Note legali pratiche - Ottobre 2024
1.- Rettifica della descrizione di un posto auto condominiale. È necessario il consenso di tutti i comproprietari del garage.
In allegato (QUI) Risoluzione della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació del 27 settembre 2024 (BOGC del 7 ottobre 2024), in cui la DG risolve un caso relativo al tentativo da parte del proprietario di un posto auto inserito in un'autorimessa comunale (cioè soggetta a un regime di proprietà orizzontale), di modificare unilateralmente la descrizione del suo posto auto, al fine di rivendicare l'uso esclusivo di uno specifico annesso o spazio nel parcheggio condominiale, basando la sua pretesa su un presunto errore di trascrizione negli atti di costituzione del regime di proprietà orizzontale e di compravendita.
Il Conservatore, come non potrebbe essere altrimenti (come nel caso della decisione della DG), stabilisce che ciò non è possibile, poiché per rettificare l'iscrizione anagrafica e riconoscere il diritto di una determinata piazza all'occupazione privata di uno spazio comune, ciò implica essenzialmente un atto di disposizione (per attribuire l'uso esclusivo) all'interno di una comunità, per il quale è necessario il consenso unanime del resto dei comproprietari di tale comunità, in conformità a quanto espressamente stabilito dall'articolo 552-7.6 del CCC.
2.- Registrazione dell'attribuzione dell'uso della casa familiare stabilita nella sentenza di divorzio a favore dei figli e dell'ex coniuge a cui è attribuito l'affidamento. È richiesta la specificazione temporale del diritto
In allegato (QUI) Risoluzione della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació del 2 ottobre 2024 (BOGC dell'11 ottobre 2024), in cui la DG risolve un caso relativo al tentativo di registrazione di un provvedimento giudiziario che dispone l'iscrizione dell'uso della casa familiare (di proprietà al 50% dei due ex coniugi), attribuito in una sentenza di divorzio, ai figli minori comuni del matrimonio e all'ex coniuge a cui corrisponde la loro tutela.
Tale ipotesi viene inizialmente respinta dal Conservatore dei Registri Immobiliari e confermata dal DG, nel senso che, ai sensi dell'art. 233-20 CCCat, l'attribuzione dell'uso dell'abitazione deve essere effettuata su base temporanea, per cui, nella risoluzione che viene concordata, la durata temporanea di tale attribuzione deve essere chiaramente specificata, in modo che possa essere correttamente registrata nel Registro Fondiario.
3.- Pubblicazione del nuovo rapporto del Servizio Reclami del Banco de España 2023
Il 9 ottobre scorso è stato pubblicato (QUI) il Rapporto del Servizio Reclami del Banco de España, corrispondente all'esercizio finanziario 2023, in cui l'autorità di vigilanza bancaria raccoglie tutti i reclami presentati dai clienti delle banche nei confronti dei loro istituti, nonché i criteri di risoluzione applicati dall'autorità di vigilanza nelle questioni più conflittuali, un documento molto interessante per risolvere i dubbi dei clienti sull'origine di commissioni, tassi d'interesse, penali, ecc. nei rapporti con la loro banca.
Interessanti novità come nell'ambito dei certificati a saldo zero quando si cancella l'ipoteca (dove non è richiesta una semplice nota), nell'ambito delle spese di manutenzione quando l'eredità è giacente (dove non è accettabile un aumento ingiustificato delle spese) o sulla necessaria trasparenza in relazione al sistema di ammortamento dei mutui.
4.- Approvazione del progetto preliminare di legge di modifica del Codice Civile della Catalogna in materia di sostegno all'esercizio della capacità giuridica delle persone.
In allegato (QUI) il testo approvato dal Governo catalano per elaborare la modifica del Codice Civile autonomo in materia di sostegno all'esercizio della capacità giuridica delle persone.
Il testo, basato sulla Convenzione di New York, si impegna fermamente per l'autonomia delle persone con disabilità, passando dal vecchio modello di sostituzione della volontà (incapacità), a quello basato sull'accompagnamento, attraverso istituzioni informali o formali, come l'assistenza o i supporti preventivi (procure in previsione), cioè ambiti in cui i notai possono svolgere un ruolo molto attivo nella tutela delle persone con disabilità.
In ogni caso, per l'entrata in vigore del testo sarà necessario attendere il relativo iter parlamentare.
5.- Ipotecare un immobile e autorizzare il creditore a venderlo in caso di mancato pagamento (e cancellare il debito con il prezzo ricavato) viola il divieto del patto commissorio.
In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale per la Sicurezza Legale e la Fede Pubblica del 22 luglio 2024 (BOE del 9 ottobre 2024), in cui i proprietari di un immobile formalizzano un prestito ipotecario sulla loro proprietà, per un importo superiore a 500.000 euro (con una scadenza di 6 mesi) e, allo stesso tempo, conferiscono al creditore una procura per vendere l'immobile, incassare il prezzo (e con lo stesso rimborsare il debito in caso di mancato pagamento) e cancellare le garanzie. Dopo un certo periodo di tempo, il procuratore si avvale finalmente della procura e vende l'immobile davanti a un notaio, al fine di riscuotere il debito residuo non pagato.
Una volta presentato per la registrazione, questo atto di vendita è stato qualificato negativamente dal Conservatore, sostenendo essenzialmente che questa procedura violava il divieto generale del contratto di commissione (artt. 1.859 e 1.884 Cc), un criterio che è stato confermato dalla Direzione generale nella sua decisione.
6.- Attenzione alle riserve di poteri contenute nell'atto costitutivo di un regime patrimoniale orizzontale.
In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 23 luglio 2024 (BOE del 9 ottobre 2024), in cui si analizza un caso interessante in cui il proprietario (diverso dal costruttore, in quanto quest'ultimo lo aveva già venduto) di un locale soggetto al regime di proprietà orizzontale segmenta unilateralmente parte dello stesso per formare una proprietà indipendente, segmenta unilateralmente una parte dello stesso per formare una proprietà indipendente, basando la sua decisione su una clausola del regolamento della proprietà madre che stabilisce che "il promotore della divisione orizzontale si riserva il diritto di dividere i locali commerciali al piano terra come ritiene opportuno".
Una volta presentato questo atto per la registrazione, il Conservatore si è rifiutato di registrarlo, in quanto ha capito che la clausola statutaria autorizzava solo il costruttore a realizzare questa segregazione unilaterale (cioè senza l'accordo dell'assemblea corrispondente), e non i successivi proprietari dell'immobile; questo criterio è stato confermato dalla Direzione generale, nel senso che, trattandosi di un'eccezione alla regola generale prevista dalla legislazione che regola la proprietà orizzontale, in quanto tale, deve essere interpretata in modo restrittivo.
7.- Prestare estrema cautela nell'indicare l'atto di LCI nel mutuo ipotecario e tutti i dettagli richiesti dalla legge (soprattutto se sono coinvolti più soggetti, come i garanti).
In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 23 luglio 2024 (BOE del 9 ottobre 2024), che analizza un caso di mutuo ipotecario (con garante) presentato per la registrazione, in cui il notaio, nel fare riferimento all'atto precedente di LCI e al suo contenuto e risultato, non viene fatta espressa menzione del fatto che le parti mutuataria e garante abbiano ricevuto la consulenza prevista dall'articolo 15 della legge 5/2019 del 15 marzo e che, allo stesso modo, la parte garante abbia ricevuto la documentazione stabilita nella LCCI con sufficiente anticipo.
Il Conservatore rifiuta l'iscrizione per questo motivo e la Direzione Generale conferma il difetto, per cui, in conclusione, occorre prestare la massima attenzione nell'iscrizione dell'atto di LCI in tutti i mutui ipotecari, con tutti i requisiti richiesti dalla LCI, soprattutto in quei casi in cui intervengono nell'operazione terzi oltre ai mutuatari (come in questo caso, i garanti).
8.- Una persona fisica che acquista un immobile residenziale, con finanziamento bancario (mutuo ipotecario), allo scopo di affittarlo, deve essere considerata un consumatore.
In allegato (QUI) Sentenza della Corte di Giustizia dell'Unione Europea del 24 ottobre 2024, in cui la Corte, in risposta a una domanda di pronuncia pregiudiziale, stabilisce che, ai sensi della legislazione dell'UE applicabile al caso (che si riflette in ciascuno Stato membro), una persona fisica che acquista un immobile residenziale, con finanziamento bancario (mutuo ipotecario), al fine di affittare lo stesso, a titolo oneroso, dovrebbe avere lo status di consumatore, a condizione che non si tratti di un'attività professionale di tale persona.
In virtù di questo status di consumatore, è evidente che si applicheranno le norme di tutela dei consumatori nel campo dei contratti di mutuo ipotecario (cioè la LCI nel caso spagnolo). Da tenere in considerazione quando si considera una transazione di questa natura.
9.- Legittimo interesse ad ottenere il prezzo di acquisto in un certificato di registrazione
In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione generale per la sicurezza giuridica e la fede pubblica del 29 luglio 2024 (BOE del 10 ottobre 2024), in cui la Direzione generale analizza un interessante caso in cui il Conservatore dei registri immobiliari si rifiuta di rilasciare un certificato catastale con il dettaglio del prezzo di acquisto pagato dall'attuale registrante.
Nel caso di specie, una persona chiede il rilascio di tale certificazione, con l'indicazione del prezzo di acquisto indicato nell'annotazione anagrafica, sostenendo di aver sottoscritto un contratto di deposito con l'attuale proprietario e di voler intentare un'azione legale relativa allo stesso (lesione della metà dell'equo prezzo, di cui all'art. 621-45 c.p.c. e ingiusto vantaggio di cui all'art. 621-46 c.p.c.), per la quale, richiede di conoscere il suddetto prezzo di acquisto. La richiedente fornisce, come prova del suo interesse legittimo, una copia del contratto di deposito e una procura alle liti ai fini dell'azione legale di cui sopra.
La Direzione generale, ribaltando il diniego del cancelliere, ritiene sufficientemente accreditato l'interesse legittimo alla conoscenza del prezzo di vendita, elemento fondamentale per determinare la fattibilità dell'azione legale da intraprendere.
10.- Acquisto di immobili da parte di stranieri coniugati. Nell'acquisto, l'importante è determinare la natura legale o convenzionale del regime patrimoniale dei coniugi.
In allegato (QUI) Risoluzione della Direzione Generale della Sicurezza Giuridica e della Fede Pubblica del 29 luglio 2024 (BOE del 10 ottobre 2024), in cui la Direzione Generale ricorda che, in caso di acquisto di un immobile da parte di persone coniugate straniere, l'importante non è determinare il regime patrimoniale specifico, ma la sua natura legale o convenzionale, senza che il Conservatore possa richiedere ulteriori specificazioni al riguardo (vale cioè la semplice espressione classica "coniugati secondo il regime patrimoniale legale della loro nazionalità").
Tuttavia, sarà ovviamente al momento della vendita (volontaria o obbligatoria) che si dovrà tenere conto della specifica legge straniera applicabile per valutare le condizioni di tale cessione.
