Note legali pratiche - Luglio 2024

1.- Nuovo contratto collettivo di lavoro per i dipendenti degli uffici notarili

In allegato (QUI) la Risoluzione del 20 giugno 2024, della Direzione Generale del Lavoro, che registra e pubblica il Terzo Contratto Collettivo di Stato per i Notai e i loro dipendenti, che regolerà il rapporto di lavoro tra i Notai e i loro dipendenti per gli anni 2024, 2025 e 2026. Da prendere come standard di riferimento per la regolamentazione dei rapporti di lavoro tra i notai e i loro dipendenti.

2.- Eredità fiduciaria in Catalogna e impossibilità di attribuire a se stesso i beni ereditari sulla base di tale fiducia rivelata

In allegato (QUI) Risoluzione della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació del 15 luglio 2024 (BOGC del 23 luglio 2024), in cui la DG risolve un caso relativo all'istituto di diritto civile catalano dell'erede fiduciario, in virtù del quale il testatore, nel suo testamento, può istituire eredi o legatari fiduciari a persone fisiche specifiche per dare ai beni la destinazione che ha confidenzialmente affidato loro, a voce o per iscritto (art. 424-11 CCCat).

In questa figura, tuttavia, la legge (art. 424-15 CCCat) determina l'inefficacia delle disposizioni fiduciarie nel caso in cui gli eredi o i legatari nominati la rivelino o la realizzino a loro favore, cioè si attribuiscano i beni dell'eredità, che è proprio ciò che accade in questo caso, in cui due nipoti intendono attribuirsi un bene appartenente alla zia defunta con questo mezzo, cosa non consentita dalla legge, e quindi confermata dalla Direcció General.

3.- Vendita di edifici nuovi autocostruiti prima di 10 anni e obbligo di stipulare una copertura assicurativa decennale al momento della vendita

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Legale e della Fede Pubblica del 9 luglio 2024 (BOE del 23 luglio 2024), che risolve un caso relativo alla vendita di un immobile in cui è presente una nuova costruzione, con un'età inferiore ai 10 anni, in cui si discute dell'obbligo di dimostrare l'esistenza di un'assicurazione decennale.

Come è noto, in base alla normativa vigente (Legge 38/1999, sui Regolamenti edilizi), è obbligatorio stipulare una polizza assicurativa decennale per gli edifici di nuova costruzione. Tuttavia, il DA 2ª della Legge 38/1999 stabilisce che tale garanzia non è richiesta nel caso di singoli autocostruttori di una singola abitazione unifamiliare per uso proprio.

Nel caso in cui l'immobile venga venduto prima di questi 10 anni, questo 2° DA stabilisce che l'autopromotore, salvo accordi diversi, sarà obbligato a contrarre questa garanzia per il tempo rimanente a completare i dieci anni. Allo stesso modo, affinché questa esenzione sia valida, la legge stabilisce che l'autopromotore deve accreditare di aver utilizzato l'immobile per uso personale.

Nel caso di specie, la vendita viene effettuata prima che siano trascorsi i 10 anni, e si cerca di dimostrare che l'immobile è stato utilizzato dall'autopromotore per uso proprio, ma fornendo bollette intestate a una società diversa dal proprietario registrato (che risulta essere una società dello stesso gruppo, strumentale, per lo sfruttamento turistico dell'immobile), il che, a parere del Conservatore, e anche della Direzione Generale, dimostra che il requisito richiesto dalla legge (uso esclusivo da parte dell'autopromotore) non è soddisfatto, per cui è necessario dimostrare la costituzione della relativa polizza assicurativa.

4.- Validità di una clausola statutaria che consenta di evitare l'omissione del luogo di svolgimento dell'assemblea generale.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione generale per la sicurezza giuridica e la fede pubblica del 9 luglio 2024 (BOE del 23 luglio 2024), in cui la DG accetta una clausola dello statuto che consente di evitare l'omissione del luogo in cui si terrà l'assemblea generale nell'avviso di convocazione.

In particolare, è autorizzato l'atto costitutivo di una società commerciale, il cui Statuto (art. 9) stabilisce che"se l'avviso di convocazione non indica il luogo, si intende che l'assemblea è convocata presso la sede sociale". Allo stesso modo, l'articolo 23 dello Statuto stabilisce che "per tutto quanto non previsto dal presente Statuto, si applicano le disposizioni della Legge sulle Società di Capitali, o della norma che la sostituisce, e le leggi e i regolamenti complementari".

Il conservatore ha rifiutato di registrare questa clausola in quanto la disposizione secondo cui l'assemblea può tenersi in qualsiasi luogo della Spagna non è ammissibile, in quanto non si può lasciare alla discrezione dell'organo amministrativo la scelta del luogo di ciascuna assemblea che convoca (anche se rispetta i requisiti di forma e di convocazione), poiché la determinazione della circoscrizione comunale in cui si terranno le assemblee costituisce una garanzia per gli azionisti.

Dopo il relativo appello, la DG si allinea ai criteri del notaio, stabilendo che, nel caso specifico, lo statuto è una semplice riproduzione parziale dell'articolo 175 della Legge sulle Società di Capitali, solo del suo secondo paragrafo, ma ciò non implica un difetto che ne impedisca la registrazione.

5.- Valida clausola statutaria che limiti la facoltà dell'organo amministrativo di cambiare la sede legale all'interno del territorio comunale.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica dell'8 luglio 2024 (BOE del 23 luglio 2024), in cui la DG risolve un caso relativo a un atto di cambio di sede legale di una società, il cui statuto contiene la seguente disposizione "per accordo o decisione dell'organo amministrativo, la sede legale può essere cambiata all'interno dello stesso distretto municipale". Nell'atto in questione, l'amministratore unico cambia la sede legale da un immobile situato nella città di Madrid a un altro situato nella città di Getafe.

Il Conservatore del registro delle imprese ha rifiutato l'iscrizione perché, ai sensi dell'articolo 3 dello Statuto, l'organo amministrativo non ha il potere di cambiare la sede legale in un diverso distretto municipale; questo criterio è stato confermato dalla Direzione generale quando si è pronunciata sul relativo ricorso, ritenendo che questa disposizione dello Statuto sia in realtà una disposizione contraria alla competenza di tale organo di cambiarla all'interno dell'intero territorio nazionale.

6.- L'opzione di acquisto che in realtà nasconde un prestito con contratto di commissione non è ammissibile.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Legale e la Fede Pubblica dell'11 giugno 2024 (BOE del 12 luglio 2024), in cui la DG risolve un caso in cui viene presentata per la registrazione un'opzione di acquisto con le seguenti caratteristiche:

1. Il prezzo dell'opzione ammonta a 5.500 euro, che si riconosce essere stato ricevuto dai concedenti.
2. Il prezzo della futura vendita è fissato a 110.000 euro, di cui 105.600 euro (pari al 96% del prezzo di acquisto) vengono incassati al momento della stipula dell'atto di opzione "in acconto" sul prezzo concordato.
3. È stato inoltre concordato che l'opzione non può essere esercitata prima di 12 mesi.

Una volta presentata questa opzione di acquisto per la registrazione, il Conservatore si è rifiutato di registrarla, affermando che, in realtà, non si tratta di un'opzione di acquisto, ma piuttosto di un prestito con lettera di grazia o opzione di commissione (vietata dalla legge), criterio confermato dalla Direzione Generale. Bisogna quindi tenere presente che ogni attività legale è per quello che è, e non si possono usare cifre diverse per coprire un altro tipo di attività legale.

7.- La vendita da parte di una società insolvente di un immobile ipotecato richiede la preventiva cancellazione dell'ipoteca nel registro.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Legale e la Fede Pubblica del 28 giugno 2024 (BOE del 17 luglio 2024), in cui la DG risolve un caso in cui una società fallita vende un immobile di sua proprietà (un parcheggio) gravato da un'ipoteca a favore di una banca, che viene cancellata dal punto di vista finanziario (viene fornito un certificato di saldo zero), ma non in termini di registrazione.

Il Conservatore rifiuta la registrazione, stabilendo che per registrare il trasferimento è indispensabile la presenza della cancellazione (225 TRLC), criterio confermato dalla Direzione generale.

8.- Poteri della procura e giudizio di sufficienza nell'atto. È necessario indicare correttamente tutti i dettagli della procura.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Legale e la Fede Pubblica del 20 giugno 2024 (BOE del 15 luglio 2024), in cui la DG risolve un caso relativo a un atto di vendita, in cui diverse parti venditrici formalizzano il trasferimento rappresentate da procura. Il notaio ordinante, nell'esaminare tali procure e nel formulare il giudizio di sufficienza, si limita a dichiarare che, a suo avviso, i poteri rappresentativi conferiti nella procura per la stipula dell'atto di vendita sono sufficienti, senza indicare l'identità e la condizione dei conferenti la procura.

Il cancelliere ha rifiutato la registrazione per questo motivo e questo criterio è stato confermato dalla Direzione Generale, che ha stabilito che il parere del notaio sulla sufficienza della procura deve indicare chi sono le persone che hanno conferito la procura, che le loro posizioni sono valide e in vigore e che hanno poteri sufficienti per conferire la procura per conto del mandante.

9.- Il procuratore di una società non ha la facoltà di concedere subprocure, a meno che non sia espressamente autorizzato.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 26 giugno 2024 (BOE del 17 luglio 2024), in cui la DG risolve un caso relativo ad un atto di procura destinato ad essere registrato nel Registro delle Imprese, in cui, tra gli altri poteri, la società nominante conferisce al procuratore la capacità di"conferire procure o deleghe, in tutto o in parte e nei limiti conferiti, alla persona o alle persone che liberamente riterrà opportuno revocare liberamente le procure eventualmente conferite".

Il Conservatore del registro di commercio ha rifiutato la registrazione, sostenendo che è necessario il consenso esplicito dell'organo amministrativo affinché il procuratore possa conferire nuove procure (artt. 261 e 296 CCom).

Il DG, allineandosi al Conservatore, stabilisce che nell'ambito delle procure commerciali, la stessa ragion d'essere della procura fa sì che il potere di sostituzione non possa essere considerato suscettibile di sostituzione a sua volta, in quanto il concedente iniziale lo ha conferito esclusivamente al procuratore in cui ha riposto la sua fiducia, per cui per poterlo esercitare successivamente (con o senza limiti) ciò deve essere assolutamente e chiaramente esplicitato.