Perché e come la nuova riforma fiscale ci riguarda quando acquistiamo, doniamo o ereditiamo una proprietà

Questo 2022, come "regalo" di Capodanno, ci porta l'entrata in vigore di una riforma fiscale che, senza dubbio, rappresenta una vera e propria rivoluzione nel sistema di calcolo della base imponibile dell'Imposta sui Trasferimenti e dell'Imposta sulle Successioni e sulle Donazioni, che, molto probabilmente, sarà al centro di molti dei quesiti, dei dubbi e delle incertezze che ogni cittadino o operatore legale dovrà affrontare quando si recherà presso uno studio notarile per formalizzare una transazione relativa a un immobile, è più che probabile che sia il fulcro di molte delle domande, dei dubbi e delle incertezze che ogni cittadino o operatore legale dovrà affrontare quando si reca presso uno studio notarile per formalizzare una transazione relativa a un immobile, in cui è applicabile una di queste imposte (come, ad esempio, in una vendita, una successione o una donazione).

Pertanto, in considerazione dell'importanza pratica che questa nuova riforma avrà nel lavoro quotidiano dell'ufficio notarile, nelle righe che seguono si cercherà di fornire un approccio pratico e didattico all'argomento, in modo che chiunque sia interessato alla materia possa comprenderla in modo facile e semplice.

Qual è l'origine di questa riforma fiscale che avrà un impatto così elevato sulle operazioni quotidiane che vengono firmate in uno studio notarile?

Naturalmente, per comprendere adeguatamente il nostro oggetto di analisi, dobbiamo innanzitutto individuare la nuova norma che ci porta questa profonda riforma fiscale, perché solo così potremo capire cosa è stato riformato e in che senso specifico.

In cosa consiste la riforma fiscale introdotta da questa nuova legge?

In sostanza, e in modo molto sintetico, possiamo affermare che questa nuova normativa modifica le regole per il calcolo della base imponibile dell'Imposta sui Trasferimenti e dell'Imposta sulle Successioni e sulle Donazioni, introducendo il cosiddetto"valore di riferimento" come nuovo concetto chiave per il suo calcolo (cioè per conoscere il valore dell'immobile su cui verrà determinata l'imposta da pagare).

Questo"valore di riferimento", fatto salvo il suo sviluppo più dettagliato nelle domande successive, significa a grandi linee che, d'ora in poi, l'amministrazione fiscale, per calcolare il "valore fiscale" di un immobile, analizzerà i prezzi riportati dai notai nelle vendite immobiliari di quella zona e, su questa base, estrapolerà il valore approssimativo dell'immobile in questione.

Come è stata calcolata finora la base imponibile dell'ITP e dell'imposta sulle successioni e donazioni?

Tuttavia, se ci chiediamo cosa dobbiamo intendere per questo "valore reale", quando ci rivolgiamo alle norme citate, vedremo che il legislatore non ci ha detto nulla al riguardo (non ha indicato come dobbiamo calcolare questo "valore reale"), cosicché, come non poteva essere altrimenti, sono state infine le Corti di Giustizia che, adempiendo al loro compito di interpretare la Legge, hanno stabilito che per questo "valore reale" dobbiamo intendere il "valore di mercato" dell'immobile, cioè "l'importo netto che un venditore potrebbe ragionevolmente aspettarsi di ricevere per la vendita di un immobile alla data della valutazione, attraverso un valore di mercato", hanno stabilito che per "valore reale" si debba intendere il"valore di mercato" dell'immobile, cioè "l'importo netto che un venditore potrebbe ragionevolmente aspettarsi di ricevere per la vendita di un immobile alla data della valutazione, mediante un'adeguata commercializzazione" (si veda ad esempio STS 4887/1995, del 5 ottobre).

Come ha potuto l'amministrazione fiscale verificare finora che questo "valore di mercato" dichiarato fosse reale?

In pratica, la determinazione di questo "valore di mercato" diventava l'elemento chiave per determinare l'entità dell'imposta da pagare, poiché era su questo valore che veniva applicata l'aliquota fiscale corrispondente.

Alla luce di quanto sopra, come ogni osservatore attento può vedere, gli incentivi per dichiarare questo "valore reale" inferiore erano ovvi, poiché così facendo le parti interessate, pur commettendo un'illegalità (ovviamente), sarebbero state in grado di ridurre il carico fiscale dell'operazione.

Come si evince da questo esempio, nella pratica, ad oggi, si è spesso verificata una forte differenza tra il "valore reale" di un immobile (cioè il suo "valore di mercato") e il valore fiscale minimo attribuito dall'Amministrazione fiscale sulla base del suddetto sistema di verifica del valore, che in realtà era la più diffusa e generalizzata, lasciando così, come si vede, la porta aperta a certi soggetti che, commettendo un'illegalità (ovviamente), fossero "tentati" di "nascondere" parte del valore reale dell'immobile trasferito, dichiarando "ufficialmente" solo una parte del suo valore reale o di mercato.

Qual è il cambiamento introdotto dalla nuova norma?

Pertanto, d'ora in poi, nel Catasto (che è un registro amministrativo del Ministero delle Finanze in cui sono registrati tutti i beni immobili), oltre alle caratteristiche fisiche e giuridiche di un immobile, la sua ubicazione, la superficie, le costruzioni, ecc. dovrà essere registrato anche il suo "valore di riferimento" (cioè una valutazione economica dell'immobile basata su un'"analisi dei prezzi comunicati dai pubblici ufficiali nella compravendita di immobili"), deve essere registrato anche il suo"valore di riferimento", cioè una valutazione economica basata su una "analisi dei prezzi comunicati dai notai nelle compravendite immobiliari" (cioè, grosso modo, il "valore" che l'erario ritiene abbia l'immobile sulla base di operazioni "analoghe" di immobili vicini, formalizzate negli studi notarili).

In sostanza, questa nuova normativa stabilisce che, nel caso di beni immobili, la base imponibile dell'imposta sarà calcolata sulla base del"valore di mercato", ossia"il prezzo più probabile per il quale un immobile potrebbe essere venduto, tra parti indipendenti, senza gravami". 

Su questa base, quindi, nel caso specifico dei beni immobili, la nuova norma prevede che, per calcolare la base imponibile dell'imposta, si debba prendere in considerazione la base imponibile:

• Oppure al"valore di riferimento" previsto dalla normativa sul Catasto Immobiliare, alla data di maturazione dell'imposta.
• Oppure, se il prezzo di vendita/il valore dichiarato è superiore a questo"valore di riferimento", la base imponibile dell'imposta sarà rispettivamente il prezzo di vendita o il valore dichiarato.

Pertanto, sulla base di quanto sopra, quando un contribuente si trova di fronte a una transazione soggetta all'Imposta sui Trasferimenti (come una vendita o un acquisto), all'Imposta sulle Successioni e sulle Donazioni (come l'accettazione di un'eredità o di una donazione), al fine di calcolare l'imposta dovuta, deve procedere come segue:

• Prima di tutto, dovrete andare sul sito web indicato del Catasto e scoprire il "valore di riferimento" del vostro immobile.
• In secondo luogo, confrontare il valore ottenuto con il prezzo effettivo della transazione, in modo da poter confrontare il valore della transazione con il prezzo effettivo della stessa:
• ~Se il valore effettivo della transazione è superiore al "valore di riferimento", questo è il valore imponibile della transazione.
• ~E se il valore effettivo della transazione è inferiore al "valore di riferimento", la base imponibile dell'imposta sarà il "valore di riferimento".

Quali effetti pratici avrà la riforma?

Senza dubbio, il modo più semplice e pratico per comprendere gli effetti di una riforma legislativa è mostrarli in un caso concreto, e questo è ciò che faremo ora:

A mio parere, e credo che chiunque analizzi la questione con rigore troverà necessario sottolineare due aspetti molto rilevanti di questo esempio:

In primo luogo, come si può notare, ai fini dell'Imposta sui Trasferimenti e dell'Imposta sulle Successioni e sulle Donazioni, il "valore fiscale minimo" che l'Amministrazione Finanziaria assegna agli immobili è stato significativamente aumentato (nel nostro caso specifico, del 45%), per cui tutti coloro che, fino ad oggi, hanno optato per basare le proprie transazioni sul "valore fiscale minimo" vedranno aumentare in modo significativo il costo fiscale di tali operazioni.

Allo stesso modo, come abbiamo cercato di mostrare nell'esempio proposto, nel caso in cui, per qualsiasi motivo (ad esempio, a causa del suo cattivo stato di conservazione), l'immobile in questione abbia un valore reale o di mercato inferiore al "valore di riferimento", il contribuente sarà costretto a pagare inizialmente l'imposta al "valore di riferimento" (cioè a "pagare più di quanto gli spetterebbe") e successivamente ad avviare un procedimento davanti all'Amministrazione fiscale per dimostrare che, nel suo caso specifico, il valore reale o di mercato dell'immobile è quello dichiarato e che, nel suo caso, il valore reale o di mercato dell'immobile è quello che è stato dichiarato, pagare più del "valore di riferimento") e successivamente avviare una procedura con le autorità fiscali per dimostrare che, nel suo caso specifico, il valore reale o di mercato dell'immobile è quello dichiarato e che, pertanto, è opportuno il rimborso delle imposte "pagate in eccesso" in base al "valore di riferimento".

Come si può valutare questa riforma?

Indubbiamente, la valutazione di una normativa è determinata, in larga misura, dalle posizioni ideologiche di chi emette il giudizio di valore. Tuttavia, essendo consapevole di ciò e cercando di liberarmi di questo "zaino" precedente, a mio avviso questa riforma può, in pratica, avere alcuni effetti che dovrebbero essere presi in considerazione:

In primo luogo, come è evidente, se il "valore fiscale minimo" degli immobili per l'Amministrazione fiscale viene aumentato, è chiaro che questa potrebbe essere una misura che aiuta a combattere la frode e l'evasione fiscale, cosa che potrebbe essere positiva per un Paese con percentuali così alte di economia sommersa o informale, come si è visto in questo articolo. In breve, è giusto e ragionevole che tutti i cittadini e gli operatori legali paghino le tasse che corrispondono realmente alla loro capacità economica o alla loro ricchezza, cioè alla base della tassazione stabilita dalla nostra Costituzione.

Tuttavia, non è meno vero che queste misure, che in pratica significano un aumento della pressione fiscale, non aiuteranno il dinamismo di un settore chiave della nostra economia come il mercato immobiliare (ricordiamo che questo settore rappresenta più del 5% del PIL dell'economia spagnola), per cui se le imposte da pagare sulle transazioni immobiliari vengono aumentate in modo significativo, potremmo ritrovarci in uno scenario indesiderato di rallentamento dell'attività del settore e, di conseguenza, di un calo dell'attività che genererà una diminuzione del gettito fiscale aggregato (un fenomeno descritto dall'economista), può accadere che si finisca in uno scenario indesiderato di rallentamento dell'attività del settore e, quindi, di un calo dell'attività che genera una diminuzione del gettito fiscale aggregato (un fenomeno descritto dall'economista Arthur Laffer, popolarmente noto come "curva di Laffer", che mostra come, in certi casi, l'aumento della pressione fiscale possa causare un calo dell'attività economica che si traduce in una diminuzione del gettito fiscale).

Pertanto, solo il tempo e l'esperienza ci diranno se questa riforma fiscale di ampia portata avrà un reale impatto positivo o negativo sull'economia spagnola e, in particolare, sul settore immobiliare e sul gettito fiscale ad esso associato.

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Sperando che questo articolo abbia risolto i vostri dubbi pratici sulle novità del 2022 in materia fiscale, il team della Notaría Jesús Benavides rimane a vostra disposizione per aiutarvi in tutto ciò di cui avete bisogno nel contesto della formalizzazione delle vostre transazioni immobiliari.