Note legali pratiche - Maggio 2024
1.- Il diritto di opzione per l'acquisto di una farmacia può essere costituito a favore di una società commerciale.
In allegato (QUI) Risoluzione della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació del 30 aprile 2024 (BOGC del 10 maggio 2024), in cui la DG risolve un caso in cui il proprietario di una farmacia situata a Palamós concede un'opzione di acquisto sulla stessa, a favore di una società commerciale.
Il Conservatore del Registro Mercantile ha rifiutato di registrare il diritto reale di opzione d'acquisto in quanto la titolarità di una farmacia può essere detenuta solo da un singolo farmacista (e non da una persona giuridica, come quella costituita nel caso di specie), sulla base, tra l'altro, dell'art. 586-1 CCCat e di altre normative settoriali.
La DG revoca la qualifica negativa e ammette la registrazione, sulla base del fatto che nell'atto costitutivo del diritto di opzione all'acquisto stesso viene concordato che il diritto dell'opzionante può essere ceduto a un terzo (che può soddisfare il requisito legale) e che viene anche specificato che, quando il diritto deve essere esercitato, devono essere soddisfatti tutti i requisiti stabiliti nell'atto costitutivo e gli altri requisiti legali e amministrativi.
2.- Le disposizioni testamentarie a favore del coniuge diventano inefficaci in caso di crisi matrimoniale.
In allegato (QUI) Risoluzione della Direcció General de Dret, Entitats Jurídiques i Mediació dell'8 maggio 2024 (BOGC del 15 maggio 2024), in cui la DG risolve un caso in cui un uomo, nel suo testamento, istituisce la moglie come unica erede, con una serie di sostituzioni. Anni dopo, il matrimonio viene separato legalmente (con relativa sentenza del tribunale) e, infine, il marito muore.
La moglie intende attribuirsi l'eredità (tra i beni, un immobile) sulla base di questo testamento, che viene respinto dal cancelliere davanti al quale viene presentata la richiesta privata di accettazione dell'eredità, fondamentalmente, in base all'art. 422-13 CCCat, che stabilisce che "l'istituzione di erede, i legati e le altre disposizioni che sono state disposte a favore del coniuge del defunto diventano inefficaci se, dopo la concessione, i coniugi si separano di fatto o legalmente, o divorziano, o il matrimonio viene dichiarato nullo, nonché se al momento della morte è pendente una causa di separazione, divorzio o nullità matrimoniale, a meno che non sia avvenuta la riconciliazione".
La DG conferma la nota di rating, sulla base della disposizione sopra citata.
3.- La cancellazione totale del diritto reale ipotecario in seguito al pagamento parziale dell'obbligazione garantita è un'operazione imponibile.
In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 25 aprile 2024 (BOE del 17 maggio 2024), in cui la DG risolve un caso in cui il creditore ipotecario (UCI), concede la cancellazione totale di una garanzia (diritto reale ipotecario), in vista di un pagamento parziale del debito residuo (nell'atto di cancellazione si riconosce espressamente che parte del debito rimane in sospeso).
Il Conservatore rifiuta l'iscrizione affermando che, in tal caso (pagamento parziale), ai sensi della normativa fiscale regionale, l'operazione è soggetta a tassazione (ITPAJD), per cui è necessario presentare il relativo modulo di pagamento dell'imposta, poiché ai sensi dell'art. 57 del DLeg 1/2018, l'esenzione fiscale sulle cancellazioni ipotecarie si applica solo quando viene effettuato il pagamento (totale, non parziale) dell'obbligazione garantita.
La DG conferma la nota di rating, ribadendo che se non è soddisfatto il requisito che la cancellazione sia dovuta al pagamento (integrale) dell'obbligazione garantita, l'operazione non rientra nei casi in cui non è obbligatorio presentare la relativa liquidazione dell'imposta all'ufficio regionale delle imposte, per cui, affinché la cancellazione sia registrata, sarà necessario liquidare l'imposta in questione.
4.- Successione con testamento nel Regno Unito. È necessario dimostrare la conformità ai requisiti del diritto successorio britannico.
In allegato (QUI) Risoluzione della DGSJFP del 29 aprile 2024 (BOE del 16 maggio 2024), in cui la DG risolve un caso relativo a una successione internazionale, in cui un testatore, di nazionalità britannica e residente in Inghilterra, fa testamento nel 2003 a Londra davanti a un notaio locale. Infine, muore nel 2022, dopodiché, sulla base del testamento, viene autorizzato in Spagna, davanti a un notaio spagnolo, l'atto di aggiudicazione dei beni che il testatore possiede nel nostro Paese, il tutto sotto la protezione di quella disposizione testamentaria.
L'ufficiale di stato civile rifiuta la registrazione in quanto, trattandosi di un testamento del Regno Unito, è necessario dimostrare che ilprobate o l'adveration sono stati ottenutidalle autorità britanniche e anche perché l'atto di accettazione dell'eredità non riporta la normativa che regola la successione ai sensi del Regolamento successorio europeo 650/2012.
La DG conferma pienamente la nota di qualificazione, stabilendo che, in questo caso, in assenza di un'espressa "professio iuris" da parte del defunto (cioè di scelta della legge applicabile alla sua successione), è necessario fornire il "probate" (il risultato di un processo legale da seguire nel Regno Unito attraverso il quale una Corte supervisiona e approva la distribuzione dei beni dell'eredità a favore degli eredi) nonché l'espressa determinazione della legge applicabile alla successione.
5.-Compravendita e mezzi di pagamento. Se il prezzo viene pagato con assegno, è obbligatorio allegare la ricevuta dell'assegno.
Come promemoria, si allega (QUI) la Risoluzione della DGSJFP del 23 aprile 2024 (BOE del 15 maggio 2024), in cui la DG risolve un caso che serve a ricordare che, nell'ambito di una compravendita immobiliare, se il prezzo viene pagato con un assegno, è obbligatorio includere una testimonianza dell'assegno nell'atto di compravendita, poiché altrimenti ciò impedirà la registrazione del documento.
6.- Dichiarazione di nuova costruzione per vetustà e divisione orizzontale. Attenzione perché, a seconda dei casi, potrebbe essere necessario ottenere una licenza edilizia.
In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 24 aprile 2024 (BOE del 15 maggio 2024), in cui la DG risolve un caso in cui viene concesso un atto davanti a un notaio, un atto di dichiarazione di preesistenza di una nuova costruzione completata e di una divisione orizzontale, in virtù del quale, all'interno di un lotto in cui esisteva un'abitazione, viene ora dichiarato che esistono di fatto 2 abitazioni indipendenti, e procedendo altresì a formalizzare una divisione orizzontale di detta proprietà in due parti completamente indipendenti (cioè si dichiara che esistono 2 abitazioni e che il terreno esistente è diviso tra esse, solo ed esclusivamente, con le loro superfici indipendenti, i loro confini, ecc.)).
Il Conservatore ha rifiutato la registrazione in quanto, in questo caso, si tratta di un vero e proprio atto di divisione materiale del terreno o di suddivisione, per il quale è necessaria la corrispondente delibera amministrativa di concessione edilizia o una dichiarazione comunale di non necessità, e questo criterio è stato confermato dal DG nella risoluzione del relativo ricorso.
7.- Vendita di beni da parte di una persona divorziata. Non è necessario fornire l'accordo normativo approvato dall'autorità giudiziaria.
In allegato (QUI) Risoluzione del DGSJFP del 24 aprile 2024 (BOE del 15 maggio 2024), in cui il DG risolve un caso in cui una persona divorziata (precedentemente sposata in regime convenzionale di separazione dei beni), vende un immobile di sua proprietà, affermando che l'immobile oggetto di vendita non costituisce la residenza abituale e permanente della sua famiglia.
L'ufficiale di stato civile rifiuta la registrazione in quanto, in tal caso, è necessario fornire il corrispondente accordo normativo approvato giudizialmente, dal quale risulti che l'uso dell'immobile non è attribuito all'ex coniuge o, altrimenti, la ratifica di quest'ultimo, senza che sia sufficiente la dichiarazione unilaterale del cedente che l'immobile oggetto del trasferimento "non costituisce la residenza abituale e permanente della sua famiglia".
Il notaio che ha autorizzato l'atto ha presentato il relativo ricorso dinanzi alla DG, che è stato accolto, ritenendo che in tal caso, non essendovi traccia nel registro o nel documento qualificato dell'attribuzione dell'uso dell'abitazione a un'altra persona, non vi è alcuna norma che imponga l'obbligo di esibire il corrispondente accordo normativo approvato giudizialmente, dal quale risulti che l'uso dell'abitazione non è attribuito all'ex coniuge, o, in un altro caso, la ratifica di quest'ultimo.
8.- Modifica dello Statuto e diritto di informazione degli azionisti. Non è necessario includere espressamente il diritto degli azionisti di esaminare il testo completo della proposta nell'avviso di convocazione dell'assemblea se il testo completo delle delibere è incluso nell'avviso di convocazione.
In allegato (QUI) Risoluzione della DGSJFP del 16 aprile 2024 (BOE del 15 maggio 2024), in cui la DG risolve un caso in cui viene resa pubblica una modifica dello statuto (trasferimento della sede legale, modifica della struttura dell'organo amministrativo, forma di convocazione delle assemblee, ecc. Nel caso specifico, l'ordine del giorno dell' avviso di convocazione dell'assemblea generale conteneva il testo integrale delle delibere da discutere, nonché la nuova formulazione degli articoli dello statuto di cui si propone la modifica.
Il Conservatore dei Registri Mercantili ha rifiutato la registrazione in quanto non è stato rispettato il diritto all'informazione degli azionisti (art. 287 della Legge sulle Società di Capitali), in virtù del quale gli azionisti hanno il diritto di esaminare il testo completo della proposta di modifica presso la sede della società.
Contro tale qualificazione è stato presentato il relativo ricorso, che è stato accolto dalla Direzione generale, ritenendo che l'avviso di convocazione dell'assemblea generale esprimesse con sufficiente chiarezza il contenuto della modifica statutaria e il testo integrale delle delibere sottoposte a discussione, nonché la nuova formulazione dello statuto di cui si proponeva la modifica (e, nel caso specifico, inoltre, i tre azionisti unici erano anche amministratori in solido della società, e quindi non solo avevano il diritto ma anche il dovere di essere informati sull'andamento degli affari della società e avevano accesso a tutta la documentazione della società, e non vi è alcuna prova che agli amministratori in solido non convocati sia stato impedito di accedere a tali informazioni).
9.- L'estinzione dei condomini su immobili acquistati sulla base di titoli di proprietà diversi è soggetta all'imposta di bollo.
In allegato (QUI) Sentenza della Corte di Cassazione 2218/2024, del 30 aprile, che risolve un caso in cui due fratelli sono comproprietari di 3 immobili, 2 dei quali acquistati tramite compravendita e il terzo tramite donazione da parte di un familiare. Dopo qualche tempo, i fratelli formalizzano lo scioglimento del condominio delle 3 proprietà, presentandolo come se fosse un'unica comunità.
In considerazione di ciò, le autorità fiscali regionali hanno avviato una procedura di verifica del valore, nella quale hanno infine classificato la transazione come una permuta, per la quale era quindi necessario pagare l'imposta in base al Trasferimento di proprietà a titolo oneroso, in quanto ritenevano che i beni di cui condividevano la proprietà costituissero due diverse comunità di beni, in considerazione dei diversi titoli di acquisto.
La vicenda è approdata infine in Cassazione, che ha ribaltato il criterio dell'amministrazione, stabilendo che l'estinzione di due condomini, formalizzata in un atto pubblico, in occasione dell'aggiudicazione dei due immobili indivisibili su cui insiste uno dei condomini, che compensa l'eccedenza di aggiudicazione in parte in denaro e in parte con la consegna di diversi beni mobili e di un immobile che era di proprietà esclusiva di uno dei comproprietari, costituisce, per il suddetto aggiudicatario, un caso di non assoggettamento alla modalità del Trasferimento Oneroso di Proprietà, e dovrebbe quindi essere tassato con l'aliquota progressiva della modalità degli atti giuridici documentati, senza che sia rilevante ai fini fiscali che i beni aggiudicati siano stati acquisiti e incorporati nei condomini in virtù di titoli di acquisto diversi.
10.- L'acquisto a titolo oneroso del terzo in buona fede è tutelato dalla fede pubblica della proroga della registrazione dell'iscrizione della presentazione del titolo nel registro fondiario.
In allegato (QUI) Sentenza della Corte di Cassazione 2171/2024, dell'8 aprile, che risolve un caso relativo alla costituzione di un'ipoteca su un immobile, di proprietà di un condomino che se lo era aggiudicato in uno scioglimento di condominio poi dichiarato nullo dai tribunali. Nel caso specifico, l'estinzione del condominio e l'ipoteca sono state firmate nello stesso giorno, contemporaneamente e consecutivamente presso il corrispondente studio notarile.
La Corte di Cassazione ha stabilito che la tutela della pubblica fede del terzo acquirente in buona fede opera dal momento in cui viene effettuata l'iscrizione nel registro fondiario, per cui, nel caso specifico, poiché al momento della stipula dell'ipoteca l'estinzione del condominio non era ancora stata depositata nel registro (per cui l'iscrizione nel registro non esisteva ancora), il diritto della banca non è tutelato dalla pubblica fede del registro ai sensi dell'articolo 34 LH, per cui quando l'iscrizione dell'estinzione del condominio è stata dichiarata nulla, anche l'iscrizione del diritto reale ipotecario dovrebbe essere annullata. 34 LH, per cui quando l'estinzione del condominio viene dichiarata nulla, anche l'iscrizione del diritto reale ipotecario deve essere annullata.
11.- Diritto di prelazione e diritti di prelazione nelle operazioni immobiliari dei grandi proprietari in Catalogna
Si apprende che il decreto legge catalano 6/2024, del 24 aprile, sulle misure abitative urgenti (QUI) non è stato convalidato dal Parlamento della Catalogna, per cui il diritto di prelazione nei trasferimenti dei titolari di grandi entità giuridiche indicato nella newsletter di aprile non è più in vigore.
12.- Divisione dell'eredità di diritto comune. Non è necessario notificare al legittimario la divisione effettuata dal contabile-partigiano testamentario per registrare i beni immobili assegnati agli eredi.
In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 23 aprile 2024 (BOE del 15 maggio 2024), in cui la DG risolve un caso relativo alla divisione dell'eredità di una signora, deceduta con testamento, in cui lascia in eredità l'usufrutto dell'eredità al marito, nomina eredi 3 dei suoi figli e lascia in eredità a una quarta figlia la quota di legittima stretta che le corrisponde (autorizzando gli eredi a pagare questa quota di legittima in contanti, compresi gli extra-eredi). Nell'atto di divisione, l'eredità viene distribuita tra gli eredi e, per quanto riguarda il lascito della figlia, si determina che, tra i beni presenti nell'inventario, c'era un saldo in un libretto di risparmio dal quale si assegna al legatario della riserva legale stretta l'importo necessario per il pagamento della stessa, precisando che"tale importo, una volta accettato il lascito e liquidata l'imposta, sarà trasferito sul conto indicato dal legatario".
Una volta presentato questo atto per la registrazione al Catasto, il Conservatore si è rifiutato di registrare alcuni immobili a favore degli eredi perché, a suo avviso, ai sensi dell'art. 844 del Codice civile e dell'art. 80 del Regolamento ipotecario, l'esistenza di questo diritto legittimo deve essere resa nota al beneficiario (mediante atto o altro documento pubblico) entro un anno.
In sede di appello, il DG ha revocato la suddetta nota di qualifica, stabilendo che non esiste alcuna specifica disposizione di legge, né pronunciamento giurisprudenziale, né dottrina, in base alla quale, in caso di partizione effettuata dal contabile-partigiano testamentario, sia necessaria la preventiva conoscenza da parte del legittimario o almeno la sua notifica a quest'ultimo, per la registrazione della partizione.
13.- Scioglimento e liquidazione della società. Non è necessario che il bilancio finale di liquidazione sia conforme al piano dei conti.
In allegato (QUI) Risoluzione DGSJFP del 23 aprile 2024 (BOE del 15 maggio 2024), in cui il DG risolve un caso relativo allo scioglimento e alla liquidazione di una SL, al cui atto è allegato un bilancio di liquidazione in cui non ci sono creditori, con una serie di voci dell'attivo, e con passività pari a 0.
Il Registrar rifiuta la registrazione a causa di un errore nel bilancio finale di liquidazione, perché mancano voci fondamentali (come il capitale sociale) e perché le passività e le attività dovrebbero essere uguali.
In sede di ricorso, la DG ha revocato la nota di qualifica, sostenendo che il bilancio finale di liquidazione opera come un conto di chiusura, per cui non è necessario includerlo nelle norme che regolano la struttura e il contenuto del bilancio ordinario di un esercizio sociale (e anche perché i prospetti dell'atto possono riflettere dati rilevanti per la registrazione, come l'ammontare del capitale sociale che non compare nel bilancio previsto).
