Assemblea. Una volta presentata tale richiesta, il Conservatore del Registro nega l'iscrizione preventiva, sostenendo in sostanza che la richiesta è stata presentata in modo errato dal socio di minoranza (poiché è stata indirizzata alla società e alla presidente dell'assemblea designata dal Conservatore del Registro delle Imprese, quando questa non è né la convocatrice dell'assemblea, né ha l'autorità per integrare la convocazione).

Una volta presentato il relativo ricorso, la Direzione Generale conferma la nota di valutazione, stabilendo che in questi casi, quando la convocazione dell’Assemblea viene effettuata dal Conservatore del Registro delle Imprese a causa della vacanza della carica di amministratore, se un socio di minoranza intende presentare una richiesta di integrazione della convocazione, dovrà rivolgersi direttamente al Conservatore del Registro delle Imprese che ha effettuato la convocazione, affinché questi adotti la decisione del caso in conformità con la legge.

In allegato (QUI) il link alla sessione di formazione video tenuta dall'Ordine Notarile della Catalogna, in cui la signora Cristina Requena Torrecillas, notaio di Barcellona, tiene una sessione formativa relativa alla tokenizzazione dei titoli negoziabili.

Nello specifico, la sessione si concentra sull’analisi della riforma della Legge sul mercato dei valori mobiliari e della Legge sulle società di capitali, affrontando l’impatto pratico e societario della digitalizzazione degli strumenti finanziari. È importante tenerlo presente, poiché la tokenizzazione degli attivi (ovvero la rappresentazione digitale di attivi quali le azioni di una SA, attraverso una rete blockchain) è già una realtà nel traffico giuridico commerciale spagnolo; occorre infatti considerare che, ad esempio, si stanno già autorizzando e registrando società commerciali le cui azioni nascono direttamente tokenizzate sulla blockchain.

Da visionare e studiare attentamente, poiché si tratta di una realtà che molto presto, senza dubbio, si diffonderà nella maggior parte degli studi notarili del Paese.

In allegato (QUI) il link alla Consulta Vincolante V2530-25, del 18 dicembre, in cui la Direzione Generale delle Imposte risponde a una richiesta di chiarimento relativa alla possibilità o meno di applicare l'esenzione per la cessione dell'abitazione abituale, senza reinvestimento, a una persona di età superiore ai 65 anni non residente.

Il caso riguarda una persona fisica di età superiore ai 65 anni, proprietaria della propria abitazione abituale in Spagna, nella quale risiede ininterrottamente da oltre 7 anni. A causa della sua età avanzata, sta valutando di trasferire la propria residenza abituale nel proprio paese d’origine (Francia) e di vendere l’abitazione che ha occupato in Spagna. Da tale vendita, è prevedibile che ottenga un guadagno (della differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto), senza avere intenzione di reinvestire l'importo ottenuto da tale cessione nell'acquisto di una nuova abitazione abituale. Aggiunge che è probabile che, a causa del trasferimento di residenza, cessi di essere residente fiscale in Spagna. In questo caso, dopo aver analizzato i fatti in esame e la normativa applicabile, la DGT decide che l'esenzione per la vendita dell'abitazione abituale a persone di età superiore ai 65 anni non si applica ai non residenti. In particolare, l'Amministrazione conclude che, avendo lo status di non residente al momento della cessione, la plusvalenza è soggetta all'Imposta sul Reddito dei Non Residenti (IRNR) e che in questo ambito non è applicabile l'esenzione prevista dall'IRPF per i maggiori di 65 anni. Allo stesso modo, non è applicabile nemmeno l'esenzione per reinvestimento disciplinata dal TRLIRNR, dato che la contribuente dichiara che non destinerà l'importo all'acquisto di una nuova abitazione abituale.

Da tenere presente quando forniamo consulenza fiscale ai nostri clienti in merito a questo tipo di operazioni, che nella pratica potrebbero effettivamente verificarsi.

In allegato (QUI) il link alla sessione di formazione video online tenuta dalla Fondazione Notariado, in cui, in questa occasione, vengono analizzate le Risoluzioni essenziali del 2025 emanate dalla Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Pubblica Fede.

La sessione è tenuta dal sig. José Castaño Casanova, notaio di Malaga, e dal sig. José Castaño López, notaio di L’Hospitalet de Llobregat. Durante il corso vengono analizzate diverse sentenze di grande interesse emesse nel corso dell’ultimo anno, come ad esempio, tra le altre, quelle relative ai cambiamenti di destinazione d'uso degli immobili, alla funzione notarile di tutela nelle opzioni di acquisto con possibile occultamento di un patto risolutivo, all'ammissibilità di compravendite con prezzo determinabile in futuro, all'identificazione dei mezzi di pagamento in una dazione in pagamento derivante da un prestito precedente, all'estinzione della comproprietà come titolo di registrazione, o alla natura reale della licenza di locazione a breve termine, tra le altre. In allegato (QUI) la presentazione in PowerPoint della sessione con la sintesi degli aspetti più rilevanti di tali risoluzioni.

Da consultare, studiare e applicare nella pratica per operazioni analoghe che vengono formalizzate presso lo studio notarile.

In allegato (QUI) il link alla importantissima sentenza della Corte Suprema n. 423/2026, del 4 febbraio, in cui viene analizzata la mancanza di trasparenza nella surrogazione di un mutuo ipotecario concesso a un promotore immobiliare, qualora il debitore non venga correttamente informato sulle condizioni relative al tasso di interesse del mutuo oggetto di surrogazione.

In particolare, la Corte Suprema stabilisce che, nei casi di subrogazione dei mutui immobiliari concessi dai promotori, se la banca non ha consegnato l'atto originale né ha informato sulle condizioni (soprattutto in caso di IRPH), la clausola sugli interessi è nulla per mancanza di trasparenza. Ciò consente di rendere il mutuo esente da interessi e di recuperare quelli già pagati. Pertanto, l'Alta Corte stabilisce che non è sufficiente che l'acquirente dichiari di "conoscere e accettare" il prestito del promotore, ma è inoltre necessario che la banca dimostri di aver consegnato la documentazione precontrattuale e l'atto originale. In caso contrario, se la clausola sul tasso di interesse viene dichiarata nulla per mancanza di trasparenza, il mutuo rimane senza interessi (cioè allo 0%) e la banca è obbligata a restituire tutti gli interessi percepiti, più gli interessi legali.

Questo aspetto deve essere tenuto in debita considerazione dagli istituti di credito al momento di stipulare questo tipo di operazioni, così come dai debitori che, se del caso, abbiano sottoscritto una subrogazione a tali condizioni.

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema n. 609/2026, del 17 febbraio, in cui viene analizzato un caso in cui un figlio, abusando di una procura generale conferitagli dal padre molto tempo fa, “svuota” in modo abusivo e fraudolento il patrimonio del padre a favore dei figli (tra cui lui stesso).

Nel caso in questione, il figlio si avvale di una procura generale / «ampissima», conferitagli dal padre (un signore vedovo di 90 anni), per «autoassegnarsi», insieme ai fratelli, l’intero patrimonio immobiliare del padre (che ammontava a circa 2 milioni di euro), all’insaputa e senza l’autorizzazione di quest’ultimo. Questa mossa ha avuto inizio quando i figli sono venuti a conoscenza dell’intenzione del padre di risposarsi con un’altra donna, con le conseguenze che ciò avrebbe potuto avere sulle loro aspettative ereditarie. Una volta venuto a conoscenza di questi fatti, il padre ha chiesto in sede giudiziaria l’annullamento delle donazioni, richiesta che non è stata accolta in primo grado, poiché il tribunale competente ha ritenuto che il figlio-mandatario avesse agito nell’ambito dei poteri conferitigli e a beneficio del padre-mandante, al fine di proteggere il suo patrimonio milionario. Tuttavia, in secondo grado, la Corte d’Appello revoca la sentenza, ritenendo che in questo caso l’operato del figlio non mirasse a proteggere il patrimonio del padre, ma semplicemente a salvaguardare le proprie aspettative ereditarie, ricorrendo a tal fine a un abuso nell’uso del mandato conferito. La Corte Suprema conferma questa tesi, stabilendo che il mandatario (il figlio) non può avvalersi dei limiti formali del potere per agire a proprio vantaggio o a vantaggio di terzi, senza il consenso del mandante e a suo danno, poiché agire in questo modo costituisce un abuso del potere conferito (artt. 1718 e 1719 CC).

È importante tenerlo ben presente nei rapporti tra genitori e figli in cui vengono concessi questo tipo di poteri generali, poiché un uso improprio degli stessi può finire per causare gravi problemi patrimoniali e giuridici alle parti coinvolte.

In allegato (QUI) il link alla Delibera del 23 ottobre 2025 della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Pubblica Fede (BOE del 23 febbraio 2026), relativa al ricorso presentato contro la nota di qualificazione rilasciata dal conservatore del registro delle imprese di Madrid in merito alla registrazione di un atto costitutivo di società.

Il caso ha origine da un atto costitutivo di una S.r.l., nel quale, tra le diverse attività che costituiscono il suo oggetto sociale, è inclusa quella di«commercio al dettaglio di articoli medici e commercio all’ingrosso di prodotti farmaceutici». Inoltre, nell'atto è inclusa una richiesta di iscrizione parziale generica ai sensi dell'art. 63 del Regolamento del Registro delle Imprese. Presentato l'atto per l'iscrizione, questo viene respinto, poiché il Conservatore del Registro, correttamente, ritiene che tale attività economica sia limitata alle farmacie o ai servizi di farmacia ospedaliera, in conformità con la normativa settoriale corrispondente.

Il caso giunge infine alla Direzione Generale, la quale stabilisce che, in questi casi (vizio in uno dei diversi oggetti sociali scelti che non è registrabile), spetta agli interessati decidere «se optare per la registrazione senza tali attività o per la sanatoria, senza che si possa pretendere l’applicazione automatica dell’articolo 63.2 del Regolamento del Registro delle Imprese, nemmeno qualora ciò sia previsto nell’atto costitutivo». Di conseguenza, in questi casi, sarà necessaria una richiesta individualizzata di iscrizione parziale che si riferisca espressamente e specificamente all’oggetto sociale, sia nello stesso documento, sia in una successiva rettifica dell’atto costitutivo.

In allegato (QUI) il link al Regio Decreto-legge 7/2026, del 20 marzo, con cui si approva il Piano Integrale di Risposta alla Crisi in Medio Oriente, in virtù del quale viene articolata una modifica della Legge sulla Proprietà Orizzontale, in particolare, per quanto riguarda il regime delle maggioranze necessarie per concordare l'installazione delle infrastrutture comuni per l'accesso ai servizi di telecomunicazione o l'adeguamento di quelle esistenti, nonché l'installazione di sistemi comuni o privati per lo sfruttamento delle energie rinnovabili, comprese l'aerotermia e la geotermia, o delle infrastrutture necessarie per accedere a nuove forniture energetiche collettive.

Pertanto, nello specifico, viene modificato l’articolo 17, paragrafo 3, della LPH, in modo che, d’ora in poi, «l’installazione delle infrastrutture comuni per l’accesso ai servizi di telecomunicazione disciplinati dal Regio Decreto-legge n. 1 del 27 febbraio 1998, relativo alle infrastrutture comuni negli edifici per l’accesso ai servizi di telecomunicazione, o l’adeguamento di quelle esistenti, così come l'installazione di sistemi comuni o privati per lo sfruttamento delle energie rinnovabili, comprese l'aerotermia e la geotermia, o delle infrastrutture necessarie per accedere a nuove forniture energetiche collettive, potrà essere deliberata, su richiesta di qualsiasi proprietario, da un terzo dei membri della comunità che rappresentino, a loro volta, un terzo delle quote di partecipazione”.

Come si può notare, viene quindi introdotta un’importante riforma del regime delle maggioranze necessarie per approvare questo tipo di lavori o interventi di ristrutturazione, poiché d’ora in poi basterà che 1/3 dei proprietari voti a favore della proposta affinché questa venga approvata. Un aspetto da tenere presente da parte di tutti i professionisti del settore e dei proprietari di immobili soggetti al regime di proprietà orizzontale.

Link allegato (QUI) al Flash Fiscal Virtual numero 22 dell'Ordine dei Notai della Catalogna, in cui la notaia Elena Cantos analizza la Consultazione Informativa 443/25 dell'Agenzia delle Entrate della Catalogna sull'aliquota fiscale applicabile quando due persone fisiche acquistano in comproprietà indivisa un intero edificio residenziale in Catalogna.

L'Amministrazione conclude che l'aliquota del 20% prevista per la cessione di un intero edificio si applica solo quando l'acquirente è una sola persona fisica o giuridica. Se l'acquisto è effettuato congiuntamente da due persone, tale aliquota non si applica, a meno che una delle due abbia lo status di grande detentore.

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema, Sezione III del contenzioso, numero 321/2026, del 5 febbraio, che stabilisce un'interpretazione giurisprudenziale molto importante in relazione al costo del Registro della proprietà per le amministrazioni pubbliche.

In tale risoluzione, l'Alta Corte conferma l'efficacia della Disposizione Aggiuntiva Decima della Legge 14/2013, in virtù della quale l'esecuzione di qualsiasi operazione di registrazione, compresa la pubblicità formale, sarà esente dal pagamento della tassa quando il responsabile finale del pagamento della stessa, in conformità con le norme tariffarie, è una delle seguenti amministrazioni pubbliche (Amministrazione centrale, che comprende lo Stato e gli organismi dell'amministrazione centrale; Comunità autonome; Enti locali; Amministrazioni della previdenza sociale).

Finora era stata sollevata una vivace controversia sull'effettiva validità e applicabilità di tale norma, che è stata ora risolta in senso affermativo dalla Corte Suprema. Ciò potrebbe avere un forte impatto sulla gestione tariffaria di tutte le iscrizioni effettuate a favore delle amministrazioni pubbliche.

Nel caso catalano, come riportato nella sentenza stessa, potrebbero sussistere ulteriori dubbi giuridici al riguardo, in attesa di una pronuncia espressa della Corte Suprema in merito.

In allegato (QUI) il link alla Risoluzione del 1° ottobre 2025 della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Pubblica Fede (BOE del 14 gennaio 2026), nel ricorso presentato contro la decisione del Registro di sospendere l'assegnazione di due numeri del Registro Unico degli Affitti di Breve Durata perché gli alloggi in questione sono registrati a nome di una persona diversa da quella che figura come titolare nel Registro amministrativo autonomo che concede la licenza turistica.

Nel caso specifico, viene richiesta l'assegnazione del NRUA in un caso in cui l'abitazione è registrata a nome di una persona diversa da quella che figura come titolare nel Registro Amministrativo. Una volta presentato il caso, il Conservatore del Registro nega l'assegnazione, ritenendo che per la concessione dell'NRUA sia indispensabile che la licenza sia concessa a favore dell'attuale titolare registrato dell'immobile e che questo sia iscritto a suo nome nel corrispondente Registro Turistico.

Una volta presentato il ricorso corrispondente, la Direzione Generale revoca la nota di qualificazione, considerando che l'autorizzazione autonoma ha carattere reale, ovvero è legata alla proprietà in questione e non alla persona a cui è stata inizialmente concessa, per cui procede la concessione del NRUA senza ulteriori ostacoli. Da tenere presente per gli investitori immobiliari che potrebbero trovarsi in questa circostanza.

Il 17 febbraio scorso, il Governo ha approvato il disegno di legge organica sull'integrità pubblica (QUI ), che, se approvato dal legislatore, comporterà una vera e propria rivoluzione nel campo della proprietà delle partecipazioni sociali delle SL. Pertanto, come si evince dal testo della futura norma:

• Le società a responsabilità limitata devono tenereun registro dei soci in formato elettronico, che dovrà essere comunicato al Registro delle Imprese corrispondente alla sede legale.
• In questo libro saranno registrati: a) La titolarità originaria e le successive trasmissioni, volontarie o forzate, delle partecipazioni sociali. b) La costituzione di diritti reali o gravami, compreso il pegno senza trasferimento di possesso. c) L'identificazione della persona o delle persone fisiche che detengono la condizione di titolare effettivo, in conformità con la normativa vigente in materia di prevenzione del riciclaggio di denaro.
• Il trasferimento inter vivos o mortis causa, o l'ipoteca delle quote sociali, sarà registrato nel Libro dei soci della societàmediante documento privato elettronico con contenuto e formato standardizzati approvati dalla Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Pubblica Fiducia, autorizzato mediante firme elettroniche qualificate del cedente e dell'acquirente. In questo documento privato con firme elettroniche qualificate dovrà essere riportata la nota di spedizione dell'iscrizione o dell'annotazione effettuata nel libro della sezione speciale del Registro Mercantile.
• Ogni trasferimento inter vivos, mortis causa o forzoso dovrà essere iscritto nel libro della sezione speciale del Registro Mercantile, e l'iscrizione avrà carattere costitutivo. Fino all'iscrizione, l'acquirente o il titolare del gravame non potrà esercitare diritti nei confronti della società né nei confronti di terzi.
• La qualifica di socio potrà essere riconosciuta solo a chi risulti iscritto nel libro della sezione speciale del Registro delle Imprese.
• Il pagamento dei dividendi, la restituzione dei contributi o qualsiasi altra attribuzione patrimoniale avrà effetto liberatorio solo se effettuato a favore di chi risulta come titolare registrato.

Come si può intuire, sarà necessario seguire con molta attenzione l'iter parlamentare di questa proposta, poiché, se approvata, questa nuova normativa comporterà una vera e propria rivoluzione nel campo della proprietà delle quote sociali di una SL, dato che il loro trasferimento avverrà tramite documento privato con firma elettronica (con la conseguente perdita di certezza giuridica rispetto all'attuale sistema di atto pubblico) e la loro iscrizione nel Registro delle Imprese sarà obbligatoria.

In allegato (QUI) il link alla Risoluzione del 23 settembre 2025 della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Pubblica Fede (BOE del 13 gennaio 2026), nel ricorso presentato contro la nota di qualificazione del Conservatore del Registro Immobiliare n. 14 con cui si sospende l'iscrizione di un atto di cambio di destinazione d'uso e dichiarazione di nuova costruzione per anzianità, autorizzato dal Notaio di Barcellona sig.ra María de Zulueta.

Il caso nasce da un atto di conversione di un locale in abitazione, basato principalmente su un certificato di agibilità e su un certificato dell'architetto che attesta l'uso residenziale dal 1994.

Il responsabile del Registro e il suo sostituto esprimono parere negativo, poiché in Catalogna, ai sensi degli articoli 187 e 218 della Legge sul territorio, nonché in base all'articolo 30 del Regolamento sulla tutela della legalità urbanistica, è richiesta una licenza per il cambio di destinazione d'uso a residenziale.Presentato il relativo ricorso dal notaio, la Direzione Generale lo respinge, confermando la nota di valutazione, nel senso che, poiché la normativa catalana richiede effettivamente la licenza, non è possibile registrare il cambio di destinazione d'uso "per prescrizione" senza fornire la relativa autorizzazione amministrativa che lo consenta.

Link allegato (QUI) al Flash Fiscal Virtual numero 21 dell'Ordine dei Notai della Catalogna, in cui il notaio Manuel Sarobe Oyarzun analizza la dottrina della Corte Suprema in materia di aumenti ingiustificati del patrimonio disciplinati dall'articolo 39 della legge sull'IRPF.

Vengono analizzati casi di donazioni e prestiti tra familiari, avvertendo che i trasferimenti non correttamente giustificati possono essere qualificati come guadagni patrimoniali ingiustificati e tassati nella base generale dell'IRPF (imposta sul reddito delle persone fisiche) all'aliquota marginale.

La sessione sottolinea l'importanza di documentare tutte le operazioni e mette in guardia in particolare sui prestiti che nascondono donazioni, molto comuni nella pratica, nonostante a lungo termine possano comportare spiacevoli sorprese per i contribuenti.

In allegato (QUI) il link a una sessione di formazione online molto interessante, tenuta nell'ambito delle attività formative della Fondazione Notariato, in cui i notai Micaela Pontones del Amo (notaio di Tembleque, Toledo) e Marcos Serrano Yáñez-Mingot (notaio di Horcajo de Santiago, Cuenca) affrontano l'interessante tema dei cambiamenti nella configurazione dei terreni catastali trattati dal notaio.

A tal fine, utilizzano la presentazione allegata (QUI), in cui, con un approccio eminentemente pratico, affrontano le caratteristiche di questa procedura (applicabile a casi di rettifica, divisione di parcelle, segregazione, aggregazione e raggruppamento o ricomposizione fondiaria), gli aspetti da tenere in considerazione nella preparazione dell'atto, le pratiche da espletare dopo la firma, i requisiti della Relazione di convalida grafica, nonché un riferimento speciale a casi pratici concreti.

Sessione formativa molto interessante per rimanere aggiornati su come noi notai, dai nostri studi, possiamo aiutare i cittadini ad aggiornare la realtà catastale dei loro terreni e immobili alla realtà fisica esistente.

In allegato (QUI) il link alla sentenza della Corte Suprema n. 369/2026, del 9 febbraio, in cui la Sezione III, contenzioso della Corte Suprema, si pronuncia nuovamente su un caso molto comune nella pratica, che è molto importante che i contribuenti conoscano.

Il caso specifico riguarda la compravendita di un immobile, per la quale è necessario un finanziamento ipotecario, con la particolarità che il prezzo di acquisto è inferiore al valore di stima risultante dalla valutazione ipotecaria ufficiale (circostanza molto comune nella pratica).

L'interessato paga le imposte sull'operazione utilizzando come base imponibile dell'ITP il valore di acquisto, a fronte del quale l'Amministrazione fiscale avvia una procedura di verifica dei valori, in cui, ai sensi dell'articolo 57.1 LGT, viene preso come base il valore assegnato per la valutazione ipotecaria dell'immobile in conformità con quanto previsto dalla legislazione ipotecaria.Una volta presentato il relativo ricorso contenzioso, la Corte Suprema, in ultima istanza, si schiera nuovamente a favore del Fisco in questo caso, ritenendo che tale procedura sia valida e conforme alla legge, in particolare nei casi in cui la differenza di valore sia "rilevante".

Da tenere ben presente quando si acquista un immobile con un mutuo ipotecario, poiché nella pratica questa situazione è molto comune e francamente sconosciuta a molti cittadini, il che può causare molti dispiaceri in futuro se non se ne è a conoscenza in anticipo e non viene gestita adeguatamente, in particolare nei casi in cui le differenze sono "rilevanti".

In allegato (QUI) il link alla Risoluzione del 23 settembre 2025 della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Pubblica Fede (BOE del 14 gennaio 2026), nel ricorso presentato contro la nota di qualificazione emessa dal conservatore del registro mercantile centrale III (di seguito RMC), con la quale viene negata una determinata riserva di denominazione.

Il caso parte dal presupposto che una società richieda all'RMC la prenotazione di una serie di denominazioni sociali nel seguente ordine: "Grupo Getura, SL", "Grupo Empresarial Getura, SL", "Getura Corporación, SL", "Getura Enterprise, SL" e "Getura Ecomerce y Asesoramiento, SL". L'RMC rilascia una certificazione attestante che la seconda delle denominazioni richieste ("Grupo Empresarial Getura") non è registrata, senza pronunciarsi espressamente sulla prima opzione richiesta.

Di fronte a tale situazione, l'interessato ricorre contro il rifiuto, ma il Conservatore del Registro delle Imprese si oppone, sostenendo che non sussiste una valutazione negativa in quanto tale. Di fronte a tale argomentazione, la DG riconosce che, in effetti, in questi casi esiste in realtà una valutazione negativa implicita (cioè, se viene rilasciata una certificazione conforme alla seconda o alle successive denominazioni non registrate, ciò significa che le denominazioni che figurano al primo posto sono evidentemente rifiutate), per cui, in tale situazione, è ovvio che contro tale valutazione negativa si può ricorrere negli stessi termini previsti per qualsiasi altro rifiuto di registrazione.

Da tenere presente per chiunque sia interessato a costituire una SL o SA e si trovi in questa situazione.

In allegato (QUI) il link alla Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Pubblica Fiducia del 4 settembre 2025 (BOE del 5 dicembre 2025) in cui si risolve il ricorso presentato contro il rifiuto del Registro della Proprietà numero 4 di Barcellona di iscrivere un atto di dazione in pagamento.

Il caso riguarda una società che riconosce di avere un debito nei confronti di un'altra, specificando che la causa del debito sono diversi prestiti di denaro ricevuti in precedenza. Nel documento viene inserito un elenco dell'importo e delle date dei prestiti, ma senza giustificare i mezzi di pagamento di tali prestiti. A titolo di pagamento del debito riconosciuto, la società debitrice assegna al creditore la proprietà di due immobili, che ora si intende iscrivere nel Registro della Proprietà.

Presentata per la registrazione, la Cancelliera valuta negativamente il documento, richiedendo l'identificazione dei mezzi di pagamento utilizzati nel contratto di prestito originario (artt. 24 LN, 254.4 LH e 177 RN), sostenendo che, essendo il prestito la causa del debito che ora si estingue con la dazione in pagamento, deve essere accreditato l'effettivo trasferimento del denaro per evitare riconoscimenti fittizi che eludono il controllo del riciclaggio di denaro.

Una volta presentato il ricorso corrispondente, la Direzione Generale respinge il ricorso e conferma la nota di valutazione, confermando che, in questo tipo di operazioni, è necessario accreditare i mezzi di pagamento, al fine di evitare la consacrazione di operazioni giuridiche fittizie che mascherino altri rapporti giuridici tra le parti o che siano suscettibili di comportamenti illeciti nell'ambito del riciclaggio di capitali.