Note legali pratiche - Luglio 2025

1.- Flash fiscale: come viene tassato un trust?

In allegato (QUI) link a un video del Flash Fiscale dell'Associazione Notarile della Catalogna, in cui il notaio di Barcellona Elena Cantos commenta la consultazione informativa 206/2025 della Direzione Generale delle Imposte e degli Affari Legali della Generalitat della Catalogna, che tratta di un testamento che include una clausola in virtù della quale le azioni di una società commerciale vengono attribuite alla figlia del testatore, ma con la particolarità che tale figlia deve trasferire gratuitamente una parte delle azioni (nello specifico il 20%) ai nipoti del testatore, quando questi raggiungono la maggiore età.

Si pone la questione di come questo caso sia tassato e se possa essere considerato un trust. La DG non decide se ci troviamo di fronte a un trust o meno (in quanto si tratta di una questione giuridica che esula dalle sue competenze) ma, sulla base del fatto che può essere considerato un trust, richiama il contenuto dell'art. 54 del Regolamento ISD, da cui si evince che il beneficiario deve regolare l'intero dominio dei beni oggetto del trust per il pagamento delle imposte. 54 del Regolamento ISD, da cui si evince che il beneficiario deve liquidare l'intero dominio dei beni oggetto del trust per l'ISD e, quando questi beni passano ai trustee, questi ultimi dovranno liquidare nuovamente l'intero dominio dei beni oggetto del trust per l'ISD e, in quel momento, il trustee (o i suoi eredi) ha la possibilità di richiedere il rimborso ISD per il valore della nuda propiedad.

Pertanto, la figlia dovrà saldare l'ISD di tali azioni per l'intero dominio, e quando le azioni passeranno ai nipoti, questi dovranno fare lo stesso, ma a quel punto la figlia (o i suoi eredi) potrà richiedere il suddetto rimborso.

2.- Vengono lanciati prestiti pubblici per facilitare l'accesso all'alloggio dei giovani in Catalogna.

In allegato (QUI) link al sito web dell'Institut Català de Finances dove viene lanciato il cosiddetto "Prestito di Emancipazione", in base al quale, se si ha un'età compresa tra i 18 e i 35 anni e si vuole acquistare la prima casa, il "Prestito ICF Habitatge Emancipació" permette di finanziare l'acconto fino al 20% del prezzo di acquisto, con un limite di 50.000 €.

Per poter accedere a questi prestiti è necessario soddisfare una serie di requisiti, quali:

• Avere un'età compresa tra i 18 e i 35 anni.
• Acquisto della prima casa del richiedente da utilizzare come residenza principale.
• Non superare determinate soglie di reddito lordo (ad esempio, per una persona sola, 80.963,31 euro/anno).
• Nessuna inadempienza o debito significativo con le banche.
• L'immobile da acquistare deve trovarsi in Catalogna, avere un certificato di occupazione valido e non essere stato precedentemente classificato come VPO.

La particolarità del prestito è che il debitore non deve rimborsarlo fino all'estinzione dell'ipoteca con la banca. Dopo questo periodo, è disponibile un periodo di 5 anni per rimborsare completamente il prestito in rate mensili, con un tasso di interesse dello 0 %.

Tra gli aspetti negativi, tuttavia, va notato che, per aumentare l'offerta di alloggi a prezzi accessibili in Catalogna, gli alloggi acquisiti in questo modo diventeranno alloggi sovvenzionati in modo permanente (VPO) a un prezzo limitato.

Il concetto problematico di grande detentore e i suoi effetti fiscali in Catalogna.

In allegato (QUI) link alla Webinot 78 dell'Associazione Notarile della Catalogna, dove il notaio di Reus Emilio Mezquita García-Granero analizza in modo approfondito il controverso concetto di grande titolare e le sfide poste dalla sua definizione nella pratica notarile e nella tassazione delle transazioni formalizzate negli uffici notarili.

Si allega anche (QUI) Risoluzione 3/2025, della Direzione Generale delle Imposte e del Gioco d'Azzardo della Generalitat de Catalunya, che offre linee guida interpretative in relazione all'ITP e all'applicazione in Catalogna dell'aliquota fiscale del 20% nei trasferimenti immobiliari onerosi di abitazioni quando l'acquirente è una persona fisica o giuridica considerata un grande detentore, o quando viene trasferito un edificio completo di abitazioni. Nella Risoluzione, ad esempio, sono interessanti i seguenti aspetti:

• Non sono presi in considerazione ai fini del calcolo del numero di abitazioni di grande proprietà quando si detiene semplicemente un diritto di usufrutto o di occupazione (sia di proprietà che di nuda proprietà).
• Se il contribuente possiede meno del 100% di una o più proprietà, sarà considerato un grande detentore se la somma delle superfici di tutte le proprietà di cui possiede una percentuale è superiore a 1.500 metri quadrati.
• Nel caso delle persone fisiche, l'abitazione principale è esclusa dal calcolo.
• Nel caso di vendita integrale di un edificio, si considererà un fabbricato se ha 2 o più abitazioni indipendenti, indipendentemente dal fatto che sia stata effettuata o meno la divisione orizzontale (escludendo quindi il trasferimento di abitazioni monofamiliari). Allo stesso modo, l'imposta del 20% si applicherà solo alla superficie dell'edificio ad uso abitativo, nonché agli elementi comuni, ma non alla parte proporzionale qualificata per altri usi (locali, magazzini, parcheggi, ecc.).

Inoltre, a questo proposito, si allega (QUI) la circolare fiscale numero 5/2025 dell'Associazione Notarile della Catalogna, che fornisce ulteriori criteri interpretativi in materia.

4.- Annullamento unilaterale di una condizione risolutiva. È possibile solo se è stata concordata e se l'accordo viene rigorosamente rispettato.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 27 maggio 2025 (BOE del 25 giugno 2025), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di annullamento di una condizione risolutiva con le seguenti condizioni:

• Viene formalizzato l'atto di vendita, in cui parte del prezzo viene dilazionato nel futuro, con un piano di diverse rate, l'ultima delle quali scadrà il 31/12/2024.
• A garanzia del prezzo differito, viene costituita una condizione risolutiva che può essere annullata, come concordato, unilateralmente dall'acquirente previa dimostrazione del pagamento degli importi dovuti.
• L'acquirente effettua i pagamenti (ma l'ultimo viene effettuato dopo la scadenza con un bonifico del 03/01/2025) e, su questa base, concede l'atto di cancellazione della condizione risolutiva, che viene presentato per la registrazione.

Una volta presentato l'atto al Catasto, il Conservatore lo ha qualificato negativamente, ritenendo che, poiché il pagamento differito era stato effettuato oltre il termine concordato tra le parti, non fosse soddisfatta la condizione pattuita affinché l'acquirente potesse annullare unilateralmente la condizione risolutiva, cosicché sarà necessario l'espresso consenso del venditore per registrare la cancellazione prevista.

Su ricorso, la Direzione Generale ha confermato la nota di qualificazione, ritenendo che, poiché l'unica cosa che era stata espressamente concordata come evento di cancellazione unilaterale era il pagamento del prezzo differito entro il 31/12/2024, e il pagamento è stato effettuato successivamente, non è opportuno ricorrere a questa via unilaterale, Invece, l'unico modo per annullare la condizione risolutiva è quello di ricorrere alle regole generali, ossia il consenso espresso del titolare della condizione risolutiva o una decisione giudiziaria definitiva, oppure il decorso dei casi di scadenza legale che si applicano ai casi di condizioni risolutive che non sono a garanzia del prezzo differito.

5.- Assegnazione del numero di registrazione per l'affitto a breve termine nel catasto e limitazioni degli statuti comunitari. Aspetti da tenere in considerazione

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione generale della sicurezza giuridica e della fede pubblica del 19 giugno 2025 (BOE del 9 luglio 2025), in cui la Direzione generale risolve un caso relativo a una richiesta di assegnazione di un numero di registrazione per affitti a breve termine a un immobile registrato.

Come sapete, dall'entrata in vigore (1 luglio 2025) del Regio Decreto 1312/2024 (QUI potete consultarlo) tutti i locatori di immobili a breve termine sono obbligati a ottenere un numero di registrazione presso il Catasto per poter offrire i propri servizi attraverso le piattaforme online.

Nel caso specifico, l'interessato chiede l'assegnazione di questo numero di registrazione, che viene negato dal Conservatore, in quanto lo statuto della comunità di proprietari stabilisce che "i sessantasei appartamenti esistenti nell'edificio saranno destinati esclusivamente all'abitazione, senza la possibilità di installare in nessuno di essi, né in parte degli stessi, industrie, imprese o, in breve, di esercitare qualsiasi attività o professione da parte del proprietario o di qualsiasi persona che potrebbe occuparlo".

In sede di ricorso, la Direzione generale ha confermato la nota di qualificazione, stabilendo che, in questi casi, è necessario distinguere tra l'autorizzazione amministrativa all'esercizio di un'attività di uso turistico a breve termine e la planimetria civile, perché anche se questa autorizzazione è in vigore, se l'associazione dei proprietari vieta questo uso, non sarà possibile assegnare il numero di registrazione richiesto dal nuovo regolamento per poter pubblicizzare l'immobile sulle piattaforme di affitto turistico online.

Questa risoluzione serve a ricordare l'entrata in vigore di questo nuovo regolamento e anche l'importanza di esaminare in dettaglio gli aspetti civili che possono influenzare lo sviluppo di un'attività economica su una proprietà.

6.- Consigli per scegliere il nome giusto per la vostra nuova azienda in modo da non avere problemi

In allegato (QUI) curiosa Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Legale e la Fede Pubblica del 12 giugno 2025 (BOE del 3 luglio 2025), in cui la Direzione Generale risolve un ricorso contro il rifiuto del Conservatore Centrale del Commercio II di riservare alcune denominazioni sociali.

Tra tutti i nomi richiesti, quello che interessa in questa sede è il rifiuto dei nomi "EVM, SL" e "EVM Hub, SL", che si è basato sull'esistenza di identità o quasi coincidenza con altri nomi già registrati o riservati (come "EVM Group, SL" o "VMP Hub, SL").

Dopo la presentazione del relativo ricorso, la Direzione Generale ha emesso un'interessante decisione, riesaminando i requisiti che devono essere soddisfatti dalle denominazioni sociali che devono essere riservate alla costituzione di una nuova società (o al cambio di denominazione, ovviamente), concentrandosi sul concetto di identità (art. 408 del Regolamento del Registro Mercantile e dell'Ordinanza del 30 dicembre 1991 sul Registro Mercantile Centrale) e, in particolare, sui termini generici o sulle espressioni prive di virtualità differenziante che, aggiunte a una denominazione esistente, non ne consentono la differenziazione (e quindi non dovrebbero essere ammesse).

A tal fine, si allega QUI una guida del Registro Mercantile Centrale che include un elenco di questi termini generici.

Nel caso specifico, la parola "Gruppo" o "Gruppo" è inclusa nell'elenco dei termini generici (per cui la denominazione richiesta non è ammissibile).

La Direzione generale ritiene invece che si debba giungere a una conclusione diversa per quanto riguarda la denominazione "EVM Hub, SL", in quanto viene aggiunto un termine ("Hub") che non figura nell'elenco summenzionato e che deve essere considerato sufficientemente distintivo per non incorrere nel divieto di identità dei nomi.

Interessante risoluzione che ci ricorda e ci fornisce interessanti risorse per scegliere il nome giusto per la nostra futura azienda e non avere problemi con esso.

7.- Nel prossimo futuro è possibile che il trasferimento delle azioni della società debba essere registrato nel Registro Mercantile.

In allegato (QUI) link al Piano di Stato per la lotta alla corruzione, recentemente approvato dal Governo, che, tra le altre misure, prevede la possibilità di renderlo obbligatorio nel prossimo futuro:

• Registrare tutti i trasferimenti di azioni della società presso il Registro delle imprese.
• Deposito elettronico annuale del registro dei soci presso il Registro delle imprese.
• Inoltre, collegare l'efficacia nei confronti di terzi della trasferibilità delle azioni alla loro iscrizione nel registro.

Attualmente la legislazione mercantile spagnola non richiede l'iscrizione nel Registro Mercantile della proprietà delle azioni delle società a responsabilità limitata, il che significa che la futura riforma prevista potrebbe avere un impatto notevole sulle transazioni commerciali in Spagna. Seguire da vicino l'evoluzione legislativa della misura proposta.

8.- Nuove misure fiscali su ITP, AJD e imposta sulle successioni e donazioni

In allegato (QUI) link alla Circolare fiscale 4/2025 dell'Associazione Notarile della Catalogna, che analizza i principali cambiamenti fiscali in Catalogna che entreranno in vigore il 27 giugno 2025, a seguito del Decreto Legge 5/2025. In particolare:

• Nuovo innalzamento dell'ITP dal 10% al 13% (per importi superiori a 1,5 milioni di euro).
• Aliquote aggravate del 20% per i grandi detentori e per i trasferimenti di interi edifici.
• Nuove aliquote ridotte per l'acquisto di abitazioni primarie per i giovani sotto i 35 anni, le famiglie numerose, le persone con disabilità, le famiglie monoparentali e le vittime di violenza di genere.
• Nuove sovvenzioni nel settore delle TPO per le cooperative edilizie senza scopo di lucro, o nel trasferimento di edifici per uffici per la loro trasformazione in VPO.
• L'aliquota AJD per gli atti notarili in cui si è rinunciato all'esenzione IVA è aumentata al 3,5%.
• Sconto del 100% AJD per i giovani fino a 35 anni di età sull'acquisto di una residenza primaria (se soddisfano una serie di requisiti).
• Abolizione del bonus di trasferimento per la cessione di immobili nel caso di società immobiliari.
• Nella DSI, il termine per l'acquisizione della proprietà è esteso da 3 a 6 mesi nel caso di donazioni di denaro da parte di parenti per l'acquisizione della proprietà.

9.- Nel prossimo futuro gli atti saranno un po' più cari per coprire i costi dei nuovi atti elettronici.

Si rimanda alla nota emessa dal Consiglio Generale del Notariato, in relazione all'ordinanza HAC/305/2025, del 27 marzo (QUI a cui abbiamo già fatto riferimento in una precedente newsletter), che stabilisce il sistema di riscossione della tassa di bollo dei fogli della matrice e della copia autorizzata in formato elettronico.

Questo decreto, sebbene sia già in vigore, è ancora in attesa dell'implementazione degli aspetti tecnici informatici del decreto per la sua effettiva attuazione.

Non appena ciò avverrà, la sua diffusione comporterà un aumento del costo degli atti pubblici, poiché l'importo del "timbro elettronico" dovrà essere riscosso presso lo studio notarile come supplemento.

Non appena il sistema informatico sviluppato dall'FNMT sarà ultimato, verrà comunicato al pubblico.

10.- Fare attenzione quando si inseriscono gli indici notarili. Errori comuni da evitare

In allegato (QUI) nota informativa del Consiglio Direttivo dell'Associazione Notarile della Catalogna, in relazione ad alcune carenze informative e di remissione di documenti nell'Indice Unico, che riguardano il lavoro dell'Agenzia delle Entrate della Catalogna. In particolare, ricordiamo quanto segue:

• Invio di copie semplici: i notai sono tenuti a inviare all'ATC una copia semplice degli atti contenenti eventi imponibili ITP e AJD entro un termine massimo di 10 giorni dalla formalizzazione dell'atto attraverso lo strumento telematico disponibile a tal fine.
• Operazioni IVA in reverse charge: sono stati rilevati numerosi errori di registrazione in queste operazioni, ricordando che è necessario sottolineare che queste operazioni sono "soggette a IVA".
• Numero di protocollo: È molto importante riportare correttamente il numero di protocollo, poiché è stata rilevata un'alta percentuale di errori in questo campo.