Perché e come la nuova riforma fiscale ci riguarda quando acquistiamo, doniamo o ereditiamo una proprietà
3/1/2022
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Perché e come la nuova riforma fiscale ci riguarda quando acquistiamo, doniamo o ereditiamo una proprietà

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Questo 2022, come "regalo" di Capodanno, ci porta l'entrata in vigore di una riforma fiscale che, senza dubbio, rappresenta una vera e propria rivoluzione nel sistema di calcolo della base imponibile dell'Imposta sui Trasferimenti e dell'Imposta sulle Successioni e sulle Donazioni, che, molto probabilmente, sarà al centro di molti dei quesiti, dei dubbi e delle incertezze che ogni cittadino o operatore legale dovrà affrontare quando si recherà presso uno studio notarile per formalizzare una transazione relativa a un immobile, è più che probabile che sia il fulcro di molte delle domande, dei dubbi e delle incertezze che ogni cittadino o operatore legale dovrà affrontare quando si reca presso uno studio notarile per formalizzare una transazione relativa a un immobile, in cui è applicabile una di queste imposte (come, ad esempio, in una vendita, una successione o una donazione).

Pertanto, in considerazione dell'importanza pratica che questa nuova riforma avrà nel lavoro quotidiano dell'ufficio notarile, nelle righe che seguono si cercherà di fornire un approccio pratico e didattico all'argomento, in modo che chiunque sia interessato alla materia possa comprenderla in modo facile e semplice.


Qual è l'origine di questa riforma fiscale che avrà un impatto così elevato sulle operazioni quotidiane che vengono firmate in uno studio notarile?

Naturalmente, per comprendere adeguatamente il nostro oggetto di analisi, dobbiamo innanzitutto individuare la nuova norma che ci porta questa profonda riforma fiscale, perché solo così potremo capire cosa è stato riformato e in che senso specifico.

Questa riforma fiscale, che entrerà in vigore il 1° gennaio 2022, è stata introdotta nel nostro ordinamento dalla legge 11/2021 del 9 luglio sulle misure di prevenzione e contrasto alla frode fiscale ( QUI è possibile consultare il testo della legge).


In cosa consiste la riforma fiscale introdotta da questa nuova legge?

In sostanza, e in modo molto sintetico, possiamo affermare che questa nuova normativa modifica le regole per il calcolo della base imponibile dell'Imposta sui Trasferimenti e dell'Imposta sulle Successioni e sulle Donazioni, introducendo il cosiddetto"valore di riferimento" come nuovo concetto chiave per il suo calcolo (cioè per conoscere il valore dell'immobile su cui verrà determinata l'imposta da pagare).

Questo"valore di riferimento", fatto salvo il suo sviluppo più dettagliato nelle domande successive, significa a grandi linee che, d'ora in poi, l'amministrazione fiscale, per calcolare il "valore fiscale" di un immobile, analizzerà i prezzi riportati dai notai nelle vendite immobiliari di quella zona e, su questa base, estrapolerà il valore approssimativo dell'immobile in questione.


Come è stata calcolata finora la base imponibile dell'ITP e dell'imposta sulle successioni e donazioni?

Se analizziamo le normative in vigore ad oggi sull'Imposta sui Trasferimenti (QUI) e l'imposta sulle successioni e donazioni (QUI), possiamo vedere come, fino ad oggi, le norme applicabili stabilivano che, per calcolare la base imponibile di queste imposte, si doveva prendere in considerazione il"valore reale" dell'immobile in questione.

Tuttavia, se ci chiediamo cosa dobbiamo intendere per questo "valore reale", quando ci rivolgiamo alle norme citate, vedremo che il legislatore non ci ha detto nulla al riguardo (non ha indicato come dobbiamo calcolare questo "valore reale"), cosicché, come non poteva essere altrimenti, sono state infine le Corti di Giustizia che, adempiendo al loro compito di interpretare la Legge, hanno stabilito che per questo "valore reale" dobbiamo intendere il "valore di mercato" dell'immobile, cioè "l'importo netto che un venditore potrebbe ragionevolmente aspettarsi di ricevere per la vendita di un immobile alla data della valutazione, attraverso un valore di mercato", hanno stabilito che per "valore reale" si debba intendere il"valore di mercato" dell'immobile, cioè "l'importo netto che un venditore potrebbe ragionevolmente aspettarsi di ricevere per la vendita di un immobile alla data della valutazione, mediante un'adeguata commercializzazione" (si veda ad esempio STS 4887/1995, del 5 ottobre).

Quindi, per esemplificare la questione con un caso reale, la compravendita recentemente effettuata nel mio studio notarile alla fine del 2021, in cui il signor Juan (nome fittizio, ovviamente), proprietario di un appartamento nella città di Terrassa (una città dormitorio dell'area metropolitana di Barcellona situata a 30 chilometri da Barcellona), decide di venderlo e, dopo aver affidato la gestione a un'agenzia immobiliare, riesce a venderlo a Maria per 210.000 euro. In questo caso specifico, il "valore reale" dell'immobile sarebbe di 210.000 euro, per cui la base dell'Imposta sul trasferimento per cui María dovrà pagare le tasse sarà di 210.000 euro.

Come ha potuto l'amministrazione fiscale verificare finora che questo "valore di mercato" dichiarato fosse reale?

In pratica, la determinazione di questo "valore di mercato" diventava l'elemento chiave per determinare l'entità dell'imposta da pagare, poiché era su questo valore che veniva applicata l'aliquota fiscale corrispondente.

Quindi, seguendo il nostro esempio precedente, Maria, acquistando questo appartamento a Terrassa per 210.000 euro, per calcolare le imposte sulla sua transazione, dovrebbe determinare il "valore reale" della transazione, cioè il "valore di mercato" già menzionato (prezzo di vendita reale concordato tra le parti), e applicare l'aliquota fiscale corrispondente (cioè il 10%), ottenendo come risultato che Maria, per questa compravendita, dovrebbe pagare 21.000 euro di ITP (Imposta sul Trasferimento di Proprietà).

Alla luce di quanto sopra, come ogni osservatore attento può vedere, gli incentivi per dichiarare questo "valore reale" inferiore erano ovvi, poiché così facendo le parti interessate, pur commettendo un'illegalità (ovviamente), sarebbero state in grado di ridurre il carico fiscale dell'operazione.

Quindi, seguendo il nostro esempio precedente, se Maria acquista questo appartamento a Terrassa per 210.000 euro, ma dichiara al fisco che le è costato solo 100.000 euro (mentre i restanti 110.000 euro vengono pagati all'acquirente in contanti), la riduzione dell'onere fiscale è evidente, in quanto dovrebbe pagare solo 10.000 euro (cioè il 10% dei 100.000 euro di "valore di mercato" dichiarato), che è molto meno dei 21.000 euro indicati sopra.
A questo proposito, a mio avviso, è chiaro che, in relazione a ciò, è necessario notare che la Spagna è uno dei Paesi occidentali con i più alti tassi di economia "sommersa" o "informale", raggiungendo livelli compresi tra il 12% e oltre il 20% (QUI un articolo accademico sull'argomento può essere consultato qui).

Per combattere questa frode fiscale, le autorità fiscali hanno finora avuto a disposizione diversi metodi per verificare il "valore reale" degli immobili trasferiti, come, ad esempio, il ricorso a una perizia. Tuttavia, come è facile intuire, è impossibile per l'Amministrazione fiscale inviare un esperto a verificare il valore di tutte le centinaia di migliaia di trasferimenti di proprietà che avvengono in Spagna ogni anno; pertanto, per avere un sistema più rapido e semplice, l'Amministrazione fiscale ricorre normalmente a una perizia di un esperto, l'Amministrazione fiscale è ricorsa ad un altro metodo molto più pratico e semplice, ovvero quello della"stima con riferimento ai valori risultanti dai registri ufficiali" e, nel nostro caso specifico, ai valori catastali degli immobili iscritti al Catasto, aggiornati sulla base di coefficienti pubblicati annualmente dall'Amministrazione competente (QUIad esempio, è possibile consultare quelli applicabili in Catalogna nell'anno 2021).

Tornando al nostro caso specifico, in base al riferimento catastale di questo appartamento situato a Terrassa, possiamo vedere che il suo valore catastale è di 64.370,50 euro, al quale, applicando il coefficiente corrispondente (in questo caso specifico, 2,05), otteniamo che, per l'Amministrazione fiscale catalana, questo appartamento ha un "valore fiscale minimo" di 131.959,53 euro (64.370,50 euro x 2,05).
Pertanto, utilizzando questo sistema di verifica del valore, per l'Agenzia delle Entrate catalana l'appartamento acquistato da María ha un "valore fiscale minimo" pari a 131.959,53 indicato, per cui, se il valore dichiarato da María nell'acquisto fosse stato questo o simile, in linea di principio, per l'Amministrazione, la transazione sarebbe stata effettuata entro i parametri che essa considera "ragionevoli", fermo restando, ovviamente, il fatto che in una verifica di valore del caso specifico l'Amministrazione fiscale potrebbe utilizzare un altro metodo per determinare il "valore reale" dell'immobile in questione.

Come si evince da questo esempio, nella pratica, ad oggi, si è spesso verificata una forte differenza tra il "valore reale" di un immobile (cioè il suo "valore di mercato") e il valore fiscale minimo attribuito dall'Amministrazione fiscale sulla base del suddetto sistema di verifica del valore, che in realtà era la più diffusa e generalizzata, lasciando così, come si vede, la porta aperta a certi soggetti che, commettendo un'illegalità (ovviamente), fossero "tentati" di "nascondere" parte del valore reale dell'immobile trasferito, dichiarando "ufficialmente" solo una parte del suo valore reale o di mercato.


Qual è il cambiamento introdotto dalla nuova norma?

In primo luogo, è necessario sottolineare, in via preliminare, che la legge 11/2021 del 9 luglio sulle misure di prevenzione e contrasto alla frode fiscale ( QUI è possibile consultare il testo della legge), modifica anche la Legge sul Catasto Immobiliare (QUI è possibile consultare il testo del regolamento), introducendo il nuovo concetto di"valore di riferimento" di un immobile.

Pertanto, d'ora in poi, nel Catasto (che è un registro amministrativo del Ministero delle Finanze in cui sono registrati tutti i beni immobili), oltre alle caratteristiche fisiche e giuridiche di un immobile, la sua ubicazione, la superficie, le costruzioni, ecc. dovrà essere registrato anche il suo "valore di riferimento" (cioè una valutazione economica dell'immobile basata su un'"analisi dei prezzi comunicati dai pubblici ufficiali nella compravendita di immobili"), deve essere registrato anche il suo"valore di riferimento", cioè una valutazione economica basata su una "analisi dei prezzi comunicati dai notai nelle compravendite immobiliari" (cioè, grosso modo, il "valore" che l'erario ritiene abbia l'immobile sulla base di operazioni "analoghe" di immobili vicini, formalizzate negli studi notarili).

  • A tal fine, e senza entrare in ulteriori dettagli tecnici, data la natura informativa di questo articolo, il valore di riferimento degli immobili è già consultabile sul sito web del Catasto a partire dal 1° gennaio 2022 (QUI è possibile accedervi).

Avendo compreso quale sia questo "valore di riferimento", come già indicato in un precedente quesito, la nuova normativa modifica i precetti che determinano il calcolo della base imponibile dell'Imposta sui trasferimenti e dell'Imposta sulle successioni e donazioni (QUI y QUIrispettivamente, è possibile trovare la nuova formulazione specifica).

In sostanza, questa nuova normativa stabilisce che, nel caso di beni immobili, la base imponibile dell'imposta sarà calcolata sulla base del"valore di mercato", ossia"il prezzo più probabile per il quale un immobile potrebbe essere venduto, tra parti indipendenti, senza gravami". 

Su questa base, quindi, nel caso specifico dei beni immobili, la nuova norma prevede che, per calcolare la base imponibile dell'imposta, si debba prendere in considerazione la base imponibile:

  • Oppure al"valore di riferimento" previsto dalla normativa sul Catasto Immobiliare, alla data di maturazione dell'imposta.
  • Oppure, se il prezzo di vendita/il valore dichiarato è superiore a questo"valore di riferimento", la base imponibile dell'imposta sarà rispettivamente il prezzo di vendita o il valore dichiarato.

Pertanto, sulla base di quanto sopra, quando un contribuente si trova di fronte a una transazione soggetta all'Imposta sui Trasferimenti (come una vendita o un acquisto), all'Imposta sulle Successioni e sulle Donazioni (come l'accettazione di un'eredità o di una donazione), al fine di calcolare l'imposta dovuta, deve procedere come segue:

  • Prima di tutto, dovrete andare sul sito web indicato del Catasto e scoprire il "valore di riferimento" del vostro immobile.
  • In secondo luogo, confrontare il valore ottenuto con il prezzo effettivo della transazione, in modo da poter confrontare il valore della transazione con il prezzo effettivo della stessa:
  • ~Se il valore effettivo della transazione è superiore al "valore di riferimento", questo è il valore imponibile della transazione.
  • ~E se il valore effettivo della transazione è inferiore al "valore di riferimento", la base imponibile dell'imposta sarà il "valore di riferimento".

Quali effetti pratici avrà la riforma?

Senza dubbio, il modo più semplice e pratico per comprendere gli effetti di una riforma legislativa è mostrarli in un caso concreto, e questo è ciò che faremo ora:

Quindi, per tornare al nostro esempio, sappiamo che Maria acquista da Juan un appartamento a Terrassa per 210.000 euro, che finora aveva un "valore fiscale minimo" di 131.959,53 euro.
Se questa operazione fosse stata formalizzata a partire dal 1° gennaio 2022, la prima cosa che Maria avrebbe dovuto fare è andare sul sito web del Catasto (QUI L'accesso viene nuovamente fornito) e verificare il "valore di riferimento" della sua proprietà, che, in questo caso particolare, dà un risultato di 190.585,20€.
Avendo ottenuto il suo "valore di riferimento", Maria deve ora solo confrontarlo con il prezzo di vendita effettivamente concordato (ricordiamo), questi 210.000 euro, che nel suo caso specifico determinerà che Maria dovrà pagare l'imposta ITP su questi 210.000 euro (poiché l'importo è superiore al valore di riferimento).
D'altra parte, se il prezzo di vendita concordato tra Juan e María è di 160.000 euro (ad esempio, perché lo stato di conservazione della sua proprietà specifica è molto scarso), María dovrà pagare l'imposta su questi 190 euro.190.585,20 (cioè per un importo superiore al prezzo di vendita pattuito) e, se necessario, cercare successivamente di dimostrare al fisco che il valore reale dell'immobile è quello effettivamente dichiarato (questi 160.000 euro) e non il "valore di riferimento" assegnato in modo generico al suo immobile.

A mio parere, e credo che chiunque analizzi la questione con rigore troverà necessario sottolineare due aspetti molto rilevanti di questo esempio:

In primo luogo, come si può notare, ai fini dell'Imposta sui Trasferimenti e dell'Imposta sulle Successioni e sulle Donazioni, il "valore fiscale minimo" che l'Amministrazione Finanziaria assegna agli immobili è stato significativamente aumentato (nel nostro caso specifico, del 45%), per cui tutti coloro che, fino ad oggi, hanno optato per basare le proprie transazioni sul "valore fiscale minimo" vedranno aumentare in modo significativo il costo fiscale di tali operazioni.

Allo stesso modo, come abbiamo cercato di mostrare nell'esempio proposto, nel caso in cui, per qualsiasi motivo (ad esempio, a causa del suo cattivo stato di conservazione), l'immobile in questione abbia un valore reale o di mercato inferiore al "valore di riferimento", il contribuente sarà costretto a pagare inizialmente l'imposta al "valore di riferimento" (cioè a "pagare più di quanto gli spetterebbe") e successivamente ad avviare un procedimento davanti all'Amministrazione fiscale per dimostrare che, nel suo caso specifico, il valore reale o di mercato dell'immobile è quello dichiarato e che, nel suo caso, il valore reale o di mercato dell'immobile è quello che è stato dichiarato, pagare più del "valore di riferimento") e successivamente avviare una procedura con le autorità fiscali per dimostrare che, nel suo caso specifico, il valore reale o di mercato dell'immobile è quello dichiarato e che, pertanto, è opportuno il rimborso delle imposte "pagate in eccesso" in base al "valore di riferimento".


Come si può valutare questa riforma?

Indubbiamente, la valutazione di una normativa è determinata, in larga misura, dalle posizioni ideologiche di chi emette il giudizio di valore. Tuttavia, essendo consapevole di ciò e cercando di liberarmi di questo "zaino" precedente, a mio avviso questa riforma può, in pratica, avere alcuni effetti che dovrebbero essere presi in considerazione:

In primo luogo, come è evidente, se il "valore fiscale minimo" degli immobili per l'Amministrazione fiscale viene aumentato, è chiaro che questa potrebbe essere una misura che aiuta a combattere la frode e l'evasione fiscale, cosa che potrebbe essere positiva per un Paese con percentuali così alte di economia sommersa o informale, come si è visto in questo articolo. In breve, è giusto e ragionevole che tutti i cittadini e gli operatori legali paghino le tasse che corrispondono realmente alla loro capacità economica o alla loro ricchezza, cioè alla base della tassazione stabilita dalla nostra Costituzione.

Tuttavia, non è meno vero che queste misure, che in pratica significano un aumento della pressione fiscale, non aiuteranno il dinamismo di un settore chiave della nostra economia come il mercato immobiliare (ricordiamo che questo settore rappresenta più del 5% del PIL dell'economia spagnola), per cui se le imposte da pagare sulle transazioni immobiliari vengono aumentate in modo significativo, potremmo ritrovarci in uno scenario indesiderato di rallentamento dell'attività del settore e, di conseguenza, di un calo dell'attività che genererà una diminuzione del gettito fiscale aggregato (un fenomeno descritto dall'economista), può accadere che si finisca in uno scenario indesiderato di rallentamento dell'attività del settore e, quindi, di un calo dell'attività che genera una diminuzione del gettito fiscale aggregato (un fenomeno descritto dall'economista Arthur Laffer, popolarmente noto come "curva di Laffer", che mostra come, in certi casi, l'aumento della pressione fiscale possa causare un calo dell'attività economica che si traduce in una diminuzione del gettito fiscale).

Pertanto, solo il tempo e l'esperienza ci diranno se questa riforma fiscale di ampia portata avrà un reale impatto positivo o negativo sull'economia spagnola e, in particolare, sul settore immobiliare e sul gettito fiscale ad esso associato.

Sperando che questo articolo abbia risolto i vostri dubbi pratici sulle novità del 2022 in materia fiscale, il team della Notaría Jesús Benavides rimane a vostra disposizione per aiutarvi in tutto ciò di cui avete bisogno nel contesto della formalizzazione delle vostre transazioni immobiliari.
Jesús Benavides Lima
Jesús Benavides Lima
Notaio di Barcellona

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