È un buon momento per cambiare il mio mutuo con un'altra banca?

Tradizionalmente, il cambio o la surroga del creditore di un mutuo ipotecario nel mercato ipotecario spagnolo (cioè il debitore decide di cambiare banca e di "trasferire" il suo mutuo ipotecario a un'altra entità diversa da quella che lo ha inizialmente concesso), è sempre stata una figura molto poco utilizzata, in quanto il suo costo, la complessa normativa in materia, nonché gli scarsi vantaggi economici che ne derivano, rendevano questa opzione, nella maggior parte delle occasioni, impraticabile o sconsigliabile.

Tuttavia, la tendenza al ribasso dei tassi di interesse negli ultimi anni, insieme ad alcune recenti modifiche normative, hanno fatto sì che questa opzione possa attualmente interessare molti ipotecari, come dimostra l'aumento del numero di firme per questo tipo di transazione nel lavoro quotidiano del mio studio notarile.

Alla luce di ciò, questo articolo fornirà a chiunque sia interessato all'argomento una guida pratica con informazioni utili da tenere in considerazione quando si prende in considerazione questa possibilità.

Che cos'è la surrogazione del creditore?

La surrogazione del creditore (nota anche come surrogazione attiva) è l'operazione con cui il proprietario di un immobile acquistato tramite un mutuo con garanzia ipotecaria decide di cambiare istituto finanziario e quindi di trasferire il suo mutuo ipotecario a un'altra banca o cassa di risparmio che gli offra condizioni migliori, sia in termini di tasso di interesse, che di periodo di rimborso o di qualsiasi altra condizione concordata.

Con questa operazione, quindi, il debitore "cambia il suo mutuo con un'altra banca", cosicché se prima doveva il suo mutuo alla banca "A", a partire dalla surrogazione lo dovrà alla banca "B".

Quando avrà senso dal punto di vista economico prendere in considerazione un'operazione del genere?

Indubbiamente, quando un debitore prende ipoteticamente in considerazione questa possibilità, la cosa principale da valutare è se ha senso o meno dal punto di vista economico nel suo caso specifico, cioè se il cambiamento porterà a un risparmio significativo che vale la pena di fare e che giustifica questo passo. Pertanto, avrà senso prendere in considerazione questa operazione quando il debitore è in grado di trovare un nuovo istituto finanziario, diverso dalla sua attuale banca, che gli offra condizioni migliori di quelle concordate a suo tempo nel contratto di prestito, fondamentalmente per quanto riguarda il tasso di interesse applicabile all'operazione. Indubbiamente, il modo migliore per comprendere la questione è un esempio pratico, quindi cerchiamo di farlo:

<ejemplo>Ello implica que, por ejemplo, si el Sr. Juan contrató un préstamo hipotecario en julio de 2013, de 200.000 euros de principal, con un plazo de devolución de 25 años (300 cuotas), y con un tipo de interés fijo del 5,52%, durante ese plazo (esto es, hasta julio de 2038), el Sr. Juan debería abonar a su banco una cuota mensual de 1.230,56 €. Por consiguiente, el Sr. Juan, durante estos 25 años, deberá devolver a su banco un total de 369.169,47 euros, esto es, 200.000 euros de principal, y 169.169,47 euros de intereses.<ejemplo>

Tuttavia, se torniamo a questo motore di ricerca INE e consultiamo gli ultimi dati disponibili (gennaio 2022), vedremo che il tasso medio di formalizzazione, in mutui a tasso fisso, è ora sceso al 2,69%.

<ejemplo>Ello implicaría pues que, en el caso del Sr. Juan, si consiguiera encontrar otro banco distinto que le ofreciera ese tipo de interés fijo (2,69%) para el resto del plazo de duración de su préstamo, su situación variaría sustancialmente. A tal efecto, tenemos en cuenta que el Sr. Juan, a enero de 2022, habiendo abonado desde julio de 2013 un total de 102 cuotas, aún debe a su banco 159.694,37 euros de principal.<ejemplo>

<ejemplo>Así pues, si ahora el Sr. Juan consigue otro banco que le financia esos 159.694,37 euros al tipo medio existente en enero de 2022 (recordemos, 2,69%), con el mismo plazo de devolución (esto es, hasta julio de 2038, quedando pues pendientes 198 cuotas), obtendríamos que el Sr. Juan debería abonar ahora 999,61 euros mensuales de cuota. Como vemos, el Sr. Juan consigue un ahorro mensual en su cuota de 230,95 euros, los cuales, proyectados sobre las 198 cuotas restantes hasta el final de la vida del préstamo, suponen un total de 45.728,10 euros de ahorro.<ejemplo>

Come si può notare, questo esempio esemplificativo (un po' estremo, ovviamente), ci mostra come, in effetti, tenendo conto del calo dei tassi di interesse registrato negli ultimi anni, per molti debitori che hanno stipulato il proprio mutuo a partire dai primi anni 2000 fino a circa il 2016-2018, considerare la possibilità di formalizzare una surroga del creditore con un altro soggetto che offre condizioni economiche migliori può essere un'ottima opzione da prendere in considerazione.

Tuttavia, come in tutte le cose della vita, al di là degli effetti economici positivi descritti in questo esempio, occorre tenere presente che in molti casi l'operazione avrà anche un aspetto negativo, ossia il costo che il debitore dovrà molto probabilmente pagare, sotto forma di commissione o di indennizzo, alla sua attuale banca, per compensarla della perdita che deriverà dal non ricevere più gli interessi corrispondenti al prestito trasferito a un altro soggetto. In relazione a ciò, questo articolo cercherà di spiegare la questione agli interessati, in modo che possano conoscerla a fondo e valutare tutti i pro e i contro dell'operazione.

Qual è la prima cosa che un debitore dovrebbe fare quando prende in considerazione la possibilità di surrogare il proprio mutuo?

Come dimostra l'esempio illustrativo sopra riportato, la prima cosa che un debitore dovrebbe fare, per valutare questa opzione, è analizzare il senso economico dell'operazione nel suo caso specifico, ovvero individuare il tasso di interesse del suo attuale mutuo ipotecario (se necessario, consultare l'atto di mutuo originale o le informazioni contenute nella ricevuta della rata mensile del mutuo), e confrontarlo con i tassi medi di mercato attualmente esistenti.

Se questa differenza è molto rilevante e sostanziale, facendo qualche calcolo approssimativo come abbiamo fatto sopra, vedremo come l'operazione possa avere un senso economico per noi (cioè comporterebbe un risparmio rilevante).

Al contrario, se vediamo che la differenza è minima o inesistente, in tal caso la maternità surrogata perderebbe il suo significato e la sua utilità, quindi questa possibilità dovrebbe essere scartata.

Quali costi deve valutare il debitore per decidere di formalizzare la transazione?

A questo punto il debitore, come già detto, oltre al risparmio che otterrà con l'operazione per effetto della riduzione del tasso di interesse applicabile al suo mutuo, per valutare la fattibilità o la convenienza della surroga del creditore, deve tenere conto di più variabili, cioè dei costi che l'operazione comporterà, che, ovviamente, vanno sottratti al risparmio economico ottenuto per stabilire, in ultima analisi, se la surroga è una buona decisione o meno. A questo proposito, occorre tenere conto dei seguenti costi:

I. - Costi di formalizzazione:

In relazione a questi ultimi, è necessario indicare che, nel caso in cui il debitore sia una persona fisica che sia un consumatore, secondo la nuova normativa applicabile, essi non rappresenteranno un grosso ostacolo, come attualmente:

• La nuova banca dovrà farsi carico delle spese notarili, catastali e di agenzia generate dalla transazione.
• D'altra parte, il debitore dovrà pagare solo i costi della nuova valutazione dell'immobile ipotecato (di solito tra i 200 e i 300 euro).

II.- Commissioni/compensi da versare alla nostra banca attuale:

Allo stesso modo, per sapere se il debitore deve pagare un qualche tipo di commissione o indennizzo alla sua banca attuale (per compensarlo della perdita che subirà non ricevendo gli interessi sul mutuo che avrebbe ricevuto se la surroga non avesse avuto luogo), ciò che si dovrebbe fare è consultare l'atto di mutuo ipotecario per determinare se al momento della sua costituzione sia stato concordato o meno un qualche tipo di commissione o indennizzo in caso di estinzione anticipata o di surroga del creditore:

• Se questo è stato effettivamente concordato, il debitore, rimborsando anticipatamente il prestito con la sua banca attuale e "trasferendolo" a un'altra banca, dovrà pagare la commissione concordata in quel momento.
• D'altra parte, se non è stato concordato nulla, il debitore non deve pagare nulla alla sua banca attuale.

Fatta questa premessa, ovvero l'importanza di consultare il nostro atto di mutuo attuale per capire se questo aspetto sia stato concordato o meno, è necessario sottolineare che, trattandosi di un argomento delicato, diverse norme, nel tempo, hanno cercato di regolamentare gli importi massimi che questo tipo di commissione per l'estinzione anticipata o per la surroga può avere, al fine di limitare il costo che questa può avere per il consumatore.

Pertanto, a seconda del momento in cui il nostro mutuo ipotecario è stato sottoscritto, questo importo massimo sarà l'uno o l'altro. A tal fine, di seguito si cerca di sviluppare la questione, esaminando le diverse norme applicabili:

A.- Ipoteche formalizzate prima del 27 aprile 2003:

• Se non è stata concordata alcuna commissione: non dobbiamo pagare nulla alla banca.
• Se è stata concordata una commissione di rimborso anticipato: importo massimo dell'1%.

B.- Mutui formalizzati tra il 27 aprile 2003 e l'8 dicembre 2007:

• Se non è stata concordata alcuna commissione: non dobbiamo pagare nulla alla banca.
• Se è stata concordata una commissione di rimborso anticipato: importo massimo dello 0,5%.

C.- Ipoteche formalizzate dopo il 9 dicembre 2007:

• Se non è stata concordata alcuna commissione: non dobbiamo pagare nulla alla banca.
• Prestiti a tasso variabile: se è stata concordata una "commissione di recesso": importo massimo dello 0,25%..
• Prestiti a tasso fisso 🡪 se è stata concordata una "compensazione del rischio di tasso d'interesse": quella concordata tra le parti (a condizione che si generi una perdita in conto capitale per l'istituto di credito).

D.- Mutui formalizzati dopo il 17 giugno 2019:

• Se non è stata concordata alcuna commissione: non dobbiamo pagare nulla alla banca.
• Prestiti a tasso variabile: se è stata concordata una commissione per il rimborso anticipato:
• ~Se si verifica entro i primi 5 anni: importo massimo dello 0,15%, e non può superare la perdita finanziaria (per i dettagli di questo calcolo, QUI è possibile trovare un articolo nel nostro blog su questo argomento).
• ~Se si verifica entro i primi 3 anni: importo massimo dello 0,25% e non può superare la perdita finanziaria.
• Mutui a tasso fisso: se è stata concordata una commissione per il rimborso anticipato:
• ~Se si verifica entro i primi 10 anni: importo massimo del 2% e non può superare la perdita finanziaria.
• ~Se si verifica dopo i primi 10 anni: importo massimo dell'1,5%, non superiore alla perdita finanziaria.
• Se la surroga comporta il passaggio da un tasso di interesse variabile a uno fisso:
• ~Se si verifica entro i primi 3 anni: importo massimo dello 0,15% e non può superare la perdita finanziaria.
• ~Se si verifica dopo i primi 3 anni: non può essere addebitata alcuna commissione.

Pertanto, come abbiamo appena visto, il debitore, in ogni caso specifico, dovrebbe consultare il proprio mutuo ipotecario per verificare se ha accettato o meno questo tipo di compensazione e, in caso affermativo, determinare sulla base delle diverse normative sopra esposte se rispetta i limiti massimi stabiliti dalle rispettive norme regolamentari.

<ejemplo>A modo de ejemplo, retomando nuestro caso concreto del Sr. Juan, que recordemos, formalizó su préstamo hipotecario el 1 de julio de 2013, el mismo, al consultar su préstamo, observa que pactó con su banco una compensación por riesgo de tipo de interés del 2% del capital pendiente. En su caso concreto, recordemos que, a enero de 2022, debe a su banco actual 159.694,37 euros de principal, de modo que asumiendo que en efecto se produce la pérdida de capital (sin entrar en mayores detalles dado el carácter divulgativo de este artículo), el Sr. Juan, en compensación a su banco por esta cancelación anticipada (que se produce al cambiar de banco), deberá abonar al mismo la cantidad de 3.193,88 euros (el 2% de esos 159.694,37 euros). Asimismo, como hemos comentado, el Sr. Juan deberá asumir el coste de la nueva tasación de la vivienda, esto es, por ejemplo, 300 €.<ejemplo>

<ejemplo>A la vista de todo lo indicado, parece claro que, en el caso del Sr. Juan, la subrogación de acreedor será una operación muy recomendable, pues al cambiar de banco en las condiciones expuestas ahorrará 45.728,10 euros en el pago de intereses, y como gastos, deberá abonar 3.493,88 euros (la compensación al banco inicial de 3.193,88 euros más los 300 euros de la tasación), esto es, en conjunto, obteniendo un ahorro global de 42.234,22 euros.<ejemplo>

Quali sono i passi iniziali che un debitore deve compiere per valutare questa opzione?

Una volta valutata la fattibilità iniziale o potenziale della surroga del creditore, la prima cosa che il debitore deve fare è "scendere sulla sabbia", armarsi di pazienza e sondare diversi istituti finanziari, al fine di conoscere le potenziali offerte che possono essere attualmente disponibili per lui.

Pertanto, il debitore, via internet o visitando le filiali bancarie di diversi istituti, dovrebbe cercare di ottenere diverse offerte commerciali da queste banche, specificando le particolari condizioni che offrono (tasso di interesse, sconti, ecc.).

A tal fine, è probabile che le potenziali nuove banche chiedano al debitore vari documenti, come ad esempio

Indubbiamente, se il debitore è consapevole di ciò e ha già cercato e preparato tutti questi documenti, il processo di ottenimento di potenziali offerte da parte di queste nuove banche sarà molto più rapido e veloce.

Qual è l'iter legale per formalizzare la surroga del creditore?

Se infine, viste le condizioni del nostro mutuo, l'operazione è economicamente sostenibile e, dopo una ricerca esaustiva, troviamo un'offerta da parte di un altro istituto finanziario che ci convince, in questo caso sarà necessario attivare tutto l'iter legale per formalizzare la surroga del creditore, che cercheremo di riassumere schematicamente qui di seguito:

FASE 1. FIRMA DELL'OFFERTA VINCOLANTE:

In primo luogo, una volta concordati tutti i dettagli dell'operazione con la "nuova entità", la banca deve fornirci un'offerta vincolante, ossia un documento scritto in cui sono indicate in modo fermo e definitivo tutte le condizioni finanziarie del nuovo mutuo ipotecario che ci viene offerto.

FASE 2. CONSEGNA DELLA CERTIFICAZIONE DEL SALDO RESIDUO:

Una volta ricevuta questa offerta, se come debitori la accettiamo in modo fermo e definitivo, ciò implica che autorizziamo il "nuovo soggetto creditore" a comunicare questa situazione alla nostra attuale Banca o Cassa di Risparmio, la quale stabilirà che, entro un termine massimo di 7 giorni di calendario, dovrà fornire al "nuovo soggetto finanziario" una certificazione dell'importo dovuto per il mutuo ipotecario da surrogare, in modo da sapere esattamente quanto denaro la nostra nuova Banca o Cassa di Risparmio deve prestarci.

FASE 3. TEMPI PER UN'EVENTUALE RINEGOZIAZIONE CON LA NOSTRA ATTUALE BANCA:

Una volta che la certificazione è stata consegnata dalla nostra attuale banca, questa avrà un periodo di 15 giorni di calendario per negoziare con noi una modifica delle attuali condizioni del nostro mutuo, in modo che la legge conceda un margine alla nostra banca, come "ultima possibilità", in modo che possa "pareggiare l'offerta" e offrirci condizioni uguali o addirittura migliori di quelle proposte dalla nuova banca, che potremo logicamente valutare e decidere se sono sufficientemente buone per rimanere con la nuova banca, in modo che possa "eguagliare l'offerta" e offrirci condizioni uguali o addirittura migliori di quelle proposte dalla nuova banca, che, logicamente, potremo valutare e decidere se sono sufficientemente buone per rimanere con la nostra "banca attuale" o, al contrario, per optare per la "nuova banca" che ci ha fatto l'offerta vincolante al fine di ottenere la surrogazione. In ogni caso, durante questo periodo di 15 giorni di calendario, la surroga non può essere formalizzata.

FASE 4. FIRMA DELLA SURROGA:

Pertanto, trascorso questo periodo di 15 giorni senza che il debitore abbia formalizzato una novazione modificativa del mutuo con l'altro istituto creditore (cioè con la nostra finanziaria "attuale"), si potrà procedere alla stipula del nuovo atto di surroga del creditore ipotecario, per il quale è necessario rivolgersi a un notaio di vostra scelta. In questo atto, il debitore firmerà l'atto di surroga con la nuova banca, mentre la nuova banca, da parte sua, procederà a pagare la nostra "vecchia entità", per cancellare economicamente il precedente mutuo ipotecario e far sì che il debitore non debba più nulla all'altra banca. Alla fine, naturalmente, la registrazione dell'atto nel registro fondiario sarà effettuata dal nuovo ente creditore o dalla sua agenzia.

Conclusione

Alla luce di quanto sopra, possiamo senza dubbio affermare che, per molti debitori che hanno formalizzato i loro mutui tra il 2000 e circa il 2016-2018, considerare la possibilità di formalizzare una surroga del creditore può essere un'ottima opzione per ottenere un significativo risparmio finanziario, che sarà senza dubbio di grande aiuto per molte economie nazionali colpite dagli alti livelli inflazionistici che la nostra economia sta vivendo.

Va inoltre considerato che negli ultimi anni si sono diffusi i mutui a tasso fisso, per cui se surroghiamo il nostro mutuo con un'altra banca e passiamo a questo tipo di finanziamento, avremo anche la certezza della rata mensile che pagheremo per tutta la durata del mutuo, cosa che aiuta molte famiglie a pianificare meglio e di più le proprie finanze domestiche.

Infine, va considerato che in questo contesto di aumento generale dei prezzi così elevato (l'inflazione su base annua è attualmente del 9,8%), è più che probabile che la Banca Centrale Europea aumenti i tassi di interesse e limiti la sua politica monetaria espansiva, per cui il costo dei mutui ipotecari probabilmente aumenterà ancora in futuro, quindi ora è indubbiamente "l'ultima possibilità" che molti debitori hanno per cercare di formalizzare questa surroga in termini economicamente vantaggiosi per l'economia familiare, per cui invito tutti i debitori di mutui a studiare e considerare questa possibilità come un'opzione molto valida da tenere in considerazione e da valutare.