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In allegato (QUI) link al Flash fiscale dell'Associazione Notarile della Catalogna, in cui il notaio Manuel Sarobe Oyarzun, analizza la tassazione dell'assegnazione di beni immobili in pagamento della legittima.

Sulla base di quanto sopra, quando i beni passano direttamente dal defunto al beneficiario, l'operazione è soggetta all'imposta di successione. Se invece l'erede ha già ricevuto i beni e poi li consegna, la Direzione generale delle imposte (consultazioni 150/20 e 123/21) ritiene che si tratti di un'attribuzione in pagamento di un debito, soggetta all'imposta sui trasferimenti (ITP).

Inoltre, la consultazione V462/19 ricorda che gli eredi legittimi hanno 10 anni di tempo per reclamare la loro quota legittima, a partire dalla morte del defunto, e che l'erede può rettificare la propria autovalutazione dell'imposta di successione se è già stato tassato su questi beni.

In allegato (QUI) è un link alla consultazione vincolante V0935-25 della Direzione generale delle imposte, in cui il contribuente dichiara di voler vendere un immobile in cambio di criptovalute. In particolare, il corrispettivo sarebbe pagato in bitcoin. La vendita verrebbe effettuata indipendentemente dall'eventuale attività economica svolta dal contribuente.

Per risolvere la questione, la DGT parte dal presupposto che, ai sensi del Regolamento (UE) 2023/1114, i criptoasset (articolo 3.1.5) possono essere definiti come "una rappresentazione digitale del valore di un diritto che può essere trasferita e memorizzata elettronicamente, mediante una tecnologia di registrazione distribuita o una tecnologia simile".Stando così le cose, dal punto di vista dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, in diverse consultazioni vincolanti (V0999-18, V1149-18 e V1948-21, tra le altre) il Centro fiscale ha considerato le valute virtuali o le criptovalute come beni immateriali, cosicché, stando così le cose, la vendita di un immobile in cambio di una somma di criptovalute costituisce una permuta, ai sensi dell'articolo 1.538 del Codice civile.

Di conseguenza, ai sensi dell'articolo 23 del Regolamento IPT, negli scambi di beni o diritti, ogni scambiatore sarà tassato sul valore provato di quelli acquisiti, cosicché, nel caso in esame, ed essendo le valute virtuali o le criptovalute considerate beni immateriali, la transazione in questione costituisce uno scambio nei termini stabiliti dall'articolo 1538 del Codice Civile. Pertanto, nell'ambito dell'imposizione indiretta, e per quanto riguarda l'ITP e l'AJD, in conformità con le disposizioni dell'articolo 23 del RITPAJD, la DGT ritiene che ciascuno degli scambiatori debba pagare l'imposta sul valore comprovato di ciò che acquisisce, a meno che il valore dichiarato non sia superiore, con l'aliquota fiscale applicabile che corrisponde alla natura dei beni acquisiti.

In allegato (QUI) link alla Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 31 luglio 2025 (BOE del 30 ottobre 2025), che risolve un caso relativo a un atto di ampliamento di nuova costruzione per vetustà relativo a un sottotetto inserito in un appartamento soggetto a proprietà orizzontale.

Si tratta di una situazione molto comune nei vecchi edifici delle grandi città, dove ci sono appartamenti che hanno un sottotetto privato, ma non viene dichiarato e registrato al catasto. Quando si prende in considerazione la vendita, di solito la valutazione ipotecaria dell'acquirente riporta questa situazione come fattore condizionante, che obbliga il venditore a cercare di regolarizzare la situazione per poter formalizzare la vendita al prezzo di mercato e far finanziare l'intera operazione dalla banca dell'acquirente una volta risolto il fattore condizionante.

Per questo è necessario dichiarare la nuova costruzione per vetustà del sottotetto, con due requisiti, come ha deliberato la Direzione Generale in questo caso, ovvero avere l'accordo della comunità di proprietari che lo consente (che non deve essere unanime, basta la maggioranza dei 3/5 della LPH o la maggioranza prevista dal corrispondente regolamento regionale) e, in secondo luogo, avere un certificato del tecnico competente che accrediti la vetustà della costruzione, senza che sia necessario accreditare che l'uso non sia contrario alla pianificazione urbana.

In allegato (QUI) recente sentenza della Corte Suprema, in particolare STS 944/2025, del 16 ottobre, che stabilisce una giurisprudenza rilevante sulle pensioni di vedovanza e sulle coppie non sposate.

Il caso riguarda una donna che aveva vissuto per molti anni con il suo compagno e aveva due figli in comune, ma non aveva formalizzato la loro unione stabile come richiesto dalla legge. Dopo il decesso, la convivente superstite ha presentato domanda di pensione di reversibilità, che è stata rifiutata in quanto il convivente non aveva formalizzato la propria unione, interpretazione confermata dalla Corte di Cassazione.Con la sentenza citata, quindi, l'Alta Corte ribadisce ancora una volta la sua dottrina, ricordando che, nel caso di coppie non sposate, per ottenere la pensione di vedova o di vedovo in caso di morte di uno dei partner, non è sufficiente dimostrare la convivenza prolungata o l'esistenza di figli in comune, ma è necessario che la coppia sia formalmente costituita, mediante iscrizione nel corrispondente Registro delle coppie non sposate o per atto pubblico, almeno due anni prima del decesso.

È molto importante che le coppie non sposate tengano conto di questa realtà, che facciano le cose per bene, che si rivolgano a un notaio, che formalizzino il loro rapporto e che siano quindi debitamente coperti dal punto di vista legale contro gli imprevisti che potrebbero verificarsi in futuro.

In allegato (QUI) recentissima sentenza della Corte di Cassazione, nello specifico STS 4685/2025, del 29 ottobre, in cui l'Alta Corte risolve un caso relativo alla responsabilità personale degli amministratori per i debiti societari.

Nel caso specifico, la società è una SL, con un capitale sociale di 3.006 €, che da anni versa in una grave situazione economica (perdite sostenute nel tempo e, di conseguenza, un patrimonio netto ben al di sotto della metà del capitale sociale, addirittura in alcuni esercizi finali negativo per oltre 100.000 €), che porta allo scioglimento ai sensi dell'articolo 363.1. e) della legge sulle società di capitali, che tuttavia non viene promosso dagli amministratori.Allo stesso tempo, la società stipula un contratto con una terza società per l'installazione di pannelli fotovoltaici nell'edificio industriale di sua proprietà, violando gli obblighi di pagamento assunti in tale contratto, il che porta infine all'esistenza di un debito (riconosciuto giudizialmente) con la società di installazione elettrica di oltre 700.000 €. Questa società, di fronte all'impossibilità di riscuotere il debito con le risorse della società debitrice, ha avviato un'azione di responsabilità solidale nei confronti degli amministratori della società, affinché rispondano con il loro patrimonio dei debiti aziendali generati.

I giudici confermano in questo caso che, in caso di inosservanza da parte degli amministratori del dovere di promuovere lo scioglimento della società in modo tempestivo (convocazione dell'assemblea generale entro due mesi per l'adozione della delibera di scioglimento o la rimozione della causa di scioglimento ex. Articolo 365 LSC), essi sono responsabili per le obbligazioni della società successive al verificarsi della causa legale di scioglimento, come stabilito dall'articolo 367 LSC, ossia saranno obbligati a pagare di tasca propria debiti che non sono loro (sono della società), per la colpa di "non aver agito correttamente" e di aver promosso lo scioglimento della società in considerazione della sua grave situazione economica.

Da tenere presente nella consulenza che forniamo ai clienti al momento della costituzione di società o dell'assunzione di cariche negli organi direttivi di società commerciali, poiché le conseguenze di un'azione sbagliata possono essere molto gravi per le persone che si assumono queste responsabilità.

In allegato (QUI) link alla Risoluzione JUS/3997/2025, del 16 ottobre, della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació (pubblicata nella DOGC del 6 novembre), che risolve un caso relativo alla vendita di un immobile, in cui la parte venditrice è un grande possessore che è una persona fisica, e il trasferimento viene formalizzato senza che l'Agencia de l'Habitatge de Cataluña ne sia informata, in modo che possa scegliere di esercitare il diritto di prelazione dell'amministrazione stabilito dall'articolo 6 del decreto legge catalano 2/2025, del 25 febbraio.

Una volta presentato il documento per la registrazione, il Conservatore dei registri immobiliari lo ha qualificato negativamente, sostenendo che, per poterlo registrare validamente, era necessario accreditare la relativa comunicazione all'ente amministrativo catalano responsabile dell'edilizia abitativa, poiché, secondo l'interpretazione del Conservatore, queste operazioni (vendita di un grande possessore individuale) sono soggette al diritto di prelazione e al diritto di recesso dell'amministrazione catalana.

In seguito a un ricorso, la Direzione generale catalana ha revocato la nota di qualificazione, affermando che, nel caso specifico, la questione che si poneva era quella di determinare se il diritto di acquisizione in via preventiva a favore dell'amministrazione della Generalitat si applica ai trasferimenti di abitazioni effettuati da persone fisiche che sono grandi proprietari, e la risposta alla domanda è stata negativa, poiché la normativa attualmente in vigore stabilisce che il diritto di acquisizione in via preventiva a favore della Generalitat nei trasferimenti effettuati da grandi proprietari richiede che il cedente sia una persona giuridica.

In allegato (QUI) il link a una sessione di formazione video, offerta dal notaio di Esplugues de Llobregat José Vicente Galdón, in cui si approfondisce la tassazione delle donazioni mortis causa e dei patti successori di particolare attribuzione.

Una sessione molto interessante per introdurre un argomento complesso, con disparità di criteri amministrativi e giurisprudenziali, soprattutto nell'ambito civile catalano, che ha le sue istituzioni in questo campo.

Va inoltre sottolineato che si tratta di un argomento di grande attualità, vista la crescente importanza delle questioni ereditarie in una società che invecchia. È opportuno prenderne visione e studiarla nel dettaglio, per poter fornire una consulenza di qualità ai clienti dello studio notarile che intendono formalizzare operazioni di questa natura.

In allegato (QUI) una recente e interessantissima sentenza della Corte Suprema, nello specifico STS 4240/2025, del 7 ottobre, in cui l'Alta Corte analizza, nel contesto di un processo di sfratto per scadenza del termine, la validità di una clausola contrattuale di proroga a tempo indeterminato per anni successivi, obbligatoria per il locatore e facoltativa per il locatario, in un contratto di locazione abitativa stipulato dopo l'entrata in vigore della LAU del 1994.

La Corte di Cassazione, con un'ampia sentenza, riconosce l'applicabilità del principio dell'autonomia delle parti (art. 1255 Cc), in virtù del quale è possibile concordare periodi di proroga superiori a quelli stabiliti dalla legge, a condizione che siano rispettati i diritti del conduttore (cioè che la clausola sia vantaggiosa e non dannosa) e, in ogni caso, con un limite di durata fissato per la vita del conduttore stesso.

Allo stesso modo, l'Alta Corte ha stabilito che il contratto vincola il nuovo acquirente dell'immobile, anche se è stato stipulato tra il precedente proprietario e l'inquilino in questione. Importante per gli investitori che stanno valutando l'acquisto di immobili in affitto, al fine di valutare le conseguenze legali delle clausole esistenti nei contratti di locazione di tali immobili.

In allegato (QUI) link alla Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 29 luglio 2025 (BOE del 27 ottobre 2025), che risolve un caso relativo all'immatricolazione di un immobile mediante un atto di estinzione del condominio preceduto da un atto di accettazione e aggiudicazione dell'eredità.

Nel caso in questione, 3 persone hanno stipulato un atto di accettazione dell'eredità (di alcune persone decedute da più di un anno) e, nello stesso giorno, con il successivo protocollo dello stesso notaio, è stato stipulato un atto di estinzione del condominio, uno dei quali si è aggiudicato uno specifico immobile. Con questi due documenti, l'attuale detentore del titolo intende immatricolare l'immobile nel Registro fondiario sotto la tutela delle disposizioni dell'articolo 205 della Legge ipotecaria (requisito del doppio titolo). Quando il documento viene presentato per la registrazione, viene qualificato negativamente, in quanto il Conservatore del Registro fondiario ritiene che, sebbene formalmente il requisito del doppio titolo (richiesto dall'articolo 205 della Legge ipotecaria) sia stato soddisfatto, la simultaneità di entrambi i titoli indica che sono stati redatti "ad hoc" per ottenere titoli immatricolatori.

Su ricorso, la Direzione Generale ha revocato la nota di qualificazione, ritenendo che nel caso di specie (essendo trascorso più di un anno dalla morte del defunto che ha dato origine all'eredità alla concessione dell'atto di trasferimento successivo, ossia lo scioglimento del condominio), non si possa dedurre dai documenti presentati per la qualificazione che ciò sia stato fatto in frode alla Legge, in quanto il fatto che l'atto precedente sia stato concesso lo stesso giorno del titolo di trasferimento della proprietà, lo scioglimento del condominio), non si può dedurre dai documenti presentati per la qualificazione che ciò sia stato fatto in frode alla legge, in quanto il fatto che l'atto precedente sia stato concesso lo stesso giorno dell'atto di proprietà non è sufficiente a distruggere la presunzione di veridicità che ne deriva ai sensi dell'articolo 17 bis della legge notarile.

In allegato (QUI) link alla webinots 79 dell'Associazione Notarile della Catalogna, in cui il notaio di Malgrat de Mar, Pedro Rincón de Gregorio, analizza in modo approfondito il nuovo fenomeno della tokenizzazione dei beni, compresi gli immobili, sottolineando come questa nuova realtà possa influire sul campo notarile e quali implicazioni pratiche abbia per i professionisti del settore.

In breve, la tokenizzazione immobiliare è il processo di frazionamento della proprietà di un bene immobiliare in token digitali che vengono registrati su una blockchain, consentendo agli investitori di acquistare e vendere parti frazionate dell'immobile in modo più accessibile, aumentando la liquidità del mercato e facilitando l'investimento immobiliare grazie alla possibilità di partecipare con capitali ridotti.

La conferenza affronta fondamentalmente le sfide future presentate da questa nuova tecnologia e il modo in cui si inserisce nel nostro sistema legale e nell'istituzione dello studio notarile. Si tratta di una visione molto interessante per tenersi al passo con le nuove tendenze tecnologiche che sicuramente prima o poi arriveranno nel nostro Paese con grande intensità.

In allegato (QUI) Risoluzione del 28 luglio 2025 della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica (BOE del 17 ottobre 2025), relativa al rifiuto del Conservatore del Registro Mercantile di registrare i conti annuali del Sevilla Club de Futbol.

La particolarità del caso risiede nel fatto che l'avviso di convocazione dell'assemblea generale che approva il bilancio non contiene alcun riferimento al diritto dell'azionista di ottenere i documenti da sottoporre all'approvazione dell'assemblea nei termini previsti dall'art. 272.2 della LSC (che stabilisce che dal momento della convocazione dell'assemblea generale, ogni azionista può ottenere dalla società, immediatamente e gratuitamente, i documenti da sottoporre all'approvazione dell'assemblea, nonché, se del caso, la relazione sulla gestione e la relazione del revisore). Pertanto, l'assenza di tale menzione nell'avviso di convocazione rende nulla l'assemblea che approva il bilancio della società, impedendone il deposito presso il Registro delle Imprese.

Di fronte al rifiuto del cancelliere, è stato presentato ricorso alla Direzione generale, che ha confermato la nota di qualificazione, ricordando ancora una volta l'importanza di effettuare le convocazioni assembleari in modo scrupolosamente corretto, poiché ogni piccolo difetto, in pratica, può essere insanabile e invalidare l'efficacia giuridica di tutte le delibere adottate, con tutti i danni che ciò può comportare per la società e per gli altri soggetti coinvolti.

Si segnala che recentemente è stata aggiunta una nuova funzionalità alla piattaforma notarile SIGNO, in virtù della quale, oltre alla ricerca per soggetto, è possibile effettuare anche una ricerca per immobile.

In questo modo, attraverso il riferimento catastale, è possibile ottenere un resoconto dettagliato delle operazioni notarili in cui compare l'immobile, con i risultati dal 2007 a oggi, e senza alcun costo (sulla base del collaudo effettuato, delle compravendite subite dall'immobile, della costituzione di diritti ipotecari, degli atti di cancellazione dell'ipoteca, ecc.) con indicazione della data, dell'importo dell'operazione e del notaio che ha autorizzato l'atto pubblico in questione.

Una risorsa molto interessante che può fornire informazioni utili nel contesto della formalizzazione delle transazioni immobiliari.

In allegato (QUI) link al Fiscal Flash numero 15, della Commissione Fiscale dell'Associazione Notarile della Catalogna, in cui il signor Juan Galdón López, notaio di Esplugues de Llobregat, commenta la Consultazione Vincolante CV0935/2025 del 27 maggio (QUI è possibile consultarla), della Direzione generale delle imposte, in merito alla possibilità, nel contesto di una compravendita immobiliare, di pagare il prezzo in criptovalute (nello specifico, Bitcoin).

Dopo aver analizzato le norme di base che regolano il contratto di vendita e di scambio, nonché le norme sulla prevenzione del riciclaggio di denaro (che considerano le valute digitali come beni immateriali che costituiscono rappresentazioni digitali di valore che non sono state emesse o accettate da una Banca Centrale), si conclude che se viene formalizzata una transazione immobiliare in cui la proprietà viene scambiata con criptovalute, non si tratta realmente di una vendita ma di uno scambio, poiché la valuta virtuale non rappresenta effettivamente una compravendita ma uno scambio, si giunge alla conclusione che se viene formalizzata una transazione immobiliare in cui la proprietà di un immobile viene scambiata con criptovalute, non si tratta in realtà di una vendita e di un acquisto ma di uno scambio, poiché la valuta virtuale non è considerata moneta legale con la quale può essere pagato il prezzo della vendita e dell'acquisto, con i relativi effetti che ne derivano in termini di tassazione.

In allegato (QUI) link alla Risoluzione JUS/3811/2025, del 10 febbraio, della Direzione Generale del Diritto, delle Persone Giuridiche e della Mediazione della Generalitat di Catalogna, pubblicata nella DOGC del 24 ottobre, in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di opzione di acquisto autorizzato dal notaio barcellonese Jaime Calvo Francia, redatto secondo verbali reiterati in più occasioni.

Nello specifico, il caso riguarda un'opzione di acquisto concessa su un immobile, con un prezzo di acquisto molto basso e con la possibilità di esercizio unilaterale da parte dell'acquirente (per di più con una formulazione dell'atto che è già stata oggetto di una sentenza in un caso analogo da parte del DGSJFP con decisione del 9 settembre 2024).Una volta presentato per la registrazione, l'atto è stato qualificato negativamente dal Conservatore dei Registri Immobiliari, sostenendo essenzialmente che, in realtà, non si tratta di un'opzione di acquisto, ma piuttosto di un vincolo su un immobile a garanzia di un prestito, che non soddisfa i requisiti di tutela della parte debitrice imposti dalla configurazione giuridica di base dei diritti di garanzia immobiliare, né è accreditato il rispetto dei requisiti di trasparenza materiale richiesti dalla Legge 5/2019, che regola i contratti di prestito immobiliare.

Dopo il relativo appello, la Direzione Generale catalana conferma in toto la nota di qualificazione.di essere molto attenti a questo tipo di operazioni fraudolente che possono generare gravi danni economici ai cittadini che cadono in questo tipo di inganno, così come a tutti i professionisti coinvolti nell'operazione, compreso il notaio che li autorizza, come si è visto di recente in diversi casi che sono stati sotto i riflettori dei media e che sono attualmente perseguiti in procedimenti penali (linkati qui QUIarticolodi cronaca su casi molto simili a quello qui analizzato).

In allegato (QUI) link alla Risoluzione JUS/3812/2025, del 14 febbraio, della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, pubblicata nella DOGC del 24 ottobre, in cui la Direzione Generale risolve un caso molto curioso relativo ad alcuni diritti di servitù personale e perpetua che gravano sulle sedi del Gran Teatro del Liceo di Barcellona, registrati al Catasto, con le seguenti indicazioni:

Secondo la risoluzione, nel catasto in cui è registrato il Gran Teatre del Liceu di Barcellona (il proprietario è il Consorzio del Gran Teatre del Liceu), la proprietà è gravata da una serie di diritti di servitù personali e perpetui a favore dei soci del Teatro, in virtù dei quali ciascuno dei proprietari ha il diritto di utilizzare alcuni posti preassegnati, con la possibilità di disporne e di trasferirli a terzi come meglio crede.

Con un atto autorizzato davanti a un notaio, 3 dei soci vendono i rispettivi diritti di servitù personali e perpetui al Consorzio del Gran Teatre del Liceu (cioè il proprietario del lotto e dell'edificio) e, su questa base, il Consorzio chiede la cancellazione del diritto reale di servitù per confusione.

Una volta presentato per la registrazione, l'atto è stato qualificato negativamente dal Conservatore, sostenendo che l'estinzione per confusione/consolidamento non era possibile, in quanto non concorreva in un unico patrimonio e tutti i poteri, diritti o obblighi derivanti dalle servitù personali in questione non concorrevano in un unico patrimonio. 563-1 e segg. CCCat), che infine conclude che (applicando per analogia l'art. 566-3.3 CCCat) la richiesta di estinzione e cancellazione dei 3 diritti d'uso parziali acquisiti è appropriata, poiché il Consorzio ha sia la proprietà dell'immobile sia la proprietà di questi diritti d'uso parziali su beni immobili.

In allegato (QUI) link alla Risoluzione JUS/3636/2025, del 4 febbraio, della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació de la Generalitat de Catalunya, pubblicata nella DOGC del 14 ottobre, in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di accettazione dell'eredità e consegna della quota di legittima, con i seguenti particolari:

Si tratta di un'eredità di un uomo che, in un testamento valido, disereda i suoi figli a causa dell'assenza di un rapporto familiare manifesto e prolungato (sotto la protezione dell'art. 451-17 CCCat) e nomina il Comune della sua città come erede di tutti i suoi beni; dopo la morte dell'uomo, il Comune accetta l'eredità, ma con la particolarità che i figli diseredati del defunto si presentano al Comune ed esprimono il loro rifiuto di questa diseredazione, tanto da annunciare la loro intenzione di portare il caso in tribunale. Di fronte a questa situazione, il Comune, per evitare una situazione di contenzioso, nonostante la diseredazione del defunto, ha optato per pagare la quota legittima ai figli consegnando due proprietà rurali dall'eredità del defunto.

Quando l'atto è stato presentato al Registro per la registrazione, è stato qualificato negativamente, sostenendo che, essendo i figli diseredati, la consegna di queste due proprietà da parte del Comune costituiva una donazione, senza che fossero soddisfatti i requisiti legali per la validità della donazione.In appello, la Direzione generale catalana ha revocato la nota di qualificazione, sostenendo che, in sintesi, spetta all'erede (in questo caso, il Comune) valutare se la causa di diseredazione debba avere effetto o meno, per motivi di prova o altro, per cui, in base al principio della libertà civile (art. 111-6 CCCat), nulla impedisce all'erede e ai beneficiari di trovare un accordo e lasciare la clausola di diseredazione senza effetto.

In allegato (QUI) link al Regolamento UE 2024/886 del 13 marzo, in virtù del quale, a partire dal 9 ottobre 2025, gli istituti finanziari e di pagamento che consentono l'emissione di bonifici sono tenuti a effettuare un controllo preventivo per garantire la corrispondenza tra il beneficiario di un bonifico (informato dall'ordinante) e l'effettivo titolare del conto.

Pertanto, d'ora in poi, quando effettueremo un bonifico, prima che questo venga emesso, la banca ci informerà se c'è una discrepanza tra il beneficiario del bonifico che stiamo effettuando e il reale titolare del conto, il che contribuirà a evitare molte frodi e truffe che riguardano il furto d'identità, contribuendo così ad aumentare il livello di protezione dei clienti delle banche contro questa condotta criminale, che sta diventando sempre più comune nella pratica.

In allegato (QUI) il link alla sessione di formazione video offerta dal notaio madrileno Segismundo Álvarez Royo-Villanova, nell'ambito della formazione pratica notarile offerta dalla Fundación Notariado.

In tale occasione, il suddetto notaio ha tenuto una sessione formativa molto interessante ed esemplificativa sul regime giuridico applicabile a questo tipo di operazioni (trasformazioni dovute a cambiamenti del tipo di società, fusioni, scissioni, trasferimenti globali di attività e passività, operazioni transfrontaliere, ecc.) In particolare, la sessione si concentra sulla nuova normativa applicabile a partire dal 2023, come stabilito dal Regio Decreto Legge 5/2023 del 28 giugno (QUI è possibile consultarlo), evidenziando la tutela che la nuova normativa offre ai diritti degli azionisti, dei lavoratori e dei creditori e la volontà del legislatore di facilitare e semplificare questo tipo di operazioni commerciali complesse.

Per approfondire e familiarizzare con il regime giuridico di questo tipo di transazioni commerciali complesse.

In allegato (QUI) link alla Legge catalana 8/2025, del 30 luglio, sullo Statuto dei comuni rurali, in virtù della quale, a partire dal 20 agosto 2025, l'acquisto di una prima casa/abitazione regolare nei comuni rurali della Catalogna godrà di un ITP ridotto.

In particolare, un tasso del 4% nei comuni rurali e del 3% nei comuni rurali con particolare attenzione. Per un elenco dei comuni inclusi in ciascuna categoria, QUI I requisiti per beneficiare della misura sono i seguenti:

• Il contribuente deve far parte di un nucleo familiare con figli fino a 16 anni di età che frequentano una scuola del comune rurale o una scuola di un altro comune a cui è annessa la scuola del comune rurale. Questo requisito di scolarizzazione non si applica ai bambini fino a 3 anni.
• Nell'ultima dichiarazione dei redditi delle persone fisiche (IRPF), la somma delle basi imponibili generali e di risparmio, corrispondenti ai membri del nucleo familiare, meno i minimi personali e familiari, non deve superare i 36.000 euro.
• L'immobile è destinato alla residenza abituale dell'acquirente.

In allegato (QUI) il link al nuovo portale di statistiche immobiliari creato dal Consiglio Generale del Notariato Spagnolo, dove è possibile trovare molte informazioni interessanti sull'evoluzione del mercato immobiliare in una specifica città o anche in uno specifico codice postale (il che ci permette di restringere molto di più la ricerca e di trovare informazioni più interessanti per ogni caso specifico). Per accedere al portale è sufficiente registrarsi con un'e-mail e una password, dopodiché si avrà accesso alle interrogazioni desiderate.

In allegato QUI un esempio delle informazioni estese che si possono ottenere (corrispondenti nello specifico al comune di Matadepera, situato nella provincia di Barcellona), dove si possono trovare dettagli sull'evoluzione dei prezzi al metro quadro nell'ultimo anno, il numero di transazioni formalizzate, il prezzo totale medio, la superficie totale media degli immobili, il tipo di immobili trasferiti (nuovi vs. "di seconda mano"), la % di immobili trasferiti che sono case o appartamenti, l'età media degli acquirenti, la % dei tipi di acquirenti (persone fisiche vs. persone giuridiche), nonché informazioni sulla nazionalità degli acquirenti.

Un nuovo strumento che l'Ufficio Notarile sta mettendo a disposizione della società e che fornisce molte informazioni interessanti per gli operatori del mercato immobiliare quando prendono in considerazione una transazione immobiliare in una determinata località.

In allegato (QUI) Risoluzione del 4 giugno 2025, della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica, relativa a un atto di riduzione e aumento del capitale sociale che, presentato per l'iscrizione nel Registro delle Imprese, viene qualificato negativamente in prima istanza. In considerazione di ciò, il notaio autorizzante ha presentato un modulo di correzione (in cui è stato incluso un certificato delle delibere societarie, che chiarisce e corregge i difetti osservati).

Una volta presentata questa diligenza di rettifica, il Conservatore del Registro Mercantile la qualifica ancora una volta negativamente, sostenendo che deve essere indicato chi rilascia la certificazione di rettifica, elevando tale certificazione a documento pubblico, così come i suoi poteri (art. 108.3 RRM).

Contro questa seconda qualificazione, è stato presentato il relativo ricorso alla Direzione Generale, che ha revocato la nota di qualificazione, confermando che, in questi casi di errori materiali, poiché il consenso al rogito delle delibere societarie era già stato dato dal presidente del consiglio di amministrazione al momento della formalizzazione dell'atto di rogito delle delibere, con la semplice incorporazione della certificazione del notaio nell'atto tramite una diligenza (correttamente ai sensi dell'articolo 153 del Regolamento notarile), la procedura utilizzata è un meccanismo perfettamente valido per ottenere questa correzione.

In allegato (QUI) il link al primo aggiornamento del Compendio delle Buone Pratiche Bancarie del Banco de España, ovvero il documento in cui l'autorità di vigilanza raccoglie i principali reclami dei clienti delle banche in merito ai loro rapporti con gli istituti finanziari e i criteri dell'autorità di vigilanza in questi casi.

Il documento presenta i seguenti sviluppi principali:

• Conti bancari: quando pignorano i conti dei loro clienti, le banche dovrebbero agire in modo proattivo se il cliente dichiara che il suo saldo proviene da un reddito di base o da un reddito minimo vitale o da uno stipendio inferiore al minimo legale. In queste situazioni, l'istituto dovrebbe rispondere prontamente alle richieste del cliente e, se dopo aver analizzato la situazione, si conferma che il saldo potrebbe non essere pignorabile, contattare l'ente pignorante per segnalare la situazione, anche se l'istituto non è responsabile dell'esito di questa gestione.
• Comunicazioni con il cliente: per le comunicazioni che devono essere effettuate al cliente con un termine di preavviso stabilito (ad es. modifiche contrattuali dei termini e delle condizioni), se viene utilizzata una casella di posta elettronica bancaria con preavviso (SMS, e-mail, ecc.), il termine di preavviso decorre dal momento in cui la comunicazione è stata effettivamente effettuata. Il contenuto dell'avviso non può essere applicato fino alla scadenza del periodo di preavviso tramite i mezzi di comunicazione abituali del cliente.
• Prestiti ipotecariVengono introdotti nuovi criteri per il calcolo della perdita finanziaria in caso di estinzione anticipata di un mutuo ipotecario (art. 23 della Legge 5/2019). Nel calcolare il valore di mercato di un mutuo ipotecario, è fondamentale considerare tutte le regole di remunerazione al momento della concessione per evitare perdite finanziarie fittizie. Quindi:
  
  • Nei prestiti con una tranche iniziale a tasso ridotto inferiore a 36 mesi, il tasso contrattuale per il calcolo dello spread si ottiene prendendo il valore più alto tra i tassi fissi o, se è variabile, il valore più alto tra i tassi fissi concordati per la tranche iniziale e il tasso variabile concordato alla data di contrattazione più il relativo spread.
  • Nei prestiti misti con una tranche fissa iniziale di almeno 36 mesi, se questa tranche è inferiore a 60 mesi, si utilizza il valore più alto tra i tassi fissi e variabili alla data del contratto; se è uguale o superiore a 60 mesi, si considerano solo i tassi fissi concordati per la tranche iniziale.
  • Per i prestiti con bonus spread, i bonus non dovrebbero generare perdite e dovrebbero essere applicati in modo coerente, calcolando lo spread alla data di emissione e includendo una nota nell'ESIS sulle possibili variazioni future.
• Probate: non è considerata una buona pratica aumentare le commissioni di mantenimento del conto in situazioni in cui gli eredi - o i titolari del conto superstiti e gli eredi del titolare del conto deceduto nel caso di un titolare di un conto multiplo - non possono cancellare il conto per ragioni che sfuggono al loro controllo, come nel caso di cause giudiziarie. Il divieto di modificare al rialzo le commissioni si applica anche nel caso in cui vi siano prodotti collegati che richiedono il mantenimento del conto. In breve, l'aumento delle commissioni in queste circostanze è considerato contrario alla buona pratica bancaria.

In allegato (QUI) Risoluzione del 9 luglio 2025, della Direzione Generale della Certezza del Diritto e della Fede Pubblica, relativa a un atto di dimissioni dalla carica di amministratore di una SL.

In questo caso, l'amministratore della società (l'unico in carica) si dimette unilateralmente dalla sua carica con un atto pubblico e sceglie di notificare le dimissioni alla società con una raccomandata alla sede legale della società (la lettera viene restituita perché non è stata ritirata da nessuno).

Quando il documento viene presentato per la registrazione, il Conservatore del registro commerciale rifiuta la registrazione per due motivi:

• Se la notifica tramite lettera raccomandata non va a buon fine, si deve tentare di notificare il notaio di persona e di persona (tramite il § 202 del Regolamento notarile).
• Inoltre, l'amministratore uscente deve dimostrare di aver validamente convocato l'Assemblea generale, in modo da poter eleggere un nuovo amministratore.

La Direzione generale conferma la nota di qualifica, per cui in questi casi di dimissioni unilaterali dell'amministratore si deve tenere conto di questi dati affinché la decisione abbia effetto e venga iscritta nel Registro delle imprese.

In allegato (QUI) link al Fiscal Flash numero 14, della Commissione Fiscale dell'Associazione Notarile della Catalogna, in cui la signora Concha Carballo, avvocato ed economista, analizza la sentenza della Camera III della Corte Suprema del 14 luglio 2025 (QUI disponibile per la consultazione), riguardante l'applicazione della riduzione del 99% dell'imposta di successione (art. 20 2c) alle azioni di una società commerciale la cui attività principale è la locazione di immobili.

Nel caso in questione, si discute se sia sufficiente rispettare i requisiti formali dell'articolo 27 della legge sull'imposta sul reddito delle persone fisiche per godere di questo beneficio fiscale o se, al contrario, sia necessario che l'assunzione del dipendente con contratto di lavoro a tempo pieno sia giustificata da un punto di vista economico (cioè che abbia un carico di lavoro sufficiente a giustificare il suo contratto di lavoro).

La Suprema Corte conferma nella sua sentenza che, in effetti, è sufficiente rispettare i requisiti formali della norma citata (senza richiedere una valutazione della razionalità dell'assunzione del dipendente o della sua giustificazione economica), ricordando che, in caso di sospetto di frode, si deve ricorrere alla procedura di simulazione.

In allegato (QUI) Risoluzione del 1° luglio 2025 della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica, relativa a un ricorso presentato contro il rifiuto del Conservatore dei Beni Mobili I di Madrid di registrare un atto di pegno di azioni societarie.

In questo caso si tratta di un caso in cui, con atto del febbraio 2025, viene formalizzata la compravendita di alcune azioni di una SL e, a garanzia del pagamento di parte del prezzo differito, l'acquirente dà in pegno altre azioni della stessa SL che già possedeva prima della compravendita.

Tale pegno è stato presentato per l'iscrizione nel Registro dei beni mobili, ma è risultato difettoso perché, a parere del Conservatore, un pegno non possessorio su azioni di una società a responsabilità limitata non poteva essere iscritto nel Registro dei beni mobili. In sede di ricorso, la Direzione generale ha confermato la nota di classificazione, confermando così ancora una volta il noto criterio secondo cui, in effetti, le azioni di società hanno un sistema di legittimazione e una legge di circolazione che opera al di fuori del Registro delle imprese.

Tuttavia, è necessario seguire la questione, poiché il governo ha recentemente presentato iniziative legislative che, nel medio termine, potrebbero portare a un cambiamento di paradigma in questo settore (ad esempio, l'iscrizione obbligatoria della proprietà di azioni e partecipazioni nel registro delle imprese).

In allegato (QUI) interessante sentenza della Corte di Cassazione (STS 1053/2025, del 1° luglio), che risolve il solito caso che si verifica in molte successioni, in cui una casa, ereditata da più persone, viene in pratica occupata da uno dei coeredi in modo esclusivo ed escludente, impedendo il godimento del bene da parte degli altri.

In questi casi, l'Alta Corte ha stabilito che la condizione di coerede non conferisce il diritto ad un uso esclusivo ed escludente del bene che impedisca agli altri comproprietari di goderne (indipendentemente dal fatto che uno abbia una percentuale di proprietà superiore a quella degli altri coeredi), in modo che, in questi casi conflittuali, gli altri coeredi, se vedono ostacolato il loro diritto all'uso e al godimento dell'immobile, possano intentare un'azione di sfratto per precarietà contro il coerede che occupa l'immobile, per poter recuperare l'uso e il godimento dell'immobile.

In allegato (QUI) interessante quesito posto alla Commissione Consumatori del Consiglio Generale del Notariato, che consiste nella possibilità per il mutuatario di delegare la sottoscrizione dell'atto di LCI a un terzo collegato alla transazione da firmare (ad es. un dipendente dell'agenzia che prepara il mutuo, della banca che lo concede, di un professionista immobiliare che ha mediato nella transazione, ecc.)

La risposta a^questadomanda è categoricamente negativa secondo la Commissione, poiché, come indicato nel documento, l'obiettivo dell'ICL è che il debitore, prima di firmare il suo mutuo, abbia a disposizione le informazioni necessarie per poter comprendere correttamente l'operazione che intende sottoscrivere e quindi, in seguito, per poter formalizzare il suo mutuo ipotecario pienamente informato di tutti i suoi aspetti legali ed economici.

È quindi necessario che tutte le informazioni precontrattuali che il notaio deve fornire al futuro debitore siano fornite di persona e direttamente, poiché solo in questo modo è possibile garantire che siano personalizzate e adeguate alle finalità perseguite.La nota risponde anche a un altro interessante quesito, negando la possibilità che il test a cui deve rispondere il debitore possa essere risposto via e-mail.

In allegato (QUI) un manuale molto interessante per gestire la rettifica delle discrepanze tra il catasto e gli atti di proprietà di un immobile.

In particolare, il manuale illustra tutti i passaggi da seguire per risolvere i casi in cui la realtà fisica non coincide con il Catasto, per i quali sarà opportuno avviare la procedura notarile per la correzione delle discrepanze (disciplinata dall'art. 18 della Legge sul Catasto Immobiliare).

Contiene inoltre una guida pratica su come procedere in caso di alterazione fisica dell'immobile (come segregazioni, divisioni, aggregazioni, raggruppamenti o ricomposizioni), allo scopo di notificare al Catasto Immobiliare tali operazioni, adattando così la nuova realtà giuridica dell'immobile in questo Registro pubblico.

Il manuale contiene informazioni molto utili, come i moduli per gli strumenti pubblici e le schermate di tutti i passaggi da seguire sul sito web del Catasto.

In allegato (QUI) il link alla sentenza del Tribunale provinciale di Murcia numero 983/2025, del 3 aprile, che tratta un caso di una struttura societaria creata allo scopo di frodare i creditori.

La sentenza in esame fa un'interessante revisione del concetto di sollevamento del velo societario, che consente ai tribunali di omettere la responsabilità patrimoniale della società e di attribuire i debiti della società anche agli amministratori o ai soci quando questi intendono commettere frodi o abusi nei confronti di terzi e "nascondersi" dietro una società in modo che le conseguenze di tali frodi o abusi non raggiungano il loro patrimonio personale.

Importante promemoria per tutti gli uomini d'affari e gli imprenditori che creano una nuova società per fare sempre le cose per bene e non pensare che, grazie all'esistenza di una società di intermediazione, le conseguenze delle azioni sbagliate (frodi, azioni dolose, ecc.) non possano avere gravi conseguenze economiche sul proprio patrimonio personale.

In allegato (QUI) link alla Consultazione Vincolante numero V0174-25, del 14 febbraio 2025, della Direzione Generale delle Imposte, in cui si risolve un quesito relativo alle modalità di tassazione delle operazioni di trasformazione di un vecchio contratto soggetto a ITP in un appalto pubblico.

Il caso specifico riguarda la conversione in atto pubblico di un contratto privato di vendita di diritti ereditari formalizzato nel 2003 tra due fratelli (uno vende all'altro il 25% dei suoi diritti su un'eredità costituita da un immobile), in cui il fratello venditore muore nel 2006. Ora, nel 2025, si presenta la possibilità di convertire questo contratto privato di compravendita in un atto pubblico e si pone la questione della tassazione della transazione sia in termini di ITP che di AJD.

• Per quanto riguarda l'ITP, il calcolo del termine di prescrizione per i fatti imponibili documentati in una scrittura privata dipende dal concorso di una delle circostanze previste dall'art. 1227 del Codice Civile (tra le altre, la data di morte di uno dei firmatari), per cui in questo caso sarebbe prescritto (in quanto uno dei firmatari è morto nel 2006).
• Per quanto riguarda la quota graduata di AJD, non sarà opportuno nemmeno pagare questa imposta, in quanto non è soddisfatto uno dei requisiti dell'art. 31.2 LITPAJD, ovvero che l'atto non sia soggetto a ISD o ITP (in quanto soggetto ma prescritto come abbiamo visto), per cui, in conclusione, la conversione di una scrittura privata soggetta a ITP, quando è prescritta, non dà luogo a tassazione nemmeno per la quota graduata di AJD.

In allegato (QUI) nota informativa del Consiglio Direttivo dell'Associazione Notarile della Catalogna, in relazione ad alcune carenze informative e di remissione di documenti nell'Indice Unico, che riguardano il lavoro dell'Agenzia delle Entrate della Catalogna. In particolare, ricordiamo quanto segue:

• Invio di copie semplici: i notai sono tenuti a inviare all'ATC una copia semplice degli atti contenenti eventi imponibili ITP e AJD entro un termine massimo di 10 giorni dalla formalizzazione dell'atto attraverso lo strumento telematico disponibile a tal fine.
• Operazioni IVA in reverse charge: sono stati rilevati numerosi errori di registrazione in queste operazioni, ricordando che è necessario sottolineare che queste operazioni sono "soggette a IVA".
• Numero di protocollo: È molto importante riportare correttamente il numero di protocollo, poiché è stata rilevata un'alta percentuale di errori in questo campo.

Si rimanda alla nota emessa dal Consiglio Generale del Notariato, in relazione all'ordinanza HAC/305/2025, del 27 marzo (QUI a cui abbiamo già fatto riferimento in una precedente newsletter), che stabilisce il sistema di riscossione della tassa di bollo dei fogli della matrice e della copia autorizzata in formato elettronico.

Questo decreto, sebbene sia già in vigore, è ancora in attesa dell'implementazione degli aspetti tecnici informatici del decreto per la sua effettiva attuazione.

Non appena ciò avverrà, la sua diffusione comporterà un aumento del costo degli atti pubblici, poiché l'importo del "timbro elettronico" dovrà essere riscosso presso lo studio notarile come supplemento.

Non appena il sistema informatico sviluppato dall'FNMT sarà ultimato, verrà comunicato al pubblico.

In allegato (QUI) link alla Circolare fiscale 4/2025 dell'Associazione Notarile della Catalogna, che analizza i principali cambiamenti fiscali in Catalogna che entreranno in vigore il 27 giugno 2025, a seguito del Decreto Legge 5/2025. In particolare:

• Nuovo innalzamento dell'ITP dal 10% al 13% (per importi superiori a 1,5 milioni di euro).
• Aliquote aggravate del 20% per i grandi detentori e per i trasferimenti di interi edifici.
• Nuove aliquote ridotte per l'acquisto di abitazioni primarie per i giovani sotto i 35 anni, le famiglie numerose, le persone con disabilità, le famiglie monoparentali e le vittime di violenza di genere.
• Nuove sovvenzioni nel settore delle TPO per le cooperative edilizie senza scopo di lucro, o nel trasferimento di edifici per uffici per la loro trasformazione in VPO.
• L'aliquota AJD per gli atti notarili in cui si è rinunciato all'esenzione IVA è aumentata al 3,5%.
• Sconto del 100% AJD per i giovani fino a 35 anni di età sull'acquisto di una residenza primaria (se soddisfano una serie di requisiti).
• Abolizione del bonus di trasferimento per la cessione di immobili nel caso di società immobiliari.
• Nella DSI, il termine per l'acquisizione della proprietà è esteso da 3 a 6 mesi nel caso di donazioni di denaro da parte di parenti per l'acquisizione della proprietà.

In allegato (QUI) link al Piano di Stato per la lotta alla corruzione, recentemente approvato dal Governo, che, tra le altre misure, prevede la possibilità di renderlo obbligatorio nel prossimo futuro:

• Registrare tutti i trasferimenti di azioni della società presso il Registro delle imprese.
• Deposito elettronico annuale del registro dei soci presso il Registro delle imprese.
• Inoltre, collegare l'efficacia nei confronti di terzi della trasferibilità delle azioni alla loro iscrizione nel registro.

Attualmente la legislazione mercantile spagnola non richiede l'iscrizione nel Registro Mercantile della proprietà delle azioni delle società a responsabilità limitata, il che significa che la futura riforma prevista potrebbe avere un impatto notevole sulle transazioni commerciali in Spagna. Seguire da vicino l'evoluzione legislativa della misura proposta.

In allegato (QUI) curiosa Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Legale e la Fede Pubblica del 12 giugno 2025 (BOE del 3 luglio 2025), in cui la Direzione Generale risolve un ricorso contro il rifiuto del Conservatore Centrale del Commercio II di riservare alcune denominazioni sociali.

Tra tutti i nomi richiesti, quello che interessa in questa sede è il rifiuto dei nomi "EVM, SL" e "EVM Hub, SL", che si è basato sull'esistenza di identità o quasi coincidenza con altri nomi già registrati o riservati (come "EVM Group, SL" o "VMP Hub, SL").

Dopo la presentazione del relativo ricorso, la Direzione Generale ha emesso un'interessante decisione, riesaminando i requisiti che devono essere soddisfatti dalle denominazioni sociali che devono essere riservate alla costituzione di una nuova società (o al cambio di denominazione, ovviamente), concentrandosi sul concetto di identità (art. 408 del Regolamento del Registro Mercantile e dell'Ordinanza del 30 dicembre 1991 sul Registro Mercantile Centrale) e, in particolare, sui termini generici o sulle espressioni prive di virtualità differenziante che, aggiunte a una denominazione esistente, non ne consentono la differenziazione (e quindi non dovrebbero essere ammesse).

A tal fine, si allega QUI una guida del Registro Mercantile Centrale che include un elenco di questi termini generici.

Nel caso specifico, la parola "Gruppo" o "Gruppo" è inclusa nell'elenco dei termini generici (per cui la denominazione richiesta non è ammissibile).

La Direzione generale ritiene invece che si debba giungere a una conclusione diversa per quanto riguarda la denominazione "EVM Hub, SL", in quanto viene aggiunto un termine ("Hub") che non figura nell'elenco summenzionato e che deve essere considerato sufficientemente distintivo per non incorrere nel divieto di identità dei nomi.

Interessante risoluzione che ci ricorda e ci fornisce interessanti risorse per scegliere il nome giusto per la nostra futura azienda e non avere problemi con esso.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione generale della sicurezza giuridica e della fede pubblica del 19 giugno 2025 (BOE del 9 luglio 2025), in cui la Direzione generale risolve un caso relativo a una richiesta di assegnazione di un numero di registrazione per affitti a breve termine a un immobile registrato.

Come sapete, dall'entrata in vigore (1 luglio 2025) del Regio Decreto 1312/2024 (QUI potete consultarlo) tutti i locatori di immobili a breve termine sono obbligati a ottenere un numero di registrazione presso il Catasto per poter offrire i propri servizi attraverso le piattaforme online.

Nel caso specifico, l'interessato chiede l'assegnazione di questo numero di registrazione, che viene negato dal Conservatore, in quanto lo statuto della comunità di proprietari stabilisce che "i sessantasei appartamenti esistenti nell'edificio saranno destinati esclusivamente all'abitazione, senza la possibilità di installare in nessuno di essi, né in parte degli stessi, industrie, imprese o, in breve, di esercitare qualsiasi attività o professione da parte del proprietario o di qualsiasi persona che potrebbe occuparlo".

In sede di ricorso, la Direzione generale ha confermato la nota di qualificazione, stabilendo che, in questi casi, è necessario distinguere tra l'autorizzazione amministrativa all'esercizio di un'attività di uso turistico a breve termine e la planimetria civile, perché anche se questa autorizzazione è in vigore, se l'associazione dei proprietari vieta questo uso, non sarà possibile assegnare il numero di registrazione richiesto dal nuovo regolamento per poter pubblicizzare l'immobile sulle piattaforme di affitto turistico online.

Questa risoluzione serve a ricordare l'entrata in vigore di questo nuovo regolamento e anche l'importanza di esaminare in dettaglio gli aspetti civili che possono influenzare lo sviluppo di un'attività economica su una proprietà.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 27 maggio 2025 (BOE del 25 giugno 2025), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di annullamento di una condizione risolutiva con le seguenti condizioni:

• Viene formalizzato l'atto di vendita, in cui parte del prezzo viene dilazionato nel futuro, con un piano di diverse rate, l'ultima delle quali scadrà il 31/12/2024.
• A garanzia del prezzo differito, viene costituita una condizione risolutiva che può essere annullata, come concordato, unilateralmente dall'acquirente previa dimostrazione del pagamento degli importi dovuti.
• L'acquirente effettua i pagamenti (ma l'ultimo viene effettuato dopo la scadenza con un bonifico del 03/01/2025) e, su questa base, concede l'atto di cancellazione della condizione risolutiva, che viene presentato per la registrazione.

Una volta presentato l'atto al Catasto, il Conservatore lo ha qualificato negativamente, ritenendo che, poiché il pagamento differito era stato effettuato oltre il termine concordato tra le parti, non fosse soddisfatta la condizione pattuita affinché l'acquirente potesse annullare unilateralmente la condizione risolutiva, cosicché sarà necessario l'espresso consenso del venditore per registrare la cancellazione prevista.

Su ricorso, la Direzione Generale ha confermato la nota di qualificazione, ritenendo che, poiché l'unica cosa che era stata espressamente concordata come evento di cancellazione unilaterale era il pagamento del prezzo differito entro il 31/12/2024, e il pagamento è stato effettuato successivamente, non è opportuno ricorrere a questa via unilaterale, Invece, l'unico modo per annullare la condizione risolutiva è quello di ricorrere alle regole generali, ossia il consenso espresso del titolare della condizione risolutiva o una decisione giudiziaria definitiva, oppure il decorso dei casi di scadenza legale che si applicano ai casi di condizioni risolutive che non sono a garanzia del prezzo differito.

In allegato (QUI) link alla Webinot 78 dell'Associazione Notarile della Catalogna, dove il notaio di Reus Emilio Mezquita García-Granero analizza in modo approfondito il controverso concetto di grande titolare e le sfide poste dalla sua definizione nella pratica notarile e nella tassazione delle transazioni formalizzate negli uffici notarili.

Si allega anche (QUI) Risoluzione 3/2025, della Direzione Generale delle Imposte e del Gioco d'Azzardo della Generalitat de Catalunya, che offre linee guida interpretative in relazione all'ITP e all'applicazione in Catalogna dell'aliquota fiscale del 20% nei trasferimenti immobiliari onerosi di abitazioni quando l'acquirente è una persona fisica o giuridica considerata un grande detentore, o quando viene trasferito un edificio completo di abitazioni. Nella Risoluzione, ad esempio, sono interessanti i seguenti aspetti:

• Non sono presi in considerazione ai fini del calcolo del numero di abitazioni di grande proprietà quando si detiene semplicemente un diritto di usufrutto o di occupazione (sia di proprietà che di nuda proprietà).
• Se il contribuente possiede meno del 100% di una o più proprietà, sarà considerato un grande detentore se la somma delle superfici di tutte le proprietà di cui possiede una percentuale è superiore a 1.500 metri quadrati.
• Nel caso delle persone fisiche, l'abitazione principale è esclusa dal calcolo.
• Nel caso di vendita integrale di un edificio, si considererà un fabbricato se ha 2 o più abitazioni indipendenti, indipendentemente dal fatto che sia stata effettuata o meno la divisione orizzontale (escludendo quindi il trasferimento di abitazioni monofamiliari). Allo stesso modo, l'imposta del 20% si applicherà solo alla superficie dell'edificio ad uso abitativo, nonché agli elementi comuni, ma non alla parte proporzionale qualificata per altri usi (locali, magazzini, parcheggi, ecc.).

Inoltre, a questo proposito, si allega (QUI) la circolare fiscale numero 5/2025 dell'Associazione Notarile della Catalogna, che fornisce ulteriori criteri interpretativi in materia.

In allegato (QUI) link al sito web dell'Institut Català de Finances dove viene lanciato il cosiddetto "Prestito di Emancipazione", in base al quale, se si ha un'età compresa tra i 18 e i 35 anni e si vuole acquistare la prima casa, il "Prestito ICF Habitatge Emancipació" permette di finanziare l'acconto fino al 20% del prezzo di acquisto, con un limite di 50.000 €.

Per poter accedere a questi prestiti è necessario soddisfare una serie di requisiti, quali:

• Avere un'età compresa tra i 18 e i 35 anni.
• Acquisto della prima casa del richiedente da utilizzare come residenza principale.
• Non superare determinate soglie di reddito lordo (ad esempio, per una persona sola, 80.963,31 euro/anno).
• Nessuna inadempienza o debito significativo con le banche.
• L'immobile da acquistare deve trovarsi in Catalogna, avere un certificato di occupazione valido e non essere stato precedentemente classificato come VPO.

La particolarità del prestito è che il debitore non deve rimborsarlo fino all'estinzione dell'ipoteca con la banca. Dopo questo periodo, è disponibile un periodo di 5 anni per rimborsare completamente il prestito in rate mensili, con un tasso di interesse dello 0 %.

Tra gli aspetti negativi, tuttavia, va notato che, per aumentare l'offerta di alloggi a prezzi accessibili in Catalogna, gli alloggi acquisiti in questo modo diventeranno alloggi sovvenzionati in modo permanente (VPO) a un prezzo limitato.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione generale della sicurezza giuridica e della fede pubblica del 25 aprile 2025 (BOE del 23 maggio 2025), in cui la Direzione generale risolve un caso relativo a un atto pubblico presentato in formato elettronico autorizzato con CSV attraverso la sede elettronica dell'Associazione dei conservatori dei registri immobiliari.

Una volta presentato l'atto, l'ufficiale di stato civile si rifiuta di registrarlo, poiché ritiene che l'autorizzazione del notaio al documento presentato non possa essere controllata e garantita in questo modo.

Il relativo ricorso è stato presentato e, come non poteva essere altrimenti, l'abilitazione è stata revocata, con la sentenza della Direzione Generale che ha stabilito che, in effetti, le copie autorizzate elettroniche rilasciate dai notai, con le relative CSV, sono pienamente valide per provocare l'iscrizione del deposito (e la sua successiva registrazione, se del caso) nel Catasto, in quanto i cancellieri, attraverso un portale informatico riservato a loro disposizione, possono scaricare l'atto con la firma elettronica del notaio e quindi verificarne l'autenticità e la piena validità con la CSV che compare sulla copia elettronica autorizzata, al fine di produrre i corrispondenti effetti anagrafici.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione generale della sicurezza giuridica e della fede pubblica del 9 aprile 2025 (BOE del 21 maggio 2025), in cui la Direzione generale risolve un caso relativo a un atto di scioglimento e liquidazione del matrimonio di due cittadini stranieri (di nazionalità svizzera), in virtù del quale viene effettuata una distribuzione di beni tra due persone divorzianti. L'atto non contiene il codice fiscale dell'ex marito che cede alla ex moglie i suoi diritti patrimoniali sull'immobile in questione.

Quando è stato presentato per la registrazione al catasto, è stato qualificato negativamente, tra l'altro, perché il NIF dell'ex marito non è stato incluso nella registrazione e ha trasferito i suoi diritti di proprietà sull'immobile in questione alla ex moglie.

Il relativo ricorso è stato presentato e la nota di qualificazione è stata confermata dalla Direzione Generale, stabilendo che, ai sensi degli artt. 23 LN e 156.5 RN, è obbligatorio che l'atto contenga il NIF dei concedenti quando si tratta di "acquistare, dichiarare, costituire, trasferire, gravare, modificare o estinguere la proprietà e altri diritti reali su beni immobili", o di un atto o contratto diverso, ma con implicazioni fiscali, In questi casi, l'obbligo di accreditare e registrare i rispettivi codici fiscali si estende alle persone che compaiono e alle persone o enti per conto dei quali agiscono, indipendentemente dal fatto che la loro posizione contrattuale sia quella di trasmettitori o costituenti del rispettivo diritto reale o di acquirenti dello stesso.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione generale della sicurezza giuridica e della fede pubblica del 26 marzo 2025 (BOE del 19 maggio 2025), in cui la Direzione generale risolve un caso relativo a un atto di mutuo ipotecario, con i seguenti elementi chiave:

• Un'azienda richiede un prestito a un istituto finanziario.
• Per concedere questo prestito, l'istituto finanziario richiede una garanzia, che viene fornita da una società di mutua garanzia.
• Questa società di mutua garanzia, per garantire il rimborso della garanzia, richiede la creazione di un'ipoteca su un immobile di proprietà della società.
• In questa ipoteca, si concorda che la natura specifica della futura obbligazione garantita (che dipenderà dall'importo che il garante dovrà infine versare in caso di entrata in vigore della garanzia), sarà specificata mediante l'esecuzione unilaterale da parte della società di mutua garanzia di un atto di registrazione del saldo del conto e di un estratto notarile di tale saldo.

Una volta presentato per la registrazione, l'atto viene qualificato negativamente, in quanto il Conservatore ritiene che l'obbligazione garantita non sia determinata, il che darebbe luogo a una registrazione nulla ai sensi dell'art. 30 LH.

In sede di appello, la Direzione Generale ha revocato la nota di qualificazione, ritenendo che nel caso di specie non vi fosse alcuna violazione del principio di specialità, in quanto l'atto di mutuo ipotecario specifica in modo esplicito e sintetico le voci da cui derivano gli importi che il mutuatario potrebbe dover pagare in futuro a seguito dell'inadempimento della polizza di garanzia garantita dall'ipoteca.

In allegato (QUI) curiosa Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Legale e la Fede Pubblica del 23 maggio 2025 (BOE del 23 giugno 2025), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto costitutivo di una società a responsabilità limitata, con i seguenti elementi chiave:

• Una società (chiamiamola "X") decide di costituire una nuova filiale unipersonale e, a tal fine, adotta una delibera all'interno del proprio consiglio di amministrazione.
• Una volta che la delibera è stata adottata dal consiglio di amministrazione della società madre, viene emesso un certificato della delibera del consiglio (da parte delle persone autorizzate a farlo) in modo che la nuova controllata possa essere incorporata. Il certificato della delibera consiliare non contiene i nomi degli amministratori presenti alla riunione che ha adottato la delibera.
• Infine, un amministratore della società "X", in esecuzione di questo accordo e sotto la protezione di questa certificazione, si reca da un notaio e formalizza l'atto di costituzione della società controllata.

Quando questo atto costitutivo è stato presentato per la registrazione, l'ufficiale di stato civile si è rifiutato di registrarlo in quanto il certificato della delibera deve contenere i nomi degli amministratori che hanno adottato la delibera.

In sede di ricorso, la classificazione è stata revocata dalla Direzione generale, che ha ricordato che il requisito dell'indicazione dei nomi dei membri del consiglio di amministrazione che hanno partecipato alla riunione in cui è stata adottata la delibera è un requisito per la registrazione delle delibere del consiglio di amministrazione nella misura in cui si riferiscono alla propria società, ma non per l'esecuzione di una delibera che si riferisce a una nuova società controllata, come nel caso di specie, per cui questo dettaglio non è richiesto nell'attestazione della delibera del consiglio.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione generale della sicurezza giuridica e della fede pubblica del 23 maggio 2025 (BOE del 23 giugno 2025), in cui la Direzione generale risolve un caso relativo a un atto di donazione in pagamento di debiti, in virtù del quale una società cede a due dei suoi soci un immobile in parziale pagamento di un debito di oltre 900.000 euro.

Nel suddetto atto di riconoscimento del debito, i concedenti hanno dichiarato che, in passato, a causa della mancanza di liquidità della società, i soci avevano prestato alla società più di 900.000 euro, e che tali contributi si riflettevano nella contabilità della società e potevano essere accreditati se necessario, come indicato in un documento contabile che hanno presentato al notaio autorizzante e che è stato incorporato nell'atto.

Una volta presentato l'atto per la registrazione, il Conservatore ha rifiutato di registrarlo in quanto non sono stati individuati i mezzi di pagamento delle somme conferite dai soci alla società e soggette a compensazione.

Su ricorso, la Direzione Generale ha revocato la nota di qualifica, ritenendo che i debiti che si estinguono con il trasferimento siano perfettamente registrati e identificati nella contabilità generale, con il valore probatorio attribuito dalla legge a tale contabilità, per cui si esclude l'ipotesi di riconoscimenti fittizi di debito che sarebbero esclusi dalla possibilità di rilevare, verificare e regolarizzare inadempienze fiscali o norme antiriciclaggio .

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione generale della sicurezza giuridica e della fede pubblica del 23 maggio 2025 (BOE del 23 giugno 2025), in cui la Direzione generale risolve un caso relativo a un atto di prestito con garanzia ipotecaria, che ha la particolarità di costituire un'ipoteca su due immobili, e afferma che la ripartizione della responsabilità ipotecaria viene effettuata su un foglio allegato all'atto (che viene fornito non firmato).

Quando questo atto è stato presentato al Catasto, il Conservatore ha attribuito una classificazione negativa, ritenendo che vi fossero dubbi sull'autenticità della tabella di ripartizione, in quanto contenuta in un documento allegato privo di firma legittimata da parte di un soggetto dotato di sufficienti poteri.

Su ricorso, la Direzione Generale ha revocato la nota di qualifica, ritenendo che in questi casi, e ai sensi dell'art. 154 del Regolamento Notarile, "la firma dei concedenti e dei testimoni non sarà necessaria nelle partizioni e negli altri atti che si registrano, anche se redatti su carta ordinaria, debitamente reintegrata, se l'atto pubblico con cui si registrano è su carta bollata". È quindi inequivocabile che i documenti incorporati nell'atto stesso ne diventano parte integrante a tutti gli effetti, per cui non possono esserci dubbi sull'autenticità della tabella di ripartizione ipotecaria, anche se non è firmata dalle parti.

In allegato (QUI) link alla Sentenza della Corte di Cassazione, Sezione I, numero 2129/2025, del 9 maggio, in cui l'Alta Corte risolve una controversia su chi debba farsi carico delle spese comunitarie nei VPO in affitto (cioè l'inquilino o l'amministrazione proprietaria di questi VPO).

Per risolvere la controversia, la Corte Suprema ricorda che la prima disposizione aggiuntiva della LAU (paragrafo 8) stabilisce che i contratti di locazione sovvenzionati con fondi pubblici sono disciplinati dalle norme specifiche di questi ultimi, che sono le norme regionali su questo tipo di alloggi in locazione. Così, nel caso specifico, la normativa regionale (quella di Madrid) consente al locatore di ricevere, "oltre al canone iniziale o rivisto, il costo effettivo dei servizi goduti dall'inquilino e pagati dal locatore", a condizione che ciò sia indicato nel contratto, come nel caso in questione, per cui, in effetti, in questo caso, spetta all'inquilino VPO pagare le spese della comunità della sua abitazione.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione generale della sicurezza giuridica e della fede pubblica del 7 maggio 2025 (BOE del 7 giugno 2025), in cui la Direzione generale risolve un caso relativo a un atto di scioglimento e liquidazione di una società, con i seguenti fatti salienti:

• La convocazione dell'assemblea generale avviene mediante pubblicazione di un avviso nella "Gazzetta Ufficiale del Registro delle Imprese" e in uno dei quotidiani a maggiore diffusione nella provincia in cui si trova la sede legale.
• Tuttavia, secondo l'articolo 11 dello statuto di questa entità, "l'organo amministrativo convoca i soci per ogni assemblea generale mediante corrispondenza telegrafica o in duplice copia, consegnata di persona al ricevimento della quale viene apposta la firma di ricevuta del socio".

Quando questo atto è stato presentato per la registrazione, l'ufficiale di stato civile ha rifiutato di registrarlo in quanto l'assemblea che adottava la delibera non era stata convocata in conformità ai requisiti dello statuto.

In sede di ricorso, la classificazione è stata confermata dalla Direzione generale, ritenendo che quando lo statuto prevede che la forma dell'avviso di convocazione dell'assemblea generale debba essere inviata tramite lettera raccomandata con avviso di ricevimento (o simili), le caratteristiche specifiche dell'avviso di convocazione dell'assemblea sono determinate, senza che sia di competenza dell'organo amministrativo modificarle, in quanto gli azionisti hanno il diritto di conoscere la forma specifica in cui devono essere convocati, in modo che questa sia l'unica forma in cui si aspettano di essere convocati e a cui devono prestare attenzione.

In allegato (QUI) il link a un video del Flash Fiscale dell'Associazione Notarile della Catalogna, in cui il notaio di Barcellona, Elena Cantos, commenta una consultazione informativa dell'Agenzia delle Entrate della Catalogna (nello specifico 94/24), che riguarda la consultazione fatta da un privato su come debba essere tassata una donazione di beni da un privato a una società.

L'ATC ritiene che, nel caso del conferimento gratuito dell'immobile da parte del socio alla società, sia necessario tenere conto dell'art. 3.2 della Legge 19/1987 (Legge sull'Imposta sulle Successioni e sulle Donazioni) che prevede che le plusvalenze ottenute a scopo di lucro dalle persone giuridiche non siano soggette all'ISD, ma siano tassate ai sensi dell'Imposta sul Reddito delle Società (Legge 27/2014), per cui l'atto che documenta la donazione dell'immobile alla società deve essere tassato secondo la modalità degli atti giuridici (in quanto l'IS è compatibile con l'IAJD e sono soddisfatti gli altri requisiti).

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Certezza del Diritto e la Fede Pubblica dell'8 maggio 2025 (BOE del 9 giugno 2025), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di elevazione ad atto pubblico di un contratto di vendita. I fatti rilevanti del caso sono i seguenti:

• La proprietà apparteneva inizialmente a una coppia di coniugi, al 50% in solido.
• La coppia ha avuto un solo figlio.
• Dopo alcuni anni, il marito muore (senza testamento).
• In considerazione di questo decesso, il figlio unico viene dichiarato unico erede testamentario con atto notarile.
• Successivamente, viene stipulato un accordo privato tra il coniuge superstite (la madre) e il figlio (ora unico erede intestatario) per lo scioglimento della comunione dei beni e la distribuzione e l'aggiudicazione dell'eredità (cioè senza atto pubblico e senza registrazione dell'eredità nel registro fondiario), in cui al figlio viene assegnata la metà indivisa del patrimonio del padre defunto.
• In virtù della sua qualità di erede e di questo accordo privato, il figlio procede alla vendita della sua metà indivisa (alla quale acconsente anche la madre).

Una volta presentato l'atto per la registrazione, il Conservatore si è rifiutato di registrarlo, in base al principio del tratto successivo, in quanto nel Registro la metà indivisa è registrata a nome del padre, per cui, affinché il figlio (ora erede) possa vendere quella metà, l'eredità deve essere prima registrata, cioè la liquidazione dei beni della comunità e l'aggiudicazione dell'eredità a favore del figlio devono essere formalizzate in un atto pubblico e registrate nel Registro.

Su ricorso, la Direzione Generale ha revocato la nota di qualifica, basando la sua decisione sulla dottrina del tratto successivo abbreviato, in virtù della quale è possibile registrare la vendita di singoli beni dell'eredità effettuata da tutti gli eredi, senza una preventiva divisione e aggiudicazione dell'eredità e dei suoi beni, a condizione che la loro chiamata all'eredità sia accreditata con il corrispondente atto di successione e i suoi documenti complementari, nonché il previo adempimento degli obblighi relativi all'imposta di successione.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione generale della sicurezza giuridica e della fede pubblica del 25 aprile 2025 (BOE del 23 maggio 2025), in cui la Direzione generale risolve un caso relativo a un atto pubblico presentato in formato elettronico autorizzato con CSV attraverso la sede elettronica dell'Associazione dei conservatori dei registri immobiliari.

Una volta presentato l'atto, l'ufficiale di stato civile si rifiuta di registrarlo, poiché ritiene che l'autorizzazione del notaio al documento presentato non possa essere controllata e garantita in questo modo.

Il relativo ricorso è stato presentato e, come non poteva essere altrimenti, l'abilitazione è stata revocata, con la sentenza della Direzione Generale che ha stabilito che, in effetti, le copie autorizzate elettroniche rilasciate dai notai, con le relative CSV, sono pienamente valide per provocare l'iscrizione del deposito (e la sua successiva registrazione, se del caso) nel Catasto, in quanto i cancellieri, attraverso un portale informatico riservato a loro disposizione, possono scaricare l'atto con la firma elettronica del notaio e quindi verificarne l'autenticità e la piena validità con la CSV che compare sulla copia elettronica autorizzata, al fine di produrre i corrispondenti effetti anagrafici.

In allegato (QUI) il link a un articolo di giornale che fa riferimento a una sentenza molto recente e rilevante in ambito fiscale, in quanto la Corte Suprema, nella sentenza del 20 maggio 2025 (il link sarà fornito non appena sarà pubblicata sul CENDOJ), ha stabilito che quando una società ha debiti fiscali, la responsabilità sussidiaria degli amministratori per tali debiti non opera automaticamente, Piuttosto, essendo di natura sanzionatoria, in questi casi l'Amministrazione fiscale, per poter derivare la responsabilità prevista dalla Legge generale tributaria, deve osservare un procedimento sanzionatorio con tutte le garanzie costituzionali (come la presunzione di innocenza, ad esempio), ed è quindi obbligatorio provare la colpa dell'amministratore nella generazione e nel mancato pagamento di tale debito.

Pertanto, d'ora in poi, quando una società ha dei debiti, non potrà automaticamente chiedere il pagamento ai suoi amministratori, ma dovrà dimostrare la loro colpa e la loro responsabilità per poter chiedere sussidiariamente il loro pagamento.

In allegato (QUI) link all'interessante Sentenza del Tribunale Provinciale di Oviedo del 4 marzo 2025 (SAP 776/2025), che risolve un caso di chiusura disordinata e improvvisa delle attività di una società commerciale (il classico "persianazo" in cui l'azienda smette di operare "dall'oggi al domani", senza seguire i canali stabiliti per le crisi aziendali e senza procedere a un'adeguata liquidazione delle attività e delle passività della società).

In questi casi, come si legge nella Sentenza, ciò può portare all'imposizione di una responsabilità personale nei confronti degli amministratori della società, in quanto, in sintesi, qualsiasi società "può andare male", ma in tal caso la legge stabilisce i canali per ordinare questa crisi d'impresa (procedure concorsuali, ecc.), per cui, se questi canali non vengono seguiti e si sceglie il "persianazo", ciò può portare a gravi conseguenze economiche per i dirigenti della società che adottano questa soluzione sbagliata.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 2 aprile 2025 (BOE del 17 maggio 2025), in cui la Direzione Generale risolve un caso riguardante un atto di successione, relativo alla successione di una signora che, nel suo testamento, ha istituito erede universale di tutti i suoi beni "i parenti che si prenderanno maggiormente cura di lei durante gli ultimi anni della sua vita".

Alla morte della testatrice, l'erede che ne ha avuto la massima cura, accredita questa condizione con un atto di notorietà, fornendo la relativa prova, che viene dichiarata come Notorio dal notaio in questione.

Una volta presentato questo atto per la registrazione, il cancelliere lo ha qualificato negativamente, ritenendo che l'istituzione di erede sia incerta e, quindi, sia opportuno aprire la successione intestata.

Contro questo parere, è stato presentato il relativo ricorso alla Direzione Generale e la qualifica è stata revocata, ritenendo corretto l'iter seguito dagli interessati, ovvero che in questo tipo di situazione la designazione dell'erede è valida e lo strumento idoneo a determinare l'erede che si è preso maggiormente cura della testatrice è l'atto notarile di notorietà, in cui devono essere fornite le prove corrispondenti per accreditare l'identità della persona in questione.

In allegato (QUI) link a una consultazione vincolante della DGT (numero V0435-25, del 21 marzo), in cui la Direzione generale delle imposte risolve il caso di un contribuente che acquista un alloggio sovvenzionato (VPO), in cui il prezzo di acquisto (fissato dall'amministrazione) è inferiore al valore di riferimento.

In questo caso, il contribuente solleva la questione se, poiché il prezzo di vendita è stato fissato dall'amministrazione, sia necessario liquidare l'ITP della transazione sulla base di tale prezzo o sulla base del valore di riferimento.

La DGT risolve il caso applicando le norme generali, ossia ricorda che il contribuente è tenuto a effettuare la corrispondente autovalutazione per il valore di riferimento e, una volta pagato, se ritiene che il valore assegnato sia lesivo dei suoi legittimi interessi, può chiedere all'Agenzia delle Entrate il rimborso dell'imposta pagata in eccesso, attraverso le vie legali stabilite a tal fine.

In allegato (QUI) link alla consultazione vincolante della DGT (numero V0411-25, del 20 marzo), in cui la Direzione Generale delle Imposte risolve il caso di un contribuente che ha rinunciato al 25% di un appartamento ereditato a favore di uno dei suoi fratelli.

In questi casi, l'organo direttivo del Ministero delle Finanze stabilisce che, quando il contribuente rinuncia all'eredità a favore di un altro erede, deve essere pagata anche l'imposta di successione, in quanto l'eredità si considera precedentemente accettata (si ritiene quindi che non si tratti di una pura rinuncia all'eredità, ma di una rinuncia a favore di una persona specifica).

Inoltre, la DGT sottolinea che, in questo caso, l'erede dovrà pagare anche l'imposta sul reddito delle persone fisiche sulla donazione al fratello, anche se solo se ha determinato una plusvalenza, mentre, se si tratta di una perdita, non potrà dedurla.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Fede Pubblica del 2 aprile 2025 (BOE del 17 maggio 2025), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di fusione di società in cui si accredita che le società coinvolte nella fusione sono in regola con gli obblighi fiscali, fornendo a tal fine due certificati dell'Agenzia Statale per l'Amministrazione Fiscale e quelli della Sicurezza Sociale.

Quando il documento è stato presentato per la registrazione, il Conservatore del registro delle imprese si è rifiutato di registrarlo, sostenendo che, inoltre, era necessario dimostrare di essere in regola con gli obblighi fiscali nei confronti della Comunità autonoma e del Comune di appartenenza.

In seguito a un ricorso, la Direzione generale ha risolto il caso revocando la nota di qualificazione, ritenendo che in questi casi sia necessario solo accreditare che l'impresa sia in regola con gli obblighi fiscali presso l'AEAT (Ufficio delle imposte dello Stato) e con la Previdenza sociale, e che non sia proporzionato richiedere ulteriori accreditamenti (presso le amministrazioni regionali o locali) nel caso di questo tipo di modifiche strutturali.

In allegato (QUI) link a un interessante e recentissimo post del prestigioso studio legale Ashurst, in cui si fa eco a una recente consultazione vincolante presentata da detto studio, e risolta dalla Direzione Generale delle Imposte, in cui si pone la questione se l'atto di vendita di un immobile e la surrogazione del debitore ipotecario siano o meno soggetti alla quota progressiva di AJD.

In questa Risoluzione, la DGT risponde negativamente, per cui, in questo tipo di transazione congiunta (cioè vendita più surrogazione del debitore), non è soggetta alla quota graduale dell'imposta di bollo ("AJD"), fatta salva, ovviamente, la tassazione della vendita stessa, questione non controversa.

Non appena la risoluzione sarà pubblicata nel motore di ricerca della DGT, verrà linkata.

In allegato (QUI) link a un nuovo Flash Fiscale dell'Associazione Notarile della Catalogna, in cui il notaio Manuel Sarobe Oyarzun, analizza la risoluzione del Tribunale Economico-Amministrativo del 19 novembre 2024, sull'incidenza del valore di un immobile dichiarato in un atto nel calcolo delle plusvalenze.

Pertanto, la questione chiave in questi casi è quale valore possa essere calcolato per un edificio che non è stato accreditato con fatture, con la sentenza del TEAC che stabilisce che solo gli investimenti effettivamente effettuati e giustificati con documenti possono essere inclusi nel valore di acquisizione, in modo che la semplice dichiarazione nell'atto non sia sufficiente.

Pertanto, il contribuente deve conservare le fatture fino alla vendita dell'immobile, in modo che, in mancanza di prove, l'amministrazione possa assegnare un valore nullo all'edificio, anche se viene presentata una perizia tecnica senza il supporto di pagamenti accreditati.

In allegato (QUI) link all'interessante Sentenza della Corte di Cassazione (STS 32/2025, del 7 gennaio), in cui viene risolto un caso in cui si discute se la cessione (durante la vita dell'attuale proprietario) di una casa a un figlio in condizioni precarie (cioè lasciare una casa a un figlio per viverci in cambio di nulla) debba o meno essere computabile nell'eredità di tali genitori come donazione collazionabile, una volta avvenuta la loro morte.

In questo caso, la Corte di Cassazione risponde negativamente, affermando che, in questi casi, si tratta di un trasferimento gratuito di un immobile, che non comporta la donazione di alcun diritto, poiché chi trasferisce l'immobile in via precaria, come in questo caso, può porre fine a questa situazione a suo piacimento, senza che l'occupante abbia un titolo che riconosca un diritto di possesso al di là della volontà del proprietario, che si rinnova in ogni momento. Per questo motivo, non si può accettare che il valore di mercato dell'uso dell'abitazione trasferita in precarietà debba essere preso in considerazione ai fini del calcolo della quota legittima o della sua eventuale collazione.

È collegato (QUI) la comunicazione inviata dal Capo del Registro Civile di Barcellona, in relazione ai giuramenti di cittadinanza che si svolgono davanti a un notaio. In particolare:

• Si ricorda che, ai sensi dell'articolo 51.1 della Legge sullo stato civile, le persone interessate possono mantenere solo due nomi semplici o un nome composto (e non tre, come alcune persone hanno nei loro Paesi d'origine).
• Si ricorda inoltre che non è corretto mantenere il cognome del marito al posto del cognome da nubile della madre, né accettare il cognome da nubile della madre con la preposizione del cognome del marito.
• Infine, è importante verificare la corretta conoscenza della lingua spagnola per garantire il rispetto delle disposizioni di legge e, se del caso, evitare il furto di identità.

Da tenere in considerazione in tutti i giuramenti di cittadinanza da formalizzare davanti a un notaio.