Note legali pratiche - Dicembre 2024

1.- Atti notarili in documenti digitali

In allegato (QUI) il link a un'interessante sessione di formazione pratica tenuta dal notaio madrileno Fernando Gomá, sugli atti notarili legati al mondo digitale (atti WhatsApp, pagine web, contenuti sui social network, deposito di documenti digitali, ecc.)

Sessione pratica, in formato video, molto interessante, con note da tenere in considerazione quando si formalizza questo tipo di documento, dove possiamo anche trovare modelli di documento pubblico da utilizzare in questi casi.

2.- È possibile costituire una SL con una sola quota di partecipazione di 1 euro.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Certezza del Diritto e la Fede Pubblica del 29 ottobre 2024 (BOE del 22 novembre 2024), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto costitutivo di una SL con un'unica quota di partecipazione del valore nominale di un euro.

Il Registrar ha rifiutato la registrazione in quanto il fatto che la SL costituita abbia una sola partecipazione azionaria contravviene ai principi della SL e al suo normale sviluppo (considerando che la LSC presuppone una più ampia divisione del capitale sociale).

In sede di appello, la DG si è allineata al notaio ricorrente, revocando la nota di qualifica, ritenendo che, nel rispetto dell'autonomia del socio fondatore, la costituzione di questa SL con un'unica quota di partecipazione del valore nominale di 1 euro sia ammissibile, non essendovi alcuna disposizione che lo vieti.

3.- Istruzioni sulla verifica dei valori immobiliari per l'anno 2025 in Catalogna

In allegato (QUI) l'Istruzione per la verifica dei valori degli immobili nell'imposta sui trasferimenti di capitale e sugli atti giuridici documentati e nell'imposta sulle successioni e donazioni, che deve essere applicata agli eventi imponibili dell'anno 2025.

Si ricorda che nei trasferimenti di immobili ai quali non è stato assegnato un valore di riferimento o questo non può essere certificato dalla Direzione Generale del Catasto, la base imponibile e, quindi, il valore che deve essere incluso nell'autovalutazione, fatta salva la verifica amministrativa, sarà il maggiore tra i seguenti: il valore dichiarato dalle parti interessate, il prezzo o il corrispettivo concordato o il valore di mercato.

In questi trasferimenti, l'Amministrazione ha la facoltà di verificare che il valore dei beni e dei diritti dichiarati nell'autocertificazione non sia inferiore al valore di mercato; a tal fine si prenderanno come riferimento i valori indicati nelle Istruzioni.

4.- La Corte di Cassazione stabilisce che le "case mobili" necessitano di una licenza urbanistica perché sono simili a una casa prefabbricata e non a una roulotte.

In allegato (QUI) sintesi della sentenza STS 1917/2024, del 5 dicembre, in cui la Terza Sezione della nostra Alta Corte ha stabilito che le "case mobili" necessitano di un'autorizzazione edilizia in quanto sono paragonabili a una casa prefabbricata e non a una roulotte.

Per la Corte di Cassazione, quindi, sono le norme urbanistiche applicabili in ciascun caso a legittimare l'installazione di case mobili su un terreno, in quanto ciò è giustificato da un motivo imperativo di interesse generale come la tutela dell'ambiente e dell'ambiente urbano.

5.- Fare attenzione ai divieti amministrativi o penali di disposizione, in quanto impediscono la registrazione della compravendita di un immobile, anche se precedente.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 9 ottobre 2024 (BOE del 15 novembre 2024), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di vendita di un immobile soggetto a divieto di alienazione contenuto in un'annotazione preventiva disposta dall'Agenzia delle Entrate, effettuata dopo la concessione dell'atto di vendita.

In particolare, si tratta di un atto di vendita stipulato il 21 dicembre 2023, presentato in cancelleria l'8 maggio 2024. Tuttavia, prima di questa data, il 12 aprile 2024, sull'immobile oggetto della vendita è stata effettuata un'annotazione preventiva di divieto di alienazione disposta dall'erario.

Il DG, pronunciandosi sul ricorso presentato, ribadisce la propria dottrina che nega la possibilità di registrare la vendita, comprendendo che l'efficacia preferenziale dei trasferimenti prima dei divieti di alienazione non è applicabile nei procedimenti penali o amministrativi, dove deve prevalere la componente di ordine pubblico delle misure cautelari adottate.

6.- Cancellazione anticipata dei mutui ipotecari. Valori da tenere in considerazione per sapere se pagare o meno un risarcimento alla banca.

Alla luce dei numerosi quesiti generati da questa vicenda, ovvero le eventuali commissioni a carico dei clienti delle banche quando desiderano estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il proprio mutuo ipotecario , si allega quanto segue (QUI) la Risoluzione del 2 dicembre 2024 della Banca di Spagna, che pubblica gli indici e i tassi di riferimento applicabili per il calcolo del valore di mercato nella compensazione del rischio di tasso di interesse dei mutui ipotecari, nonché per il calcolo del differenziale da applicare per ottenere il valore di mercato dei prestiti o dei crediti che vengono cancellati anticipatamente.

A questo proposito, si ricorda che nel caso di mutui sottoscritti dopo il 9 dicembre 2007, in caso di cancellazione anticipata (totale o parziale), l'istituto finanziario, oltre alla commissione di risarcimento o di cancellazione, può addebitare un importo per la compensazione del rischio di tasso di interesse. Per calcolare il limite massimo da addebitare si deve tener conto della formula matematica regolata dalla normativa vigente, per la quale si devono considerare i valori pubblicati nella presente delibera, aggiornata mensilmente.

In ogni caso, se desiderate ottenere maggiori informazioni su questo calcolo, QUI è possibile accedere anche a un articolo del nostro blog, che ha avuto ampia diffusione, dove si possono trovare informazioni pratiche su come eseguire questi calcoli e verificare se la banca sta applicando correttamente le commissioni che possono o meno essere addebitate.

7.- Le società estere non registrate e il test della sufficienza. Sarà necessario procedere con molta cautela

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione generale della sicurezza giuridica e della fede pubblica del 25 settembre 2024 (BOE del 7 novembre 2024), in cui la Direzione generale risolve un caso relativo a un atto che formalizza il trasferimento di garanzie ipotecarie, in cui l'aspetto più interessante è tutto ciò che riguarda la descrizione della procura che abilita il rappresentante di una società straniera non registrata.

Il caso riguarda specificamente un atto di cessione di garanzie ipotecarie, in cui la società cessionaria (irlandese e non registrata in Spagna) è rappresentata nell'atto da un procuratore. Il notaio autorizzante, nel redigere la sintesi della procura speciale, si limita a identificarla (con data e nome del notaio autorizzante) e a dichiarare che la ritiene sufficiente per il rilascio.

Una volta presentato per la registrazione, il Conservatore a cui viene presentato l'atto ritiene che la sintesi della procura sia insufficiente, criterio confermato dalla Direzione Generale che, nella sua Risoluzione, stabilisce che le procure di società straniere, in quanto non registrate, sono soggette alla dottrina del STS del 1° giugno 2021 per le procure non registrate di società spagnole registrate, Pertanto, il notaio autorizzante deve, sotto la sua responsabilità, verificare rigorosamente la validità e l'efficacia della procura conferita da detta società e registrare di aver compiuto tale azione, in modo che il documento autentico da cui risulta la rappresentanza esprima le circostanze che, a giudizio del notaio, giustificano la validità e l'efficacia della procura nell'esercizio della quale il procuratore agisce.

Pertanto, in particolare, nella valutazione della sufficienza della procura, è necessario indicare l'identità della persona che la conferisce, le sue condizioni personali e se ricopre o meno una posizione professionale nella società.

8.- Acquisto e vendita di beni immobili da parte di una società e di beni essenziali

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Legale e la Fede Pubblica del 6 novembre 2024 (BOE del 22 novembre 2024), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di vendita, in cui la parte venditrice è una società. L'atto di vendita non contiene una dichiarazione della società venditrice sulla natura non essenziale dei beni trasferiti, né è allegata all'atto una delibera dell'Assemblea generale degli azionisti.

Presentato per la registrazione, il Conservatore dei registri immobiliari rifiuta la registrazione, ritenendo che per l'acquisizione o la cessione di un bene aziendale che può essere considerato essenziale sia necessaria una delibera dell'Assemblea generale (che non viene fornita).

Dopo la presentazione del relativo ricorso, la DG ha risolto lo stesso revocando la nota di qualifica, ribadendo così la propria dottrina secondo cui non vi è alcun obbligo di fornire un certificato o di fare una dichiarazione espressa da parte dell'amministratore che il bene oggetto dell'attività documentata non è essenziale, sebbene la dichiarazione contenuta nell'atto sulla natura non essenziale di tale bene migliori la posizione della controparte in termini di dovere di diligenza e di valutazione della colpa grave. Tuttavia, l'omissione di questa dichiarazione esplicita non è di per sé un difetto che impedisce la registrazione.

9.- Risoluzione del contratto di compravendita e iscrizione nel registro fondiario quando ci sono creditori con diritti registrati.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione generale della sicurezza giuridica e della fede pubblica del 4 novembre 2024 (BOE del 22 novembre 2024), in cui la Direzione generale risolve un caso relativo alla registrazione di una sentenza del tribunale che dichiara risolta una compravendita.

Il caso si basa su una vendita (in cui l'acquirente, per finanziare l'acquisto, richiede un mutuo ipotecario, che viene registrato al momento della formalizzazione della vendita). Una volta formalizzata la vendita, sorgono disaccordi tra le parti, che finiscono per portare il loro conflitto in tribunale. Il procedimento giudiziario si conclude con la dichiarazione di risoluzione della compravendita, ossia la sua nullità, e le parti devono restituire le reciproche prestazioni (ossia l'immobile al venditore e il prezzo pagato all'acquirente).

Una volta che questa sentenza è stata presentata per l'iscrizione nel registro fondiario, si presenta l'interessante posizione del creditore ipotecario, che ha legittimamente iscritto il suo diritto prima che l'intera controversia sorga e venga risolta.

A questo punto, la DG, allineandosi ai criteri del Conservatore, delibera che, in questi casi, per poter registrare la risoluzione della compravendita (cioè che la casa cessi di essere intestata al "compratore" e torni ad essere intestata al "venditore"), sarà necessario, in primo luogo, dimostrare il deposito delle somme dovute e, soprattutto, dimostrare il consenso della banca creditrice (cioè, la banca titolare del diritto reale ipotecario dovrà acconsentire ), la banca titolare del diritto reale ipotecario dovrà acconsentire), poiché, non essendo stato registrato il credito al momento della comparsa del titolare dell'ipoteca, per mandato imperativo della legge ipotecaria (articoli 20, 37, 40 e 82), la cancellazione o la modifica delle iscrizioni dei titolari successivi è impedita senza il loro consenso espresso o tacito, volontario o forzato.

Pertanto, fate molta attenzione in queste situazioni litigiose, perché al di là della vittoria giudiziaria, sarà necessario negoziare con la banca creditrice per far sì che il debito venga cancellato e che questa acconsenta alla registrazione della delibera di compravendita, altrimenti non sarà possibile, e la vittoria giudiziaria sfumerà.

10.- Iscrizione di un immobile al catasto a favore di una società civile con finalità non commerciali.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 18 novembre 2024 (BOE del 18 dicembre 2024), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di vendita, in cui la parte acquirente è una società civile, inizialmente formalizzato in una scrittura privata, e successivamente reso pubblico (ma senza registrazione nel Registro Mercantile), il cui oggetto è lo sfruttamento dell'attività agricola/zootecnica.

Quando è stata presentata per la registrazione, il Conservatore dei registri immobiliari ha rifiutato la registrazione, sostenendo che quando la società civile ha uno scopo commerciale, è essenziale che, per poter registrare il titolo di proprietà immobiliare a suo favore nel registro fondiario, debba prima essere iscritta nel registro delle imprese; il Conservatore ha ritenuto che, nel caso in questione, lo scopo della società è l'agricoltura/allevamento, ossia una chiara attività commerciale.

Su ricorso, la DG ha revocato la nota di classificazione, ritenendo che la società acquirente sia una società civile formalizzata in un atto pubblico, regolarmente costituita, con un oggetto non commerciale (art. 326 del Codice del Commercio), per cui la registrazione richiesta dovrebbe essere effettuata a nome della società civile acquirente.