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In allegato (QUI) link al Flash fiscale della Commissione tributaria dell'Associazione notarile della Catalogna, che tratta l'interessante figura fiscale dell'inversione del contribuente IVA in una transazione che prevede il trasferimento di un immobile in base a un contratto di opzione di acquisto tra un'entità commerciale e una cooperativa.

A tal fine, si analizzano le consultazioni 197 e 198 del 2025 della DGT, in cui la DGT adotta un criterio restrittivo, in virtù del quale si ritiene che l'elemento essenziale sia la concomitanza di un'esecuzione di una garanzia, per cui se la trattenuta di parte del prezzo del trasferimento viene utilizzata dall'acquirente per cancellare gli oneri ipotecari, l'ipotesi di reverse charge non sarebbe applicabile.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Legale e la Fede Pubblica del 12 marzo 2025 (BOE del 4 aprile 2025), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di vendita, in cui le parti concordano che parte del prezzo di vendita sarà determinato in futuro (in base a un sistema riferito al prezzo di una vendita futura, meno i costi dell'operazione aggiornati in base al CPI).

L'ufficiale dei registri immobiliari rifiuta la registrazione in quanto, in sostanza, la parte del prezzo relativa alla vendita in corso non è stata determinata e non può essere determinata.

In appello, la DG ha revocato la nota di qualificazione, applicando la giurisprudenza e la dottrina in vigore, secondo cui "non dovrebbero esserci obiezioni quando le parti hanno stabilito procedure oggettive su come fissare il prezzo", come nel caso di specie, in cui i parametri da applicare (prezzo di vendita futuro meno i costi aggiornati all'IPC) per determinare la parte di prezzo non pagata sono oggettivamente verificabili.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Fede Pubblica dell'11 marzo 2025 (BOE del 4 aprile 2025), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di costituzione di una società, in cui la riserva della denominazione sociale viene effettuata da una persona fisica che viene nominata amministratore unico della nuova società nello stesso atto, senza essere socio fondatore della stessa.

Il Registro Mercantile ha rifiutato la registrazione in base all'art. 413-2 RRM, in virtù del quale la prenotazione del nome della società deve essere fatta da un socio fondatore, criterio confermato dalla Direzione Generale nel ricorso in corso di risoluzione. Questo è un promemoria per tutti gli imprenditori che desiderano costituire una nuova società.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione generale della sicurezza giuridica e della fede pubblica del 4 marzo 2025 (BOE del 5 aprile 2025), in cui la Direzione generale risolve un caso relativo a un atto di vendita formalizzato nel settembre 2024.

Presentata per la registrazione, la stessa viene rifiutata dal Conservatore, sostenendo che non vi è traccia della precedente cancellazione del divieto di alienazione che grava sull'immobile, che aveva una durata di 3 anni, a partire dal 20 aprile 2016.

Contro tale condizione risolutiva, il notaio autorizzante ha presentato ricorso al DG, che ha revocato la nota risolutiva, sostenendo in sintesi che il divieto di alienazione gravante sugli immobili è stato stipulato per un periodo di tre anni a partire dalla data dell'atto di vendita degli acquirenti (20 aprile 2016), per cui è evidente che al momento del trasferimento di cui al ricorso (6 settembre 2024), il periodo di tre anni previsto era già trascorso. Pertanto, sebbene il nostro ordinamento si basi sul principio di rotazione, come nel caso della richiesta di cancellazione della condizione risolutiva, nel caso di specie, in presenza di un atto di vendita di cui si chiede la registrazione, la richiesta di cancellazione del divieto di alienazione deve intendersi implicita.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 25 febbraio 2025 (BOE del 26 marzo 2025), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di modifica dell'oggetto sociale di una SL, in cui la società elimina dal proprio oggetto sociale una delle varie attività che, fino ad oggi, la componevano, senza menzionare espressamente il CNAE che la SL deve mantenere o presentare da quel momento in poi.

Questo criterio viene confermato dalla DG nel ricorso in esame, affermando letteralmente che "sia l'iscrizione della costituzione della società che l'iscrizione della modifica dell'oggetto sociale devono necessariamente contenere il codice di attività corrispondente all'attività principale svolta dalla società, che deve essere quello che meglio la descrive e con una sufficiente disaggregazione".

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 27 febbraio 2025 (BOE del 22 marzo 2025), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di risoluzione unilaterale per inadempimento contrattuale in virtù del quale la società venditrice di un immobile dichiara la risoluzione unilaterale del contratto di compravendita a causa del mancato pagamento da parte dell'acquirente, richiedendo la reimmatricolazione dell'immobile a nome della suddetta società venditrice.

In questa interessante e lunga decisione, viene fatta un'ottima sintesi delle condizioni e dei requisiti che devono essere soddisfatti per poter registrare nuovamente l'immobile a favore del venditore in applicazione di una condizione risolutiva, ovvero le condizioni e i requisiti che devono essere soddisfatti per poter registrare nuovamente l'immobile a favore del venditore in applicazione di una condizione risolutiva:

• Che l'acquirente non ha rispettato una delle rate.
• Deve esserci una volontà di inadempienza da parte dell'acquirente.
• Il venditore deve aver adempiuto a tutti i suoi obblighi.
• Affinché la vendita venga regolata, il venditore deve richiedere il pagamento all'acquirente in tribunale o tramite un notaio.
• La reimmatricolazione a favore del venditore, mediante citazione dell'acquirente ex art. 59 RH, richiede ingiustificatamente la consegna delle somme che l'acquirente ha consegnato come parte del prezzo, e questo anche nel caso in cui non vi siano titolari di oneri successivi che devono essere cancellati.

È collegato (QUI) l'ordinanza HAC/305/2025, del 27 marzo, che approva i documenti notarili timbrati elettronicamente, in virtù della quale vengono introdotte novità rilevanti nel campo della tassazione dei documenti notarili elettronici.

Pertanto, come stabilito dal regolamento, i nuovi atti notarili elettronici (nello specifico, il "foglio matrice elettronico" e il "foglio copia autorizzato elettronico per terzi"), ai sensi della legge ITP, sono soggetti all'imposta di bollo (Actos Jurídicos Documentados), all'imposta sugli atti notarili e, quindi, alla cosiddetta aliquota forfettaria per questo tipo di tassazione.

Su questa base, l'Ordinanza designa il Consiglio Generale del Notariato come nuovo soggetto obbligato, in quanto questa istituzione assume la funzione di centralizzare le informazioni e garantire la corretta attribuzione dell'imposta agli enti pubblici corrispondenti, sotto il controllo della Commissione del Mercato del Tabacco.

La procedura di riscossione e liquidazione è simile a quella già in vigore per i documenti timbrati fisici, per cui ogni mese il Consiglio Generale dei Notai deve inviare alla Commissione del Mercato del Tabacco una relazione dettagliata sul gettito ottenuto e sul numero di documenti elettronici utilizzati, suddivisi per Comunità Autonoma. Successivamente, la Commissione verificherà le informazioni e le comunicherà alla Direzione Generale del Tesoro e all'AEAT, che gestirà il pagamento dell'imposta al Tesoro pubblico. Le Comunità Autonome riceveranno la riscossione corrispondente in base all'assegnazione dell'imposta nei rispettivi territori.

In attesa della formalizzazione del suo sviluppo e dell'implementazione tecnica per la sua piena attuazione, che potrebbe comportare un significativo aumento dei costi dei documenti pubblici da autorizzare.

Inoltre, l'allegato all'ordinanza HAC/305/2025 stabilisce le specifiche tecniche di questi documenti, che devono essere conformi allo standard ISO 19005. Pertanto, ogni foglio timbrato conterrà informazioni di sicurezza quali:

• Identificatore univoco in formato alfanumerico.
• Codice 2D con l'identificativo univoco.
• Immagine dello stemma nazionale spagnolo in un colore specifico.
• Numero di timbro codificato con l'identificativo dell'Associazione Notarile di riferimento.

È collegato (QUI) all'articolo pubblicato sul blog dello studio notarile, riguardante le nuove caratteristiche della carta d'identità digitale e la sua applicazione pratica nel lavoro quotidiano di uno studio notarile.

Come indicato in questo articolo, da qualche settimana è possibile ottenere una versione digitale del nostro DNI attraverso un'applicazione sul nostro cellulare, che è pienamente valida ed efficace, come se fosse il tradizionale DNI fisico che tutti i cittadini spagnoli hanno.

Per il suo utilizzo in uno studio notarile al momento della sottoscrizione di un atto pubblico, invece, bisognerà attendere ancora qualche mese, poiché, come indica la norma stessa e come si evince dalla Comunicazione 1/2025 (consultabileQUI ), viene stabilito un periodo di adattamento di 12 mesi per consentire al Centro Tecnologico del Notariato di apportare le innovazioni tecnologiche necessarie al corretto funzionamento di questa nuova risorsa digitale.

È collegato (QUI) comunicato stampa del Comune di Barcellona, che annuncia l'approvazione iniziale, da parte del Consiglio comunale di Barcellona, della nuova ordinanza sul diritto di prelazione (in attesa dell'approvazione definitiva da parte della Plenaria). Il documento stabilisce i criteri tecnici in base ai quali l'amministrazione deciderà se esercitare o meno questo diritto, tra cui i seguenti:

• Il regolamento dà priorità all'acquisto di proprietà con più di dieci abitazioni, appartamenti vuoti o edifici con persone vulnerabili, disabili o in quartieri a rischio di gentrificazione.
• Il Comune può rinunciare al diritto di acquisto di un immobile e cedere tale diritto a terzi o a promotori di edilizia residenziale pubblica, agli occupanti legali dell'immobile o a promotori privati o no-profit il cui scopo è la promozione di alloggi sovvenzionati (il che, in pratica, significa che il numero di casi in cui viene esercitato questo diritto di prelazione può aumentare considerevolmente).
• L'ordinanza prevede anche l'apertura di un sito web con accesso agli enti beneficiari per consultare le proprietà soggette a diritto di prelazione in cui il Comune non ha interesse.
• Per quanto riguarda il diritto di recesso, il termine per accettare di esercitarlo è stato esteso a tre mesi.
• L'ordinanza prevede che, al momento della comunicazione dell'operazione all'amministrazione, dovranno essere fornite più informazioni rispetto a quanto fatto finora. In particolare, sarà necessario comunicare se la vendita è prevista in un'unica transazione congiunta o in più transazioni a favore di diversi acquirenti, e sarà inoltre necessario identificare il/i potenziale/i acquirente/i.

Seguire la questione una volta approvata definitivamente la norma, che darà maggiore certezza giuridica e prevedibilità alle persone che, eventualmente, sono coinvolte in operazioni in cui si applica questo diritto dell'amministrazione.

In allegato (QUI) il link a una sessione di formazione online, tenuta dall'Associazione dei Notai della Catalogna, dedicata allo studio e all'analisi dei progressi del notariato digitale in Spagna. In particolare, affronta l'attuazione della Legge 11/2023, lo sviluppo del protocollo elettronico e il crescente utilizzo di copie autorizzate elettroniche con CSV.

Sessione molto interessante per aggiornarsi su questa nuova modalità di copie autorizzate elettroniche, sul processo di creazione e convalida da parte di terzi, sulle possibilità di utilizzo nella pratica per gli operatori legali, ecc.

È collegato (QUI) la Consultazione Fiscale emessa dalla Direzione Generale delle Imposte, su richiesta di un quesito posto dal Notaio di Castro Urdiales Sig. José Javier Corral Martínez (e reso noto dallo stesso in un post sul suo più che interessante profilo LinkedIn), in relazione a una società, a cui l'Erario ha revocato il NIF da anni, che, in un procedimento giudiziario, viene condannata, con sentenza definitiva, a formalizzare la vendita di un parcheggio a favore del ricorrente.

La decisione del tribunale (obbligo di vendita) si scontra in linea di principio con il DA 6 della LGT e con l'art. 23 della legge sul notariato, che vieta al notaio di autorizzare atti il cui concedente abbia un codice fiscale revocato (NIF).

Tuttavia, in questo caso, come deliberato dalla DGT, la vendita è disposta con sentenza passata in giudicato, per cui non si applica l'astensione sopra indicata nella normativa citata, per cui l'atto può essere stipulato.

In allegato (QUI) il link a una sessione di formazione online, tenuta dal Collegio Notarile della Catalogna, dedicata allo studio e all'analisi della contrattazione dei mutui ipotecari e dei prodotti ad essi collegati/abbinati (assicurazioni, ecc.). In questa sessione pratica, il tema viene affrontato in modo dettagliato e rigoroso, analizzando da un punto di vista pratico il regime giuridico della contrattazione dei prodotti collegati/abbinati ai mutui, con particolare riferimento alla sua regolamentazione nell'art. 17 LCI. In sintesi:

Vendite vincolate:

1. Definizione: situazione che può verificarsi quando un mutuo ipotecario viene offerto come "pacchetto" insieme ad altri prodotti (assicurazione, allarme, ecc.) che devono essere obbligatoriamente sottoscritti dal debitore, altrimenti la banca non concederà il mutuo.
2. Principio generale: Sono vietati salvo eccezioni (art. 17 LCI), come, ad esempio, che comportino un chiaro vantaggio per il consumatore.
3. La banca può richiedere alcune assicurazioni (come quella per i danni alla proprietà), che il consumatore ha il diritto di stipulare con la banca o con un altro assicuratore di sua scelta.
4. Conseguenza dell'inadempimento: nullità del contratto accessorio.

Vendite combinate:

1. Definizione: situazione in cui la banca offre un "pacchetto" di prodotti, che possono essere sottoscritti insieme o separatamente (cioè il cliente può scegliere di sottoscrivere "solo" il finanziamento).
2. Nelle pratiche combinate, il prestatore deve presentare l'offerta dei prodotti in forma combinata e separata, in modo che il mutuatario possa vedere le differenze tra un'offerta e l'altra. 
3. Di norma, la contrattazione di prodotti aggiuntivi può portare a un miglioramento delle condizioni di finanziamento.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Fede Pubblica del 12 febbraio 2025 (BOE del 28 febbraio 2025), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a una richiesta di rettifica della superficie di un elemento privato soggetto al regime di proprietà orizzontale, richiesta tramite un'istanza privata (in breve, si chiede che l'appartamento venga descritto con una superficie di 165 metri, invece dei 157 metri attualmente registrati).

A tal fine, il richiedente presenta una richiesta privata ai sensi dell'art. 201.3 della Legge sulle ipoteche (che esenta la pratica di rettifica per le rettifiche di superficie che non superano il 5% della superficie registrata).

Il Conservatore dei Registri Immobiliari ha rifiutato la registrazione con la motivazione che, per gli appartamenti soggetti a proprietà orizzontale, non è applicabile la procedura dell'art. 201.3 e che, pertanto, è necessario modificare l'atto di costituzione della proprietà orizzontale con il previo accordo della comunità dei proprietari con la maggioranza legalmente richiesta in Catalogna.

Dopo la presentazione del relativo ricorso, la Direzione Generale ha revocato il vizio facendo riferimento all'applicazione dell'art. 201.3 della Legge sulle Ipoteche, confermando che è possibile applicare questa via anche per gli appartamenti soggetti a proprietà orizzontale (cioè quando la superficie da rettificare non supera il 5%) e, riprendendo la recente Risoluzione del 18 aprile 2023, ricorda che, in questi casi, è possibile rettificare la superficie dell'appartamento senza modificare i titoli di proprietà, purché tale rettifica non comporti un ampliamento dell'opera edilizia e, quindi, implichi semplicemente la rettifica di un dato anagrafico errato, per il quale, in ogni caso, deve essere approvato l'accordo della comunità di proprietari corrispondente con la maggioranza richiesta dalla legge (in Catalogna, 4/5). 

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione generale della sicurezza giuridica e della fede pubblica dell'11 dicembre 2024 (BOE dell'8 febbraio 2025), in cui la Direzione generale risolve un caso relativo a un atto di vendita, in cui l'acquirente (attraverso la banca che lo finanzia) trattiene parte del prezzo (1.126,70 euro), da utilizzare per cancellare gli oneri ipotecari precedenti del venditore, essendo questa una situazione molto comune.

Una volta presentato l'atto per la registrazione, il Conservatore dei registri immobiliari ha rifiutato di registrarlo perché non era stato individuato il mezzo di pagamento con cui l'acquirente aveva consegnato alla banca (che aveva finanziato l'acquisto) l'importo di 1.126,70 euro, trattenuto dal venditore per essere utilizzato per cancellare l'iscrizione delle sue precedenti spese ipotecarie.

La Direzione generale revoca la qualifica, ritenendo che la legge richieda la prova dei mezzi di pagamento per i pagamenti effettuati prima o al momento della stipula dell'atto di compravendita, ma non per i pagamenti o le trattenute da effettuare successivamente (come nel caso di specie, ossia il denaro che l'acquirente verserà alla propria agenzia affinché questa gestisca la cancellazione degli oneri pregressi del venditore).

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In allegato (QUI) il link a una sessione di formazione online, tenuta dall'Associazione dei Notai della Catalogna, dedicata allo studio e all'analisi della conciliazione notarile e della sua importanza dopo l'entrata in vigore della Legge Organica 1/2025.

Come ho già avuto modo di anticipare nel mio blog un paio di mesi fa (QUI), a partire dal 3 aprile, per poter intentare la maggior parte delle cause civili e commerciali, sarà necessario aver preventivamente esperito una "ADR", cioè un mezzo adeguato di risoluzione non giurisdizionale delle controversie. Tra queste ADR, la conciliazione notarile (disciplinata dalla stessa Legge sul Notariato e con le particolarità introdotte dalla LO 1/2025) spicca come una possibile via.

In questa sessione pratica, la questione viene affrontata in modo dettagliato e rigoroso, approfondendo aspetti quali:

1. Tipi di contenzioso per i quali sarà necessaria una preventiva attività di negoziazione.
2. Vantaggi del sistema di conciliazione notarile.
3. Le modalità di svolgimento del processo di conciliazione e dell'atto di conciliazione, la forma documentale di registrazione dell'attività negoziale, le parti coinvolte nella conciliazione, le notifiche tra le parti, la possibilità di svolgere il procedimento in videoconferenza, le modalità di documentazione dell'accordo, il ruolo del notaio nella negoziazione, ecc.

In allegato (QUI) interessantissima Risoluzione della Direzione Generale del Diritto, delle Persone Giuridiche e della Mediazione del 5 dicembre 2024 (DOGC del 14 marzo 2025), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di consumazione di un patto successorio, in cui la persona favorita dalla particolare attribuzione di un'eredità in un patto successorio, alla morte del concedente del patto successorio, entra in possesso di tale eredità. L'iter del caso è il seguente:

1. Nel 2016, padre e figlio hanno formalizzato un patto successorio di attribuzione privata, in cui il padre attribuiva al figlio, al momento della sua morte, la proprietà di un immobile.
2. Nel maggio 2024, il padre si reca da un notaio e stipula un atto di revoca unilaterale del patto successorio (adducendo la mancanza di cure e di un rapporto di sorveglianza con il figlio). Questo atto viene notificato con sicurezza all'ex beneficiario di questa particolare attribuzione.
3. Pochi giorni dopo, il padre muore.
4. Allo stesso modo, il figlio si reca presso uno studio notarile e formalizza a tempo debito un atto di opposizione alla revoca del patto successorio e lo notifica al notaio che ha autorizzato l'atto di revoca del padre in modo affidabile.
5. Successivamente, il figlio concede il suddetto atto di consumazione del patto successorio, in cui prende possesso dell'eredità, che intende registrare al Catasto.
6. Una volta presentato per la registrazione l'atto di presa di possesso del patto successorio, il conservatore dei registri immobiliari si è rifiutato di registrarlo, sostenendo che, poiché il patto successorio era stato revocato e opposto dal beneficiario, la situazione avrebbe dovuto essere risolta in tribunale, prima che la presa di possesso potesse essere registrata.

La Direzione Generale, risolvendo il caso, revoca la nota di qualificazione, considerando che, in conformità alla legislazione civile catalana (artt. 431-15 e 431-30 CCCat), se c'è una revoca del patto e un'opposizione allo stesso formulata nei tempi e nelle forme dovute, questa deve effettivamente essere risolta in tribunale, ma fino a quando ciò non avviene, il patto successorio rimane in vigore a tutti gli effetti, cosicché non può essere negata la sua registrazione nel registro fondiario, fatto salvo, ovviamente, l'esito delle azioni legali che, se del caso, possono essere intentate dai successori del defunto.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica dell'8 gennaio 2025 (BOE del 12 febbraio 2025), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di accettazione e aggiudicazione di eredità che si riferisce a una proprietà situata sulla costa.

Il Conservatore dei Registri Immobiliari ha rifiutato l'iscrizione per vizio insanabile, in quanto, dopo aver effettuato le verifiche del caso previste dalla legge e dal Regolamento Costiero (consultazione della rappresentazione grafica e richiesta di certificazione al Servizio Costiero Periferico), risulta che l'immobile in questione interseca parzialmente (invade) il pubblico demanio marittimo, come si evince dalla certificazione rilasciata dal Servizio Costiero.

In questo caso, la Direzione Generale conferma la nota di qualificazione, ritenendo che sia stata applicata correttamente la normativa vigente (art. 36 del Regolamento delle Coste), per cui, data l'esistenza di questa parziale invasione del demanio marittimo-terrestre, il trasferimento non può essere registrato, e occorre prima rettificare la descrizione del bene (adeguandola alla delimitazione amministrativa) o, eventualmente, impugnare la certificazione rilasciata dalla Demarcazione Costiera da cui deriva questa parziale invasione del demanio marittimo-terrestre.

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In allegato (QUI) il link a una sessione di formazione online, tenuta dalla Fundación Notariado, dedicata allo studio e all'analisi della notarizzazione delle delibere societarie.

In questa sessione, tenuta da un funzionario dell'ufficio notarile in pensione, verranno esaminate questioni rilevanti di applicazione pratica nel lavoro quotidiano dell'ufficio, quali:

1. Revisione delle competenze per l'adozione delle delibere (assemblea generale vs. organo amministrativo e/o liquidatori).
2. Principali tipologie di delibere societarie da rendere pubbliche (modifiche statutarie, aumenti e riduzioni di capitale, licenziamenti e nomine, ecc.)
3. Persone autorizzate a rivolgersi al pubblico.
4. Dettagli su tutti gli elementi e le circostanze che devono essere inclusi nei verbali e nei certificati delle delibere affinché siano validamente rese pubbliche e registrate (date, convocazioni, quorum per l'adozione della delibera, ecc.)

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale del Diritto, delle Persone Giuridiche e della Mediazione del 20 gennaio 2025 (DOGC del 14 marzo 2025), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di rettifica di un altro atto pubblico di divisione orizzontale e di estinzione della comunità, in cui la durata di un diritto di volo, inizialmente fissata a 30 anni, viene modificata per diventare "indefinita" (il tutto, sotto la tutela dell'art. 16.2 del Regolamento sulle Ipoteche).

Il Conservatore dei Registri Immobiliari ha rifiutato la registrazione in quanto la proprietà, essendo situata in Catalogna, è soggetta alle regole del diritto civile catalano, che stabilisce un periodo massimo di 30 anni per il diritto di fuga (art. 567.2-1 CCCat), criterio confermato dalla Direzione Generale della Proprietà.

Un'altra delle novità del decreto legge 5/2025 del 25 marzo che adotta misure urgenti in materia fiscale, di personale e altre misure amministrative (QUI) è la proroga del termine per formalizzare l'acquisto della prima residenza abituale quando questa viene formalizzata successivamente e grazie alla donazione di denaro a un discendente, e per poter beneficiare in questi casi dell'agevolazione fiscale esistente nell'Imposta sulle donazioni.

Così, l'articolo 4 del Decreto Legge estende a 6 mesi (finora erano 3) il periodo massimo per la formalizzazione dell'acquisto (dal momento in cui è avvenuta la donazione di denaro), entro il quale si può applicare il beneficio fiscale nell'Imposta sulle Donazioni, cioè la riduzione per le donazioni destinate alla prima residenza abituale dei discendenti (sia nel caso di donazioni di beni che di denaro per acquistarli) prevista dagli articoli 632-20 e seguenti del Libro Sesto del Codice Fiscale della Catalogna.

Entrata in vigore: tre mesi dopo il giorno successivo alla pubblicazione nel DOGC (27 giugno 2025).

È collegato (QUI) al Decreto Legge 5/2025, del 25 marzo, che adotta misure urgenti in materia fiscale, di spese per il personale e di altre questioni amministrative, che introduce novità rilevanti in materia di ITP in Catalogna. In particolare:

1.- Nuove fasce generali ITP per l'acquisto di abitazioni di seconda mano:

• Per i trasferimenti di beni immobili fino a 600.000 euro: 10%.
• Per i trasferimenti tra 600.000 e 900.000 euro: 11%.
• Per i trasferimenti tra 900.000 e 1.500.000 euro: 12%.
• Per trasferimenti superiori a 1.500.000 euro: 13%.

2.- Forte aumento dell'ITP per i grandi detentori: 

1. L'aliquota fiscale è aumentata al 20%.
2. Si considera grande detentore una persona fisica o giuridica che possiede più di 10 immobili a uso residenziale o con una superficie costruita di oltre 1.500 m2 a uso residenziale situati in Catalogna. Questa considerazione si applica anche a qualsiasi persona fisica o giuridica che possieda cinque o più immobili urbani a uso residenziale situati all'interno dell'area di mercato residenziale stressata dichiarata dalla Generalitat de Catalunya. Non sono inclusi nel calcolo né i garage né i ripostigli.

3.- Forte aumento dell'ITP in caso di vendita di un edificio:

1. L'aliquota fiscale è aumentata al 20% per queste operazioni, indipendentemente dal fatto che l'edificio sia diviso orizzontalmente o meno.
2. Eccezione: l'acquirente deve essere una persona fisica, l'edificio deve avere un massimo di 4 appartamenti e tutti devono essere utilizzati come residenza abituale dell'acquirente e dei suoi familiari fino al secondo grado di parentela, durante i tre anni successivi all'acquisto.

4.- Eliminazione dell'aliquota ridotta del "3%" per le imprese che si dedicano alla riforma e alla vendita di abitazioni:

1. Viene eliminato lo sconto ITP del 70% che esisteva finora per le imprese del settore immobiliare che si dedicano all'acquisto, alla ristrutturazione e alla vendita di abitazioni (abrogazione dell'art. 641-8 del sesto libro del Codice Fiscale della Catalogna).
2. Questa misura entra in vigore il giorno successivo alla pubblicazione nel DOGC ( cioè il 27 marzo 2025).

5.- Aliquota ridotta del 5% per i "giovani" fino a 35 anni:

• Si applica un'aliquota ITP ridotta del 5% per l'acquisto della prima residenza abituale di giovani fino a 35 anni o meno, a condizione che la somma delle basi imponibili generali e di risparmio, meno il minimo personale e familiare, nell'ultima dichiarazione dei redditi personali non superi i 36.000 euro.

6.- Entrata in vigore:

• ‍Dopotre mesi dal giorno successivo alla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale del Governo della Catalogna ( 27 giugno 2025).

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 4 febbraio 2024 (BOE del 21 febbraio 2025), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di mutuo ipotecario concesso da una società commerciale professionalmente dedicata a questo, che non è iscritta nel Registro speciale creato dalla Legge 2/2009, del 31 marzo, presso l'Istituto Nazionale del Consumo (Instituto Nacional del Consumo).

Dopo aver qualificato l'atto per questo motivo, la DG ha confermato il vizio, stabilendo che, oltre all'iscrizione nel Registro dei Prestatori della Banca di Spagna, qualsiasi società che conceda prestiti ai consumatori a titolo professionale deve essere iscritta nel Registro speciale creato dalla Legge 2/2009, del 31 marzo, presso l'Istituto Nazionale dei Consumatori (o, se del caso, debitamente iscritta nel Registro della Comunità Autonoma in cui ha sede legale, insieme alla corrispondente notifica al Registro dell'Istituto Nazionale dei Consumatori).

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Legale e la Fede Pubblica del 16 dicembre 2024 (BOE del 7 febbraio 2025), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di fusione di due SL, essendo l'incorporata una SLU interamente controllata dall'incorporante, in cui non viene fornita alcuna relazione da parte degli amministratori o dell'esperto indipendente, in quanto si afferma che la SLU incorporata non ha dipendenti e quindi la fusione non ha effetti sull'occupazione.

Una volta presentata per la registrazione, il Conservatore del Registro del Commercio l'ha qualificata negativamente, sostenendo che la relazione dell'organo amministrativo di cui all'art. 5 della Legge RD 5/2023 deve essere messa a disposizione anche dei dipendenti.

In appello, la DG ha revocato questa classificazione, stabilendo che, in considerazione delle circostanze specifiche del caso (ossia che la società incorporata non ha dipendenti, che è interamente posseduta dalla società incorporante e che si afferma che la fusione non ha alcun effetto sull'occupazione della società incorporante), non è necessario fornire la relazione in questione in questo caso.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Fede Pubblica del 6 febbraio 2024 (BOE del 21 febbraio 2025), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di modifica del regime orizzontale di proprietà, con il quale viene introdotta una nuova clausola statutaria nello statuto della comunità di proprietari per limitare l'uso delle abitazioni alle offerte turistiche o a qualsiasi altra forma di commercializzazione a fini di ricettività turistica, con l'approvazione di questo accordo da parte della maggioranza dei 3/5 della comunità.

Una volta presentato per la registrazione nel Registro, l'atto viene qualificato negativamente, in quanto il Conservatore ritiene che sia necessaria l'unanimità per l'adozione dell'accordo, in quanto l'eccezione del LPH che consente di limitare l'uso delle abitazioni turistiche disciplinate nei regolamenti turistici settoriali, senza la regola dell'unanimità, non è estensibile agli accordi relativi ad altri tipi di usi turistici generici, come l'uso di ostelli o di abitazioni turistiche in un regime diverso da quello specifico derivato dai regolamenti turistici settoriali (cioè, ad esempio, le locazioni turistiche).

La DG, confermando il criterio del Registrar, ricorda che l'attuale LPH consente alla maggioranza dei 3/5 di limitare l'esercizio delle attività turistiche nei termini stabiliti dalle normative turistiche settoriali, ma non all'uso turistico in generale quando non è soggetto a uno specifico regime di normative settoriali (come l'uso ricettivo o vacanziero), nel qual caso sarà necessaria l'unanimità di tutti i comproprietari per stabilire tale limitazione.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Certezza del Diritto e della Fede Pubblica del 30 dicembre 2024 (BOE del 6 febbraio 2025), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di prestito ipotecario tra una società commerciale e un dipendente, formalizzato senza essere soggetto alle disposizioni e alle garanzie della LCI, in quanto nell'atto si sostiene che l'oggetto sociale della società non è la concessione abituale di prestiti e che, inoltre, il prestito viene concesso a condizioni più vantaggiose rispetto a quelle di mercato, dato il rapporto di fiducia che esiste con il debitore per il fatto che è un dipendente della società.

Il Conservatore dei Registri Immobiliari rifiuta la registrazione, portando il caso davanti alla DG che, ribadendo la sua dottrina, ricorda che, in questo tipo di operazione, se il PH è concesso da una persona giuridica che interviene con una certa regolarità nel mercato finanziario, a favore di una persona fisica, che ha lo status di consumatore, sarà applicabile la LCI, a meno che non si tratti di un prestito concesso da un datore di lavoro al suo dipendente (che deve essere documentato), e che sia garantito da un'ipoteca su un'abitazione, si applicherà l'ICL, a meno che non si tratti di un prestito concesso da un datore di lavoro al proprio dipendente (che deve essere documentato), su base accessoria, il cui Tasso Annuo Effettivo Globale sia inferiore al tasso di mercato e che non sia offerto al pubblico in generale.

Infine, poiché nel caso specifico non è stato documentato lo status di dipendente, né è stato dettagliato l'APR della transazione, si conferma la nota di qualifica del Conservatore.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 4 febbraio 2024 (BOE del 21 febbraio 2025), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di vendita, in cui una banca vende a terzi un immobile di sua proprietà. La controversia del caso nasce dal fatto che la banca, nel VC, appare rappresentata da un'agenzia, in virtù di una procura in cui si stabilisce che, per questo tipo di vendita, deve essere fornita una specifica autorizzazione alla vendita (in una scrittura privata firmata da rappresentanti della banca), con le loro firme autenticate da un notaio. Nel caso in questione, viene presentata questa autorizzazione della banca, le cui firme sono autenticate dal notaio in quanto coincidono con quelle dei firmatari della banca nel loro libro degli indicatori.

Una volta presentato l'atto per la registrazione, il cancelliere ha rifiutato la registrazione in quanto l'autenticazione della firma da parte del notaio era nulla, in quanto la firma, essendo una dichiarazione di volontà, doveva essere fatta in presenza del notaio (art. 259 comma 2 del NR. 259).

Dopo aver esaminato il caso, il DG ha dissentito dal parere del cancelliere e ha revocato la nota di qualificazione, ritenendo che l'agilità dei negozi giuridici e la libertà di scegliere i meccanismi di controllo interno dell'autorità che ha il potere di nomina e i propri atti in molti casi analoghi debbano avere la precedenza, cosicché, in considerazione di ciò, l'autenticazione delle firme da parte del notaio, ossia mediante collazione, dovrebbe essere accettata come valida, senza che sia necessario che l'autenticazione sia effettuata mediante firma in presenza del notaio.

In allegato (QUI) il link alla Sentenza del Tribunale Provinciale di Valencia numero 260/2024, del 19 novembre, in cui si risolve un caso curioso, relativo alla richiesta della presenza di un Notaio per redigere il verbale notarile dell'Assemblea, analizzando chi è legittimato a fare tale richiesta.

Nel caso specifico, si tratta di una società coinvolta in un conflitto societario, dove la richiesta al notaio è stata fatta dal Presidente del Consiglio di Amministrazione, e il Tribunale ha stabilito che, in effetti, questa competenza corrisponde al Consiglio di Amministrazione come organo collegiale, come stabilito dall'art. 203 LSC ("gli amministratori").

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 30 dicembre 2024 (BOE del 6 febbraio 2025), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di mutuo ipotecario tra due società commerciali, in cui, come indirizzo della società debitrice, viene indicato solo un indirizzo e-mail e non un indirizzo fisico ai fini delle notifiche e delle convocazioni.

Inizialmente, il Catasto ha rifiutato la registrazione per questo motivo, ma questo criterio è stato confermato dalla Direzione Generale, che ha stabilito che, in conformità con l'attuale LEC, nel caso delle persone giuridiche sono obbligatori sia un indirizzo fisico che un indirizzo e-mail.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Fede Pubblica del 5 febbraio 2024 (BOE del 21 febbraio 2025), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di vendita in cui viene venduta una quota indivisa del 10,27% di un immobile, che dà diritto all'uso esclusivo di un deposito. Nell'atto di vendita si legge che il venditore ha suddiviso i locali in 10 depositi indipendenti al fine di trasferirli per quote, con le relative autorizzazioni comunali.

Una volta presentato per la registrazione, l'atto è stato negativamente qualificato dal Conservatore, sostenendo che si tratta di una divisione dell'immobile, per la quale è necessario il corrispondente accordo della comunità dei proprietari, trattandosi di un immobile soggetto al regime di proprietà orizzontale.

Il relativo ricorso è stato presentato alla DG, che ha revocato la nota di qualificazione, ritenendo che in questo caso non si tratti di una divisione della proprietà (in quanto non vengono toccati né l'estensione, né i confini, né le quote, né il titolo costitutivo, né il funzionamento organico della comunità), ma di una comunità di natura funzionale in ragione del suo uso, in cui i nuovi comproprietari vengono semplicemente incorporati nella comunità dei vicini, cosicché, non essendo vietato dagli statuti della comunità, non è necessario l'accordo della comunità richiesto dal Conservatore.

Tra le molte novità introdotte dalla Legge Organica 1/2025, del 2 gennaio, sulle misure per l'efficienza del Servizio Pubblico di Giustizia (QUI), in materia commerciale è interessante segnalare un emendamento all'articolo 365.3 LSC, in virtù del quale"Gli amministratori non sono obbligati a convocare l'assemblea generale per adottare una delibera di scioglimento della società quando hanno debitamente richiesto la dichiarazione di insolvenza della società o hanno notificato al tribunale competente l'esistenza di trattative con i creditori per raggiungere un piano di ristrutturazione dell'attivo, del passivo o di entrambi. L'assemblea deve essere convocata entro due mesi dalla cessazione degli effetti di tale notifica".

Con questa riforma viene concesso un termine di due mesi per la convocazione dell'assemblea (quindi più tempo per gestire la situazione di crisi aziendale), a partire dal momento in cui cessano gli effetti della comunicazione al tribunale con l'avvio delle trattative con i creditori per giungere a un piano di ristrutturazione, in quanto ad oggi, con la precedente formulazione, gli amministratori dovevano convocare l'assemblea subito dopo il fallimento delle trattative con i creditori, in caso di sussistenza di una causa di scioglimento.

È collegato (QUI) al Decreto Legge 1/2025, del 28 gennaio, sulle misure urgenti per il contenimento dei redditi, che introduce importanti novità nel campo delle locazioni abitative in Catalogna. In particolare:

• Vengono introdotti nuovi obblighi per quanto riguarda la pubblicità degli annunci di immobili in affitto (come ad esempio i dettagli dell'ultimo canone dell'immobile affittato negli ultimi 5 anni, lo scopo del contratto o lo status del proprietario dell'immobile come inquilino principale).
• Vengono introdotte sanzioni molto gravi (da 90.000 a 900.000 euro) per le seguenti condotte:
  
  • Fissare un canone di locazione che superi il 30% massimo consentito in un contratto di locazione soggetto a un regime di contenimento dei prezzi.
  • Mancata indicazione dello scopo (o indicazione di uno scopo simulato/falso) nel contratto di locazione.
  • Trasferire all'inquilino i costi di gestione della proprietà o di formalizzazione del contratto.
• Perseguire con pesanti sanzioni le frodi in materia di alloggi in affitto permanente mascherati da contratti di affitto "stagionali".

Si fa inoltre riferimento al Decreto Legge 2/2025 (QUI è possibile consultarlo), che in Catalogna stabilisce un nuovo diritto di prelazione a favore dell'amministrazione nel caso di trasferimenti di abitazioni situate in zone con un mercato residenziale stressato, quando il venditore è una persona giuridica grande detentore (si noti che fino alla creazione del Registro dei grandi detentori, è obbligatorio che , quando il venditore è una persona giuridica, si includa nell'atto di vendita un certificato anagrafico con i dettagli dell'immobile in questione, la normativa prevede che, quando il venditore è una persona giuridica, nell'atto di vendita debba essere inserito un certificato anagrafico che indichi il numero di abitazioni di proprietà del venditore, che deve essere certificato nell'atto di proprietà ).

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione generale della sicurezza giuridica e della fede pubblica del 28 novembre 2024 (BOE del 25 dicembre 2024), in cui la Direzione generale risolve un caso relativo alla richiesta di registrazione della nomina di un revisore volontario da parte di una SL.

Società immersa in un conflitto societario, in cui uno degli azionisti di minoranza ha richiesto la nomina di un revisore, che è in attesa di delibera da parte del DG. Successivamente, è la società a richiedere la registrazione della nomina di un revisore volontario, che viene inizialmente respinta dal Conservatore del Registro Mercantile, in quanto tale richiesta preventiva è stata avanzata dall'azionista di minoranza.

In sede di appello, la DG ha revocato la nota di qualifica in relazione a tale circostanza, sostenendo che la sua più recente dottrina (cfr. delibere del 18 e 20 aprile 2024), in virtù di un principio di effettività, se la nomina volontaria di un revisore da parte della società è accreditata, anche se successiva alla richiesta del socio di minoranza, quest'ultima deve prevalere (anche se la richiesta del socio di minoranza è precedente), e a maggior ragione in questo caso, in cui la richiesta del socio di minoranza non è ancora stata risolta.

In allegato (QUI) il link a un'interessante sessione di formazione, in formato video, organizzata dalla Fundación Notariado, in cui si analizzano e si studiano le Risoluzioni essenziali del 2024 della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica, in varie aree del diritto civile, commerciale e ipotecario, concentrandosi sugli aspetti pratici della redazione degli atti.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 29 novembre 2024 (BOE del 25 dicembre 2024), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di vendita di un immobile, formalizzato nel 2008, destinato a essere registrato nel 2024, momento in cui è stato revocato il NIF della società venditrice, con conseguente classificazione negativa da parte del Conservatore.

Il rappresentante della società ha presentato ricorso contro questa classificazione, sostenendo che, in sostanza, al momento della stipula dell'atto, la società era in possesso di un NIF valido e la norma che regola l'impossibilità di registrare trasferimenti di società con NIF revocato non era ancora in vigore, per cui la sua applicazione comporta ora l'applicazione retroattiva di una norma sfavorevole, vietata dalla Costituzione.

La DG, in questo caso, ribadisce il suo criterio consolidato, ritenendo che il divieto di accesso ai documenti corrispondenti a società con NIF revocate sia pienamente valido e applicabile ai documenti autorizzati prima dell'entrata in vigore della norma, in quanto l'accesso al Registro viene richiesto ora, con la norma già in vigore.

È stato comunicato che il Regio Decreto Legge 9/2024 (QUI ), noto come "Decreto Omnibus", non è stato convalidato dal Congresso, per cui il provvedimento è stato abrogato. Di conseguenza, in ambito fiscale, è necessario evidenziare le seguenti misure chenon sono più in vigore:

• Imposta sul reddito delle persone fisiche e obbligo di dichiarazione: aumento a 2.500 euro (da 1.500 euro) dell'importo che può essere percepito dai secondi e successivi contribuenti, in modo che il limite massimo annuale per l'obbligo di dichiarazione del reddito da lavoro sia di 22.000 euro.
• IRPF: proroga al 2025 delle detrazioni fiscali per i lavori di miglioramento energetico delle abitazioni e per l'acquisto di veicoli elettrici e a celle a combustibile plug-in e di punti di ricarica.
• Imposta comunale sulle plusvalenze (IIVTNU): approvazione di nuovi coefficienti da applicare al valore del terreno al momento della maturazione, a seconda del periodo di generazione dell'incremento di valore. In pratica, questo ha significato un aumento fino a oltre il 50% (vedi link QUI articolo di cronaca sull'argomento).

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 29 novembre 2024 (BOE del 25 dicembre 2024), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di svincolobrem, per rendere inefficace un vincolo di alcuni posti auto in relazione a un edificio plurifamiliare.

Una volta presentato l'atto per la registrazione, il Catasto si è rifiutato di registrarlo, sostenendo che in questo caso è necessario accreditare il consenso dell'amministrazione a questa dissociazione, in quanto il linkingobrem è stato configurato come condizione speciale per il rilascio della licenza di prima occupazione (classica normativa urbanistica che impone ai nuovi edifici di avere un posto auto).

Il DG conferma il criterio del Conservatore, essendo necessario presentare il corrispondente documento amministrativo (come la licenza edilizia) per dimostrare che l'amministrazione non pone o non ha posto all'epoca alcuna condizione al riguardo per il rilascio della relativa autorizzazione amministrativa.

In allegato (QUI) il link al Regio Decreto 10/2025, del 14 gennaio, che approva la Classificazione Nazionale delle Attività Economiche 2025 (CNAE-2025), applicabile alle nuove incorporazioni o alle modifiche dell'oggetto sociale formulate a partire dal 16 gennaio 2025, ossia dalla sua entrata in vigore.

Per quanto riguarda l'applicazione pratica in ambito CIRCE, è stato comunicato che il CIRCE, per il momento, non può applicare i nuovi codici CNAE 2025, in attesa di un coordinamento e di un'analisi con l'AEAT, per cui per questo tipo di aziende si continua con la codifica precedente.

Per il resto delle aziende, la nuova codifica deve essere registrata. Alcuni registri mercantili hanno chiesto agli uffici notarili di registrare temporaneamente i due numeri, CNAE 2009 e CNAE 2025, a causa del mancato adeguamento dei loro sistemi informatici.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Giuridica e la Fede Pubblica del 29 novembre 2024 (BOE del 25 dicembre 2024), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di modifica dello statuto, in cui viene introdotto un nuovo articolo dello statuto, relativo a una prestazione accessoria, in virtù del quale si stabilisce che tutti i soci sono obbligati a una prestazione accessoria non retribuita consistente nel rispetto di un Protocollo di Famiglia che compare in un atto pubblico (che viene specificamente identificato), ma senza dettagliarne il contenuto.

In un primo momento, il conservatore del registro delle imprese ha rifiutato di registrare la clausola nell'atto costitutivo perché il contenuto della prestazione accessoria non era dettagliato, in quanto si limitava a fare riferimento al protocollo di famiglia, che non era né registrato né depositato nel registro delle imprese.

In appello, la DG ha revocato la classificazione, stabilendo che ciò che è rilevante in questi casi è pubblicizzare l'esistenza del Protocollo di famiglia, in modo che tutti gli azionisti presenti e futuri abbiano la possibilità di conoscerne l'esistenza e, se del caso, di accedere ai suoi contenuti attraverso i canali legali esistenti.

In allegato (QUI) link a un flash fiscale relativo alla consultazione DGT V1822-24 (QUI consultabile), in cui la DGT risolve un quesito relativo alla liquidazione delle assicurazioni sulla vita, ricordando che la percezione di somme derivanti dalla stipula di un'assicurazione sulla vita, a condizione che il beneficiario sia una persona diversa dal contraente, è soggetta all'Imposta di Successione, essendo la base imponibile costituita dalle somme percepite per tale concetto (che si cumuleranno con gli altri beni e diritti ereditari), con il contribuente che è il beneficiario di tali somme.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione generale della sicurezza giuridica e della fede pubblica del 19 novembre 2024 (BOE del 18 dicembre 2024), in cui la Direzione generale risolve un caso relativo a un atto di accettazione e aggiudicazione dell'eredità, in cui non sono presenti tutti gli eredi.

In questo caso, il DG ha stabilito che, in effetti, la mancata concomitanza di tutti gli eredi fa venir meno il principio secondo cui la divisione dell'eredità deve essere effettuata all'unanimità da tutti i coeredi, per cui è necessario che tutti i chiamati partecipino alla divisione affinché ogni diritto ereditario in astratto si converta in una proprietà individuale e concreta dei beni dell'eredità.

In allegato (QUI) link a un'interessante sentenza della Corte di Cassazione, nello specifico STS 5882/2024, del 20 novembre, in cui l'Alta Corte conferma la validità e la sufficienza della semplice nota informativa del Catasto come prova sufficiente della proprietà, rafforzando così il pieno valore probatorio di questi documenti per quanto riguarda il contenuto del registro, sia in atti giudiziari che extragiudiziari.

Si conferma quindi come chiunque abbia un diritto registrato al Catasto possa dimostrarlo validamente a terzi ottenendo una nota semplice di registrazione, al costo di soli 10 euro circa.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 18 novembre 2024 (BOE del 18 dicembre 2024), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di vendita, in cui la parte acquirente è una società civile, inizialmente formalizzato in una scrittura privata, e successivamente reso pubblico (ma senza registrazione nel Registro Mercantile), il cui oggetto è lo sfruttamento dell'attività agricola/zootecnica.

Quando è stata presentata per la registrazione, il Conservatore dei registri immobiliari ha rifiutato la registrazione, sostenendo che quando la società civile ha uno scopo commerciale, è essenziale che, per poter registrare il titolo di proprietà immobiliare a suo favore nel registro fondiario, debba prima essere iscritta nel registro delle imprese; il Conservatore ha ritenuto che, nel caso in questione, lo scopo della società è l'agricoltura/allevamento, ossia una chiara attività commerciale.

Su ricorso, la DG ha revocato la nota di classificazione, ritenendo che la società acquirente sia una società civile formalizzata in un atto pubblico, regolarmente costituita, con un oggetto non commerciale (art. 326 del Codice del Commercio), per cui la registrazione richiesta dovrebbe essere effettuata a nome della società civile acquirente.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione generale della sicurezza giuridica e della fede pubblica del 4 novembre 2024 (BOE del 22 novembre 2024), in cui la Direzione generale risolve un caso relativo alla registrazione di una sentenza del tribunale che dichiara risolta una compravendita.

Il caso si basa su una vendita (in cui l'acquirente, per finanziare l'acquisto, richiede un mutuo ipotecario, che viene registrato al momento della formalizzazione della vendita). Una volta formalizzata la vendita, sorgono disaccordi tra le parti, che finiscono per portare il loro conflitto in tribunale. Il procedimento giudiziario si conclude con la dichiarazione di risoluzione della compravendita, ossia la sua nullità, e le parti devono restituire le reciproche prestazioni (ossia l'immobile al venditore e il prezzo pagato all'acquirente).

Una volta che questa sentenza è stata presentata per l'iscrizione nel registro fondiario, si presenta l'interessante posizione del creditore ipotecario, che ha legittimamente iscritto il suo diritto prima che l'intera controversia sorga e venga risolta.

A questo punto, la DG, allineandosi ai criteri del Conservatore, delibera che, in questi casi, per poter registrare la risoluzione della compravendita (cioè che la casa cessi di essere intestata al "compratore" e torni ad essere intestata al "venditore"), sarà necessario, in primo luogo, dimostrare il deposito delle somme dovute e, soprattutto, dimostrare il consenso della banca creditrice (cioè, la banca titolare del diritto reale ipotecario dovrà acconsentire ), la banca titolare del diritto reale ipotecario dovrà acconsentire), poiché, non essendo stato registrato il credito al momento della comparsa del titolare dell'ipoteca, per mandato imperativo della legge ipotecaria (articoli 20, 37, 40 e 82), la cancellazione o la modifica delle iscrizioni dei titolari successivi è impedita senza il loro consenso espresso o tacito, volontario o forzato.

Pertanto, fate molta attenzione in queste situazioni litigiose, perché al di là della vittoria giudiziaria, sarà necessario negoziare con la banca creditrice per far sì che il debito venga cancellato e che questa acconsenta alla registrazione della delibera di compravendita, altrimenti non sarà possibile, e la vittoria giudiziaria sfumerà.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Legale e la Fede Pubblica del 6 novembre 2024 (BOE del 22 novembre 2024), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di vendita, in cui la parte venditrice è una società. L'atto di vendita non contiene una dichiarazione della società venditrice sulla natura non essenziale dei beni trasferiti, né è allegata all'atto una delibera dell'Assemblea generale degli azionisti.

Presentato per la registrazione, il Conservatore dei registri immobiliari rifiuta la registrazione, ritenendo che per l'acquisizione o la cessione di un bene aziendale che può essere considerato essenziale sia necessaria una delibera dell'Assemblea generale (che non viene fornita).

Dopo la presentazione del relativo ricorso, la DG ha risolto lo stesso revocando la nota di qualifica, ribadendo così la propria dottrina secondo cui non vi è alcun obbligo di fornire un certificato o di fare una dichiarazione espressa da parte dell'amministratore che il bene oggetto dell'attività documentata non è essenziale, sebbene la dichiarazione contenuta nell'atto sulla natura non essenziale di tale bene migliori la posizione della controparte in termini di dovere di diligenza e di valutazione della colpa grave. Tuttavia, l'omissione di questa dichiarazione esplicita non è di per sé un difetto che impedisce la registrazione.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione generale della sicurezza giuridica e della fede pubblica del 25 settembre 2024 (BOE del 7 novembre 2024), in cui la Direzione generale risolve un caso relativo a un atto che formalizza il trasferimento di garanzie ipotecarie, in cui l'aspetto più interessante è tutto ciò che riguarda la descrizione della procura che abilita il rappresentante di una società straniera non registrata.

Il caso riguarda specificamente un atto di cessione di garanzie ipotecarie, in cui la società cessionaria (irlandese e non registrata in Spagna) è rappresentata nell'atto da un procuratore. Il notaio autorizzante, nel redigere la sintesi della procura speciale, si limita a identificarla (con data e nome del notaio autorizzante) e a dichiarare che la ritiene sufficiente per il rilascio.

Una volta presentato per la registrazione, il Conservatore a cui viene presentato l'atto ritiene che la sintesi della procura sia insufficiente, criterio confermato dalla Direzione Generale che, nella sua Risoluzione, stabilisce che le procure di società straniere, in quanto non registrate, sono soggette alla dottrina del STS del 1° giugno 2021 per le procure non registrate di società spagnole registrate, Pertanto, il notaio autorizzante deve, sotto la sua responsabilità, verificare rigorosamente la validità e l'efficacia della procura conferita da detta società e registrare di aver compiuto tale azione, in modo che il documento autentico da cui risulta la rappresentanza esprima le circostanze che, a giudizio del notaio, giustificano la validità e l'efficacia della procura nell'esercizio della quale il procuratore agisce.

Pertanto, in particolare, nella valutazione della sufficienza della procura, è necessario indicare l'identità della persona che la conferisce, le sue condizioni personali e se ricopre o meno una posizione professionale nella società.

Alla luce dei numerosi quesiti generati da questa vicenda, ovvero le eventuali commissioni a carico dei clienti delle banche quando desiderano estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il proprio mutuo ipotecario , si allega quanto segue (QUI) la Risoluzione del 2 dicembre 2024 della Banca di Spagna, che pubblica gli indici e i tassi di riferimento applicabili per il calcolo del valore di mercato nella compensazione del rischio di tasso di interesse dei mutui ipotecari, nonché per il calcolo del differenziale da applicare per ottenere il valore di mercato dei prestiti o dei crediti che vengono cancellati anticipatamente.

A questo proposito, si ricorda che nel caso di mutui sottoscritti dopo il 9 dicembre 2007, in caso di cancellazione anticipata (totale o parziale), l'istituto finanziario, oltre alla commissione di risarcimento o di cancellazione, può addebitare un importo per la compensazione del rischio di tasso di interesse. Per calcolare il limite massimo da addebitare si deve tener conto della formula matematica regolata dalla normativa vigente, per la quale si devono considerare i valori pubblicati nella presente delibera, aggiornata mensilmente.

In ogni caso, se desiderate ottenere maggiori informazioni su questo calcolo, QUI è possibile accedere anche a un articolo del nostro blog, che ha avuto ampia diffusione, dove si possono trovare informazioni pratiche su come eseguire questi calcoli e verificare se la banca sta applicando correttamente le commissioni che possono o meno essere addebitate.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 9 ottobre 2024 (BOE del 15 novembre 2024), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di vendita di un immobile soggetto a divieto di alienazione contenuto in un'annotazione preventiva disposta dall'Agenzia delle Entrate, effettuata dopo la concessione dell'atto di vendita.

In particolare, si tratta di un atto di vendita stipulato il 21 dicembre 2023, presentato in cancelleria l'8 maggio 2024. Tuttavia, prima di questa data, il 12 aprile 2024, sull'immobile oggetto della vendita è stata effettuata un'annotazione preventiva di divieto di alienazione disposta dall'erario.

Il DG, pronunciandosi sul ricorso presentato, ribadisce la propria dottrina che nega la possibilità di registrare la vendita, comprendendo che l'efficacia preferenziale dei trasferimenti prima dei divieti di alienazione non è applicabile nei procedimenti penali o amministrativi, dove deve prevalere la componente di ordine pubblico delle misure cautelari adottate.

In allegato (QUI) sintesi della sentenza STS 1917/2024, del 5 dicembre, in cui la Terza Sezione della nostra Alta Corte ha stabilito che le "case mobili" necessitano di un'autorizzazione edilizia in quanto sono paragonabili a una casa prefabbricata e non a una roulotte.

Per la Corte di Cassazione, quindi, sono le norme urbanistiche applicabili in ciascun caso a legittimare l'installazione di case mobili su un terreno, in quanto ciò è giustificato da un motivo imperativo di interesse generale come la tutela dell'ambiente e dell'ambiente urbano.

In allegato (QUI) l'Istruzione per la verifica dei valori degli immobili nell'imposta sui trasferimenti di capitale e sugli atti giuridici documentati e nell'imposta sulle successioni e donazioni, che deve essere applicata agli eventi imponibili dell'anno 2025.

Si ricorda che nei trasferimenti di immobili ai quali non è stato assegnato un valore di riferimento o questo non può essere certificato dalla Direzione Generale del Catasto, la base imponibile e, quindi, il valore che deve essere incluso nell'autovalutazione, fatta salva la verifica amministrativa, sarà il maggiore tra i seguenti: il valore dichiarato dalle parti interessate, il prezzo o il corrispettivo concordato o il valore di mercato.

In questi trasferimenti, l'Amministrazione ha la facoltà di verificare che il valore dei beni e dei diritti dichiarati nell'autocertificazione non sia inferiore al valore di mercato; a tal fine si prenderanno come riferimento i valori indicati nelle Istruzioni.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Certezza del Diritto e la Fede Pubblica del 29 ottobre 2024 (BOE del 22 novembre 2024), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto costitutivo di una SL con un'unica quota di partecipazione del valore nominale di un euro.

Il Registrar ha rifiutato la registrazione in quanto il fatto che la SL costituita abbia una sola partecipazione azionaria contravviene ai principi della SL e al suo normale sviluppo (considerando che la LSC presuppone una più ampia divisione del capitale sociale).

In sede di appello, la DG si è allineata al notaio ricorrente, revocando la nota di qualifica, ritenendo che, nel rispetto dell'autonomia del socio fondatore, la costituzione di questa SL con un'unica quota di partecipazione del valore nominale di 1 euro sia ammissibile, non essendovi alcuna disposizione che lo vieti.

In allegato (QUI) il link a un'interessante sessione di formazione pratica tenuta dal notaio madrileno Fernando Gomá, sugli atti notarili legati al mondo digitale (atti WhatsApp, pagine web, contenuti sui social network, deposito di documenti digitali, ecc.)

Sessione pratica, in formato video, molto interessante, con note da tenere in considerazione quando si formalizza questo tipo di documento, dove possiamo anche trovare modelli di documento pubblico da utilizzare in questi casi.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Legale e la Fede Pubblica del 18 settembre 2024 (BOE del 6 novembre 2024), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di vendita, in cui la società venditrice, al momento della formalizzazione dell'atto di vendita, dispone di un codice fiscale valido, ma al momento della presentazione dell'atto per la registrazione nel Registro, questo è stato revocato.

La DG stabilisce che, in effetti, per poter registrare il trasferimento nel registro fondiario, è necessario che il NIF della società sia in vigore non solo al momento della stipula dell'atto, ma anche al momento della registrazione del documento nel registro.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Legale e la Fede Pubblica del 25 settembre 2024 (BOE del 7 novembre 2024), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo al licenziamento di un amministratore delegato di un'azienda municipale, che chiede l'accesso al Registro delle Imprese sulla base di un certificato di accordi di riunione rilasciato dal Segretario del Consiglio Comunale, con l'approvazione del Sindaco.

Il Registrar Mercantile ha rifiutato la registrazione in quanto tale atto richiede un atto pubblico per la registrazione (artt. 94 e 95 RRM), criterio confermato dalla Direzione Generale nel ricorso in appello.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 22 ottobre 2024 (BOE del 21 novembre 2024), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un attodi pegno di un impianto fotovoltaico, inizialmente respinto dal Conservatore, ritenendo che, in questo caso, potesse essere registrato solo come ipoteca sui beni.

Su ricorso, la DG ha revocato la nota di qualifica, ritenendo che tale impianto fotovoltaico non sia altro che unbene pignorabile, per cui è possibile iscrivere tale pegno su un impianto di produzione di energia fotovoltaica regolarmente iscritto nel corrispondente Registro Amministrativo, sotto forma di pegnonon possessorio previsto dall'art. 682 LEC.

Risoluzione interessante applicabile alle operazioni di finanziamento di questa classe di attività o infrastruttura.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Certezza del Diritto e della Fede Pubblica del 22 ottobre 2024 (BOE del 21 novembre 2024), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di liquidazione di una società. In questo caso, un azionista di minoranza aveva richiesto la nomina di un revisoreper supervisionare le operazioni di liquidazione, che è stata regolarmente registrata nel Registro Mercantile.

Una volta presentato l'atto per la registrazione, il Conservatore del Registro delle Imprese ritiene necessario inserire nell'atto l'intervento e il consenso del controllore finanziario alle operazioni di liquidazione, che viene respinto dalla Direzione Generale nella delibera del ricorso, in quanto ritiene che la sua funzione sia limitata al controllo che l'operato dei liquidatori si svolga nel rispetto delle norme legali e statutarie relative al processo di liquidazione, informando gli azionisti di eventuali azioni dei liquidatori contrarie alla legge o allo statuto, in modo che, oltre alle responsabilità in cui i liquidatori possono essere incorsi, possano chiederne la rimozione ai sensi dell'articolo 380 della legge sulle società di capitali. Pertanto, i liquidatori possono agire senza ottenere l'approvazione dei revisori, in quanto la loro funzione è quella di controllare, ma nondi approvare le azioni dei liquidatori.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione generale della sicurezza giuridica e della fede pubblica del 22 ottobre 2024 (BOE del 21 novembre 2024), in cui la Direzione generale risolve un caso relativo a un atto di annullamento diun'opzione di acquisto. Il caso si basa su un atto di opzione d'acquisto registrato, in cui l'acquirente ha un periodo didue mesi per esercitare l'opzione, da conteggiare a partire dalla data in cui il concedente compie una serie di azioni (in particolare, il pagamento di alcune imposte e la cancellazione di alcuni effetti fiscali che gravavano sulla proprietà).

Il concedente rispetta le condizioni e procede alla notifica notarile al richiedente (tramite una lettera di messa in mora), ma quando il notaio si reca presso la sede legale della società richiedente, trova un'impiegata che "riconosce di essere una dipendente della società richiesta" e che dichiara inoltre di "non essere autorizzata a ritirare alcuna messa in mora". Alla luce di questo rifiuto, il notaio ritiene che la richiesta sia stata presentata, e a questo punto il concedente ritiene che il periodo di 2 mesi concesso inizi a decorrere.

Il cancelliere respinge tale ipotesi, ritenendo che, affinché ciò sia possibile, sia necessario il consenso del titolare dell 'opzione e perché, inoltre, la notifica dell'avviso di convocazione è stata effettuata in modo errato, in quanto, visto il rifiuto del dipendente di ritirare l'atto, sarebbe stato opportuno inviarlo perraccomandata con ricevuta di ritorno, come stabilito dall'art. 202 del NR.

Il DG conferma il criterio del cancelliere, per cui, in questi casi, sarà necessario prendere le massime precauzioni e, in caso di rifiuto di ritirare l'atto di citazione, provvedere alla notifica mediante invio di raccomandata con ricevuta di ritorno.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Certezza del Diritto e della Fede Pubblica del 21 ottobre 2024 (BOE del 21 novembre 2024), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto di modifica dello statuto di una SA, in cui viene modificato l'articolo del suo statuto relativo alla remunerazione del consiglio di amministrazione. Nella nuova formulazione, si stabilisce che, nel caso di membri delconsiglio di amministrazione con funzioni esecutive, la loro remunerazione sarà determinata dall'assemblea generale sulla base di unao più delle voci dettagliate nell'articolo (un'indennità fissa, diarie, remunerazione variabile, ecc.)

Il Conservatore del registro delle imprese ha rifiutato la registrazione in quanto la disposizione viola l'art. 217 LSC, in quanto non determina il sistema di remunerazione, ma lascia alla discrezione dell'assemblea generale la scelta di uno o più di quelli previsti dallo statuto.

In sede di ricorso, la Direzione Generale ha revocato la nota di qualificazione, stabilendo che la clausola in questione non lascia alla discrezionalità dell'assemblea la scelta di uno o più tra quelli previsti dallo statuto per gli amministratori,Piuttosto, si limita a stabilire solo per quanto riguarda la remunerazione prevista per i membri del consiglio di amministrazione a cui sono state attribuite funzioni esecutive, che le voci di remunerazione da percepire annualmente da questi amministratori saranno determinate dall'assemblea generale e saranno costituite da una o più di quelle specificate, accettate dal Centro Direzionale in conformità alle disposizioni degli articoli 217 e 249 della Legge spagnola sulle società.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 2 settembre 2024 (BOE del 6 novembre 2024), in cui la Direzione Generale ricorda che, nell'ambito di una proprietà orizzontale, per ottenere la modifica del titolo costitutivo, è necessario il consenso dei proprietari che erano proprietari alla data di adozione dell'accordo e, allo stesso modo, di quelli che sono proprietari registrati alla data in cui tale documento deve entrare nel Catasto.

In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Certezza del Diritto e della Fede Pubblica del 21 ottobre 2024 (BOE del 21 novembre 2024), in cui la Direzione Generale risolve un caso relativo a un atto notarile di delibere societarie, tra cui la clausola statutaria sulla remunerazione degli amministratori. Tale clausola prevede la possibilità di percepire "una remunerazione variabile, secondo indicatori o parametri generali di riferimento", senza specificare quali siano.

Il Conservatore del Registro Mercantile ha rifiutato la registrazione per questo motivo (ai sensi dell'art. 217 LSC), un criterio che è stato confermato dalla DG, la quale ha stabilito che quando si stabilisce la possibilità di ricevere una remunerazione variabile, è necessario dettagliareespressamente gli indicatori o i parametri che permetteranno di specificarla, anche se devono essere interpretati in modo flessibile.

Si ricorda che tra pochi giorni, cioèalla fine di dicembre di quest'anno, termina il periodo concesso dal Regio Decreto-Legge 19/2022, che ha istituito un Codice di Buone Pratiche per alleviare l'aumento dei tassi di interesse (che consente ai debitori con problemi a pagare i loro prestiti di ottenere un'estensione del periodo di rimborso del loro prestito, o una novazione da tasso variabile a tasso fisso, tra le altre questioni).

Per maggiori dettagli sulle misure, i loro potenziali beneficiari e i requisiti necessari, (QUI) rimandiamo a un articolo del nostro blog pubblicato all'epoca, in cui vengono spiegati tutti questi aspetti.