Note legali pratiche - Giugno 2025

1.- Le copie certificate conformi elettroniche (con CSV) possono essere presentate al Catasto e devono essere accettate dal Catasto.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione generale della sicurezza giuridica e della fede pubblica del 25 aprile 2025 (BOE del 23 maggio 2025), in cui la Direzione generale risolve un caso relativo a un atto pubblico presentato in formato elettronico autorizzato con CSV attraverso la sede elettronica dell'Associazione dei conservatori dei registri immobiliari.

Una volta presentato l'atto, l'ufficiale di stato civile si rifiuta di registrarlo, poiché ritiene che l'autorizzazione del notaio al documento presentato non possa essere controllata e garantita in questo modo.

Il relativo ricorso è stato presentato e, come non poteva essere altrimenti, l'abilitazione è stata revocata, con la sentenza della Direzione Generale che ha stabilito che, in effetti, le copie autorizzate elettroniche rilasciate dai notai, con le relative CSV, sono pienamente valide per provocare l'iscrizione del deposito (e la sua successiva registrazione, se del caso) nel Catasto, in quanto i cancellieri, attraverso un portale informatico riservato a loro disposizione, possono scaricare l'atto con la firma elettronica del notaio e quindi verificarne l'autenticità e la piena validità con la CSV che compare sulla copia elettronica autorizzata, al fine di produrre i corrispondenti effetti anagrafici.

2.- È possibile "accelerare i tempi" e vendere i beni di un'eredità senza liquidarla e giudicarla prima.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Certezza del Diritto e la Fede Pubblica dell'8 maggio 2025 (BOE del 9 giugno 2025), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di elevazione ad atto pubblico di un contratto di vendita. I fatti rilevanti del caso sono i seguenti:

• La proprietà apparteneva inizialmente a una coppia di coniugi, al 50% in solido.
• La coppia ha avuto un solo figlio.
• Dopo alcuni anni, il marito muore (senza testamento).
• In considerazione di questo decesso, il figlio unico viene dichiarato unico erede testamentario con atto notarile.
• Successivamente, viene stipulato un accordo privato tra il coniuge superstite (la madre) e il figlio (ora unico erede intestatario) per lo scioglimento della comunione dei beni e la distribuzione e l'aggiudicazione dell'eredità (cioè senza atto pubblico e senza registrazione dell'eredità nel registro fondiario), in cui al figlio viene assegnata la metà indivisa del patrimonio del padre defunto.
• In virtù della sua qualità di erede e di questo accordo privato, il figlio procede alla vendita della sua metà indivisa (alla quale acconsente anche la madre).

Una volta presentato l'atto per la registrazione, il Conservatore si è rifiutato di registrarlo, in base al principio del tratto successivo, in quanto nel Registro la metà indivisa è registrata a nome del padre, per cui, affinché il figlio (ora erede) possa vendere quella metà, l'eredità deve essere prima registrata, cioè la liquidazione dei beni della comunità e l'aggiudicazione dell'eredità a favore del figlio devono essere formalizzate in un atto pubblico e registrate nel Registro.

Su ricorso, la Direzione Generale ha revocato la nota di qualifica, basando la sua decisione sulla dottrina del tratto successivo abbreviato, in virtù della quale è possibile registrare la vendita di singoli beni dell'eredità effettuata da tutti gli eredi, senza una preventiva divisione e aggiudicazione dell'eredità e dei suoi beni, a condizione che la loro chiamata all'eredità sia accreditata con il corrispondente atto di successione e i suoi documenti complementari, nonché il previo adempimento degli obblighi relativi all'imposta di successione.

3.- Flash fiscale: come viene tassata la donazione di un immobile a una società?

In allegato (QUI) il link a un video del Flash Fiscale dell'Associazione Notarile della Catalogna, in cui il notaio di Barcellona, Elena Cantos, commenta una consultazione informativa dell'Agenzia delle Entrate della Catalogna (nello specifico 94/24), che riguarda la consultazione fatta da un privato su come debba essere tassata una donazione di beni da un privato a una società.

L'ATC ritiene che, nel caso del conferimento gratuito dell'immobile da parte del socio alla società, sia necessario tenere conto dell'art. 3.2 della Legge 19/1987 (Legge sull'Imposta sulle Successioni e sulle Donazioni) che prevede che le plusvalenze ottenute a scopo di lucro dalle persone giuridiche non siano soggette all'ISD, ma siano tassate ai sensi dell'Imposta sul Reddito delle Società (Legge 27/2014), per cui l'atto che documenta la donazione dell'immobile alla società deve essere tassato secondo la modalità degli atti giuridici (in quanto l'IS è compatibile con l'IAJD e sono soddisfatti gli altri requisiti).

4.- L'assemblea generale degli azionisti convocata in modo diverso da quello previsto dallo Statuto non è valida.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione generale della sicurezza giuridica e della fede pubblica del 7 maggio 2025 (BOE del 7 giugno 2025), in cui la Direzione generale risolve un caso relativo a un atto di scioglimento e liquidazione di una società, con i seguenti fatti salienti:

• La convocazione dell'assemblea generale avviene mediante pubblicazione di un avviso nella "Gazzetta Ufficiale del Registro delle Imprese" e in uno dei quotidiani a maggiore diffusione nella provincia in cui si trova la sede legale.
• Tuttavia, secondo l'articolo 11 dello statuto di questa entità, "l'organo amministrativo convoca i soci per ogni assemblea generale mediante corrispondenza telegrafica o in duplice copia, consegnata di persona al ricevimento della quale viene apposta la firma di ricevuta del socio".

Quando questo atto è stato presentato per la registrazione, l'ufficiale di stato civile ha rifiutato di registrarlo in quanto l'assemblea che adottava la delibera non era stata convocata in conformità ai requisiti dello statuto.

In sede di ricorso, la classificazione è stata confermata dalla Direzione generale, ritenendo che quando lo statuto prevede che la forma dell'avviso di convocazione dell'assemblea generale debba essere inviata tramite lettera raccomandata con avviso di ricevimento (o simili), le caratteristiche specifiche dell'avviso di convocazione dell'assemblea sono determinate, senza che sia di competenza dell'organo amministrativo modificarle, in quanto gli azionisti hanno il diritto di conoscere la forma specifica in cui devono essere convocati, in modo che questa sia l'unica forma in cui si aspettano di essere convocati e a cui devono prestare attenzione.

5.- Gli inquilini dei VPO dovranno farsi carico delle spese della comunità di abitazione, se questa è stabilita dalla normativa della comunità autonoma.

In allegato (QUI) link alla Sentenza della Corte di Cassazione, Sezione I, numero 2129/2025, del 9 maggio, in cui l'Alta Corte risolve una controversia su chi debba farsi carico delle spese comunitarie nei VPO in affitto (cioè l'inquilino o l'amministrazione proprietaria di questi VPO).

Per risolvere la controversia, la Corte Suprema ricorda che la prima disposizione aggiuntiva della LAU (paragrafo 8) stabilisce che i contratti di locazione sovvenzionati con fondi pubblici sono disciplinati dalle norme specifiche di questi ultimi, che sono le norme regionali su questo tipo di alloggi in locazione. Così, nel caso specifico, la normativa regionale (quella di Madrid) consente al locatore di ricevere, "oltre al canone iniziale o rivisto, il costo effettivo dei servizi goduti dall'inquilino e pagati dal locatore", a condizione che ciò sia indicato nel contratto, come nel caso in questione, per cui, in effetti, in questo caso, spetta all'inquilino VPO pagare le spese della comunità della sua abitazione.

6.- Ipoteca e ripartizione della responsabilità tra le proprietà. Non è necessario che la tabella di ripartizione delle responsabilità allegata all'atto sia firmata dalle parti.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione generale della sicurezza giuridica e della fede pubblica del 23 maggio 2025 (BOE del 23 giugno 2025), in cui la Direzione generale risolve un caso relativo a un atto di prestito con garanzia ipotecaria, che ha la particolarità di costituire un'ipoteca su due immobili, e afferma che la ripartizione della responsabilità ipotecaria viene effettuata su un foglio allegato all'atto (che viene fornito non firmato).

Quando questo atto è stato presentato al Catasto, il Conservatore ha attribuito una classificazione negativa, ritenendo che vi fossero dubbi sull'autenticità della tabella di ripartizione, in quanto contenuta in un documento allegato privo di firma legittimata da parte di un soggetto dotato di sufficienti poteri.

Su ricorso, la Direzione Generale ha revocato la nota di qualifica, ritenendo che in questi casi, e ai sensi dell'art. 154 del Regolamento Notarile, "la firma dei concedenti e dei testimoni non sarà necessaria nelle partizioni e negli altri atti che si registrano, anche se redatti su carta ordinaria, debitamente reintegrata, se l'atto pubblico con cui si registrano è su carta bollata". È quindi inequivocabile che i documenti incorporati nell'atto stesso ne diventano parte integrante a tutti gli effetti, per cui non possono esserci dubbi sull'autenticità della tabella di ripartizione ipotecaria, anche se non è firmata dalle parti.

7.- Atto di dedizione al pagamento del debito. È necessario accreditare i mezzi di pagamento che hanno dato origine al debito (per evitare riconoscimenti fittizi del debito); i conti della società debitrice sono un mezzo adeguato.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione generale della sicurezza giuridica e della fede pubblica del 23 maggio 2025 (BOE del 23 giugno 2025), in cui la Direzione generale risolve un caso relativo a un atto di donazione in pagamento di debiti, in virtù del quale una società cede a due dei suoi soci un immobile in parziale pagamento di un debito di oltre 900.000 euro.

Nel suddetto atto di riconoscimento del debito, i concedenti hanno dichiarato che, in passato, a causa della mancanza di liquidità della società, i soci avevano prestato alla società più di 900.000 euro, e che tali contributi si riflettevano nella contabilità della società e potevano essere accreditati se necessario, come indicato in un documento contabile che hanno presentato al notaio autorizzante e che è stato incorporato nell'atto.

Una volta presentato l'atto per la registrazione, il Conservatore ha rifiutato di registrarlo in quanto non sono stati individuati i mezzi di pagamento delle somme conferite dai soci alla società e soggette a compensazione.

Su ricorso, la Direzione Generale ha revocato la nota di qualifica, ritenendo che i debiti che si estinguono con il trasferimento siano perfettamente registrati e identificati nella contabilità generale, con il valore probatorio attribuito dalla legge a tale contabilità, per cui si esclude l'ipotesi di riconoscimenti fittizi di debito che sarebbero esclusi dalla possibilità di rilevare, verificare e regolarizzare inadempienze fiscali o norme antiriciclaggio .

Costituzione di una società controllata e certificato di accordo dell'organo amministrativo della società che la incorpora. Non è necessario indicare i nomi degli amministratori che partecipano e adottano la delibera.

In allegato (QUI) curiosa Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Legale e la Fede Pubblica del 23 maggio 2025 (BOE del 23 giugno 2025), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto costitutivo di una società a responsabilità limitata, con i seguenti elementi chiave:

• Una società (chiamiamola "X") decide di costituire una nuova filiale unipersonale e, a tal fine, adotta una delibera all'interno del proprio consiglio di amministrazione.
• Una volta che la delibera è stata adottata dal consiglio di amministrazione della società madre, viene emesso un certificato della delibera del consiglio (da parte delle persone autorizzate a farlo) in modo che la nuova controllata possa essere incorporata. Il certificato della delibera consiliare non contiene i nomi degli amministratori presenti alla riunione che ha adottato la delibera.
• Infine, un amministratore della società "X", in esecuzione di questo accordo e sotto la protezione di questa certificazione, si reca da un notaio e formalizza l'atto di costituzione della società controllata.

Quando questo atto costitutivo è stato presentato per la registrazione, l'ufficiale di stato civile si è rifiutato di registrarlo in quanto il certificato della delibera deve contenere i nomi degli amministratori che hanno adottato la delibera.

In sede di ricorso, la classificazione è stata revocata dalla Direzione generale, che ha ricordato che il requisito dell'indicazione dei nomi dei membri del consiglio di amministrazione che hanno partecipato alla riunione in cui è stata adottata la delibera è un requisito per la registrazione delle delibere del consiglio di amministrazione nella misura in cui si riferiscono alla propria società, ma non per l'esecuzione di una delibera che si riferisce a una nuova società controllata, come nel caso di specie, per cui questo dettaglio non è richiesto nell'attestazione della delibera del consiglio.

9.- Ipoteca a garanzia di una garanzia. È possibile specificare l'importo dell'obbligazione garantita in futuro.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione generale della sicurezza giuridica e della fede pubblica del 26 marzo 2025 (BOE del 19 maggio 2025), in cui la Direzione generale risolve un caso relativo a un atto di mutuo ipotecario, con i seguenti elementi chiave:

• Un'azienda richiede un prestito a un istituto finanziario.
• Per concedere questo prestito, l'istituto finanziario richiede una garanzia, che viene fornita da una società di mutua garanzia.
• Questa società di mutua garanzia, per garantire il rimborso della garanzia, richiede la creazione di un'ipoteca su un immobile di proprietà della società.
• In questa ipoteca, si concorda che la natura specifica della futura obbligazione garantita (che dipenderà dall'importo che il garante dovrà infine versare in caso di entrata in vigore della garanzia), sarà specificata mediante l'esecuzione unilaterale da parte della società di mutua garanzia di un atto di registrazione del saldo del conto e di un estratto notarile di tale saldo.

Una volta presentato per la registrazione, l'atto viene qualificato negativamente, in quanto il Conservatore ritiene che l'obbligazione garantita non sia determinata, il che darebbe luogo a una registrazione nulla ai sensi dell'art. 30 LH.

In sede di appello, la Direzione Generale ha revocato la nota di qualificazione, ritenendo che nel caso di specie non vi fosse alcuna violazione del principio di specialità, in quanto l'atto di mutuo ipotecario specifica in modo esplicito e sintetico le voci da cui derivano gli importi che il mutuatario potrebbe dover pagare in futuro a seguito dell'inadempimento della polizza di garanzia garantita dall'ipoteca.

10.- Registrazione dello scioglimento e della liquidazione dell'unione coniugale di stranieri. È necessario fornire il NIF di entrambe le parti.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione generale della sicurezza giuridica e della fede pubblica del 9 aprile 2025 (BOE del 21 maggio 2025), in cui la Direzione generale risolve un caso relativo a un atto di scioglimento e liquidazione del matrimonio di due cittadini stranieri (di nazionalità svizzera), in virtù del quale viene effettuata una distribuzione di beni tra due persone divorzianti. L'atto non contiene il codice fiscale dell'ex marito che cede alla ex moglie i suoi diritti patrimoniali sull'immobile in questione.

Quando è stato presentato per la registrazione al catasto, è stato qualificato negativamente, tra l'altro, perché il NIF dell'ex marito non è stato incluso nella registrazione e ha trasferito i suoi diritti di proprietà sull'immobile in questione alla ex moglie.

Il relativo ricorso è stato presentato e la nota di qualificazione è stata confermata dalla Direzione Generale, stabilendo che, ai sensi degli artt. 23 LN e 156.5 RN, è obbligatorio che l'atto contenga il NIF dei concedenti quando si tratta di "acquistare, dichiarare, costituire, trasferire, gravare, modificare o estinguere la proprietà e altri diritti reali su beni immobili", o di un atto o contratto diverso, ma con implicazioni fiscali, In questi casi, l'obbligo di accreditare e registrare i rispettivi codici fiscali si estende alle persone che compaiono e alle persone o enti per conto dei quali agiscono, indipendentemente dal fatto che la loro posizione contrattuale sia quella di trasmettitori o costituenti del rispettivo diritto reale o di acquirenti dello stesso.