Note legali pratiche - Aprile 2025

1.- Una società con codice fiscale revocato può stipulare un atto se le viene ordinato dall'autorità giudiziaria.

È collegato (QUI) la Consultazione Fiscale emessa dalla Direzione Generale delle Imposte, su richiesta di un quesito posto dal Notaio di Castro Urdiales Sig. José Javier Corral Martínez (e reso noto dallo stesso in un post sul suo più che interessante profilo LinkedIn), in relazione a una società, a cui l'Erario ha revocato il NIF da anni, che, in un procedimento giudiziario, viene condannata, con sentenza definitiva, a formalizzare la vendita di un parcheggio a favore del ricorrente.

La decisione del tribunale (obbligo di vendita) si scontra in linea di principio con il DA 6 della LGT e con l'art. 23 della legge sul notariato, che vieta al notaio di autorizzare atti il cui concedente abbia un codice fiscale revocato (NIF).

Tuttavia, in questo caso, come deliberato dalla DGT, la vendita è disposta con sentenza passata in giudicato, per cui non si applica l'astensione sopra indicata nella normativa citata, per cui l'atto può essere stipulato.

2.- Webinots. Questioni tecnologiche, copie CSV e protocollo elettronico.

In allegato (QUI) il link a una sessione di formazione online, tenuta dall'Associazione dei Notai della Catalogna, dedicata allo studio e all'analisi dei progressi del notariato digitale in Spagna. In particolare, affronta l'attuazione della Legge 11/2023, lo sviluppo del protocollo elettronico e il crescente utilizzo di copie autorizzate elettroniche con CSV.

Sessione molto interessante per aggiornarsi su questa nuova modalità di copie autorizzate elettroniche, sul processo di creazione e convalida da parte di terzi, sulle possibilità di utilizzo nella pratica per gli operatori legali, ecc.

3.- Sviluppi futuri nell'area della prelazione e del recesso nella città di Barcellona

Si riporta il comunicato stampa del Comune di Barcellona(QUI), che annuncia l'approvazione iniziale, da parte del Consiglio comunale di Barcellona, della nuova ordinanza sul diritto di prelazione (in attesa dell'approvazione definitiva da parte della Plenaria). In essa vengono sviluppati i criteri tecnici in base ai quali l'amministrazione deciderà se esercitare o meno questo diritto, tra i quali spiccano i seguenti:

• Il regolamento dà priorità all'acquisto di proprietà con più di dieci abitazioni, appartamenti vuoti o edifici con persone vulnerabili, disabili o in quartieri a rischio di gentrificazione.
• Il Comune può rinunciare al diritto di acquisto di un immobile e cedere tale diritto a terzi o a promotori di edilizia residenziale pubblica, agli occupanti legali dell'immobile o a promotori privati o no-profit il cui scopo è la promozione di alloggi sovvenzionati (il che, in pratica, significa che il numero di casi in cui viene esercitato questo diritto di prelazione può aumentare considerevolmente).
• L'ordinanza prevede anche l'apertura di un sito web con accesso agli enti beneficiari per consultare le proprietà soggette a diritto di prelazione in cui il Comune non ha interesse.
• Per quanto riguarda il diritto di recesso, il termine per accettare di esercitarlo è stato esteso a tre mesi.
• L'ordinanza prevede che, al momento della comunicazione dell'operazione all'amministrazione, dovranno essere fornite più informazioni rispetto a quanto fatto finora. In particolare, sarà necessario comunicare se la vendita è prevista in un'unica transazione congiunta o in più transazioni a favore di diversi acquirenti, e sarà inoltre necessario identificare il/i potenziale/i acquirente/i.

Seguire la questione una volta approvata definitivamente la norma, che darà maggiore certezza giuridica e prevedibilità alle persone che, eventualmente, sono coinvolte in operazioni in cui si applica questo diritto dell'amministrazione.

4.- DNI digitale e notai. Presto sarà possibile firmare il proprio atto con la carta d'identità digitale.

È collegato (QUI) all'articolo pubblicato sul blog dello studio notarile, riguardante le nuove caratteristiche della carta d'identità digitale e la sua applicazione pratica nel lavoro quotidiano di uno studio notarile.

Come indicato in questo articolo, da qualche settimana è possibile ottenere una versione digitale del nostro DNI attraverso un'applicazione sul nostro cellulare, che è pienamente valida ed efficace, come se fosse il tradizionale DNI fisico che tutti i cittadini spagnoli hanno.

Per il suo utilizzo in uno studio notarile al momento della sottoscrizione di un atto pubblico, invece, bisognerà attendere ancora qualche mese, poiché, come indica la norma stessa e come si evince dalla Comunicazione 1/2025 (consultabileQUI ), viene stabilito un periodo di adattamento di 12 mesi per consentire al Centro Tecnologico del Notariato di apportare le innovazioni tecnologiche necessarie al corretto funzionamento di questa nuova risorsa digitale.

5.- Nuovi sviluppi nella tassazione degli atti notarili elettronici timbrati

È collegato (QUI) l'ordinanza HAC/305/2025, del 27 marzo, che approva i documenti notarili timbrati elettronicamente, in virtù della quale vengono introdotte novità rilevanti nel campo della tassazione dei documenti notarili elettronici.

Pertanto, come stabilito dal regolamento, i nuovi atti notarili elettronici (nello specifico, il "foglio matrice elettronico" e il "foglio copia autorizzato elettronico per terzi"), ai sensi della legge ITP, sono soggetti all'imposta di bollo (Actos Jurídicos Documentados), all'imposta sugli atti notarili e, quindi, alla cosiddetta aliquota forfettaria per questo tipo di tassazione.

Su questa base, l'Ordinanza designa il Consiglio Generale del Notariato come nuovo soggetto obbligato, in quanto questa istituzione assume la funzione di centralizzare le informazioni e garantire la corretta attribuzione dell'imposta agli enti pubblici corrispondenti, sotto il controllo della Commissione del Mercato del Tabacco.

La procedura di riscossione e liquidazione è simile a quella già in vigore per i documenti timbrati fisici, per cui ogni mese il Consiglio Generale dei Notai deve inviare alla Commissione del Mercato del Tabacco una relazione dettagliata sul gettito ottenuto e sul numero di documenti elettronici utilizzati, suddivisi per Comunità Autonoma. Successivamente, la Commissione verificherà le informazioni e le comunicherà alla Direzione Generale del Tesoro e all'AEAT, che gestirà il pagamento dell'imposta al Tesoro pubblico. Le Comunità Autonome riceveranno la riscossione corrispondente in base all'assegnazione dell'imposta nei rispettivi territori.

In attesa della formalizzazione del suo sviluppo e dell'implementazione tecnica per la sua piena attuazione, che potrebbe comportare un significativo aumento dei costi dei documenti pubblici da autorizzare.

Inoltre, l'allegato all'ordinanza HAC/305/2025 stabilisce le specifiche tecniche di questi documenti, che devono essere conformi allo standard ISO 19005. Pertanto, ogni foglio timbrato conterrà informazioni di sicurezza quali:

• Identificatore univoco in formato alfanumerico.
• Codice 2D con l'identificativo univoco.
• Immagine dello stemma nazionale spagnolo in un colore specifico.
• Numero di timbro codificato con l'identificativo dell'Associazione Notarile di riferimento.

6.- Compravendita di immobili, esercizio della condizione risolutiva e reimmatricolazione dell'immobile a favore del venditore. Requisiti per questo

In allegato(QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Fede Pubblica del 27 febbraio 2025 (BOE del 22 marzo 2025), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di risoluzione unilaterale per inadempimento contrattuale in virtù del quale la società venditrice di un immobile dichiara la risoluzione unilaterale del contratto di acquisto a causa del mancato pagamento da parte dell'acquirente, richiedendo la reimmatricolazione dell'immobile a nome della suddetta società venditrice.

In questa interessante e lunga decisione, viene fatta un'ottima sintesi delle condizioni e dei requisiti che devono essere soddisfatti per poter registrare nuovamente l'immobile a favore del venditore in applicazione di una condizione risolutiva, ovvero le condizioni e i requisiti che devono essere soddisfatti per poter registrare nuovamente l'immobile a favore del venditore in applicazione di una condizione risolutiva:

• Che l'acquirente non ha rispettato una delle rate.
• Deve esserci una volontà di inadempienza da parte dell'acquirente.
• Il venditore deve aver adempiuto a tutti i suoi obblighi.
• Affinché la vendita venga regolata, il venditore deve richiedere il pagamento all'acquirente in tribunale o tramite un notaio.
• La reimmatricolazione a favore del venditore, mediante citazione dell'acquirente ex art. 59 RH, richiede ingiustificatamente la consegna delle somme che l'acquirente ha consegnato come parte del prezzo, e questo anche nel caso in cui non vi siano titolari di oneri successivi che devono essere cancellati.

7.- È necessario indicare il CNAE dell'attività principale in caso di modifica dell'oggetto sociale.

In allegato(QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Fede Pubblica del 25 febbraio 2025 (BOE del 26 marzo 2025), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di modifica dell'oggetto sociale di una SL, in cui la società elimina dall'oggetto sociale una delle varie attività che, fino ad oggi, la componevano, senza menzionare espressamente il CNAE che la SL deve mantenere o presentare da quel momento in poi.

Questo criterio viene confermato dalla DG nel ricorso in esame, affermando letteralmente che "sia l'iscrizione della costituzione della società che l'iscrizione della modifica dell'oggetto sociale devono necessariamente contenere il codice di attività corrispondente all'attività principale svolta dalla società, che deve essere quello che meglio la descrive e con una sufficiente disaggregazione".

8.- Divieto di cessione e scadenza del termine. La cancellazione espressa non è necessaria per formalizzare il trasferimento.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione generale della sicurezza giuridica e della fede pubblica del 4 marzo 2025 (BOE del 5 aprile 2025), in cui la Direzione generale risolve un caso relativo a un atto di vendita formalizzato nel settembre 2024.

Presentata per la registrazione, la stessa viene rifiutata dal Conservatore, sostenendo che non vi è traccia della precedente cancellazione del divieto di alienazione che grava sull'immobile, che aveva una durata di 3 anni, a partire dal 20 aprile 2016.

Contro tale condizione risolutiva, il notaio autorizzante ha presentato ricorso al DG, che ha revocato la nota risolutiva, sostenendo in sintesi che il divieto di alienazione gravante sugli immobili è stato stipulato per un periodo di tre anni a partire dalla data dell'atto di vendita degli acquirenti (20 aprile 2016), per cui è evidente che al momento del trasferimento di cui al ricorso (6 settembre 2024), il periodo di tre anni previsto era già trascorso. Pertanto, sebbene il nostro ordinamento si basi sul principio di rotazione, come nel caso della richiesta di cancellazione della condizione risolutiva, nel caso di specie, in presenza di un atto di vendita di cui si chiede la registrazione, la richiesta di cancellazione del divieto di alienazione deve intendersi implicita.

9.- Riserva di nome in una nuova società. Non può essere effettuata dall'amministratore se non è socio.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Fede Pubblica dell'11 marzo 2025 (BOE del 4 aprile 2025), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di costituzione di una società, in cui la riserva della denominazione sociale viene effettuata da una persona fisica che viene nominata amministratore unico della nuova società nello stesso atto, senza essere socio fondatore della stessa.

Il Registro Mercantile ha rifiutato la registrazione in base all'art. 413-2 RRM, in virtù del quale la prenotazione del nome della società deve essere fatta da un socio fondatore, criterio confermato dalla Direzione Generale nel ricorso in corso di risoluzione. Questo è un promemoria per tutti gli imprenditori che desiderano costituire una nuova società.

10.- La compravendita con prezzo da determinare in futuro è ammissibile.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Legale e la Fede Pubblica del 12 marzo 2025 (BOE del 4 aprile 2025), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di vendita, in cui le parti concordano che parte del prezzo di vendita sarà determinato in futuro (in base a un sistema riferito al prezzo di una vendita futura, meno i costi dell'operazione aggiornati in base al CPI).

L'ufficiale dei registri immobiliari rifiuta la registrazione in quanto, in sostanza, la parte del prezzo relativa alla vendita in corso non è stata determinata e non può essere determinata.

In appello, la DG ha revocato la nota di qualificazione, applicando la giurisprudenza e la dottrina in vigore, secondo cui "non dovrebbero esserci obiezioni quando le parti hanno stabilito procedure oggettive su come fissare il prezzo", come nel caso di specie, in cui i parametri da applicare (prezzo di vendita futuro meno i costi aggiornati all'IPC) per determinare la parte di prezzo non pagata sono oggettivamente verificabili.

11.- Flash fiscale. Inversione del soggetto passivo

In allegato (QUI) link al Flash fiscale della Commissione tributaria dell'Associazione notarile della Catalogna, che tratta l'interessante figura fiscale dell'inversione del contribuente IVA in una transazione che prevede il trasferimento di un immobile in base a un contratto di opzione di acquisto tra un'entità commerciale e una cooperativa.

A tal fine, si analizzano le consultazioni 197 e 198 del 2025 della DGT, in cui la DGT adotta un criterio restrittivo, in virtù del quale si ritiene che l'elemento essenziale sia la concomitanza di un'esecuzione di una garanzia, per cui se la trattenuta di parte del prezzo del trasferimento viene utilizzata dall'acquirente per cancellare gli oneri ipotecari, l'ipotesi di reverse charge non sarebbe applicabile.